月天津武清商品房住宅項目市場調(diào)研報告

武清商品房（住宅）市場調(diào)研報告2010年12月目錄城市發(fā)展概況區(qū)域地理位置優(yōu)勢區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)發(fā)展－－政策影響區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域客戶分析區(qū)域競爭市場城市發(fā)展概況武清區(qū)處于環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中心地帶，屬國務(wù)院首批沿海開放縣之一。武清區(qū)位于天津市西北部，東與天津市寶坻縣、寧河縣搭界、南與天津市北辰區(qū)、西青區(qū)、河北省霸州市相連，西與河北省廊坊市安次區(qū)接壤，北與北京市通州區(qū)、河北省廊坊市香河縣比鄰。武清區(qū)面積1574平方公里，下轄29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)街(5個鄉(xiāng)、19個鎮(zhèn)、5個街道)，人口82萬，城區(qū)規(guī)劃面積129平方公里，已建成區(qū)面積30平方公里，人口22萬。武清城區(qū)楊村鎮(zhèn)距天津市區(qū)25公里，距首都北京及塘沽新港70公里。交通便捷，京九支線、京山、津薊鐵路干線穿過城區(qū)并設(shè)有6個客貨運站；京津、京福等12條國家級公路干線等從區(qū)內(nèi)穿過并設(shè)有出入口，與境內(nèi)635條區(qū)級、鄉(xiāng)村公路形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域地理位置優(yōu)勢－天津城市規(guī)劃天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)：“一軸”是指：“武清——中心城區(qū)——濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸?！皟蓭А笔侵福骸皩幒印獫h沽——濱海新區(qū)核心區(qū)——大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣——寶坻——中心城區(qū)——靜?！蔽鞑砍擎?zhèn)發(fā)展帶。“三區(qū)”是指：北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海——大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、南部“團泊洼水庫——北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)，武清位于該主軸上，主要承接北京與之天津的聯(lián)系，有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間進(jìn)一步提升。武清城市空間結(jié)構(gòu)：一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。兩帶：京津主通道兩側(cè)切向發(fā)展帶，要主動接受主軸輻射。八大組團：新城核心組團；外圍7個產(chǎn)業(yè)特色鮮明的小城鎮(zhèn)組群。其中，東部發(fā)展帶，包括3個組團，以發(fā)揮濕地、森林、水庫資源為著力點，發(fā)展休閑旅游為主業(yè)，配套發(fā)展現(xiàn)代制造、生態(tài)農(nóng)業(yè)；西部發(fā)展帶，包括4個組團，立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代制造為主業(yè)，配套發(fā)展倉儲物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)。武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市區(qū)域地理位置優(yōu)勢－天津城市規(guī)劃區(qū)域地理位置優(yōu)勢－京津核心的交通樞紐京福公路（104國道），雙向二車道，直通天津市區(qū)，與京津塘高速連接，路況較差，通行車輛較多且以大型貨運車為主京滬高速，雙向二車道，北端頭與京津塘高速公路交叉，直達(dá)北京、天津市區(qū)京津高速公路，雙向四車道，快速連通天津、北京和濱海新區(qū)武清空間區(qū)位極佳，道路系統(tǒng)完備，是連接京津兩地的重要的交通樞紐,更有利于區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展節(jié)點的形成；武清區(qū)位于天津市西北部，距天津市區(qū)25公里，距北京市區(qū)71公里。到天津新港71公里，到天津濱海國際機場35公里，至北京機場90公里。京津城鐵使武清更便捷地承接京津兩地，武清的交通樞紐屬性進(jìn)一步升級，同時伴隨城際高鐵的建設(shè)，區(qū)域投資開發(fā)的潛力進(jìn)一步加大；北京到天津城際軌道,總長115公里。京津城際軌道交通時速為300公里。