【我國(guó)以房養(yǎng)老發(fā)展前景問(wèn)題探究9700字（論文）】

I我國(guó)以房養(yǎng)老發(fā)展前景問(wèn)題研究【摘要】隨著中國(guó)社會(huì)的老齡化程度進(jìn)一步加深，養(yǎng)老負(fù)擔(dān)日漸加重。尤其是在我國(guó)呈現(xiàn)出的“4+2+1”家庭的結(jié)構(gòu)下，以前的養(yǎng)老方法似乎已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在養(yǎng)老的需求。為了彌補(bǔ)傳統(tǒng)養(yǎng)老方式帶來(lái)的不足，尋找適合新時(shí)代的養(yǎng)老方式，“以房養(yǎng)老”這一新概念應(yīng)運(yùn)而生。本文從以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀為切入點(diǎn)展開(kāi)，進(jìn)而分析以房養(yǎng)老模式在中國(guó)目前的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。文末給出一些可能的建議，希望能改善以房養(yǎng)老模式面臨的困境?！娟P(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老；問(wèn)題困境；傳統(tǒng)觀念；房地產(chǎn)市場(chǎng)目錄TOC\o"1-3"\u引言 1一、我國(guó)以房養(yǎng)老模式的現(xiàn)狀 1二、我國(guó)以房養(yǎng)老困境分析 4（一）交易有失公平 4（二）觀念有待更新 41.老人拒絕 52.子女反對(duì) 5（三）金融機(jī)構(gòu)意愿不強(qiáng) 61.投保人的壽命 62.房屋折舊問(wèn)題 63.房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 7（四）詐騙行為引起信任危機(jī) 8三、提出建議 9（一）解決養(yǎng)老金虧空 9（二）完善房地產(chǎn)相關(guān)政策 9（三）針對(duì)特定人群加強(qiáng)宣傳引導(dǎo) 10（四）完善養(yǎng)老服務(wù)，打擊犯罪行為 10四、總結(jié) 11參考文獻(xiàn) 11引言現(xiàn)在很多老年人面對(duì)著一種困境：辛辛苦苦打拼半輩子，換來(lái)了一套光鮮亮麗價(jià)值上百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的住房，卻沒(méi)有錢(qián)給自己養(yǎng)老。畢竟房產(chǎn)雖然值錢(qián)，但如果不賣(mài)掉或出租，沒(méi)辦法帶來(lái)源源不斷的現(xiàn)金。在這種背景下，有人提出了“以房養(yǎng)老”的概念，把房子變成流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)養(yǎng)老?！耙苑筐B(yǎng)老”主要有四種形式：倒按揭、以大換小、租售換養(yǎng)和售后返租。在這里，主要指的是第一種形式“倒按揭”，又名“住房反向抵押貸款”。抵押貸款是指老年人將其住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，如銀行或保險(xiǎn)公司，這是一種養(yǎng)老形式，金融機(jī)構(gòu)定期向老年人支付一定數(shù)額的養(yǎng)老金或?yàn)槔夏耆颂峁┕⒎?wù)。當(dāng)老人死后，保險(xiǎn)公司或銀行將獲得使用房子的權(quán)利。以房養(yǎng)老模式最早的發(fā)源地是歐洲的荷蘭，但目前將這一模式發(fā)展運(yùn)作得最為成熟的國(guó)家是美國(guó)。針對(duì)國(guó)外以房養(yǎng)老發(fā)展情況，我國(guó)也相繼采取了一些措施。2013年國(guó)務(wù)院印發(fā)了關(guān)于開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)的《意見(jiàn)》，明確提出對(duì)開(kāi)展老年人“住房反向抵押貸款”養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行試點(diǎn)。2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》決定自當(dāng)年7月1日起，在我國(guó)北京、上海、廣州和武漢四地率先開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，試用期兩年。以房養(yǎng)老使住房與養(yǎng)老更好的相結(jié)合，從而使房產(chǎn)具有了金融性質(zhì)和養(yǎng)老這兩種功能，老年人可以在享有住房的同時(shí)，也從金融機(jī)構(gòu)那里得到一定的養(yǎng)老金，進(jìn)而提高自己晚年的生活質(zhì)量。它是實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的另一種方式，在傳統(tǒng)養(yǎng)老領(lǐng)域里進(jìn)行新的探索與實(shí)踐，彌補(bǔ)了養(yǎng)老金儲(chǔ)備的不足，是對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的進(jìn)一步發(fā)展和完善。