【S市某區(qū)土地價格探析與預測實證探析12000字（論文）】

--PAGEi-S市某區(qū)土地價格分析與預測實證分析摘要：土地本來是無價的，但是人們在使用土地的時候，會給承租方支付一定的租金。這也使得土地有了一定的價格，影響土地價格有非常多的原因，譬如時間，土地所處的位置以及它所帶來的收益等等。如果想要規(guī)范土地市場經(jīng)營環(huán)境，維護整個土地市場的秩序，就必須要理清楚影響土地價格的相關原因，并結(jié)合專業(yè)的知識對土地價格進行嚴格的把控。本文主要的研究對象是S中山區(qū)的土地價格，主要會分為四大部分來對該地區(qū)的土地價格進行分析和研究，詳細的內(nèi)容如下：一，結(jié)合實際，分析中山區(qū)土地價格現(xiàn)階段的發(fā)展情況；二，以目前的土地現(xiàn)狀作為參考，分析土地價格受到影響的原因，主要從土地交易制度，人口因素等多方面入手，預測土地對未來的房地產(chǎn)等行業(yè)所存在的影響；三，建立預測模型，預測S市三年內(nèi)的土地價格趨勢；四，根據(jù)所預測的結(jié)果，針對調(diào)控政策，規(guī)劃等方面為我國土地市場的經(jīng)濟發(fā)展提出建設性意見。關鍵詞：土地價格；預測分析；影響因素目錄11564中文摘要 i29052英文摘要 ii21053前言 116241S市中山區(qū)土地與土地價格現(xiàn)狀 222101.1S市中山區(qū)概況 22291.1.1行政區(qū)劃 2189181.1.2土地資源特征 230611.2S市中山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展總體概況 259551.2.1經(jīng)濟總量概況 2181421.2.2投資概況 3127151.2.3居民人均可支配收入情況 3311921.32021年S市中山區(qū)土地交易市場情況分析 3264352S市中山區(qū)土地價格影響因素分析 6281842.1土地交易制度 6188242.2城市規(guī)劃 640582.3土地調(diào)控政策 7311512.4社會因素 7291223S市中山區(qū)土地價格預測 8258613.1預測模型 8174643.2實例分析 8228753.2.1數(shù)據(jù)來源 8104103.2.2住宅用地價格分析預測 9229793.2.3商業(yè)用地價格分析預測 13183953.3預測結(jié)果分析 1477094S市中山區(qū)土地價格影響因素的政策建議 1529824.1做好土地出讓制度改革 15154444.2實施區(qū)別化信貸政策 1581574.3進行財政稅制改革 16123444.4利用規(guī)劃引導方向 16151544.5堅持完善房地產(chǎn)政策調(diào)控措施 16243994.6關注商業(yè)地產(chǎn)資本炒作 17307925結(jié)語 1824603參考文獻 19前言在人們的生產(chǎn)生活中，土地資源起著非常重要的作用。它不僅提高了人們經(jīng)濟水平，也帶動了人類文明的發(fā)展，因此合理的使用土地資源，正確規(guī)范的使用土地，才可以保障社會的持續(xù)健康穩(wěn)定。為了能夠帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟和土地市場發(fā)展，90年代，我國針對于土地推出了一系列的改革政策，主要措施就是國有土地有償使用制度，而給土地制定價格就是此次制度中最具代表性的措施之一。隨著國有土地有償制度的推出，土地開始明碼標價，這也意味著，在土地市場會存在較大的利潤空間，不少的人開始蠢蠢欲動，對土地市場進行投資，投資的過程中也出現(xiàn)一系列投機行為，導致全國各地的土地價格呈上漲趨勢，以至于高房價和高地價的現(xiàn)象層出不窮。本文所研究的就是在這種環(huán)境下，土地價格的發(fā)展方向等各方面進行概述分析。本文主要的內(nèi)容就是對S市中山區(qū)的土地價格現(xiàn)狀進行分析。找到該地區(qū)土地價格受到影響的原因，再結(jié)合之前土地價格波動的數(shù)據(jù)，建立ARMA預測模型，以此來推測未來S中山區(qū)的土地價格走向，為政府部門制定相關的土地管理政策，保障土地市場穩(wěn)定經(jīng)濟環(huán)境，以及在房產(chǎn)開發(fā)等方面提供一些建設性的意見。-PAGE6-S市中山區(qū)土地價格分析與預測1S市中山區(qū)土地與土地價格現(xiàn)狀1.1S市中山區(qū)概況1.1.1行政區(qū)劃遼寧省S市中山區(qū)，是整個S市的貿(mào)易發(fā)展核心，地處在S市區(qū)的東部位置。2020年在對整個中山區(qū)域進行行政劃分的時候，具體數(shù)據(jù)表明中山區(qū)的結(jié)構非常獨特，包括的有陸地和海域兩大結(jié)構，總體面積更是達到了將近1500平方公里。