工業(yè)會計(jì)：第七章 投資性房地產(chǎn)

第七章投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)的概念與確認(rèn)投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件：（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。取得投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算一、外購的投資性房地產(chǎn)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。取得投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算二、自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量具有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時采用兩種計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，按照其實(shí)際成本，借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款

在建工程投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（2）按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（3）取得的租金收入借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入（4）投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量二、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式的前提條件1．投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。2．企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量二、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（二）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理1.按取得的成本確認(rèn)投資性房地產(chǎn)價值。借：投資性房地產(chǎn)（成本）

貸：銀行存款

在建工程2.平常不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，只需要在會計(jì)期末按照公允價值調(diào)整其賬面價值。3.取得投資性房地產(chǎn)的租金收入時借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量三．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。按照當(dāng)前《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，只允許成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，已采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。借：投資性房地產(chǎn)——（成本）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

貸：投資性房地產(chǎn)

利潤分配——未分配利潤

盈余公積

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的概念房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，并非是指兩個所有權(quán)人之間的房產(chǎn)置換，其實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，而在會計(jì)處理上，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，或者由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日1.投資性房地產(chǎn)開始自用。2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理

（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

貸：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理

（二）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)

貸：開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理

（三）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊

貸：固定資產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理

（四）采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)

貸：投資性房地產(chǎn)

公允價值變動損益

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理

（五）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（1）企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時。借：投資性房地產(chǎn)（成本）

存貨跌價準(zhǔn)備

貸：開發(fā)產(chǎn)品（2）待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入。借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業(yè)務(wù)收入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理

（六）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)

公允價值變動損益

累計(jì)折舊

貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的處置一、成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)如果投資性房產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行核算，在對其進(jìn)行處置時，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額；借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷；借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的處置二、公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)如果投資性房產(chǎn)采用公允價值