國際購物中心項(xiàng)目市場調(diào)研及定位分析報(bào)告

謹(jǐn)呈山東淄博黃金國際購物中心項(xiàng)目市場調(diào)研及定位分析報(bào)告山東德泰堂置業(yè)有限公司

一.宏觀經(jīng)濟(jì)

二.項(xiàng)目概況

三.市場研究

四.潛在競爭

五.借鑒案例目錄六.定位建議七.概念方案八.經(jīng)濟(jì)測算城市區(qū)位淄博交通淄博概況人口分析GDP與人均GDP對比分析固定資產(chǎn)投資社會消費(fèi)品總額分析可支配收入與消費(fèi)性支出分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展小結(jié)山東省概況三產(chǎn)分析宏觀經(jīng)濟(jì)一淄博：位于山東半島中部，是山東省第三大城市和最大的工業(yè)基地南與泰山毗鄰北與黃河相依東與濰坊市相接西靠濟(jì)南和萊蕪淄博市轄6區(qū)（張店、淄川、博山、周村、臨淄區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)），3縣（桓臺、高青、沂源縣）淄博市城市區(qū)位鐵路以膠濟(jì)線和淄八、淄東線為主干，成“十”字型貫通全市；濟(jì)青高速與濱博高速形成第二個(gè)“十”字型主干，橫貫全市東西南北；淄博周邊有青島港、煙臺港、東營港等重要出海港口，市中心距濟(jì)南國際機(jī)場70公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷淄博初步形成了高速化、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代交通格局區(qū)域共同發(fā)展的效應(yīng)開始顯現(xiàn)淄博交通濱博高速濱博高速濟(jì)青高速濟(jì)青高速

山東省土地面積占全國總面積的2%

（即15.71萬平方公里），居民人口

9417.2萬人約占全國總?cè)丝诘?%2008年度山東省實(shí)現(xiàn)GDP31072.1億元，占中國當(dāng)年GDP總量的9%

從發(fā)展速度看，2008年山東省GDP

增長率為12.1%，高出全國3.1個(gè)百分點(diǎn)。此外，當(dāng)年財(cái)政收入總額為

1956.9億元，占全國的3%人口面積絕對值占全國比重9417.2萬15.71萬平方公里社會消費(fèi)品零售總額占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值占全國財(cái)政收入占全國人口密度大，GDP高于全國發(fā)展速度山東省概況

淄博市土地面積占山東省總面積的4%

（即5965平方公里），居民常住人口

504.51萬人（約占全省總?cè)丝诘?%）

2008年度淄博市實(shí)現(xiàn)GDP2316.78億元

(全省排第5位),占全省當(dāng)年GDP總量的7%；從發(fā)展速度看，2008年淄博市

GDP增長率為13%。此外，當(dāng)年

財(cái)政收入總額為114.69億元，占全省的6%人口面積占山東省比重504.51萬5965平方公里社會消費(fèi)品零售總額占全省國民生產(chǎn)總值占全省財(cái)政收入占全省淄博市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定、快速，GDP近三年的增長率平均在14.9%絕對值淄博概況

淄博市2008年戶籍人口達(dá)420.62萬，比2007年增長1.03萬人人口分析

淄博市2008年GDP達(dá)到2316.78億元，位列全省第五名，2008年人均GDP達(dá)52036元，位列全省第四名近三年淄博市GDP平均增速為14.9%（全省GDP增速：13.7%）,近三年淄博市人均GDP平均增速為15%，城市發(fā)展?jié)摿Υ驡DP/人均GDP對比分析城市GDP(億元)排名青島4436.181煙臺3434.192濟(jì)南3017.423濰坊2491.804淄博2316.785濟(jì)寧2122.166東營2052.627臨沂1958.608威海1780.359泰安1513.3010山東省各城市GDP排名（前十位）城市人均GDP(元)排名東營1027411威海635192青島528953淄博520364煙臺490125濟(jì)南457246萊蕪358457濱州336108棗莊287449日照2830010山東省各城市人均GDP排名（前十位）

淄博市全社會固定資產(chǎn)投資在2008年達(dá)到807.97億元，比2007年增長24.9%，投資規(guī)模大幅放量近三年固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，平均增速為8.3%固定資產(chǎn)投資分析三產(chǎn)分析2008年淄博市第一產(chǎn)業(yè)占GDP的3.5％（82.18億元），第二產(chǎn)業(yè)（重工業(yè)）是淄博的支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的64.8％（1500.45億元），第三產(chǎn)業(yè)占GDP的31.7％（734.15億元）淄博市第二產(chǎn)業(yè)（重工業(yè)）發(fā)展較快，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)近三年淄博三產(chǎn)發(fā)展保持平穩(wěn)增長2008年淄博市的社會消費(fèi)品零售總額達(dá)729.62億元淄博市近年來社會消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)較快的增長趨勢（近三年淄博市平均增速19.2%），商業(yè)發(fā)展迅速社會消費(fèi)品零售總額分析2008年淄博城市居民人均可支配收入達(dá)17629元，人均消費(fèi)性支出達(dá)11447元，呈現(xiàn)出較快的增長勢頭，分別增長11.2%和12.3%可支配收入與消費(fèi)性支出分析淄博工業(yè)實(shí)力雄厚，是山東省最大的工業(yè)基地、魯中商品集散地和物流中心，已形成以重工業(yè)為主體，大中小企業(yè)相結(jié)合，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的格局產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為全國重要的石油化學(xué)工業(yè)基地,化工行業(yè)是淄博市最具比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)之一，全市共有化工生產(chǎn)企業(yè)1400多家,限額以上400余家,其中齊魯石化、大成農(nóng)藥為上市公司。全行業(yè)年銷售收入近千億元,涉及石油化工、有機(jī)化工原料制品、合成樹脂、各種中間體和助劑等十幾個(gè)領(lǐng)域2000多個(gè)品種、4000多個(gè)產(chǎn)品,多品種配套發(fā)展的基礎(chǔ)已經(jīng)形成淄博有著獨(dú)特的優(yōu)勢?，F(xiàn)有陶瓷生產(chǎn)企業(yè)300多家,年生產(chǎn)能力8億件,形成了包括日用陶瓷、工藝美術(shù)陶瓷在內(nèi)的門類齊全的產(chǎn)業(yè)體系。華光陶瓷公司是國內(nèi)同行業(yè)首家上市公司,硅苑科技公司生產(chǎn)的“中華龍”系列產(chǎn)品和淄博工陶集團(tuán)的合成骨質(zhì)瓷成為中南海、釣魚臺等國賓館的國宴用瓷。2004年9月,中國輕工業(yè)聯(lián)合會、中國陶瓷工業(yè)協(xié)會授予淄博“中國陶瓷名城”稱號,為淄博陶瓷產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力

日用陶瓷化工產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)械冶金目前,全市機(jī)械行業(yè)產(chǎn)品主要以泵類產(chǎn)品、交流電機(jī)、牽引電機(jī)、磨料磨具等為重點(diǎn)的通用機(jī)械設(shè)備為主,以輕型汽車、造紙機(jī)械、化工設(shè)備為重點(diǎn)的專業(yè)機(jī)械產(chǎn)品是淄博市機(jī)械工業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)品,在產(chǎn)量、品種、質(zhì)量等方面居國內(nèi)同行業(yè)前列。淄博的冶金行業(yè)基礎(chǔ)雄厚,重點(diǎn)企業(yè)主要有山東鋁業(yè)股份有限公司、萬杰集團(tuán)鋼鐵股份有限公司、山東宏達(dá)冶金有限公司、張店鋼鐵廠、淄博鈷業(yè)股份有限公司等,其中山東鋁業(yè)股份有限公司為上市公司。冶金行業(yè)產(chǎn)品類型主要以鋼鐵及制品、氧化鋁、鋁合金、電解鋁、不銹鋼等為主市現(xiàn)有各類電子工業(yè)企業(yè)150家。在全部電子產(chǎn)品中,電子元器件、電子材料等基礎(chǔ)類產(chǎn)品約占55%。石英晶體器件生產(chǎn)能力居國內(nèi)第三位,片式二極管生產(chǎn)能力居國內(nèi)第一位,陶瓷覆銅板等電子陶瓷產(chǎn)品的產(chǎn)量及技術(shù)居業(yè)內(nèi)先進(jìn)水平電子產(chǎn)業(yè)淄博是全國第一家國家級綜合性新材料成果轉(zhuǎn)化和產(chǎn)業(yè)化基地,現(xiàn)有新材料企業(yè)147家,在無機(jī)非金屬材料、有機(jī)高分子材料、金屬材料、納米材料等領(lǐng)域已形成一定基礎(chǔ)和規(guī)模。石英晶體諧振器、氧化鋁陶瓷基片、氟系材料等產(chǎn)品的研發(fā)生產(chǎn)在國內(nèi)居領(lǐng)先地位新材料產(chǎn)業(yè)城市地位經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市人口資源城市隨著一體化程度的增加，區(qū)域發(fā)展的協(xié)同效應(yīng)更加明顯GDP總量08年排名在山東省的第五名，人均GDP山東省內(nèi)排名第四位人口規(guī)模較大，常住人口占絕對比例城市發(fā)展?jié)摿Υ蟊镜鼗厣珡?qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展工業(yè)化城市，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)小結(jié)項(xiàng)目位置及地塊條件道路系統(tǒng)公共交通周邊主要物業(yè)項(xiàng)目概況二地塊周邊SWOT分析地處以黃金國際商業(yè)街區(qū)為中心的城市新型商圈，未來商業(yè)價(jià)值潛力巨大項(xiàng)目位置地塊位于淄博市張店區(qū)華光路黃金國際商業(yè)街區(qū)中心地段：東至西六路、北至聯(lián)通路、西至世紀(jì)路、南至華光路N本項(xiàng)目項(xiàng)目位置及地塊條件用地面積約17600平方米建筑面積地塊指標(biāo)地塊周邊世紀(jì)路西六路本項(xiàng)目聯(lián)通路華光路擬建百貨TESCO地塊周邊占地面積（平米）18500建筑面積（平米）73500購物中心超市樓層總面積（平米）使用面積（平米）業(yè)態(tài)樓層總面積（平米）賣場面積（平米）F485004700餐飲、娛樂F396005300生活F295005200時(shí)尚

