XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告課件

16四月2024XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告2009目標(biāo)目標(biāo)1、全年銷售600套（含年初到4月22日為止已銷售225套,剩余375套）2、實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)達(dá)到2750元/㎡精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告目標(biāo)下的整盤思考……1、市場現(xiàn)狀目前市場情況下：1）在市場接受度上，多層的接受度遠(yuǎn)高于小高層；2）在銷售速度上，小面積產(chǎn)品銷售速度快，大面積產(chǎn)品滯銷3）在價(jià)格上，且多層的價(jià)格高于小高層那么作為啟動(dòng)區(qū)的產(chǎn)品，立勢、回現(xiàn)和速度是關(guān)鍵任務(wù)，因此小高層作為回現(xiàn)主力風(fēng)險(xiǎn)較大；小高層的市場接受需要培育，居住習(xí)慣需要引導(dǎo)；2、回現(xiàn)產(chǎn)品相比而言，完成今年的目標(biāo)，多層作為市場接受度最高的產(chǎn)品，勢必承擔(dān)回現(xiàn)的主要任務(wù)；3、標(biāo)桿溢價(jià)產(chǎn)品而作為一個(gè)混合社區(qū)整盤營銷思路來講，花園洋房由于產(chǎn)品品質(zhì)高和數(shù)量少的原因，起標(biāo)桿作用具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢；4、試水產(chǎn)品由于多層作為目前的主流產(chǎn)品，逐步稀缺，后期的主力產(chǎn)品小高層必須開始培育，那么小高層將起到一個(gè)部分試水、承擔(dān)少量回現(xiàn)角色的作用（小高層戶型配比需要調(diào)整）；精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告目標(biāo)解析預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)380套目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的假設(shè)條件：1、多層的銷售率為75%2、退臺(tái)洋房銷售率30%3、小高層銷售率40%備注：假設(shè)條件依據(jù)市場產(chǎn)品的去化情況以及本項(xiàng)目前期市場狀況目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的推售結(jié)論：1、剩余多層貨量151套，做為回現(xiàn)主力產(chǎn)品，需要新推約280套，按照銷售率75%計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)324套2、退臺(tái)洋房28、29號(hào)剩余27套，做為標(biāo)桿產(chǎn)品，需要加推約25套，按照銷售率30%計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)16套3、小高層做為試水和部分回現(xiàn)產(chǎn)品，需要少量推售，需推售約100套，按照銷售率40%計(jì)算，預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)40套備注：假設(shè)條件依據(jù)市場產(chǎn)品的去化情況以及本項(xiàng)目前期市場狀況整盤操作思考：1、市場表現(xiàn)狀況2、各物業(yè)在完成目標(biāo)時(shí)所起作用3、各物業(yè)推售的先后次序精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目簡介精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告老城區(qū)新區(qū)城東南擴(kuò)東進(jìn)項(xiàng)目位于淮北市城西板塊，離主城區(qū)實(shí)際距離較近，但屬于傳統(tǒng)意義上的陌生區(qū)域，且隧道緣故心理距離大于實(shí)際距離，周邊配套缺乏區(qū)位項(xiàng)目位于淮北市城西板塊，步行到老城中心淮海中路只需20分鐘，車行5分鐘，但屬于傳統(tǒng)意義上的陌生區(qū)域，且由于隧道和山的東面有墓地的緣故，區(qū)域有一定抗性；項(xiàng)目周邊除了淮海路南側(cè)有少量特色餐飲并無其他配套本項(xiàng)目依托自身依山傍水優(yōu)勢，東靠鳳凰山，西臨新濉河，環(huán)境優(yōu)美。正在打造自我完善型的百萬方生態(tài)大盤到老城中心淮海步行20分鐘鳳凰山西山隧道新濉河會(huì)所西山隧道精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告1基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目屬百萬方大盤自我中心項(xiàng)目，啟動(dòng)區(qū)共1407套，一期在售多層、退臺(tái)洋房，小高層暫未入市總占地建面容積率指標(biāo)近900畝100萬平米1.72啟動(dòng)區(qū)共1407套，一期推出8幢多層，共374套，截止4月22日，實(shí)現(xiàn)銷售223套，推出2幢退臺(tái)洋房，共計(jì)40套，已售13套，目前退臺(tái)封盤，小高層還未入市278222324252829精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告基礎(chǔ)指標(biāo)啟動(dòng)區(qū)的戶型配比中，小高層主要為128平米以上戶型，多層主要以125平米以下戶型為主戶型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比總建筑面積面積比1房2廳1衛(wèi)64~69.940.5%273.70.3%2房1廳1衛(wèi)61.93~64.56121.4%748.960.8%2房2廳1衛(wèi)80.21~89.1731235.2%26001.3128.2%2房2廳2衛(wèi)100.9~115.7191%982.151%3房2廳1衛(wèi)101.69~112.6332136.3%34421.7937.4%3房2廳2衛(wèi)126.38~132.3722925.8%29667.6932.2%合計(jì)887100%92095.6100%戶型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比總建筑面積面積比3房2廳2衛(wèi)136.63~142.9789.1%1118.47.8%4房2廳2衛(wèi)147.91~175.715056.8%7921.1654.9%4房2廳3衛(wèi)158.48~164.1889.1%1290.649%小復(fù)式156.221415.9%2187.0815.2%大復(fù)式216.02~256.8489.1%1891.4413.1%合計(jì)88100%14408.72100%戶型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比總建筑面積面積比2房2廳2衛(wèi)97.04~97.946414.8%6268.1611.1%3房2廳2衛(wèi)128.25~137.0933878.2%44205.0278.6%小復(fù)式157.15~189.1481.9%1385.162.5%大復(fù)式185.25~238.49225.1%4391.257.8%合計(jì)432100%56249.59100%退臺(tái)洋房小高、高層多層多層產(chǎn)品中125平以上的大戶型占到了25.8%，有229套，成為目前市場去化的難點(diǎn)小高、高層的432套產(chǎn)品中有85.2%的產(chǎn)品為128平以上的大戶型，占到368套，作為啟動(dòng)區(qū)的產(chǎn)品，先期入市的市場接受度低，風(fēng)險(xiǎn)大退臺(tái)洋房的產(chǎn)品戶型面積范圍合理，產(chǎn)品品質(zhì)不錯(cuò)退臺(tái)洋房主流面積在145-175之間多層125平以下的戶型占到了74.2%小高層128平以上的戶型占到了85.2%精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目背景分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告前期展示及宣傳有一定的效果，但是在展示細(xì)節(jié)方面無法凸顯項(xiàng)目品質(zhì)感豪華會(huì)所每周末不間斷SP活動(dòng)會(huì)所處園林工程圍擋隧道入口道旗市區(qū)高炮項(xiàng)目現(xiàn)狀精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目前期推廣形象混亂，核心價(jià)值不明晰，推廣缺乏系統(tǒng)性項(xiàng)目現(xiàn)狀精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目外圍及現(xiàn)場包裝展示不到位，細(xì)節(jié)品質(zhì)感較差銷售處昭示性不強(qiáng)，入口處缺乏引導(dǎo)牌，造成首次客戶難于尋找；隧道抗性大，內(nèi)部沒有必要的涂鴉或者展示；入口到會(huì)所缺乏展示物料；會(huì)所內(nèi)部展架內(nèi)容和位置不盡合理；看房通道包裝展示不足，造城客戶對(duì)工程印象不好；缺乏園林展示；工程雜物凌亂沒有包裝項(xiàng)目現(xiàn)狀精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告缺乏足夠的銷售道具，用以銷售員支撐項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)或者解決客戶核心疑惑，形成賣壓項(xiàng)目缺乏現(xiàn)場服務(wù)展示，銷售氛圍不足現(xiàn)場服務(wù)不到位，沒有安保以及物管的展示，導(dǎo)致偶爾到訪的客戶無法第一時(shí)間得到接待項(xiàng)目現(xiàn)狀精