鄭州鴻寶置業(yè)鴻寶園林項目發(fā)展策劃基礎研究及整體定位報告

鄭州鴻寶置業(yè)鴻寶園林項目發(fā)展策劃基礎研究及整體定位報告謹呈：河南鴻寶置業(yè)有限公司合富輝煌對項目策劃工作的目標理解項目開發(fā)實現(xiàn)以市場為基礎，最終實現(xiàn)物業(yè)的期望價值兌現(xiàn)企業(yè)期望建立在全市乃至更廣范圍的項目及企業(yè)品牌影響力從實現(xiàn)市場與目標的無縫對接，制定項目合理開發(fā)策略，實現(xiàn)價值策劃工作目標本次策劃工作目標:以市場為基礎，打造鄭州乃至更廣范圍具有強品牌影響力的標志性大盤城市發(fā)展層面：項目位于城市發(fā)展的主要方向，未來發(fā)展?jié)摿薮筻嵵荼毕蚴茳S河阻隔，西向、南向受老工業(yè)區(qū)和鐵路的影響，東向將長期是城市的主力發(fā)展方向。向東是鄭州發(fā)展的主流方向，項目處于鄭州東部。項目距離城市中心僅13.5公里，交通通達性較高(距市中心僅30分鐘,項目距離CBD僅8公里，新區(qū)15分鐘)市中心CBD主方向抑制方向次方向次方向黃河景觀帶項目區(qū)域層面：屬城市新區(qū)，區(qū)域交通通達性強；距離黃河生態(tài)景觀帶較近，生態(tài)環(huán)境較好；但配套不完善，缺乏居住氛圍，區(qū)域發(fā)展尚不成熟項目位于鄭東新區(qū)東北部，臨近龍子湖高校區(qū)，是規(guī)劃中的城市中心區(qū)四通八達的規(guī)劃路網(wǎng)覆蓋，與城區(qū)形成便捷的交通聯(lián)系，可達性強周邊以生態(tài)農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，配套不完善，缺乏生活氛圍項目距離黃河景觀帶較近，地下有溫泉資源；具備一定的生態(tài)景觀資源條件鄭東新區(qū)項目鄭東新區(qū)項目項目周邊鄭州新區(qū)規(guī)劃圖本體層面：項目整體規(guī)模較大，容積率較低，內部生態(tài)環(huán)境較好，項目整體可塑性較高項目規(guī)模較大(整體2700畝,先期500畝）容積率<1.3限高45米

(適宜發(fā)展中低密度住宅區(qū))項目內部擁有園林、稀缺魚苗養(yǎng)殖等各種生態(tài)農(nóng)業(yè)資源，地塊資源條件較好,但不屬于山水資源型(內部局部水體--魚塘）項目所在區(qū)域屬于規(guī)劃中的休閑度假旅游服務區(qū)。金水區(qū)北區(qū)控制性詳細規(guī)劃本案所在區(qū)域項目屬性界定：省會城市主要拓展方向上的中低密度大盤城市層面看：位于城市發(fā)展的主要方向,未來發(fā)展?jié)摿薮?；區(qū)域層面看：交通通達性高，生態(tài)環(huán)境好，但目前配套不完善，缺乏居住氛圍；項目自身看：規(guī)模較大,容積率較低，內部生態(tài)環(huán)境較好，項目整體可塑性較高本項目是區(qū)域近期生活配套相對缺乏，區(qū)域發(fā)展未成熟；中遠期區(qū)域與城市發(fā)展可期，并擁有一定自然資源價值，中低開發(fā)強度的中高端項目

基于以上的工作理解，制定本次發(fā)展策劃報告的整體思路框圖第一階段提交第一層面：基于宏觀、中觀、微觀三個層面的研究分析，本項目的發(fā)展戰(zhàn)略如何？項目認識物業(yè)發(fā)展建議項目定位體系城市、經(jīng)濟等宏觀市場房地產(chǎn)市場環(huán)境財務投資效益測算開發(fā)策略產(chǎn)品建議價格定位產(chǎn)品定位形象定位客戶定位整體定位客戶專題研究成本測算收益測算效果評價第二層面：本項目應以怎樣的發(fā)展策略和定位體系來建立核心競爭體系，獲取開發(fā)的成功？第三層面：在策略與定位建議之下，物業(yè)發(fā)展如何實現(xiàn)，采用怎樣的開發(fā)模式，并在經(jīng)濟上實現(xiàn)可行？第二階段匯報提交基礎研究項目SWOT分析項目發(fā)展戰(zhàn)略策略項目本體分析成功案例借鑒第一階段提交第一層面：基于宏觀、中觀、微觀三個層面的研究分析，本項目的發(fā)展戰(zhàn)略如何？宏觀層面城市經(jīng)濟發(fā)展對本項目的開發(fā)提供什么樣的發(fā)展背景？城市規(guī)劃發(fā)展對項目發(fā)展戰(zhàn)略的選擇有何影響？城市房地產(chǎn)格局發(fā)展對項目的發(fā)展有何影響？中觀層面宏觀市場環(huán)境對本項目的發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)生怎樣的影響？