根據(jù)氣候劃分，此地區(qū)屬于海洋性溫暖的季風氣候。在整個轄區(qū)內(nèi)，有六個街道，而S市的政府也在本區(qū)的青泥洼橋街道。根據(jù)第七次人普的調(diào)查數(shù)據(jù)，以2020年10月31日晚12點為截點，本區(qū)的常住人口超過了38萬人。1.1.2土地資源特征2020年S市土地資源管理局對整個S市的土地資源進行了詳細的統(tǒng)計，結(jié)果顯示，S市土地的總面積超過了1360平方公里，人均土地面積有2300平方米?，F(xiàn)在所利用的土地資源主要有兩個方面，一是林地使用，占總面積的34.5%；另一個是城鎮(zhèn)村及工礦用地，占總面積的65.5%。1.2S市中山區(qū)經(jīng)濟發(fā)展總體概況1.2.1經(jīng)濟總量概況2021年，對整個中山區(qū)進行了經(jīng)濟發(fā)展進行了全面的調(diào)研，主要分為以下幾個方面：一、一般公共預算和固定資產(chǎn)投資方面：這一年，本地區(qū)完成了全年的預算收入，超過了180000萬人民幣，其中固定資產(chǎn)更是超過了1480000萬人民幣，增長了10個百分點。二、生產(chǎn)總值方面：全年地區(qū)生產(chǎn)總值超過了800億人民幣，較之前下降了近3個百分點。其中，第二產(chǎn)業(yè)增加值超過了30億人民幣，上升了近1個百分點，對經(jīng)濟增長拉動0.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值超過了700億人民幣，下降了3個百分點，拉動經(jīng)濟增長為-2.9%，這兩個產(chǎn)業(yè)的結(jié)構比值為3.8：96.2。三、工業(yè)方面：全年地區(qū)內(nèi)的工業(yè)增加值約8.01億人民幣，降低了將近5個百分點。其中，處于規(guī)模以上的工業(yè)降低的百分點達到了32個；處于規(guī)模以上的工業(yè)增加值約8.03億人民幣，降低的百分點達到了33個；銷售產(chǎn)值約8.3億人民幣，同比下降33.10%；產(chǎn)品銷售率達到了百分之百，與去年相比降低了0.9%；主營業(yè)務收入約8.38億人民幣，降低的百分點超過了33個；利潤總額約3.6億人民幣，減少了近30%。四、建筑業(yè)方面：全年建筑業(yè)增加值約22億人民幣萬元，提高了近8個百分點。與具有建筑業(yè)資質(zhì)等級的承包企業(yè)共簽訂工程合同總金額超過了101億人民幣，提高了將近20個百分點。進行施工房屋建筑總面積超過了70萬平方米，提高了將近11個百分點。五、房地產(chǎn)開發(fā)方面：全年房地產(chǎn)開發(fā)進行施工的總面積約800億平方米，降低了0.3個百分點。其中，住宅施工約530億平方米，提高了1.3個百分點。商品房銷售總額近190億人民幣，提高了約53%，商品房銷售的總面積約92億平方米，提高了約58.0%。六、旅游業(yè)方面：全年旅游業(yè)總收入達到了910000萬元，降低了約63%；其中國內(nèi)旅游人數(shù)超過了596萬人次，降低了約61%；海外游客將近2萬人次，降低了近62個百分點；國內(nèi)旅游收入超過了90億元人民幣，降低了約63%；外匯收入超過了940萬美元，降低了約90%；游客總?cè)藬?shù)將近600萬人次，降低了約62%。1.2.2投資概況2011年元月和二月之間，S市放慢了基礎設施建設的腳步，降低了在國有方面如電力，水力等方面的投資力度，致使在這一時期固定資產(chǎn)的投資減少了1.2個百分點。到了3月，S市政府開始推出了101項重點建設項目和一系列的招商引資活動，使得固定資產(chǎn)的投資僅在一個月迅速增加，這一年內(nèi)，S市固定資產(chǎn)投資超過了3400億元人民幣，提高了近10個百分點；而在這些投資中，僅房地產(chǎn)開發(fā)投資就超過了1300億人民幣，提高了近33個百分點，全年房地產(chǎn)業(yè)增加值超過了860億人民幣，提高了5個百分點。1.2.3居民人均可支配收入情況在對全市居民人均收入支配情況進行研究時，相關數(shù)據(jù)表明：全年城市居民家庭人均可支配收入約3.4萬元，提高了近12個百分點，除去一些不可避免原因，實際提高了約6個百分點，而人均消費性支出約2.8萬元，提高了約13個百分點，除去不可避免的原因，實際提供了約7個百分點。而在這些支出中，服務性消費達到1.04萬元，提高了近14個百分點，占總支出約37%，恩格爾系數(shù)為34%。而農(nóng)村居民的收入水平提高了很多，全年農(nóng)村家庭人均收入達到了1.48萬元，提高了近17個百分點除去一些不可避免原因，實際提高了近11%，人均消費支出達到了1.01萬元，提高了約12個百分點，恩格爾系數(shù)為45%。