2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題及答案

2015年房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理＞真題及答案一、單項選擇題1.房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險的主要原因，是房地產(chǎn)具有（）。A.異質(zhì)性B.用途廣泛性C.類型多樣性D.弱流動性【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨春資本價值風(fēng)險。參見教材P8。.房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資（）。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。參見教材P14。.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是（）。A.持有期風(fēng)險B.時間風(fēng)險C.周期風(fēng)險D.機(jī)會成本風(fēng)險【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險又稱為不可分散風(fēng)險或市場風(fēng)險，即投資風(fēng)險中無法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和無法控制，主要有通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。參見教材P17。.為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降到最低，各投資項目間應(yīng)有一個()。A.負(fù)協(xié)方差B.正協(xié)方差C.正敏感度D.負(fù)敏感度【答案】A【解析】本題考查的是投資組合理論。為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降低到最低，前提條件是各投資項目間有一個負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。參見教材P24。.對某一房產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分祈，尾于房地產(chǎn)市場的()。A.總重結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分祈C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分祈D.投資結(jié)構(gòu)分祈【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同擋次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。參見教材P36。.某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為()年。1.701.792.432.86【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期二房屋施工面積/新竣工面積=(300-120+500)/280=2.43。參見教材P39。.下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的是（）。A.空置率.竣工房屋價值C.房屋施工面積D.吸納率【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。市場交易指標(biāo)包括銷售重、出租重、吸納重、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)。參見教材P41.8.在房地產(chǎn)市場進(jìn)入自然周期的第四階段時，租金增長率（）。A.基本不變B.開始下滑C.緩慢上升D.快速上升【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。自然周期的第四階段始于市場運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平并向下運(yùn)動，此時供給高增長，需求低增長或負(fù)增長。租金增長率開始下滑。參見教材P50。9.采用工程重清單方式招標(biāo)的，不需在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是（）A.工程重清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價D.評標(biāo)辦法【答案】B【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。招標(biāo)文件應(yīng)包括：（1）招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）；（2）投標(biāo)人須知；（3）評標(biāo)辦法；（4）合同條款及格式；（5）采閑工程重清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程重清單；（6）設(shè)計圖紙；（7）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；（8）投標(biāo)文件接式；（9）投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。特別要注意的是，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中規(guī)定實質(zhì)性要求和條件，并用醒目的方式標(biāo)明。參見教材P78。10.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同D.商品房買賣合同【答案】C【解析】本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。參見教材P74。11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價格的定價方法是（）。A.成本加成定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法【答案】B【解析】本題考查的是制定租售方案。“較低的價格，相同的質(zhì)重，即物美價廉?！眱r值定價法以“性價比”為導(dǎo)向，確定銷售價格。參見教材P99。12.除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工檔案資料還包括項目的（）。A.財務(wù)決算報告B.施工人員變動情況C.竣工圖D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)文件【答案】C【解析】本題考查的是竣工驗收。編制竣工檔案，包括技術(shù)資料的內(nèi)容和繪制竣工圖。除技術(shù)資料外，應(yīng)當(dāng)是竣工圖。參見教材P94。13下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的抽樣方法中，尾于非概率抽樣的是（）A.整群抽樣B.分層隨機(jī)抽樣C.簡單隨機(jī)抽樣D.定額抽樣【答案】D【解析】本題考查的是市場調(diào)查的步驟。選項ABC均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計抽樣、定額抽樣。參見教材P110。14.下列各組特定的市場定義層次中，市場規(guī)模由大到小的是（）A.