F197005400化妝品、鞋、手表

、珠寶F1500B11400800快餐B1144008900TESCO備注：B2層高3.6米，B1層高5.4米，F(xiàn)1層高5.4米，其余各層建筑層高4.8米地塊周邊TESCO停車位樓層停車場（平米）停車位地面236B12500B217500（購物中心及賣場）464合計(jì)20000700停車位(TESCO賣場)560停車位(TESCO購物中心)140地塊周邊05/2010發(fā)包人開始建設(shè)工作03/2011完成的結(jié)構(gòu)和屋頂09/2011產(chǎn)權(quán)移交到樂購01/2012購物中心即將開業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度TESCON道路系統(tǒng)圍繞項(xiàng)目周邊橫向有華光路、聯(lián)通路；縱向有世紀(jì)路、西六路、西五路；本項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng)四通八達(dá)，道路寬度4-6車道；城市各區(qū)域車輛方便到達(dá)本項(xiàng)目世紀(jì)路西六路本項(xiàng)目西五路聯(lián)通路華光路公交系統(tǒng)N公交線路、站點(diǎn)移動大廈站途徑線路：34、90、139、160路西六路北首站蓮池公園站途徑線路：2、121、126路西班牙風(fēng)情街站途徑線路：159、160路美達(dá)集團(tuán)站蓮池小學(xué)站途徑線路：123、137路項(xiàng)目周邊有路公交車通過周邊道路經(jīng)過本項(xiàng)目周邊移動大廈站；有路公交車通過周邊道路經(jīng)過本項(xiàng)目周邊西六路北首、蓮池公園站；有路公交車通過周邊道路經(jīng)過本項(xiàng)目周邊美達(dá)集團(tuán)、蓮池小學(xué)站；有路公交車通過周邊道路經(jīng)過本項(xiàng)目周邊西班牙風(fēng)情街站；公交站點(diǎn)發(fā)達(dá)，公交便利度較高123137342121126世紀(jì)路西六路本項(xiàng)目西五路聯(lián)通路華光路90139160159160項(xiàng)目位于黃金國際商業(yè)街區(qū)：現(xiàn)狀：以傳統(tǒng)商業(yè)及高檔住宅為主導(dǎo)地位的區(qū)域未來：一個(gè)更高端、更全面、標(biāo)志性的物業(yè)提升整體品質(zhì)地塊周邊人口構(gòu)成特點(diǎn)居民小區(qū)商業(yè)人流項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)較多項(xiàng)目周邊有一定的商業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)人流N世紀(jì)路西六路本項(xiàng)目西五路聯(lián)通路華光路

蓮池公園富邸大酒店金麗花園金麗大廈道莊小區(qū)中國建設(shè)銀行民泰大酒店張店區(qū)第七中學(xué)九級塔花苑小區(qū)聯(lián)通營業(yè)廳世紀(jì)花園美達(dá)花園世瑞苑小區(qū)蓮池小區(qū)義烏小商品城政通超市麗景源大酒店淄博市職業(yè)學(xué)院

大潤發(fā)超市齊泰花苑瑞豐苑小區(qū)瑞景苑小區(qū)黃金國際西班牙風(fēng)情街周邊物業(yè)住宅人口序號樓盤名稱位置開發(fā)商物業(yè)類型戶數(shù)均價(jià)（元/平米）入住日期1黃金國際張店區(qū)華光路與西六路交匯處山東黃金置業(yè)有限公司小高層、高層、多層預(yù)計(jì)3000-5000戶，已入住1000多戶5300共三期，前二期已入住，第三期F區(qū)2011年8月入住2瑞豐苑張恒路與聯(lián)通路交口創(chuàng)業(yè)房產(chǎn)多層1000多戶35002003年3瑞景苑張恒路與聯(lián)通路交口創(chuàng)業(yè)房產(chǎn)多層1500多戶3400-35002000年項(xiàng)目周邊的住宅小區(qū)較為密集，以中高檔次商品住宅為主；隨著未來周邊商品房供應(yīng)量的增加，特別是黃金國際的熱銷，潛在的消費(fèi)者不斷增加，消費(fèi)市場潛力巨大；周邊小區(qū)位于張店區(qū)商業(yè)及交通發(fā)達(dá)區(qū)域，其小區(qū)內(nèi)人群綜合素質(zhì)較高，消費(fèi)水平較高，消費(fèi)空間有待進(jìn)一步開發(fā)在售已售

淄博市外來人口數(shù)量少，本土化傾向較強(qiáng)，不利于城市的對外交流以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多樣化淄博新城區(qū)高檔綜合商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)建成，如名尚城市廣場、佳世客，會對本項(xiàng)目入市造成一定威脅威脅

近年淄博市人口、人均GDP、人均收入、社會消費(fèi)品零售總額的平穩(wěn)增長，未來有穩(wěn)定的市場支持商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀大多定位雷同，亟待符合市場需求的差異化、標(biāo)志性商業(yè)提升整體品質(zhì)張店的對外交通條件非常好，商業(yè)的輻射能力強(qiáng)西部新城的發(fā)展與政府的西遷，將帶動西部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的蓬勃發(fā)展本項(xiàng)目所處城市核心區(qū)土地供應(yīng)稀缺，物業(yè)升值潛力大機(jī)會

地形及面積合理，具備規(guī)模效益。地塊呈長方形，沿華光路東西向?yàn)檠诱姑?，延展面達(dá)200多米，非常利于商業(yè)的發(fā)展城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，公交系統(tǒng)便利緊臨的黃金國際小區(qū)是本地檔次高、規(guī)模大的社區(qū)，社區(qū)內(nèi)的居民多是收入較高人群，可為本項(xiàng)目帶來潛在的高收入客群優(yōu)勢

地塊處于華光路，目前該

區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目少，商業(yè)氛

圍不夠濃厚劣勢SWOT分析淄博市商業(yè)發(fā)展歷程淄博市商業(yè)市場未來發(fā)展格局張店區(qū)商圈分析銷售類商業(yè)分析餐飲類商業(yè)分析休閑娛樂類商業(yè)分析市場研究與青島、濟(jì)南對比分析商業(yè)市場特征總結(jié)三淄博市商業(yè)發(fā)展歷程第一階段：（1985-1995）有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)下的啟蒙發(fā)展期，淄博商業(yè)發(fā)展初現(xiàn)雛形第二階段：（1995-2002）市場經(jīng)濟(jì)過渡的突破發(fā)展期，日照商業(yè)健康有序的蓬勃發(fā)展，各區(qū)域核心商圈基本成型第三階段：（2002—至今）日照市商業(yè)市場進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，舊商圈改造及新商圈的建設(shè)，傳統(tǒng)商業(yè)格局發(fā)生悄然改變淄博市商業(yè)市場未來發(fā)展格局《淄博市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》的實(shí)施，使淄博市商業(yè)格局發(fā)生天翻地覆的變化

規(guī)劃將分為近期規(guī)劃（到2010年）和遠(yuǎn)期規(guī)劃（2011年—2020年）主要規(guī)劃內(nèi)容：市、區(qū)、社區(qū)級商業(yè)功能體系、大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、大中型酒店、商業(yè)街、商品交易市場、物流園區(qū)等六大部分內(nèi)容。

規(guī)劃目標(biāo)：至2020年，將淄博建成立足魯中、面向山東、輻射華東的區(qū)域性現(xiàn)代化商貿(mào)中心和物流中心。淄博市商業(yè)市場未來發(fā)展格局老城區(qū)未來發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃將以美食街、金晶大道、共青團(tuán)西路為依托，提升原有商業(yè)物業(yè)檔次，擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍

商圈功能：形成一個(gè)扁平的”口”字形商圈，以淄博商廈、青島利群、銀座商城、金帝購物廣場為骨干，成為服務(wù)全區(qū)，輻射全市的重要區(qū)域新城區(qū)未來發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃將以華光路為骨架、西十路為依托，以新城核心區(qū)為磁心，發(fā)展規(guī)模為20萬平方米以上的市級商業(yè)副中心

商圈功能：與老城區(qū)市級商業(yè)主中心一起，構(gòu)成了淄博中心城區(qū)商業(yè)架構(gòu)的雙輪高新區(qū)未來發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃建立城區(qū)北部商業(yè)中心，地理位置在世紀(jì)路與南營路路口附近，中潤社區(qū)北側(cè)

商圈功能：主要以服務(wù)于本地域內(nèi)居民購物需求為主。商業(yè)物業(yè)發(fā)展方向?qū)⒁再徫?、餐飲為主，商業(yè)項(xiàng)目功能齊全、檔次適中。鼓勵(lì)設(shè)置專賣店、超市、便利店，適度設(shè)置專業(yè)店、百貨店、餐飲店張店區(qū)商圈分布三大商圈：美食街商圈銀座商圈大潤發(fā)商圈美食街商圈大潤發(fā)商圈銀座商圈本項(xiàng)目張店區(qū)代表性項(xiàng)目代表性項(xiàng)目：

