房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告內(nèi)容（8篇）

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告內(nèi)容（8篇）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性探討報告內(nèi)容篇1

在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目之前，進行一項可行性探討是特別重要的。這樣的探討可以幫助開發(fā)商評估項目的風險和回報，從而做出明智的決策。下面我們將探討房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性探討報告應(yīng)包含的內(nèi)容。

首先，報告應(yīng)包括市場分析。這部分內(nèi)容將涉及對該地區(qū)房地產(chǎn)市場的整體狀況、供需關(guān)系、價格走勢以及將來預(yù)料的調(diào)查探討。開發(fā)商須要了解他們所選擇的項目地點的市場潛力，以便確定項目是否具有吸引力并能夠盈利。

其次，報告應(yīng)包括土地狀況和規(guī)劃。這一部分內(nèi)容會包括對項目用地的調(diào)查，包括土地全部權(quán)、用地政策、規(guī)劃條件等狀況的分析。此外，對于土地的自然狀況、地質(zhì)特點等也須要進行評估，以確保項目在技術(shù)上可行。

接著，財務(wù)分析是不行或缺的一部分。開發(fā)商須要對項目的投資成本、預(yù)料銷售收入、運營費用等進行具體的核算和預(yù)料。只有通過深化的財務(wù)分析，開發(fā)商才能夠評估項目的盈利潛力和投資回報率，從而確定是否值得進行開發(fā)。

除了以上主要內(nèi)容，可行性探討報告還應(yīng)包括風險評估、法律法規(guī)的遵循、環(huán)境影響評估等方面的內(nèi)容。在風險評估中，開發(fā)商須要考慮項目可能面臨的各種風險因素，并提出相應(yīng)的風險應(yīng)對措施。法律法規(guī)的遵循則涉及到項目的建設(shè)審批、用地手續(xù)、建設(shè)標準等方面，開發(fā)商需確保項目在法律法規(guī)框架內(nèi)合規(guī)運作。環(huán)境影響評估方面，須要對項目可能產(chǎn)生的環(huán)境影響進行評估，并提出相應(yīng)的環(huán)保措施，符合可持續(xù)發(fā)展的理念。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性探討報告應(yīng)當包括市場分析、土地狀況和規(guī)劃、財務(wù)分析、風險評估、法律法規(guī)的遵循以及環(huán)境影響評估等內(nèi)容。這些內(nèi)容將為開發(fā)商供應(yīng)全面的信息和數(shù)據(jù)支持，幫助他們做出明智的決策，確保項目的順當實施和長遠發(fā)展。

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(一)、開發(fā)項目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

(二)、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化消遣等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下貯存室3749㎡;地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和連接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)建了清爽、雅致的人文居住園區(qū)。

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(一)、市場發(fā)展前景分析

依據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面狀況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍舊處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生改變，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新居的促進

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等以舊換新的購房群體漸漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推動威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的變更

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

(二)、目標客戶的定位

目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體;

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場;

三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群;

四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

(三)、價格預(yù)料

依據(jù)本項目自身特點，參考當?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)料價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡;

2、高層住宅均價4200元/㎡;

3、商業(yè)網(wǎng)點均價4500元/㎡;

4、辦公樓均價3000元/㎡;

5、車位均價10萬元/個;

6、貯存室均價1010元/㎡。

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(一)、建設(shè)地點條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近馬路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境相宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積足夠，場地地形地質(zhì)條件滿意建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

(二)、建設(shè)實施條件

1、該具體規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于20xx年7月6日進行國有土地運用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實力強、知名度高、閱歷豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參與競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施供應(yīng)了得天獨厚的條件。

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(一)、工程建設(shè)實施安排

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在20xx年7月6日進行土地競拍，假如我們競拍勝利，取得土地運用權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿意20xx年開工須要。

2、為了合理利用資金，將采納滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年(20xx20xx年)，20xx年擬開發(fā)面積37902㎡，20xx年擬開發(fā)面積26150㎡，20xx年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進度安排(見附表1)。

3、以多年的開發(fā)閱歷，科學(xué)先進的管理模式、招投標制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴格限制工程造價，提高工程質(zhì)量，限制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

(二)、銷售安排及營銷策略

1、銷售安排

依據(jù)工程建設(shè)進度安排及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：20xx年銷售收入5612萬元;20xx年銷售收入10184.2萬元;20xx年銷售收入9216.3萬元;20xx年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算(見附表2)。

2、營銷策略

秉承企業(yè)廣廈千萬、誠信皇冠的經(jīng)營理念，深化房地產(chǎn)市場調(diào)查探討，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲得最大利潤。

(1)、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行精確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

(2)、實施有效的廣告宣揚策略、營銷策略及公關(guān)策略，實現(xiàn)銷售目標。利用報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌等行之有效的廣告方式，剛好地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的相識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的相識度。

(3)、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

(4)、供應(yīng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必需深化了解客戶，為顧客供應(yīng)優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

(5)、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿意客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

(6)、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格實行隨行就市結(jié)合低開高走的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的依次推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場狀況逐步提高房屋價格，給客戶以增值、保值的信息，堅決購房客戶的信念。

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(一)、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，削減了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力氣，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年15月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就驚慌的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

(二)、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較實惠，特殊是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)建了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海勝利地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的接著開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業(yè)住宅用地日趨驚慌，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，提高經(jīng)濟效益的機遇，是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目供應(yīng)了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到主動的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消退用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭實力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)建了條件。

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(一)、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地運用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元(出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元)，項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。(見附表3)

(二)、資金籌措

依據(jù)投資估算及項目實施進度安排，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元(其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元)。(見附表4)

(三)、項目經(jīng)濟效益分析

1、利潤估算表(見附表5)

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預(yù)料前提：

土地173.6萬元/畝;

營業(yè)收入33,666.10萬元;

平均銷售單價3,705.27元/平方米;

營業(yè)成本26,600.27萬元;

單位成本2,927.61元/平方米;

稅金3,854.77萬元;

費用1,070.00萬元;