房屋租賃合同風(fēng)險防范

1/1房屋租賃合同風(fēng)險防范房屋租賃合同的風(fēng)險防范:

房屋租賃合同在現(xiàn)實生活中是一種常用的合同類型，房屋租賃合同看上去比較簡潔，合同條款也比較少，但房屋租賃合同的糾紛卻時常發(fā)生。根本的緣由是甲乙雙方當(dāng)事人合同條款訂得不全面，在履行房屋租賃合同過程中常常會消失一些原來沒有考慮到的狀況。為了避開糾紛，在簽訂及履行房屋租賃合同時應(yīng)當(dāng)留意以下幾個法律問題：

一、合同的主體資格問題

1、在簽訂合同時，承租方首先要查看出租方的房產(chǎn)證，土地使用權(quán)證，假如沒有房產(chǎn)證，則要看出租方有無房屋買賣合同或授權(quán)托付書等手續(xù)。出租方要審查承租方的咨信狀況，租金支付力量，社會誠信狀況。

2、承租方還要審查，出租的房產(chǎn)是否已經(jīng)被抵押。

3、大型店面房統(tǒng)一出租，出租方本身對出租的房屋不擁有產(chǎn)權(quán)，只是接受各位業(yè)主的托付統(tǒng)一對外出租，但在合同履行期內(nèi)有個別業(yè)主要求提前收回自己的商場攤位自己做生意，由此發(fā)生糾紛如何處理，在簽訂此類合同時承租方應(yīng)當(dāng)要求出租方對此有承諾或保證。

4、有些特定內(nèi)容的房屋租賃合同，出租方應(yīng)當(dāng)事前辦理好報批核準(zhǔn)登記手續(xù)。例如專業(yè)性的市場，開辦單位要對外大量分別出租攤位，依據(jù)國家工商行政管理局的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)事先向工商行政管理部門申領(lǐng)《市場登記證》，只有領(lǐng)了《市場登記證》方可對外招商宣揚及出租，這一點也是承租人應(yīng)當(dāng)留意的。

5、在房屋租賃期內(nèi)，公司作為出租方假如發(fā)生了破產(chǎn)、企業(yè)轉(zhuǎn)制、公司歇業(yè)或被注銷等狀況，如何補救，承租方如不能連續(xù)租賃房屋由此而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失如何補償。

6、在房屋租賃期內(nèi)，承租人作為自然人死亡后，其共同生活的家庭成員可否沿續(xù)原來的房屋租賃合同，連續(xù)居住使用該房屋。

二、租賃合同的標(biāo)的物

在房屋租賃合同中，要求寫明房屋的坐落地址、房屋的間數(shù)層數(shù)、建筑面積，房產(chǎn)證編號，并把房地產(chǎn)的規(guī)劃紅線圖及房產(chǎn)平面圖作為合同附件。還要寫清晰房屋的附屬設(shè)施。有時合同中最好要標(biāo)明租賃房屋的用途是居住__，還是用作經(jīng)營場所。

三、租賃期限的起算

租賃期限的起算一般有二種狀況：

第一種狀況，是從房屋租賃合同簽訂之日起開頭起算。

第二種狀況，考慮到承租方要對房屋進行裝修等因素，或出租方要辦理有關(guān)報批登記手續(xù)，租賃期間的起算時間可商定在幾月幾日開頭或者合同簽字后多少日開頭，從合同簽訂之日到正式開頭起算租賃期限的這段時間稱為免租期。免租期內(nèi)，承租方無需擔(dān)當(dāng)租金，但于此期間發(fā)生的裝潢施工所耗水、電費則應(yīng)擔(dān)當(dāng)。

依據(jù)《民法典》的規(guī)定，一次合同租賃期限最長不得超過二十年。

四、租金的計算及支付方式

______年租金標(biāo)準(zhǔn)一般是固定的，但也可以雙方商定租金按肯定比例或肯定金額每年遞增。租金支付時間，由雙方商定，按月支付，按季支付，或按年度支付，但在商定按年度支付時，雙方應(yīng)商定年度的概念及起始時間，否則，可能引起誤會。

五、租賃房屋的交付

合同中應(yīng)當(dāng)商定房屋的交付時間。租賃房產(chǎn)交付時，雙方應(yīng)商定派代表到現(xiàn)場檢查房產(chǎn)的完好狀況，應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期的水電費、通訊費、閉路電視費等有關(guān)費用，并簽署房產(chǎn)交付確認(rèn)書及有關(guān)財物移交清單。

六、履約保證金

為了愛護出租方的利益，防止承租方提前撤場，或拖欠有關(guān)費用，應(yīng)當(dāng)要求承租方向出租方支付肯定金額的履約保證金。

七、稅收及有關(guān)費用的擔(dān)當(dāng)