1.32021年S市中山區(qū)土地交易市場情況分析根據(jù)全年S市中山區(qū)的土地建議情況分析數(shù)據(jù)來看，全年共成交14宗土地，用地面積將近62萬平方米，總金額約29億人民幣。因為工業(yè)用地大部分會用在廠房和倉庫等建設上，所以在土地出讓成交面積方面來看，工業(yè)用地的比值占有最大，超過了50%；而住宅用地和商業(yè)用地分別為32%和17%。雖然住宅用地和商業(yè)用地的今年的比值并不算太高，但是和前一年相比卻有所提升，而工業(yè)用地較前一年相比面積甚至下降了約54%。圖1-1關于2020-2021年土地出讓成交的面積情況詳細對比表（單位：萬平方米）根據(jù)上圖可以看出，2021年土地出讓成交金額提高了將近22個百分點，這說明商業(yè)用地的地價格呈上漲趨勢，其原因是商業(yè)用地的可獲得的收益較高，所以在整個土地交易的重點也就在商業(yè)用地方面。圖1-2關于2020-2021年土地出讓成交的金額情況詳細對比表根據(jù)上面的對比表可以看出，和2020年相比，全年的土地市場交易呈平穩(wěn)的趨勢。主要原因是因為國家在2021年出臺了房地產(chǎn)相關的調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)商開始理性的對待投資，整個土地成交的市場大體都趨于穩(wěn)定的狀態(tài)，只有住宅和商業(yè)用地出現(xiàn)了一定幅度的增長。圖1-3關于S市中山區(qū)各種類型土地使用平均地價詳細圖2S市中山區(qū)土地價格影響因素分析2.1土地交易制度圖2-1關于S市中山區(qū)2011-2021年住宅的價格走勢詳細圖2014年3月，國家相關部門下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，明文規(guī)定了兩方面的內(nèi)容，即：一，一些經(jīng)營性用地必須通過招標拍賣掛牌方式來供應，譬如商業(yè)，娛樂等用于經(jīng)營的場地。二，除了經(jīng)營性產(chǎn)地需要招標供應外，當同一宗地出現(xiàn)兩個以上（含兩個）的意向用地者，也必須通過這種方式進行購買。所以根據(jù)上面的價格走勢詳細圖可以看出，2015年是個特殊的截點，從這年以后住宅用地的價格開始呈現(xiàn)上漲的趨勢。隨著政策的推行，土地取得的方式也變成了在招標時誰出的價錢高就可以獲得，這一做法也使得土地成本隨之增加。土地最后的成交價取決于政府和開發(fā)商兩者給出的最低底價，從某種意義上而言，雖然將出讓底價進行提升會影響到土地拍賣情況，但是，站在政府角度上，這種影響可謂是微乎其微，在現(xiàn)實中用地需求量的增加，也會帶動價格的上升，出現(xiàn)土地出讓價高于底價的情況。2.2城市規(guī)劃合理的開發(fā)利用土地是現(xiàn)階段城市規(guī)劃中非常重要的工作內(nèi)容，《S市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（2020-2025）》中對S市未來的整體發(fā)展做出了明確的規(guī)定，將優(yōu)化功能分區(qū)和提高產(chǎn)業(yè)布局作為規(guī)劃的首要任務，以此來建立綜合門戶城市，增加輻射帶動的能力，將S市打造成一個有著良好居住環(huán)境，生態(tài)自然和諧的城市，讓其能夠與國際化城市相媲美，與此同時，為了更好地管理土地資源，S市也從建設用地結(jié)構和動態(tài)調(diào)整兩方面著手建立了相關的管理制度，并嚴格執(zhí)行，對城鎮(zhèn)建設用地進行管控，制止土地資源浪費的現(xiàn)象，建立一個適合城市用地的合理機制。中山區(qū)未來的城市建設規(guī)劃的重點將會在放在舊城改造和建立核心功能區(qū)上，隨著這些政策的實施和落實，中山區(qū)的相關配套設施將會不斷的優(yōu)化提高，這也讓中山區(qū)成為宜居的區(qū)域，從而帶動此區(qū)域的住房需求量增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也會使得土地的價格跟著水漲船高。2.3土地調(diào)控政策土地利用可以由政治經(jīng)濟政策直接決定，所以國家出臺了相關的土體調(diào)控政策，人這一政策也直接影響著土地的利用和結(jié)構變化，當我國在制定土地調(diào)控相關政策時，全面的考慮的多方因素，主要有三方面的內(nèi)容：一是地權制度，二是經(jīng)營機制，三是價格制度等。