X田園項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書

編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁綠城西子·田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書綠城西子·田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目公司綠城集團(tuán)市場研究部二零一零年二月目錄第一章前言第二章相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目地塊及周邊概況第一節(jié)地理位置第二節(jié)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息第三節(jié)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及配套第四節(jié)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目所在區(qū)塊土地利用規(guī)劃第五節(jié)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目特點(diǎn)描述第六節(jié)自然條件第七節(jié)自然災(zāi)害第三章相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目所在的城市歷史文化背景第一節(jié)歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)第二節(jié)地方文化習(xí)俗第三節(jié)半山歷史底蘊(yùn)第四章市場定位及產(chǎn)品定位第一節(jié)杭州市房產(chǎn)市場發(fā)展情況第二節(jié)田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展預(yù)測第三節(jié)主要樓盤競爭分析第四節(jié)目標(biāo)客戶需求分析第五節(jié)田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目戶型定位建議第六節(jié)商業(yè)配套建議第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié)規(guī)劃布局第二節(jié)道路交通組織第三節(jié)公共空間系統(tǒng)第四節(jié)樣板區(qū)、現(xiàn)場接待處設(shè)置第六章建筑設(shè)計(jì)第一節(jié)建筑單體第二節(jié)公共配套第七章室內(nèi)設(shè)計(jì)第一節(jié)樣板房第二節(jié)會(huì)所及公共部位第八章景觀設(shè)計(jì)第一節(jié)設(shè)計(jì)理念及意向第二節(jié)景觀設(shè)計(jì)要求第九章安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì)第一節(jié)給排水系統(tǒng)第二節(jié)電氣系統(tǒng)第三節(jié)弱電系統(tǒng)第四節(jié)暖通第五節(jié)其他第十章物業(yè)管理管控管控及服務(wù)體系第一節(jié)物業(yè)管理管控管控模式第二節(jié)物業(yè)管理管控管控資質(zhì)要求及時(shí)間界定第三節(jié)開發(fā)商一次性投入合適的合適的內(nèi)容的要求第四節(jié)園區(qū)服務(wù)功能要求第五節(jié)服務(wù)合適的合適的內(nèi)容第六節(jié)服務(wù)及物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前言相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目名稱：綠城西子·杭州田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目。土地取得：綠城西子·杭州田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目40號(hào)地塊、41號(hào)地塊、81號(hào)地塊分別于2009年9月10日和2009年12月1日由綠城集團(tuán)與西子集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手以6.6666億元、5.3333億元、4.28億元競得。相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目四至：田園40號(hào)地塊（R21-05地塊）：東至規(guī)劃半山田園C2-01地塊，南至田園地塊7號(hào)路，西至廣濟(jì)路，北至廣濟(jì)路。田園41號(hào)地塊（R21-18地塊）：東至規(guī)劃虎山路、半山田園R22-09幼兒園，南至廣濟(jì)路，西至規(guī)劃4號(hào)路，北至規(guī)劃1號(hào)路。田園81號(hào)地塊（R21-15地塊）：東至2號(hào)路，南至廣濟(jì)路，西至同協(xié)路，北至1號(hào)路。地塊面積：田園40號(hào)地塊、41號(hào)地塊、81號(hào)地塊總用地面積分別為34914平米、29200平米、24060平米，共計(jì)88174平米（約132畝）。規(guī)劃土地用途：住宅（含配套公建）建筑容積率：田園40號(hào)地塊、41號(hào)地塊、81號(hào)地塊住宅容積率分別為≤2.0、≤1.8、≤1.6。土地使用權(quán)出讓年限：住宅用地為70年，配套公建用地為40年。綠城西子·杭州田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目是由綠城集團(tuán)與西子聯(lián)合控股在杭州拱墅區(qū)共同開發(fā)的高端高層住宅相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目。本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目利用綠城集團(tuán)第二代高層住宅及平層官邸產(chǎn)品研發(fā)的契機(jī)，根據(jù)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)合綠城第二代高層住宅產(chǎn)品特征研究及二代高層住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則，編制本產(chǎn)品策劃書。本產(chǎn)品策劃書針對(duì)本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目所在區(qū)域位置、市場定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)、園區(qū)服務(wù)體系等方面合適的合適的內(nèi)容進(jìn)行了闡述，為本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、市場推廣、園區(qū)服務(wù)等提供指導(dǎo)性意見和依據(jù)。第二章相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目地塊及周邊概況第一節(jié)地理位置田園40號(hào)地塊、田園41號(hào)地塊、田園81號(hào)地塊位于杭州市北部拱墅區(qū)半山鎮(zhèn)，地勢(shì)東高兩平，東北角為山區(qū)。320國道（沈半路）橫貫鎮(zhèn)境南北，杭州外環(huán)公路橫貫鎮(zhèn)境東西。半山鎮(zhèn)是杭州市的交通樞紐，也是浙江省和杭州市重要工業(yè)所在地。東臨半山山區(qū)，南涉杭宣鐵路與下城區(qū)隔上塘河相望，西接杭宣鐵路與康橋鎮(zhèn)毗鄰，北毗鄰余杭區(qū)崇賢鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)總?cè)丝诮?萬，常住人口2.8萬，外來流動(dòng)人口近4萬人。轄區(qū)內(nèi)有國家、省、市、區(qū)所屬企事業(yè)單位十幾家，人文景觀十幾處，具有山水獨(dú)居的環(huán)境，現(xiàn)有田園、杭鋼南苑、杭鋼北苑、杭鋼西苑、杭玻闊版橋五個(gè)社區(qū)。半山鎮(zhèn)田園社區(qū)東側(cè)與江干區(qū)沿山村相鄰，西以明園路為界，南沿半山路、建工路、上塘河，北靠半山山腳，區(qū)域面積約2．8平方公里。轄區(qū)內(nèi)居民2285戶，人口5885人。一、地塊及周邊現(xiàn)狀規(guī)劃地現(xiàn)為一空地。地塊周邊現(xiàn)狀為部分在建住宅及配套共建，大部分為原生態(tài)空地，地塊西北和東北方向的虎山公園，環(huán)境幽靜，水庫水質(zhì)清透。81號(hào)地塊樓面價(jià)分別為：、、。41號(hào)81號(hào)地塊樓面價(jià)分別為：、、。41號(hào)地塊樓面價(jià)分別為：、、。40號(hào)地塊樓面價(jià)分別為：、、?；⑸焦珗@實(shí)景二、相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目地塊交通條件由地塊向北走沈半路，向東北可到達(dá)臨平區(qū)，向西可到達(dá)康橋鎮(zhèn)或崇賢鎮(zhèn)，也可上繞城高速；待半山隧道建成通車則將會(huì)成為杭州市區(qū)與臨平城區(qū)的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。由地塊向南經(jīng)沈半路走大關(guān)路、石祥路、東新路或石橋路可到達(dá)杭州市中心、城西、城南等地區(qū)。由地塊向東經(jīng)臨丁路可到達(dá)臨平區(qū)。距離中心點(diǎn)距離目的地直線距離（公里）武林廣場9.5黃龍?bào)w育中心10.8城站火車站12錢江新城11蕭山國際機(jī)場40臨平11.2西湖10.8錢塘江9.2第二節(jié)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息主要規(guī)劃指標(biāo)地塊用途占地面積（M2）容積率建筑面積（M2）建筑密度綠地率樓面價(jià)（元/M2)40號(hào)住宅用地3491426982830%30%954741號(hào)292001.8（原）5256030%30%101471.59（調(diào)整后）46570（其中高層22750；平層官邸23820）30%30%高層10000平層官邸1584081號(hào)240601.6（原）3849625%30%111181.26（調(diào)整后）30340（其中高層約19000；平層官邸約11000）25%30%高層10000平層官邸15840二、規(guī)劃設(shè)計(jì)控制條件（一）40號(hào)地塊：1、套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的50%以上；2、建筑限高控制在50米以內(nèi)；3、機(jī)動(dòng)車開口朝向北側(cè)、南側(cè)規(guī)劃道路；4、公建總量控制在容積率折合的建筑面積的10%以內(nèi)。（二）41號(hào)地塊：1、套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；2、建筑限高控制在36米以內(nèi)；3、機(jī)動(dòng)車開口朝向北側(cè)、東側(cè)規(guī)劃道路；4、公建總量控制在容積率折合的建筑面積的10%以內(nèi)；5、圖示建筑控制區(qū)內(nèi)不允許布置建筑，且應(yīng)設(shè)置軟硬結(jié)合的步行設(shè)施。（三）81號(hào)地塊：1、套型建筑面積90平方米以下住宅面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的30%以上；2、建筑限高控制在36米以內(nèi)；3、建筑密度不大大于25%，綠地率30%，容積率1.6；；4、公建總量控制在容積率折合的建筑面積的10%以內(nèi)；5、地塊東南代征綠地角布置綠化廣場。