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目工程現(xiàn)場雜亂，工程進(jìn)度等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)展緩慢，造成客戶信心不足項(xiàng)目現(xiàn)狀高壓塔拆除工程失信于客戶山體改造工程進(jìn)度未被客戶接受隧道抗性大，客戶認(rèn)知為陌生區(qū)域施工進(jìn)度緩慢精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告價(jià)格表制定不盡合理，水平差較小，導(dǎo)致去化不夠均勻項(xiàng)目現(xiàn)狀1、邊套的價(jià)格指定考慮控制總價(jià)的因素，邊套與中間套價(jià)差太小2、頂樓價(jià)格高于低樓層價(jià)格精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告16面積區(qū)間全部未售已售已售比80—1008037796.3％100—120126319575.4％1208％135以上2517832％頂層646311.6％總計(jì)37415122358.5％花園洋房面積區(qū)間全部未售已售已售比150以內(nèi)104660％150—2002620623％200以上42250％總計(jì)40271332.5％目前推出多層剩余貨量共計(jì)151套，125㎡以上的大面積銷售緩慢，頂樓產(chǎn)品基本滯銷多層項(xiàng)目現(xiàn)狀精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告由于前期“一拆一改一建”活動(dòng)的舉行，而后期并沒達(dá)到預(yù)期的執(zhí)行，導(dǎo)致客戶信心不足，項(xiàng)目口碑受一定影響前期由于工程問題,導(dǎo)致市場客戶口碑不太好,同時(shí)目前工程進(jìn)度比較慢,客戶信心不足客戶語錄:你們項(xiàng)目是不是沒錢了,工程老不動(dòng)呢?你們不是說了高壓塔等都要拆掉，但是為什么現(xiàn)在還沒拆呢，你們開發(fā)商怎么說話不算話呢你們的工程太慢了吧，去年來看是這樣，今年來看還是這樣項(xiàng)目現(xiàn)狀精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告案場服務(wù)水平不高，缺乏團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力項(xiàng)目現(xiàn)狀案場管理方面：管理工具具備，但是無法有效的管理客戶資源個(gè)人能力方面：業(yè)務(wù)員有過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，但是在團(tuán)隊(duì)合作、個(gè)人殺客能力等方面有待加強(qiáng)；銷售流程方面：比較規(guī)范，但是執(zhí)行方面不夠到位精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告1、形象、主形象傳遞不聚焦，核心價(jià)值不清晰2、價(jià)格策略導(dǎo)致去化不均勻3、由于工程方面的問題導(dǎo)致客戶信心不足，口碑下降4、營銷展示較弱，無法傳遞項(xiàng)目品質(zhì)5、案場殺單能力有限6、渠道拓展重視不足，太過依賴大眾媒體項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告核心問題界定精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告基于世聯(lián)以上分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問題在于核心問題21項(xiàng)目核心價(jià)值不明晰，如何聚焦項(xiàng)目核心價(jià)值，提升項(xiàng)目形象，樹立客戶信心？整盤操作角度，如何建立項(xiàng)目的市場影響力，形成持續(xù)旺銷3短期內(nèi)，如何在現(xiàn)有工程進(jìn)度下，保證快速均勻去化，尤其是大三房和頂樓精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告本體分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目優(yōu)勢分析——位于淮海路西向延長段，緊鄰市區(qū)核心，環(huán)境較好，唯一的依山傍水之地項(xiàng)目位于一馬路（淮海路）的西向延長段，距離老城區(qū)核心位置車程僅5分鐘距離老城區(qū)教育，醫(yī)療，休閑生活配套集中區(qū)域車程僅3分鐘項(xiàng)目東側(cè)接鄰山脈，西側(cè)為濉河，是淮北現(xiàn)有住宅項(xiàng)目中唯一依山傍水之地老城區(qū)新城區(qū)配套集中區(qū)域淮海路濉河相山鳳凰山項(xiàng)目所屬區(qū)位仍屬于老城區(qū)，處于一馬路西向延長段，雖有自然山體隔開，從物理距離及實(shí)際車程看，泛核心區(qū)的位置不可否認(rèn)現(xiàn)有淮北地塊中唯一可稱依山傍水之地，緊鄰城市核心區(qū)的同時(shí)，擁有優(yōu)良的自然環(huán)境，兼具了功能性與宜居性本體分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目優(yōu)勢分析——百萬大盤規(guī)劃，特有的山體資源規(guī)劃打造的異域風(fēng)情小鎮(zhèn)淮北市規(guī)模第二的社區(qū)，具備大規(guī)模的項(xiàng)目獨(dú)特的居住氛圍特有的山體資源結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模，打造具備異域風(fēng)情的山腳小鎮(zhèn)利用山地，依托地塊內(nèi)部地勢起伏打造特有的異域風(fēng)情小鎮(zhèn)百萬大盤，依山勢而建本體分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目優(yōu)勢分析——產(chǎn)品戶型充分考慮市場環(huán)境，在控制總價(jià)的同時(shí)保證了實(shí)用性市場稀缺的兩房產(chǎn)品，較低的總價(jià)能夠吸引大批價(jià)格敏感型客戶三房設(shè)計(jì)合理，實(shí)用性高，總價(jià)控制更具競爭優(yōu)勢本體分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目優(yōu)勢分析——未來規(guī)劃的景觀資源相結(jié)合的社區(qū)商業(yè)及學(xué)校，充分彌補(bǔ)周邊配套不足的現(xiàn)狀4200㎡商業(yè)配套，結(jié)合沿街底商，充分解決社區(qū)生活配套問題雙語幼兒園，9年制學(xué)校，自成體系的教育配套設(shè)施本體分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目劣勢分析——不處于城市未來主流發(fā)展方向，現(xiàn)有心理認(rèn)知度低，客戶心理距離大于實(shí)際距離隨著城市向南部新城區(qū)發(fā)展，項(xiàng)目所處非城市主流發(fā)展方向，項(xiàng)目將面臨被邊緣化的危機(jī)由于自然山體阻隔，市民對(duì)于地塊的認(rèn)知偏于陌生，心理上認(rèn)為項(xiàng)目位置并非城區(qū)由于隧道的因素客戶心理距離大于實(shí)際距離相山隧道老城區(qū)新區(qū)城東南擴(kuò)東進(jìn)本體分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目劣勢分析——目前高壓塔、公墓、公交線路以及缺乏配套等因素導(dǎo)致客戶抗性比較大高壓塔對(duì)地塊形象貶損極大，若在未拆遷前引客戶前來，極易造成不良印象山體破壞嚴(yán)重，缺乏植被，與山脈東側(cè)有鮮明反差，客戶在心中的對(duì)比會(huì)產(chǎn)生心理落差公共交通的缺乏使城區(qū)市民很少至于此處，是造成心理陌生的原因之一道路南側(cè)有食街，在淮北的影響力并不大，人氣一般，除此外項(xiàng)目周邊缺乏基本的生活配套高壓塔搬遷任務(wù)量大，耗資高山體整治耗資高，時(shí)間長缺乏公共交通線路，通達(dá)性差除南側(cè)食街外，缺乏外部配套本體分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告本體分析總結(jié)項(xiàng)目的本體價(jià)值在于……1、百萬方的大盤規(guī)劃,商業(yè)、生活、教育配套豐富2、擁有獨(dú)占的山體公園和新濉河公園資源3、擁有高出市場的產(chǎn)品品質(zhì)但是……1、項(xiàng)目擁有區(qū)域抗性，需要營銷…2、項(xiàng)目目前的工程進(jìn)度導(dǎo)致資源、配套、產(chǎn)品品質(zhì)等價(jià)值沒有完全體現(xiàn)，同時(shí)造成了客戶信心不足，需要營銷…精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告宏觀市場分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告受金融危機(jī)影響，淮北市成交量從去年9月份開始下滑，到今年年初回暖跡象明顯，年前壓抑的剛性需求開始集中釋放，但成交價(jià)格具有明顯的“天花板”現(xiàn)象市場表現(xiàn)4月11日-19日，舉行房交會(huì)，并出臺(tái)政府補(bǔ)貼優(yōu)惠政策政府出臺(tái)商品房3萬元補(bǔ)貼優(yōu)惠精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告2009年4月19日，經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則出臺(tái)