商業(yè)零售企業(yè)：

1.淄博商廈

2.金帝購物廣場

3.銀座商城

4.大潤發(fā)超市

步行街：

A.美食街商業(yè)街

B.西二路商業(yè)街

C.共青團(tuán)路商業(yè)街D.新世界商業(yè)步行街234ABCD本項(xiàng)目1張店區(qū)商圈分析名稱典型商家商圈類型特色與發(fā)展方向美食街商圈淄博商廈、利群購物廣場、振華商廈、國美等傳統(tǒng)商圈（核心商圈）淄博最早形成的商業(yè)街區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，人流旺盛，商業(yè)氣氛濃厚，商圈輻射能力強(qiáng)，淄博各區(qū)縣消費(fèi)者首選之地。業(yè)態(tài)豐富，以百貨、超市、專賣店為主銀座商圈銀座商城、王府井商業(yè)步行街、金帝購物廣場、蘇寧、全球通影院、嘉信茂廣場等新興商圈（次核心商圈）商圈是以銀座商場、金帝購物廣場與王府井步行街為核心并向華光路延伸發(fā)展出的新興商圈。商圈業(yè)態(tài)豐富，以百貨、餐飲、休閑、娛樂為主大潤發(fā)商圈大潤發(fā)超市、新世界步行街、五里橋銀座等新興商圈（次商圈）商圈以大潤發(fā)超市、新世界步行街為核心，發(fā)展出的新興商圈。業(yè)態(tài)主要由大型超市、百貨、休閑娛樂、零售店鋪組成張店區(qū)商圈分析美食街商圈地理位置：東接金晶大道，西至柳泉路商圈組成：由淄博商廈、利群購物廣場、振華商廈和美食街沿街的品牌店共同構(gòu)成了淄博市的市級商業(yè)中心，成為淄博最核心的一級商圈1、淄博商廈

2、美食街沿街商鋪3、利群購物廣場4、振華商廈5、國美電器

商圈主要商業(yè)項(xiàng)目：1524本項(xiàng)目3張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——淄博商廈物業(yè)基本情況物業(yè)情況公司名稱淄博商廈投資商淄博商廈股份有限公司商場地址山東省淄博市張店區(qū)美食街內(nèi)開業(yè)時(shí)間1995年12月營業(yè)時(shí)間9：00-21:00經(jīng)營面積共7層，5萬平方米經(jīng)營檔中高檔商家合作模式扣點(diǎn)分成約25%-28%經(jīng)營模式品牌專柜硬件設(shè)施2個(gè)主出入口，1個(gè)正門，四部平行手扶電梯，中央空調(diào)停車位地面停車400個(gè)物業(yè)性質(zhì)單體商業(yè)淄博商廈外立面（正在裝修）淄博商廈內(nèi)部

通往超市電梯

品牌店張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——淄博商廈樓層介紹樓層業(yè)態(tài)品牌B1超市煙、酒、食品、藥品、日化、百貨F1珠寶明牌、周大福、千禧之星、謝瑞磷等化妝品玉蘭油、水芝澳、美寶蓮、佰草集等鞋類愛步、TATA、森達(dá)、BELLE、思加圖等皮具金利來、華倫天奴、花花公子、鱷魚等餐飲麥當(dāng)勞鐘表TUDOR、ROLEX、TISSOT等F2男裝圣大保羅、皮爾卡丹、金利來、羅馬世家、JACKJONES、才子、喬頓等女裝杰西、米蘭登、聲雨竹、ONLY、VERDMODA、凱撒、瑪絲菲爾等F3運(yùn)動區(qū)NIKE、ADIDAS、美津濃、李寧、KAPPA等休閑區(qū)真維斯、美特斯邦威，佐丹奴等羊絨區(qū)夢特嬌、皮爾卡丹、金利來，鄂而多斯等女性用品百圖、華爾思丹、愛慕、美思、安莉芳等F4家用電器LG、三星、TCL、西門子、東芝、JVC、日立等F5電腦、數(shù)碼產(chǎn)品聯(lián)想、TCL、蘋果、DELL、IBM、JVC、SONY、松下、三星、佳能、尼康、卡西歐等嬰幼兒童用品ABC童裝、米奇、水孩兒等F6餐飲（美食城）；羽絨服餐飲（美食城）；羽絨服張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——淄博商廈淄博商廈是淄博市零售業(yè)龍頭企業(yè)，是國家認(rèn)定的大型商貿(mào)企業(yè)集團(tuán)，山東省政府重點(diǎn)扶持的骨干企業(yè)集團(tuán)，山東省規(guī)模最大的民營流通企業(yè)之一，其經(jīng)營范圍相對廣泛，目前在當(dāng)?shù)厥熘容^高、接受度最強(qiáng)，業(yè)態(tài)分布含超市、百貨及餐飲等品牌檔次定位中高檔，品牌比例約為高︰中︰低=3:5:2重視品牌檔次組合，價(jià)位及款式相對適中

商場銷售情況分析提袋率16只（時(shí)間：2010年1月20日星期三中午11：30-12：00天氣：大雪）備注：此數(shù)據(jù)不含超市，因淄博商廈客流高峰為平日18點(diǎn)至21點(diǎn)及逢周六、日，且逢當(dāng)日

降大雪，購物熱情也受到影響，如上提袋情況仍算樂觀

張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——利群購物廣場物業(yè)基本情況物業(yè)情況公司名稱利群購物廣場投資商青島利群集團(tuán)股份有限公司商場地址淄博市張店區(qū)商場東路2號開業(yè)時(shí)間2005年4月19日營業(yè)時(shí)間9：00-21:00經(jīng)營面積共6層，5.8萬平方米經(jīng)營檔中檔商家合作模式扣點(diǎn)分成約24%-26%經(jīng)營模式品牌專柜硬件設(shè)施2個(gè)主出入口，1個(gè)正門，四部平行手扶電梯，中央空調(diào)停車位地面停車150個(gè)物業(yè)性質(zhì)單體商業(yè)商場外立面商場內(nèi)部運(yùn)動區(qū)張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——利群購物廣場樓層介紹樓層業(yè)態(tài)品牌B1超市煙、酒、食品、藥品、日化、百貨F1品牌美寶蓮、羽西、歐萊雅、卡西歐、周大福、六福珠寶F2紳士世界啄木鳥、美國蘋果、法國夢特嬌、喬頓、維多利保羅、意大利堡馬、太子鱷、上海BOSS女裝杰西、米蘭登、歐妮雅、艾格周末、凱撒、瑪絲菲爾等F3秀美天地淑女屋、G2000、粉藍(lán)、艾格、艾格周末、伊莎貝爾F4時(shí)尚休閑安踏、依米奴、李寧、美特斯邦威、真維斯、耐克、班尼路F5精品家電主要經(jīng)營冰箱空調(diào)、洗衣機(jī)、彩電、音響、通訊器材、數(shù)碼、電腦、廚具、健身器材、辦公文體用品等定位中低檔的利群經(jīng)營情況良好，但次于同商圈的淄博商廈張店區(qū)商圈分析美食街商圈典型商業(yè)概況——美食街沿街商鋪

美食街，源于1991年9月20日，作為一條承載著淄博商業(yè)夢想的“金街”，淄博人無不引以為榮。特別是經(jīng)過16年多的市場洗禮，美食街現(xiàn)已成為淄博的商業(yè)品牌美食街長800米，業(yè)態(tài)以服裝、餐飲、通訊產(chǎn)品為主，租金價(jià)格在淄博無處能及，價(jià)格區(qū)間3.5-9元/平米/天，且商鋪經(jīng)營狀況良好，極少鋪位出讓整體環(huán)境沿街食品店沿街商鋪沿街商鋪張店區(qū)商圈分析美食街商圈美食街商圈分析小結(jié)商圈位于淄博市商業(yè)中心的黃金地段，影響力巨大，輻射范圍幾乎涵蓋整個(gè)淄博市，吸引了大量消費(fèi)者。商業(yè)氣氛成熟，商家品牌知名度較高，以百貨業(yè)態(tài)為主，已形成了固定的客流，經(jīng)營狀況良好片區(qū)內(nèi)經(jīng)營狀況最好的是淄博商廈、其次是利群購物廣場臨街店鋪的租金水平是淄博最高的，達(dá)到了3.5-9元/平方米/天美食街除幾個(gè)大中型商場以外，基本都是臨街的店面房，在建筑形態(tài)上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，“臟、亂、差”在美食街有目共睹。行人、自行車、摩托車、出租車、公交車混雜，整體環(huán)境有待提升望海路（正陽路—薈陽路）重要品牌：服飾鞋包：以純?nèi)?61休閑：在水一方洗化：繡購化妝品千美化妝品餐飲：土大力海西路（正陽路—薈陽路）山東路（正陽路—薈陽路）麗陽路（海曲路—望海路）福海路（正陽路—東關(guān)南街）項(xiàng)目自身業(yè)態(tài)與租金張店區(qū)商圈分析銀座商圈地理位置：銀座商圈位于淄博市張店區(qū)共青團(tuán)西路與柳泉路交匯處，商業(yè)項(xiàng)目主要分布在柳泉路兩側(cè)，并向華光路方向延伸商圈組成：主要由銀座商城、金帝購物廣場、王府井廣場為核心構(gòu)成，業(yè)態(tài)以百貨、專業(yè)店、零售店鋪餐飲、娛樂為主商圈主要商業(yè)項(xiàng)目：1、銀座商城

