資產(chǎn)評估服務(wù)評估實(shí)施方案

第一節(jié)總體思路 1第二節(jié)拆遷評估工作流程 2一、前期準(zhǔn)備 3二、技術(shù)保證措施 13第三節(jié)作業(yè)時(shí)間 15第四節(jié)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目重點(diǎn)、難點(diǎn)分析 16一、測繪工作的重點(diǎn)分析及措施 16二、工作的難點(diǎn)分析及對策措施 18三、合理化建議 22第五節(jié)實(shí)施中的具體問題及難點(diǎn) 23一、與拆遷公司的配合 23二、與委托人的配合 23三、實(shí)施過程中的難點(diǎn) 24第一節(jié)總體思路我們將針對該項(xiàng)目的現(xiàn)狀和實(shí)際情況，統(tǒng)一入戶調(diào)查登記的標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一解釋的口徑，就估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)，把認(rèn)為因素對拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等理解不同而帶來的估價(jià)結(jié)果的差異控制在最小限度，有利整體項(xiàng)目的順利進(jìn)行。為了高效、高質(zhì)量的完成拆遷工作，建議貴單位在制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，對諸如被拆遷附屬物、裝修的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等各項(xiàng)指標(biāo)在不違反相關(guān)法規(guī)的情況下盡量取允許值的高限（該部分補(bǔ)償款在總補(bǔ)償款里占的比例極?。?，給被拆遷人一個(gè)較為寬松的拆遷補(bǔ)償政策環(huán)境，以保證拆遷工作的順利進(jìn)行。拆遷是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的工作，需要工作人員有豐富的專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，良好的溝通、協(xié)調(diào)能力。評估公司與拆遷公司之間高度的配合一致性是保證順利完成拆遷工作的重要前提。拆遷補(bǔ)償價(jià)格是整個(gè)拆遷工作的基礎(chǔ)，評估機(jī)構(gòu)發(fā)揮著重要的作用，既要保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，同時(shí)也要在合法的前提下，為拆遷人節(jié)約成本，同時(shí)拆遷補(bǔ)償方案的具體實(shí)施主要由拆遷公司完成，拆遷公司在整個(gè)拆遷過程中起著至關(guān)重要的作用。加強(qiáng)評估公司與拆遷公司的業(yè)務(wù)交流，及時(shí)溝通各自掌握的信息，會對本項(xiàng)目拆遷工作順利進(jìn)行起到積極推動(dòng)作用。第二節(jié)拆遷評估工作流程前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備外業(yè)內(nèi)業(yè)報(bào)告送達(dá)答疑編制報(bào)告一、前期準(zhǔn)備根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在拆遷公示張貼后的最初幾天內(nèi)被拆遷人反響最大。被拆遷人對于拆遷政策和拆遷評估技術(shù)路線極為關(guān)注。因此我們在項(xiàng)目指揮部（以委托方為主，評估和拆遷機(jī)構(gòu)派人參加）的統(tǒng)一安排下，抓住這一有利契機(jī)，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)人員對拆遷現(xiàn)場周邊環(huán)境詳細(xì)踏勘、搜集相關(guān)資料，同時(shí)對被拆遷人抽查訪問，傾聽意見，解釋政策法規(guī)及估價(jià)技術(shù)路線，并及時(shí)反饋信息作為確定評估原則、評估實(shí)施方案的基礎(chǔ)。前期準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容：1.了解項(xiàng)目具體情況了解項(xiàng)目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年代、權(quán)屬狀況，居住人員構(gòu)成、教育水平、年齡結(jié)構(gòu)、外來人口等。2.搜集相關(guān)文件資料項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地利用等相關(guān)批準(zhǔn)文件及批復(fù)材料，房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征、占地用地證明，居民戶口情況，其他相關(guān)材料（關(guān)于房地產(chǎn)的司法、訴訟等情況）。3.與相關(guān)部門前期配合與項(xiàng)目所在地基層政府組織聯(lián)系，告知其所在區(qū)域已列入拆遷范圍，提前作好準(zhǔn)備，以便拆遷過程中相互協(xié)調(diào)配合。4.