雖然經(jīng)濟社會的長期演變才使得土地利用的結(jié)構發(fā)生其改變，相對來說，政策也起到了相關的作用，它對土地的相關調(diào)控也從一定程度上影響了其發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）不同時期出臺土地管控政策對土地利用產(chǎn)生了的影響不同，主要表現(xiàn)在兩個方面：一，在資本主義時期，那時主要是土地私有制，土地利用會受到來自價值規(guī)律帶來的影響，且政府制定的相關政策會對土地市場起到一定的助推效果；二，社會主義時期，主要實行土地公有制，由國家對土地市場進行監(jiān)管并占據(jù)主導地位，以此保證政策執(zhí)行時力度。（2）不同階段的土地利用政策對土地的影響也不同，主要可以從兩個時期看出來，分別是：第一個時期是新中國成立以后，在當時百廢待興，農(nóng)民的種地熱情并不是很高，也使得大批的耕地并沒有被有效地利用，隨著農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的落實，農(nóng)民的生產(chǎn)積極性開始大幅度的提高，耕地的利用率也隨之增加，特別是千禧年以后，國家為了扶持農(nóng)業(yè)，免除了一些相關的農(nóng)業(yè)稅收，也使得農(nóng)民生產(chǎn)種植的熱情高漲，大規(guī)模的開發(fā)用地，耕地的面積逐年擴大。（3）當在資源配置中，市場起著決定性作用的觀點被提出后，國家也將土地使用制度進行優(yōu)化升級，對城鄉(xiāng)土地市場進行科學規(guī)劃，提高土地利用效率，合理配置土地資源，減少土地資源浪費，增加土地利用收益。2.4社會因素土地利用變化的主要原因就是人類的活動。人們主要是受到生活和政治等諸多因素影響后才產(chǎn)生的一種有效社會驅(qū)動力，而這種驅(qū)動力恰巧能夠?qū)ν恋乩贸尸F(xiàn)出的變化帶來影響。社會驅(qū)動力的主要內(nèi)容有經(jīng)濟的增長、人口的變化以及人們的價值觀等等。而人口因素卻是最能直接影響土地的利用，主要可以從以下三方面看出來：隨著人們生活水平的不斷提高，經(jīng)濟的快速發(fā)展也使得大量的人口開始向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。而這些人口的流動，也使得土地的的利用情況正在悄然的發(fā)生著改變，當大批的人口開始涌向城市時，城市的住房要求增加，人口密集處的建筑用地也相應的增加，農(nóng)業(yè)用地的面積就開始減少；相對來說，人員的流失使農(nóng)村等地的建筑用地減少，加上現(xiàn)在退耕還林等一系列措施的實行，更使得現(xiàn)階段土地利用的情況出現(xiàn)了變化，也從一定程度上改變了這些地區(qū)的自然環(huán)境。--PAGE13-3S市中山區(qū)土地價格預測3.1預測模型本文通過建立ARMA模型來測試S市中山區(qū)精準的土地價格數(shù)值。運用ARMA時間序列分析法可以處理參數(shù)模型在有序隨機振動中發(fā)出響應的數(shù)值，進一步為識別模態(tài)參數(shù)做準備。其中的參數(shù)模型有自回歸模型、移動平均模型以及自回歸移動平均模型。隨著ARMA時間序列分析法在各類型時間序列數(shù)據(jù)的研究分析中被普遍運用，使這種方法在統(tǒng)計學上更加完善，在奠定其堅實理論基礎的同時形成了自身程序化建模方法。為了進行時間序列的分析研究，要把ARMA模型和歷史數(shù)據(jù)的變化規(guī)律結(jié)合起來，通過找出相關數(shù)據(jù)的移動平均數(shù)和周期成分，對未來進行預測。以下是模型介紹：假設εt是現(xiàn)在干擾值，εt?i是過去干擾值，xt?i是過去序列值，時間序列數(shù)值xx也可以表示為ARMA（p，q）模型，p代表自回歸部分數(shù)值，q代表移動平均部分數(shù)值，參數(shù)δi（i=1，2，…，p）代表自回歸系數(shù)，參數(shù)θi（i=1，2，…，q）代表移動平均系數(shù)，εt通常要建立一個完整的ARMA預測模型，主要有以下幾步：第一步是先要檢測隨機序列的平穩(wěn)性和隨機性，再對照檢測結(jié)果劃分出序列類型，用不同的分析方法對相應序列進行分析。建立ARMA模型必須在其平穩(wěn)序列的基礎上進行，一旦發(fā)現(xiàn)觀察值序列不平穩(wěn)，就要對其序列進行差分。第二步是對觀察值序列中的樣本自相關系數(shù)和樣本偏自相關系數(shù)進行計算并求出結(jié)果。第三步是對模型進行識別。利用第二步計算的數(shù)據(jù)和合適的階數(shù)對ARMA（p，q）模型擬合。第四步是對模型進行估計。通過估計明確模型中各參數(shù)數(shù)值。第五步是對模型效果進行檢測。如果被檢驗模型屬于白噪聲序列，這個模型就是合格模型，可以進行下一步環(huán)節(jié)，反之，檢驗不通過就要重新選擇模型進行擬合。第六步是通過擬合后的模型對序列未來走勢進行預測，直至預測完成。