商業(yè)地產(chǎn)出租方八大法律風(fēng)險(xiǎn)出租方應(yīng)注意的民事行政和刑事法

商業(yè)地產(chǎn)出租方八大法律風(fēng)險(xiǎn)出租方應(yīng)注意

的民事行政和刑事法律責(zé)任02.04.06.08.01.03.05.07.出租物業(yè)發(fā)生盜搶失火何

種情況出租方須擔(dān)責(zé)未辦理消防驗(yàn)收的出租物

業(yè)不得投入使用出租方須承擔(dān)出租物業(yè)的日常維修義務(wù)出租物業(yè)內(nèi)意外事件致傷致

死出租方何種情況須擔(dān)責(zé)明知利用物業(yè)進(jìn)行犯罪活

動(dòng)不制止出租方承擔(dān)責(zé)任出租物業(yè)須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可

證等各項(xiàng)批文方可投入出租使用承租方將物業(yè)用于制售或經(jīng)營(yíng)侵犯商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)的產(chǎn)

品出租方提供便利條件或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的承擔(dān)連帶貴任承租方將物業(yè)用于未經(jīng)許可或連法的

食品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出租方承擔(dān)連帶責(zé)任目

錄01未辦理消防驗(yàn)收的出租物業(yè)不得投入使用根據(jù)《消防法》第十三條規(guī)定：

“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)

行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用”。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商而言，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)和配套公共設(shè)施(簡(jiǎn)稱(chēng)“出租物業(yè)”),如商場(chǎng)、

商鋪、廣場(chǎng)、公寓、寫(xiě)字樓等及公共區(qū)域、設(shè)施，均須符合《消防法》規(guī)定，如出租方因違反消防管理法規(guī)，與承租方的出租合同可能因違反《消防法》無(wú)效，還需承擔(dān)行政責(zé)任，造成重大事故災(zāi)難的，或構(gòu)成刑責(zé)。未辦理消防驗(yàn)收的出租

物業(yè)不得投入使用出租物業(yè)須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等各項(xiàng)批文方可投入出租使

用02根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：

“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/p>

因此，出租物業(yè)至少需要取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)相關(guān)政府部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，否則租賃合同可能因標(biāo)的物不合法而無(wú)效。對(duì)于大型

的商業(yè)物業(yè)而言，僅僅取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是不夠的，還需要

取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)業(yè)許可證，

以及須取得工程竣工驗(yàn)收備案等審批文件，故商業(yè)物業(yè)出租須全面

取得合法使用的各項(xiàng)政府批文，方可將物業(yè)投入使用。出租物業(yè)須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等各項(xiàng)批文方可投入出租使用出租方須承擔(dān)出租物業(yè)的日常維修義務(wù)出租方須承擔(dān)出租物業(yè)的

日常維修義務(wù)對(duì)于出租物業(yè)的維修，如果租賃雙方當(dāng)事人有約

定的，按照約定辦理；對(duì)出租物業(yè)的維修沒(méi)有約

定的，一般就是由出租方承擔(dān)維修責(zé)任，因此產(chǎn)生的費(fèi)用也應(yīng)該由出租方或業(yè)主承擔(dān)，如出租方

未及時(shí)對(duì)出租物業(yè)進(jìn)行修繕，或者拒絕維修，致

使出租物業(yè)發(fā)生安全性事故，如火災(zāi)、倒塌、水

淹等，造成財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害的，出租方需承

擔(dān)賠償責(zé)任，嚴(yán)重的還需承擔(dān)行政或刑事責(zé)任。04出租物業(yè)發(fā)生盜搶失火何種情況出租方須擔(dān)責(zé)商業(yè)物業(yè)的租客或者流動(dòng)人員，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生被盜、被搶等刑事案件，或者物業(yè)發(fā)生失火導(dǎo)致人員財(cái)產(chǎn)損失的，出租方或管理方在何種情況下須承擔(dān)責(zé)任?如證明被盜搶案，與出

租方或管理方提供的設(shè)施等本身存在安全隱患，或者在安全方面有重大安全疏漏過(guò)錯(cuò)而使犯

罪分子輕易實(shí)施犯罪的，則出租方或管理方需要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；對(duì)于出租物業(yè)發(fā)生失火，例

如管理維護(hù)電路設(shè)施不當(dāng)失火，或出租方或管理方員工的故意或過(guò)失行為造成，則應(yīng)承擔(dān)民

事、行政責(zé)任，造成重大人員、財(cái)產(chǎn)損失的，相關(guān)負(fù)責(zé)人還可能構(gòu)成刑事責(zé)任。出租物業(yè)發(fā)生盜搶失火何種情況

出租方須擔(dān)責(zé)出租物業(yè)內(nèi)意外事件致傷致死出租方何種情況須擔(dān)責(zé)05存在以下情形之一的，出租方需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：

1.