京津城際軌道交通。分別設(shè)北京南、亦莊、永樂站、武清、天津5座車站。全線時間：30分鐘圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進(jìn)行一系列的開發(fā)建設(shè)。規(guī)劃面積1800畝，定位為：商業(yè)、居住、特色產(chǎn)業(yè)，建有城鐵商業(yè)中心、生態(tài)居住區(qū)等多個項目。區(qū)域地理位置優(yōu)勢－城際高鐵帶動區(qū)域發(fā)展從京津一體化發(fā)展角度看——京津塘發(fā)展軸將成為京津冀產(chǎn)業(yè)合作的著力點，武清將主動承擔(dān)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、生活等屬性，片區(qū)功能定位升級，對區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生持久的利好；從北京中關(guān)村到天津濱海新區(qū)，中間由京津塘高速公路連接，周圍分布著數(shù)量眾多的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)和汽車產(chǎn)業(yè)基地，京津塘在區(qū)位上具有成為京津冀區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展軸的優(yōu)勢。京津塘發(fā)展軸的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)開始得到高度關(guān)注和重視。京津塘發(fā)展軸北起中關(guān)村科技園區(qū)向南經(jīng)北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)直到天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。區(qū)域地理位置優(yōu)勢－功能定位的升級區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r－持續(xù)增長的經(jīng)濟環(huán)境2009年完成地區(qū)生產(chǎn)總值252億元，同比增長26%。實現(xiàn)財政收入71.1億元，增長26.7%。完成固定資產(chǎn)投資215億元，同比增長43.3%。區(qū)域經(jīng)濟近年來每年增幅都超過20%，處于穩(wěn)步的發(fā)展之中，也為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長提供了理想的經(jīng)濟環(huán)境；區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r－持續(xù)增長的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟2009年第一產(chǎn)業(yè)完成27.3億元，占生產(chǎn)總值的10.8%,增長20.5%；第二產(chǎn)業(yè)完成125億元，占生產(chǎn)總值的49.6%，增長19.4%；第三產(chǎn)業(yè)完成99.7億元，占生產(chǎn)總值的39.6%，增長37.2%。區(qū)域經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，尤其工業(yè)和服務(wù)業(yè)的快速穩(wěn)步發(fā)展，為區(qū)域提供了大量就業(yè)機會，也為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長提供了基礎(chǔ)客戶群；區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r－人口數(shù)量的持續(xù)增長112009年，天津市常住人口達(dá)到1228.16萬，武清區(qū)人口達(dá)到91.41萬，占天津總?cè)丝诘?.44%；武清區(qū)為天津市轄區(qū)范圍內(nèi)除城區(qū)外的人口第一大區(qū)，戶籍人口中城鎮(zhèn)人口15.23萬，農(nóng)業(yè)人口69.19萬;

近年來，天津市常住人口連續(xù)增長2009年達(dá)到了4.6%，武清區(qū)增長率也達(dá)到了2.7%；武清新城建設(shè)及開發(fā)區(qū)的發(fā)展吸引了大批優(yōu)秀的人才到武清定居生活;區(qū)域人口的不斷增加，進(jìn)一步印證了武清經(jīng)濟的持續(xù)向好，也為區(qū)域地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展提供源源動力；區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r－人均收支及消費構(gòu)成12區(qū)域居民家庭人均收入持續(xù)增長，帶動了區(qū)域內(nèi)消費的穩(wěn)定提高，而消費中居住支出成為消費性支出的重要項目；

2009年城市居民可支配收入達(dá)到21402元，增長了11.3%；人均消費性支出達(dá)到14801元，增長了11.4%；

