第11章-城市用地分類及適用性評(píng)價(jià)VIP

城市用地概述城市用地自然條件評(píng)價(jià)第11章城市用地分類及其適用性評(píng)價(jià)本章主要內(nèi)容第一節(jié)城市用地概述第二節(jié)城市用地適用性評(píng)價(jià)（理解）第三節(jié)城市用地分類及構(gòu)成（掌握）第一節(jié)城市用地適用性評(píng)價(jià)一、城市用地概述（一）定義

城市用地，指用于城市建設(shè)和滿足城市機(jī)能運(yùn)轉(zhuǎn)所需的土地，包括已建設(shè)利用的土地、已列入規(guī)劃區(qū)范圍尚待開發(fā)建設(shè)的土地、以及按照城市規(guī)劃法所確定的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的非建設(shè)用地。一、城市用地概述（二）城市用地的屬性和價(jià)值1、城市用地的屬性（1）自然屬性（2）社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性如位置的固定性，獨(dú)特的地貌、土壤特征，不可再生如明確的隸屬關(guān)系，具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，地權(quán)歸屬和權(quán)益轉(zhuǎn)讓等具有法律保障一、城市用地概述（二）城市用地的屬性和價(jià)值2、城市用地的價(jià)值（1）使用價(jià)值（2）交換價(jià)值可用作城市活動(dòng)場(chǎng)所，由于區(qū)位、地質(zhì)等差異影響使用價(jià)值可作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，具體表現(xiàn)為地價(jià)、租金或費(fèi)用等，2009年全國土地出讓價(jià)16000億元一、城市用地概述（三）城市用地區(qū)劃1、定義

根據(jù)不同目的和使用方式，將城市用地劃分成不同的范圍或區(qū)塊，以表達(dá)一定用途、權(quán)屬、性質(zhì)、或量值。一、城市用地概述（三）城市用地區(qū)劃2、類型（1）行政區(qū)劃（2）用途區(qū)劃確定城市各行政單位（如市區(qū)、郊區(qū)、市、區(qū)、縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等）的界限和性質(zhì)按照所確定的土地利用功能和性質(zhì)，對(duì)土地用途進(jìn)行劃分，如工業(yè)用地、綠化用地、居住用地等（2）用途區(qū)劃居住用地(R)Residential公共設(shè)施用地(C)Commercial&PublicFacilities工業(yè)用地(M)Manufacturing,Industrial等等。一、城市用地概述（三）城市用地區(qū)劃2、類型（3）權(quán)屬區(qū)劃（4）地價(jià)區(qū)劃對(duì)地產(chǎn)或房產(chǎn)的所有權(quán)所做的區(qū)劃，如國有土地、集體土地和地籍區(qū)劃等根據(jù)土地的區(qū)位、環(huán)境、性狀等因素、確定土地的價(jià)值，作為進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交換的依據(jù)2009年溫州市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖2009年溫州市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)圖二、城市用地適用性評(píng)價(jià)（一）定義