經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼的發(fā)放對(duì)象為符合我市經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件的家庭。2009年度計(jì)劃向1000戶保障對(duì)象發(fā)放，按照每戶60平米、每平米500元標(biāo)準(zhǔn)，一戶家庭可享受3萬元的補(bǔ)貼額2009年4月11日-19日舉行淮北市房地產(chǎn)交易會(huì)房展會(huì)期間優(yōu)惠政策1、會(huì)展期間個(gè)人現(xiàn)場購買新建商品房的，按照合同備案總房價(jià)款市政府給予1%的購房補(bǔ)貼。具體細(xì)則見市財(cái)政局和房管局文件2、會(huì)展期間個(gè)人購買存量房的，按照備案的契約及評(píng)估報(bào)告總價(jià)款市政府給予1%的購房補(bǔ)貼3、會(huì)展期間存量房交易費(fèi)減半收取。4、房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)減半收取5、開發(fā)企業(yè)參展樓盤在已優(yōu)惠的銷售價(jià)格（已備案的）基礎(chǔ)上不低于1%2009年淮北市政府出臺(tái)一系列政策提升客戶購買商品房的信心展示交易會(huì)期間共成交住宅2852套，其中新建商品房1775套，二手房1077套，優(yōu)惠利好政策帶來的市場回暖跡象明顯市場表現(xiàn)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告符合客戶喜好，總價(jià)控制好并能充分兼顧各空間使用功能均好性的戶型更具競爭力市場競爭中央花城市場熱銷樓盤無論物業(yè)形態(tài)與面積如何，都可以在符合客戶喜好的同時(shí)基本保證了空間功能均好性市場戶型典型問題，過度追求臥室的尺度和位置，忽略了次臥及其他功能空間的使用感受藍(lán)湖綠城翡翠島精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告2008年下半年壓抑許久的剛性客戶在2009年第一季度集中釋放，回暖跡象明顯，在個(gè)案表現(xiàn)上，家天下4月25日開盤，開盤當(dāng)日去化146套，去化率達(dá)到72%行政區(qū)項(xiàng)目總套數(shù)推出時(shí)間已售實(shí)現(xiàn)均價(jià)剩余銷售率月均去化城西家天下2022009.04.2514625005672%146老城區(qū)東紫昱苑4682008.05.1042042004690%35新區(qū)湖畔御景1962008.109830009850%14翡翠島1822008.0481330010145%7中央花城2722008.0518527008768%15藍(lán)湖綠城2312008.0979270015234%19天賜良緣2722008.0617829009424%16城東溫哥華三期202

2008.1278270012439%16從2008年年中到現(xiàn)在，淮北市場個(gè)案普遍保持月均去化15-20套上下的水平市場競爭精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告市場項(xiàng)目處于產(chǎn)品過度期，多層產(chǎn)品最受客戶青睞市場現(xiàn)有項(xiàng)目中，復(fù)合型社區(qū)占據(jù)了最大比例，多層配合小高層產(chǎn)品搭配的形式比較多見；純低密度別墅社區(qū)數(shù)量較少，低密度物業(yè)多穿插在復(fù)合型社區(qū)當(dāng)中；以小高層和高層為主的項(xiàng)目逐漸增多，隨著政府對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的限制改變，未來一段時(shí)間內(nèi)物業(yè)形態(tài)將會(huì)朝著高層發(fā)展。多層物業(yè)受客戶青睞始終是最具競爭力的產(chǎn)品，后期多層產(chǎn)品逐漸稀缺，09年下半年小高層和高層產(chǎn)品供應(yīng)量加大市場競爭精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)淮北作為一個(gè)以煤炭為主的資源性城市，相對(duì)單一的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，決定了房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要以從事煤炭相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人群，客戶資源面臨激烈的搶奪由于整體經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展比較低，購房群體基本以30歲以上年齡中老年人為主，年輕人基本無消費(fèi)能力作為一個(gè)內(nèi)銷型市場，無法吸納周邊其他城市的人口，房地產(chǎn)銷售主要以本地需求為住淮北市場目前處于產(chǎn)品過度期，多層產(chǎn)品市場供應(yīng)有減緩趨勢，多層逐漸稀缺，小高層和高層產(chǎn)品從09年下半年供應(yīng)量將相比以前將會(huì)有很大程度增加由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)及房地產(chǎn)的影響，08年壓抑的剛性需求被壓抑，隨著地方政府一系列的救市政策和房地產(chǎn)形勢的好轉(zhuǎn)在09年的到釋放，房地產(chǎn)在09年上半年得到很大的回暖戶型競爭中，符合客戶功能需求的實(shí)用性及總價(jià)控制好的戶型具有比較強(qiáng)的競爭性精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告競爭分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告老城區(qū)板塊相山一號(hào)、相山風(fēng)景、東紫昱苑新區(qū)南擴(kuò)藍(lán)湖綠城、中央花城、金色云天、湖畔御景、翡翠島、華松時(shí)代城、慢城、帝景翰園、相山庭院、百年香樟花園、星河灣、水岸碧桂園城東東進(jìn)天賜良園、溫哥華城、青島花園、龍溪水岸城西西延鳳凰城、左岸、家天下淮北房地產(chǎn)市場分為五個(gè)板塊，老城區(qū)開發(fā)殆盡，整體價(jià)格相對(duì)較高，目前的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域集中在鐵道以南的新城區(qū)，本項(xiàng)目所在西北板塊目前在價(jià)格上屬于第三梯隊(duì)老城區(qū)板塊（3500－4500）城西北板塊（2500－2700）城西南板塊（2200－2800）新區(qū)板塊（2900－5000）城東板塊（2700）東進(jìn)西延南進(jìn)市場格局精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力戶型入市時(shí)間金色云天高層——2009年下半年龍溪水岸————2009年下半年青島花園——————相山庭院花園洋房110-1602009年10月藍(lán)湖綠城高層86-137在售中央花城高層80-135在售湖畔御景多層、小高層80-143在售翡翠島多層、小高層、別墅95-140在售天賜良緣小高層80-1302009年6月溫哥華三期多層、聯(lián)排80-141在售華松時(shí)代城多層、小高層89-1402009年5月16日星河灣多層、小高層90-200在售鳳凰城多層、花園洋房、小高層80-160在售左岸多層66-130在售東紫昱苑————2009下半年家天下多層、小高層80-115在售市場同質(zhì)化競爭激烈，供應(yīng)主要面積區(qū)間集中在80-135平米之間，高層、小高層產(chǎn)品逐漸被接受市場競爭精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目名稱供給量供給/剩余套數(shù)金色云天32萬——龍溪水岸28萬——青島花園————相山庭院9萬藍(lán)湖綠城2萬200中央花城1萬80湖畔御景1萬105翡翠島8萬——天賜良緣1.5萬162溫哥華三期1萬100華松時(shí)代城3.5萬380星河灣2.5萬250鳳凰城3.5萬363左岸8萬——東紫昱苑5萬——家天下8萬——淮北下半年市場供給量約50萬方，未來市場競爭激烈市場競爭精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告總價(jià)區(qū)間(萬)20-2525-3030-3535-4040-4545-5050以上競爭項(xiàng)目鳳凰城25-35萬為目前市場主流總價(jià)區(qū)間，40萬以上產(chǎn)品去化速度比較慢翡翠島家天下湖畔御景中央花城溫哥華三期天賜良園相山庭院星河灣藍(lán)湖綠城東紫昱苑鳳凰城華松時(shí)代城左岸華佳梅苑百年香樟花園市場競爭精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告面積價(jià)格套數(shù)去化去化率135-1432900722332%88-922900966568%頂樓299028622%產(chǎn)品面積價(jià)格套數(shù)去化去化率大三房122-13733801367857.8%兩房80-118338013610779.3%市場競爭天賜良園湖畔御景中央花城面積價(jià)格套數(shù)去化去化率80-10027001037068%100-12027007915197%頂樓27904224。