2、金帝購物廣場

3、王府井步行街

4、嘉信茂廣場21本項(xiàng)目34張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——銀座商城物業(yè)基本情況物業(yè)情況公司名稱銀座商城投資商山東銀座商城股份有限公司商場地址山東省淄博市張店區(qū)柳泉路128號開業(yè)時(shí)間2003年5月營業(yè)時(shí)間9：00-21:00經(jīng)營面積共7層，5.6萬平方米經(jīng)營檔次中高檔商家合作模式扣點(diǎn)分成25%-30%經(jīng)營模式品牌專柜硬件設(shè)施2個(gè)主出入口，1個(gè)正門，四部扶手梯、中央空調(diào)停車位地面及地下停車場停車400量物業(yè)性質(zhì)單體商業(yè)商場外立面品牌專柜男裝超市銀座商圈張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——銀座商城銀座商圈樓層介紹樓層業(yè)態(tài)品牌B1超市煙、酒、食品、藥品、日化、F1珠寶老廟鉆石、周大福、金至尊、化妝品OLAY、玉蘭油、、H2O、蝶妝美寶蓮鞋類巴黎世家、STACCATO、森達(dá)、策樂、哈森、FED、ECCOF2男裝NABARRO、AMURS、皮爾卡丹、金利來、沙馳、凱撒、卡爾丹頓、杰凡尼、皮具BOSS包、圣大保羅皮具、安東尼奧、老人頭F3女裝聲雨竹、敦奴、季候風(fēng)、菲妮迪、哥弟、米蘭、SBQ、和泰飾品福祿壽、富翔、she’s、F4運(yùn)動休閑服NIKE、ADIDAS、李寧、KAPPA、levis、LEE、哥倫比亞時(shí)尚女裝貝拉維拉、江南布衣、ONLY、VEROMODA、COLUMBIA、CAT、TEENIEWEENIEF5電腦數(shù)碼聯(lián)想、TCL、蘋果、DELL、IBM、JVC、SONY、松下、三星、佳能、尼康、卡西歐嬰幼兒童用品JOJO、DADIDA、DISNEY張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——銀座商城銀座商圈銀座商城淄博店于2003年5月1日正式開張營業(yè)，是目前淄博市規(guī)模最大、檔次最高、環(huán)境最佳的百貨類商場品牌檔次定位中高檔，品牌比例約為高︰中︰低=3:5:2重視品牌檔次組合，價(jià)位相對較高商場銷售情況分析提袋率20只（時(shí)間：2010年1月20日星期三中午16：26-16：56天氣：大雪）備注：此數(shù)據(jù)不含超市，因商廈客流高峰為平日18點(diǎn)至21點(diǎn)及逢周六、日，且逢當(dāng)日降大雪，購物熱情也受到影響，如上提袋情況可以了解到中高檔商城中銀座商城是當(dāng)?shù)亟?jīng)營最理想的張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——金帝購物廣場銀座商圈物業(yè)基本情況物業(yè)情況公司名稱金帝購物廣場投資商淄博金帝購物廣場有限責(zé)任公司商場地址山東省淄博市張店區(qū)柳泉路開業(yè)時(shí)間1999年?duì)I業(yè)時(shí)間9：00-21:00經(jīng)營面積共6層，5.2萬平方米經(jīng)營檔次中低檔商家合作模式扣點(diǎn)分成約21%-25%經(jīng)營模式品牌專柜硬件設(shè)施中央空調(diào)停車位地面停車100輛物業(yè)性質(zhì)單體商業(yè)商場立面商場內(nèi)部空間商場專柜張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——金帝購物廣場銀座商圈樓層介紹樓層業(yè)態(tài)品牌B1超市煙、酒、食品、藥品、日化F1珠寶周大?；瘖y品美寶蓮、歐萊雅、雅芳表類卡西歐、瑞士天梭表F2男裝老爺車、華倫天奴、萊爾丹女裝東方夫人、白領(lǐng)風(fēng)采、溫沙蒂F3休閑裝以純、美特斯邦威、衣之純、自一方、東方駱駝運(yùn)動裝喬丹（喬丹中國）專買、安踏、雷速運(yùn)動、360、灰鼠F4童裝童鞋小數(shù)點(diǎn)、石英納、叮當(dāng)貓、巴拉巴拉、海威爾工藝品陶瓷F5電腦數(shù)碼電腦城、微波爐、熱水器、消毒柜、印品、加溫氣、吸尖器、浴霸、爐灶、電風(fēng)扇、五金、電飯煲、電工電料、電暖器定位中低檔的金帝購物廣場經(jīng)營情況良好，但次于同商圈的銀座商城張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——嘉信茂廣場銀座商圈物業(yè)基本情況物業(yè)情況公司名稱嘉信茂廣場投資商新加坡嘉德置地與深國投商場地址淄博市張店區(qū)柳泉路67號開業(yè)時(shí)間2008年?duì)I業(yè)時(shí)間9：00-21:00經(jīng)營面積共4層，3萬平米經(jīng)營檔次中檔商家合作模式商鋪?zhàn)赓U:1F：3.5-5.5元/平米/天2F：2-4元/平米/天3F：1.5-2.5元/平米/天經(jīng)營模式零售店鋪、超市硬件設(shè)施四部平行扶手電梯，中央空調(diào)停車位頂層停車300輛物業(yè)性質(zhì)單體商業(yè)商場外立面商場中庭商場專柜頂層停車場張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——嘉信茂廣場銀座商圈樓層介紹樓層業(yè)態(tài)品牌F1超市沃爾瑪男女裝ESPRIT、JACKJONES、珠寶、個(gè)人護(hù)理上海故事、屈臣氏餐飲麥當(dāng)勞、味千拉面、肯德基、蒙自源米線、F2超市沃爾瑪運(yùn)動休閑區(qū)ADIDAS、NIKE、KAPPA、箱包都寶路、塞飛洛餐飲麥當(dāng)勞F3超市沃爾瑪童裝北辰寶貝、dizai個(gè)人護(hù)理、內(nèi)衣一品夫人美容會館、季諾其他嘉庚育英學(xué)堂目前嘉信茂二、三層空置店鋪較多，經(jīng)營情況一般張店區(qū)商圈分析典型商業(yè)概況——王府井步行街銀座商圈物業(yè)基本情況物業(yè)情況商業(yè)名稱王府井步行街投資商淄博通乾商業(yè)有限公司商場地址山東省淄博市張店區(qū)柳泉路開業(yè)時(shí)間2002年?duì)I業(yè)時(shí)間9：00-21:00經(jīng)營面積共3層，3.5萬平方米經(jīng)營檔次中檔商家合作模式租賃經(jīng)營模式品牌專柜硬件設(shè)施---------停車位地面停車100輛物業(yè)性質(zhì)單體商業(yè)分區(qū)業(yè)態(tài)名店街品牌專門店、餐飲、精品服裝等時(shí)尚街KTV、服裝零售、餐飲、藥房等螞蟻街流行飾品（2010年1月22日開業(yè)）

王府井廣場，建筑面積3.3萬平方米，由

4個(gè)單體建筑構(gòu)成，鋪面258套王府井廣場主業(yè)態(tài)比例餐飲占20.4%，服裝占44.8%，飾品占17.3%，美容占

6.1%，其余婚紗攝影、網(wǎng)吧、工藝品等其他業(yè)態(tài)占11.4%

項(xiàng)目租金水平相差比較大，依照位置不同從2～6元/平方米/天等目前店鋪經(jīng)營情況尚可，服裝類、餐飲類經(jīng)營情況略好一些步行街入口步行街商鋪張店區(qū)商圈分析銀座商圈分析小結(jié)銀座商圈

商業(yè)項(xiàng)目主要集中在共青團(tuán)路與柳泉路交匯處，此處是本商圈商業(yè)最為集中區(qū)域,業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氛圍濃厚商圈內(nèi)人氣最旺、生意最好的商家當(dāng)屬銀座商城、其次金帝購物中心、王府井商業(yè)街、嘉信茂排最后，依商家經(jīng)營檔次排序：銀座商城、金帝購物中心、王府井商業(yè)街、嘉信茂商圈內(nèi)銀座商城檔次在淄博的百貨類商家中屬較高的，且品牌檔次也較高，從而吸引了大量淄博中高端消費(fèi)群。并且大多數(shù)消費(fèi)者都是有車一族，喜歡在下班時(shí)間與休息日前來購物，但由于商圈配套設(shè)施不完善，常出現(xiàn)交通擁擠和停車難等問題，目前該區(qū)域道路在維修建設(shè)，未來交通狀況可能會得到改善王府井步行街處于商圈核心位置，定位以年輕時(shí)尚為主，吸引了大量青年群體消費(fèi)，年輕人的涌入使商圈更具時(shí)尚感張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈地理位置：商場西路與西四路交匯處北至華光路，貫穿共青團(tuán)路、人民路商圈組成：2002年，知名超市連鎖集團(tuán)大潤發(fā)平價(jià)超市進(jìn)駐淄博，與新世界商業(yè)街共同發(fā)展，此時(shí)商圈結(jié)構(gòu)已基本成型，逐步形成淄博市級輔助次商圈商圈主要商業(yè)項(xiàng)目：1、大潤發(fā)