3.2實例分析3.2.1數(shù)據(jù)來源根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)以及S市中山區(qū)國土資源和房屋管理局公布的相關數(shù)據(jù)，統(tǒng)計出表3-1的信息。表3-1S市中山區(qū)2014-2021年各類型用地地價表（單位：元/平方米）年份住宅用地商業(yè)用地工業(yè)用地20148112161202350201590311698026102016106611732028502017120781806030902018127921850033102019138321927034402020152762005036502021172012045037203.2.2住宅用地價格分析預測數(shù)據(jù)錄入本文通過計算機軟件Eviews6.0進行相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，把表3-1中住宅用地價格數(shù)據(jù)的序列命名為zhuzhai同時導入該軟件。繪制序列時序圖用鼠標雙擊序列

zhuzhai，點擊

view/Graphne，就可以制作出序列時序圖。圖3-1住宅用地序列時序圖進行平穩(wěn)性檢驗檢驗序列zhuzhai的平穩(wěn)性：圖3-2序列的平穩(wěn)性檢驗由圖3-2可以看出，序列P值接近1，可以判定序列zhuzhai極不穩(wěn)定，要對該序列進行差分。進行一階差分基于上述不穩(wěn)定情況，先對序列zhuzhai進行一階差分，得出如圖3-3所示的一階差分序列dzhuzhai。圖3-3dzhuzhai序列時序?qū)σ浑A差分序列進行ADF效驗圖3-4dzhuzhai序列ADF校驗結(jié)果由圖3-4可以看出知，一階差分序列dzhuzhai的Prob.值是0.0007，幾乎為0，表示該序列的平穩(wěn)性較好。繪制一階差分序列相關圖繪制對一階差分序列相關圖先用鼠標雙擊序列dzhuzhai，再點擊view/Correlogram，選擇“Correlogramof”對話框中“Level”選項，最后把滯后階數(shù)選擇成12。圖3-5一階差分序列dzhuzhai相關圖根據(jù)圖3-5的分析結(jié)果，可以判定序列dzhuzhai屬于一階自回歸過程，其階數(shù)p=1，q=1。對時間序列模型進行估計利用EViews軟件中EstimateEquation功能，可以得出如下圖3-6所示模型ARMA（1,1）的回歸結(jié)果。圖3-6模型ARMA（1,1）回歸結(jié)果根據(jù)上圖該模型的回歸結(jié)果可以知道，住宅用地的預測模型是：△zhuzhait=1.028△zhuzhait-1+εt+0.392εt-模型校驗對模型進行檢驗，先點擊View選擇ResidualsTests/Correlogram-Q-statistics功能，再把滯后期設為12，最后點擊確認，就能得到如圖3-7的檢驗結(jié)果，結(jié)果表示該模型的隨機誤差項屬于白噪聲序列。圖3-7白噪聲序列判斷檢驗模型預測通過擬合后的完整模型，預測出S市中山區(qū)2014年-2024年這十年內(nèi)住宅用地地價上升趨勢，再結(jié)合靜態(tài)預測法，預測出2022年-2024年的住宅用地價格。圖3-8S市中山區(qū)住宅用地土地價格預測走勢圖表3-2S市中山區(qū)住宅用地土地價格預測（單位：元/M2）年份價格預測202218332202318750202419250根據(jù)上表中的相關預測數(shù)據(jù)可以看出，未來三年S市中山區(qū)的住宅用地價格會持續(xù)上升，通過計算得出其每年的增長比例為2.28%。3.2.3商業(yè)用地價格分析預測數(shù)據(jù)錄入利用Eviews6.0軟件導入表3-1商業(yè)用地價格數(shù)據(jù)同時命名為序列shangye。模型估計通過住宅用地的數(shù)據(jù)處理方式得出商業(yè)用地的模型ARMA（3,3）并對該模型進行估計得出其回歸結(jié)果，從而得出商業(yè)用地的預測模型為：?預測模型通過住宅用地的預測方式得出商業(yè)用地預測結(jié)果如表3-3所示。表3-3S市中山區(qū)商業(yè)用地土地價格預測（單位：元/M2）年份價格預測202220820202321450202421790根據(jù)上表中的相關預測數(shù)據(jù)可以看出，未來三年S市中山區(qū)的商業(yè)用地價格會保持上升趨勢，其每年上升比例為1.8%.3.3對預測結(jié)果進行對比分析表3-42021年各類型用地地價預測值與實際值對比表住宅用地商業(yè)用地工業(yè)用地預測值實際值誤差比預測值實際值誤差比預測值實際值誤差比17166.4172020.3%20396.6204510.27%3678.537211.12%通過上表2021年各類型用地的分析數(shù)據(jù)可以知道，只要預測誤差比例小于5%，就表示模型的建立是正確的。