我國(guó)以房養(yǎng)老模式的現(xiàn)狀中國(guó)有60歲以上老年人1.78億。根據(jù)中國(guó)養(yǎng)老金2017年的調(diào)查數(shù)據(jù)，中國(guó)的養(yǎng)老金儲(chǔ)備擁有屬性減少了儲(chǔ)蓄，增加了房地產(chǎn)。71.1%的受訪者養(yǎng)老金準(zhǔn)備金不足50萬(wàn)元,而又有4.5%的被調(diào)查對(duì)象甚至沒(méi)有任何養(yǎng)老資產(chǎn)儲(chǔ)備;同時(shí),72.3%的被調(diào)查對(duì)象擁有1套或1套以上的房產(chǎn),且年齡越大,房產(chǎn)越多,60歲及以上人群中83.5%的人擁有房產(chǎn),其中,50.5%的人擁有1套房產(chǎn),33%的人擁有2套及以上房產(chǎn),遠(yuǎn)超美國(guó)、日本、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家?？梢钥闯?房產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)老年人養(yǎng)老儲(chǔ)備的重要來(lái)源。在以前，養(yǎng)老主要依靠子女贍養(yǎng)或者老人自己的退休金和社保金。而現(xiàn)在，一種新的”老年人住房”模式正在出現(xiàn):打工人們?cè)谀贻p時(shí)貸款買(mǎi)房，退休后把房子抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，由銀行或保險(xiǎn)公司為他們提供養(yǎng)老保險(xiǎn)。以房養(yǎng)老主要可以概括成三步：第一，擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老人與金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，將房屋抵押給該機(jī)構(gòu)；第二，該機(jī)構(gòu)每月給老人一筆固定的錢(qián)作為養(yǎng)老金，數(shù)額與房產(chǎn)價(jià)值正相關(guān)；第三，老人活著時(shí)房屋供老人繼續(xù)居住，老人死后房屋歸該金融機(jī)構(gòu)“繼承”。以房養(yǎng)老的概念得到了國(guó)家政策的大力支持：2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》決定自當(dāng)年7月1日起，除了在北京、上海、廣州進(jìn)行開(kāi)展老年人反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)外，武漢也是首先試點(diǎn)的城市，試用期兩年。2016年7月15日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)公布了一則關(guān)于要延長(zhǎng)反向抵押貸款養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)時(shí)間和擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間延長(zhǎng)至2018年6月30日，并將主要試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級(jí)市。然而，這么大的推行力度，實(shí)際效果如何呢？保險(xiǎn)企業(yè)幸福人壽參與了以房養(yǎng)老的試點(diǎn)。該企業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，15年3月產(chǎn)品獲批至16年四月底，幸福人壽“房來(lái)寶”意向書(shū)只簽了58個(gè)客戶，77人。其中，32戶家庭順利收到保險(xiǎn)金，平均每月5000—10000元。上海的數(shù)據(jù)是平均每月8000元。最高的一戶人家也來(lái)自上海，每月收到19000元。一年的推行只得到32個(gè)家庭的擁簇，這結(jié)果顯然與一開(kāi)始的設(shè)想大相徑庭。南京，上海，北京，杭州四個(gè)試點(diǎn)城市的以房養(yǎng)老具體實(shí)踐情況見(jiàn)表1南京市上海市北京市杭州市具體名稱以房換養(yǎng)模式以房自助養(yǎng)老模式養(yǎng)老房屋銀行模式多樣化養(yǎng)老模式開(kāi)辦時(shí)間2005年4月2007年5月2007年10月2008年6月承辦單位“溫泉留園”老年公寓上海市公積金管理中心北京壽山福海國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司杭州市上城區(qū)湖濱街道申請(qǐng)條件年齡60歲以上，擁有60平米產(chǎn)權(quán)房的老人。65歲以上的老年人，擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋。60歲以上的老年人，擁有價(jià)值較高的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋。轄區(qū)內(nèi)無(wú)任何經(jīng)濟(jì)來(lái)源，無(wú)子女，無(wú)親屬的老人。