房地產(chǎn)企業(yè)在金融審慎管理條件下的融資風險和應對策略

隨著近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，在“房住不炒”的基調(diào)下，“從緊”為全國樓市調(diào)控主要特點，從房地產(chǎn)金融監(jiān)管看，涉房貸款調(diào)控力度持續(xù)升級。如何充分認識目前房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，在金融政策不斷變化的同時，創(chuàng)新發(fā)展不同的融資模式，改善融資方法，找到適合各房地產(chǎn)企業(yè)自身特點的資金來源，提升企業(yè)管理水平，降低項目開發(fā)資金的使用風險及用資成本，解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)財務融資管理的重要風險點。一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的概念、特征與模式（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的概念房地產(chǎn)企業(yè)融資是房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項目開發(fā)整個業(yè)務流程中的資金使用需求而進行的資金籌集、使用、本金及利息償付等一系列金融活動。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，項目建設期往往在3-5年之間甚至更長，前期開發(fā)資金投入量大，資金回收期長，對融資有很高的依賴性。如何保證項目開發(fā)過程中有充足的資金來源，是房地產(chǎn)項目開發(fā)成功的關(guān)鍵因素。（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征不同于其他行業(yè)企業(yè)融資，房地產(chǎn)融資，尤其是項目開發(fā)融資一般具有融資規(guī)模大、資金使用期限長、資金專項監(jiān)管使用的特點。同時開發(fā)貸款出借機構(gòu)要求借款企業(yè)提供財產(chǎn)擔?；蛐庞脫?，融資資金使用不當或項目開發(fā)失敗會帶來一定的財務風險。（三）房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資模式近30年來全國房地產(chǎn)的市場高速發(fā)展，為滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的巨量需求，房地產(chǎn)資本市場發(fā)展也日趨成熟，目前市場可見的融資模式大體有以下幾種。1.股權(quán)融資非上市房地產(chǎn)企業(yè)采取直接股權(quán)出資，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求大的特點，可以由出資人在出資時根據(jù)開發(fā)項目的總投資額合理安排股權(quán)資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)部分資金需求。對于已經(jīng)上市或者具備上市條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用上市融資或股票增發(fā)、配股等融資方式。2.銀行貸款融資房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開發(fā)建造向市場銷售住房或商業(yè)用房的貸款，是當前比較常用的一種房地產(chǎn)融資模式，銀行經(jīng)過評估后，通過信用擔?；蛸Y產(chǎn)抵押擔保的保證方式，將資金借貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行項目開發(fā)。該模式的前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)可以提供貸款擔保，并保證貸款資金的?？顚Ｓ?，使用過程中銀行對放貸資金進行相應監(jiān)管。3.發(fā)行境外債券融資境外債券融資是債券融資的一種，是符合資產(chǎn)規(guī)模以及盈利能力、現(xiàn)金流量等發(fā)債條件的房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)行債券進行融資，利率受發(fā)債企業(yè)資質(zhì)而不同，融資規(guī)?？捎^。近年來，隨著境內(nèi)機構(gòu)境外發(fā)債政策的不斷改革，發(fā)債便利化程度不斷提升，境內(nèi)資質(zhì)比較好的房企通過母公司擔保或第三方增信模式，積極利用境外市場融資，境外債債務規(guī)模有了一定積累，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了積極動能。4.建設單位墊資適當拖欠建設單位工程款，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中是普遍存在的。由于建設期房地產(chǎn)企業(yè)資金流入不足，拖欠建設單位工程款就必然地成了開發(fā)企業(yè)的資金節(jié)流渠道。利用好資金支付的時間差，合理占用應付建設單位材料款和人工費用，等于拓寬了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金池，降低開發(fā)資金使用成本，增強開發(fā)項目整體利潤空間。5.預售款預售款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售資格后，與購買客戶按照銷售合同約定在未交付房產(chǎn)的情況下預先收取的購房款或者與委托開發(fā)單位根據(jù)開發(fā)協(xié)議預收的開發(fā)建設款。預售款收取簡便，靈活性強，可以對個人購房者提前收取全部購房款，對委托建設單位按項目進度收取建設資金。因其限制性小，操作簡便，無資金成本或低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的一項資金來源。其他還有境內(nèi)債券融資、私募融資、委托貸款融資等不同模式，在此不再一一贅述。二、房地產(chǎn)企業(yè)在金融審慎管理條件下的融資風險在整體房地產(chǎn)開發(fā)項目融資渠道中金融機構(gòu)融資是其融資系統(tǒng)中的一個重要組成部分，當前，作為全國房地產(chǎn)調(diào)控重要抓手，“從緊”原則自然也就成了房地產(chǎn)金融監(jiān)管的總趨勢。