表3-5S市中山區(qū)各類型土地價格預測表（單位：元/M2）年份住宅用地商業(yè)用地工業(yè)用地202218333208223761202318751214533852202419252217914091根據(jù)表3-5的相關數(shù)據(jù)表示，S市中山區(qū)的各類型土地價格在未來三年內(nèi)會持續(xù)上漲，且上漲幅度最大的是住宅用地，三年上漲比例約為11.9%；商業(yè)用地的三年上漲比例約為6.55%；工業(yè)用地的三年上漲比例約為9.9%。經(jīng)過以上三種類型土地價格的上漲對比情況，能夠了解到房地產(chǎn)開發(fā)商在未來土地開發(fā)中會加大對商業(yè)用地的投資，雖然商業(yè)用地的地價也在每年上升，但從預測結(jié)果分析它具有非常大的發(fā)展?jié)撃芎蜕虡I(yè)時機。就住宅用地來說，從預測結(jié)果不難看出，地價雖然每一個季度都有所增長，但是從全年的增長幅度去呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢，這些情況都表明了當前國家對于住宅用地的調(diào)控已經(jīng)起到了作用，其整體的增長幅度已經(jīng)逐漸平穩(wěn)。與商業(yè)用地以及住宅用地相對比，工業(yè)用地并沒有什么變化，這和工業(yè)用地自身的性質(zhì)有著很大的關系，再加上S市政府為了招商引資所施行的優(yōu)惠政策也影響了工業(yè)用地的價格，此處對于不對該情況進行詳細闡述。隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展以及人口數(shù)量的激增，人數(shù)和土地面積之間的比例逐年增加，社會發(fā)展對土地的需求也不斷提高，但是能夠用來開發(fā)的土地卻因為受到各方面的影響，每年能夠使用的數(shù)量卻是有限制的，這種供小于求的形勢，就導致了土地費用逐年攀升。4S市中山區(qū)土地價格影響因素的政策建議4.1做好土地出讓制度改革當今社會獲取土地的方式大多是“價高者得”，這種競爭的模式在某種程度上加劇了土地價格的增長。一般來說，購買的房屋價格都是包含土地使用費的，所以地價的變化也會帶來房價的變化，尤其是我國開始施行新的土地制度后，地價對房價的影響越發(fā)明顯了。各地頻繁的出現(xiàn)所謂的“地王”，讓國家意識到了現(xiàn)有的土地拍賣制度存在著諸多的弊端，并開始對該制度進行修改，逐漸將“價高者得”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢员Ｕ厦裆哪Ｊ?，國土部已?jīng)開始通過三種模式來對土地獲取方式進行改革，具體模式分別是，一是“限房價、競地價”、二是“雙向競價”、三是“綜合評標”。除此以外，政府還可以對“價高者得”這種方式進行修改，將權重評價法引用其中，使得這種競拍方式受到新因素的影響，不再讓價格成為唯一一個能夠?qū)ζ湓斐捎绊懙囊蛩亍?.2實施區(qū)別化信貸政策地產(chǎn)行業(yè)之所以能夠迅速發(fā)展壯大，得益于其背后的巨額資金援助，其主要資金來源一般有兩個方面，分別是銀行貸款以及房屋預售款。地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地的使用權利以后，需要大量的資金對土地進行開發(fā)；另外，居民當下的收入遠遠無法滿足其購買房產(chǎn)所需要的金額，大部分的家庭都無法全額支付房款，這些都需要得到銀行的融資。面對不同的需求方，銀行應該給予不同的政策應對。地價的增長可以為政府帶來不菲的政績，但我們也需要認識到其帶來的危害，隨著地價的增高房價已經(jīng)成為了大部分需求者的沉重負擔。購房困難已經(jīng)成為了一種社會現(xiàn)象，目前這種將所有對象都放在同一個層次來對待，就形成了一種錯誤的信息，致使市場在進行資源分配的時候走入誤區(qū)。政府應該實施一些低息以及減稅這樣傾向于中低收入人群的政策，而對于別墅以及非自住房等一些有投資傾向的項目應該予以政策上的區(qū)分。一般情況下，一個家庭購買一套住房是剛需，那么購買兩套以上的住房就有可能是進行投資。政府應該對此情況采用不同的政策予以區(qū)分。針對消費型的需求，可以考慮給與其更低的利息以及適當?shù)难娱L還款期限等方式來給予幫助；對于投資型的需求，則應當適當?shù)奶岣哔J款利率以及貸款的條件等手段來抑制這種需求。譬如，本文之前提到過的《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》中，就曾經(jīng)明確提出了同一家庭在購買二套房產(chǎn)時，首付金額必須要達到房款總價的一半，而且貸款利率也要比基準利率的提高一倍以上，種種措施都在抑制居民的投資需求。信貸政策的審批工作應該更加嚴格?