2009年全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬43937元，比08年增長9.9%;其中壟斷行業(yè)及機關(guān)、國有企業(yè)人均收入較高；

2009城市居民人均消費支出中用于居住的支出比例達(dá)到10.2%，排在所有支出項目的第四位；13區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展小結(jié)人均收支GDP.武清產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口消費構(gòu)成武清區(qū)國民生產(chǎn)總值連年遞增；且連續(xù)4年超過20%，處于快速發(fā)展中；武清區(qū)第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，尤其工業(yè)和服務(wù)業(yè)增長迅速；武清區(qū)常住人口達(dá)到91.41萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到22.22萬人；天津市2009年人均收入達(dá)到21402元，連年遞增；天津市居民居住需求已經(jīng)是消費性支出的重要項目構(gòu)成達(dá)到10.3%；武清區(qū)域的快速發(fā)展擁有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)房地產(chǎn)發(fā)展－政策影響（06~09年）近年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向2008年2006年2007年2009年在經(jīng)濟刺激、貨幣寬松的政策下先寬后緊1月部分客戶貸款利率七折；推進(jìn)保障性住房建設(shè)；5月保障及商品住宅項目自有資金降至20%為信貸松綁；6月小產(chǎn)權(quán)房違法12月遏制炒房，住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期恢復(fù)為5年，加強監(jiān)管遏制過快上漲，提高拿地首付至5成且1年內(nèi)付清；市場反映房價持續(xù)高漲，環(huán)比上漲7.75%，同比上漲1.53%；一線城市漲幅均達(dá)到10%左右；開發(fā)、銷售面積大幅增加，銷售面積增加42.1%，銷售額增加75.5%；土地嚴(yán)管導(dǎo)致成交量降價漲，土地購置面積下降18.9%，價格上漲5.05%。在金融危機形式下審慎靈活調(diào)控房地產(chǎn)先壓后保；1月閑置土地征繳增值地價，嚴(yán)格土地管制；3月設(shè)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部；9月下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率；10月個人貸款利率可降至7折首付款降至20%；11月降低住房交易稅費，支持居民購房，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率；1~8月銷售面積銷售額出現(xiàn)負(fù)增長同比分別下降14.7%和12.7%,量價齊跌；保增長政策下開發(fā)投資穩(wěn)定增長達(dá)到22.72%；受下半年政策影響11月成交量大幅上漲。抑制房價過快上漲；1月土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進(jìn)稅率；3月5月7月央行分三次加息上調(diào)人民幣存貸款利率；9月二套房貸首付提高至40%利率上調(diào)10%；9月11月分別提出促進(jìn)發(fā)展保障房廉租房經(jīng)適房建設(shè)；1~10月各地房價快速上漲累計同比上漲6.98%10月后受連續(xù)加息和調(diào)高二套房貸首付影響下成交量下降及價格漲幅回落。強調(diào)政府職責(zé)，調(diào)整市場結(jié)構(gòu),調(diào)控政策密集出臺；5月國六條出臺90平米以下戶型必須占建筑開發(fā)總面積70%以上；7月限制外資炒房；8月施行招拍掛規(guī)范，地方土地收益5%建廉租房；11月12月調(diào)整土地使用政策，發(fā)布限制及禁止用地項目目錄；國六條造成短暫觀望后，房價報復(fù)性上漲，70大中城市房價同比上漲5.5%；投資性需求降低，二手房成交量迅速下滑。歷年國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策目的是維持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定，抑制房價過快上漲，而市場對政策的反映有一個延后效果。房地產(chǎn)發(fā)展－政策影響（2010年）2010年調(diào)控政策回顧1月1日5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅，10日，出臺了“國十一條”規(guī)定購買二套房的家庭貸款首付比例不得低于40%；3月18日要求78家非主營房地產(chǎn)的央企退市。