第三節(jié)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及配套隨著社會(huì)的發(fā)展和杭城交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，半山鎮(zhèn)的交通地理優(yōu)勢(shì)十分明顯。鎮(zhèn)內(nèi)道路縱橫，四通八達(dá)，全鎮(zhèn)設(shè)有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交車路線，交通十分便捷。鎮(zhèn)內(nèi)郵電通信發(fā)達(dá)，水、電充足，金融、商貿(mào)、文化娛樂、教育、醫(yī)療等生活設(shè)施配套。一、主要配套如下：中、小學(xué)：半山實(shí)驗(yàn)小學(xué)、杭州北秀小學(xué)、田園小學(xué)（在建）、杭州北苑中學(xué)、浙江省建筑安裝技術(shù)學(xué)校。醫(yī)院：浙江省腫瘤醫(yī)院、半山醫(yī)院（即杭鋼醫(yī)院）、半山鎮(zhèn)衛(wèi)生服務(wù)中心。公共交通：目前附近街區(qū)設(shè)有312路、302路、329路、532路、321路、196路、307路等公交車路線，軌道交通地鐵均與本案比鄰。商業(yè)：聯(lián)華超市、半山農(nóng)貿(mào)市場。幼兒園：杭鋼幼兒園、田園幼兒園、半山幼兒園。銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、杭州銀行、農(nóng)業(yè)銀行、聯(lián)合銀行。其他配套設(shè)施：中國郵政，中國移動(dòng)，中國聯(lián)通、兩岸咖啡、幕亭菜館、豐運(yùn)大酒店、漁鄉(xiāng)緣、牛家香辣館、商源酒家、川味江湖菜、四季香飯莊、尚銘堂。第四節(jié)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目所在區(qū)塊土地利用規(guī)劃根據(jù)《半山地區(qū)環(huán)境改善概念規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），明確了半山的區(qū)域發(fā)展定位和環(huán)境綜合整治相關(guān)相關(guān)計(jì)劃，將徹底改善困擾半山多年的環(huán)境問題。通過半山地區(qū)的綜合環(huán)境整治，逐步關(guān)遷工業(yè)污染企業(yè)并集中工業(yè)、物流用地，優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)，圍繞半山綠心發(fā)展居住和綜合服務(wù)業(yè)，依托鐵路貨運(yùn)北站和運(yùn)河發(fā)展生活物流中心，保留康橋工業(yè)園區(qū)發(fā)展都市清潔工業(yè)區(qū)。綜合形成以居住和綜合服務(wù)為主，工業(yè)、物流為輔的綜合發(fā)展區(qū)域，推動(dòng)城市北部的經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。在用地布局上，通過半山地區(qū)的綜合環(huán)境整治，逐步關(guān)遷污染企業(yè)，啟動(dòng)重大工業(yè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，優(yōu)化用地布局結(jié)構(gòu)。新半山的景觀將突出綠心的生態(tài)功能，建立與運(yùn)河景觀帶的橫向銜接，拓展城市生態(tài)帶向南延伸，整體改善半山地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，重視自然景觀在城市發(fā)展中的重要地位，實(shí)現(xiàn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境可持續(xù)發(fā)展與良性循環(huán)。即“一心、一帶、四軸”——一心：半山綠心；一帶：運(yùn)河自然景觀帶；四軸：以交通干線的流通效應(yīng)構(gòu)建繞城公路、康橋路、金昌路和沈半路的景觀橫軸。◆西區(qū)：用地范圍為金昌路以南，沈半路以西，鐵路北站以北范圍區(qū)域?！糁袇^(qū)：用地范圍為石橋路以西，320國道以東，臨丁路以北、半山以南；以半山鎮(zhèn)區(qū)為中心，包括杭鋼生活區(qū)共同形成鎮(zhèn)區(qū)居住區(qū)塊?！魱|區(qū)：用地范圍為筧丁路以西，上塘河以北，半山以南，石橋路以東形成的新城市景觀居住區(qū)，并合理安排該區(qū)塊的配套公建設(shè)施。東區(qū)將建成最重要的居住區(qū)。第五節(jié)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目特點(diǎn)描述一、區(qū)域定位高，品質(zhì)營造將相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目打造成拱墅區(qū)乃至杭州城市區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的精品公寓，在產(chǎn)品品質(zhì)和園區(qū)服務(wù)進(jìn)行全面升級(jí)，為客戶改善住宅提供首選產(chǎn)品。二、地理位置優(yōu)越◆相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目所處地塊為田園生態(tài)和諧的現(xiàn)代生活區(qū)，與綠化、溪流相間，形成安靜、舒適的田園風(fēng)貌；◆相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目附近的虎山公園環(huán)境優(yōu)雅、空氣質(zhì)量好?！粝嚓P(guān)相關(guān)項(xiàng)目周邊基本生活配套完善。相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目周邊城市交通條件良好。三、相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目劣勢(shì)◆對(duì)半山區(qū)工業(yè)污染和公墓的購買抗性?！舫潜卑鍓K缺乏高端區(qū)域的概念?！羧齻€(gè)地塊單體面積小，缺乏完整性?！舫潜痹诮üさ剌^多，灰塵較多且道路不平整，周邊多為農(nóng)居點(diǎn)，影響整體大環(huán)境。第六節(jié)自然條件一、氣候特征杭州市地處中北亞熱帶過渡區(qū)，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，雨量豐沛。一年中，隨著冬、夏季風(fēng)逆向轉(zhuǎn)換，天氣系統(tǒng)、控制氣剛和天氣狀況均會(huì)發(fā)生明顯的季節(jié)性變化，形成多雨、夏濕熱、秋氣爽、冬干冷的氣候特征。杭州市由于地貌類型復(fù)雜，地勢(shì)高低懸殊，杭州市光、熱、水的地域分配不均．局部地區(qū)小氣候資源豐富。但因季風(fēng)在進(jìn)退時(shí)間上和持續(xù)強(qiáng)度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性天氣。二、氣候要素（一）氣溫杭州市年平均氣溫15．3℃～17℃。一年中，月平均氣溫以1月最低，一般3．0～5．0℃(南北溫差2℃左右)，山區(qū)低于3℃；以7月最高，月平均氣溫28．0～29．0℃(南北溫差1℃左右)。春秋季為氣溫轉(zhuǎn)換季節(jié)，其中4月回溫最快，月平均氣溫比3月高6℃；秋季至初冬降溫最快，10月、11月平均氣溫下降在5．5℃以上，以氣溫論，1、4、7、10月分別代表杭州市的冬、春、夏、秋四季。（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之間，年雨日130～160天。杭州市全年有兩個(gè)雨和一個(gè)多雨時(shí)段。第一個(gè)雨季自5月初前后開始，6月底至7月上旬結(jié)束，俗稱梅汛期，多由極鋒(梅雨鋒)北移，雨帶在江南和長江中下游停滯而產(chǎn)生。該時(shí)段內(nèi)，雨量集中，有大到暴雨出現(xiàn)，平均降水量350～550毫米，約占年總量的25～31％。第二個(gè)雨季出現(xiàn)在8月底到9月底，因受臺(tái)風(fēng)或極鋒南移影響所致，俗稱臺(tái)風(fēng)秋雨期，平均降水量120～220毫米，約占年總量的8～13％。（三）日照杭州市年平均太陽總輻射量在100～110千卡/平方厘米之間，日照時(shí)數(shù)1800～2100小時(shí)，日照百分率(某時(shí)段內(nèi)實(shí)際日照時(shí)數(shù)與該地理論上可照時(shí)數(shù)的百分比)41～48％。杭州市日射和日照的季節(jié)變化明顯，夏半年(5～10月)的太陽總輻射量、日照時(shí)數(shù)和日照百分率均大于冬半年(11月～次年4月)。其中，盛夏7、8兩月，日射強(qiáng)、日照長。冬季日射弱，日照短，12月～次年2月各月平均總輻射量都在6千卡/平方厘米以下，日照時(shí)數(shù)不足150小時(shí)，日照百分率小于50％。春(3～4月)、秋(9～10月)兩季為過渡季節(jié)，日射和日照量居中，相比之下，春季陰雨天氣較多，各值比秋季要小。（四）風(fēng)和氣壓1、風(fēng)風(fēng)向：杭州市北、中部平原地區(qū)和海拔1000米以上山區(qū)的盛行風(fēng)向具有顯著的季風(fēng)性特點(diǎn)，隨著冬夏季節(jié)轉(zhuǎn)換，最多風(fēng)向也呈反向(交角120°以上)變化。每年2、3月(冬春之交)風(fēng)向開始由偏北轉(zhuǎn)為偏東，繼而又轉(zhuǎn)向偏南；6月(初夏)起盛行南——西南風(fēng)；8月(盛夏)偏東風(fēng)增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整個(gè)冬半年偏北風(fēng)占較大優(yōu)勢(shì)，其中，1月前后，北——西北風(fēng)尤為盛行。風(fēng)速：杭州市大部分地區(qū)年平均風(fēng)速在1．3～2．4米/秒。東北部平原和新安江水庫區(qū)地勢(shì)平坦，年平均風(fēng)速較大，都在2米/秒以上，尤其是錢塘江兩岸的濱海平原，年平均風(fēng)速超過3米/秒。通常冬季風(fēng)速較大，夏季較小。2、氣壓年平均氣壓：據(jù)杭州市氣象臺(tái)觀測站1961～1980年記錄，杭州市區(qū)的多年平均氣壓為1011．6百帕，低于標(biāo)準(zhǔn)大氣壓1013．25百帕。月平均氣壓。一年中，杭州市區(qū)月平均氣壓隨月均氣溫變化，最低的月平均氣壓出現(xiàn)在7月，為999．2百帕，最高月平均氣壓出現(xiàn)在12月和1月，為1021．6百帕。（五）濕度、蒸發(fā)量和無霜期1、相對(duì)濕度杭州市年相對(duì)平均濕度和月平均相對(duì)濕度在75～85％，大致上北部大于南部。全年相對(duì)濕度以梅汛期(6月)為最大，月平均濕度在80％以上，以冬干期(1月)為最小，一般月平均不超過78％。2、蒸發(fā)量杭州市年平均蒸發(fā)量為1150～1400毫米。地域分布上南部大于北部，全年蒸發(fā)量季變特點(diǎn)明顯。全年以夏季(6～8月)為最大，盛夏7、8兩月晴熱少雨，月平均蒸發(fā)量高達(dá)170～230毫米。春(3～5月)、秋(9～11月)兩季次之，平均月蒸發(fā)量75～150毫米。冬季(12月～次年2月)為最小，1月的月平均蒸發(fā)量一般不超過50毫米。3、無霜期杭州市平均初霜日出現(xiàn)在11月中下旬，終霜日出現(xiàn)在3月中旬前后，無霜期一般為230～260天。（六）四季按氣候?qū)W指標(biāo)（5天為1候，候平均氣溫小于10℃為冬季，大于22℃為夏季，10～22℃為春、秋季）劃分，杭州市四季分明，時(shí)間分配上，冬夏兩季較長，春秋兩季較短。1、春季始于3月第四候至第六候，終于5月第五候至6月第一候。歷時(shí)68天左右，始日和終日均南早北遲，前后分別相差10天和7天左右。每年開春后，冷暖氣流交替加劇，受氣旋及鋒面活動(dòng)影響，風(fēng)向多變，但以偏東風(fēng)為主；天氣乍寒乍暖，氣溫變幅較大；雨水增多，晴不定；故杭諺有“春天孩兒臉，一天變?nèi)儭敝f。四月“清明”時(shí)節(jié)，當(dāng)較強(qiáng)冷空氣南下時(shí)，常出現(xiàn)連續(xù)低溫陰雨的“倒春寒”天氣。2、夏季始于5月第六候至6月第二候，終于9月第三候至第五候。