潛在市場、有效市場、服務(wù)市場B.有效市場、滲透市場、服務(wù)市場C.潛在市場、服務(wù)市場、合格的有效市場D.潛在市場、滲透市場、合格的有效市場【答案】A【解析】本題考查的是市場規(guī)模的估計。市場定義的層次，由大到?。簼撛谑袌?、有效市場、合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場。參見教材P113。15下列房地產(chǎn)市場趨勢分祈方法中，不屬于時間序列分祈法的是（）A.市場因子推演法B.加權(quán)移動平均法C.簡單平均法D.指數(shù)平滑法【答案】A【解析】本題考查的是市場趨勢分祈。時間序列分祈法包括：簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法、指數(shù)平滑法。選項A屬于相關(guān)分祈法。參見教材P116-n8。16.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。兒項目競爭分祈B.敏感性分祈C.專業(yè)市場分祈D.市場趨勢分析【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析等內(nèi)容。選項AD屬于項目房地產(chǎn)市場分析，選項B與區(qū)域房地產(chǎn)市場分析并列。參見教材P137。17.下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式中，現(xiàn)金流出不包括“運(yùn)營成本”的是（）。A.購買一更新改造一出售B.購買一持有出租一出售C.開發(fā)一持有出租一出售D.購買一更新改造一出租一出售【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流重。選項BCD均涉及了持有出租或出租階段，在擁有租金收入的同時，也會產(chǎn)生運(yùn)營成本。參見教材P148-150。.某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元。則該筆貸款的年實際貸款利率為（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】B【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。本題由于是按季度付息，故年付息1400x4=5600。10i=0.56，i=5.60%。參見教材P156。.一寫字樓單元的租賃期為18.8年，年租金為5萬元，租金按當(dāng)年實際租用時間在年初一次性收取，若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值為()萬元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79【答案】D【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。P=5+A(P/A，I，n)=5+5[(1+6%)17.8—1]/[6%(1+6%)17.8]=58.79。參見教材P163-.張某以6000元/m2的價格購買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價值比率為60%，15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一個月來一次性償還剩余全部貸款，則償坯額應(yīng)為()萬元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87【答案】C【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=7.8%/12=0.65%，n=15x12=180。A=P(A/P,i,n)=6000x114x60%[0.65%(1+0.65%)180]/[(1+0.65%)180—1]=3874.76。第121期一次性償還，故P=A+A(P/A，i，n)=3874.76+3874.76/0.65%[1T/(1+065%)59]=19.325萬元。參見教材P164。.某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運(yùn)營費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%，所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為()萬元。29.7034.6539.6059.40【答案】C【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。凈經(jīng)營收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運(yùn)營費(fèi)用=66X（1—10%—30%）=39.60萬元。參見教材P367。22.某房地產(chǎn)投資項目要求的目標(biāo)收益率為10%,當(dāng)通貨膨脹率為3%時，為消除通貨膨脹因素對投資風(fēng)險分祈結(jié)果的影響，分析中采用的名義目標(biāo)收益率應(yīng)為（）。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%【答案】D【解析】本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。（1+R）=（1+R）（1+R）,Ra=（1+10%）（1+3%）—1=13.3%。參見教材P187rd23.對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行財務(wù)評價所選取的基準(zhǔn)率收益率一般為投資者所要求的（）。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率【答案】C【解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計筲中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率（MARR）。參見教材P181。.某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流重為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的愔況下，2014年該項投資的投資回報率為（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】C【解析】本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。投資回報率=（稅后現(xiàn)金流重+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額。其中：稅收現(xiàn)金流重=60萬元；投資者權(quán)益增加值：A=P(A/P,i,n)=500x7%x(1+7%)10/[(1+7%)10—1]=71.19;第一年利息=500x7%=35萬元；投資者權(quán)益增加值=71.19—35=36.19萬元；權(quán)益投資數(shù)額=500萬元；投資回報率=(60+36.19+5)/500=20.24%.參見教材P201..某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元，期限20年，年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的坯款金額為()元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33【答案】A【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。