2、新世界步行街

3、利群蓮池購物廣場

4、齊賽數(shù)碼5、銀座五里橋店6、尚美第三城12本項(xiàng)目3456張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈

淄博大潤發(fā)主要由兩大板塊組成，一塊是大型的平價(jià)賣場，為淄博市民提供30000

余種優(yōu)質(zhì)商品，品種豐富；另一塊是品牌商店街，聚集了黃金珠寶、化妝品、飾品、服裝、運(yùn)動、皮具、鞋、食品、綜合服務(wù)等系列國際、國內(nèi)知名品牌大潤發(fā)優(yōu)質(zhì)的精裝修與國際化一流管理服務(wù)與本土傳統(tǒng)超市形成鮮明的對比，并且提供免費(fèi)停車位，在商品價(jià)格上一直堅(jiān)持“市場最低價(jià)”將商品提供給前來消費(fèi)的顧客。得到了市場的一致好評，大受淄博消費(fèi)者歡迎，每天都有著大量的人潮涌入賣場，經(jīng)營狀況良好物業(yè)基本情況物業(yè)情況商業(yè)名稱大潤發(fā)超市投資商大潤發(fā)流通事業(yè)股份有限公司商場地址淄博市張店區(qū)華光路86號開業(yè)時(shí)間2002年?duì)I業(yè)時(shí)間8：00-21:00經(jīng)營面積2層2.5萬平方米經(jīng)營檔次中檔商家合作模式商鋪?zhàn)赓U（4-7元/平米/天）業(yè)態(tài)組合大型超市綜合零售硬件設(shè)施中央空調(diào)停車位地面停車300輛物業(yè)性質(zhì)單體商業(yè)典型商業(yè)概況——大潤發(fā)超市張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈內(nèi)部商業(yè)街金銀珠寶休閑服飾超市賣場外立面張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈

新世界商業(yè)街位于西四路北段，南起商場西路，北止華光路，縱貫張店城區(qū)主要交通干道共青團(tuán)西路和人民西路，呈南北走向，全長1.8公里，寬14米，兩側(cè)建筑2至6層不等，總建筑面積25萬平方米，總占地面積7萬平方米，由南、中、北三段組成新世界商業(yè)街現(xiàn)有各色商家300戶左右，形成了以餐飲小吃、各品牌服裝店、特色產(chǎn)品、旅館、網(wǎng)吧、健身中心、美容美發(fā)、休閑娛樂等為特色的街區(qū)現(xiàn)時(shí)該商業(yè)街平均的租金維持在0.7～2.7元/平米/

天，南邊商鋪的租價(jià)較高。經(jīng)過兩次交通主干道分隔后，向北街段的租金逐漸降低靠近大潤發(fā)超市的店鋪經(jīng)營情況最好，其他的稍差些物業(yè)基本情況物業(yè)情況商業(yè)名稱新世界步行街步行街地址西四路北段，南起商場西路，北止華光路開業(yè)時(shí)間1999年經(jīng)營面積25萬平方米經(jīng)營檔次中檔商家合作模式租賃：0.7-2.7元/平米/天經(jīng)營模式獨(dú)立商鋪業(yè)態(tài)零售、服裝、數(shù)碼城典型商業(yè)概況——新世界步行街張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈零售商鋪步行街入口零售商鋪步行街零售商鋪張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈物業(yè)基本情況物業(yè)情況商業(yè)名稱尚美第三城地址淄博市共青團(tuán)西路94號開發(fā)商東營渤海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淄博分公司項(xiàng)目定位休閑主題院落式街區(qū)，區(qū)域劃分為三大主題街區(qū)：東西坊、萬博匯、西湖天地項(xiàng)目占地4.5萬平米總建筑面積

7.3萬平米（休閑街區(qū)4.5萬㎡，住宅2.8萬㎡）開業(yè)日期2009年10月項(xiàng)目類型商業(yè)街/臨街商鋪特色項(xiàng)目為集休閑、餐飲、購物等多元化經(jīng)營業(yè)態(tài)于一體的休閑商業(yè)街區(qū)，共由25幢具有濃郁的民族特點(diǎn)又不失時(shí)尚風(fēng)格的建筑組成。錯(cuò)落有致的院落式商業(yè)街區(qū)，融合東西建筑情韻，西式的大玻璃、大框架與中式傳統(tǒng)的回廊、挑檐、天井等構(gòu)筑起“隔而相望”的空間特色，青磚灰瓦、木柵花窗又構(gòu)成了江南特有的經(jīng)典場景已進(jìn)駐商家鼎尚豆撈坊、蘇荷酒吧、齊魯商業(yè)銀行、雅典娜KTV、大漢松骨洗浴、韓尚宮、新郎西服、重慶名門娛樂會所、愛尊堂商務(wù)賓館、JJ蘇荷酒吧、鼎尚料理體驗(yàn)館、雅典娜娛樂廣場、希努爾·男裝、石蛤蟆餐飲、五牛湯館、燊牛日本料理、摸錯(cuò)門牛肚王、小倆口烤肉、泰國餐廳、齊邦咖啡、北京御茶園、麥樂迪量販KTV、樂味牛排、大漢松骨足療、芳草婚紗攝影、艾尚家飾、自然香蔬食館、麻辣生活館等典型商業(yè)概況——尚美第三城剛進(jìn)入市場，經(jīng)營情況有待市場考證張店區(qū)商圈分析大潤發(fā)商圈

新世界步行街頂端與大潤發(fā)超市交匯處構(gòu)成本商圈最為繁華的路段。新世界步行街由北往南商業(yè)氣氛逐漸變淡，沿街商業(yè)主要以服裝店、網(wǎng)吧、旅館為主，檔次較低商圈內(nèi)人氣最旺、生意最好的商家當(dāng)屬大潤發(fā)、其次尚美第三城、新世界商業(yè)街排最后，依商家經(jīng)營檔次排序：大潤發(fā)、尚美第三城、新世界商業(yè)街此商圈內(nèi)住宅項(xiàng)目較多，人流較密集因商圈內(nèi)現(xiàn)主要大型項(xiàng)目是超市形式，消費(fèi)者主要由學(xué)生、家庭主婦、中老年人組成，消費(fèi)需求多以家庭消費(fèi)與日常生活消費(fèi)為主本項(xiàng)目位于大潤發(fā)商圈，入市后將可增強(qiáng)商圈影響力隨著黃金國際的入市及政府的西遷,該商圈內(nèi)的現(xiàn)有資源已無法滿足日益增長的消費(fèi)需求,這也同時(shí)為本項(xiàng)目提供了很大的發(fā)展空間大潤發(fā)商圈分析小結(jié)張店區(qū)商圈分析商圈對比