組織人員學(xué)習(xí)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、房屋結(jié)構(gòu)形式復(fù)雜程度，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，安排項(xiàng)目工作參與人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，熟悉項(xiàng)目情況和適用法律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺度，掌握重點(diǎn)。5.安排工作計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、人員構(gòu)成情況編制工作計(jì)劃和進(jìn)度計(jì)劃。6.確定評估原則召開有關(guān)各方參與的協(xié)調(diào)會確定評估原則，如待拆遷區(qū)片的普通附屬物的確定原則和裝修部分的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等。只有確定了合理可行的評估原則，才可最大限度的保證現(xiàn)場拆遷工作的順利進(jìn)行。因此，應(yīng)把對拆遷工作的認(rèn)識統(tǒng)一到項(xiàng)目指揮部的立場上。評估技術(shù)規(guī)范、入戶調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應(yīng)在入戶前應(yīng)當(dāng)制定完成。7.制定技術(shù)方案在對該項(xiàng)目分析研究的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)路線與方法。統(tǒng)一估價(jià)人員的思路和現(xiàn)場勘察標(biāo)準(zhǔn)，盡量減少人為因素的影響，對相關(guān)技術(shù)參數(shù)的選擇上盡量的保持一致。制定出方案后，確定工作人員負(fù)責(zé)制，確保整個(gè)評估項(xiàng)目能按時(shí)、高質(zhì)量的運(yùn)轉(zhuǎn)。8.與拆遷公司配合前期工作中，評估公司與拆遷公司應(yīng)相互熟悉、分工合作、密切配合，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解釋口徑等方面保持一致，為后續(xù)入戶調(diào)查、動(dòng)遷等工作打下基礎(chǔ)。二、外業(yè)工作（入戶調(diào)查）外業(yè)工作的核心在于查清被拆遷房屋的狀況。為了做到標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，避免遺漏從而提高工作效率，我公司設(shè)計(jì)了專門的“房屋估價(jià)表”，包含三部分內(nèi)容，分別為“房屋及院落示意圖”、“房屋狀況表”和“設(shè)備及附屬物表”，并要求估價(jià)人員逐項(xiàng)填寫，現(xiàn)場簽字。在現(xiàn)場查勘過程中，入戶估價(jià)人員盡可能保證各種材料搜集完備，對特殊裝修狀況進(jìn)行現(xiàn)場拍照，并靈活運(yùn)用與拆遷相關(guān)的法規(guī)政策現(xiàn)場對被拆遷人進(jìn)行宣傳講解，為拆遷報(bào)告的撰寫提供最詳盡的資料及后續(xù)動(dòng)遷、解釋、答疑等工作打基礎(chǔ)。外業(yè)工作（入戶調(diào)查）的主要內(nèi)容：1.面積量測、示意圖繪制、附屬物登記（包含裝修及部分設(shè)備）；2.文字材料收集：房地產(chǎn)權(quán)屬證書、相關(guān)批件、法律文書、被拆遷人對房產(chǎn)處置聲明等；3.周邊情況調(diào)查記錄：四至、臨街狀況、道路狀況；4.被拆遷人情況：產(chǎn)權(quán)人姓名、年齡、常住人口、戶口在冊人數(shù)、家庭結(jié)構(gòu)、常住人口年齡結(jié)構(gòu)；5.房屋情況：結(jié)構(gòu)形式、建筑材料、建成年代、使用狀況、現(xiàn)狀用途、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；6.自行裝修裝飾部分：材料、質(zhì)地、成新、使用年限、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；7.設(shè)備：品牌、型號、使用狀況、維修保養(yǎng)情況、基他特殊情況；8.附屬物：數(shù)量、品種、成新、維修保養(yǎng)情況、其他特殊情況；根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，在入戶調(diào)查過程中，拆遷公司和評估公司一同進(jìn)行對拆遷工作非常有利，保證現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)的一致，宣傳口徑一致，政策解釋一致，基本能保證委托人、拆遷公司、評估公司所取得的第一手?jǐn)?shù)據(jù)的一致，對整個(gè)拆遷工作能達(dá)到事半功倍的效果。三、內(nèi)業(yè)測算各小組每日完成外業(yè)工作后，將在晚間對各組白天取得的被拆遷房屋的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、核對，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。