微觀層面競爭市場對本項目開發(fā)產(chǎn)生怎樣的競爭關系？潛在客戶的特征如何，本項目獲取潛在客戶的市場機會如何？第一階段問題分解：鄭州位于中國中東部，黃河中下游，中原城市群的核心位置；是中國著名的歷史文化名城，對外交通發(fā)達，稱為“火車拉出來的城市”鄭州是河南省政治、經(jīng)濟、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原；鄭州位于全國地理中心，具有貫通東西、連接南北的戰(zhàn)略作用，是溝通、促進全國各經(jīng)濟區(qū)交流、聯(lián)合的中樞之地。中國歷史文化名城;全國區(qū)域性中心城市;區(qū)域性金融中心;先進制造業(yè)基地和科技創(chuàng)新基地;全國重要的現(xiàn)代化物流中心;國際文化旅游城市;圖片來源：中原城市群發(fā)展規(guī)劃綱要鄭州作為中原城市群的核心，對周邊省市產(chǎn)生強大的吸納能力，擁有廣闊的市場腹地和實業(yè)帶來的產(chǎn)業(yè)人口中原城市群是以鄭州為中心，以洛陽為副中心，開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源等地區(qū)性城市為節(jié)點構成的緊密聯(lián)系圈。根據(jù)海內外城市群發(fā)展規(guī)律，鄭州作為省會城市，經(jīng)濟實力最強，具有較強輻射動員功效。將逐漸成長為國家特大型區(qū)域性中心城市，以點帶面的構建中原城市群圈，從而對周邊省市各項資源和客戶產(chǎn)生強大吸納能力，占有廣闊市場腹地。國家統(tǒng)計局河南調查總隊對中部四大城市群經(jīng)濟社會發(fā)展水平進行了全方位的比較研究。其研究結果顯示：中原城市群位居第一位，武漢城市圈位居第二位，長株譚城市群位居第三位，皖江城市帶位居第四位。

——來源：中國統(tǒng)計信息網(wǎng)中原城市群區(qū)域開發(fā)空間模式為3大圈層———以鄭州為中心的都市圈、緊密聯(lián)系圈和輻射圈……——《中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要》河南省省會，中國歷史文化名城，國際文化旅游城市，全國區(qū)域性中心城市，全國重要的現(xiàn)代化物流中心，區(qū)域性金融中心，先進制造業(yè)基地和科技創(chuàng)新基地。圖片來源：中原城市群發(fā)展規(guī)劃綱要鄭州市區(qū)采取“多中心，多組團”布局；東向將長期是城市的主力發(fā)展方向，本項目處于城市發(fā)展的主要方向規(guī)劃2020年，鄭州市中心城區(qū)人口達500萬人，城市化率愈70%。中心城區(qū)建成區(qū)面積將達到500平方公里，是現(xiàn)在的近2倍，鄭州的城市擴張將繼續(xù)加?。皇袇^(qū)由中心、北部組團、西部、東部和東南部組團組成，采取“多中心、組團式”布局。中心組團板塊北區(qū)板塊西區(qū)板塊南區(qū)板塊鄭東新區(qū)板塊近期北向受黃河阻隔，西向南向受老工業(yè)區(qū)和鐵路的影響，東向將長期是城市的主力發(fā)展方向！