歷時(shí)115～120天。始日南早北遲，終日南遲北早，前后相差5～7天。初夏，隨北太平洋副熱帶高壓逐漸加強(qiáng)，北上西伸，偏南風(fēng)日益增多，暖濕氣流十分活躍，受“梅雨鋒”影響，陰雨連綿，溫、濕并升，但風(fēng)力較小，天氣悶熱。此時(shí)，正值黃梅成熟而物品易霉時(shí)期，俗稱梅雨期或霉期。因雨量集中且暴雨頻繁，時(shí)有洪澇發(fā)生。7月上旬起，梅雨先后停止，各地進(jìn)入盛夏期，直至8月下旬，夏季風(fēng)極盛，在副熱帶高壓控制下，除有局部雷陣雨外，多晴熱天氣，為全年相對(duì)干熱期。因持續(xù)高溫少雨，日照強(qiáng)而蒸發(fā)大，而形成干旱。其間也常受臺(tái)風(fēng)等熱帶天氣系統(tǒng)影響，出現(xiàn)暴雨和大風(fēng)天氣。夏季平均氣溫26～27℃，降水量530～630毫米。3、秋季始于9月第四候至第五候，終于11月第四候至第五候，歷時(shí)約63天左右。始日和終日均北早南遲，前后相差5～7天，“秋分”前后，北方冷空氣迅速南下，風(fēng)向偏北，氣溫下降較快，易出現(xiàn)秋季低溫；有時(shí)，冷暖空氣流再度交替，會(huì)產(chǎn)生一段降雨過程。10中旬至11月，在蒙古大陸冷高壓脊前部控制下，氣層穩(wěn)定，雨水明顯減少，常出現(xiàn)云少日照多，晝夜溫差大，相對(duì)濕度小的秋高氣爽天氣。晚秋，冷空氣較強(qiáng)時(shí)，會(huì)出現(xiàn)初霜。秋季平均氣溫16～17℃，降水量140～200毫米。4、冬季始于11月第五候至第六候，終于次年3月第三候至第五候，歷時(shí)110～120天。始日北早南遲，終日北遲南早，前后相差5～10天。初冬，北方冷空氣頻繁南下，偏北風(fēng)日益增強(qiáng)，溫急劇下降。1月，冬季風(fēng)最盛，受蒙古冷高壓控制，以晴冷天氣為主?！傲⒋骸边^后，冬季風(fēng)有所減弱，氣溫緩慢回升，而雨雪逐漸增多。在強(qiáng)冷空氣或寒潮侵襲時(shí)常產(chǎn)生大風(fēng)和強(qiáng)降溫天氣，有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的凍害和雪害。冬季平均氣溫6～7℃，降水量260～290毫米。第七節(jié)自然災(zāi)害杭州市天氣受溫帶西風(fēng)帶天氣系統(tǒng)與熱帶東風(fēng)帶天氣系統(tǒng)交替控制，不同性質(zhì)氣團(tuán)(主要為極地大陸，熱帶海洋和赤道氣團(tuán))頻繁交替作用，一年中，冷、熱、干、濕的季節(jié)變化很大而季風(fēng)的不穩(wěn)定性經(jīng)常能使某一時(shí)段的氣象要素發(fā)生異常，造成多種災(zāi)害性天氣。其中影響范圍較廣、危害較大的有冬季的寒潮(大風(fēng)雪和冰凍)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱，高溫和臺(tái)風(fēng)(包括大風(fēng)和暴雨)秋季的低溫以及除冬季外都可能出現(xiàn)的冰雹等。這些災(zāi)害以暴雨引發(fā)的洪澇和干旱的出現(xiàn)頻率最高。近年，杭州市區(qū)受強(qiáng)降雨天氣影響較嚴(yán)重，特別是城區(qū)低洼地段積水較深，影響市民的日常出行，甚至影響到市民的生命財(cái)產(chǎn)安全，本地塊原貌為典型濕地，地勢(shì)較低，容易受到強(qiáng)降雨等災(zāi)害天氣的影響，因此在豎向設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)適當(dāng)抬高園區(qū)第三章相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目所在的城市歷史文化背景第一節(jié)歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)一、城市歷史文脈自古以來就有“上有天堂，下有蘇杭”的說法，杭州歷史悠久，古跡遍布，名人軼事，神話傳說層出不窮，整個(gè)城市有著非常濃厚的歷史文化底蘊(yùn)和人文氣息。1983年5月，國務(wù)院在批復(fù)杭州城市總體規(guī)劃時(shí)，明確杭州的城市性質(zhì)為“歷史文化名城和全國重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市”。我國著名學(xué)者錢穆先生說：“各地文化精神之不同，究其根源，最先還是由于自然環(huán)境有分別，而影響其生活方式，再由生活方式影響到文化精神。”三面云山、一面城，一城山色半城湖，杭州的自然景觀以精致和諧為特點(diǎn)，山水之間，湖、江、河之間，互相映襯，渾若天成。開放，是杭州歷史化的特征，更是千余年來杭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的動(dòng)力。大氣，是杭州自古以來的傳統(tǒng)。杭州城市建設(shè)的大手筆，始自于吳越國的錢謬，大氣還表現(xiàn)在對(duì)多元文化的包容上。從吳越起，杭對(duì)全國所形成的兼收并蓄的開放格局，必然使其時(shí)的杭州文化形態(tài)表現(xiàn)為多元化，這種文化形態(tài)的長期存在，也必然使杭州的歷史文化帶有強(qiáng)烈的包容性特征。第二節(jié)地方文化習(xí)俗一、城市各區(qū)域印象從居住角度劃分，杭州劃分為如下圖所示系列板塊，其中以城中、城西、湖濱、之江區(qū)域?yàn)楣J(rèn)的成熟中高檔居住板塊。二、地方性、區(qū)域性禁忌（一）建屋風(fēng)俗杭州民間視建造房屋為人生一件大事，關(guān)系到家庭興旺和子孫昌盛。整個(gè)建房過程中，民間有選地、選材、選日、立柱、上梁、落成、慶賀等習(xí)俗。杭州民間舊時(shí)建屋最重視上梁，盛行一套喜慶、隆重的上梁儀式。上梁吉日選定后，諸親好友都要送禮慶賀，并且出力幫工。上梁開始時(shí)，燃放“高升”、“百子”爆竹，山區(qū)還有放銃、敲鑼鼓的。正梁釘有紅綢布隨著大梁緩緩而上，泥木作頭師傅先唱《上梁歌》，正梁敲進(jìn)兩邊榫頭時(shí)，再唱《酒澆梁歌》，隨著吟唱《拋梁歌》。梁上長串鞭炮燃放，下面鼓樂齊奏，四周圍觀群眾蜂擁而上，爭搶梁上拋下來的饅頭。上好正梁，接著釘椽子、蓋瓦片。上梁這天晚餐，新屋內(nèi)要擺“上梁酒”，主家除給作頭師傅以“上梁紅包”外，還得按桌向工匠、幫工及賀客們一一勸酒道謝，分送“上梁元寶”，還要給附近四鄰分送“上梁元寶”。建房儀式，以“請(qǐng)魯班”和“過新屋”作為結(jié)束。（二）建屋厭勝和禁忌杭州民間建屋過程中，還有種種厭勝和禁忌習(xí)俗：“泰山石敢當(dāng)”厭勝習(xí)俗。吳越民間建房時(shí)，常常要在房屋墻腳豎上一塊“泰山石敢當(dāng)”石刻碑碣。豎“泰山石敢當(dāng)”，是一種原始先民對(duì)山、石信仰崇拜的殘留遺風(fēng)，世代傳承，給人們帶來所向無敵、戰(zhàn)勝邪惡的一種心靈上的信心和力量?！敖诖耍T神退位”厭勝習(xí)俗。吳越民間凡蓋新房建新屋，上梁儀式時(shí)，有的地方用紅紙寫上“姜太公在此，大吉大利”。將它貼在梁上，以求平安?！疤珰q頭上禁動(dòng)土”禁忌風(fēng)俗。吳越民間舊時(shí)風(fēng)水家選擇新屋地基時(shí)，常常有一句禁忌口頭禪：“太歲頭上不能動(dòng)土”。方士術(shù)數(shù)家將太歲所在方位視作兇方。民間又將“太歲”演變?yōu)槲锘膬瓷瘢J(rèn)為建造新房動(dòng)土?xí)r從地中掘到的“肉塊”(一種菌類植物)，就是兇神“太歲”。以為見到這太歲主大兇，往往會(huì)使主家家破人亡，天長日久，自然而然成了“太歲頭上不能動(dòng)土”的禁忌習(xí)俗?！埃ㄈ┻w居風(fēng)俗舊時(shí)遷居新屋前，必須擇吉日前去撣塵、打掃，有的住房需刷白或糊墻紙。遷居之時(shí)，首搬遷之物，都有傳統(tǒng)規(guī)定。第一批搬人者為發(fā)籃、梯子、節(jié)節(jié)高、萬年青、吉祥草和柴米等發(fā)籃，為杭州竹制土籃，糊以彩紙，籃中貯頭發(fā)等物，懸于廳堂庭柱之頂角，取興旺發(fā)達(dá)的意思。梯子，杭州俗稱“步步高”；曬衣用的多枝椏竹竿，杭州俗稱“節(jié)節(jié)高”，都取節(jié)節(jié)高升的意思。萬年青、吉祥草各兩盆，置于堂前畫桌左右，意為吉祥如意，萬年常青。直柴和大米兩擔(dān)，亦取柴米富裕的意思。接著，移神堂和祖宗堂于正屋之高處或廳堂左邊上方。祖宗堂、神堂遷入后，便搬家具、箱籠、雜物。最后，選擇吉日良辰，全家老小才搬入，主人需坐轎，以朱漆盤恭奉神牌和祖宗神主，手持香三枝。雖在白天，亦須請(qǐng)人以燈籠、火把為前導(dǎo)。全家齊集新宅后，預(yù)先有親友迎之入屋，并以燈燭導(dǎo)之登樓，彼此不交一語，取俗諺“悶聲大發(fā)財(cái)”之意。然后，飲糖茶一杯下樓，這時(shí)親友才齊聲祝賀。三、居民的群體性格特征“一方水土養(yǎng)一方人”，杭州人特點(diǎn)的形成自然跟這里特定的山水有關(guān)?！皷|南形勝，三吳都會(huì)，錢塘自古繁華”。杭州自五代錢王立國以來，采取了一系列“保境安民”的正確政策，到北宋末年，已經(jīng)成為“市列珠璣，戶盈羅綺”的東南第一大都會(huì)，10萬戶居民安居樂業(yè)。由于環(huán)境優(yōu)美，生活富足，自然杭州就成為一個(gè)最適宜吃喝玩樂的休閑之地。杭州的米市、菜市、柴市、肉市、魚市、絲綢市、茶市、書市、花市之盛，手工業(yè)之發(fā)達(dá)，給杭州人的生活提供了保證。杭州的酒樓歌館、古玩雜耍之多，山水園林之美，給杭州人提供了一個(gè)娛樂休閑的場所。所以，杭州一度有“銷金鍋”之稱。尤其，環(huán)境的舒適，很少戰(zhàn)亂，生活的安逸，就慢慢形成了杭州人那種特有的性格特點(diǎn)。特定的歷史文化形成了杭州人的性格特點(diǎn)，杭州聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的是國畫、書法、收藏等等，包括人們的休閑方式也以喝茶、麻將這類很中國特色的傳統(tǒng)休閑為主。四、居民的日常消費(fèi)習(xí)慣、特點(diǎn)及消費(fèi)心態(tài)杭州自古就是一座流通頻繁、商賈云集的消費(fèi)型城市。杭州人熱愛自然，熱愛藝術(shù)。生活化的藝術(shù)不僅表現(xiàn)在傘、扇、剪、筷、席、杯、布藝和茶葉上，也體現(xiàn)在橋、塔、樓、閣、廳、院和園林中。杭州人特別善于將生活藝術(shù)化，在衣食住行上都體現(xiàn)出他們獨(dú)特的智慧和靈氣，在日常生活中的吃、穿、旅游等方面，處處透顯出一種生活的藝術(shù)。所以他們的生活總是很悠閑，經(jīng)常去西湖邊走走，坐下來喝喝茶。如在杭州就有“杭兒風(fēng)”，只要有人說這個(gè)東西好，大家都來購買，具有一定的從眾心理。從住房消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣看，大部分居民更傾向于買房。宏觀調(diào)控以后，自住消費(fèi)已變成主流，商品房消費(fèi)心態(tài)日趨理性和成熟，在住房的選擇上比較傾向于以前口碑較好、實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，對(duì)住宅的選擇不僅停留在產(chǎn)品本身上面，也將更注重科技含量和配套服務(wù)，精裝修日益為大眾所接受。而在消費(fèi)的引導(dǎo)上，比較相信親戚、朋友以及圈內(nèi)人士的介紹，口碑的傳播成為主導(dǎo)力量。第三節(jié)半山歷史底蘊(yùn)一、宜居據(jù)史料考證，半山一帶，四千多年前就有人居住?！墩f杭州》一書中記載，昔時(shí)半山崇光寺浚井，得晉磚甚多。1983年，馬嶺山工地發(fā)現(xiàn)古墓群，在古墓壁的磚塊上，有清晰的“大康八年八月吳壁”字樣（古時(shí)“大”與“太”曾通用），太康八年（公元287年）系西晉時(shí)期，想見其時(shí)居民已稠。建國以來，這里出土了大量文物。二、桃源半山，宋時(shí)稱皋亭山，諸山極盛，有十二美景。據(jù)《杭縣志》記載，白居易、牛僧儒均有祭皋亭神文，而宋元多書作，知道清嘉時(shí)來此觴詠者絡(luò)繹不絕。志書中載，古時(shí)皋亭山前后多桃樹，延播十余里，山中人栽之，售其實(shí)以為生。有塢，即以桃花名。古書記載，農(nóng)歷三月，桃花夾岸盛開，朱霞斗綺，紅粉爭研，望之若云霞一片，令人心醉。山腳的舊桃源，宋時(shí)為桃花最盛處，爛漫十余里。三、固城要隘古時(shí)，杭城北郊的半山，即是杭州與海寧往來之要沖，又是杭州北部之要隘，曾屢遭兵事。