1=6%/12，等額本金=50/240。最后一個月的還款額=50/240+(50—50x239/240)x6%/12=0.209375萬元。參見教材P163。.某商品住宅開發(fā)項目土地取得費(fèi)用為13000萬元，規(guī)劃建筑面積為50000壯，除土地取得費(fèi)用外的其他成本費(fèi)用為3500元/壯，項目銷售均價為8500元/壯，營業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%,則項目能夠回收全部成本費(fèi)用的最低銷售量為()萬平方米。2.602.873.593.80【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。設(shè)該項目能夠收回全部成本費(fèi)用時的最低銷售量為Y,則滿足以下等式：13000+3500X50000/10000=YX8500X(1-5.5%),得出Y=3.8萬，故該項目能夠收回全部成本費(fèi)用的最低銷售量為3.8萬平方米。參見教材P219。27.某房地產(chǎn)開發(fā)項目在市場前景好、一般、差時的財務(wù)凈現(xiàn)值分別為4000萬元、1200萬元、-800萬元。出現(xiàn)市場前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%,則該項目財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為()萬元A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00【答案】A【解析】本題考查的是概率分祈中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值二4000x15%+1200x60%-800x25%=n20萬元。參見教材P233。28.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行分期開發(fā)，預(yù)計首期開發(fā)難以產(chǎn)生理想收益，但項目后期投資收益增加的可能性較大，從實物期權(quán)觀點(diǎn)看，該項目可能產(chǎn)生（）。A.等待投資型期權(quán)B.砍棄型期權(quán)C.成長型期權(quán)D.柔性期權(quán)【答案】C【解析】本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。成長型期權(quán)：盡管政府開始有意識的控制單一開發(fā)項目的規(guī)模，佰仍然有地方政府希望通過出讓大型開發(fā)地塊，吸引大型開發(fā)商參與。例如，北辰集團(tuán)2007年以92億元地價款獲得的長沙開福區(qū)新河三角洲地塊，出讓土地面積達(dá)785萬平方米，地上總建筑面積380萬平方米，地下建筑面積157萬平方米。該項目的開發(fā)商肯定要采用分期開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)，因為首期開發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對項目后期投資收益會有較大影響。實物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類型的開發(fā)項目可能產(chǎn)生成長型期權(quán)，因而可以對成長型期權(quán)進(jìn)行估價，以確定是否進(jìn)行投資。參見教材P245。29.在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付（）。A.土地出讓金B(yǎng).建安工程費(fèi)C.管理費(fèi)閑D.其他工程費(fèi)【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行風(fēng)險管理，主要措施之一就是：嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)砍用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目。參見教材P304。30.關(guān)于項目投資現(xiàn)金流重表的說法，錯誤的是（）。兒項目投資現(xiàn)金流重表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制8.項目投資現(xiàn)金流重表現(xiàn)金流出中不包含財務(wù)費(fèi)用^項目投資現(xiàn)金流重表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基口.項目投資現(xiàn)金流重表中的運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)包括折舊費(fèi)和灘銷費(fèi)【答案】D【解析】本題考查的是基本報表。項目投資現(xiàn)金流重表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。該表中的運(yùn)營費(fèi)用中不包括財務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和灘銷費(fèi)。參見教材P267-268..房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措計劃中包括預(yù)收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。A.質(zhì)量控制目標(biāo)B.銷售收入計劃C.工程建設(shè)招標(biāo)計劃D.客戶定位【答案】B【解析】本題考查的是收入估算與資金籌措。資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量?？紤]使用預(yù)租售收入時，需要考慮銷售收入計劃。參見教材P266。.關(guān)于債務(wù)融資的說法，錯誤的是（）。A.債務(wù)融資需要還本付息B.債務(wù)融資所得資金尾于資本金C.債務(wù)融資支付的利息可在稅前扣除D.租賃融資屈于債務(wù)融資【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。權(quán)益融資所得資金尾于資本金，不需要還本付息，投資者的收益來自于稅后盈利的分配，也就是股利；債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息，其支付的利息進(jìn)入財務(wù)費(fèi)閑，可以在稅前扣除。參見教材P289。.對借貸人資質(zhì)宙查不嚴(yán)而產(chǎn)生的個人住房貸款風(fēng)險屬于（）。A.法律風(fēng)險B.信閑風(fēng)險C.市場風(fēng)險D.管理風(fēng)險【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場低谷的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。如對借款人資質(zhì)宙查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。管理風(fēng)險主要表現(xiàn)為：資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險，以及抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱所帶來的風(fēng)險。參見教材p3n..權(quán)益性房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有業(yè)務(wù)的（）。