對(duì)土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)需求、城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進(jìn)行土地使用的功能和工程的適宜程度、以及城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性與可行性的評(píng)估。（二）、城市用地適用性評(píng)價(jià)1.城市與自然環(huán)境的相互作用關(guān)系1.1自然環(huán)境對(duì)城市的影響自然環(huán)境條件關(guān)系到城市職能的發(fā)揮自然環(huán)境條件關(guān)系到城市的空間形態(tài)自然環(huán)境條件關(guān)系到城市的工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)方面二、城市用地適用性評(píng)價(jià)（二）自然環(huán)境條件分析1.2城市發(fā)展對(duì)自然環(huán)境條件的影響城市的無節(jié)制擴(kuò)張,改變自然地形與地表構(gòu)造，破壞植被和水文環(huán)境，造成水土流失。高強(qiáng)度開發(fā)，改變了大氣下墊面狀態(tài)，形成“城市熱島”等不利的城市氣候環(huán)境。抽取地下水，改變土壤結(jié)構(gòu)和水文地質(zhì)引起城市地面下沉。水源水質(zhì)惡化、城市水質(zhì)性缺水（二）自然環(huán)境條件分析1、地質(zhì)條件（1）建筑地基重點(diǎn)在城市用地選擇和工程建設(shè)有關(guān)的工程地質(zhì)分析1、地表物質(zhì)組成2、地質(zhì)構(gòu)造特征類別承載力（t/m2）類別承載力（t/m2）碎石（中密）40-70細(xì)砂（很濕）（中密）12-16角礫（中密）30-50大孔土15-25粘土（固態(tài)）25-50沿海地區(qū)淤泥4-10粗砂、中砂（中密）24-34泥炭1-5細(xì)砂（稍濕）（中密）16-222.1工程地質(zhì)條件建筑土質(zhì)與地基承載力自然地基類別與建筑物的承載力。（碎石、角礫、粘土、粗砂、中紗、細(xì)紗）直接關(guān)系到城市建設(shè)的安全。地基土：注意的方面：濕陷性黃土：受濕后引起結(jié)構(gòu)變化而下陷，導(dǎo)致建筑的損壞。膨脹土：受水膨脹，失水收縮．沼澤地區(qū)經(jīng)常處于飽和狀態(tài)，地基承載力較低．措施：降低水位，排除積水成都德陽綿陽江油竇團(tuán)山龍門山四川盆地龍泉山

綿陽市地質(zhì)構(gòu)造分析地表斷裂隱伏斷裂返回

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意未發(fā)現(xiàn)斷裂帶前的規(guī)劃方案隱伏斷裂返回隱伏斷裂

某鎮(zhèn)規(guī)劃方案的修改示意發(fā)現(xiàn)斷裂后的修改方案沿?cái)嗔褞ё呦虿贾?00米寬的衛(wèi)生防護(hù)帶返回（二）自然環(huán)境條件分析1、地質(zhì)條件（2）滑坡與崩塌確定滑坡地帶與穩(wěn)定用地邊界距離，以避免不穩(wěn)定坡面，若不能避免，須采用工程防護(hù)措施菲律賓南部山體滑坡甘肅省東鄉(xiāng)縣塌陷滑坡甘肅省舟曲泥石流災(zāi)害甘肅省舟曲泥石流災(zāi)害滑坡與崩塌滑坡是由于滑坡體沿一定滑動(dòng)面向下滑動(dòng)而造成的。不穩(wěn)定的滑坡體及其下滑方向不適宜作為城市建設(shè)用地，無法回避時(shí)候，應(yīng)該采用工程措施加以防治。在選擇建設(shè)用地時(shí)避免不穩(wěn)定的坡面

崩塌：主要是山坡巖層或土層的層面相對(duì)滑動(dòng)，造成山坡體失去穩(wěn)定而塌落。沖溝定義：由間斷流水在地層表面形成溝槽。沖溝影響城市空間布局，規(guī)劃用地選擇時(shí)候應(yīng)該分析沖溝的分布、坡度、活動(dòng)與否，沖溝的發(fā)育條件，采取措施防止溝壁水土流失。（二）自然環(huán)境條件分析1、地質(zhì)條件（3）沖溝間斷水流沖刷形成的溝槽，其切割地面、使其破碎，對(duì)土地利用不利1、地質(zhì)條件（4）地震以構(gòu)造地震為主，多發(fā)生在活動(dòng)斷裂到地區(qū)，影響城市用地選擇、建筑布置、抗震設(shè)防等1、地質(zhì)條件（4）地震※

確定建設(shè)地區(qū)的地震烈度類別地震烈度局部增加量（度）花崗巖0石灰?guī)r和砂巖0-1半堅(jiān)硬土1粗狀碎屑土（碎石、卵石）1-2砂質(zhì)土1-2粘質(zhì)土1-2疏松的堆積土2-3某地區(qū)地面和各種建筑物遭受地震影響強(qiáng)烈程度等1、地質(zhì)條件（4）地震※