吳越時(shí)，淮南將安仁義等曾久攻此山而不得。宋靖康二年，金兵進(jìn)犯，汴京陷落，欽弟康王趙構(gòu)逃至杭州，宋高帝趙構(gòu)登位后，興兵設(shè)置戌壘，半山成為攻守要隘。辛棄疾曾謂：斷皋亭之山天下無兵。宋元明三季半山兵事屢起。宋建炎初，劉正義遣將駐臨平，負(fù)山阻河筑堅(jiān)壘，以拒勤王之師。元巴延之會(huì)師臨安，也先屯兵臨平，然后進(jìn)攻半山。明末，馬士英又率方師樊掠此山。直至近代，半山西北古城上的錢王寨城址，隱約尚存?！跺居钣洝酚涊d，皋亭山有石城，周圍十里，即指此也。四、山名拾遺在遠(yuǎn)古，半山是海中之島，至秦時(shí)已成陸地，通行無阻。半山一帶，以皋亭山最高，海拔361公尺，群山起伏，宛如眾星捧月。皋亭山西南有一山，如滄海孤舟，孑然一身，名孤舟山；東隅一山，峰銳而秀，山脊蒼翠，偃曲如龍，故名青龍山；東北方一山，似猛虎，故得老虎山之威名；半山以東的黃鶴山，舊傳因仙人乘黃鶴路過而得名；黃鶴山北有黃龍山；西有桃園山；東北有龍母山；南有桐扣山。半山周圍有許多小山，洋山、無糧山、火燒山、小馬山、金鵝山、燕登山等在基本建設(shè)中被夷為平地。五、十二景半山原是一個(gè)風(fēng)景區(qū)，自西南而東北，曾有舊桃源，云錦臺(tái)、眼綱山、亞父山、金鵝山、結(jié)集巖、梳妝臺(tái)、游龍洞、浴龍池、噴玉泉、馮氏井等十二景。旖旎風(fēng)光，錦繡山色，雖比不上西湖，然群山巍峨挺拔，霧靄縈繞，更兼廟宇點(diǎn)點(diǎn)，流水潺潺，吸引了眾多文人香客，一時(shí)成為杭城之風(fēng)俗。六、皋亭古剎坐落在半山前后的寺廟曾不下四十余座。其時(shí)，香火鼎盛，鐘聲不絕。最負(fù)盛名的撒沙夫人廟，也稱半山娘娘廟，前來進(jìn)香者甚多。此廟抗戰(zhàn)前尚存正殿三間，因年久失修，已傾退灰黑。后在日寇侵華中淪為廢墟，唯廟址猶存。宋紹興十九年建的崇光寺，亦為半山頗具名聲的寺廟之一，相傳為宋高宗母親韋太后的功德院。位于黃鶴山真珠塢的顯寧永報(bào)禪寺，亦為半山較大的寺廟之一。該寺因地處半山北部，當(dāng)?shù)厝朔Q之為山北顯寧寺，今杭鋼廠療養(yǎng)所所在地。七、泥貓老底子的杭州人，喜歡去半山娘娘廟買只泥貓回家，說是能消災(zāi)驅(qū)邪；而蠶農(nóng)，每逢桑蠶季節(jié)，更是要去半山買泥貓—相傳泥貓是天上的“蠶花娘子”養(yǎng)的，可以震懾老鼠，不咬蠶種紙和蠶繭。拱墅區(qū)政府已在半山娘娘廟原址上籌建了“拱墅區(qū)非物質(zhì)文化保護(hù)基地”，并制定了很多對(duì)半山泥貓的保護(hù)措施。除了半山泥貓，余杭的清水絲綿也將一并“打包”進(jìn)“中國桑蠶文化”，申報(bào)世界文化遺產(chǎn)。第四章市場定位第一節(jié)杭州市房產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r跌宕起伏的2009年過去了。數(shù)據(jù)顯示，2009年杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新增住宅供應(yīng)房源58715套，約655萬平方米。而全年住宅銷售房源96716套，約1037萬平方米。一年前，杭州市區(qū)有近5萬套可售住宅房源，按照當(dāng)時(shí)的銷售進(jìn)度，不少業(yè)內(nèi)人士估計(jì)這些房源消化需要3年時(shí)間。2009年4月份以來走出的行情，讓大家大跌眼鏡。截至2009年12月31日，杭州市住宅存量房源約為167萬平方米，合計(jì)11757套。根據(jù)杭州200多個(gè)在售和出讓地塊(開發(fā)商已立項(xiàng))的深入調(diào)研，結(jié)合各房產(chǎn)公司目前已經(jīng)出爐的年度開發(fā)相關(guān)相關(guān)計(jì)劃，估算出了杭城各板塊2010年的住宅供應(yīng)量，共計(jì)1162萬平方米。根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2007-2009年已售住宅套均面積約114平方米，因此可以估算出今年將上市的住宅套數(shù)將達(dá)10.2萬套。新房市場：截至09年12月31日，09杭州主城區(qū)共成交66319套，超07、08年之和。09年月均價(jià)最低值出現(xiàn)在3月份，為10780元/平米，最高值12月，為19560元/平米。二手房市場：截至09年12月31日，09年杭州主城二手房共成交49258套，與08年的成交量相比足足增加三倍有余，成交均價(jià)從1月到12月每平米漲6000多元。土地市場：截至09年12月31日，杭州主城區(qū)09年出讓土地116宗，其中宅地(包括商住用地)73宗，商業(yè)用地43宗。09年宅地成交綜合樓面價(jià)9326元/平米，同比08年上漲60%，比07年上漲68%。09年杭州主城區(qū)新房、二手房、土地重要數(shù)據(jù)成交量(套)1月成交均價(jià)(元/平米)12月成交均價(jià)(元/平米)均價(jià)漲幅新房66319同比08年漲近兩倍128861956052%二手房49258同比08年漲兩倍多115121780055%土地出讓宗數(shù)出讓面積成交金額(億元)116宗同比08年漲158%約5422畝784.8一、09年杭州主城區(qū)商品房成交量超出07、08年總和◆3月份起主城區(qū)銷售均價(jià)呈逐月上漲態(tài)勢(shì)；

◆3月份現(xiàn)本年度最低成交均價(jià)，10780元/平米；

◆12月份本年度最高成交均價(jià)接近20000元/平米。二、07年、08年、09年成交量及均價(jià)對(duì)比截至09年12月31日晚，09年全年杭州主城區(qū)商品房共成交66319套，比07、08年成交總和多出3911套。成交量同比08年漲186%，相比07年漲69%。

近三年，07年的成交均價(jià)最低，為11024元/平米。09年前六個(gè)月的成交均價(jià)均低于13000元/平米，下半年，每月的均價(jià)都在13000元/平米以上，12月達(dá)到最高值，為19560元/平米。三、07年、08年、09年杭州主城區(qū)土地出讓對(duì)比09年全年，杭州市共出讓了116宗土地，其中宅地（包括商住用地）73宗，商業(yè)用地43宗。宅地總共出讓面積2929133平米，可建建筑面積約712.85萬方。杭州市土地出讓金收入已經(jīng)達(dá)到784.8億元，其中宅地成交金額656.96億元，商業(yè)用地127.89億元。據(jù)測算，杭州市主城區(qū)的綜合樓面價(jià)為9326元/平米。而08年，這一數(shù)據(jù)為5984元/平米，07年為5537元/平米。四、07年、08年、09三年宅地出讓對(duì)比09年全年共出讓宅地73塊，可建面積713萬方，成交金額為657億元，成交均價(jià)達(dá)到9326元/平米。

相比08年，09年任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都有比較大的上漲，而相比07年，除成交面積稍有所下降。09年宅地成交的平均樓面價(jià)漲幅較大，同比08年漲了60%，比07年漲了68%。五、杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢(shì)目前主城區(qū)、余杭區(qū)在售相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目2010年預(yù)計(jì)新上市量有438萬平方米，2008年出讓的土地在2010年可轉(zhuǎn)化為相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目上市的量有82萬平方米，再加上2007年出讓土地在2010年將釋放93萬平方米的量，2010年住宅預(yù)計(jì)上市量總計(jì)共約為613萬平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)有220多個(gè)樓盤上市，與2008、2009年基本持平。預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰在2010年九十月份。第二節(jié)田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展預(yù)測半山鎮(zhèn)一直作為杭州市的工業(yè)重鎮(zhèn)，隨著城市化進(jìn)程的迅速推進(jìn)，在未來的城市格局中，這一區(qū)域被定位為人文、景致“雙秀”的杭州北大廳。田園板塊位于拱墅區(qū)半山鎮(zhèn)東南腹地，東至筧丁路以東雞冠山，南臨上塘河，西至石橋路，北至半山山麓，呈帶狀結(jié)構(gòu)，地塊總面積達(dá)2000畝。尤其是上塘河以北的部分，主要規(guī)劃為生態(tài)和諧的現(xiàn)代生活區(qū)，以山為枕，與綠化、溪流相間，形成安靜、舒適的田園風(fēng)貌。上塘河將成為文化軸線，以水上巴士和兩側(cè)的游步道、自行車道為線索，將衣錦橋、上塘河古運(yùn)河與現(xiàn)代城市文化合適的合適的內(nèi)容串連起來。同時(shí)，將半山山體內(nèi)部的各個(gè)水庫向上塘河匯聚，形成條條溪流。綠地公園結(jié)合水體布置，將人們的主要休憩活動(dòng)、生活區(qū)域規(guī)劃在水體周邊。尤其是住宅區(qū)，將提供戶戶見水的景觀視野。根據(jù)規(guī)劃，田園板塊將會(huì)定位為高尚現(xiàn)代化住宅區(qū)，整個(gè)區(qū)塊將分成16處住宅區(qū)、8個(gè)公共服務(wù)設(shè)施以及5個(gè)公用設(shè)施以及其他市政公用設(shè)施、綠地。建成后總?cè)丝趯⒊?萬人。而田園板塊拆遷工作已經(jīng)接近尾聲。半山距離武林廣場約10公里，在未改造前就已經(jīng)形成城鎮(zhèn)居住中心，因此具有良好的基本生活設(shè)施配套，這是開發(fā)住宅小區(qū)比較理想的板塊。而隨著北部城區(qū)擴(kuò)展的需求，半山成為又一發(fā)展重地已是大勢(shì)所趨。城北新城內(nèi)，要形成以廣濟(jì)路、同協(xié)路等為主干道的四縱四橫網(wǎng)絡(luò)。地鐵3號(hào)線從丁橋穿過，設(shè)同協(xié)路與丁橋路兩個(gè)站點(diǎn)?？焖俟?號(hào)線、7號(hào)線在區(qū)內(nèi)也各有兩個(gè)站點(diǎn)。上塘河的水上巴士，與三條黃金水上旅游線結(jié)合，形成水陸入城的公交體系主要樓盤競爭分析田園板塊所屬拱墅區(qū)，拱墅現(xiàn)轄拱宸橋、小河、和睦、大關(guān)、湖墅、米市巷六個(gè)街道和上塘、祥符、半山、康橋四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。近年來，拱墅區(qū)著力打造汽車拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅四大品牌，是杭州市主城區(qū)北部集居住、商貿(mào)、教育科研、都市工業(yè)、現(xiàn)代物流等功能的現(xiàn)代化城市中心城區(qū)。未來，在城北區(qū)域，根據(jù)土地的出讓價(jià)格和產(chǎn)品定位，橋西板塊和華豐板塊的樓盤將是田園板塊最強(qiáng)勁的競爭對(duì)手。嘉里·樺楓居嘉里·樺楓居總開發(fā)規(guī)模約32萬平方米，其中地上開發(fā)面積約25萬方，由20余幢13～17層的精裝修小高層住宅、幼兒園，會(huì)所、社區(qū)商業(yè)配套組成，現(xiàn)住宅規(guī)劃主力戶型為90平方米和130平方米。總戶數(shù)為2000余戶。樓盤名稱嘉里·樺楓居（銷售均價(jià)元/㎡）面積（㎡）90㎡以內(nèi)100-160㎡160㎡以上合計(jì)套數(shù)(套)37120717595比例62.35%34.79%2.86%100.00%濱江·萬家星城濱江·萬家星城位于下城區(qū)北側(cè)新天地板塊東新路與石祥路交匯處，相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目總占地面積約19萬平方米，總建筑面積近70萬平方米，其中一期占地49266平方米，總建筑面積約19萬平方米。一期由9幢18-23層高層建筑組成，主力戶型80-140平方米，約1200余戶。