在全部外業(yè)工作結(jié)束后，各小組對各自取得并經(jīng)過核對的數(shù)據(jù)，進(jìn)行輸機(jī)錄入并匯總計(jì)算。在此期間，視情況需要另外組成一個(gè)小組駐現(xiàn)場再次對漏戶、漏項(xiàng)等情況拾遺補(bǔ)漏，并及時(shí)反饋信息。在內(nèi)業(yè)測算過程中及時(shí)與委托人和拆遷公司溝通信息核實(shí)數(shù)據(jù)，保證測算的合理性和科學(xué)性。四、撰寫報(bào)告1.撰寫報(bào)告初稿：根據(jù)測算結(jié)果，撰寫初步評估報(bào)告。2.三級審核：逐級對初步評估報(bào)告進(jìn)行審核，同時(shí)對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行整體平衡調(diào)整。3.出具正式拆遷評估報(bào)告：在“三級審核”的基礎(chǔ)上針對不同被拆遷人出具正式的拆遷評估報(bào)告。五、報(bào)告送達(dá)1.公示初步結(jié)果報(bào)告2.提交分戶報(bào)告及整體估價(jià)報(bào)告六、答疑階段本階段主要與拆遷公司配合，在拆遷現(xiàn)場結(jié)合前期宣傳工作對被拆遷人提供咨詢服務(wù)，本公司初步計(jì)劃在出具報(bào)告后的七天內(nèi)，保證每一小組至少派一名業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的評估人員并由技術(shù)負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)組成答疑小組到拆遷現(xiàn)場耐心細(xì)致的向被拆遷人就拆遷評估法規(guī)、拆遷評估方法、估價(jià)報(bào)告結(jié)果等方面做好解釋、咨詢工作。本公司在征得委托人同意不影響工作的情況下將適時(shí)適當(dāng)?shù)膶θ藛T配備進(jìn)行調(diào)整。本公司將積極配合委托方和拆遷公司的工作，實(shí)施全過程跟蹤服務(wù)，直至拆遷工作全部結(jié)束，各方當(dāng)事人滿意為止。第三節(jié)技術(shù)方案一、評估技術(shù)方案針對此次項(xiàng)目的評估，我公司制定以下實(shí)施計(jì)劃，以保證評估過程順利進(jìn)行。（一）評估前期工作內(nèi)容1.明確評估目的所謂估價(jià)目的即委托方對估價(jià)結(jié)果的期望用途。估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。2.明確評估對象即房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值的具體地產(chǎn)。3.明確評估時(shí)點(diǎn)評估時(shí)點(diǎn)是評估結(jié)果對應(yīng)的日期，它是根據(jù)評估目的所確定的。房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過程都與評估時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。評估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，同時(shí)又具有很強(qiáng)的時(shí)效性。此外，評估對象在不同的評估時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價(jià)格。評估時(shí)點(diǎn)采用公歷表示，精確到日。（二）擬定評估作業(yè)方案1.確定評估技術(shù)路線房地產(chǎn)評估的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式。確定評估技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，以保證評估最接近實(shí)際。2.確定評估方法房地產(chǎn)評估技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的形成方式的認(rèn)識，而房地產(chǎn)評估方法本身反映了人們對土地價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識。同樣一個(gè)評估對象，采用不同的評估方法，就可能得出不同的評估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確定評估方法。評估人員應(yīng)正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法并在實(shí)際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對同一評估對象通常應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。3.明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來源渠道評估所需的資料包括：（1）對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；（2）對評估對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；（3）相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；（4）反映評估對象狀況的資料。