避免在強(qiáng)震區(qū)建設(shè)城市※按照用地的設(shè)計(jì)烈度及地質(zhì)、地形，安排相宜的城市設(shè)施烈度在9度以上地區(qū)不宜作為城市用地1、重要工業(yè)不宜放在軟地基、古河道或易于滑塌地區(qū)2、地下有斷裂帶的地面上，設(shè)置100m寬的居區(qū)衛(wèi)生防護(hù)帶，其上不宜布置要求較高的建筑及設(shè)施3、建筑不宜連綿成片，應(yīng)留適當(dāng)?shù)姆阑痖g隔，水庫不宜在強(qiáng)震區(qū)的上游地震：地殼斷裂構(gòu)造運(yùn)動(dòng)引起的自然地質(zhì)現(xiàn)象。城市規(guī)劃中的防震措施（1）確定建設(shè)地區(qū)的地震烈度，制定各項(xiàng)建設(shè)工程的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。（基本烈度和設(shè)計(jì)烈度）（2）強(qiáng)震區(qū)不適宜建設(shè)城市。（3）按照設(shè)計(jì)烈度與地質(zhì)、地形條件，安排城市設(shè)施。（4）有活動(dòng)斷裂帶的地區(qū)，規(guī)劃城市建設(shè)用地要慎重。（5）地震斷裂帶上一般設(shè)置綠化帶，不得進(jìn)行建設(shè)。（6）在城市的上游不適宜建設(shè)水庫，以免危及城市安全。礦藏

2.2水文和水文地質(zhì)條件

2.2.1水文:對(duì)待地面水，城市規(guī)劃需要兩方

面考慮。

水對(duì)城市的影響---城市選擇的考慮城市建設(shè)對(duì)原有水系的破壞2、水文及水文地質(zhì)（1）水文條件對(duì)城市水源、水運(yùn)交通、河岸沖刷和泥沙淤積具有重要影響2、水文及水文地質(zhì)（1）水文條件修水閘后，下泄水量減小，江底沖刷消弱，潮汐帶來的泥沙淤積河床2.2.2水文地質(zhì)條件水文地質(zhì)條件:包含地下水的存在形式、含水層厚度、礦化度、硬度、水溫等地下水分為上層滯水、潛水和承壓水。后兩者是城市水源。承壓水是城市主要水源。地下水開采過量，地下水位下降，會(huì)形成“漏斗”造成水質(zhì)污染，嚴(yán)重會(huì)形成地面塌陷。（2）水文地質(zhì)條件1、指地下水存在形式、含水層厚度、礦化度、水溫等2、作為城市水源，但防止過量開采和流向改變而受到污染對(duì)地下水污染比較嚴(yán)重的項(xiàng)目不應(yīng)該建設(shè)在地下水的上游方向。地下水的流向應(yīng)該與地面建筑用地的分布以及其他自然條件一起考慮。防止地下水受到工業(yè)排放物的污染。地下水的水質(zhì)、水溫由于地質(zhì)情況和礦化程度不一樣，對(duì)城市用地和建筑工程的適用性應(yīng)該引起注意。城市規(guī)劃布局中，地下水的流向與地面建設(shè)用地的分布以及其他自然條件都要考慮。3氣候條件