7%溫哥華三期面積價(jià)格套數(shù)去化去化率80-902900706187%90-10029002222100%100-1102900615590%110-1202900151067%120-1302900201470%130-1402900351646%頂樓封盤500市場目前主流去化面積為80-125平米，125以上面積去化緩慢，頂層基本滯銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告本項(xiàng)目:多層、花園洋房及小高層?xùn)|紫昱苑億家左岸5月6月7月8月9月10月11月12月溫哥華三期競爭對(duì)手鎖定家天下淮北市內(nèi)相對(duì)尾期產(chǎn)品上游標(biāo)桿產(chǎn)品下游替代產(chǎn)品藍(lán)湖綠城天賜良園華松時(shí)代城湖畔御景相山庭院翡翠島中央花城星河灣直接競爭市場競爭精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告家天下項(xiàng)目前兩期入伙帶來的人氣和口碑效應(yīng)是其最大的優(yōu)勢，緊鄰快速干道（濉溪路）交通方便，開盤當(dāng)天去化掉70%位置：濉溪路建筑類型：多層、小高層、別墅發(fā)展商：綠洲房地產(chǎn)有限責(zé)任公司規(guī)模：占地168000平方總建面：28萬方配套：超市、雙語幼兒園主力戶型：80-115價(jià)格：優(yōu)惠后實(shí)際均價(jià)2500多客戶群：礦區(qū)員工為主，占到70%以上，另外有兩成多的周邊市民推售情況：4月25日推出6#、7#、8#、9#四幢11層小高，共計(jì)202套，預(yù)計(jì)未來還有8萬方的存量銷售情況：當(dāng)天去化掉70%以上營銷手段：主要以戶外大牌高炮為主，舉辦過消防知識(shí)競賽，中小學(xué)文藝匯演；目前5000元登記送海爾家電三件套，或折合現(xiàn)金7000元，并且送3平方米的面積，一次性99折，物管按多層收取，電梯費(fèi)全免包裝展示：項(xiàng)目入口廣場實(shí)景已出一大半，并且一二期入伙，小區(qū)的景觀園林都已經(jīng)做出實(shí)景，看房電瓶車，客戶口碑較好6789性價(jià)比核心優(yōu)勢：成熟社區(qū)、展示、性價(jià)比劣勢：產(chǎn)品品質(zhì)不高精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告44湖畔御景湖景資源、產(chǎn)品品質(zhì)及地段是其最大賣點(diǎn)，但沒有有力的營銷手段，使其在市場上的口碑以及去化效果一般位置：桓譚路南張寨路東建筑類型：多層、別墅、小高層發(fā)展商：淮北海潤房地產(chǎn)公司規(guī)模：占地156560.31平方總建面：196953平方資源配套：南臨桓譚公園，距離步行街步行10分鐘在售主力戶型：80－143價(jià)格：多層均價(jià)3000小高層預(yù)訂價(jià)格2500元起客戶群：1、50%左右的礦區(qū)職工2、50%的市區(qū)及周邊市民推售情況：2008.10一期第一標(biāo)多層開盤，預(yù)計(jì)6月份一期第二標(biāo)小高層開盤銷售情況：兩房幾乎售罄，26和27號(hào)樓大三房去化較慢。目前小高層開始預(yù)訂（2000元可退）營銷手段：售樓處設(shè)在市中心，舉辦過城市形象大賽，但整個(gè)樓盤沒有舉行過大型的營銷舉措，盡管品質(zhì)包裝展示：售樓處展示和現(xiàn)場包裝簡單湖景資源核心優(yōu)勢：良好的湖景資源、地段劣勢：缺乏配套、現(xiàn)場無展示精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告45中央花城位于新老城區(qū)交界地帶，地段學(xué)區(qū)是其最大賣點(diǎn)，無明顯營銷動(dòng)作，舒適三房去化較差位置：長山路與惠苑路交叉口西側(cè)建筑類型：一期二期共11幢高層發(fā)展商：淮北春盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模：占地36000平方總建面：24萬平方資源配套：暖氣、熱水、淮北十二中、黎苑小學(xué)、長山路小學(xué)、梅苑中學(xué)綠化率：42%在售主力戶型：80-135㎡價(jià)格：一期均價(jià)3320二期均價(jià)3380客戶群：1、礦區(qū)員工占到80%（其中礦區(qū)員工以30-40歲員工為主，購買原因主要為了孩子以后上學(xué)）2、公務(wù)員及周邊市民占到20%推售情況：2008.05推出一期5#、7#、8#，2008.11后推出二期4#、6#、9#，月底可能推出三期1#、2#、3#，共284套，其中10#、11#為回遷市民，北面規(guī)劃可能調(diào)整以商鋪為主銷售情況：兩房幾乎售罄，122以上的三房去化較慢，剩余量大，17樓以上抗性很大營銷手段：項(xiàng)目附近設(shè)立售樓處，營銷手段主要以戶外大牌高炮和報(bào)廣為主包裝展示：售樓處展示和現(xiàn)場包裝簡單1234578691011地段核心優(yōu)勢：地段、學(xué)區(qū)劣勢：產(chǎn)品客戶有一定抗性、無展示精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告47溫哥華城淮北市規(guī)模最大的項(xiàng)目，目前三期預(yù)定，規(guī)模、規(guī)劃是其最大賣點(diǎn)，由于一二期已經(jīng)入伙，并無明顯營銷活動(dòng)，主要靠老帶新和口碑傳播，三期推出202套，去化不到一半位置：安徽省淮北市人民路建筑類型：多層、聯(lián)排發(fā)展商：眾安房產(chǎn)集團(tuán)規(guī)模：占地3818畝資源配套：時(shí)代廣場、周邊有技術(shù)局、質(zhì)量監(jiān)督局、國土局、公安局、消防支隊(duì)、天一中學(xué)等行政單位在售主力戶型：80-141價(jià)格：多層均價(jià)2700客戶群：1、行政事業(yè)單位職工占到60%2、礦區(qū)職工占到30%3、周邊占到10%推售情況：08年年底推出三期共202套銷售情況：年后銷售效果不錯(cuò)，主要以兩房去化為主，大三房和頂樓去化較差營銷手段：無明顯的營銷活動(dòng)，主要以戶外大牌和高炮報(bào)廣為主，由于一二期已入伙和物業(yè)服務(wù)好，帶來的口碑較好，老帶新效果明顯包裝展示：售樓處包裝展示效果一般11201624252829規(guī)模、配套核心優(yōu)勢：大盤、物業(yè)、規(guī)劃劣勢：區(qū)位、配套不齊全精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告48天賜良園僅依靠良好的園林展示，去化70%，剩下的頂樓封盤，130以上大面積去化較難位置：安徽省淮北市人民路建筑類型：多層、小高層、高層發(fā)展商：淮北地久投資有限公司規(guī)模：占地78136.47平方，共28幢資源配套：位于溫哥華成的西邊，并無太多配套，但小區(qū)展示和園林較好在售主力戶型：80-130價(jià)格：多層均價(jià)2900客戶群：1、礦區(qū)職工占到60%2、行政事業(yè)占到30%3、周邊占到10%推售情況：08年6月份推出一期推出12幢，共272套，去化178套，09年5、6月份預(yù)計(jì)推出小高層，共162套，預(yù)計(jì)價(jià)格低于多層，2600-2700銷售情況：頂樓封盤，面積130以上的貨量剩余較多營銷手段：由于展示和園林較好，并無明顯的營銷活動(dòng)和折扣，主要以戶外大牌和高炮報(bào)廣為主包裝展示：售樓處設(shè)在會(huì)所，歐式會(huì)所內(nèi)部包裝高貴典雅豪華，展示極致品質(zhì)核心優(yōu)勢：品質(zhì)、展示、多層劣勢：拆遷問題、配套缺乏精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告49星河灣依靠未來學(xué)區(qū)的規(guī)劃，吸引大量的礦區(qū)客戶位置：相山路與南黎路黃金十字路口東南角建筑類型：多層、小高層、高層發(fā)展商：淮北金淮海置業(yè)有限公司規(guī)模：占地4萬平方總建面10萬平方共600套在售主力戶型：90-200，以120為主價(jià)格：多層均價(jià)2800，小高層均價(jià)2900客戶群：1、主要以市區(qū)周邊客戶為主2、礦區(qū)客戶占到30%推售情況：08年10月份推出6幢多層，共252套，08年12月推出剩下的小高層，共計(jì)348套銷售情況：多層基本售罄，小高層銷售約25%（開盤僅去化1套，房展會(huì)去化了近50套，整體銷售情況較差）營銷手段：主要以戶外報(bào)告及單頁為主，營銷手段不強(qiáng)，并為帶來真正的去化包裝展示：售樓處拆掉，搬遷到整改區(qū)域樓下，展示性較差，售樓處包裝相對(duì)較差面積價(jià)格套數(shù)去化去化率80-10029001024645%100-1202900803544%120-140290014832%140以上29001816%學(xué)區(qū)核心優(yōu)勢：學(xué)區(qū)、未來規(guī)劃劣勢：產(chǎn)品（小高、高層）、交通、配套精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告50藍(lán)湖綠城目前去化主要依靠成熟的社區(qū)以及良好的景觀資源，目前在售高層去化比較緩慢位置：淮北市桓譚路55號(hào)建筑類型：多層，小高層發(fā)展商：安徽悍馬房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模：占地101822平方總建面22萬平方在售主力戶型：86-137價(jià)格：多層均價(jià)3000-3200小高層均價(jià)2600-2800客戶群：1、礦區(qū)占到80%（給小孩子買房結(jié)婚較多）2、市區(qū)周邊占到20%推售情況：一期08年10月已入住，二期08年9月份開盤，預(yù)計(jì)09年下半年推90套高層和60套多層銷售情況：324套多層，去化掉260套，231套小高（一梯三戶），去化掉40%營銷手段：主要采用戶外及報(bào)廣，以及老帶新和礦區(qū)發(fā)單頁，無折扣包裝展示：售樓處位于小區(qū)內(nèi)部，昭示性較差，且售樓處內(nèi)部包裝極其簡單面積價(jià)格套數(shù)去化去化率96-1012700885664%101-1202700992020一期售罄二期在售城市價(jià)值核心優(yōu)勢：成熟社區(qū)、地段、景觀劣勢：品質(zhì)差精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告51相山庭院依靠展示做到極致，樹立品牌，目前并無明顯營銷活動(dòng)和折扣，推出490套，約剩余90套位置：長山路281號(hào)建筑類型：退臺(tái)花園洋房、聯(lián)排發(fā)展商：浙江萬馬規(guī)模：占地198467.40平方總建面282356平方在售主力戶型：110-160價(jià)格：多層均價(jià)3200客戶群：主要以政府事業(yè)單位和礦區(qū)領(lǐng)導(dǎo)推售情況：08年5月份推出二期一標(biāo)，10月推車二標(biāo)，09年二月推出三標(biāo)100套，二期共推出490套，預(yù)計(jì)三期下半年10月份推出共8萬方的多層銷售情況：已剩下80多套，主要分布在樓盤的東南方向，相對(duì)位置較差營銷手段：由于展示、園林較好，并且對(duì)難去化產(chǎn)品做出了樣板房，并無明顯的營銷活動(dòng)和折扣，主要以戶外大牌和高炮報(bào)廣為主包裝展示：售樓處包裝較好，并設(shè)有專門的客服中心，園林展示游泳館等起到了良好的促銷效果，樣板房直接加強(qiáng)了四樓和閣樓的去化面積價(jià)格套數(shù)去化去化率110-120320010810395.4%120-130320010810092.6%130-14032001089184.3%140-1503200634571.4%150-1603200542037%頂樓3500493877.6%產(chǎn)品、品質(zhì)核心優(yōu)勢：展示、地段、品質(zhì)劣勢：配套缺乏精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告翡翠島規(guī)劃以及桓譚公園是其最大的賣點(diǎn)，但一期交房后的工程以及實(shí)際情況與規(guī)劃的落差造成的退房是項(xiàng)目的最大短板位置：淮北市人民路東段名流酒店向東300米建筑類型：多層花園洋房，聯(lián)排疊加別墅，點(diǎn)式高層發(fā)展商：中房集團(tuán)淮北金爵房地產(chǎn)公司規(guī)模：占地300畝總建面：27萬方資源配套：北依桓譚公園，南靠五星級(jí)大金陵酒店在售花園洋房戶型：95－140，頂樓七層4.2挑高，沒有做隔層價(jià)格：多層花園洋房均價(jià)3300客戶群：淮北市公務(wù)員、煤礦區(qū)中高層員工、私營業(yè)主推售情況：2007年第一次開盤推出花園洋房9幢，共210套。