發(fā)展方向將成“以東為主，兼顧西部，培育南部，控制北部”。近期，推動鄭東新區(qū)的開發(fā)建設，向東輻射中牟和開封；中期，注重東西拓展，向東完善鄭東新區(qū)，向西強化高新技術開發(fā)區(qū)的對外輻射影響力，開發(fā)啟動建設須水工業(yè)組團；遠期，向南優(yōu)化管城地區(qū)，拓展經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，對接城鎮(zhèn)密集區(qū)航空港組團。規(guī)劃區(qū)北部控制開發(fā)建設，保護黃河濕地，提升生態(tài)品質。本項目鄭州城市“一心四區(qū)，一帶兩軸”的網(wǎng)絡化的城鎮(zhèn)發(fā)展格局；東北部為城市的重點發(fā)展方向東西發(fā)展軸一心南北發(fā)展軸一帶——2008～2020鄭州市城市總體規(guī)劃一帶：是指沿310國道、隴海鐵路等交通干線上，由中心城區(qū)、鄭汴—中牟組團、上街—滎陽組團、鞏義市及沿線城鎮(zhèn)所構成的城鎮(zhèn)發(fā)展帶，是市域經(jīng)濟聯(lián)系和城市空間拓展的主軸。兩軸：南北發(fā)展軸由沿京廣鐵路、107國道的城鎮(zhèn)構成，同時與市域的東西發(fā)展帶，共同構成中原城市群“十”字形空間結構的核心；市域南部的東西發(fā)展軸由登封、新密和新鄭等城鎮(zhèn)依托省級交通干線構成。一心：指鄭州市域的城鎮(zhèn)密集區(qū)。包括中心城區(qū)、鄭汴—中牟組團、上街—滎陽組團和航空港組團，是市域空間結構核心地區(qū)。四城：指鞏義、新鄭、新密、登封四個二級中心城市。鄭汴一體化使兩市相向發(fā)展，鄭東汴西獲得優(yōu)先發(fā)展機會，為鄭州東部片區(qū)帶來更多發(fā)展機遇

鄭汴一體化是中原城市群發(fā)展的必然趨勢，是河南省經(jīng)濟社會發(fā)展的核心增長極。鄭汴一體化區(qū)域經(jīng)濟社會價值的提升為該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的發(fā)展機遇和空間。鄭汴兩市抱團式的發(fā)展將首先刺激邊界地帶產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、形象的拉升。鄭州作為省會城市，在鄭汴一體化過程中將對周邊城市產(chǎn)生拉聚效應，鄭州東部區(qū)域發(fā)展將加速。鄭汴區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來龐大的客戶基礎。項目把鄭汴產(chǎn)業(yè)帶打造成為中原城市群核心區(qū)的先導區(qū)、鄭汴一體化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、全省節(jié)約用地的示范區(qū)，讓鄭汴產(chǎn)業(yè)帶成為我省經(jīng)濟的重要增長極……只允許布局三種產(chǎn)業(yè)，分別是高技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)……到2020年，區(qū)域建成面積達到110.08平方公里，人口規(guī)模達到116萬人左右，人均生產(chǎn)總值超過5000美元……

——《鄭汴產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃》鄭州東部汴西鄭州新區(qū)是鄭汴一體化發(fā)展的核心區(qū)域，是鄭州未來發(fā)展的綜合型城市中心，將帶動物流、資金流和人流集中鄭州新區(qū)作為國家區(qū)域性物流樞紐、金融中心、先進制造業(yè)基地將帶來物流、資金流和人流的集中。縱橫交錯的鐵路網(wǎng)、公路網(wǎng)和航空港建設將擴大新區(qū)的輻射范圍，鄭州－焦作、鄭州－開封、鄭州－洛陽、鄭州－新鄭機場－許昌－平頂山、鄭州新鄉(xiāng)城際線等多條城際鐵路建設為鄭州和周邊城市的人流、物流帶來便利的交通條件。新區(qū)的發(fā)展將強化鄭東新區(qū)的都市中心地位，也為鄭東新區(qū)外擴帶來動力項目鄭州新區(qū)西起中州大道，東至開封邊界，北起黃河南岸，南至航空港區(qū)和中牟縣南邊界，規(guī)劃面積約1840平方公里…是國家區(qū)域性物流樞紐，區(qū)域金融中心、先進制造業(yè)基地，全省經(jīng)濟社會發(fā)展的核心增長極和改革發(fā)展綜合試驗區(qū)，中原城市群的核心區(qū)……到2020年，總人口約380萬人，城鎮(zhèn)化水平達到97%。