作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，評估機(jī)構(gòu)與評估人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對于某一特定的評估對象應(yīng)在平時(shí)收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來源渠道。4.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)根據(jù)所需評估的對象情況，應(yīng)初步預(yù)計(jì)完成該項(xiàng)估價(jià)任務(wù)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，在保證評估按時(shí)、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費(fèi)最省的目標(biāo)。5.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對所承擔(dān)的房地產(chǎn)評估任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度，使工作有條不紊，做到使參與估價(jià)的人員胸中有數(shù)。（三）收集評估所需的資料在平時(shí)收集評估資料的基礎(chǔ)上，評估人員應(yīng)著重收集反映可能估價(jià)對象所在區(qū)域地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋、土地的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體評估對象相關(guān)的其他背景資料。（四）實(shí)地查勘評估對象評估人員必須到評估對象現(xiàn)場，親身感受評估對象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)評估對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)收集補(bǔ)充評估所需的其他資料，以及對評估對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。以上四個(gè)步驟，是接受評估委托后、開始評估之前應(yīng)做的工作。在這一階段，估價(jià)師要注意的是，盡可能不受當(dāng)事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不要閉門造車。（五）估價(jià)中的工作內(nèi)容完成了評估的各項(xiàng)準(zhǔn)備，就可以開展實(shí)際評估活動(dòng)，這一階段包括4個(gè)步驟，其工作內(nèi)容是：1.選定評估方法計(jì)算對于評估對象可選用合適的評估方法進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算的成敗，關(guān)鍵在于嚴(yán)謹(jǐn)，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯(cuò)。2.確定評估結(jié)果對不同評估方法計(jì)算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同評估方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：（1）評估過程是否有誤；（2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；（3）參數(shù)選擇是否合理；（4）評估項(xiàng)目是否遺漏或重復(fù)；（5）是否符合評估原則；（6）公式選用是否恰當(dāng)；（7）選用的評估方法是否適宜評估對象和評估目的。在確認(rèn)估算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果。在計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的評估結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在評估報(bào)告中明確闡述理由。3.撰寫評估報(bào)告撰寫評估報(bào)告的要求：（1）全面性：應(yīng)完整地反映評估所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。（2）公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響評估對象或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。（3）準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描寫其對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。（4）概括性：應(yīng)用簡潔的文字對所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。