目前二期花園洋房在預(yù)訂，5幢，共182套，預(yù)計(jì)下半年開盤銷售情況：一層多層退臺(tái)花園洋房已售罄。但由于前期工程質(zhì)量的問題，目前有部分房源開始退房，二期頂樓挑高沒做隔層，去化很差，120多盡管送露臺(tái)，但單價(jià)高，去化較差，90左右和110多去化情況相對(duì)較好營銷手段：市中心步行街附近設(shè)有售樓中心，目前無太多的線上廣告投入，并且從房展會(huì)到現(xiàn)在，價(jià)格始終保持一次性99，按揭無折扣包裝展示：售樓處空間不大，但保持了合理看房動(dòng)線設(shè)計(jì)，展示區(qū)洽談區(qū)有序區(qū)隔，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的品質(zhì)感面積價(jià)格套數(shù)去化去化率903300454089%100+33005360%110+3300241563%120+330012217%130+3300701826%頂樓315026312%湖景資源精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告52競爭對(duì)手規(guī)模指標(biāo)對(duì)比項(xiàng)目總建筑面積新產(chǎn)品推出時(shí)間主力戶型物業(yè)類型自然資源區(qū)域賣點(diǎn)建筑風(fēng)格園林風(fēng)格均價(jià)頂樓去化大面積去化營銷水平翡翠島27萬2008.0495-140多、小高桓譚公園資源現(xiàn)代330012%26%單頁戶外湖畔御景20萬2008.1080-143多、小高桓譚公園資源現(xiàn)代300022%32%單頁戶外中央花城24萬2008.0580-135高——城市價(jià)值現(xiàn)代3380————單頁戶外藍(lán)湖綠城22萬2008.0986-137多、小高桓譚公園——現(xiàn)代2700——7%派單戶外相山庭院28萬2008.05110-160多——交通現(xiàn)代320078%84%園林及樣板房星河灣11萬2008.1090-200多、小高————現(xiàn)代2900——2%單頁華松時(shí)代20萬200886-134小高、高——城市價(jià)值現(xiàn)代3000————較差天賜良緣7.8萬2008.0680-130多、小高————?dú)W式2900046%園林家天下28萬09.4.2580-15多、小高——交通現(xiàn)代2750————單頁溫哥華城225萬2008.1280-141多、別墅————北美2700——10%單頁戶外本項(xiàng)目100萬80-200多、小高、退臺(tái)鳳凰山、新濉河公園——奧地利1.6%32%戶外、派單、活動(dòng)對(duì)比結(jié)果本項(xiàng)目在規(guī)模上占一定優(yōu)勢本項(xiàng)目在新產(chǎn)品的推售上與市場主流項(xiàng)目時(shí)間類似，競爭激烈本項(xiàng)目多層大面積比例不少，但單價(jià)不高，總價(jià)適中客戶接收的多層占主流，點(diǎn)式小高層預(yù)計(jì)后期市場接受度偏低本項(xiàng)目對(duì)兩大公園的獨(dú)享性，資源優(yōu)勢顯著盡管距離城市距離近，但由于隧道緣故，心理距離大于實(shí)際距離本項(xiàng)目的風(fēng)格上可以成為賣點(diǎn)，但由于工程及展示不到位，還未形成核心優(yōu)勢本項(xiàng)目價(jià)格上屬于第三梯隊(duì)頂樓去化是難點(diǎn)，樣板房及隔層促銷明顯大面積去化速度慢，樣板房促銷作用明顯本項(xiàng)目營銷活動(dòng)高出對(duì)手很多，但由于樣板房及園林展示不到位，促銷效果一般與競爭項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在規(guī)模、自然資源、產(chǎn)品形象方面均具備絕對(duì)優(yōu)勢；由于工程節(jié)點(diǎn)及展示不到位，本項(xiàng)目的核心價(jià)值未完全傳遞給客戶！競爭項(xiàng)目對(duì)比總結(jié)分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告營銷對(duì)比項(xiàng)目展示包裝主推廣語宣傳渠道營銷活動(dòng)案場執(zhí)行翡翠島現(xiàn)場展示一般，包裝不能突出市場高檔產(chǎn)品的氣質(zhì)，沒有樣板房翡翠島之后再無翡翠島戶外大牌、高炮，報(bào)廣，售樓處設(shè)在市中心2007電視臺(tái)主持人大賽案場包裝不錯(cuò)，展示動(dòng)線合理，銷售人員素質(zhì)一般湖畔御景現(xiàn)場展示較差，主推高端樓盤，但展示沒有突出氣質(zhì)健康住宅/桓譚公園/開闊水景、超低容積率——那不是湖畔御景的全部戶外、報(bào)廣、單頁，市中心設(shè)立售樓處——案場賣壓營造不足、銷售人員比較熱情、但經(jīng)驗(yàn)不足相山庭院售樓處包裝較好，體現(xiàn)品質(zhì)感現(xiàn)場四樓以及比較難去化的頂樓做了樣板房，并且做出隔層，得到了客戶認(rèn)同別墅級(jí)現(xiàn)代庭院，尊享完美人生戶外高炮、大牌萬馬杯”庭院生活·魅力淮北”攝影大賽案場銷售員有經(jīng)驗(yàn)，但熱情不夠，家天下售樓處包裝及其一般，沒有體現(xiàn)出人和品質(zhì)感，項(xiàng)目現(xiàn)場由于先期入伙有居住氛圍和園林展示以及看房電瓶車，提升了一點(diǎn)形象花十幾萬得到幾千萬老帶新，戶外大牌、高炮“家天下”杯消防知識(shí)競賽“家天下驪景天成”杯全市中小學(xué)文藝匯演案場銷售人員素質(zhì)和熱情都一般本項(xiàng)目售樓處的展示包裝得到客戶的認(rèn)可，但施工進(jìn)度、山體改造，園林展示不到位，客戶信心不足私享雙公園，至此一成戶外高炮、大牌，派單廣播電臺(tái)主持人大賽——在產(chǎn)品、價(jià)格、客群高度重合的市場條件下，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、加強(qiáng)展示，樹立淮北“一生之城”第一品牌的地位，形成差異化，是項(xiàng)目的突圍之道現(xiàn)階段展示還可以、服務(wù)一般、工程質(zhì)量導(dǎo)致的退房事件影響了美譽(yù)度展示和服務(wù)水平都很一般，沒有體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)感，沒有配合任何營銷手段目前市場上為數(shù)不多的樣板房和園林展示，并且先期開始的營銷活動(dòng)和推廣渠道，盡管樣板房品質(zhì)一般，卻帶來了客戶的極大認(rèn)同依靠售樓處展示和規(guī)劃以及產(chǎn)品品質(zhì)取得部分客戶的認(rèn)同，營銷活動(dòng)和派單取得了一定效果，但工程和展示亟待加強(qiáng)展示和服務(wù)水平都很一般，走性價(jià)比路線，簡單傳統(tǒng)單一的營銷手法，主要靠老客戶資源精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告競爭總結(jié)項(xiàng)目名稱市場站位競爭優(yōu)勢競爭劣勢競爭關(guān)系主力客群翡翠島淮北市場第一梯隊(duì)產(chǎn)品目前的湖景資源作為實(shí)景，展示性優(yōu)于本項(xiàng)目，且地段好先期工程質(zhì)量造城的客戶信心不足，規(guī)模、配套、品質(zhì)不如本項(xiàng)目本項(xiàng)目溢價(jià)面臨的主要競爭對(duì)手淮北全市范圍內(nèi)煤礦企業(yè)職工，老城區(qū)養(yǎng)老及婚房市民湖畔御景淮北市場第一梯隊(duì)產(chǎn)品同樣是湖景資源展示由于本項(xiàng)目，且為真正的背山面水，地段好營銷展示、規(guī)模、品質(zhì)都不如本項(xiàng)目溢價(jià)面臨的直接競爭對(duì)手相山庭院淮北市場第一梯隊(duì)產(chǎn)品園林、樣板房展示，及項(xiàng)目品質(zhì)，開發(fā)商品牌花園洋房尾盤產(chǎn)品，規(guī)模、配套不如本項(xiàng)目后期的多層部分競爭家天下壞被市場的高性價(jià)比產(chǎn)品交通、先期入住的老客戶資源區(qū)位、規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)配套都不如本項(xiàng)目后期多層面臨直接競爭本項(xiàng)目必須確立一生之城的市場占位規(guī)模、規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、配套地段抗性，展示不足，工程進(jìn)度造城客戶信心不足——在競爭優(yōu)勢處于劣勢的本項(xiàng)目，在未來的競爭中必須通過差異化的營銷，突出項(xiàng)目核心價(jià)值精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告客戶分