4月14日貸款買二套房的家庭，首付款不得低于50%，利率1.1倍。購買首套90平方米以上房的家庭，貸款首付不得低于30%。4月17日出臺“新國十條”要求房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等。其后各地陸續(xù)出臺細(xì)則。4月6月加快保障性住房建設(shè)大力發(fā)展公租房，解決“夾心層”住房問題。明年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套。央行連續(xù)六次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2次加息，意在加強對流通性的有效調(diào)控，并要求信托公司逐筆排查房地產(chǎn)信托風(fēng)險，眾房企在融資和銷售等方面將面臨較大的現(xiàn)金壓力。市場反映歷年國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策目的是維持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定，抑制房價過快上漲，而市場對政策的反映有一個延后效果。天津市2010年商品房住宅項目各月成交量（套）區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展－天津市（2010年）天津市2010年商品住宅及二手房各月成交面積（萬平米）天津市2010年商品住宅及二手房各月成交均價（千元/平米）受09年末及10年初調(diào)控政策影響，改善型住房受到打壓，上半年形成觀望情況，成交量萎縮；進(jìn)入下半年，剛性需求釋放，成交量也在逐月上漲。天津市房價總體并未受到調(diào)控政策的影響，仍處于震蕩上行的趨勢，90平米70%政策的影響導(dǎo)致各樓盤面積趨于同質(zhì)化，客戶將更看中各個項目內(nèi)在的品質(zhì)。區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展－武清區(qū)武清區(qū)2010年商品住宅及二手房各月成交量（百套）武清區(qū)2010年商品住宅各月成交面積及成交均價武清區(qū)2010年商品房住宅各月成交數(shù)及成交面積均呈現(xiàn)年初上升，年中下降，下半年持續(xù)回暖，成交放大的形勢。年中受政策調(diào)控影響觀望情緒嚴(yán)重，導(dǎo)致成交量萎縮，至下半年，壓制的需求釋放，且調(diào)控并沒有導(dǎo)致房價的下降，使購房剛性需求得以釋放，也使成交量持續(xù)性的增加。武清區(qū)2010年商品房住宅各月成交均價（新房）并沒有受到調(diào)控政策的影響，仍然處于穩(wěn)步小幅上升的趨勢當(dāng)中。2010年的樓市仍處于一個上升通道中，雖然政策上在緊縮調(diào)控，但市場旺盛的需求和市民投資渠道的匱乏，導(dǎo)致房價和成交量仍在穩(wěn)步上升。區(qū)域客戶分析－客戶屬性武清城區(qū)居民武清郊區(qū)農(nóng)村居民產(chǎn)業(yè)及城際客戶流動及省外人口武清城區(qū)原有居民，幾代人在城市中定居工作生活發(fā)展；占武清區(qū)人口總數(shù)的17%；武清郊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村人口，是武清區(qū)的主流人口，占人口總數(shù)的76%；武清工業(yè)、商業(yè)、開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)人口，以及部分往來于京津人員；非武清戶籍人口、希望落戶天津的省外人口；區(qū)域客戶分析－客戶屬性主流購買人群，最大的剛性需求核心客戶群；需求以第一套房產(chǎn)自住為主，二、三套房產(chǎn)改善、投資為輔；在城市擴張中追求安全感、歸屬感和優(yōu)越感；

新婚一族，以27～35歲年輕人為主，剛步入社會，或由家庭資助部分款項，工作于武清城區(qū)企事業(yè)單位；知本高層，以35～50歲政府官員及企事業(yè)單位高管人員為主，改善住房及部分投資，地緣情節(jié)較濃；民營業(yè)主，以35～50歲私營民營業(yè)主為主，或往來于各地，改善住房或投資，彰顯身份，突出地位。區(qū)域客戶分析－客戶屬性城市化擴張中或主動或被動加入城市的購買人群；房產(chǎn)需求的中心客戶群，需求以過渡為主、投資為輔；追求在城市中的認(rèn)同感、價值感；

農(nóng)民上樓，被動加入城市中，土地被征用，或小本經(jīng)營，或投資房產(chǎn)，注重項目性價比，地段優(yōu)勢；富裕農(nóng)民，以30～40歲周邊村官及富裕農(nóng)民為主，往來于城市鄉(xiāng)村之間，向往城市完善醫(yī)療、教育、商業(yè)配套生活；私營業(yè)主，以35～50歲自營私營生產(chǎn)型企業(yè)業(yè)主為主，往來于城市鄉(xiāng)村間，改善住房或投資，注重項目品質(zhì)及完善服務(wù)。區(qū)域客戶分析－客戶屬性外圍補充購買人群；需求以過渡、投資為主；追求價值提升項目保值增值；