從房地產(chǎn)金融監(jiān)管看，委托貸款、發(fā)行債券等房地產(chǎn)融資渠道受限，貸款規(guī)模政策性壓縮，銀行信貸資金進入房地產(chǎn)通道受阻。（一）銀行貸款全面收窄，資金緊張隨著近年來房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)信貸占銀行信貸規(guī)模不斷加大、持續(xù)積累，比例過高。2020年年底，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，自2021年起，對全國銀行機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度進行管理。將銀行金融機構(gòu)分為五檔，對貸款業(yè)務中房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比設定上限。即便是中資大型銀行，房地產(chǎn)企業(yè)貸款占比最高不超過40%，個人住房貸款占比最高不超過32.5%。其他銀行規(guī)定的涉房貸款比例更低。此文件出臺后，各銀行涉及房貸業(yè)務全線收緊，部分銀行前期放貸指標已經(jīng)過檔，后期房貸資金須回收，減少現(xiàn)有規(guī)模，進一步壓縮涉房貸款業(yè)務，不管是房地產(chǎn)企業(yè)貸款，還是個人住房貸款，反饋給市場面就是房貸越來越不好審批。房地產(chǎn)企業(yè)可用資金盤子整體縮小，勢必造成新項目開發(fā)貸款的資金審批難度增加和貸款授信額度降低，這對于大型房地產(chǎn)開發(fā)項目融資和中小型房地產(chǎn)企業(yè)影響尤為突出。（二）私募基金、委托貸款、境外債等房企融資政策受限金融政策上的收緊不僅體現(xiàn)在國內(nèi)銀行業(yè)務層面，同時擴及私募證券、委托貸款等融資模式。2018年銀監(jiān)會出臺商業(yè)銀行委托貸款管理辦法，從資金來源、用途、性質(zhì)、貸款領(lǐng)域等方面進行限定，堵塞了包括私募基金等金融機構(gòu)資金借用銀行委托通道試圖向房地產(chǎn)融資企業(yè)發(fā)放委托貸款。2019年發(fā)改委通知要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行境外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務，其融資模式新增資金量被卡死。（三）銷售增長緩慢，資金回收期延長房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，出臺了各種“限購、限貸、限價、限售”政策為房地產(chǎn)市場降溫。房價上漲得到了基本遏制，部分城市樓市價格下調(diào)，房地產(chǎn)投資熱情明顯降低，購買者“買漲不買跌”心理預期進一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)銷售增速遲緩，樓盤銷售困難，以往排隊選房、開盤售罄的局面不在。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售資金來源和額度減少，資金回收期延長，造成資金窘迫，甚至有房地產(chǎn)企業(yè)無法償還到期開發(fā)借款的現(xiàn)象發(fā)生。（四）拖欠建設單位款項風險加大在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，歷來存在著較為嚴重的拖欠工程款及墊資的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算建筑商建筑材料費、人工費用等款項的支付時間，長時期滯后于工程建設進度時間，通過形成大筆應付賬款，達到資金無償占用，給建筑企業(yè)帶來了嚴重資金壓力。但在近年來的營商環(huán)境不斷優(yōu)化的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意拖欠工程款風險加劇。隨著政府對工程項目拖欠款項的關(guān)注及監(jiān)管清理，隨著“農(nóng)民工工資專用賬戶制”即人工費必須撥付進施工總承包單位開設的“農(nóng)民工工資專用賬戶”的制度推行，房地產(chǎn)企業(yè)占用建設承包單位墊付款項必須有所收斂，這在一方面緩解了建筑企業(yè)的資金壓力，同時使其資金壓力自然傳導回房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，讓原本資金有限的項目開發(fā)出現(xiàn)不同程度的資金短缺。三、金融審慎管理條件下房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的應對策略（一）增加與股權(quán)融資比例，應對融資調(diào)控風險股權(quán)資本沒有固定到期日，是企業(yè)永久性資本，無須在企業(yè)正常經(jīng)營期間內(nèi)償還，不用擔心還本付息的財務風險，股東關(guān)聯(lián)借款使用靈活，可以協(xié)商使用期限。由于以上特性，股權(quán)融資與股東借款對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防控金融風險具有重要意義。1.增加房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金，為機構(gòu)融資提供條件自籌資金包括自有資金、股東投入資金和借入資金，對于自有資金比例不足的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，申請股東借款或集團內(nèi)平級單位閑置資金進行委托貸款融資或與其他融資方式配合融資。2.增資擴股，增強企業(yè)硬實力對于非上市或不具備上市條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采取直接增資出資，對于已經(jīng)上市或者具備上市條件的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用包括上市融資和增發(fā)、配股再融資。股本金代表企業(yè)資本實力，是企業(yè)開展經(jīng)營活動的基礎，增加股權(quán)資本能夠直接提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防控金融風險的能力。