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告57競爭對(duì)手客戶分析競爭對(duì)手承受總價(jià)在25-35萬客戶來源主要來自于礦區(qū)和企事業(yè)單位普通職工，年齡主要在26-40歲之間，雙職工收入約在5000元/月精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告58競爭對(duì)手客戶分析競爭對(duì)手承受總價(jià)在35-50萬客戶來源主要來自于礦區(qū)中高層領(lǐng)導(dǎo)和泛公務(wù)員群體的中高層，年齡主要在35-50歲之間，年收入10萬以上精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告59競爭對(duì)手客戶總結(jié)淮北市典型樓盤實(shí)際成交客戶構(gòu)成與特征分析區(qū)域樓盤主要客戶特征老城區(qū)東紫昱苑客戶以自住為主，置業(yè)目的以養(yǎng)老為主，主要為礦區(qū)高層周邊私營業(yè)主及政府官員，本區(qū)域客戶占到40%，區(qū)縣客戶40%左右承受的總價(jià)區(qū)間：40-50萬（小三房）新區(qū)藍(lán)湖綠城一期客戶以自住為主，置業(yè)目的主要以小孩子上學(xué)、孩子婚房、養(yǎng)老為主，客戶多礦區(qū)客戶和周邊原住民、企事業(yè)單位、電廠職工、少量私營業(yè)主；易接受的總價(jià)區(qū)間：30-35萬（小三房）35-40萬（大三房）中央花城客戶多以自住為主，主要為了孩子婚房，多以周邊居民和礦區(qū)客戶為主，多為礦區(qū)的中高層、企事業(yè)單位的中高層易接受的總價(jià)區(qū)間：35-40萬（小三房）35-45萬（大三房）星河灣客戶多以自住為主，為了養(yǎng)老及孩子上學(xué)，客戶多來自礦區(qū)和市區(qū)居民，屬于市區(qū)外溢客戶群承受總價(jià)：25-30萬（小三房）湖畔御景客戶多以自住為主，置業(yè)目的多以養(yǎng)老和孩子上學(xué)以及婚房為主，多來自礦區(qū)電廠企事業(yè)單位及政府公務(wù)員的中高層承受總價(jià)：30-35萬（小三房）35-45萬（大三房）城西家天下客戶多以自住為主，多為養(yǎng)老及孩子結(jié)婚，多以礦區(qū)職工和周邊市民為主；性價(jià)比高，加上老客戶的口碑傳播，承受總價(jià)：25-30萬城東溫哥華三期客戶多以自住為主，為了孩子上學(xué)及養(yǎng)老，多為土地局公安局技術(shù)局以及教師等泛公務(wù)員群體為主，還有部分礦區(qū)職工。淮鋼廠職工收入相對(duì)較低，偏好小兩房戶型；承受總價(jià)區(qū)間，小三房25-35萬大三房35-45萬購房著重于能否更好改善居住環(huán)境，購置多重視子女教育、為孩子購置婚房以及養(yǎng)老，對(duì)性價(jià)比要求高40%為礦區(qū)客戶，40%市區(qū)客戶，20%周邊企業(yè)職工承受總價(jià)區(qū)間：不超過30萬以內(nèi)（兩房），30-40萬小三房，35-50萬（大面積退臺(tái)、花園洋房）淮北為封閉內(nèi)向型城市，人口變動(dòng)比率低，購置房地產(chǎn)的客戶有限，未來客群短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生變化精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告60成交客戶多為朋友介紹，后期營銷應(yīng)注重老帶新?？蛻糍徶玫闹饕康脑谟陴B(yǎng)老、為孩子上學(xué)或者為孩子結(jié)婚買房小戶型去化較快一方面反映市場需求現(xiàn)狀，另一方面需加強(qiáng)銷售引導(dǎo)，及銷控。項(xiàng)目客戶分析成交客戶主要來自老城區(qū)其次是礦區(qū)客戶，認(rèn)知途徑主要為朋友介紹，購置目的主要是為了養(yǎng)老、孩子上學(xué)、孩子結(jié)婚老城區(qū)是前期客戶來源得主要途徑，在保有老區(qū)信息有效傳達(dá)的同時(shí)，加強(qiáng)礦區(qū)的深挖工作精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告老城區(qū)是客戶的主要來源，礦區(qū)客戶作為淮北主力客群目前在本項(xiàng)目所占比例較少，本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)礦區(qū)客戶拓展

老城區(qū)客戶是項(xiàng)目的客戶的主力而礦區(qū)及區(qū)縣的客戶所占比例較少；鞏固老城區(qū)客戶市場，同時(shí)積極開展對(duì)礦區(qū)、新城區(qū)及其他區(qū)縣的深挖工作。來訪客戶分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告

客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知的渠道主要是通過路過和朋友介紹，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場包裝和老帶新活動(dòng)及現(xiàn)場說辭，來進(jìn)一步的提高上門量；加強(qiáng)現(xiàn)場展示、SP活動(dòng)及媒體有效利用的同時(shí)拓展其他客戶渠道。來訪客戶認(rèn)知途徑主要是路過和朋友介紹，說明項(xiàng)目現(xiàn)場截流和老帶新應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)，同時(shí)應(yīng)拓展其他客戶渠道來訪客戶分析

進(jìn)線客戶主要認(rèn)知以短信、報(bào)紙和電視為主，而上門客戶這三者上門比例比較少，說明銷售人員在來電轉(zhuǎn)上門上說辭和技巧上存在問題加強(qiáng)現(xiàn)場展示、SP活動(dòng)及媒體有效利用的同時(shí)拓展其他客戶渠道。進(jìn)線客戶認(rèn)知途徑精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告63項(xiàng)目客戶職業(yè)結(jié)構(gòu)主要是資源化城市有關(guān)，礦產(chǎn)企業(yè)職工、政府公務(wù)員、事業(yè)單位、私營業(yè)主；鎖定目標(biāo)客群重點(diǎn)攻擊。項(xiàng)目客戶年齡段主要集中在26－45歲，剛好屬于社會(huì)的中堅(jiān)力量有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，婚房和改善居住條件是其購房的主要原因。來訪客戶分析來訪客戶職業(yè)主要以企事業(yè)單位職員以及礦工為主，主要以26-45歲之間為主精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告64現(xiàn)有意向客戶需求基本絕大多數(shù)集中在二房和小三房為主，兩者總共占87%，復(fù)式和四房、退臺(tái)及其他產(chǎn)品上需求較少客戶總價(jià)承受能力集中在20-40萬的區(qū)間，40以上占的量比較少來訪客戶分析來訪客戶需求的主力面積為80-120平米之間，需求總價(jià)為20-25萬之間，需挖掘總價(jià)承受能力更高客戶群精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告環(huán)境和規(guī)劃是本項(xiàng)目最被客戶認(rèn)可的因素，而區(qū)域、交通、工程進(jìn)度及配套是本項(xiàng)目最大的抗性

環(huán)境、規(guī)劃因素是項(xiàng)目最被客戶認(rèn)可的地方。后期應(yīng)該從分利用其價(jià)值。但項(xiàng)目較好的規(guī)劃及景觀等要素并沒有合理的傳遞給客戶，客戶沒有認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的規(guī)劃景觀等優(yōu)勢，后期應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目這部分優(yōu)勢的強(qiáng)化。配套、區(qū)位是項(xiàng)目銷售中最大的抗性。部分客戶對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)、前期樓層及房型面積不滿意，制定相應(yīng)應(yīng)對(duì)說辭。本項(xiàng)目的工程進(jìn)展也是少部分客戶抗拒的因素，后期應(yīng)該提高項(xiàng)目形象，維系好客戶關(guān)系。來訪客戶分析精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告成交客戶寫真客戶背景：趙女士，35歲左右，在石臺(tái)礦上班，丈夫在紡織廠上班，打算做點(diǎn)小生意，孩子上小學(xué)，本來已經(jīng)準(zhǔn)備交定金到百合公寓（均價(jià)不到2000），后來在銷售員（小趙）和朋友的勸說下，購買了本項(xiàng)目您購房的目的和用途是什么？目前住的房子是礦上的，肯定要考慮在市區(qū)買一套，以后在市區(qū)生活方便。您覺得本區(qū)域怎么樣？這塊區(qū)域規(guī)劃很好，有公園，有山，環(huán)境很好。您目前居住在那區(qū)域，工作在那區(qū)域？居住在石臺(tái)礦。影響您購買本項(xiàng)目主要是哪些因素？小區(qū)環(huán)境是最好的，我就看中了這個(gè)環(huán)境，有山，有公園，空氣好，價(jià)格也還可以，像我哥哥有錢嘛，所以就買到藍(lán)湖綠城了。您現(xiàn)在對(duì)本項(xiàng)目有哪些滿意和不滿意的地方？比較滿意小區(qū)的環(huán)境，但小區(qū)的工程太慢，好多你們宣傳的東西目前還都看不見。您主要通過哪些渠道來了解房產(chǎn)信息？

房展會(huì)以及朋友介紹。小三房101平米精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告成交客戶寫真客戶背景：秦先生，35歲左右，在濉溪縣礦區(qū)上班，妻子華女士，目前無職業(yè)，打算買房后在市區(qū)做點(diǎn)生意，有個(gè)5歲的孩子您購房的目的和用途是什么？在市區(qū)買一套房子，以后孩子上學(xué)以及養(yǎng)老都很方便。您覺得本區(qū)域怎么樣？這個(gè)地方規(guī)劃的很不錯(cuò)，環(huán)境好，很有潛力。您買房主要考慮哪些因素？