樓盤名稱濱江·萬家星城（09年12月底銷售均價(jià)為20263元/㎡）面積（㎡）90㎡90-140㎡140-180㎡180㎡以上合計(jì)套數(shù)(套)67644360131192比例56.71%37.16%5.04%1.09%100.00%◆遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)中心相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目大運(yùn)河商務(wù)區(qū)占地30余萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米，是一個(gè)集國際大型商業(yè)、五星級(jí)酒店、高級(jí)商務(wù)寫字樓及高端城市景觀住宅等四大物業(yè)集群為一體的大型高端城市綜合體。該相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目房源量大，銷售周期較長，經(jīng)多輪調(diào)整后目前對(duì)外公布住宅房源以精裝修交付。2010年5月份精裝9號(hào)樓153套房源開盤，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)3萬元。樓盤名稱遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)中心相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目（預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為30000元/㎡）面積（㎡）90㎡90-120㎡120-140㎡140㎡以上合計(jì)套數(shù)(套)5101785153比例33.33%011.11%55.56%100.00%第四節(jié)目標(biāo)客戶需求分析一、目標(biāo)客戶主要來源◆城北區(qū)域原住居民，主要以杭鋼、杭鍋、腫瘤醫(yī)院等在職中高層管理管控管控人員為主，原拱墅區(qū)業(yè)主為改善居住條件，進(jìn)行升級(jí)換代的業(yè)主?！艟哂幸欢ń?jīng)濟(jì)實(shí)力，追求高品質(zhì)物業(yè)的中高級(jí)白領(lǐng)階層。◆拱墅區(qū)、江干區(qū)周邊建材市場、通訊市場、家裝市場等私營業(yè)主?！糸L期以來跟隨綠城房產(chǎn)投資的忠實(shí)客群。二、目標(biāo)客戶特征◆年齡：31-50歲之間，其中31-45歲左右購買力最旺盛?！袈殬I(yè)：私營業(yè)主、政府官員及企事業(yè)單位管理管控管控層、高級(jí)白領(lǐng)?！羰聵I(yè)：有很強(qiáng)的事業(yè)心，事業(yè)穩(wěn)定有成。

◆家庭：家庭關(guān)系穩(wěn)定，看重家庭生活?！羯矸荩簱碛袕V泛的人脈關(guān)系及社會(huì)資源?！糇非螅鹤非笃焚|(zhì)生活，品質(zhì)的事物。三、目標(biāo)客戶調(diào)查分析（一）目標(biāo)客戶之一：城北客戶本次調(diào)查問卷主體研究對(duì)象為在城北區(qū)域工作的在職人員及秋濤路、沈半路沿線的部分市場人員。共計(jì)收集361份（杭鋼96份、杭鍋46份、西子聯(lián)合控股20份、西子孚信18份、西子房產(chǎn)12份、立體車庫40份、浙江電臺(tái)39份、浦發(fā)銀行秋濤路支行15份、農(nóng)業(yè)銀行筧橋支行12份、燈具市場11份、通訊市場2份、錢江小商品市場5份、機(jī)電市場16份、汽配市場10份、沈半路、半山路周邊商業(yè)17份）問卷，其中有效問卷340份。1、意向購買面積面積（M2）9090-140140-160160-180180-220220-300300以上合計(jì)市臺(tái)、西聯(lián)等132911433669西房、孚信等16459312278杭鋼32479031193杭鍋20211000042小計(jì)961763688610340比例28.2%51.8%10.6%2.4%2.4%1.8%2.9%100%注：客戶在面積選擇上主要集中在90-140平米，占80%。2、意向購買戶型戶型二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)四室以上合計(jì)市場1619192258電臺(tái)、西聯(lián)等1892410869西房、孚信等1424309178杭鋼166493193杭鍋1415130042小計(jì)78131952412340比例22.9%38.5%27.9%7.1%3.5%100%注：戶型選擇主要集中在三室二廳和二室二廳，這與面積需求集中90-140吻合。3、是否意向購買精裝修樓盤分類毛坯房精裝修房均可合計(jì)市場25191458電臺(tái)、西聯(lián)等15252969西房、孚信等30183078杭鋼28323393杭鍋1581942小計(jì)113102125340比例33.2%30.0%36.8%100%注：客戶對(duì)于是否精裝修意見基本不大，毛坯、精裝均可，各占1/3。4、能接受的精裝標(biāo)準(zhǔn)是多少價(jià)格（元/M2）2000-30003000-40004000-50005000以上合計(jì)市場36154358電臺(tái)、西聯(lián)等41213469西房、孚信等60143178杭鋼73144293杭鍋3641142小計(jì)246681511340比例72.4%20.0%4.4%3.2%100%注：客戶對(duì)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)在接受范圍2000-3000元/平米占72.4%，建議田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目小戶型以毛坯為主。5、打算購買多少總價(jià)的住宅總價(jià)（萬元）150-200200-300300-400400-600600以上合計(jì)市場48900158電臺(tái)、西聯(lián)等401683269西房、孚信等65822178杭鋼77862093杭鍋38400042小計(jì)268451674340比例78.8%13.2%4.7%2.1%1.2%100%注：客戶對(duì)總價(jià)在需求主要集中在150-200萬元，占79%，與小戶型需要占比吻合。（二）目標(biāo)客戶之二：購買郁金香岸排屋及平層大宅、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶我們對(duì)郁金香岸排屋客戶及公寓平層大宅及躍層客戶對(duì)田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的相關(guān)戶型、精裝修與否等做了電話調(diào)查，共獲得有效客戶調(diào)查問卷109份，具體情況：1、意向購房面積相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目90㎡90-140㎡140-180㎡180-200㎡200㎡以上合計(jì)數(shù)量929151739109比例8%27%14%16%35%100%通過意向客戶問卷調(diào)查可看出，客戶對(duì)面積的需求主要集中在90—140㎡占27%、200㎡以上占35%。選擇小面積的原因主要考慮到總價(jià)的控制,便于投資；考慮大面積的基本以自住為主。2、物業(yè)類型需求相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目公寓平層大宅復(fù)式平層大宅排屋合計(jì)數(shù)量494479109比例46%40%6%8%100%物業(yè)類型需求的調(diào)查結(jié)果基本正確地反映了意向客戶對(duì)面積的需求。由于客戶面積選擇90—140㎡及200㎡以上，因此在物業(yè)類型需求上也集中在公寓和平層大宅，各占46%、40%。3、是否意向購買精裝修樓盤相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目是否合計(jì)數(shù)量9118109比例83%17%100%從客戶調(diào)查結(jié)果來看，建議采用精裝修的客戶占比較大，為83%。選擇精裝修的原因主要是考慮到裝修耗費(fèi)時(shí)間、精力，對(duì)于中年人而言,沒有裝修的熱情,同時(shí)毛坯房交付的樓盤由于裝修的影響，很難在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到安靜的居住環(huán)境。（三）目標(biāo)客戶之三：房交會(huì)登記意向客戶世貿(mào)房交會(huì)（2009年12月31—2010年1月3日），田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目意向35組客戶登記情況，分析如下：1、意向購房面積相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目90-120㎡120-140140-200㎡200-300㎡300㎡以上合計(jì)數(shù)量25323235比例70%9%6%9%6%100%2、意向戶型需求相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目二房三房四房四房以上合計(jì)數(shù)量4251535比例11%71%3%14%100%房交會(huì)客戶以剛性居住需求為主，對(duì)面積和總價(jià)的承受力普遍較低，意向面積90-120平方米占了總登記數(shù)的70%。在戶型需求中，三房的需求占72%，建議在戶型配比中應(yīng)充分考慮三房90-120平米的小戶型設(shè)計(jì)。3、是否意向購買精裝修樓盤相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目是否合計(jì)數(shù)量62935比例17%83%100%房交會(huì)客戶與郁金香岸排屋即平層大宅客戶的精裝/毛坯需求明顯相反，不同的客群對(duì)于產(chǎn)品的需求完全不同，需明確產(chǎn)品客群定位后確定本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的精裝與否。4、意向總價(jià)區(qū)間相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目150萬以下151-250萬251-500萬500萬以上合計(jì)數(shù)量13117435比例37%31%20%11%100%總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)可以看出，250萬元以下的占69%，與面積90-120平米需求占70%相符，基本單價(jià)接受區(qū)間在1.5-2萬元。第四節(jié)田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目戶型定位建議一、戶型配比建議（一）戶型設(shè)計(jì)原則1、營造城北新城精品樓盤的高品質(zhì)園區(qū)環(huán)境，使目標(biāo)客戶產(chǎn)生擁有的自豪感、歸屬感。2、要適應(yīng)拱墅區(qū)域及周邊區(qū)域目標(biāo)客戶群升級(jí)換代的購房需求，戶型設(shè)計(jì)重點(diǎn)兼顧功能性的同時(shí)滿足舒適性。3、田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要集中在同一區(qū)域，因此需充分考慮在滿足功能需求及空間的舒適性的前提下兼顧客戶的購房成本。4、根據(jù)區(qū)域內(nèi)競爭樓盤及杭城范圍同質(zhì)樓盤的各類房源供應(yīng)情況，細(xì)分市場，突出相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的獨(dú)特性，通過差異化競爭策略形成產(chǎn)品競爭優(yōu)勢(shì)。（二）戶型配比建議根據(jù)以上結(jié)論我們對(duì)田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目戶型定位提出建議，考慮到產(chǎn)品的升級(jí)換代，適當(dāng)考慮精裝修樓盤的戶型面積提升，同時(shí)結(jié)合相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目本身的情況對(duì)位置最佳的區(qū)域考慮設(shè)置大戶型等，具體建議如下：1、40號(hào)地塊占地面積34914平方米，容積率2.0，總建筑面積69828平方米。