（二）拓寬融資渠道，找到適合房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資路徑針對銀行貸款規(guī)模收窄，債券、私募、委貸資金受限，房地產(chǎn)企業(yè)應拓寬融資渠道，找到適合企業(yè)自身的融資路徑。1.利用房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)進行證券化融資房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資即將房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)完成開發(fā)的存量商品房、自持商業(yè)、自有物業(yè)等通過評估，以其未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付條件，通過結(jié)構(gòu)化設計進行信用增級，在資本市場中發(fā)行資產(chǎn)支持證券，利用籌集到的資金進行現(xiàn)有項目開發(fā)。2.利用房地產(chǎn)信托投資基金融資近年來，隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊，憑借制度優(yōu)勢，房地產(chǎn)信托收益憑證的發(fā)行逐漸被融資市場認可和運用，房地產(chǎn)企業(yè)信托發(fā)行日益增多。目前，操作性比較強的兩種模式：一種是貸款類資金信托模式，該模式與商業(yè)銀行傳統(tǒng)的貸款模式類似，不同點是資金主要依靠發(fā)行信托計劃籌集而不是存款；另一種是股權(quán)投資信托模式，信托基金參股房地產(chǎn)企業(yè)，股權(quán)在信托期滿后需要溢價回購。股權(quán)投資信托可以與房地產(chǎn)股權(quán)融資模式相結(jié)合，搭配使用。（三）加強企業(yè)間合作，選擇優(yōu)化開發(fā)項目1.加強企業(yè)合作，協(xié)同融合資金優(yōu)勢對于自身融資確有困難的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可與其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合進行項目開發(fā)，或與有資金優(yōu)勢的建設單位聯(lián)合開發(fā)。這樣既能解決房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展過程中的融資約束，也能利用合作企業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢，為項目開發(fā)創(chuàng)造更好的前景，提升項目的整體效益，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來良性發(fā)展的契機。2.依托民生政策福利，進軍保障性房地產(chǎn)項目舉牌政策性住房與商品性住房配套開發(fā)項目用地，或與國有企業(yè)聯(lián)合成立房地產(chǎn)項目公司，利用國有企業(yè)自有土地優(yōu)勢，進行共有產(chǎn)權(quán)房、自住型商品房、公租房配建商品房等類別的房地產(chǎn)項目開發(fā)，依托福利性住房相關(guān)政策，快速進行銀行貸款審批及資金使用。（四）增強房地產(chǎn)企業(yè)營運能力，提升資金使用效率1.增強去化能力，加快資金回流銷售與回款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行項目開發(fā)的最終任務，是項目開發(fā)成功的關(guān)鍵指標，是項目完結(jié)的閉環(huán)，是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營中重要的管理方面。房地產(chǎn)企業(yè)不應局限于竣工項目的銷售，對在建項目也應加強管理，爭取預售回款提前實現(xiàn)，用以支付工程款及開發(fā)貸款等資金需求。正在開發(fā)的項目，爭取早日預售。已經(jīng)取得開發(fā)四證，進行施工的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應督促建設單位加快施工，爭取盡快達到辦理預售許可的工程進度要求，及早辦理預售許可證，形成預售回款，為緩解自身借貸壓力或還款壓力減壓。已經(jīng)竣工的項目，加快庫存去化。已經(jīng)竣工銷售的房地產(chǎn)項目，應加大銷售力度，去化庫存面積，也可以結(jié)合資產(chǎn)證券化對庫存房產(chǎn)就行融資，早期形成資金回流，避免政策的進一步壓緊帶來的資金風險和經(jīng)營風險。2.規(guī)模大的項目分期開發(fā)或分項發(fā)包，縮減資金規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不斷發(fā)展壯大過程中，會開發(fā)規(guī)模大小不盡相同的房地產(chǎn)項目。在開發(fā)建設大型房地產(chǎn)項目時，由于其投資規(guī)模大，建設周期長，既是企業(yè)發(fā)展的機遇，也是對企業(yè)融資的考驗。如果能夠協(xié)調(diào)政府部門，對整個項目整體立項，分期開發(fā)將會極大程度上減少企業(yè)開發(fā)資金緊張局面，達到小錢辦大事，滾動發(fā)展的良好局面。對于已經(jīng)確定立項的開發(fā)項目，投資總額大勢必造成建設資金需求大，這種情況下，可以考慮平行發(fā)包的形式，將整體項目平行分包給不同的建設單位，以緩解單一建設單位的資金壓力。在招標建設單位時，優(yōu)化投標條件，與建筑資質(zhì)佳、規(guī)模大、資金實力雄厚的建設單位合作，后期資金支付時，可用以支付資金占用費的方式，由建設單位進行墊資，協(xié)同助力開發(fā)項目的順利完成。3.加強企業(yè)管理水平，提升資金使用效率房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的整個閉環(huán)過程中，要改善內(nèi)部經(jīng)營管理水平，提高對房地產(chǎn)融資政策、資金需求的解讀和對房地產(chǎn)市場的研判，強化企業(yè)資金管理，嚴格控制資金預算使用。在資金的取得、使用、回收的各環(huán)節(jié)，最大限度減少資金的閑置與浪費。房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，巨額負債產(chǎn)生高額利息支出，資金管理不當，將