《房地產(chǎn)估價(jià)》期末考試試卷

2013-2014年第一學(xué)期《房地產(chǎn)估價(jià)》期末考試試卷班級(jí)：B1165

學(xué)號(hào)：31號(hào)

姓名：雅俊1、選題（每只有一正確答，30分1.考慮影響房地產(chǎn)求量的其他非價(jià)因素,當(dāng)消費(fèi)者的入水平提高時(shí)（）A.價(jià)格和需求量同增長(zhǎng)價(jià)格減少和需求量長(zhǎng)價(jià)格增長(zhǎng)和需求量少價(jià)格和需求量同步少2.以下關(guān)于房地產(chǎn)值的基本估價(jià)方包括（）市場(chǎng)比較法收益還原法假設(shè)開(kāi)發(fā)法成本法3.房地產(chǎn)的特性主取決于（）的特性房?jī)r(jià)市場(chǎng)影響土地投資風(fēng)險(xiǎn)4.（）限制了估報(bào)告書(shū)的用途估價(jià)方法估價(jià)原則估價(jià)目的估價(jià)日期5.房地產(chǎn)權(quán)利的構(gòu)包括物權(quán)和（）所有權(quán)債權(quán)他物權(quán)抵押權(quán)6.（）是決定住、商業(yè)等房地產(chǎn)求量或市場(chǎng)規(guī)模小的一個(gè)基礎(chǔ)因素A.消費(fèi)土地環(huán)境1D.人口7.房地產(chǎn)自身狀況好壞，直接關(guān)系其價(jià)格的高低，不同的房地產(chǎn)之間（）高低差異的基本因。價(jià)格價(jià)值銷售情況估價(jià)8.一套建筑囤積為0m，單價(jià)為2000元／m2的宅首期5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押款方式接月等額付，貸款年利率5.31％，則該套住宅的（．實(shí)際單價(jià)為2000／m2，實(shí)際總價(jià)30.16萬(wàn)元．名義單價(jià)為1950元／m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)．實(shí)際單價(jià)為2000／m2，實(shí)際總價(jià)20萬(wàn)元．名義單價(jià)為2000／m2，實(shí)際總價(jià)30.16萬(wàn)元9.根據(jù)與估價(jià)對(duì)象似的房地產(chǎn)的成價(jià)格來(lái)求取估價(jià)象的價(jià)值，應(yīng)選用)作為價(jià)法．市場(chǎng)法．假設(shè)開(kāi)發(fā)．收益法．成本法10.用成本估房地時(shí)房現(xiàn))。．房屋重置價(jià)格-屋年折舊額．房屋重置價(jià)格×屋成新度．房屋重置價(jià)格-折舊額×耐用年限．房屋重置價(jià)格-折舊額×尚可使用年2、填題（每2分，20）按照房地產(chǎn)價(jià)格的示單位劃分為總格）和（房地產(chǎn)通俗的說(shuō)是房屋和土地，或（）和（）不同的影響因素或其變化，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方是不盡相同的，其影響因素分為（）和（）求取建筑物折舊的法，主要有（）和（）根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)收益來(lái)求取估價(jià)象的價(jià)值的方法（）3、簡(jiǎn)答題（題5分，分）2試簡(jiǎn)述估價(jià)報(bào)告的成。什么是房地產(chǎn)估價(jià)成本法和市場(chǎng)法的用范圍有哪些？房地產(chǎn)有幾個(gè)主要面的特性？5、收益法的含義什么？收益法適用的象是什么？4、計(jì)算題（兩題25分，第題9分，第二16分）1.某可比實(shí)例，成價(jià)格為6000元／方米，在估價(jià)調(diào)中得知是屬于親友之間的交易，根據(jù)當(dāng)區(qū)域市場(chǎng)行情，交易比正常市場(chǎng)格低6%左右，則將此可比實(shí)例的成交價(jià)修正為正常價(jià)格為多少？（9分）2.某建筑物為鋼筋凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)命50年，有效經(jīng)過(guò)年為８年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建全新?tīng)顟B(tài)的該建物的建造成本為800元（建設(shè)期為２年假定第一年投入建成本的60％，第年投入40％，均均勻投入理費(fèi)用為建造成本的3％年利率為6％，銷稅費(fèi)為50萬(wàn)元，發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元又知其中該建筑物的、地面等損壞的復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元裝修的重置價(jià)格為003萬(wàn)元，平均壽命為年，已使用2年；備的重置價(jià)格為110元，平均壽命為10年，已使用8年。設(shè)殘值均為零。試計(jì)該建筑物的折舊額分）[參考答]1、選擇題1.A2.C3.C4.C5.B6.D7.B8.C9.A10.B2、填空題1.單位價(jià)格

樓面地價(jià)

2.房產(chǎn)

地產(chǎn)

3.增值因素

貶值因素4.年限法

市場(chǎng)提取法

分解法

5.收益法3、簡(jiǎn)答題答：估價(jià)報(bào)告的組有封面、目錄、估價(jià)委托人函、冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限條件、估價(jià)結(jié)果告、估價(jià)技術(shù)報(bào)、附件。答：房地產(chǎn)估價(jià)是以房地產(chǎn)為估價(jià)象，由專業(yè)房地估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循認(rèn)的估價(jià)原則，照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響待估對(duì)象地產(chǎn)價(jià)格因素的析，就待估對(duì)象房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)合理價(jià)格所作出判斷與推測(cè)。3.答：1）無(wú)交易、收益的房地產(chǎn)估特殊目的的房地產(chǎn)價(jià)特殊建造的房地產(chǎn)價(jià)狹小市場(chǎng)上的房地市場(chǎng)比較法中的修計(jì)算4.答1、不可移動(dòng)獨(dú)一無(wú)二壽命長(zhǎng)久供給有限價(jià)值量大用途多樣相互影響易受限制難以改變41.50.51.50.510、保值增值5.答：收益法是預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象來(lái)收益，通過(guò)報(bào)酬或資本化率、收乘數(shù)往回折到估價(jià)時(shí)，以此求取估價(jià)象價(jià)值的方法。益法適用的對(duì)象：適用于有收益或有潛收益的房地產(chǎn)。4、計(jì)算題1.由交易情況百分率修正公式：正常價(jià)格=可比實(shí)的成交價(jià)格×1／（s%：正常價(jià)格=6000×1（1-6%）=6383（元／平方）答：則此交易實(shí)例正為正常價(jià)格為6383／平方米2.①計(jì)算建筑物的置價(jià)格：建造成本＝800萬(wàn)管理費(fèi)用＝800×3＝24萬(wàn)元投資利息＝（80024）×60％×[（1＋）－1]＋（80024）×40％×［（1＋6）－１］＝54.9萬(wàn)則：建筑物的重置格＝800＋24＋54.90＋＋120＝1048.9萬(wàn)元②計(jì)算建筑物的折額：墻、地面等損壞的舊額＝18萬(wàn)元裝修部分的折舊額200×2／5＝80萬(wàn)元設(shè)備部分的折舊額110×8／10＝88元長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊＝（1048.90－18－200－）×8／50＝115.34萬(wàn)則：建筑物的折舊額＝18＋80＋88115.34＝301.34元總結(jié)：第章包括：第2個(gè)擇題和第1個(gè)簡(jiǎn)題，共8分；第二章包括：第3、第5個(gè)選擇題第2個(gè)填空題和4個(gè)簡(jiǎn)答題，共15分；第三章包括：第1、第8個(gè)選擇題第1個(gè)填空題，10分；第四章包括：第6、第7個(gè)選擇題第3個(gè)填空題，10分；第六章包括：第9選擇題