，F(xiàn)如今，有很多的開發(fā)商將樓房囤積在手中不拿出來出售，使得了居民沒有購房途徑，導致房價不斷增長；另外，一些個人投機者也依仗著自己的財力購買多處房產(chǎn)，利用房價漲幅來獲得差價。對于上述情況，房地產(chǎn)監(jiān)管部門需要對各種情況進行嚴格監(jiān)督，并使用一些強制性的處罰手段來遏制開發(fā)商惡意抬高房價的做法。至于個人投機者，則需要將其個人信息以及房產(chǎn)數(shù)量等登記入冊，并拒絕為這種人提供購房貸款。4.3進行財政稅制改革地方政府對于土地財政有著很強的依賴性，其主要原因是因為出售土地可以讓政府在最短的時間里獲得大量的資金來維系政府開支。收取房地產(chǎn)稅可以在一定程度上抑制房產(chǎn)市場中的投機情況。人們之所以會進行房產(chǎn)投資很大程度上因為交易價格比較低，炒房者即使不斷進行交易花費的費用遠遠低于其收益。而在投資者的持有階段就收取不菲的房產(chǎn)稅，不僅僅提高了投資者的成本，還降低了人們對于所能獲得利潤的期望。所以征收房產(chǎn)稅有利于穩(wěn)定市場，同時也增加了政府的收入。征收房屋閑置稅也是一種新的稅收概念。很多人都認為房產(chǎn)可以增值或者保值，與其將錢存在銀行還不如買房，這也讓很多人有了去投資房產(chǎn)的想法，一旦投機者大量的囤積房產(chǎn)，也會拉高市場價位，而這些人就可以在價格走高之后將手中積攢的房產(chǎn)出售，從而獲得更高的利潤。如果向這些閑置的房屋收取稅款，一方面使得投機者的投資成本再次增加，利潤空間也被再次降低；另一方面會讓投放到市場中的房屋數(shù)量有所增長，而且也會讓更多的房屋被使用，從而減少空置率，這些措施都能夠在一定程度上遏制房地產(chǎn)價格的增長速度太快的問題。4.4利用規(guī)劃引導方向在政府的帶領下，開展了居民住房的普查工作，通過具體的調(diào)查數(shù)據(jù)來了解閑置住房的數(shù)量，并以城市的發(fā)展速度和人口的變化作為參照物來確定所需要的商品房以及保障性住房的數(shù)量，初二制定出符合實際發(fā)展的方案。調(diào)控方案的制定是建立在反復考慮經(jīng)濟增速和居民收入變化的基礎上進行的，只有這樣才能使調(diào)控發(fā)揮其應有的效果，并在戰(zhàn)略規(guī)劃的引導下，避免建設過程中所出現(xiàn)的盲目和隨意性，另外政府還可以通過戰(zhàn)略規(guī)劃來引導土地等市場朝著政府規(guī)劃的方向去進行投資，進而使其為城市的布局調(diào)整以及人口分流等方面做出貢獻，還能有效地使收入低的家庭以及市場消費者清楚的認識到房地產(chǎn)的發(fā)展思路進而去理性的開發(fā)和消費，并從宏觀的角度來實現(xiàn)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場等的穩(wěn)定發(fā)展，其次結(jié)合土地交易市場的實際情況來推理未來可能出現(xiàn)的問題和矛盾，并在第一時間制定出相應的解決方案和政策對土地市場實行科學有效的管控，通過土地市場的需求，把問題扼殺在萌芽階段。4.5堅持完善房地產(chǎn)政策調(diào)控措施從土地的價格入手才能從根源上來解決房價高的問題，利用稅收和利率等政策手段來控制房產(chǎn)開發(fā)的熱潮，嚴格按照相關的規(guī)定進行監(jiān)督，避免在房地產(chǎn)中出現(xiàn)投機倒把的現(xiàn)象，進而促使房價的合理，根據(jù)上述對住宅的預測可以了解到，在未來的三年內(nèi)該用力的價格會呈現(xiàn)出單調(diào)遞增的態(tài)勢，但是其土地價格每年的漲幅要低于下降的幅度，從這一點就可以證實國家調(diào)控對住宅用地起到了實質(zhì)性的作用，因此需要我們繼續(xù)堅持實行現(xiàn)有的政策加強對地方政府的責任管制并強調(diào)政策的落地實施，房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其一方面關系者我國民眾的幸福安康和安居樂業(yè)，另一方面也對金融和建筑等多個領域的發(fā)展起到了很大的影響作用，所以需要對土地市場以及房地產(chǎn)市場進行長期的密切關注并根據(jù)實際的情況做出一定的政策調(diào)整預防出現(xiàn)緊急狀況，一方面要保證不能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的問題，使其穩(wěn)定的發(fā)展下去另一方面還要保護和維持金融以及其他領域的健康發(fā)展。另外由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，其余很多行業(yè)都有著密不可分的關系所以政府在對房地產(chǎn)進行調(diào)控的過程中主要是把經(jīng)濟作為主要的調(diào)控方式來進行，只有這樣才能讓市場根據(jù)自身的制度進行相應的調(diào)整。