未盡到安全保障義務(wù)①

出租方將不具備規(guī)劃條件的物業(yè)改變使用功能；②物業(yè)通風(fēng)、消防、煤氣等安全設(shè)施損者未及時(shí)維修；③

發(fā)生自然災(zāi)毒未采取安全防護(hù)措施，如臺(tái)風(fēng)，水漫；④

未提供符合安全條件物業(yè)設(shè)施，等等。2.

未盡到告知、提醒義務(wù)●

出租人應(yīng)將出租房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的使用方法、注意事項(xiàng)提前告

知承租人，以免發(fā)生摔倒、碰撞等意外。3.

未盡監(jiān)督、管理義務(wù)●

出租方應(yīng)定時(shí)檢查物業(yè)設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)，及時(shí)維修、更換、警示；發(fā)

現(xiàn)有不當(dāng)安裝、改造、使用情形應(yīng)制止，并督促責(zé)任人改正。●注：出租方履行了告知提醒、安全保障、管理等義務(wù)，在物業(yè)內(nèi)發(fā)的

損害事件，由承租方或責(zé)任人承擔(dān)；但因自身原因(如突發(fā)疾病)導(dǎo)

致事故發(fā)生，或個(gè)人故意行為(如自殺、斗毆、吸毒等)除外。出租物業(yè)內(nèi)意外事件致傷致死出租方何種情況須擔(dān)責(zé)明知利用物業(yè)進(jìn)行犯罪活動(dòng)不制止出租方承擔(dān)責(zé)任根據(jù)《治安管理處罰法》第五十七條“房屋出租人明知承租人利用出租房屋進(jìn)行犯罪活動(dòng)不向公安機(jī)關(guān)報(bào)告的，處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處五日以下拘留，可以并處五百元以下罰款。”如果出租方發(fā)現(xiàn)有犯罪活動(dòng)，負(fù)有向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)的法律責(zé)任犯罪活動(dòng)不僅包括暴力犯罪，還包括軟性的商業(yè)犯罪活動(dòng)，比如生產(chǎn)銷(xiāo)售偽劣產(chǎn)品、生產(chǎn)

銷(xiāo)售假藥、生產(chǎn)、銷(xiāo)售不符合標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)用器材罪生產(chǎn)、銷(xiāo)售不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的化妝品罪、傳銷(xiāo)、集資詐騙，非法經(jīng)營(yíng)“醫(yī)美”、侵犯知識(shí)產(chǎn)權(quán)的犯罪行為等。由于商業(yè)犯罪存在隱蔽性，法規(guī)對(duì)出租方責(zé)任限定“明知”,但如存在“應(yīng)當(dāng)知道”“重大過(guò)失”主觀故意的

并且造成嚴(yán)重后果的，亦可能出租方的法定代表人或直接負(fù)責(zé)人承擔(dān)行政或刑事責(zé)任。明知利用物業(yè)進(jìn)行犯罪活動(dòng)不制止出租方承擔(dān)責(zé)任承租方將物業(yè)用于制售或經(jīng)營(yíng)侵犯商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)的產(chǎn)品出租方提供

便利條件或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的承擔(dān)連帶責(zé)任07根據(jù)《商標(biāo)法》第五十七條規(guī)定，故意為侵犯他人商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)行為提供便利條件，幫

助他人實(shí)施侵犯商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)行為的，屬于侵犯注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)?！渡虡?biāo)法實(shí)施條例》

第七十五條對(duì)提供便利條件作出了明確解釋?zhuān)榍址杆松虡?biāo)專(zhuān)用權(quán)提供倉(cāng)儲(chǔ)、

運(yùn)輸、郵寄、印制、隱匿、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò)商品交易平臺(tái)等。提請(qǐng)注意的是主觀上須

存在“故意”,即“故意”為侵犯商標(biāo)提供便利條件，比如明知是生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)假冒的

品牌，或“應(yīng)當(dāng)知道”是假冒品牌，如某些傍大款山寨品牌，

“笑哈哈”礦泉水、“九個(gè)核桃”飲料、“啃得基”漢堡等，在文化領(lǐng)域中特別要注意，某些視頻、音頻或書(shū)籍等很容易構(gòu)成侵犯著作權(quán)，要積極配合“打假”,防范形成大規(guī)模制假售假市

場(chǎng)。承租方將物業(yè)用于制售或經(jīng)營(yíng)侵犯商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)的產(chǎn)品出

租方提供便利條件或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的承擔(dān)連帶責(zé)任承租方將物業(yè)用于未經(jīng)許可或違法的食品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出租方承擔(dān)連

帶責(zé)任承租方將物業(yè)用于未經(jīng)許

可或違法的食品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

出租方承擔(dān)連帶責(zé)任根據(jù)《食品安全法》第一百二十二條的規(guī)定，未取得食品

生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)許可從事食品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或者未取得食品

添加劑生產(chǎn)許可從事食品添加劑生產(chǎn)活動(dòng)的，由縣級(jí)以上人民政府食品藥品監(jiān)督管理部門(mén)處罰。明知從事前款

規(guī)定的違法行為，仍為其提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者其他條件的，由縣級(jí)以上人民政府食品藥品監(jiān)督管理部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并處