操作流程老人保留房屋產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)抵押給留園，入住留園，終身免交一切費(fèi)用。老人將自有房產(chǎn)抵押給公積金管理中心，同時(shí)可以繼續(xù)居住在房屋內(nèi)。入住壽山福海國(guó)際養(yǎng)老中心，老年人繼續(xù)擁有房屋產(chǎn)權(quán)，房屋用來(lái)對(duì)外出租。自主選擇租房養(yǎng)老，售房養(yǎng)老，換房養(yǎng)老或退房養(yǎng)老四種模式。具體特點(diǎn)解決養(yǎng)老資金短缺問(wèn)題，開(kāi)創(chuàng)養(yǎng)老新模式。風(fēng)險(xiǎn)大，老人抵押房屋并失去房屋居住權(quán)。政府單位開(kāi)辦，風(fēng)險(xiǎn)較小。老年人可以居住在原有房屋內(nèi)。一次性讓渡產(chǎn)權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)提前變賣(mài)。老年人入住養(yǎng)老服務(wù)中心，享受五星級(jí)服務(wù)，抵押房屋委托地產(chǎn)公司出租。多樣化的以房養(yǎng)老方式，能夠滿足老年人不同的養(yǎng)老需求。實(shí)施效果失敗告終效果不佳，僅成功1例半年后破產(chǎn)很快遭受冷遇表1以房養(yǎng)老模式實(shí)踐效果統(tǒng)計(jì)為什么“以房養(yǎng)老”在中國(guó)的推行困難重重，這是我們要研究的問(wèn)題。我國(guó)以房養(yǎng)老困境分析交易有失公平乍一看，以房養(yǎng)老是一筆“雙贏”的投資：老年人得到了養(yǎng)老金來(lái)源，各大金融機(jī)構(gòu)可以得到房產(chǎn)，何樂(lè)而不為呢？但其實(shí)一旦做個(gè)計(jì)算題，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這筆買(mǎi)賣(mài)實(shí)在有失公允。讓我們假設(shè)現(xiàn)在有一位60歲的退休老人A，地點(diǎn)就設(shè)在南京鼓樓區(qū)。A有一套100平米的房子。按南京的平均房?jī)r(jià)4萬(wàn)元/平米來(lái)計(jì)算，這套房?jī)r(jià)值約400萬(wàn)元。圖1南京2021年平均房?jī)r(jià)參考圖而保險(xiǎn)公司能支付多少錢(qián)呢？我們就取上文中實(shí)例的平均值，8000元/月，一年96000元。400/9.6=41.6，也就是說(shuō)如果老人A想要享受與房產(chǎn)價(jià)值相等的養(yǎng)老服務(wù)，得活到102歲。也就等于說(shuō)，A大概率是拿不回這筆錢(qián)的本金的。而對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，如果不必每月發(fā)給老人8000塊錢(qián)，而是拿這筆錢(qián)去買(mǎi)貨幣基金投資，至少能保證每年有些進(jìn)項(xiàng)，而不是進(jìn)行一項(xiàng)可能在幾十年內(nèi)都毫無(wú)回報(bào)的投資項(xiàng)目。顯然，從接受項(xiàng)目的家庭數(shù)量來(lái)看，銀行和保險(xiǎn)公司很精明，老百姓也不傻。觀念有待更新如果說(shuō)要評(píng)選世界上最為重視“家庭”這一觀念的國(guó)家，中國(guó)一定位居榜首。在我國(guó)，老一輩與兒女輩甚至孫輩的聯(lián)系都超乎想象地緊密。我們這一代的孩子，和爺爺奶奶（或者也有外公外婆）一起住的情形非常普遍。而在一些生活更傳統(tǒng)的地區(qū)，四世同堂也不是什么稀奇的事情。老人們的觀念大多比較保守，對(duì)新鮮事物的接受度普遍不高，更何況“以房養(yǎng)老”這個(gè)新鮮的概念和我國(guó)真正流傳了幾千年的“養(yǎng)兒防老”觀念沖突。老人拒絕對(duì)老人來(lái)說(shuō)，“養(yǎng)兒防老”是一件理所當(dāng)然的事情。每一代的父母，都把子女當(dāng)做自己一生最重要的投資項(xiàng)目。在前期花大力氣培養(yǎng)的孩子長(zhǎng)大成人后會(huì)負(fù)擔(dān)父母的養(yǎng)老，這是儒家文化里“孝道”的體現(xiàn)；法律也規(guī)定了子女對(duì)父母有贍養(yǎng)的義務(wù)，包括物質(zhì)上的供給、日常生活中的扶助、精神上給予慰藉。尤其是最后一點(diǎn)。事實(shí)上現(xiàn)在老年人對(duì)于養(yǎng)老的需求普遍升高，特別看重精神方面的關(guān)懷，相比之下以房養(yǎng)老每月的幾千塊錢(qián)就沒(méi)有那么重要了。退一步說(shuō)，親生的兒女和明顯是“外來(lái)人”的保險(xiǎn)公司，實(shí)在是親疏分明。大部分老人都會(huì)本著家族傳承的心思把房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給子女以供后續(xù)發(fā)展，不會(huì)甘心交給保險(xiǎn)公司。國(guó)外之所以能推行此政策，有兩個(gè)和中國(guó)國(guó)情不同的基本前提，首先，國(guó)外的房?jī)r(jià)并不高，尤其是與國(guó)內(nèi)瘋狂膨脹的房地產(chǎn)泡沫相比，大多數(shù)家庭都可以負(fù)擔(dān)得起一兩百平方米的住房；二是他們的人均住房水平都很高，年輕人們完全可以通過(guò)自身的努力賺取足夠的錢(qián)住上新房，而不是和老人擠在一個(gè)父輩留下來(lái)的房子里。