產(chǎn)業(yè)人員，以駐武清企業(yè)為工作單位，多為開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)，追求高性價比，完善配套；城際客戶，工作在天津市區(qū)或北京地區(qū)，因武清便捷的交通和較低的房價而選擇武清城區(qū)置業(yè)，多為過渡兼投資性購房，看中便捷的城市交通線和京津半小時通達(dá)城鐵，關(guān)注房產(chǎn)保值增值性。2010年各月天津市、和平區(qū)、北辰區(qū)、武清區(qū)商品房均價對比（千元/平米）區(qū)域客戶分析－客戶屬性受藍(lán)印戶口政策影響的補充購買人群；需求以自住為主、投資為輔，滿足自身落戶及子女上學(xué)需求；追求在城市中的認(rèn)同感、歸屬感、價值感；

流動人口，受天津或武清經(jīng)濟發(fā)展及就業(yè)吸引的第一代落戶武清的人群，追求城市認(rèn)同感，注重項目性價比；省外人口，以天津周邊省份30～40歲私營業(yè)主及小生意人為主，為子女未來獲得更好的教育機會而置業(yè)，往來于天津及周邊省份，改善居住及投資，注重項目周邊教育資源及整體城市配套的完善；區(qū)域競爭市場－重點項目描述京津公路沿線項目名稱類別項目均價建筑類型開盤時間總建面國際城·月伴灣6層板樓5200元/平米低密度住宅10.1212.3萬平米天和·林溪普通住宅6200元/平米高層住宅11.01

12.88萬平米慧翔龍苑商業(yè)住宅結(jié)合6000元/平米高層住宅11.0315.2萬平米五一陽光普通住宅6700元/平米多層高層結(jié)合10.0560萬平米松江·運河城普通住宅6600元/平米高層10.099.1萬平米住總·尚清灣別墅花園洋房框架高層6500元/平米磚混,框架高層10.0927.6萬平米保利·上河雅頌普通住宅7000元/平米高層住宅09.0330萬平米項目位置武清區(qū)南北辛莊立交橋南總占地面積90000㎡總建筑面積123000㎡類型/棟數(shù)/層數(shù)一期7棟6層，二期21棟6層戶型一居69.3~73㎡,二居89.95~104.8㎡，三居112.9~120.6㎡，.主力戶型以中小戶型為主?？倯魯?shù)一期230戶，二期1000戶精裝修無綠化率40%容積率1.4車位比1：1物業(yè)費1元/平米/月開發(fā)商天津成通置業(yè)有限公司物業(yè)公司待定開盤時間2010-12均價5200元/㎡區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－國際城·月伴灣以“通達(dá)京津的珍稀版花園洋房社區(qū)”為主題的低層低密度6層住宅項目，2010年12月開盤；位置介于武清與北辰區(qū)交匯處，目前項目周邊配套尚不完善，距離武清中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)；項目均價為5200元/平米，全額付款優(yōu)惠3%，貸款優(yōu)惠1%；一期于2011年12月交房，目前一期7棟樓盤部分樓體已經(jīng)封頂，部分樓體剛出地面。項目位置武清區(qū)京津公路與嘉寧道交匯處總占地面積73900㎡總建筑面積128800㎡類型/棟數(shù)/層數(shù)16棟16層高層住宅，板塔結(jié)合戶型一居52.22㎡，二居69.76~92.28㎡，三居97.12㎡，主力戶型以75-100平米的兩室50-90平米的小戶型為主.總戶數(shù)1376戶精裝修無綠化率40%容積率1.78車位比地下車位1：1物業(yè)費1.5元/平米/月開發(fā)商博大東方（天津）置業(yè)投資有限公司物業(yè)公司待定開盤時間2011-01均價6200元/㎡區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－天和·林溪由北京奧思得建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，以“會呼吸的自然建筑，五大特權(quán)，成就夢想生活”為主題的高層住宅項目，2011年1月開盤；位置介于武清與北辰區(qū)交匯處，目前項目周邊配套尚不完善，距離武清中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)；2011年12月交房，目前一期樁基施工完成，部分已出正負(fù)零。區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－天和·林溪開盤前均價波動項目地處武清城區(qū)南側(cè)發(fā)展帶，毗鄰京津公路，在全區(qū)規(guī)劃一軸兩帶、八大組團的空間布局中，距武清城區(qū)3公里、距天津市區(qū)20公里、距濱海新區(qū)50公里，距北京市區(qū)80公里。該地塊區(qū)位優(yōu)勢突出，交通便利，周邊有多條公路和鐵路干線縱橫交錯。多條公交線路分布周圍，可通往市區(qū)、濱海新區(qū)、北京各個站點?？芍苯映薪泳┙蚴袇^(qū)、周邊城區(qū)強大的輻射效應(yīng)，又可以便捷地釋放和發(fā)揮自身能量與優(yōu)勢。目前項目周邊城市配套設(shè)施尚不夠完善。項目開盤前的均價也隨著市場的變化不斷調(diào)整著。