（2）風(fēng)象，由風(fēng)向和風(fēng)速組成，表示風(fēng)向最基本的一個(gè)特征指標(biāo)叫風(fēng)向頻率。風(fēng)向頻率一般是分8個(gè)或16個(gè)羅盤方位觀測(cè)、累計(jì)某一時(shí)期內(nèi)（一季、一年或多年）各個(gè)方位風(fēng)向的次數(shù)，并以各個(gè)風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)占該時(shí)期內(nèi)觀測(cè)累計(jì)各個(gè)不同風(fēng)向（包括靜風(fēng)）的總次數(shù)的百分比來表示。表示風(fēng)速是按每個(gè)風(fēng)向的風(fēng)速累計(jì)平均值來表示的。根據(jù)城市多年風(fēng)向觀測(cè)記錄匯總所繪制的風(fēng)向頻率圖和平均風(fēng)速圖叫風(fēng)玫瑰圖。3、氣候條件（1）太陽輻射（2）風(fēng)向影響建筑的朝向、間距、遮陽設(shè)施等通過風(fēng)向頻率圖和風(fēng)速圖，分析盛行風(fēng)向、最小風(fēng)頻風(fēng)向和靜風(fēng)頻率3、氣候條件（2）盛行風(fēng)向全年只有一個(gè)盛行風(fēng)向且相對(duì)風(fēng)向頻率最小，工業(yè)區(qū)放在雖小風(fēng)頻上風(fēng)向，居住區(qū)在下風(fēng)方向全年擁有兩個(gè)盛行風(fēng)時(shí)，避免工業(yè)區(qū)在上風(fēng)向，一般將工業(yè)和居住區(qū)布置在盛行風(fēng)兩側(cè)風(fēng)玫瑰圖：風(fēng)向頻率圖與平均風(fēng)速圖靜風(fēng)：無風(fēng)，盆地、峽谷城市的靜風(fēng)頻率最高，煙氣滯留城市上空無法吹散。盛行風(fēng)向按照城市不同風(fēng)向的最大頻率來確定。工業(yè)區(qū)應(yīng)該位于盛行風(fēng)向的下風(fēng)向，即最小風(fēng)頻的上風(fēng)位。當(dāng)城市擁有兩個(gè)方向的盛行風(fēng)向時(shí)，工業(yè)區(qū)要布置在盛行風(fēng)向的兩側(cè)。規(guī)劃楔狀綠地插入城市，引導(dǎo)風(fēng)向；道路系統(tǒng)與冬季盛行風(fēng)向成一定角度，減輕寒風(fēng)對(duì)城市的侵襲。3、氣候條件（3）局地環(huán)流3、氣候條件（3）局地環(huán)流、逆溫層\熱島效應(yīng)3、氣候條件（3）局地環(huán)流3、氣候條件（4）溫度和降水※

根據(jù)氣溫考慮城市的降溫、采暖和能源消耗※工程選址考慮工業(yè)工藝對(duì)氣溫條件的適應(yīng)性※

通過城市人口與建筑密度控制、綠地建設(shè)和水面等開敞空間布置減小城市熱島※對(duì)于暴雨洪災(zāi)頻率較高地區(qū)要注重城市排水設(shè)施布置4、地形條件名稱絕對(duì)高度（m）相對(duì)高度（m）名稱絕對(duì)高度（m）相對(duì)高度（m）極高山＞5000＞1000高丘陵200-500＞200高山3500-5000＞1000低丘陵＞200-50050-200高中山1000-3500＞1000高原＞1500＜200中山1000-3500500-1000高平原200-150020-50低中山1000-3500200-500低平原＜200＜20低山500-1000200-500多數(shù)城市選擇在平原、河谷地帶、低丘山崗或盆地修建我國地形分類4、地形條件（1）影響城市的布局和平面結(jié)構(gòu)4、地形條件（2）地面坡度項(xiàng)目坡度項(xiàng)目坡度工業(yè)用地0.2%-10%鐵路用地0-2%居住用地0.2%-25%港口用地0.2%-5%城市道路用地0.2%-8%機(jī)場(chǎng)用地0.5%-1%公共設(shè)施用地0.2%-20%綠地可大可?。ㄈ┏鞘杏玫卦u(píng)定分類1、一類用地

指用地的工程地質(zhì)等自然條件比較優(yōu)越，能適應(yīng)各項(xiàng)城市設(shè)施的建設(shè)需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地。（三）城市用地評(píng)定分類2、二類用地