所以即使父母把房子抵押給保險(xiǎn)公司，子女也不會(huì)沒(méi)地方住。2.子女反對(duì)就算知道有一部分老年人具有無(wú)私奉獻(xiàn)的犧牲精神，愿意把自己操勞了大半輩子的心血交給保險(xiǎn)公司——但子女們豈能善罷甘休。對(duì)大部分子女來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)占老人遺產(chǎn)中的大頭，其重要程度有如兵家必爭(zhēng)之地，為了爭(zhēng)奪房產(chǎn)兄弟鬩墻的事情到現(xiàn)在也屢見(jiàn)不鮮。今年五月就有一起新聞：兄妹倆為爭(zhēng)奪老家拆遷補(bǔ)償?shù)恼佤[上法庭。事實(shí)證明，在“一套房子”這樣大的一筆財(cái)富面前，有直系血緣關(guān)系的親人之間尚且要撕破臉皮，子女又怎么會(huì)愿意父母把本該傳給自己的遺產(chǎn)交給保險(xiǎn)公司呢？從社會(huì)意義上來(lái)說(shuō)，這種方式還會(huì)引發(fā)其他問(wèn)題：以房養(yǎng)老割裂了兒女對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)，可能會(huì)讓其他人誤以為子女“不孝順”，進(jìn)而給他們帶來(lái)不必要的社會(huì)輿論壓力，也不利于維持兒女和父母之間的親情關(guān)系。和美國(guó)還有一點(diǎn)不同是高額的遺產(chǎn)稅。美國(guó)的子女如果想繼承父母的遺產(chǎn)，將要承擔(dān)60%以上的遺產(chǎn)稅。這筆金額之高令人望而生畏，久而久之子女就很少會(huì)有“繼承遺產(chǎn)”的思想，老年人也更傾向于把房產(chǎn)變現(xiàn)來(lái)提升自己的生活質(zhì)量。中國(guó)到目前為止還沒(méi)有出現(xiàn)遺產(chǎn)稅，子女繼承遺產(chǎn)的思想仍是主流觀點(diǎn)。雖然說(shuō)人們的觀念會(huì)隨著社會(huì)發(fā)展而不斷改變，隨著我國(guó)對(duì)外開(kāi)放程度的繼續(xù)深入，國(guó)人也逐漸接觸到了其他國(guó)家的文化觀念，傳統(tǒng)儒家思想已經(jīng)不再是社會(huì)的主流思想，但是要說(shuō)服老人們接受“以房養(yǎng)老”的新潮思想絕非一朝一夕的功夫能達(dá)到目標(biāo)。在未來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，傳統(tǒng)觀念的束縛仍會(huì)是我國(guó)推行反向抵押貸款的最大阻力。（三）金融機(jī)構(gòu)意愿不強(qiáng)投保人的壽命除了客戶們不情不愿，以保險(xiǎn)公司為首的金融機(jī)構(gòu)也不愿意做這筆買(mǎi)賣(mài)。第一點(diǎn)就是上面說(shuō)到的投保人的壽命問(wèn)題。雖然我們覺(jué)得老人A大概率活不到100歲，但是在許許多多的老人中確實(shí)有很多長(zhǎng)命百歲甚至更多的老壽星。而且現(xiàn)代社會(huì)人們的生活水準(zhǔn)逐漸提高，現(xiàn)代醫(yī)療技術(shù)也在飛速發(fā)展，人的壽命越來(lái)越長(zhǎng)是大勢(shì)所趨。根據(jù)世界衛(wèi)生組織在2020年發(fā)布的各國(guó)人口預(yù)期壽命表，中國(guó)人的平均預(yù)期壽命高達(dá)76.4歲。按老人55歲退休且立刻參與以房養(yǎng)老來(lái)計(jì)算的話，在這項(xiàng)業(yè)務(wù)里，保險(xiǎn)公司可能在二十年里得不到任何收入，卻得每個(gè)月給老人們發(fā)錢(qián)。這樣長(zhǎng)時(shí)間的虧空對(duì)一家公司來(lái)說(shuō)是很可怕的。老年人所獲得的貸款額度不僅與所抵押房屋價(jià)值有關(guān)，還與其身體狀況有關(guān)。對(duì)貸款機(jī)構(gòu)而言，難度不僅僅在于估算老年人的預(yù)期壽命。像借款人的身體健康狀況，既往病史，有無(wú)家族遺傳病等信息，由于涉及個(gè)人隱私，很難獲得。這就很可能出現(xiàn)一些老人為獲取更多養(yǎng)老金故意瞞報(bào)自己身體健康狀況的情況。而如果參與以房養(yǎng)老的群體都是健康狀況良好且年齡偏小的老年人，貸款機(jī)構(gòu)就將面對(duì)更大的運(yùn)行成本和支付壓力。房屋折舊問(wèn)題所有的固定資產(chǎn)都是會(huì)不斷折舊的。房子建造的時(shí)間越久，價(jià)值就越低。事實(shí)上這些年房?jī)r(jià)飛漲，不是房子本身升值了，是房子腳下的那片土地升值了。然而中國(guó)所有商品房的產(chǎn)權(quán)僅限于房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)歸國(guó)家所有。根據(jù)現(xiàn)行的政策，凡與省市規(guī)劃國(guó)土管理部門(mén)簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，居住用地的使用年限為七十年。