孩子上學(xué)以及養(yǎng)老。影響您購買本項(xiàng)目主要是哪些因素？項(xiàng)目規(guī)劃的很好，環(huán)境不錯(cuò)。您現(xiàn)在對(duì)本項(xiàng)目有哪些滿意和不滿意的地方？感覺這個(gè)地方很有潛力，但是工程有點(diǎn)慢，希望趕緊看到那些公園和山上的綠化，我只喜歡一樓二樓，太高了爬樓太累，如果有電梯會(huì)考慮買高層，如果有小高層肯定會(huì)買小高層，要買到7樓以上；像我現(xiàn)在住在一樓，希望以后物業(yè)一定要安全，不要讓我的房子像鴿子籠似的，都掛滿鐵絲網(wǎng)，戶型倒是還不錯(cuò)，就是次臥房間小了點(diǎn)，我很喜歡這個(gè)大客廳，會(huì)個(gè)朋友也比較舒服。您是通過什么渠道了解我們項(xiàng)目的？同事介紹大三房135平米精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告成交客戶寫真客戶背景：程先生35歲左右，私營業(yè)主（建材生意）三口之家，在電視上看見項(xiàng)目購買了本項(xiàng)目。您購房的目的和用途是什么？自己住的，平常休息的時(shí)候帶家人來這里。您覺得本區(qū)域怎么樣？這塊環(huán)境好，有山景觀也不錯(cuò)，自己有車去老城區(qū)比較方便。您目前居住在那區(qū)域，工作在那區(qū)域？現(xiàn)在在新城區(qū)和老城區(qū)都有房子。影響您購買本項(xiàng)目主要是哪些因素？喜歡這里的環(huán)境，規(guī)劃中小區(qū)景觀很漂亮。您現(xiàn)在對(duì)本項(xiàng)目有哪些滿意和不滿意的地方？喜歡這里的環(huán)境，品質(zhì)一定要做好，山上的綠化景觀一定要做出特色。您主要通過哪些渠道來了解房產(chǎn)信息？

電視、活動(dòng)以及朋友介紹。四房146平米精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告未成交客戶寫真客戶背景：周女士，48歲左右，兒子曹先生，已婚，在電信局工作，目前二代人一起居住在老市中心一馬路您購房的目的和用途是什么？我就想要個(gè)100㎡左右的，以后兩個(gè)人在這邊養(yǎng)老，很安靜，空氣好，適合居住。您覺得本區(qū)域怎么樣？

太偏了，很少來這邊，尤其還要過個(gè)隧道，交通不方便，如果對(duì)于我這樣的上班族，不行到電信局至少要25分鐘，就算做公交車15分鐘等一班也是不方便。您買房主要考慮哪些因素？覺得這個(gè)地方環(huán)境好，倒時(shí)候我和他爸爸住在這里空氣好，適合養(yǎng)老，或者孩子住在這里也行，他的大學(xué)同學(xué)肯定也有好多要買在這里。影響您購買本項(xiàng)目主要是哪些因素？項(xiàng)目規(guī)劃的很好，環(huán)境也不錯(cuò)，價(jià)格也還可以。您現(xiàn)在對(duì)本項(xiàng)目有哪些滿意和不滿意的地方？你們的規(guī)劃宣傳的很好，但規(guī)劃跟落實(shí)是兩碼事，實(shí)際能不能做成這樣還是另一回事，工程進(jìn)度太慢了，有一幢樓從去去年到現(xiàn)在還沒蓋起來，對(duì)于上班族來講，交通很是不方便；老實(shí)說，覺得你們的價(jià)格長的太快了，兩個(gè)月前還2500多，現(xiàn)在又長了200多，以目前這樣的環(huán)境來看有點(diǎn)不值，性價(jià)比不高；我喜歡C6的戶型，不要大的陽臺(tái)，那個(gè)走廊有點(diǎn)浪費(fèi)空間，不過住在商鋪上面太吵了。您還看其他樓盤嗎？看過其他樓盤，還是覺得這邊的總體還不錯(cuò)，打算明天上午我就來把2萬的定金給交了小三房108平米精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告未成交客戶寫真客戶背景：姜先生50歲左右，事業(yè)單位高管，三口之家，聽朋友介紹。您購房的目的和用途是什么？小孩要結(jié)婚了，過來幫他看看房子。您覺得本區(qū)域怎么樣？還蠻好的家里有車去哪都方便。您目前居住在那區(qū)域，工作在那區(qū)域？現(xiàn)在居住、工作都在老城區(qū)。影響您購買本項(xiàng)目主要是哪些因素？這里的環(huán)境比較好，房子的設(shè)計(jì)小孩喜歡，聽說以后山上還會(huì)造公園。您現(xiàn)在對(duì)本項(xiàng)目有哪些滿意和不滿意的地方？現(xiàn)在里面什么也看不到，想買套今年能住上的，如果有別墅造在山上就更好了。您主要通過哪些渠道來了解房產(chǎn)信息？

朋友介紹，高炮。四房250平米精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告客戶分析總結(jié)市場目前客戶群主要以老城區(qū)和淮北周邊礦區(qū)客戶為主，主要職業(yè)是企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、礦區(qū)職工為主，客戶資源面臨激烈的強(qiáng)奪市場客戶主力需求為80-125平米戶型，主要還是以剛性需求為主，置業(yè)目的主要是為孩子買房和養(yǎng)老需求為主。本項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)主要還是企業(yè)一般職員、公務(wù)員階層、生意人、私營業(yè)主，企事業(yè)單位和礦區(qū)職工為主；目前客戶的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力決定了普通住宅客戶對(duì)價(jià)格和地段以及配套比較敏感，同時(shí)很注重口碑傳播他們最看重的是項(xiàng)目的自然環(huán)境、其次是項(xiàng)目大盤規(guī)劃，雖然對(duì)品質(zhì)比較認(rèn)，但對(duì)未來的品質(zhì)信心不足。對(duì)本項(xiàng)目的抗性主要是區(qū)位、交通、配套，同時(shí)由于工程因素的影響，客戶對(duì)本項(xiàng)目信心不足。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告客戶分析總結(jié)需求面積80-120㎡的客戶群主要為26-45歲，來自于礦區(qū)職工、企事業(yè)單位職員需求面積130㎡以上（包含退臺(tái)）的客戶群主要為35-50歲，來自于礦區(qū)中高層、企事業(yè)單位（稅務(wù)局、醫(yī)院、電廠、財(cái)政局等）中高層管理人員、私營業(yè)主、生意人精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告核心價(jià)值精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告尋找價(jià)值信息（FAB模型）F（Features/fact）: 項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）： 相對(duì)于競爭對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢B（Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價(jià)值項(xiàng)目核心競爭力精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告消費(fèi)者：他們買什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）緊鄰老城區(qū)商業(yè)中心百萬平米中高檔次異域風(fēng)情大盤擁有稀缺的山體公園-鳳凰山公園還有濉河公園和濉河等自然景觀擁有幼兒園、9年制小學(xué)等學(xué)區(qū)資源未來的商業(yè)配套規(guī)劃完善緊鄰老城區(qū)商業(yè)中心百萬平米中高檔次異域風(fēng)情大盤唯一擁有豐富山水資源未來擁有完善的規(guī)劃配套一站式教育健康生活升值前景高品質(zhì)性價(jià)比未來完善的規(guī)劃配套精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告我們倡導(dǎo)的是這樣一種生活——作為城西的第一大盤無論是老人小孩，還是青年男女，無論是三口之家，抑或是四世同堂，在這里，都能找到屬于自己的居住空間，找到量身訂做的幸福生活……精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告當(dāng)你三歲時(shí)……當(dāng)你十二歲時(shí)……當(dāng)你三十歲時(shí)……當(dāng)你五十歲時(shí)……當(dāng)你七十歲時(shí)……我們有DIY益智趣味班！我們有中學(xué)！媽媽會(huì)所、美容店當(dāng)你四十歲時(shí)……社區(qū)茶室我們……！林中漫步公園打太極當(dāng)你二十歲時(shí)……特色商業(yè)街，把握時(shí)尚精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告鳳凰城淮北一生之城精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告營銷策略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak環(huán)境好，擁有雙公園及水系2、屬于城中心（老城區(qū)），距離商業(yè)中心10分鐘車程，交通便利3、百萬大盤，項(xiàng)目規(guī)劃比較好，未來規(guī)劃配套設(shè)施齊全4、擁有雙語幼兒園、學(xué)校，3-18歲一站式教育5、80-130平米多層產(chǎn)品核心價(jià)值不明確工程停頓，口碑不好，客戶信心不足高壓塔等拆遷失信客戶前期展示推廣不足交通缺乏，目前只有一路公交車由于山體阻隔客戶心理距離大于實(shí)際距離機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢）區(qū)域營銷水平層次不齊，超越競爭對(duì)手機(jī)會(huì)大環(huán)境比好，市場未來多層供應(yīng)比較少4、項(xiàng)目戶型在市場存在優(yōu)勢5、整體市場形式的到好轉(zhuǎn)1、梳理項(xiàng)目核心價(jià)值，挖掘百萬大盤價(jià)值，提升項(xiàng)目形象，建立口碑，滲透營銷，重新奪回市場；2、利用目前形式，快速出貨3、全面提高營銷水平4、提前展示未來生活體驗(yàn)1、梳理核心價(jià)值點(diǎn)，充分展示現(xiàn)房優(yōu)勢2、借勢同區(qū)樓盤，提高上門量威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減少劣勢，避免威脅）周邊項(xiàng)目競爭項(xiàng)目同質(zhì)化競爭激烈客戶資源搶奪激烈下半年市場供應(yīng)量加大，競爭激烈1、重塑業(yè)內(nèi)口碑及客戶的信心2、加強(qiáng)展示、現(xiàn)場包裝借勢提升上門量3、現(xiàn)房和樣板區(qū)推出體驗(yàn)營銷4、繼續(xù)加強(qiáng)活動(dòng)營銷促進(jìn)老帶新，建立口碑1、提高形象及知名度，加強(qiáng)客服觀念2、拓展空白渠道，增加客戶資源3、建立客戶維護(hù)體系及老帶新機(jī)制做為百萬大盤的第一期，具備非常大的可塑性和發(fā)展?jié)摿?