（六）將評估報(bào)告送達(dá)委托人評估機(jī)構(gòu)在完成了評估報(bào)告后要以最快的速度將報(bào)告送達(dá)給委托人避免因無謂的時(shí)間浪費(fèi)而影響項(xiàng)目進(jìn)度，損害當(dāng)事人利益。（七）評估的修訂歸檔工作在評估報(bào)告送達(dá)給當(dāng)事人后，評估活動(dòng)并未結(jié)束。當(dāng)事人有權(quán)提出異議，申請復(fù)議或重新鑒定。1.聽取反饋意見當(dāng)把評估報(bào)告送達(dá)給委托人后，作為評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)聽取當(dāng)事人的意見，以不斷地修正錯(cuò)誤，提高業(yè)務(wù)水平?？陬^反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原評估人員對此作出判斷。2.作出解釋或修訂意見對當(dāng)事人的異議，應(yīng)予重視，認(rèn)真對待每一位客戶的意見，本著有則改之，無則加勉的原則，及時(shí)作出決策。如當(dāng)事人出于誤解的，評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)作出口頭或書面的答復(fù)，以澄清是非，消除誤解。如評估報(bào)告確有不完善之處，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)作出書面的補(bǔ)充意見，使原評估報(bào)告更為完善、準(zhǔn)確。如評估報(bào)告確有錯(cuò)誤之處，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評估機(jī)構(gòu)的解釋、補(bǔ)充、修訂意見在書面作出時(shí)，是原評估報(bào)告的組成部分，且后來者優(yōu)于先者。二、技術(shù)保證措施評估服務(wù)工作實(shí)行三級督導(dǎo)制度。一級為部門經(jīng)理；二級為項(xiàng)目經(jīng)理；三級為技術(shù)負(fù)責(zé)人。各級督導(dǎo)人員應(yīng)對各層次的工作負(fù)有指導(dǎo)、監(jiān)督和復(fù)核的責(zé)任。評估師對其分管業(yè)務(wù)的整個(gè)內(nèi)部質(zhì)量控制制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控。（一）部門經(jīng)理在項(xiàng)目進(jìn)行期間應(yīng)履行以下監(jiān)督職責(zé)：1.監(jiān)督評估過程；2.了解重大問題并及時(shí)提出處理意見，如有必要，可適當(dāng)修改計(jì)劃；3.解決專業(yè)判斷分歧，必要時(shí)應(yīng)向適當(dāng)人員咨詢；4.對評估工作底稿進(jìn)行第三次復(fù)核。（二）項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目進(jìn)行期間應(yīng)履行以下職責(zé)：1.評估工作己按具體計(jì)劃的要求進(jìn)行；2.工作過程及其結(jié)果已適當(dāng)記錄；3.所有重大問題已適當(dāng)解決，或反映在評估結(jié)論中；4.預(yù)定的評估目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，形成的評估結(jié)論與評估結(jié)果一致；5.對評估工作底稿進(jìn)行第二次復(fù)核。（三）技術(shù)負(fù)責(zé)人在項(xiàng)目進(jìn)行期間應(yīng)履行以下職責(zé)1.對評估工作技術(shù)問題進(jìn)行指導(dǎo)與審核；2.項(xiàng)目技術(shù)問題登記備案；3.所有重大技術(shù)問題已適當(dāng)解決；4.對評估工作底稿進(jìn)行第一次復(fù)核。對評估工作底稿的復(fù)核采用三級復(fù)核制度。在出具報(bào)告前，公司需要委派未直接參與評估的人員進(jìn)行最終的復(fù)核。各級復(fù)核均需做出必要的復(fù)核記錄，書面表示復(fù)核意見，并注明復(fù)核時(shí)間、復(fù)核人姓名。凡未執(zhí)行復(fù)核程序的評估報(bào)告一律不得簽發(fā)。XXX房地產(chǎn)土地評估有限公司承諾在與貴單位合作的評估工作中認(rèn)真履行以下內(nèi)容：我公司會遵守相關(guān)法律、法規(guī)和土地評估準(zhǔn)則的規(guī)定，在評估過程中堅(jiān)持公正、公平、科學(xué)的估價(jià)原則，依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)評估規(guī)范》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)，在業(yè)務(wù)承接、現(xiàn)場勘察、估價(jià)技術(shù)路線的確定以及估價(jià)報(bào)告的審核、出具、存檔、評估費(fèi)用結(jié)算等環(huán)節(jié)均嚴(yán)格遵守國家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)和政策，嚴(yán)格恪守謹(jǐn)慎、獨(dú)立、客觀、公正原則。