區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－天和·林溪主要戶型圖1室2廳1衛(wèi)52.22㎡2室2廳1衛(wèi)83.50㎡3室2廳2衛(wèi)97.12㎡大一居，緊湊型布局高空間利用率，主臥九十度觀景陽臺。緊湊型三居，南北通透，戶型方正，空間利用合理。兩居室，全陽設(shè)計，卓越的采光和通風(fēng)，布局實用大面積飄窗，主臥九十度觀景陽臺。項目位置武清區(qū)楊村京津公路以東，2號道以北，強國道以南。總占地面積56600㎡總建筑面積152000㎡類型/棟數(shù)/層數(shù)共12棟15-16層高層住宅，板塔結(jié)合戶型一居40~60㎡，二居70~90㎡，三居130㎡主力戶型以75-90平米的兩室為主.總戶數(shù)600戶精裝修無綠化率40%容積率車位比地下車位1：2物業(yè)費1.5元/平米/月開發(fā)商天津市武清區(qū)慧翔華瑞林投資有限公司物業(yè)公司待定開盤時間2011-03均價6000元/㎡區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－慧翔龍苑“集結(jié)成功者的王朝”為主題，由休閑、娛樂為主導(dǎo)的高檔商務(wù)酒店、沿街商業(yè)和高層住宅三部分構(gòu)成，2011年3月開盤；位置為于武清城區(qū)北側(cè)，目前項目周邊配套尚不完善；2012年5月交房，建筑已出地面。項目自身規(guī)劃商業(yè)配套設(shè)施較為完善，住宅部分24小時熱水入戶。項目位置武清區(qū)楊村京津公路以東，楊村公路以北，中信廣場以南?？傉嫉孛娣e293000㎡總建筑面積600000㎡類型/棟數(shù)/層數(shù)共50棟5層花園洋房、9—11層觀景小高層、16層瞰景高層戶型一居62.88㎡，二居70.84~99.86㎡，三居103.76~134.81-131㎡，少量四室、復(fù)式、洋房230多㎡，.主力戶型以75-100平米的兩室，110-160平米的三室為主總戶數(shù)一期800戶精裝修無綠化率40%容積率1.8車位比地上車位1：1物業(yè)費1.58元/平米/月開發(fā)商天津市五一陽光投資有限公司物業(yè)公司待定開盤時間2010-05均價6700元/㎡區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－五一陽光由天津華匯設(shè)計院設(shè)計，以“禮獻(xiàn)一座城市優(yōu)雅格調(diào)生活”為主題的錯落大型住宅項目，2010年5月開盤；開發(fā)商油天津市總工會下屬的職工住房合作社、天津市建委下屬的市安居建設(shè)發(fā)展總公司、天津市軋一制鋼集團下屬的岳泰房地產(chǎn)開發(fā)公司、天津萬世家投資有限公司等共同注資成立；一期基本售罄，2011年5月交房。區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－五一陽光歷史成交均價項目總投資約36個億，分四期開發(fā)。由天津建工集團總承包公司及武清建筑總承包公司承建。聘請上海法奧建筑與城市規(guī)劃聯(lián)合設(shè)計有限公司擔(dān)任本項目景觀規(guī)劃設(shè)計，上海華基行銷傳播機構(gòu)擔(dān)任全程營銷。項目緊鄰武清中信廣場商圈，購物、休閑、娛樂、餐飲一應(yīng)俱全，交通便利、社區(qū)周邊及自身綜合配套齊全；大型社區(qū)，建筑形勢多樣，可選擇性強；項目價位在區(qū)域內(nèi)處于較高水平。區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－五一陽光主要戶型圖1室2廳1衛(wèi)62.88㎡2室2廳1衛(wèi)82.21㎡大一居，高空間利用率，主臥九十度觀景陽臺。兩居室，南北通透，戶型方正，主臥九十度觀景陽臺。兩居室，全陽設(shè)計，布局合理，南北通透。2室2廳1衛(wèi)89.87㎡區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－五一陽光主要戶型圖3室2廳2衛(wèi)118.32㎡3室2廳2衛(wèi)134.81㎡大兩居，寬敞舒適，通透戶型，主臥九十度觀景陽臺。大三居，南北通透，戶型方正，寬敞舒適彰顯尊貴。三居室，全陽設(shè)計，功能分區(qū)明確，布局合理。2室2廳2衛(wèi)99.86㎡項目位置武清城區(qū)東部，東臨楊崔公路，南臨光明道，西臨建國北路，北臨京津塘高速?？傉嫉孛娣e89300㎡總建筑面積91000㎡類型/棟數(shù)/層數(shù)一期16棟10～16層高層戶型二居86.57~101.26㎡，三居131.14~171.23㎡，少量四室、復(fù)式188.41~251.99㎡.主力戶型以中大戶型為主、強調(diào)舒適度的平層與復(fù)式戶型總戶數(shù)一期1500戶精裝修無綠化率40%容積率1.4車位比地上車位1：1物業(yè)費1.8元/平米/月開發(fā)商天津運河城投資有限公司物業(yè)公司天津市梅江物業(yè)管理有限公司開盤時間2010-09均價6600元/㎡區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－松江運河城由天津市尚恒建筑工程設(shè)計有限公司設(shè)計，以“典藏運河的奢華大宅創(chuàng)意地產(chǎn),水景地產(chǎn),豪華居住區(qū)”為主題的錯落大型住宅項目，2010年9月開盤；開發(fā)商由天津松江股份有限公司注資成立；一期正在銷售，2012年3月交房。