指需要采取一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地，對(duì)城市設(shè)施或工程項(xiàng)目分布有一定限制。3、三類用地

指不適于修建的用地，現(xiàn)代工程技術(shù)幾乎難以修建的用地。（三）城市用地評(píng)定分類地形坡度地基承載力地下水位洪水淹沒程度工程地質(zhì)條件其它圖層疊加（四）城市用地評(píng)定方法（四）城市用地評(píng)定方法（四）城市用地評(píng)定方法（四）城市用地評(píng)定方法（五）城市用地評(píng)定成果1、用地評(píng)定圖2、文字說明書（五）城市用地評(píng)定成果三、城市用地選擇（一）定義

在城市用地適用性評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，根據(jù)城市各項(xiàng)設(shè)施對(duì)用地環(huán)境的要求、城市規(guī)劃布局及用地組織的需要，在適建區(qū)、限建區(qū)和已建區(qū)范圍內(nèi)確定符合城市規(guī)模和性質(zhì)的用地。（二）城市用地選擇影響因素1、建設(shè)現(xiàn)狀和使用2、重大基礎(chǔ)設(shè)施3、區(qū)域關(guān)系4、市政設(shè)施配套主要考慮其拆除、遷移的可能性、動(dòng)遷的數(shù)量、保留的必要性與價(jià)值等包括高速公路、鐵路、重大水利和能源設(shè)施等，高速公路既能促進(jìn)城市發(fā)展，又可割裂城市以上海為中心的長三角城市群，各毗鄰上海的城市幾乎都選擇向上海方向拓展，以降低自身到上海的交通時(shí)距以水、電、氣、熱和橋梁為主的基礎(chǔ)設(shè)施容量應(yīng)與城市的建設(shè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)投入和建設(shè)周期相適應(yīng)。（二）城市用地選擇影響因素5、文化遺存（三）城市用地選擇程序

用地條

件

自然條件建設(shè)條件其他條件地質(zhì)、水文、氣候、地形、生物、其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件城市現(xiàn)狀條件社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)、其他用地評(píng)定

綜合評(píng)價(jià)

用地選擇

城市布局

（四）城市用地選擇方案（四）城市用地選擇方案方案1方案21、在一級(jí)階地上，易受洪水威脅2、地震時(shí)砂土液化嚴(yán)重3、縣城南部為雷擊區(qū)，不安全4、雖可與原縣城結(jié)合建設(shè)，但該城在地震時(shí)已基本震毀5、原為蔬菜地，在縣區(qū)內(nèi)比較難得6、縣城西沖溝發(fā)育，影響市政工程費(fèi)用7、離火車站較遠(yuǎn)，聯(lián)系不便8、因用地條件限制，部分工程須布置在一級(jí)階地上，使城市布局較為分散1、在二級(jí)階地上，不受洪水威脅2、震時(shí)砂土液化較輕3、雷擊影響較小4、新城建設(shè)結(jié)合縣城遷建，一起規(guī)劃與建設(shè)，可使規(guī)劃較為合理，在地理位置上，便于對(duì)全縣的聯(lián)系和管理5、大部分為此地6、用地充足、地勢(shì)平坦、坡度適宜7、緊靠現(xiàn)有鐵路車站8、用地條件較好，可比較集中布置生產(chǎn)與生活設(shè)施城市用地選擇方案比較第二節(jié)城市用地分類及構(gòu)成一、城市用地分類（一）1933年的“城市規(guī)劃大綱”中，明確居住、工作、游憩和交通四大功能用地（二）我國1990年頒布的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》劃分為10大類、46中類和73小類（三）2007年根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，將城市建設(shè)用地分為8大類、35中類和44小類《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》

對(duì)城市用地的劃分根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》調(diào)整的城市建設(shè)用地分類用地代碼用地名稱范圍R居住用地住宅和相應(yīng)服務(wù)設(shè)施的用地A公共管理和公共服務(wù)用地行政、文化、教育、體育、