，營銷突破是本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速旺銷的關(guān)鍵。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告策略執(zhí)行精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告陌生區(qū)大盤的營銷方法論大盤營銷策略2高舉高打，高性價(jià)比策略3深耕客戶，活動(dòng)維護(hù)展示到位，情景渲染策略1服務(wù)管理提升策略4精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告策略模型：合理把控營銷節(jié)奏，通過“4S營銷策略”把一生之城的生活傳遞理念給目標(biāo)客戶如何把一生之城的生活理念傳遞給我們的目標(biāo)客戶？推售策略展示攻略服務(wù)攻略活動(dòng)攻略傳播攻略資料來源：世聯(lián)模型營銷策略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告采用多頻次、小幅度開盤的方式，創(chuàng)造持續(xù)熱銷的景象；價(jià)格策略方面采用低開平走的方式，快速銷售，快速回現(xiàn)分期推售的優(yōu)點(diǎn)：1、可人為制造項(xiàng)目的稀缺性；2、可根據(jù)前期市場銷售情況，控制后續(xù)項(xiàng)目的上市時(shí)間和定價(jià)策略；1、開發(fā)商目標(biāo)項(xiàng)目快速回現(xiàn)，09年實(shí)現(xiàn)600套，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)推售策略2、市場大勢：市場大勢變化莫測，原先旺市條件下，集中開盤的形式已經(jīng)不適應(yīng)市場形勢，取而代之的多頻次、小規(guī)模，現(xiàn)來現(xiàn)殺的推售方式更容易造成市場旺銷的景象精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告AAABCDA：在售8幢多層，推出374套，已售223套，剩余151套B：2幢多層，共84套C：4幢多層202套、3幢花園洋房51套（共64套，已售13套）D：2幢小高（高）層，102套截止日期2009年4月22日推售策略預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)405套6月，加推B區(qū)A12、A13兩幢多層84套9月D區(qū)認(rèn)籌，B2、B32幢小高102套5月6月7月8月9月10月11月12月多層解籌A區(qū):銷售加推多層解籌C區(qū):銷售D區(qū):銷售小高層解籌樣板房開放園林展示開放高壓塔拆除7月C區(qū)認(rèn)籌A3、A4、A18、A194幢多層202套目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的假設(shè)條件：1、多層的銷售率為75%2、退臺(tái)洋房銷售率30%3、小高層銷售率40%備注：假設(shè)條件依據(jù)市場產(chǎn)品的去化情況以及本項(xiàng)目前期市場狀況CCB區(qū):銷售8月C區(qū)認(rèn)籌A20、A21、A223幢花園洋房51套退臺(tái)解籌精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告展示攻略要點(diǎn):充分體現(xiàn)項(xiàng)目細(xì)節(jié)和未來生活情景——設(shè)施、配套、服務(wù)、生活方式等；展示先行——展示為王，加緊落實(shí)展示計(jì)劃。但準(zhǔn)備不足時(shí),寧愿不展示服務(wù)（Service）活動(dòng)（Scene）傳播（Spread）展示（Show）展示到位，情景渲染策略1精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告區(qū)域界定，劃分“勢力版圖”，給城西板塊烙上“鳳凰城”??！1、在隧道東頭右側(cè)樹立大型界碑，標(biāo)明“歡迎進(jìn)入鳳凰城”；2、在隧道東頭的大型廣告牌換為“歡迎進(jìn)入鳳凰城”！歡迎進(jìn)入鳳凰城歡迎進(jìn)入鳳凰城展示攻略1精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告在入口處設(shè)立售樓處導(dǎo)示牌，增加項(xiàng)目的昭示性在出隧道口設(shè)立高質(zhì)量的引導(dǎo)系統(tǒng)，增強(qiáng)昭示性區(qū)域界定，劃分“勢力版圖”，給城西板塊烙上“鳳凰城”?。≌故竟ヂ?精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告隧道內(nèi)高處刷白，低處涂鴉，同時(shí)添加隧道燈箱，提升亮度和安全感，弱化隧道抗性隧道內(nèi)做亮色粉刷，并進(jìn)行涂鴉，加亮隧道內(nèi)的燈光設(shè)置，增加隧道內(nèi)的熟悉感和安全感，弱化抗性展示攻略1精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告現(xiàn)場展示是客戶對(duì)未來居住生活的預(yù)先體驗(yàn)，出色的展示能根本上打動(dòng)客戶，刺激客戶的購買行為關(guān)鍵行動(dòng)1：未來生活場景體驗(yàn)——硬件進(jìn)一步建設(shè)、開放園林區(qū)展示（突出“一生之城”）樣板房展示（加快難點(diǎn)戶型去化）會(huì)所前廣場未來生活體驗(yàn)打造關(guān)鍵行動(dòng)2：服務(wù)、品質(zhì)生活保證——軟件物業(yè)管理大閱兵小區(qū)安防、智能化展示“鳳凰城，為您而建！”施工工藝大展示展示攻略2展示優(yōu)先原則----社區(qū)全情展示！精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告會(huì)所前廣場，營造高品質(zhì)生活氛圍，增強(qiáng)客戶高品質(zhì)感知沿街?jǐn)[放小品、花車、風(fēng)情桌椅等營造風(fēng)情生活的氛圍，提升小區(qū)形象完成時(shí)間：6月精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告會(huì)所通道增加盆栽和植物，營造尊貴感和生態(tài)環(huán)境；6月份完成精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告會(huì)所前廣場用花籃吊飾鋪面，營造現(xiàn)場景觀氛圍，體現(xiàn)細(xì)節(jié)感和品質(zhì)感6月份完成精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告看樓通道處擺放花盆等，提升項(xiàng)目現(xiàn)場銷售氛圍和品質(zhì)，增強(qiáng)客戶信心6月份完成精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告會(huì)所到工程現(xiàn)場之間的節(jié)點(diǎn)處設(shè)立必要的導(dǎo)示系統(tǒng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告生態(tài)大盤一生之城會(huì)所到工地現(xiàn)場的道路進(jìn)行大牌圍擋，避免看到工地混亂景象和空曠性，弱化客戶對(duì)工程上的抗性；品質(zhì)感不強(qiáng)、內(nèi)容空洞、虛無6月份完成精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告品質(zhì)展示——會(huì)所

增強(qiáng)會(huì)所內(nèi)的銷售氛圍和品質(zhì)認(rèn)知，進(jìn)一步提高項(xiàng)目形象，形成銷售賣壓區(qū)域圖，建立項(xiàng)目與城市的聯(lián)系，消除陌生感增加綠色植物裝飾銷售氛圍較弱更換展架，提升品質(zhì)感6月份完成精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告法式風(fēng)格樣板房浪漫/典雅意大利風(fēng)格樣板房貴氣/奢華針對(duì)目前去化情況，建議做一套135平米大三房樣板房，所以利用不同風(fēng)格的樣板房來演繹不同的感覺，7月底完成通過精裝修樣板房展示項(xiàng)目品質(zhì)價(jià)值，同時(shí)利用樣板房促進(jìn)大三房的去化精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目營銷診斷與執(zhí)行報(bào)告對(duì)于頂樓的去化，可以利用情景樣板房做有效的展示情景樣板房配合工程進(jìn)行工序，細(xì)節(jié)部分展示，并進(jìn)行說明，使客戶親眼看到項(xiàng)目品質(zhì)完成時(shí)間：6月底頂樓情景樣板房展示，帶動(dòng)難點(diǎn)房型的去化眼見為實(shí)、真材實(shí)料的建筑品質(zhì)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX城項(xiàng)目