商圈優(yōu)勢劣勢美食街商圈位于市中心，交通便利，可達(dá)性非常強(qiáng)老牌的市級核心商圈，客群可覆蓋整個(gè)城市以傳統(tǒng)百貨店為主力業(yè)態(tài)，顧客忠誠度高處于繁華鬧市區(qū)，停車位少業(yè)態(tài)單一、品牌檔次不高，缺乏時(shí)尚元素未來大型商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)少，商圈發(fā)展受到限制銀座商圈在淄博的百貨類商家中屬較高檔次的，且品牌度也較高，從而吸引了大量淄博中高端消費(fèi)群業(yè)態(tài)單一、缺乏時(shí)尚元素未來大型商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)少，商圈發(fā)展受到限制大潤發(fā)商圈位于主干道交口，交通便利，方便停車政府的西遷加上高檔住宅的落成，本區(qū)域消費(fèi)力不可小視目前業(yè)態(tài)較為單一，沒有大型綜合商業(yè)提升商圈影響力對本項(xiàng)目的發(fā)展啟示引入時(shí)尚、新穎業(yè)態(tài)，增加大潤發(fā)商圈的活力開發(fā)大型綜合型商業(yè)，加速大潤發(fā)商圈的發(fā)展張店區(qū)銷售類商業(yè)分析銷售類商業(yè)分布柳泉路銷售類商業(yè)分布聯(lián)通路銷售類商業(yè)分布金晶大道銷售類商業(yè)分布世紀(jì)路銷售類商業(yè)分布張恒路銷售類商業(yè)分布華光路銷售類商業(yè)分布人民路銷售類商業(yè)分布西五路銷售類商業(yè)分布共青團(tuán)路銷售類商業(yè)分布西六路銷售類商業(yè)分布西二路銷售類商業(yè)分布新世紀(jì)商業(yè)街銷售類商業(yè)分布張店區(qū)銷售類商業(yè)分析序號商業(yè)名稱位置面寬（米）進(jìn)深（米）層高（凈高）（米）店鋪面積（平米）租金（元/平米/天）售價(jià)（元/平米）其他費(fèi)用租售方式經(jīng)營情況1淘寶街（外鋪）商場西路與柳泉路交口3-54-63.2-3.5100-2002.2-物業(yè)費(fèi)為0.15元/㎡/天一帶三一般2淘寶街（內(nèi)鋪）商場西路與柳泉路交口3-54-62.8-310-201.8-2.1-物業(yè)費(fèi)為0.15元/㎡/天內(nèi)鋪不分位置，只分大小一般3美食街（美都匯內(nèi)鋪）美食街3-95-142.8-3.58-205.6-轉(zhuǎn)讓費(fèi)10-20萬-較好4西班牙風(fēng)情街世紀(jì)路3-66-103-3.540-1201.4--只租不售較差5義烏小商品城（二期外鋪）世紀(jì)路3-54-52.8-3.260-100-23800--一般6義烏小商品城（二期內(nèi)鋪）世紀(jì)路3-54-52.8-3.210-201.4-5.6--只租不售一般已售商業(yè)張店區(qū)銷售類商業(yè)分析序號商業(yè)業(yè)態(tài)位置面寬（米）進(jìn)深（米）層高（凈高）（米）店鋪面積（平米）租金（元/平米/天）其他費(fèi)用租售方式經(jīng)營情況7婚紗攝影店西二路3-65-82.8-3.520-1801.1-5-一帶二、一帶三較好8特產(chǎn)、服裝共青團(tuán)路2.5-44-82.8-3.210-600.9-2.1富麗商場內(nèi)物業(yè)費(fèi)25元/㎡/月，取暖費(fèi)36元/㎡/月，空調(diào)費(fèi)33.6元/㎡/年內(nèi)鋪一層，外鋪一帶二較差9服裝、美發(fā)新世界商業(yè)街3-85-103-3.716-1500.7-2.2轉(zhuǎn)讓費(fèi)1.6-4萬，衛(wèi)生費(fèi)150元/年（60㎡）一層、一帶三較差10餐飲聯(lián)通路5-86-133-3.530-3000.8-1.4-一帶二一般11餐飲張恒路4-68-143-3.540-2001-2-一帶二一般12布藝家紡西五路4-105-83-3.530-1500.8-2.8-一帶二、一帶三、一層較好13餐飲、五金人民西路3-86-103-3.5100-1800.8-1.2-一帶二、一帶三一般14九級村底商華光路6-138-103-3.580-2701.2-一帶二較好已售商業(yè)張店區(qū)銷售類商業(yè)分析在售商業(yè)序號商業(yè)名稱位置面寬（米）進(jìn)深（米）層高（凈高）（米）店鋪面積（平米）租金（元/平米/天）售價(jià)（元/平米）其他費(fèi)用租售方式備注1國際商貿(mào)城昌國西路3-62.5-63-3.59-301.2-1.7-物業(yè)費(fèi)為0.27元/㎡/天，電為1.08元/度只租不售為均價(jià)，簽約期為五年，租金一年一收，目前處于優(yōu)惠期，前兩年免租金和物業(yè)費(fèi)2美達(dá)花園聯(lián)通路4-813-144.2（F1）、3.6（F2）55-230-8000物業(yè)費(fèi)0.8元/㎡/天只售不租—3華夏國際柳泉路與美食街交口5-136-11340-2005.5含物業(yè)費(fèi)--只租不售商場2010年年底開業(yè)4銀領(lǐng)國際華光路一期三層：51.3；二期一層：37.4；二期二三層：54.58一期三層22.1；二期一層24.6；二期二三層24.45（一層）4.3（二層）4.5（三層）一期三層為1300；二期一層900二層1500三層1500-一層均價(jià)15000二層均價(jià)7800三層均價(jià)4200-只售不租每一層全部整體出售，經(jīng)營業(yè)態(tài)不受限制，一期的一二層已全部賣出5尚城領(lǐng)域柳泉路3-8.57-9.53.729-300-20000（靠柳泉路）15000（南邊）-只售不租，一帶二（靠柳泉路）、一層（）占地面積為10.35畝，建筑面積為2.3萬㎡，商鋪共38套，2010年3、4月開盤，年底交房，非產(chǎn)權(quán)式商鋪，經(jīng)營業(yè)態(tài)不受限，地下有停車場，地面有部分停車位6天府金街西五路3.5-78-93-3.5100-200-6600均價(jià)物業(yè)費(fèi)0.65元/㎡/天只售不租，一帶三經(jīng)營業(yè)態(tài)不受限制張店區(qū)銷售類商業(yè)分析匯總分析西二路共青團(tuán)路新世紀(jì)商業(yè)街聯(lián)通路張恒路西五路人民西路華光路臨近美食街，其商業(yè)業(yè)態(tài)分布以婚慶影樓較多，餐飲、服飾店較少業(yè)態(tài)分布較雜，人流較少，生意冷清西側(cè)緊靠山東理工大學(xué)，其商業(yè)業(yè)態(tài)分布以網(wǎng)吧、旅館、美容美發(fā)、餐飲為主，客流主要以理工大的學(xué)生為主，生意較差業(yè)態(tài)分布以餐飲為主，生意一般業(yè)態(tài)分布以娛樂餐飲為主，KTV及餐飲店很多，生意較好業(yè)態(tài)分布以布藝家居裝飾為主，其街邊店鋪多數(shù)來自71345部隊(duì)大院房，目前無空房，生意尚可業(yè)態(tài)分布以家居裝飾、五金建材為主，生意一般業(yè)態(tài)分布較雜，店鋪面積相對較大，生意一般張店區(qū)銷售類商業(yè)分析小結(jié)張店區(qū)的底商供應(yīng)大多只租不售；出租情況：一般；經(jīng)營狀況以美食街、聯(lián)通路和張恒路較好，娛樂休閑、餐飲類商業(yè)較為集中；租賃市場：由于底商普遍為散售、缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、招商及后期管理，租金水平在0.6-9元/天/平米；營銷理念：處于初步階段無法合理的把控營銷節(jié)奏；底商銷售基本沒有投資回報(bào)的承諾；張店區(qū)的商鋪大多為一帶二或一層作為一個(gè)銷售單元，三層商鋪較少，經(jīng)營狀況一般張店區(qū)餐飲類商業(yè)分析類別店鋪名稱西式餐飲糕點(diǎn)麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){、麥田蛋糕、兩岸咖啡西餐廳、上島咖啡中式餐飲糕點(diǎn)阿瓦山寨、順意海鮮樓、合家親媽媽菜、徐氏翅參、老畢疙瘩湯館、海得利海參館、賈府酒店、泰式魚頭、蓮池酒樓、金太洋酒樓、巴山漢子酒家、老船夫海鮮廚房、天地人海鮮樓、金泰大酒店特色餐飲過橋緣米線、重慶雞公煲、阿香米線、國梁烤雞、傣媽米線、圣禾餛飩館、外婆橋粥店、石蛤蟆快餐、李先生加州牛肉面、六乃喜休閑風(fēng)味快餐廳、小倆口烤肉、蒙山綠野螞蚱雞、月牙泉休閑餐廳、牧牛郎巴西烤肉、巖石城自助餐廳、豪客來牛排、櫻芝日本料理火鍋煮樂匯火鍋、重慶劉一手火鍋、北洋肥牛、紅達(dá)肥牛、五位城肥牛張店區(qū)餐飲類商業(yè)分析小結(jié)張店區(qū)餐飲類商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)餐飲類特色品種較少服務(wù)水平有待提高當(dāng)?shù)乜谖遁^重，以博山菜，川菜、海鮮類居多對各地特色餐飲期待較強(qiáng)大餐飲：相對分散，面積較大。大餐飲基本為獨(dú)立門戶的多樓層配置格局；特色餐飲：既集中又分散，相對集中的餐飲店在王府井步行街、張恒路、聯(lián)通路；特色餐飲主要以街邊店為主，主流的店鋪面積在100-400㎡之間，大多臨街特色餐飲店都是一層及一帶二，少量有一帶三的格局張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析KTV名稱位置消費(fèi)價(jià)位優(yōu)惠活動營業(yè)時(shí)間消費(fèi)環(huán)境服務(wù)情況芒果量販?zhǔn)終TV中心路140號小包：45元/小時(shí)（晚上）中包：69元/小時(shí)（晚上）大包：89元/小時(shí)（晚上）有會員卡可3折（辦會員卡20元）至01：30（明清街和柳泉路芒果店通宵營業(yè)）較好較好金柜KTV王府井廣場中心位置小包：28元/小時(shí)（晚上）中包：36元/小時(shí)（晚上）大包：44元/小時(shí)（晚上）暫無通宵較好較好大家樂KTV榮寶齋西小包：36元/小時(shí)（晚上）中包：48元/小時(shí)（晚上）大包：60元/小時(shí)（晚上）暫無通宵較好一般泡泡堂KTV西五路和共青團(tuán)路交口小包：26元/小時(shí)（晚上）中包：49元/小時(shí)（晚上）大包：57元/小時(shí)（晚上）暫無至晚上24點(diǎn)較好一般超樂KTV柳泉路和美食街的路口小包：35元/小時(shí)（晚上折后價(jià)）中包：48元/小時(shí)（晚上折后價(jià)）大包：73元/小時(shí)（晚上折后價(jià)）正在打折通宵較好較好紅糖果KTV世紀(jì)路義烏小商品城旁小包：28元/小時(shí)（晚上）中包：44元/小時(shí)（晚上）大包：54元/小時(shí)（晚上）暫無通宵較好較好思樂KTV張恒路與聯(lián)通路交口小包：36（白天）48（晚上）元/小時(shí)中包：44（白天）58（晚上）元/小時(shí)大包：51（白天）68（晚上）元/小時(shí)暫無通宵一般較好張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析全球通電影院位置張店區(qū)柳泉路45號開發(fā)商淄博市電影公司占地面積1272平米票價(jià)普通版本40/25（學(xué)生）3D版本60定位集電影放映、會議、娛樂為一體的綜合性文化活動場所樓層分布一、二（放映室）、四、六是全球通影院三層是百樂門KTV五層是辦公和設(shè)備用房淄博全球通電影城是淄博市電影公司投資2000余萬元興建的大型影城，全球通電影城是山東省第一家完全按照五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的電影城，其效果達(dá)到國內(nèi)一流水平一層四層六層兩個(gè)放映廳，并有九個(gè)自選電影廳有四個(gè)廳動感地帶廳全球通廳彩信廳彩鈴廳全球通VIP廳神州行數(shù)字廳動感地帶情侶廳張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析豪樂電玩城位置張店區(qū)國美電器地下一層建筑面積約1500平方米營業(yè)時(shí)間24小時(shí)消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1元兩枚游戲幣經(jīng)營情況一般客群主要是學(xué)生、年輕人消費(fèi)環(huán)境較差服務(wù)情況一般配套設(shè)施各種大型電玩游戲機(jī)、游藝機(jī)目前淄博張店區(qū)的電玩城數(shù)量較少，且其配套設(shè)施相比同類城市較為低檔，消費(fèi)環(huán)境也較差，生意不是很好，進(jìn)一步提升發(fā)展的空間較大張店區(qū)休閑娛樂類商業(yè)分析小結(jié)張店區(qū)休閑類商業(yè)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)以KTV為主，電影院、電玩城、洗浴中心相對較少；KTV分布較為集中,其檔次大多為中低檔，規(guī)模較小，經(jīng)營狀況一般；電影院以全球通電影院的檔次較高，規(guī)模較大，經(jīng)營狀況較好，客流輻射全市及周邊；檔次較高的電玩城和洗浴中心都較少，消費(fèi)環(huán)境和服務(wù)都不是很好，經(jīng)營狀況也不佳；張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)整體檔次不高，配套設(shè)施和服務(wù)水平有待加強(qiáng)，可提升發(fā)展的空間較大張店區(qū)娛樂休閑類商業(yè)分析雍庭洗浴中心項(xiàng)目地理位置星級消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最大接待人數(shù)消費(fèi)環(huán)境服務(wù)情況配套設(shè)施雍庭洗浴商務(wù)會館張店區(qū)聯(lián)通路80號按五星級標(biāo)準(zhǔn)38/108/128/158(元/套)400人/天較好較好設(shè)有超大停車場、自助餐廳目前淄博張店區(qū)的洗浴中心較多，檔次不一，大多為中低檔次，生意一般認(rèn)知度最高分布廣、多（商場內(nèi)均有超市），輻射范圍大，當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)可度高，本地消費(fèi)市場還停留在生活便利型階段；區(qū)域內(nèi)存在大量農(nóng)貿(mào)市場，業(yè)態(tài)發(fā)展?jié)摿Υ蟆］椛浞秶鷱V能吸引當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域中高收入人群前去消費(fèi)，以利群、日百、銀座為中心，檔次以中低檔為主。目前空白購物中心作為商業(yè)的大型綜合體本地目前空白，一則大型購物中心對開發(fā)商資金實(shí)力要求很高；二則購物中心的經(jīng)營要求較高的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和能力供應(yīng)活躍所有新建住宅小區(qū)均有一定面積用于銷售的底商，供應(yīng)活躍，但由于缺少主力店的帶動，且底商規(guī)模有限，物權(quán)分散，無法吸引優(yōu)質(zhì)商戶，因此目前底商租金較低、空置率較高，尤其不臨街的底商表現(xiàn)尤為明顯未來發(fā)展保持市場影響力，但壟斷性會削弱市場提升供應(yīng)會保持，但會更注重商業(yè)主題和業(yè)態(tài)的規(guī)劃超市百貨購物中心底商市場提升商業(yè)市場特征總結(jié)商業(yè)業(yè)態(tài)商場品牌檔次業(yè)態(tài)布局淄博商廈中高檔品牌比例為高︰中︰低約等于3:5:2百貨為主，除餐飲外無其他業(yè)態(tài)百貨與餐飲（六層含餐飲，但面積相對較小，品質(zhì)較弱，人流量不大）比例約為9：1淄博金帝購物廣場中低檔品牌比例為高︰中︰低約等于1:2:7百貨為主，無其他業(yè)態(tài)青島利群淄博店中低檔品牌比例為高︰中︰低約等于1:3:6百貨為主，無其他業(yè)態(tài)濟(jì)南銀座淄博店中高檔品牌比例為高︰中︰低約等于3:5:2商場自身百貨為主，無其他業(yè)態(tài)緊臨王府井廣場內(nèi)有部分餐飲商業(yè)市場特征總結(jié)商業(yè)品牌國際名品進(jìn)入中國時(shí)間早；商品種類為手表、鞋等中國推廣力度強(qiáng)、市場影響力廣的國際運(yùn)動休閑品牌主要為服裝類；國際品牌進(jìn)入不多；非當(dāng)季最新款式運(yùn)動休閑品牌時(shí)尚品牌大眾服裝多為在二、三線城市推廣力度強(qiáng)的國內(nèi)服裝服飾品牌餐飲休閑娛樂國際知名快餐；休閑娛樂設(shè)施發(fā)展遲緩品牌空白