到了土地使用年限，將由國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)。圖2中國(guó)土地使用權(quán)發(fā)展圖那么問(wèn)題就來(lái)了：七十年之后，法律政策會(huì)像保護(hù)普通業(yè)主的權(quán)益一樣保護(hù)“繼承”了房子的保險(xiǎn)公司的利益嗎？由于目前并沒(méi)有相關(guān)的新政策對(duì)此有明確說(shuō)明，這些模糊不清的地方就暗含了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。甚至關(guān)于住房抵押貸款是否適用于此法律，目前也沒(méi)有準(zhǔn)確的解釋。除了七十年的期限外，房屋的折舊還和屋主的日常維護(hù)有關(guān)。一般情況下主人對(duì)自己的房子是會(huì)及時(shí)修繕的，但是將房子抵押給貸款機(jī)構(gòu)后，原主人不再擁有房屋的所有權(quán)，大概就不會(huì)像以前那樣積極主動(dòng)地對(duì)房子進(jìn)行日常維護(hù)。長(zhǎng)此以往房屋折舊速度加快，質(zhì)量下降，貸款機(jī)構(gòu)也將面臨計(jì)劃外的損失。雖然貸款機(jī)構(gòu)可以通過(guò)事先與房主簽訂合同來(lái)保證房屋日常所需的維護(hù)，但這種合同的違約成本極小，維權(quán)不易，還是有一定的道德風(fēng)險(xiǎn)。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)并不穩(wěn)定。在過(guò)去的十年里，房?jī)r(jià)一直在漲，但是這種漲幅還能持續(xù)多久，還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與否和政府的政策息息相關(guān)。在未來(lái)，三、四線城市的人口將繼續(xù)流出，而一、二線城市的人口將繼續(xù)流入。目前，三四線城市商品房的高庫(kù)存和暢銷(xiāo)情況相對(duì)嚴(yán)重，未來(lái)人口已經(jīng)外流。加上開(kāi)征物業(yè)稅，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有部分下跌空間?！耙苑筐B(yǎng)老”受房產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大。我國(guó)自2010年之后，房?jī)r(jià)就開(kāi)始以不可思議的速度向上膨脹。在那之后，有些人看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)有利可圖，便開(kāi)始刻意炒作，哄抬房?jī)r(jià)。這樣操作的后果就是房屋的售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了它們本身的使用價(jià)值。同時(shí)政府出于多方考慮，遲遲沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立相應(yīng)的約束機(jī)制。這樣一來(lái)，面對(duì)一件難以準(zhǔn)確估值的商品，金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的項(xiàng)目也會(huì)心存顧慮。另一個(gè)有很大影響的因素是房產(chǎn)中介。由于以房養(yǎng)老涉及到的房產(chǎn)都是私人所有，不同客戶的差距較大，政府不可能面面俱到，那么以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開(kāi)展就離不開(kāi)中介機(jī)構(gòu)。但是要承包如此價(jià)值重大的業(yè)務(wù)，對(duì)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)性和素質(zhì)水平要求較高，我國(guó)目前的中介機(jī)構(gòu)人員的普遍水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求。如果中介機(jī)構(gòu)在實(shí)際操作中對(duì)房屋的綜合評(píng)估誤差過(guò)大，就會(huì)給借方和貸方都帶來(lái)不必要的損失。再者，政府對(duì)這些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏有效的管理與監(jiān)督，大部分老年人對(duì)金融學(xué)借款的相關(guān)知識(shí)儲(chǔ)備又相當(dāng)有限。一旦貸款機(jī)構(gòu)和房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)暗中勾結(jié)，老年人的利益就得不到保障。（四）詐騙行為引起信任危機(jī)養(yǎng)老服務(wù)的巨大市場(chǎng)蛋糕，也讓一些不法分子嗅到了“以房養(yǎng)老”的商機(jī)。事實(shí)上，一些不法分子打著“養(yǎng)老有房”的幌子，竭盡全力地進(jìn)行詐騙，以至于許多老年人的房子在所謂的法律合同的掩護(hù)下成為他人的財(cái)產(chǎn)，最終，老年人無(wú)依無(wú)靠?？陀^而言，我們不該過(guò)于苛責(zé)那些上當(dāng)受騙的老人“不小心”“貪小便宜”。