戶型配比（不考慮90/50、90/70限制）：物業(yè)面積㎡房型細(xì)分比例小高層90以下二房二廳一衛(wèi)20%140三房二廳二衛(wèi)65%160三房二廳二衛(wèi)7.50%180四房二廳二衛(wèi)7.50%合計(jì)//100%2、41號(hào)地塊原容積率1.8，原總建筑面積52560平方米，調(diào)整后容積率按1.59計(jì)，建筑面積46570㎡（其中高層22750㎡；平層官邸23820㎡）；戶型配比（不考慮90/50、90/70限制）：物業(yè)面積㎡房型細(xì)分比例小高層160三房二廳二衛(wèi)20%四房二廳二衛(wèi)20%180四房二廳二衛(wèi)60%平層官邸200-220四房以上70%250-300五房以上30%合計(jì)///3、81號(hào)地塊原容積率為1.6，原總建筑面積38496平方米，調(diào)整后容積率為1.26，建筑面積30340㎡（其中高層約18000㎡；平層官邸10000㎡）戶型配比（不考慮90/50、90/70限制）：物業(yè)面積㎡房型細(xì)分比例小高層140三房二廳二衛(wèi)60%160-180三房二廳二衛(wèi)20%四房二廳二衛(wèi)20%平層官邸200-220四房以上100%合計(jì)///（三）對(duì)戶型的意見和建議1、田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目平層官邸的戶型設(shè)計(jì)不采用留莊的十字戶型，建議參考翡翠城花園洋房系列的戶型，尤其是其202M2及256M2戶型，需考慮居住舒適性。2、四房以上的戶型，建議每間房均配置獨(dú)立衛(wèi)生間。3、在戶型設(shè)計(jì)中要充分考慮到各功能區(qū)的尺度比例，增加貯藏空間，提高居家的實(shí)用性。4、對(duì)于面積較小的戶型，希望我們更關(guān)注面積的高利用率及流線設(shè)計(jì)的合理性，不要追求華而不實(shí)的設(shè)計(jì)。5、對(duì)于面積較大的戶型，設(shè)計(jì)上也不能鋪張浪費(fèi)，不能大而無當(dāng)，需要作精細(xì)化考慮和人性化考慮。要重點(diǎn)關(guān)注主要的功能空間，強(qiáng)調(diào)空間尺度的舒適性。6、兼顧考慮風(fēng)水問題，比如開門方向、廚房位置等，不要有很明顯的忌諱。7、景觀位置較好的樓棟、面積較大的戶型盡量爭取做到全明的衛(wèi)生間。8、精裝修戶型層高不低于3.0米。從客戶調(diào)研情況看，目標(biāo)客戶普遍存在升級(jí)換代的需求，一是增加使用空間，即由二房換成三房，三房換成四房，二是在滿足功能需求的情況下增加居住的舒適感，如增加客廳、臥室的開間。但對(duì)目標(biāo)客戶來說，戶型設(shè)計(jì)除了注重舒適性外，更應(yīng)兼顧合理性、經(jīng)濟(jì)性，總價(jià)的控制對(duì)其購房的選擇尤其重要。二、產(chǎn)品亮點(diǎn)建議（一）精裝修建議1、突出綠城品質(zhì)，2010年，杭州市中心高端住宅將集中上市，與我們相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目直接遠(yuǎn)洋大運(yùn)河相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目相關(guān)相關(guān)計(jì)劃推出的房源多為精裝修，因此建議本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目必須凸顯綠城的品質(zhì)，大戶型及平層官邸房源以精裝修交付，以此獲得相應(yīng)的競爭優(yōu)勢(shì)。2、通過精裝修提升樓盤品質(zhì)，增加樓盤附加值，同時(shí)也可以此拉高相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目銷售價(jià)格。3、精裝修在提高產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)，應(yīng)盡可能控制成本，公寓控制在3000元/平方米，平層官邸控制在4500元/平方米主要原因有：◆拱墅區(qū)客戶購買實(shí)力并非很強(qiáng)，客戶在希望購置精裝修樓盤的同時(shí)，擔(dān)心由于精裝修成本導(dǎo)致總價(jià)過高。通過客戶調(diào)查，同樣也可以看出客戶對(duì)精裝修成本的考慮?！羧缇G城麗江公寓（二期）、新綠園等相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目，同樣是通過精裝修提升產(chǎn)品的整體品質(zhì)，加強(qiáng)客戶購買的亮點(diǎn)。（二）車位配比及地下門廳建議1、因購買此類物業(yè)的客戶基本為二次置業(yè)，改善性需求，因此建議車位比例40號(hào)地塊至少為1：0.85；41、81號(hào)地塊至少為1：1。2、客戶入住后的主要活動(dòng)走線為地下室空間，建議地下室和底層大廳整體統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)精裝修。（三）園區(qū)服務(wù)配套建議1、根據(jù)客戶問卷結(jié)果可看出，客戶對(duì)園區(qū)內(nèi)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施、個(gè)性化服務(wù)都提出了較高的要求。建議設(shè)置室外游泳池、乒乓球室等體育設(shè)施。結(jié)合相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目園區(qū)服務(wù)體系建設(shè)要求，在三個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮會(huì)所或泛會(huì)所，設(shè)置如老年活動(dòng)中心、健康中心、兒童活動(dòng)室等場地。2、應(yīng)充分考慮大堂的各休閑功能的設(shè)置。可考慮設(shè)置較為精致的私人會(huì)所，為業(yè)主提供一個(gè)“沙龍式第二客廳”。設(shè)置服務(wù)吧臺(tái)可有償為客戶提供茶、咖啡等，同時(shí)可考慮在大堂區(qū)域內(nèi)設(shè)置書吧等休閑功能。（四）產(chǎn)品風(fēng)格建議1、建筑應(yīng)更厚重沉斂、形態(tài)較規(guī)整的公館建筑。外墻采用石材，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的完美，以此塑造建筑的價(jià)值感和吸引力。2、園林設(shè)計(jì)減少硬質(zhì)鋪裝，多巧用植物、花卉等軟性裝飾。3、客戶調(diào)查過程中，許多客戶表示園區(qū)內(nèi)水系的設(shè)計(jì)可與泳池相結(jié)合，為能使得整體景觀錯(cuò)落有致，可考慮采用疊水等景觀效果。第三節(jié)商業(yè)配套建議一、商鋪位置概況40號(hào)地塊沿廣濟(jì)路主體建筑內(nèi)退，沿街設(shè)置二層法式商鋪，與其它地塊沿街商業(yè)類型相協(xié)調(diào)。41號(hào)地塊沿廣濟(jì)路布置較高品質(zhì)平層官邸，沿街設(shè)置二層法式商鋪。81號(hào)地塊沿廣濟(jì)路沿街設(shè)置4-5層平層官邸及二層法式商鋪。二、周邊商業(yè)情況半山路商業(yè)形態(tài)豐富,銀行、商場、超市、藥店等配套完善，能滿足周邊小區(qū)的日常生活所需，但離本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目在一定的距離，且商業(yè)環(huán)境一般，檔次中偏低。三、商鋪戶型建議通過商鋪調(diào)查，本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目周邊現(xiàn)有周邊商業(yè)配套，僅能滿足目前居住在附近的居民生活基本需求，未能形成較好的商業(yè)氣氛，缺少高檔次休閑娛樂場所。不足以滿足相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目目標(biāo)客戶品質(zhì)生活的需求，建議兼顧到商戶利益和業(yè)主需求，在商鋪業(yè)態(tài)控制上主要以滿足本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目業(yè)主日常生活、休閑娛樂等需求為主，提高商鋪的檔次。（一）消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體顯著消費(fèi)特征適合發(fā)展業(yè)態(tài)中產(chǎn)階級(jí)追求高品質(zhì)生活，渴求優(yōu)雅舒適的消費(fèi)感覺。在緊張的工作之余，享受美食與休閑的快樂。中高檔餐飲、休閑娛樂、健康生活居家人群工作閑暇的小資生活體驗(yàn)，購物、好友聚餐、享受生活。購物店、餐飲、超市、美容SPA年輕高意愿消費(fèi)群體追求積極的生活態(tài)度、渴望嘗試其所未體驗(yàn)之消費(fèi)感覺。餐飲、娛樂（二）業(yè)態(tài)選擇建議1、咖啡飲品類（ILLY咖啡）2、中高檔餐飲類（特色餐飲）請(qǐng)考慮是否有條件設(shè)置3、生活配套類（精品超市、精品書店、）4、康體美容類（美麗田園、THEFACESHOP）（三）商業(yè)面積建議因小戶型商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇較為靈活。建議本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目商鋪面積控制在80㎡-150㎡左右，層高不高于4.2米，盡可能做寬開間、短進(jìn)深戶型，各單套可自由組合。第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié)規(guī)劃布局一、規(guī)劃要求◆充分考慮本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的建筑形態(tài)與城北新城田園區(qū)塊生態(tài)和諧的現(xiàn)代生活區(qū)的協(xié)調(diào)性；◆充分考慮在周邊居住建筑觀感效果，能脫穎而出；◆充分考慮消費(fèi)者的對(duì)高品質(zhì)住宅的審美需求和功能需求。二、居住和商鋪布局的設(shè)想（一）居住采用小高層、高層、平層官邸的建筑形式。規(guī)劃組團(tuán)的設(shè)計(jì)，因?yàn)槿莘e率分別為2.0和1.8、1.6（原），限高50m和36m不同，建議采用院落疊層的方式。強(qiáng)調(diào)以組團(tuán)內(nèi)公共空間院落的圍和感為重點(diǎn)，向外擴(kuò)展到公共空間院落，及整個(gè)社區(qū)組團(tuán)的公共空間。一共分三個(gè)大層次系統(tǒng)，從社區(qū)組團(tuán)，通過道路和景觀引導(dǎo)，進(jìn)入組團(tuán)間及組團(tuán)內(nèi)空間，從而完成整體串接。整個(gè)地塊內(nèi)的組團(tuán)管理管控管控模式和道路系統(tǒng)組織成為關(guān)鍵。組團(tuán)的規(guī)模依建筑的組織形式和戶型組合方式，來合理搭接設(shè)計(jì)。（二）商業(yè)40號(hào)地塊沿廣濟(jì)路主體建筑內(nèi)退，沿街設(shè)置二層法式商鋪，與其它地塊沿街商業(yè)類型相協(xié)調(diào)。41號(hào)地塊沿廣濟(jì)路布置較高品質(zhì)平層官邸，沿街設(shè)置二層法式商鋪。三、鄰里單位組織形態(tài)40號(hào)地塊：建筑密度30%，限高50m，容積率2，地塊特點(diǎn):容積率高，建筑密度大，地塊現(xiàn)狀呈弧線形，相對(duì)位置一般。最優(yōu)合適的合適的方案設(shè)計(jì)以13-15層二代高層為主，沿廣濟(jì)路主體建筑內(nèi)退，沿街設(shè)置二層法式商鋪，與其它地塊沿街商業(yè)類型相協(xié)調(diào)，容積率做足2.0。41號(hào)地塊：建筑密度30%，限高36m，容積率1.8，地塊特點(diǎn):容積率高，建筑密度大，地塊現(xiàn)狀呈長方形，地塊中間有公共景觀帶通過，相對(duì)地理位置較好。