區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－松江運河城歷史成交均價項目一期為曹園南區(qū)域，聘請上海貝倫漢斯景觀建筑設(shè)計工程有限公司做園林景觀設(shè)計，天津鉅石品牌傳播機構(gòu)及天津市尚達(dá)信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司做品牌推廣及項目銷售。一期包括高層、別墅與商業(yè)。該項目北側(cè)的大島酒樓，預(yù)計今年開業(yè)，將成為本區(qū)域的標(biāo)志性建筑。坐落于武清區(qū)黃金地段，配套設(shè)施齊全。品牌開發(fā)商打造；大型社區(qū)，建筑形勢多樣，可選擇性強；房源主要為大戶型。區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－松江運河城主要戶型圖2室2廳1衛(wèi)86.57㎡2室2廳1衛(wèi)101.26㎡兩居室，南向設(shè)計。門廳空間利用率不高。三居室，南北通透，戶型方正，主臥九十度觀景陽臺。兩居室，全陽設(shè)計，布局合理，南北通透。3室2廳2衛(wèi)138.38㎡區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－松江運河城主要戶型圖4室2廳2衛(wèi)171.23㎡四居室，南北通透。功能分布明確，主人房功能齊全私密性好。四居室，通透方正，彰顯舒適尊貴，主臥九十度觀景陽臺。定位高收入人士。4室2廳2衛(wèi)188.41㎡項目位置武清翠亨路及福源道交口東北角，處于開發(fā)區(qū)創(chuàng)意軟件園內(nèi)；總占地面積269000㎡總建筑面積276000㎡類型/棟數(shù)/層數(shù)10棟16層高層及15棟4.5～6.5層電梯洋房戶型高層70㎡一居及83.7~102.37二居，114.25~163.42三居，洋房145㎡二居及200㎡三居。主力戶型以高層中小戶型為主總戶數(shù)精裝修無綠化率45%容積率1車位比1：1物業(yè)費1.5元/平米/月開發(fā)商北京住總集團及武清開發(fā)區(qū)總公司物業(yè)公司北宇物業(yè)公司開盤時間2010-09均價6500元/㎡區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－住總尚清灣由北京建筑設(shè)計院設(shè)計，以“武清最高級別的別墅生活區(qū)域”為主題的錯落大型住宅項目，2010年9月開盤；一期正在銷售，2012年3月交房。

區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－住總尚清灣歷史成交均價住總尚清灣由北京住總集團和武清開發(fā)區(qū)總公司開發(fā)，位于天津武清開發(fā)區(qū)軟體區(qū)內(nèi)，與天鵝湖旅游度假村隔路相望。由聘請北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售；低密度住宅，高綠化率，居住舒適度較高；大型社區(qū)，開發(fā)時間久，成熟項目。尚清灣區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－住總尚清灣主要戶型圖1室2廳1衛(wèi)70.5㎡2室2廳1衛(wèi)94.07㎡大一居，南向設(shè)計?？臻g方正，布局合理。兩居室，南向設(shè)計，戶型方正，緊湊戶型。兩居室，南北流暢，布局合理，通透戶型。2室2廳1衛(wèi)83.7㎡區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－住總尚清灣主要戶型圖3室2廳2衛(wèi)124.53㎡3室2廳2衛(wèi)136.12㎡三居室，通透戶型。南北分界。三居室，南北通透，戶型方正。大三居，通透設(shè)計，布局合理。3室2廳1衛(wèi)114.25㎡項目位置武清區(qū)城區(qū)泉發(fā)路西側(cè)?？傉嫉孛娣e300000㎡總建筑面積750000㎡類型/棟數(shù)/層數(shù)35棟18層、27層、33層高層戶型一居66~70㎡，二居65~123㎡，三居130~148㎡主力戶型以高層中小戶型為主總戶數(shù)2800精裝修無綠化率41%容積率2.6車位比1：1物業(yè)費1.65~1.8元/平米/月開發(fā)商保利（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司保利廣州物業(yè)管理有限公司天津分公司開盤時間2008年10月一期，2009年3月二期在售均價7000元/㎡區(qū)域競爭市場－重點項目描述－－保利上河雅頌由加拿大ADS規(guī)劃設(shè)計，以“人居理想盛世城邦京津城際75萬平米精品國際社區(qū)”為主題的高密度高層住宅項目；二期26#樓在售，2012年6月一期陸續(xù)交房。