A.增值收入B.銷售收入C.自營收入D.租金收入【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。參見教材P320。.在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.同類型物業(yè)市場供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平D.業(yè)主希望的投資回報率【答案】B【解析】本題考查的是制定物業(yè)管理計劃。從理論上來說，租金要根據(jù)物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報率來確定，擔(dān)市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。參見教材P339。二、多項選擇題1.房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括（）。A.需要適時的更新改造投資B.易受政策影響C.依賴專業(yè)管理D.適于短期投資E.變現(xiàn)性差【答案】ABCE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。選項D錯誤，房地產(chǎn)適用于長期投資。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)包括：區(qū)位選擇異常重要；適于進(jìn)行長期投資；需要適時的更新改造投資；易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險；變現(xiàn)性差；易受政策影響；依賴專業(yè)管理；存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。參見教材P7-9。.關(guān)于房屋存重的說法，正確的有（）。A.存重屬于房地產(chǎn)市場的需求指標(biāo)B.存重單位可以是建筑面積或套數(shù)C.存重可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計D.報告期存重等于上期存重加報告期竣工重E.存重是指報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總重【答案】BCE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場指標(biāo)。選項A錯誤，存重屬于房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)；選項D錯誤，報告期存重二上期存重+報告期竣工重一報告期滅失重。參見教材P38。.房地產(chǎn)市場存在的景氣循環(huán)的主要原因包括（）。A.土地資源的不可再生性B.供需因素的影響C.市場信息不充分D.政策因素的影響E.制度因素的影響【答案】BCDE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要因素包括：供需因素的影響；市場信息不充分；政策因素的影響；制度因素的影響；生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢等。參見教材P48。.下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，能衡重房地產(chǎn)泡沫程度的有（）。A.交易重增長率.吸納周期C.實際價格與理論價格之比D.房價收入比E.房價租金比【答案】CDE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。實際價格埋論價格；房價收入比；房價租金比等指標(biāo)，都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫程度。參見教材P55。.關(guān)于政府投資的保障性安居工程項目招標(biāo)的說法，正確的是（）。A.必須采用公開方式招標(biāo)B.必須采用工程重清單方式招標(biāo)C.必須根據(jù)項目特點(diǎn)編制標(biāo)底D.必須向投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請書E.應(yīng)實行建設(shè)工程總承包【答案】ABE【解析】本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目，應(yīng)采用公開招標(biāo)方式確定承包商。全部使用國有資金或聞有資金投資為主的工程建設(shè)項目，必須采用工程重清單計價。采用工程重清單招標(biāo)的亙采用單價合同方式。工程建設(shè)項目應(yīng)實行建設(shè)工程總承包。參見教材P75。在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪間法D.間卷法E.實驗法【答案】BCDE【解析】本題考查的是市場調(diào)查的步驟。收集一手資料常用的方法有：觀察法、訪間法、間卷法、實驗法參見教材P108。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位策略主要有（）。A.產(chǎn)品差別化策略服務(wù)差別化策略C.人員差別化策略D.形象差異化策略E.銷售差異化策略【答案】ABCD【解析】本題考查的是市場定位。市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種:產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略、服務(wù)差別化戰(zhàn)略、人員差別化戰(zhàn)略、形象差異化戰(zhàn)略。參見教材P123。關(guān)于資金時間價值的說法中，從投資的角度來看，正確的有O。A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時間價值表現(xiàn)為砍棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時間價值是對風(fēng)險因素可能帶來損失的補(bǔ)償D.資金的時間價值與投資利潤率相關(guān)E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACDE【解析】本題考查的是資金時間價值的概念。從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：（1）投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；（2）通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；（3）風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。參見教材P151.下列房地產(chǎn)投資項目評價指標(biāo)中，屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。兒借款償還期財務(wù)內(nèi)部收益率C.償債備付率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.動態(tài)投資圍攻期【答案】BDE【解析】本題考查的是動態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算。動態(tài)盈利能力指標(biāo)包括財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。參見教材P180-188。.關(guān)于RRR（財務(wù)內(nèi)部收益率）的說法中，正確的有（）。A.FIRR