最優(yōu)合適的合適的方案設(shè)計(jì)以10-11層新綠園和4-5層平層官邸相結(jié)合，沿廣濟(jì)路布置較高品質(zhì)平層官邸，沿街設(shè)置二層法式商鋪，容積率做到1.6，面積減少5700m2，小高層和平層官邸面積比例為50：50。81號(hào)地塊：建筑密度25%，限高36m，容積率1.6，地塊特點(diǎn):容積率低，建筑密度小，地塊現(xiàn)狀呈長方形，比較規(guī)則，相對(duì)地理位置較好。設(shè)計(jì)以8-11層新綠園，沿廣濟(jì)路沿街設(shè)置4-5層平層官邸及二層法式商鋪，與R21-14#地塊建筑形態(tài)相對(duì)應(yīng)，形成高檔住宅氛圍。容積率做到1.26，面積減少8200m2，但是品質(zhì)和氛圍提升。第二節(jié)道路交通組織一、小區(qū)出入口設(shè)置◆兩塊地塊在小區(qū)主入口均設(shè)置在廣濟(jì)路?！粜^(qū)為人車分流，車行出入口設(shè)置人行主出入口附近。二、交通組織規(guī)劃采用人車分流，三級(jí)道路系統(tǒng)的組織方式進(jìn)行設(shè)計(jì)。道路系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)和景觀設(shè)計(jì)，組團(tuán)模式一起結(jié)合設(shè)計(jì)考慮。分小區(qū)主干道，小區(qū)次干道和宅間道等至少三個(gè)道路等級(jí)。小區(qū)內(nèi)的道路寬度，依其道路等級(jí)，應(yīng)符合GB50180-93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2002版）》中關(guān)于小區(qū)內(nèi)各級(jí)道路的紅線和路面寬度設(shè)置規(guī)定。車行系統(tǒng)應(yīng)考慮便捷性和噪音屏蔽；步行系統(tǒng)應(yīng)考慮安全性，和景觀結(jié)合設(shè)計(jì)。功能要求注意人行和車行出入口的設(shè)置位置及設(shè)置方式，以及相關(guān)物業(yè)管理管控管控，消防通道，無障礙設(shè)施等要求。三、停車方式停車位：機(jī)動(dòng)車停車位至少滿足10%地上停車量，其余為地下停車。機(jī)動(dòng)車地下車庫出入口應(yīng)考慮噪音屏蔽。非機(jī)動(dòng)車停車均設(shè)在地下。機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車位指標(biāo)按照相關(guān)規(guī)范，以及本任務(wù)書“小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)”配置。四、停車數(shù)量配比停車位配比系數(shù)為不小于0.85和1.0，停車位計(jì)算表：建筑類型計(jì)算單位自行車（輛）住宅（90-140m2）車位/戶2住宅（>140m2）車位/戶1.5地塊計(jì)算單位車位（輛）40號(hào)地塊車位/戶1：0.8541、81號(hào)地塊車位/戶1:1（一）商業(yè)類停車位的設(shè)置及配比指標(biāo)與相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)，充分利用市政道路停車。（二）居住類停車位的設(shè)置及配比指標(biāo)以地下室停車方式設(shè)計(jì)。按照不低于0.85和1：1模式設(shè)置。（三）訪客停車位的設(shè)置及配比指標(biāo)：園區(qū)車位總數(shù)的10%（四）自行車/電動(dòng)車停放可設(shè)在地下室架空層位置，采取相對(duì)集中的管理管控管控模式。自行車車庫布置在地下人防區(qū)域，自行車按每戶3.5㎡設(shè)置與人防相結(jié)合，應(yīng)注意盡量集中設(shè)置，自行車使用者主要為部分業(yè)主、服務(wù)人員及物管人員。五、停車場地景觀因素考慮室外停車地面部分建議用植草磚鋪設(shè)，用低矮灌木作為隔離，馬路一側(cè)有交警劃線為準(zhǔn)。第三節(jié)公共空間系統(tǒng)一、門廳以單元為單位設(shè)立公共門廳，兼首層電梯廳，強(qiáng)調(diào)燈光效果，空間感和裝飾性。如遇外廊或架空層入口，結(jié)合外廊或架空層一起考慮設(shè)計(jì)。底層門廳及入口設(shè)計(jì)需考慮接待，駐留，信報(bào)投遞，可視對(duì)講等功能。門廳凈寬不得小于4m，凈高不得低于3.6m。二、電梯廳標(biāo)準(zhǔn)層、住宅底層、地下車庫電梯口設(shè)電梯廳（兼地下車庫門廳）。住宅底層電梯廳結(jié)合公共門廳進(jìn)行一體化單元入口設(shè)計(jì)。地下車庫電梯廳（門廳）應(yīng)注意與地下設(shè)備用房及停車空間關(guān)系的處理，保證交通流線的清晰，便于人員出入。三、樓梯間底層樓梯間結(jié)合門廳，底層電梯廳，進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間如果為明樓梯間，需要結(jié)合外立面效果一起設(shè)計(jì)，尤其是沿街建筑。四、上人屋頂或分戶花園上人屋頂或分戶花園，如面對(duì)主要景觀或者沿街，需要進(jìn)行獨(dú)立設(shè)計(jì)。五、地下空間如主要室內(nèi)公共活動(dòng)空間設(shè)于地下或半地下，應(yīng)注意出入口，流線，及直接采光設(shè)計(jì)。六、特殊注意門廳、電梯廳、地下車庫門廳擬委托專業(yè)家裝設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)（設(shè)計(jì)時(shí)，請(qǐng)預(yù)留尺寸）。（樓梯間墻面采用乳膠漆刷白，樓梯地面采用水泥。）七、公共空間形態(tài)◆公共空間的形態(tài)組織結(jié)構(gòu)◆公共空間的圍合方式減少大尺度空間的布置，利用組團(tuán)圍合綠化和高層底層局部架空的引導(dǎo)和穿透給出豐富的景致和活動(dòng)變換。八、公共空間的環(huán)保◆交通噪音控制方式沿道路戶內(nèi)窗戶采用雙層中空玻璃?！魥蕵饭部臻g和兒童活動(dòng)空間的的噪音控制建議結(jié)合沿街商鋪一帶、會(huì)所、園區(qū)景觀設(shè)置，離住宅盡量遠(yuǎn)，以降低噪音。第四節(jié)開發(fā)分期與樣板區(qū)、現(xiàn)場接待處設(shè)置一、開發(fā)分期二、樣板區(qū)、現(xiàn)場接待處規(guī)劃（一）樣板房根據(jù)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目特點(diǎn)在相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目銷售時(shí)提供確認(rèn)的裝修風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的品牌，在實(shí)地設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板。（二）現(xiàn)場接待處前期設(shè)置40號(hào)地塊對(duì)面底商，后期移至?xí)鶅?nèi)。第六章建筑設(shè)計(jì)第一節(jié)建筑單體一、建筑類型根據(jù)規(guī)劃要求以及本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)設(shè)想，建筑類型為高層公寓和平層大宅相結(jié)合的形式。二、建筑層數(shù)40號(hào)地塊為13-15層綠城二代高層產(chǎn)品；41號(hào)地塊為10-11層綠城二代高層和4-5層平層官邸產(chǎn)品；81號(hào)為8-11層綠城二代高層和4-5層平層官邸產(chǎn)品類型。住宅層高設(shè)為3.0米，商鋪層高設(shè)為4.5米。三、建筑朝向杭州氣候四季分明，朝向問題是客戶選擇住房時(shí)的一個(gè)重要因素，對(duì)朝南的住宅情有獨(dú)鐘。本案建筑朝向應(yīng)充分利用場地自然條件、自然通風(fēng)和采光，減少空調(diào)和人工照明的使用；根據(jù)《杭州市城市規(guī)劃管理管控管控技術(shù)規(guī)定（試行）》（2008）的要求，多層建筑之間的正面間距≧13m；且多層建筑日照間距為正南北向時(shí)按1：1.2H控制；為非正南北向時(shí)，按照方位間距折減系數(shù)表計(jì)算。四、建筑間距高層建筑根據(jù)《關(guān)于試行<杭州市建設(shè)相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目日照分析技術(shù)管理管控管控規(guī)則>的通知》編制日照分析報(bào)告，受遮擋的居住建筑的居室應(yīng)滿足在大寒日的有效日照不低于二小時(shí)（二小時(shí)可有兩個(gè)連續(xù)時(shí)段組成）。五、建筑通風(fēng)建筑通風(fēng)包括自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)。在設(shè)計(jì)時(shí)考慮恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)深尺度，南北通透，能夠形成穿堂風(fēng)，使室內(nèi)外空氣對(duì)流置換。機(jī)械通風(fēng)在現(xiàn)代生活中必不可少，合理設(shè)計(jì)安裝和安全使用空調(diào)系統(tǒng)及新風(fēng)系統(tǒng)（含加濕），可保證室內(nèi)空氣不被污染。廚房、衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，進(jìn)行局部排風(fēng)或全面換氣，衛(wèi)生間盡可能明設(shè)。六、建筑防風(fēng)根據(jù)測風(fēng)數(shù)據(jù)正確確定風(fēng)荷載之外，應(yīng)重視考慮建筑物的風(fēng)反應(yīng)。建筑的非結(jié)構(gòu)構(gòu)件如玻璃幕墻和大型輕屋蓋抗風(fēng)的設(shè)計(jì)和構(gòu)造對(duì)建筑防風(fēng)有很大的影響，盡量避免風(fēng)噪。七、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：建筑外立面風(fēng)格按不同地理位置及開發(fā)時(shí)間不同，統(tǒng)一協(xié)調(diào)；并考慮周邊未拍賣土地的建筑風(fēng)格形態(tài)與本相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目3塊地塊建筑類型的差異化。以古典主義為綱，采用現(xiàn)代建筑簡潔而富有邏輯性的體塊關(guān)系，塑造一種全新的折衷主義建筑形象。外立面風(fēng)格采用溫和的現(xiàn)代風(fēng)格，建筑立面簡潔、現(xiàn)代，線條細(xì)膩優(yōu)雅、靈巧，整體色調(diào)淺曖為主，立面全部采用大面積落地窗，通透大氣、細(xì)巧的建筑風(fēng)格。面域整齊，虛實(shí)對(duì)比，體塊劃分。在純現(xiàn)代體塊關(guān)系的基礎(chǔ)上，使用簡化的綠城古典主義風(fēng)格深色厚壓頂線和粗切勾立面分割線的方式，減輕淺色純體塊造成的輕飄感，強(qiáng)化體塊外形和體塊外形關(guān)系。體塊立面組合主要為連續(xù)大玻璃，連續(xù)實(shí)墻和連續(xù)鏤空洞。田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目·平層官邸意向效果圖半山田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目·二代高層意向效果圖半山田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目·二代高層意向效果圖八、外觀色彩與材料材料和色彩：建筑外立面材料主要為石材，墻面色彩為淺暖色系。門窗或公共空間采用連續(xù)落地大玻璃面。依建筑的使用性質(zhì)和建筑的高度、戶型不同，劃分不同的外立面材料和色系，結(jié)合建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)組團(tuán)感受。九、建筑外觀與設(shè)備建筑外立面因建筑外觀風(fēng)格的需要，需保持整齊干凈。空調(diào)需設(shè)在陽臺(tái)內(nèi)側(cè)，考慮活動(dòng)百葉封擋；陽臺(tái)欄桿需設(shè)同高度橫向晾衣架或晾衣桿；外墻需設(shè)側(cè)面分割暗槽安置雨水管；立面橫向劃分線或橫向批水線需設(shè)內(nèi)置雨水導(dǎo)水凹槽。第三節(jié)公共配套一、周邊公共配套設(shè)施現(xiàn)狀及規(guī)劃情況緊鄰相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的周邊基本配套現(xiàn)狀完善，基本能滿足目前生活所需，主要配套設(shè)施如下：生活配套：世紀(jì)聯(lián)華超市等商業(yè)綜合區(qū)餐飲：兩岸咖啡、KFC、土家菜館等餐飲教育配套：9班幼兒園、杭州市北秀小學(xué)、36班小學(xué)（在建）等