國際知名化妝品品牌；更多國際時(shí)尚服飾品牌；設(shè)計(jì)新穎，針對年輕時(shí)尚人群的國內(nèi)服飾品牌；主題、時(shí)尚餐廳；中高檔中餐廳；數(shù)字影城大型連鎖KTV電玩城兒童體驗(yàn)中心商業(yè)市場特征總結(jié)商業(yè)品牌消費(fèi)結(jié)構(gòu)不平衡，留在本地的消費(fèi)力水平和檔次都不夠內(nèi)向型：普通居民消費(fèi)特征明顯本地化、內(nèi)向化外向型：消費(fèi)力最強(qiáng)的中青年消費(fèi)力外流至濟(jì)南青島、京津及日、韓地區(qū)攔截外流消費(fèi)力對本項(xiàng)目發(fā)展的主要啟示商業(yè)市場特征總結(jié)消費(fèi)特征淄博現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營的不足：對于商廈或購物中心一般遵循業(yè)態(tài)比例分配原則為：零售：餐飲：娛樂=52：18：30的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例（可適當(dāng)調(diào)整），全淄博現(xiàn)有商廈還是以百貨業(yè)態(tài)為主，內(nèi)部娛樂及餐飲相對薄弱，未能在功能和形式上體現(xiàn)出異業(yè)互補(bǔ)。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，更便捷的滿足一站式服務(wù)，提高其消費(fèi)興趣。例如：顧客逛購疲勞時(shí)，可有美味的特色餐飲店、香醇的咖啡館、清香的功夫茶社或影院及游戲機(jī)房另其休息放松來得以互補(bǔ)，在這方面對于我們的項(xiàng)目有很大的提升空間對于商戶的選擇性不強(qiáng)：經(jīng)走訪，淄博市內(nèi)商業(yè)街對于底商無任何經(jīng)營約束及限制，不符合商業(yè)長期經(jīng)營性的特點(diǎn)經(jīng)營形象的重視程度有待提升：經(jīng)營形象不僅僅是商場內(nèi)的裝修檔次規(guī)格，在此前提下更重要的是員工的人員形象及服務(wù)意識與專業(yè)性，此問題不僅僅是關(guān)系到營業(yè)額，更會影響到顧客對于商場的認(rèn)知。例如：北京新光天地對于商戶的員工都會進(jìn)行二次面試，對人員形象、口頭表達(dá)能力、反應(yīng)能力等都會進(jìn)行嚴(yán)格審核，對之后的服務(wù)方面嚴(yán)格把關(guān)；再比如深圳的整體商業(yè)氛圍相對較強(qiáng)，員工的服務(wù)意識很高，這都是我們應(yīng)該得以重視的地方