承諾所出具的評估報(bào)告中評估目的、評估對象、評估假設(shè)、價(jià)值類型和評估方法之間存在合理的邏輯關(guān)系；支持評估價(jià)值的資料和數(shù)據(jù)的真實(shí)、完整、合理性。承諾不出具含有虛假、不實(shí)、有偏見或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評估報(bào)告；承諾不出具高估或虛估抵押物價(jià)值的評估報(bào)告，積極答復(fù)貴單位提出的相關(guān)業(yè)務(wù)咨詢。三、根據(jù)工作方案，確定組織方案經(jīng)過以總經(jīng)理為組長由資深拆遷評估經(jīng)驗(yàn)的人員組成的技術(shù)小組對該項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行的實(shí)地踏勘，結(jié)合多年從事拆遷項(xiàng)目評估的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，組織參與過類似項(xiàng)目的專業(yè)人員對本項(xiàng)目的情況進(jìn)行了詳細(xì)分析，制定了具體拆遷評估實(shí)施方案，根據(jù)該方案的工作流程，建立起以4個(gè)技術(shù)小組為基礎(chǔ)、以技術(shù)審核部提供技術(shù)支持、現(xiàn)場負(fù)責(zé)人現(xiàn)場指揮、項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人總體調(diào)度的組織結(jié)構(gòu)體系，確保整個(gè)評估項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備、入戶調(diào)查、內(nèi)業(yè)測算、出具評估報(bào)告、三級審核、現(xiàn)場咨詢答疑、結(jié)案等各項(xiàng)工作能按時(shí)、按要求、高質(zhì)高效的完成。第三節(jié)作業(yè)時(shí)間根據(jù)委托方提供的資料本次共涉及xx戶，其中xx戶的權(quán)屬為公有，xx戶為私有；結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)，三調(diào)、測繪、評估測算、出具報(bào)告合計(jì)需要約180天。第四節(jié)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目重點(diǎn)、難點(diǎn)分析一、測繪工作的重點(diǎn)分析及措施（一）本項(xiàng)目工作的重點(diǎn)：1.全面做好宣傳、動(dòng)員、培訓(xùn)工作。2.認(rèn)真收集權(quán)屬信息、房產(chǎn)信息、土地合同等資料，扎實(shí)推進(jìn)摸底調(diào)查階段工作。3.逐一對每個(gè)每土地權(quán)屬方，房產(chǎn)所有方做全面的入戶調(diào)查，確保地塊、房產(chǎn)相關(guān)信息準(zhǔn)確無誤。4.逐一對每塊地進(jìn)行權(quán)屬核查，確保地塊的權(quán)屬界線準(zhǔn)確無誤。5.把好審核公示關(guān)，確保相關(guān)數(shù)據(jù)及信息的準(zhǔn)確性，避免后期工作返工。6.嚴(yán)格選擇并使用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)軟件，并按軟件要求進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫。7.按規(guī)范及檔案管理部門要求進(jìn)行資料歸檔。8.根據(jù)項(xiàng)目所處位置，進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研工作。9.項(xiàng)目實(shí)施前，及時(shí)和項(xiàng)目建設(shè)方做好技術(shù)、方案溝通，編寫切實(shí)可行的實(shí)施方案。10.根據(jù)工程規(guī)模、工期，配置足夠的人員及設(shè)備。11.組建行之有效的項(xiàng)目管理部。（二）針對工作重點(diǎn)采取的措施：1.建立具有較強(qiáng)執(zhí)行能力的項(xiàng)目部本測繪項(xiàng)目工作量大、技術(shù)要求高、工作協(xié)調(diào)難度大，所涉及的問題比較廣泛，必須要建立一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較強(qiáng)執(zhí)行能力的項(xiàng)目部來承擔(dān)此項(xiàng)工作。我公司根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，特組建“XXXX測繪項(xiàng)目項(xiàng)目部”，派遣技術(shù)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，具有較強(qiáng)執(zhí)行能力的專業(yè)人員投入項(xiàng)目部中，依托我公司強(qiáng)大的綜合實(shí)力，確保項(xiàng)目按期、順利、圓滿完成。2.制定科學(xué)合理的作業(yè)流程制定科學(xué)合理的作業(yè)流程和技術(shù)方法以及質(zhì)量控制手段是保證本項(xiàng)目順利實(shí)施的基本條件。