一者，“以房養(yǎng)老”騙局具有隱秘性，它不會(huì)一開(kāi)局就把自己的目的暴露出來(lái)，而是循序漸進(jìn)，有時(shí)甚至?xí)冉o出一點(diǎn)看得見(jiàn)摸得著的好處，引導(dǎo)著老人一步一步走向詐騙團(tuán)伙挖好的陷阱里。很多老人沒(méi)讀過(guò)什么書(shū)，對(duì)所謂“高級(jí)專(zhuān)家”幾乎有著盲目崇拜，特別是簽訂表面上合法合規(guī)的合同，最容易讓知識(shí)不夠豐富且信息相對(duì)閉塞的老人對(duì)其深信不疑。如果政府的監(jiān)管不能到位，打擊不夠嚴(yán)厲，那么騙子就越發(fā)猖狂。二者，騙子的詐騙伎倆與時(shí)俱進(jìn)，而多數(shù)老人能掌握的應(yīng)對(duì)詐騙的經(jīng)驗(yàn)實(shí)際已經(jīng)落伍，再加上大多數(shù)老年人的子女缺席，在沒(méi)有子女提醒和照顧的情況下，更有可能受到那些空頭許諾的欺騙。近年來(lái)，出現(xiàn)了不少“老年人住房”騙局，騙子大多尋找身邊沒(méi)有孩子的老年人下手，就是證據(jù)。詐騙新聞層出不窮，騙局防不勝防，防范手段又顯得虛弱無(wú)力。在這些事實(shí)的襯托下，許多老人已經(jīng)把“以房養(yǎng)老”和“詐騙”畫(huà)上了等號(hào)，這種抵觸情緒對(duì)以房養(yǎng)老模式的推進(jìn)是大大不利的。提出建議金融機(jī)構(gòu)出于對(duì)各種長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)的考慮，勢(shì)必會(huì)壓低對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估；但投保人眼里房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)上漲，總覺(jué)得保險(xiǎn)公司和銀行太摳門(mén)。只要這對(duì)矛盾解決不了，“以房養(yǎng)老”就永遠(yuǎn)是一句空話。那么，有沒(méi)有什么解決的措施呢？解決養(yǎng)老金虧空國(guó)家為什么鼓勵(lì)“以房養(yǎng)老”？實(shí)際上是因?yàn)樽詮奈覈?guó)開(kāi)始實(shí)行計(jì)劃生育，導(dǎo)致人口老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重，養(yǎng)老金儲(chǔ)蓄出現(xiàn)了虧空。我國(guó)人口基數(shù)大，老年人口數(shù)量多，增長(zhǎng)速度比較快。在世界范圍內(nèi)，法國(guó)用了115年的時(shí)間才讓其人口進(jìn)入人口老化。美國(guó)用了60年，而中國(guó)只用了18年。人口老化將在多個(gè)方面產(chǎn)生影響。首先是退休人員的數(shù)量問(wèn)題。這些人口老化將直接導(dǎo)致退休人數(shù)急劇增加?，F(xiàn)有勞動(dòng)力缺口較大，退休人員數(shù)量的增加將直接導(dǎo)致養(yǎng)老金需求的急劇上升，導(dǎo)致的直接問(wèn)題是國(guó)家養(yǎng)老保險(xiǎn)支出將大幅增加。所以，要解決“以房養(yǎng)老”推行難，先要解決養(yǎng)老金虧空問(wèn)題。延遲退休年齡。隨著現(xiàn)代醫(yī)療水平的提高，國(guó)人的平均壽命已經(jīng)達(dá)到了70+?？梢酝ㄟ^(guò)延遲退休年齡來(lái)延遲養(yǎng)老金的發(fā)放，同時(shí)拉長(zhǎng)養(yǎng)老金繳納的年限，為養(yǎng)老金儲(chǔ)蓄運(yùn)轉(zhuǎn)留下喘息的空間。促進(jìn)就業(yè)。盡可能地減少領(lǐng)失業(yè)救濟(jì)的人數(shù)，把財(cái)政在這方面的支出可以用于補(bǔ)上養(yǎng)老金的虧空。同時(shí)把更多的人拉進(jìn)社保里來(lái)，可以更快積累更多資金。全面開(kāi)放二胎政策，促進(jìn)生育以提供更多的勞動(dòng)力。要注意的是，現(xiàn)在撫養(yǎng)第二個(gè)孩子的成本非常高昂，所以盡管政策已經(jīng)放開(kāi)，但有生育二胎意愿的家庭少之又少。政府應(yīng)對(duì)此進(jìn)行一定的優(yōu)惠補(bǔ)助，否則二胎政策也只是一紙空話。中央政府給出的解決方案是建立養(yǎng)老基金中央調(diào)劑制度，基本就是從各地區(qū)的養(yǎng)老金中收取一定比例的調(diào)劑金，用來(lái)補(bǔ)助養(yǎng)老金出現(xiàn)虧空的地區(qū)。顯然，有了這個(gè)制度后，養(yǎng)老金地區(qū)不平衡問(wèn)題，將得到一定程度解決。當(dāng)然，俗話說(shuō)“不患寡而患不均”，這一制度很可能遭到被收取調(diào)劑地區(qū)群眾的反對(duì)。該如何在收取調(diào)劑金的同時(shí)保障原有地區(qū)納稅人的利益不受損害，也是一大難題。完善房地產(chǎn)相關(guān)政策防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的策略有三:一是加快金融創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展;二是健全住房抵押貸款管理體系，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn);三是建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系和評(píng)估機(jī)構(gòu)約束機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管。