醫(yī)療配套：杭鋼醫(yī)院、浙江省腫瘤醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等。銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行等二、各級(jí)公共服務(wù)設(shè)施布點(diǎn)要求隨著區(qū)域城市規(guī)劃目標(biāo)的推進(jìn)，本案周邊的相關(guān)配套將逐步完善，考慮到本案高端的產(chǎn)品定位，相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)服務(wù)于本案業(yè)主，同時(shí)對(duì)外開放為主要目的，設(shè)施的配置不宜過多過雜，檔次不宜過低，以免影響園區(qū)居住檔次和樓盤形象，應(yīng)配合周邊配套情況互補(bǔ)設(shè)置。三、公建設(shè)施配套（一）生活服務(wù)類設(shè)施合適的合適的內(nèi)容的選擇結(jié)合本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和樓盤的檔次定位等因素考慮，建議設(shè)置以下公共設(shè)施：1、文化設(shè)施：文化活動(dòng)設(shè)施可歸并入會(huì)所內(nèi)設(shè)置閱覽室、多功能廳等，老年和兒童文化。2、體育活動(dòng)設(shè)施：室外游泳池、兒童樂園、棋牌室、乒乓球室等。3、服務(wù)設(shè)施（商鋪）：24小時(shí)便利店、銀行分理處、彩擴(kuò)店、洗衣中心、美容美發(fā)店、書店、藥房、面包房、家政公司、音像店、精品店、龐物臨時(shí)寄放室（出入口對(duì)外），足浴、桑拿(SPA)、花店等。4、物業(yè)管理管控管控及經(jīng)營用房：按杭州市規(guī)定物業(yè)管理管控管控用房面積比例為地上總建筑面積0.3%，經(jīng)營用房面積比例為地上總建筑面積0.4%執(zhí)行。5、社區(qū)用房：按杭州市規(guī)定每百戶為30㎡的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。6、園區(qū)生活服務(wù)用房：健康咨詢中心。（二）關(guān)于會(huì)所的相關(guān)建議1、經(jīng)營模式本案會(huì)所是泛會(huì)所的概念，是公建配套的一部分。為園區(qū)業(yè)主做好配套服務(wù)的同時(shí)，對(duì)外開放經(jīng)營。由于本案定位為目前杭州市區(qū)內(nèi)的高端樓盤，因此會(huì)所功能建議仔細(xì)周密考慮，盡可能保證園區(qū)業(yè)主方便適用；功能相對(duì)齊全，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，提高軟件性服務(wù)檔次。因會(huì)所在前期定位中考慮需對(duì)外開放，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡量考慮設(shè)置獨(dú)立的出入口，并配置一定的臨時(shí)泊車位，避免后期使用中業(yè)主因安全、車輛停放等問題與會(huì)所經(jīng)營單位發(fā)生不必要的矛盾。會(huì)所在平面布局上應(yīng)從動(dòng)靜分區(qū)、使用頻率等方面充分考慮，避免因布局不合理而導(dǎo)致會(huì)所內(nèi)功能相互影響。在會(huì)所的設(shè)計(jì)中，要充分考慮以后投入使用的能耗問題，并盡量采用能耗較低的設(shè)備且分開計(jì)量。2、會(huì)所功能設(shè)置田園相關(guān)相關(guān)項(xiàng)目會(huì)所定位原則上考慮泛會(huì)所概念，三個(gè)地塊分別設(shè)置，以滿足泳池配套及活動(dòng)休閑功能為主。每個(gè)會(huì)所面積區(qū)間建議控制在1000M2左右，根據(jù)三個(gè)地塊不同的客群階層的預(yù)測，三個(gè)會(huì)所應(yīng)通過確定不同的主題定位，形成資源共享，滿足實(shí)用性及園區(qū)服務(wù)體系建設(shè)的基本要求。（1）40號(hào)地塊會(huì)所定位——居家、實(shí)用型40號(hào)地塊會(huì)所的客群服務(wù)對(duì)象以中青年使用消費(fèi)群體為主，兼顧兒童及老人，滿足業(yè)主基本日常需求。會(huì)所定位中端（三個(gè)會(huì)所中定位相對(duì)最低），相關(guān)功能和面積配比如下：◆餐飲區(qū)域：家庭簡餐型，可對(duì)外開放，建議由知名餐飲公司連鎖經(jīng)◆健身房：設(shè)置基本健身設(shè)備，如跑步機(jī)，動(dòng)感單車、臂力拉升器械、劃船牽引器械、單桿等?！?4小時(shí)便利店：方便業(yè)主購物?！魞和螛肥?設(shè)置幼兒玩樂配套設(shè)施，帶獨(dú)立衛(wèi)生間◆乒乓球室：設(shè)置2張乒乓球桌◆多功能廳：便于業(yè)主集會(huì)活動(dòng)。（2）41號(hào)地塊會(huì)所定位——商務(wù)、休閑型41號(hào)地塊會(huì)所的客群服務(wù)對(duì)象以中年高端使用消費(fèi)群體為主，兼顧兒童及老人，滿足業(yè)主基本日常需求。會(huì)所定位高端（三個(gè)地塊中相對(duì)最高端），相關(guān)功能和面積配比如下：◆雪茄吧、紅酒吧：面積100M2，設(shè)置酒窖，方便客戶存酒?！魰?huì)議室：小型會(huì)議室?！羯虅?wù)中心：方便業(yè)主收發(fā)傳真、打印、復(fù)印及相關(guān)商務(wù)活動(dòng)。◆美容：建議請(qǐng)專業(yè)的美容經(jīng)營。◆健身房：設(shè)置基本健身設(shè)備，如跑步機(jī)，動(dòng)感單車、臂力拉升器械、劃船牽引器械、單桿等。◆乒乓球室：設(shè)置置兩張乒乓球桌◆臺(tái)球室：面積30M2，（國際標(biāo)準(zhǔn)臺(tái)球桌尺寸為2.26×1.2×0.88M）◆棋牌房：設(shè)置6-8間，每間15-20M2，面積160M2，設(shè)置公共衛(wèi)生間及服務(wù)吧臺(tái)。（3）81號(hào)地塊會(huì)所——健康、養(yǎng)生型81號(hào)地塊會(huì)所的客群服務(wù)對(duì)象以中年使用消費(fèi)群體為主，兼顧兒童及中青年人，滿足業(yè)主基本日常需求。會(huì)所定位中高端（相對(duì)三個(gè)地塊中略次于41號(hào)地塊），相關(guān)功能和面積配比如下：◆室外游泳池的相關(guān)配套：面積80M2，含男、女更衣室及沖水池?！舸筇眯蓍e吧（書吧、茶吧）：以書吧形式設(shè)計(jì)。考慮休閑茶吧、酒吧休息臺(tái)設(shè)置?！羰彝庥斡境氐南嚓P(guān)配套：男女更衣室及沖水池?！?4小時(shí)便利店：方便業(yè)主購物?！魞和顒?dòng)室或培訓(xùn)中心:游樂活動(dòng)或兒童培訓(xùn)區(qū)域，獨(dú)立衛(wèi)生間?！艚∩矸浚涸O(shè)置基本健身設(shè)備，如跑步機(jī)，動(dòng)感單車、臂力拉升器械、劃船牽引器械、單桿等?！羝古仪蚴遥涸O(shè)置2張乒乓球桌?！翳ょ旆浚涸O(shè)置一面墻壁設(shè)置落地大鏡子，也可作為老年人跳舞的場所?！艚】底稍冎行模号浜蠄@區(qū)服務(wù)體系，為業(yè)主，尤其是中老年業(yè)主提供上門咨詢服務(wù)。臺(tái)球室兒童娛樂室四、公共部位要求（一）單元入口單元入口的門廳尺度、色彩、用材，入口處風(fēng)格和色彩應(yīng)與建筑相協(xié)調(diào)。單元入口門應(yīng)采用雙扇。單元入口的設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮無障礙通道。（二）住宅門廳、地下室門廳入口1、單元底層門廳單元門廳是住宅建筑的公共客廳，空間設(shè)計(jì)應(yīng)考慮寬敞、通透、彰顯業(yè)主的尊貴身份。為考慮業(yè)主接待不同客人的需要，建議應(yīng)在門廳設(shè)置會(huì)客區(qū)或考慮酒店式接待區(qū)；門廳立面上宜采用大面積的暖色調(diào)大理石。主入口門應(yīng)滿足防火要求設(shè)有平開門，建議考慮設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，合理設(shè)置郵政設(shè)施位置；在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮上述因素，注重高度和進(jìn)深。門廳2、單元地下室門廳重視業(yè)主駕車回家沿路環(huán)境的營造，單元地下室門廳是業(yè)主必經(jīng)的重要空間。地庫建議采用無梁樓蓋設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)盡量考慮單元地下室與地下車庫連通為一整體，有條件的前提下，在地下室門廳與地下車庫連通處旁邊設(shè)置采光井，引入陽光、綠化和自然通風(fēng)，地下室門廳的玻璃大門直接開向車庫，地下室門廳與底層門廳裝修風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，以營造精美的地下室門廳，保證業(yè)主的回家路線便捷及舒適度。留有裝修空間。地下室：頂板要低于市政道路200。地下車庫建議采用無梁樓蓋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，覆土高度按照1500考慮，盡可能利用泳池下沉采用豎向打開方式，在側(cè)板無人防區(qū)域應(yīng)盡可能考慮打開設(shè)計(jì)，營造地下車庫側(cè)采光，增加地下車庫的通透性；管線（除雨污水以外）均從地下室布管統(tǒng)一設(shè)置；室內(nèi)外進(jìn)口高度應(yīng)符合國家現(xiàn)行規(guī)范要求。地下室通往地下電梯前室采用裝飾設(shè)計(jì)，提升地下車庫的價(jià)值感。第七章室內(nèi)設(shè)計(jì)第一節(jié)樣板房一、樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格建議通過新古典風(fēng)格，通過古典與現(xiàn)代完美結(jié)合，感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，同時(shí)摒棄了過于復(fù)雜的肌理和裝飾，呈現(xiàn)出古典而簡約的舒適空間。新古典主義風(fēng)格是指在傳統(tǒng)美學(xué)法則的指引下，以現(xiàn)代材料和加工工藝為基礎(chǔ)演繹傳統(tǒng)文化中的經(jīng)典精髓．使作品在擁有典雅、端莊、氣質(zhì)的同時(shí)帶有鮮明的古典氣息。其特征是古典與現(xiàn)代的完美結(jié)合，它源于古典，但不是仿古更不是復(fù)古，而是追求神似，講求風(fēng)格，用簡化的手法追求傳統(tǒng)樣式的大致輪廓特點(diǎn)；注重飾效果，用室內(nèi)陳設(shè)品來增強(qiáng)歷史文脈特色。在設(shè)計(jì)過程中，既要考慮展示的效果，同時(shí)生活的背景場所、自成完整的審美體系、人性化的細(xì)部設(shè)計(jì)、精致完美的工藝收口、在細(xì)節(jié)考慮上按照交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的設(shè)計(jì)─源于生活而高于生活。二、樣板房類型本案擬定三套樣板房