中標(biāo)后，我公司將根據(jù)我公司實(shí)施該項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定確實(shí)可行的作業(yè)流程，在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的領(lǐng)導(dǎo)下，依靠各級政府工作人員，有序?qū)嵤?.投入先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備及足夠的人員，以保障項(xiàng)目的順利開展。4.加強(qiáng)組織管理、確保服務(wù)質(zhì)量（三）針對工作質(zhì)量采取的措施：按照我公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量方針，我公司承擔(dān)本項(xiàng)目的服務(wù)承諾是以先進(jìn)適用的技術(shù)、及時(shí)周到的服務(wù)態(tài)度為用戶提供質(zhì)量優(yōu)良可靠的產(chǎn)品和服務(wù)，獲得用戶的滿意及信任。工作中，我公司將采取以下措施確保服務(wù)質(zhì)量：1.我公司的實(shí)施方案必須獲得甲方的批準(zhǔn)后方可實(shí)施。2.我公司嚴(yán)格按照我公司的管理體系文件要求對技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度和安全環(huán)保進(jìn)行控制，每一項(xiàng)產(chǎn)品均應(yīng)達(dá)到優(yōu)良級別。3.我公司的作業(yè)人員均需接受過程中的技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度和安全環(huán)保教育培訓(xùn)。項(xiàng)目部接受我公司的監(jiān)督檢查。4.我公司將建立與甲方的溝通渠道，定期或按要求向甲方匯報(bào)工作進(jìn)度，接受甲方的意見或建議。5.按照“三級檢查、二級驗(yàn)收”制度，做好項(xiàng)目的檢查及驗(yàn)收工作。6.為甲方提供后續(xù)的技術(shù)咨詢及服務(wù)。二、工作的難點(diǎn)分析及對策措施（一）工序流程長，數(shù)據(jù)信息量大，確保每個(gè)環(huán)節(jié)處理的信息準(zhǔn)確可靠是難點(diǎn)XXXX測繪項(xiàng)目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及獲采集的數(shù)據(jù)量巨大且信息相互關(guān)聯(lián)，數(shù)據(jù)管理難度相對較大，必須保證每道工序的之間的無差錯(cuò)的鏈接才能順利完成發(fā)證工作。對策措施：1.每個(gè)崗位、每個(gè)工種的作業(yè)人員必須是有技術(shù)、有經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)；2.質(zhì)量檢查貫穿在整個(gè)過程中，每個(gè)環(huán)節(jié)的產(chǎn)品必須經(jīng)過自檢和互檢才能提給下一個(gè)環(huán)節(jié)使用。（二）項(xiàng)目涉及的面積大，工作內(nèi)容多，時(shí)間緊，確保按時(shí)完成的難度較大對策措施：1.能否按時(shí)收集相關(guān)資料是影響工期的最重要的因素之一，必須爭取在雨季來臨之前完成。為此，我公司將及時(shí)和有關(guān)部門對接收集相關(guān)資料，能夠確保完成；2.能否順利完成入戶調(diào)查是影響工期的最重要的因素之一，由于大部分棚區(qū)改造區(qū)域內(nèi)人員外出打工及工作時(shí)間因素，家中無人或留守老人的情況較多，將影響入戶調(diào)查的質(zhì)量和工期。為此，我公司在項(xiàng)目開始前即要求測繪相關(guān)人員配合街道辦管理人員及時(shí)聯(lián)系在外務(wù)工人員，發(fā)放宣傳單，使在外務(wù)工人員理解本項(xiàng)目的流程及要求，及早準(zhǔn)備；3.能否收集較完善的基礎(chǔ)資料是影響質(zhì)量和工期的最重要的因素之一，。為此，我公司將在中標(biāo)后詳細(xì)列出需要收集的資料清單，在發(fā)包人的協(xié)助下進(jìn)行收集。4.要保證項(xiàng)目按期完成，需要做好詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，并根據(jù)情況及時(shí)進(jìn)行必要的調(diào)整，使計(jì)劃能夠切合實(shí)際。當(dāng)進(jìn)度滯后時(shí)，應(yīng)采取增加作業(yè)人員、增加儀器設(shè)備等措施。（三）測繪精度要求高，作業(yè)難度大對策措施：我公司將嚴(yán)格按照招標(biāo)文件要求，按照地籍測量及房產(chǎn)測繪有關(guān)規(guī)程規(guī)范認(rèn)真執(zhí)行，確保成果質(zhì)量符合驗(yàn)收要求。（四）XXXX測繪項(xiàng)目涉及承包人的切身利益，工作過程中需要與市里多個(gè)政府部門協(xié)調(diào)配合，工作協(xié)調(diào)難度大對策措施：1.緊緊依靠政府和街道辦事處，發(fā)揮政府和街道辦事處的主導(dǎo)地位開展工作；2.積極主動(dòng)與各方進(jìn)行溝通聯(lián)系，爭取配合支持；3.