中國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)來(lái)幫助實(shí)施養(yǎng)老保障業(yè)務(wù)，僅僅浮于表面，沒(méi)有真正適應(yīng)制定各種優(yōu)惠政策來(lái)保障借貸雙方的利益。只有完善相關(guān)法律法規(guī)，才能成功地推動(dòng)和發(fā)展以房養(yǎng)老。這一點(diǎn)可以參考美國(guó)政府：美國(guó)專(zhuān)門(mén)為以房養(yǎng)老制定了《國(guó)家住房法案》，這樣在發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)就保證了有法可依，更好地保護(hù)老年人的權(quán)益?；氐街袊?guó)，在土地使用權(quán)方面，政府應(yīng)該明確住房的使用年限和合同到期后是否能夠延續(xù)等相關(guān)條款，對(duì)于產(chǎn)權(quán)只有70年續(xù)期該怎么算需要國(guó)家制定具體的實(shí)施方案。政府還應(yīng)制定科學(xué)合理的評(píng)價(jià)體系，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的支持和幫助。在貸款的處理過(guò)程中，對(duì)借款人和貸款人雙方作出明確的法律規(guī)定，要求說(shuō)明具備哪些條件。針對(duì)特定人群加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)要突破傳統(tǒng)觀念的制約，還是要從思想上開(kāi)始引導(dǎo)。首先，要加強(qiáng)對(duì)年輕一代的教育，主張自力更生，不做“啃老族”，不依賴父母的經(jīng)濟(jì)援助或是盼望靠繼承父母遺產(chǎn)來(lái)改善生活。其次，可以向老年人傳播獨(dú)立自主的觀念，讓老年人不再做無(wú)私奉獻(xiàn)的父母，多為自己的生活考慮。同時(shí)積極宣傳以房養(yǎng)老的好處，讓老年人知道不依靠子女也能享受平靜幸福的晚年生活?！耙苑筐B(yǎng)老”主要針對(duì)的客戶是“獨(dú)居老人”，包括失獨(dú)、空巢、失能和本身無(wú)子女的老人，這就注定“以房養(yǎng)老”只能是小眾產(chǎn)品，不會(huì)有強(qiáng)制性和普惠性。一方面，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)這些老人的宣傳引導(dǎo)，使他們對(duì)“以房養(yǎng)老”有一個(gè)更加清楚的了解和認(rèn)識(shí)，提高他們對(duì)“以房養(yǎng)老”的認(rèn)知度，讓他們了解到以房養(yǎng)老所帶來(lái)的好處。同時(shí)，因?yàn)榇蟛糠掷夏耆巳狈鹑谑袌?chǎng)相關(guān)知識(shí)，政府應(yīng)該提供信息咨詢服務(wù)。另一方面。政府應(yīng)當(dāng)給于這些老人一定的保障，免除他們的后顧之憂。老人最擔(dān)心的是未來(lái)的房?jī)r(jià)如何、保險(xiǎn)公司能否信得過(guò)、保險(xiǎn)公司是否合理地評(píng)估房子以及每個(gè)月的錢(qián)能領(lǐng)多少等。這些都存在著風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)只有政府給予一定的保障，他們才愿意接受。比如在稅收，貸款金額等方面，政府可以開(kāi)出比普通銀行貸款更好的優(yōu)惠來(lái)吸引更多客戶。其次，由于“以房養(yǎng)老”模式涉及對(duì)象要求“有獨(dú)立房產(chǎn)的退休老人”這一條件，現(xiàn)階段符合要求的主要是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市，而廣大農(nóng)村地區(qū)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市則很難找到符合條件的對(duì)象。如何擴(kuò)大適用人群以及解決地域受限問(wèn)題，需要政府出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)。（四）完善養(yǎng)老服務(wù)，打擊犯罪行為政府需要對(duì)以房養(yǎng)老市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管。一方面，政府要安排專(zhuān)業(yè)、安全的金融機(jī)構(gòu)給老人科普相關(guān)法律常識(shí)，宣傳防范住房養(yǎng)老金騙局，引導(dǎo)老年人合理簽訂協(xié)議，同時(shí)必須嚴(yán)厲依法懲處各類(lèi)詐騙團(tuán)伙和不良企業(yè)，起到警示作用；另一方面，政府應(yīng)提供更好的養(yǎng)老服務(wù)，比如完善生活社區(qū)、老年人活動(dòng)交流中心和養(yǎng)老院之類(lèi)的措施。