在房屋租賃合同中，應(yīng)當(dāng)明確，水電費、通訊費、治安費、保潔費等費用，哪些有出租方擔(dān)當(dāng)，哪些有承租方擔(dān)當(dāng)。并且承租方作為公司，支付了房租金后，肯定要向出租方索要正規(guī)有效的稅務(wù)發(fā)票以免被稅務(wù)部門查處。特殊要提示的是，在合同中要寫明，租金是否是含稅價。

八、合同中應(yīng)商定，房產(chǎn)及其設(shè)施哪些部位由出租方進行定期修理保養(yǎng)，哪些由承租方修理。

這里應(yīng)當(dāng)留意，出租方對房產(chǎn)及設(shè)施的定期修理保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)事先通知承租方，并盡可能在承租方認(rèn)為合適的時間進行以保證承租方的正常經(jīng)營不受影響或干擾。

九、水、電供應(yīng)

出租方應(yīng)確保房產(chǎn)具有持續(xù)的、不間斷的、能滿意承租方滿負(fù)荷正常運轉(zhuǎn)要求的水、電、通訊等各技術(shù)條件的供應(yīng)。比如，作為商場或工廠用途的，供電量應(yīng)不小于250kw或電容量不小于300kva。還要商定，如上述技術(shù)條件非因市政部門緣由或不行抗力，而因故中斷，則出租方應(yīng)當(dāng)在多少時間之內(nèi)修復(fù)。

十、承租方只承租部分樓層或房屋用于經(jīng)營活動的，出租方須確保承租方可依據(jù)其營業(yè)需要，自行確定營業(yè)時間，并確保承租方在其營業(yè)時間內(nèi)可依據(jù)需要正常使用公用的各通道、電梯、空調(diào)、員工盥洗室等設(shè)施。

十一、承租方在租賃的房產(chǎn)立面墻上做招牌、廣告，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中商定，涉及到墻體、頂樓部分是出租方與其它各產(chǎn)權(quán)人共同使用的，承租方在使用廣告位置之前，應(yīng)由出租方與其它產(chǎn)權(quán)人共同商定各自的廣告牌位置。

十二、優(yōu)先購買權(quán)，在租賃期內(nèi)，出租方與承租方之間的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)商定清晰。例如，出租方有一幢三層樓的大樓，每層有五間房屋，承租人只承租一樓中的二間，在租賃期內(nèi)，出租人預(yù)備整幢大樓出賣，那么，原來的承租人有無優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)的范圍是什么。

十三、財產(chǎn)損壞賠償，在租賃合同中要訂明由于房屋之缺陷或損壞，或由于出租方負(fù)責(zé)供應(yīng)的設(shè)施、公共管線在設(shè)置上的缺陷或損壞，或由于出租方或出租方雇員、代理人行為失職或疏忽，而使承租方人員或財產(chǎn)受到直接或間接的損失時，出租方應(yīng)對承租方負(fù)責(zé)并賠償患病的實際損失。反之，假如承租方有損壞財產(chǎn)的，也應(yīng)當(dāng)向出租方賠償。

十四、財產(chǎn)保險，原則上房產(chǎn)險由出租方投保，承租方自行投資的設(shè)備及財產(chǎn)險由承租方投保。

十五、合同提前終止

若甲乙雙方協(xié)商全都，可提前終止或解除本合同。其它則雙方可商定：

1、承租方提前終止合同的情形有：

(1)若不行抗力大事發(fā)生，致使房產(chǎn)四周環(huán)境發(fā)生重大變化，承租方所租房屋營業(yè)的市場，環(huán)境基礎(chǔ)不復(fù)存在，合同不宜維續(xù)履行，則承租方有權(quán)提前終止合同而無需擔(dān)當(dāng)任何法律責(zé)任。

(2)出租方違反其保證，或違反本合同的其他規(guī)定，在承租方通知的補救期內(nèi)又沒能準(zhǔn)時補救，致使承租方不能正常居住或?qū)ν鉅I業(yè)或使承租方的合同權(quán)益受到實質(zhì)的損害。

(3)出租方未能在法律規(guī)定的期限內(nèi)辦妥房屋租賃證或其他因出租房產(chǎn)所需的許可和手續(xù)。

2、出租方提前終止本合同的情形有：

(1)承租方逾期支付租金超過多少日。

(2)承租方擅自轉(zhuǎn)變房屋用途的。

(3)未經(jīng)出租方同意承租方將承租房產(chǎn)轉(zhuǎn)租他人。

(4)承租方利用承租房產(chǎn)進行非法活動。

十六、違約責(zé)任

雙方應(yīng)當(dāng)商定，一方違反本合同有關(guān)條款，應(yīng)向?qū)Ψ?/p>