房地產(chǎn)投資分析課件第三章

第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

內(nèi)容提要3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查3.4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

3.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征1．房地產(chǎn)市場(chǎng)是信息不充分的市場(chǎng)2．房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性強(qiáng)3．房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性4．房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)5．房地產(chǎn)市場(chǎng)存在時(shí)滯6．房地產(chǎn)市場(chǎng)的反經(jīng)濟(jì)周期性7．房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)的專業(yè)性3.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能1．調(diào)節(jié)供求的功能2．優(yōu)化資源配置的功能3．政府宏觀管理的基礎(chǔ)3.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)1．房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)2．房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)3．房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)3.1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類1.按照區(qū)域劃分如北京房地產(chǎn)市場(chǎng)、安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)、華北房地產(chǎn)市場(chǎng)、華東房地產(chǎn)市場(chǎng)等。2．按照用途劃分如可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為住宅市場(chǎng)、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)及特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng)等。3．按照功能劃分如可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為房產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)信息技術(shù)市場(chǎng)等。4．按照交易方式劃分

如可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、擔(dān)保市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)等。3.1.5房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響因素1．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響因素（1）房地產(chǎn)價(jià)格。（2）開發(fā)商目標(biāo)收益率。（3）開發(fā)成本。（4）建筑技術(shù)。（5）房地產(chǎn)開發(fā)能力。（6）融資難度。（7）國(guó)家宏觀調(diào)控。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素圖3-1供給大于需求的情況下的需求層次結(jié)構(gòu)圖圖3-2需求大于供給的情況下的需求層次結(jié)構(gòu)圖影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要因素有以下幾個(gè)方面:（1）人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化。（2）房地產(chǎn)價(jià)格。（3）家庭收入。（4）城市化進(jìn)程。（5）宏觀調(diào)控。（6）消費(fèi)者預(yù)期。3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析概述3.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性1．房地產(chǎn)投資決策需要市場(chǎng)分析2．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需要市場(chǎng)分析3．房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場(chǎng)分析3.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限制1．成本限制2．時(shí)間限制3．技能限制4．偏好限制3.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容概括起來(lái)主要包括市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)預(yù)測(cè)。進(jìn)一步細(xì)化，可以將其歸納為以下四個(gè)方面。1．地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析2．市場(chǎng)概況分析3．專業(yè)市場(chǎng)供求分析4．項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查3.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容1．房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查（1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（3）社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查（4）社區(qū)環(huán)境調(diào)查2．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查（1）房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查（2）房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)查（3）房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查3．房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查（1）行情調(diào)查。（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。（4）建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。4．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)查（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查（2）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（3）房地產(chǎn)促銷調(diào)查（4）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查3.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法1．普查法2．抽樣調(diào)查法隨機(jī)抽樣法非隨機(jī)抽樣法簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣法分層隨機(jī)抽樣法分群隨機(jī)抽樣法配額抽樣法任意抽樣法判斷抽樣法3.3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序圖3-3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查程序圖3.4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)3.4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類1．定性預(yù)測(cè)2．定量預(yù)測(cè)

3.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法1．指標(biāo)法：指標(biāo)法又稱樸素預(yù)測(cè)法，是通過(guò)一些通俗的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，利用最簡(jiǎn)單的統(tǒng)計(jì)處理方法和有限的數(shù)據(jù)資料來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)的一種方法。2．德?tīng)柗品?．銷售人員意見(jiàn)綜合預(yù)測(cè)法

4．購(gòu)買意向預(yù)測(cè)法

以問(wèn)卷形式征詢潛在購(gòu)買者未來(lái)的購(gòu)買量，由此預(yù)測(cè)出市場(chǎng)未來(lái)的需求。5．移動(dòng)平均法移動(dòng)平均法可以分為簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法和加權(quán)移動(dòng)平均法。（1）簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法

簡(jiǎn)單移動(dòng)平均的各元素的權(quán)重都相等。簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為：（2）加權(quán)移動(dòng)平均法加權(quán)移動(dòng)平均給固定跨越期限內(nèi)的每個(gè)變量值以不同的權(quán)重。

加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為Ft=w1+w2+w3+…+wn式中：w1——第t-1期實(shí)際銷售額的權(quán)重；w2——第t-2期實(shí)際銷售額的權(quán)重；wn——第t-n期實(shí)際銷售額的權(quán)重；n——預(yù)測(cè)的時(shí)w1+w2+…+wn=16．指數(shù)平滑法

指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，是取預(yù)測(cè)對(duì)象全部歷史數(shù)據(jù)的加權(quán)平均值作為預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法。注：在實(shí)際工作中，平滑常數(shù)一般是根據(jù)原預(yù)測(cè)數(shù)與實(shí)際數(shù)的差異大小來(lái)確定。如果差異較大，a應(yīng)適當(dāng)取較大值；如果差異較小，a應(yīng)適當(dāng)取較小值。為了計(jì)算方便，一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)，a取0.7～0.8為宜；當(dāng)差異較小時(shí)，a取0.2～0.3為宜。7．回歸分析法回歸分析法是在分析市場(chǎng)現(xiàn)象自變量和因變量之間相關(guān)關(guān)系的基礎(chǔ)上，建立變量之間的回歸方程，并將回歸方程作為預(yù)測(cè)模型，根據(jù)自變量在預(yù)測(cè)期的數(shù)量變化來(lái)預(yù)測(cè)因變量。8．趨勢(shì)法

趨勢(shì)法分為直線趨勢(shì)法和曲線趨勢(shì)法。

直線趨勢(shì)法又稱直線趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)法，是對(duì)觀察期的時(shí)間序列資料表現(xiàn)為接近于一條直線的上升和下降時(shí)采用的一種預(yù)測(cè)方法。趨勢(shì)直線的方程式是:Yt=a+bx式中：x——自變量，是選定的任何x值；Yt——因變量，對(duì)于選定的x值，相應(yīng)變數(shù)Y的平均估計(jì)值，即第t預(yù)測(cè)周期的預(yù)測(cè)值；a、b——未知參數(shù)。

曲線趨勢(shì)預(yù)測(cè)法是指當(dāng)變量與時(shí)間之間存在曲線而非直線關(guān)系時(shí)，通過(guò)變量（縱坐標(biāo)）改用按指數(shù)值的差距“刻度”，將曲線關(guān)系直線化，形成一條對(duì)數(shù)直線趨勢(shì)線，再按直線趨勢(shì)法求解。3.4.3房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的程序包括以下六個(gè)步驟:1．確定預(yù)測(cè)目標(biāo)2．搜集、整理資料3．選擇預(yù)測(cè)方法4．建立預(yù)測(cè)模型

5．評(píng)價(jià)和修正預(yù)測(cè)結(jié)果6．編寫預(yù)測(cè)報(bào)告

推薦閱讀1．[美]阿德里安娜·施米茨，德博拉·L.布雷特．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析—