我公司的聯(lián)系人必須是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，這樣才能信息溝通準(zhǔn)確、及時(shí)。（五）棚戶區(qū)外出務(wù)工經(jīng)商較多，不能及時(shí)進(jìn)行入戶權(quán)屬確認(rèn)對策措施：對于常年外出未歸、未委托代理人又無法聯(lián)系的外出人員，可先查清城建部門登記以來的房產(chǎn)狀況。（六）實(shí)測土地面積與合同及原來的產(chǎn)權(quán)證書記載有出入對策措施：1.嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律政策規(guī)定，對實(shí)測面積，經(jīng)公示后據(jù)實(shí)登記。在登記簿中如實(shí)填寫“實(shí)際測量面積”2.對出入較大的要對土地地籍草圖進(jìn)行審核，在街道辦及相關(guān)上級部門的知道下進(jìn)行公示。（七）人身儀器安全保障困難安全為了生產(chǎn)、生產(chǎn)必須安全。解決措施：對進(jìn)行該項(xiàng)目的技術(shù)人員進(jìn)行安全生產(chǎn)、交通安全意識教育，做到安全、文明生產(chǎn)，尊重當(dāng)?shù)亓?xí)俗，遵守社會公德，和當(dāng)?shù)鼐用裼押孟嗵?。在主要交通干道從事調(diào)查和測量的作業(yè)人員，穿戴有紅、黃色標(biāo)志背心，嚴(yán)格遵守城市交通規(guī)則，服從交警指揮。確保人身、儀器、車輛等安全。（八）認(rèn)識問題大多數(shù)居民對棚戶區(qū)的改造認(rèn)識上存在不足，他們認(rèn)為棚戶區(qū)的改造就是棚戶區(qū)的開發(fā)，政府要占用這塊地或者政府將這塊地出讓給了開發(fā)商，他們并不認(rèn)為棚戶區(qū)的改造是為了改善自己的居住條件。因此，居民更加關(guān)注的是自己能否在改造中得到更多的征地拆遷補(bǔ)償，在認(rèn)識上存在誤區(qū)。從而對項(xiàng)目上測繪工作造成阻礙，對測量專業(yè)人員所測得數(shù)據(jù)不認(rèn)可，在入戶調(diào)查環(huán)節(jié)上，居民或所有權(quán)方出現(xiàn)虛報(bào)、假報(bào)面積的情況。對策措施：1.認(rèn)真配合業(yè)主方做好宣傳工作；2.對無理取鬧，極度不配合者上報(bào)給委托方，進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。（九）城市棚戶區(qū)改造房屋及地籍測繪工作中測量環(huán)境的問題。棚戶區(qū)街道交窄，車輛較多，不利于測量儀器設(shè)備的順利施展。對策措施：現(xiàn)場踏勘后，編制行之有效的項(xiàng)目工作方案，以技術(shù)團(tuán)隊(duì)為依托，必須解決該問題。三、合理化建議針對工作中存在的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，特提出以下合理化建議，希望能得到業(yè)主方的指導(dǎo)意見：1.項(xiàng)目開展前，希望業(yè)主方及同居委會對我公司項(xiàng)目組成員進(jìn)行該項(xiàng)目的宣傳培訓(xùn)工作，以便我項(xiàng)目組工作人員能對XXXX項(xiàng)目的政府性，政策性工作進(jìn)行了解，在工作中也能夠起到對棚戶區(qū)居民答疑解惑的作用，同時(shí)能有一定的宣傳效果。避免測繪工作中帶來的不良影響，及部分居民對測繪工作的不理解。2.項(xiàng)目開展前，希望業(yè)主方能給予我公司對相關(guān)資料收集所需要對接的各政府、單位的對口部門的人員聯(lián)系方式，以便于資料收集，工作銜接。3.在項(xiàng)目工作中，我公司按周進(jìn)行進(jìn)度匯報(bào)，按月進(jìn)行工作總結(jié)，希望業(yè)主方能安排人員參與并給出指導(dǎo)意見。4.在公示階段，需要業(yè)主方給予公示場地，我公司積極配合公示宣傳工作。第五節(jié)實(shí)施中的具體問題及難點(diǎn)一、與拆遷公司的配合（一）評估機(jī)構(gòu)：估價(jià)技術(shù)路線是整個(gè)拆遷工作的基礎(chǔ)，拆遷補(bǔ)償價(jià)格是拆遷雙方當(dāng)事人最關(guān)心的問題，評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行解釋，既要保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，也要在合法的前提下為拆遷人節(jié)約成本，同時(shí)要促進(jìn)拆遷工作的順利進(jìn)行。（二）拆遷公司：拆遷補(bǔ)償方案的具體實(shí)施主要由拆遷公司完成，從摸底調(diào)查到動(dòng)遷期的入戶解釋，拆遷公司在整個(gè)拆遷過程中起著重要的作用。每一份拆遷協(xié)議的簽訂都需要他們跟被拆遷人細(xì)致的溝通和解釋。（三）二者的配合：根據(jù)以前的經(jīng)驗(yàn)，評估公司與拆遷公司的配合貫穿與整個(gè)拆遷工作過程中，評估公司和拆遷公司只有通力合作才能圓滿完成整個(gè)項(xiàng)目的拆遷任務(wù)，從前期準(zhǔn)備——入戶調(diào)查——內(nèi)業(yè)測算——現(xiàn)場咨詢——參與裁決、訴訟等過程，相互尊重，相互配合，齊心協(xié)力共同完成本項(xiàng)目的拆遷工作。二、與委托人的配合本著在合法范圍內(nèi)為謀取