4.6關注商業(yè)地產(chǎn)資本炒作商業(yè)用地以及商業(yè)地產(chǎn)在出臺市場的政策調(diào)控的影響下，其價格開始飛速的上漲起來，這一點在人口密集的購物中心是可以得到證實的，按照商業(yè)用地未來三年的預測結(jié)果來看，其土地價格將會從現(xiàn)在的20450元每平米，上漲至21790元每平米，增長的幅度大約為6.55%，由此可以證實商業(yè)用地的投資將會成為開發(fā)商投資的新焦點，現(xiàn)階段對于住宅市場的調(diào)控不但沒有影響到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展反而為其創(chuàng)造了一個良好的發(fā)展空間，住房用地在調(diào)控的影響下出現(xiàn)了流標和流拍的現(xiàn)象，部分城市已經(jīng)將重心放在了商業(yè)用地上，在這里需要注意的是，商業(yè)用地的快速發(fā)展對于其周邊住宅房價的上漲有著重要的推動作用，同時商業(yè)地產(chǎn)如果一旦出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象其危害程度會遠遠超出住宅泡沫，由于泡沫而形成的爛尾樓，給銀行帶來的打擊也是致命的，截止目前由于沒有明確的政策來進行引導，導致了商業(yè)發(fā)展的前景并不明朗，同時也因為政策和制度的極度匱乏，導致各地區(qū)的商業(yè)規(guī)劃不具備科學性和前瞻性，因此想要解決這個問題，就必須由政府出臺相關的政策和規(guī)定來進行監(jiān)管和指導。歷史的經(jīng)驗和教訓必須得到我們的重視，日本在上世紀80年代所經(jīng)歷的地產(chǎn)泡沫歷歷在目，土地價格的非正常上漲主要有兩個重要特征，即一是集中在都市圈，二是工業(yè)用地價格的快速增漲，所以需要我們對住宅市場進行密切的關注防止開發(fā)商將投機資本轉(zhuǎn)入商業(yè)用地，另外土地相關的管理部門也應該完成好自身的監(jiān)管任務，用客觀的態(tài)度去預測商業(yè)地產(chǎn)在市場的容量，不僅要關注商業(yè)項目的閑置情況，還要嚴密監(jiān)控資本在離開住宅領域后的炒作性投資。與此同時城市相關的規(guī)劃部門要對城市進行科學合理的規(guī)劃在審批過程中一定要慎重，銀行的監(jiān)管部門要加強對抵押物品的調(diào)查工作，時刻對商業(yè)地產(chǎn)的風險保持一定的警剔。

5結(jié)語文章是以S中山區(qū)的土地價格為主要的研究對象，通過對其土地價格實際情況的具體分析，從交易制度和調(diào)控政策等多個方面，試圖找出影響其價格的原因，同時深入探討了土地價格對房地產(chǎn)等市場的相關影響，并利用ARMA模型對該區(qū)域未來三年的土地價格進行了相關預測，所得結(jié)果具體如下：預計在未來三年，不管是住宅用地還是商業(yè)和工業(yè)用地，都會出現(xiàn)價格單調(diào)遞增的現(xiàn)象。文章的研究對象中山區(qū)，其住宅、商業(yè)以及工業(yè)土地的價格增長幅度預計分別為11.9%、6.55%以及9.9%。（3）從價格漲幅的角度可以預測到，商業(yè)地產(chǎn)將會成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的投資焦點，從住宅的角度來觀察可以發(fā)現(xiàn)，去土地價格一直是處于上漲的態(tài)勢，但房價的漲幅確實在持續(xù)走低，從這一點就可以證實是國家的調(diào)控起到了作用，與價格貴的商業(yè)和住宅用地相比，工業(yè)用地的漲幅是最小的，這與其土地本身的性質(zhì)以及政府部門招商引資的優(yōu)惠政策是分不開的，文章在分析結(jié)果的基礎上，進一步的從調(diào)控政策和信貸發(fā)放等方面提出了有助于我國土地市場健康穩(wěn)定發(fā)展的相關意見和建議。本文的不足是在于土地價格的敏感特點，S市國土資源等相關部門對于數(shù)據(jù)的保密措施太嚴格，導致了無法收集到更過真實有效的數(shù)據(jù)來進行論文數(shù)據(jù)的填充，進而使預測結(jié)果缺乏一定的精準性。如果想要得到更精準的預測結(jié)果，就必須要有更加全面的數(shù)據(jù)提供支撐，從而是結(jié)果更具參考價值。參考文獻[1]席強敏,梅林.工業(yè)用地價格、選擇效應與工業(yè)效率[J].經(jīng)濟研究,2019,54(02):102-118.[2]曾國安,馬宇佳.土地價格對城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構升級的影響研究——基于全國105個地級及以上城市數(shù)據(jù)的實證分析[J].宏觀經(jīng)濟研究,2019(06):95-107.[3]閆