而子女也應(yīng)該做到“?；丶铱纯础保粌H要對(duì)老年人進(jìn)行防作弊知識(shí)的普及，還要給老年人更多的親情陪伴，滿足老年父母的情感需求，讓騙子的“情感營(yíng)銷(xiāo)”找不到可乘之機(jī)?？偨Y(jié)本文主要研究我國(guó)以房養(yǎng)老的發(fā)展前景問(wèn)題。從我國(guó)養(yǎng)老模式的現(xiàn)狀入手，得到以房養(yǎng)老模式非常適合年輕一代人在退休之后的生活這一結(jié)論。之后，總結(jié)我國(guó)以房養(yǎng)老模式試點(diǎn)實(shí)踐的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗反思，進(jìn)一步分析以房養(yǎng)老模式面對(duì)的困境：有失公平的交易、傳統(tǒng)觀念的束縛、金融機(jī)構(gòu)的熱情不高、詐騙引起的信任危機(jī)。最后針對(duì)以上問(wèn)題提出一些可能的應(yīng)對(duì)措施，比如針對(duì)特定人群加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)、盡可能地彌補(bǔ)養(yǎng)老金虧空、完善房地產(chǎn)相關(guān)政策、完善養(yǎng)老服務(wù)等。如果能夠解決這些問(wèn)題，將更有利于以房養(yǎng)老未來(lái)在我國(guó)的發(fā)展。以房養(yǎng)老是一種新型養(yǎng)老模式，起源于荷蘭但成熟于美國(guó)。隨著我國(guó)老齡人口的不斷增多，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已逐漸滿足不了現(xiàn)在養(yǎng)老需求。正是在這種背景下，“以房養(yǎng)老”才得以出現(xiàn)。一方面，以房養(yǎng)老是住房和養(yǎng)老金的結(jié)合，使他們有一個(gè)短期的住房產(chǎn)權(quán)，每個(gè)月也可以得到一定數(shù)額的錢(qián)，然后對(duì)提高老年人的生活質(zhì)量有很大的幫助。另一方面，以房養(yǎng)老是對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的一種補(bǔ)充，是住房與養(yǎng)老相結(jié)合的產(chǎn)物，具有雙重效應(yīng)，不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而且在養(yǎng)老方面起到了補(bǔ)充作用。通過(guò)四個(gè)城市的試點(diǎn)，但最終以失敗而告終，根據(jù)以房養(yǎng)老開(kāi)展情況看來(lái)，以房養(yǎng)老牽涉機(jī)構(gòu)太多，也更復(fù)雜。我國(guó)傳統(tǒng)觀念比較保守，對(duì)新鮮事物的接受能力差，對(duì)以房養(yǎng)老觀念更是不太了解，使得市場(chǎng)推廣阻力也更大。其次，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，金融市場(chǎng)存在著較大風(fēng)險(xiǎn)，不夠穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，國(guó)家給予的支持也僅僅是文件形式，并沒(méi)有具體的措施去實(shí)施。客觀來(lái)說(shuō)，以房養(yǎng)老并非一無(wú)是處。隨著現(xiàn)在女性社會(huì)地位的上升，再加之養(yǎng)育孩子的種種困難，將來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的年輕人選擇不生孩子甚至保持單身，以房養(yǎng)老政策非常適合這一代人在退休之后的生活。所以說(shuō)，以房養(yǎng)老不是在國(guó)內(nèi)行不通，而是時(shí)機(jī)還不夠成熟。而我們應(yīng)當(dāng)和政府共同努力，在將來(lái)的幾年里提前解決目前的困境，為我們自己掃除后顧之憂。參考文獻(xiàn)：[1]趙慧.我國(guó)以房養(yǎng)老問(wèn)題研究[D].東北師范大學(xué),2014.[2]惠婷.我國(guó)以房養(yǎng)老模式面臨的困境及對(duì)策研究[D].內(nèi)蒙古大學(xué),2014.[3]周攀奇.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研究[D].浙江大學(xué),2014.[4]羅穆東.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2019,40(06):111-112.[5]瞿小敏.居家老年人“以房養(yǎng)老”意愿研究——以上海市為例[J].老齡科學(xué)研究,2015,3(1):19-28+38.[6]楊晨姊.現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2018(09):36-38+44.[7]黎慧萍.關(guān)于“住房反向抵押貸款”的思考及建議[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2014(16):148-149.[8]王亞柯,葉雨彤,湯晟.以房養(yǎng)老:經(jīng)驗(yàn)、困境與發(fā)展路徑[J