綜上所述：在淄博現(xiàn)有的商業(yè)環(huán)境下，新增商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)尋求突破商業(yè)市場特征總結(jié)小結(jié)與青島、濟(jì)南對比分析城市居民可支配收入（元）社會消費(fèi)品零售總額走勢（億元）淄博2008年的城市居民可支配收入是17629元，相當(dāng)于青島、濟(jì)南2007年的水平；另外淄博當(dāng)年的消費(fèi)性支出是11447元，相當(dāng)于青島2006年的水平，濟(jì)南2006-2007年之間的水平在社會消費(fèi)品零售總額方面，2006-2008年近三年期間與青島、濟(jì)南相比差距巨大，這說明淄博的消費(fèi)品方面還有一定的上升空間城市居民消費(fèi)性支出（元）與青島、濟(jì)南對比分析青島商業(yè)歷程傳統(tǒng)商業(yè)期現(xiàn)代商業(yè)起步期現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展期現(xiàn)代商業(yè)成熟期1949~19951996~20012002~20082009年至今本地國營商業(yè)；以百貨為主；商業(yè)規(guī)?？傮w較小，檔次較低；消費(fèi)力的提升促進(jìn)少數(shù)高檔百貨出現(xiàn)；消費(fèi)觀念的改變促使專業(yè)商場、專賣店及超市大量出現(xiàn)大型超市、專業(yè)店進(jìn)一步拓展市場；大型商業(yè)由傳統(tǒng)百貨向綜合型商業(yè)過渡；外資商業(yè)逐漸突破壁壘進(jìn)入青島商業(yè)市場消費(fèi)類商業(yè)大量出現(xiàn)外資連鎖商業(yè)/外阜商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)大舉進(jìn)入綜合型購物中心開始出現(xiàn)商業(yè)壁壘逐步減弱，商業(yè)發(fā)展更加透明、有序青島國貨華聯(lián)商廈東方貿(mào)易大廈發(fā)達(dá)商廈家樂福、沃爾瑪利群購物中心麗達(dá)購物中心萬達(dá)廣場百麗廣場海信廣場青島商圈分布如下：中山路商圈臺東商圈香港路商圈李村商圈嶗山商圈CBD商圈與青島、濟(jì)南對比分析青島商圈分析CBD商圈臺東商圈中山路商圈李村商圈嶗山商圈香港路商圈中山路商圈臺東商圈李村商圈香港路商圈嶗山商圈CBD商圈主要項(xiàng)目百盛、青島國貨、東方貿(mào)易大廈利群商廈、當(dāng)代商城、沃爾瑪、國美電器維客、北方國貿(mào)、利客來商廈百麗廣場、海信廣場、巴黎春天陽光百貨利群嶗山購物廣場、麗達(dá)購物中心萬達(dá)廣場主要特征中山路是青島市繁華的發(fā)源地，作為市級商業(yè)中心已有百年的歷史，是青島市一張珍貴的名片；以大型百貨商場為龍頭，以服裝類為市場主要經(jīng)營形態(tài)該商業(yè)圈目前匯集了青島幾乎所有的主要商場，是青島市最繁華的商業(yè)圈區(qū)域內(nèi)大量的、密集的居住區(qū)為商業(yè)市場的發(fā)展提供了有利的市場支撐以李村為主，東部、滄口商圈兩翼齊飛，帶動整個(gè)李滄商業(yè)繁榮的盛大局面崛起的高檔商群代表；中高檔商業(yè)設(shè)施較多地理位置、硬件設(shè)施優(yōu)越，日益發(fā)展成高檔消費(fèi)及住宅區(qū)萬達(dá)廣場廣場由購物中心、超五星酒店、高檔寫字樓、公寓及住宅等組成，集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨(dú)立的大型商圈檔次中高檔中低檔中低檔高檔高檔中高檔客戶特征青島市區(qū)及周邊居民以及旅游消費(fèi)者主要為中等收入的本市人口周邊居民為主高收入人群的消費(fèi)區(qū)高收入人群的消費(fèi)區(qū)周邊居民及年青時(shí)尚群體與青島、濟(jì)南對比分析青島商圈分析與青島、濟(jì)南對比分析濟(jì)南商業(yè)歷程傳統(tǒng)商業(yè)期現(xiàn)代商業(yè)起步期現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展期現(xiàn)代商業(yè)成熟期1949~19951996~20022003~20092010年至今本地國營商業(yè)；以百貨為主；商業(yè)規(guī)模總體較小，檔次較低消費(fèi)力的提升促進(jìn)少數(shù)高檔百貨出現(xiàn)；消費(fèi)觀念的改變促使專業(yè)商場、專賣店及超市大量出現(xiàn)大型超市、專業(yè)店進(jìn)一步拓展市場；大型商業(yè)由傳統(tǒng)百貨向綜合型商業(yè)過渡；外資商業(yè)逐漸突破壁壘進(jìn)入濟(jì)南商業(yè)市場消費(fèi)類商業(yè)大量出現(xiàn)外資連鎖商業(yè)/外阜商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)大舉進(jìn)入綜合型購物中心開始出現(xiàn)商業(yè)壁壘逐步減弱，商業(yè)發(fā)展更加透明、有序濟(jì)南百貨、大觀園、人民商場、濟(jì)南華聯(lián)、濟(jì)南第一百貨貴和購物中心、銀座商城三聯(lián)家電、萬家隆、大潤發(fā)等泉城路萬達(dá)家樂福、沃爾瑪?shù)葒离娖?、蘇寧電器、伊勢丹等恒隆廣場萬達(dá)廣場佳世客濟(jì)南商圈分布如下：泉城路商圈經(jīng)四路商圈英雄山路商圈洪樓商圈北園大街商圈（家居建材市場）與青島、濟(jì)南對比分析濟(jì)南商圈分析泉城路商圈經(jīng)四路商圈洪山樓商圈英雄山路商圈北園大街商圈主要項(xiàng)目貴和購物中心、銀座商城、三聯(lián)家電華聯(lián)商廈、嘉華商城人民商場、大觀園商場貴和花園路店、銀座華信店、大潤發(fā)花園路店銀座八一店、易初蓮花貴和體育中心店、山水大潤發(fā)銀座購物北園店、大潤發(fā)天橋店、美凱龍主要特征泉城路是濟(jì)南最繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，有十字金街之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街經(jīng)四路商圈是濟(jì)南最傳統(tǒng)的商圈，在泉城路商圈興起之前是濟(jì)南第一大商圈歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時(shí)尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的文化休閑特色；經(jīng)一路延長線道路改造工程的實(shí)施，將聯(lián)動該區(qū)域與泉城路商圈該商圈是伴隨著山東省體育中心的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的新興商業(yè)區(qū)；整體供應(yīng)較小，以百貨和超市為主，并有數(shù)量眾多的中式餐飲北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，其中檔次較高的有銀座家居、美凱龍等；該商圈特征過于單一，對于其他類型業(yè)態(tài)的進(jìn)入將形成阻礙效應(yīng)檔次中高檔中檔及中低檔中高檔以中檔為主，并有少量以體育休閑為主題的中高檔商業(yè)中低檔客戶特征主要以高端消費(fèi)人群為主市權(quán)貴階層購物的主要場所以及旅游消費(fèi)者主要為中等收入的本市人口；消費(fèi)者年齡18-50歲，主力消費(fèi)者30歲左右以中高端消費(fèi)人群為主，是高收入、高學(xué)歷的新興中高收入階層購物的主要場所以濟(jì)南南部的中高收入居民及時(shí)尚青年為主要服務(wù)對象建材家居專業(yè)市場具有全市級輻射力，甚至能輻射周邊城市；服裝批發(fā)市場以中低檔消費(fèi)為主；百貨及超市時(shí)周邊區(qū)域居民購物的主要場所與青島、濟(jì)南對比分析濟(jì)南商圈分析青島濟(jì)南淄博城市說明山東經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市山東經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的二線城市山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的三線城市大型綜合型商業(yè)面積（百貨/購物中心等）（萬平米）70.468.532.7主要連鎖商業(yè)利群百貨（3家）（本地商業(yè)集團(tuán)）巴黎春天（1家）大商麥凱樂（1家）百盛百貨（1家）銀座百貨（3家）（本地商業(yè)集團(tuán)）貴和百貨（4家）（本地商業(yè)集團(tuán)）伊勢丹（1家）（07年閉館，擬待恒隆廣場落成后遷入）銀座百貨（2家）（本地商業(yè)集團(tuán)）利群百貨（2家）（本地商業(yè)集團(tuán)）大商新瑪特（1家）市區(qū)人口數(shù)（萬）276384278人均綜合商業(yè)面積0.260.180.12與青島、濟(jì)南對比分析人均綜合商業(yè)面積：淄博落后于省內(nèi)的青島、濟(jì)南，大型綜合商業(yè)還有一定的上升空間連鎖商業(yè)品牌：青島的本地商業(yè)集團(tuán)與外資連鎖品牌并存，濟(jì)南與淄博目前的大型綜合商業(yè)仍以本地商業(yè)集團(tuán)為主導(dǎo)，市場不開放，消費(fèi)者缺少對外資連鎖品牌的了解，消費(fèi)習(xí)慣偏保守對比青島、濟(jì)南城市的發(fā)展歷程看，包含多種業(yè)態(tài)，集購物、休閑娛樂、餐飲于一體、擁有舒適的消費(fèi)環(huán)境、符合當(dāng)代人購物特點(diǎn)的大型綜合性商業(yè)已成為商業(yè)發(fā)展的重要趨勢淄博消費(fèi)市場的潛力不容忽視，一些知名零售商品牌正在選址建設(shè)中，實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富商家的進(jìn)入，將為市場帶來新的商業(yè)理念和成熟的經(jīng)營方式商鋪的統(tǒng)一專業(yè)化經(jīng)營管理的重要性日益凸顯，目前的商業(yè)項(xiàng)目特別是商業(yè)街及銷售型底商，大多缺乏統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商管理，導(dǎo)致經(jīng)營混亂、業(yè)態(tài)同質(zhì)化程度高等弊病，引入專業(yè)化的商業(yè)經(jīng)營管理成為改變現(xiàn)狀的最有效方法特色化經(jīng)營成為趨勢，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的需求檔次提升，以及市場競爭的加劇，特色化商業(yè)項(xiàng)目越來越受到追捧與青島、濟(jì)南對比分析發(fā)展前景佳世客淄博購物中心潛在競爭名尚·城市廣場四競爭項(xiàng)目距本項(xiàng)目直線距離名尚·城市廣場：距本項(xiàng)目2公里左右佳世客：距本項(xiàng)目1.5公里左右本項(xiàng)目地理位置名尚城市廣場佳世客名尚·城市廣場地理位置：位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)魯泰大道與西五路、西六路、蘭雁大道圍合地片開發(fā)商：北京昂展集團(tuán)占地面積：約23萬平米建筑面積：約60萬平米（其中商業(yè)約30萬平米）項(xiàng)目定位：集住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等為一體的城市綜合體開工時(shí)間：2009年8月8日總投資：約18億元其中商業(yè)部分：商業(yè)定位：主題式超大型一站式綜合購物中心建筑風(fēng)格：迪斯尼建筑風(fēng)格業(yè)態(tài)組合：超市、百貨、五星級影城、書城、室內(nèi)游樂城、電玩城、真冰溜冰場、大型連鎖KTV、美食廣場、數(shù)碼電器城、酒吧、珠寶城、戶外運(yùn)動主力店、健身中心、大型餐飲及名品商業(yè)街2009年8月8日開工概況名尚·城