——《鄭汴新區(qū)總規(guī)》鄭州新區(qū)規(guī)劃圖項目項目鄭東新區(qū)發(fā)展歷程：從規(guī)劃至今經(jīng)歷了8年，目前整體入住率達50%左右；區(qū)域發(fā)展速度較為緩慢2002年以前20032004200520062007200820092010至今規(guī)劃先行開發(fā)啟動開發(fā)熱點住宅交樓寫字樓入住全面開發(fā)進入成熟期進入成熟期成熟期編制區(qū)域規(guī)劃02年黑川紀章方案獲得認可02年提出大力發(fā)展新區(qū)計劃第一個5年計劃第一個項目鄭州國際會展中心動工CBD區(qū)道路施工CBD內環(huán)道路建成CBD內環(huán)寫字樓區(qū)全線動工龍湖南區(qū)住宅區(qū)啟動，綠城、老街、順馳、建業(yè)等項目啟動會展中心落成如意湖及濕地公園落成內環(huán)寫字樓逐漸封頂?shù)谝淮蠼质灼诮粯菂^(qū)域逐漸成為熱點鄭州會展賓館破土動工內環(huán)寫字樓企業(yè)逐漸入駐外環(huán)寫字樓啟動商住物流區(qū)逐漸成為熱點大學城區(qū)啟動東區(qū)全面成為熱點，住宅全面超過市中心區(qū)龍湖南區(qū)高檔居住區(qū)成熟，區(qū)域價格大幅提升展會經(jīng)濟逐漸形成第2個5年計劃啟動外環(huán)高檔寫字樓相繼落成房管局等企業(yè)入駐鄭東商業(yè)步行街啟動CBD商務區(qū)辦公樓入住率達到60%以上，區(qū)域地產(chǎn)成為稀缺品及投資熱點多個住宅項目進駐，新客站周邊迅速崛起，陸續(xù)出現(xiàn)多個辦公項目住宅住宅與寫字樓住宅、寫字樓與商業(yè)配套住宅：基本無，多以多層自建房為主、品質低住宅：首批大品牌企業(yè)入駐，高品質多層及洋房項目啟動，代表：綠城百合、順馳第一大街、綠地老街住宅：品質高、與中心區(qū)價格拉差到20%左右寫字樓：政府行為，寫字樓全面建設寫字樓：成為城市高檔商務區(qū)綜合商業(yè)：酒店賓館、大型商業(yè)開始出現(xiàn)居住商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)鄭東新區(qū)是鄭州市發(fā)展最迅速、形象檔次最高的城市核心發(fā)展區(qū)域，是鄭州新區(qū)目前發(fā)展最成熟的區(qū)域，對周邊具有較強的輻射效應鄭州市城市發(fā)展戰(zhàn)略為“以東為主，兼顧西部，培育南部，控制北部”，向東發(fā)展是城市的主導方向，鄭東新區(qū)是整個鄭州市發(fā)展的最核心區(qū)域。鄭東新區(qū)作為鄭州市發(fā)展熱點區(qū)域，已取得初步成效，逐漸成長為集金融、商貿(mào)、物流、居住于一體綜合性城市中心，并出現(xiàn)外擴趨勢。中原崛起看鄭州，鄭州發(fā)展看東區(qū)。鄭東新區(qū)對于鄭州市、中原城市群、河南省乃至中部經(jīng)濟圈的發(fā)展而言，都占據(jù)著具有戰(zhàn)略意義的核心地位。……鄭東新區(qū)的發(fā)展是城市化進程、城市框架拉大、人口集中的要求，也是城市經(jīng)濟戰(zhàn)略可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃所需。

——河南財經(jīng)學院研究院常務副院長河南財經(jīng)學院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李曉峰控制主方向次方向次方向鄭東新區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)、金融、物流、行政辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高等教育為鄭東新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供了強有力的支撐，產(chǎn)生的龐大高端潛在客戶群使高檔住宅聚集地成為必然鄭東新區(qū)分成六大板塊，集商貿(mào)、金融、物流、行政辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學園區(qū)于一體，各板塊協(xié)調互補發(fā)展，保證了新區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。CBD是鄭州市的商務中心區(qū)，開發(fā)面積達3.45平方公里，400多家國內外知名企業(yè)已已入駐，人口已超過2萬人，辦公群體多為高級白領階層，具有一定購買力。商住物流區(qū)規(guī)劃面積約23平方公里，物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和行政辦公單位的進駐為該區(qū)域帶來大量潛在客戶，產(chǎn)生了一大批中高檔住宅小區(qū)，具有較強輻射力、聚集力。龍湖南區(qū)主要為居住區(qū)，教育、醫(yī)療、商業(yè)配套較為集中，目前住宅開發(fā)已接近尾聲。龍湖區(qū)規(guī)劃面積約40平方公里，規(guī)劃總居住人口規(guī)模為34.8萬人，屬低密度住宅區(qū)，是檔次定位最高的區(qū)域，目前仍未開發(fā)?？萍嘉锪鲌@區(qū)規(guī)劃面積約10.7平方公里，進駐單位主要為科研院所和研發(fā)機構，目前該區(qū)域正逐步成熟。龍子湖高校區(qū)總面積約40平方公里，入住13所高校，入住師生約20萬人。CBD：全省金融和企業(yè)總部核心區(qū)域龍湖區(qū)：副CBD，商務、居住、旅游、娛樂和休閑的勝地

龍子湖高校區(qū)：集教育科研為一體的人才聚集區(qū)龍湖南區(qū)：高品質宜居區(qū)商住物流區(qū)：CBD支撐區(qū)，集物流、居住、行政辦公于一體科技物流園區(qū)：開發(fā)IT、科技研發(fā)等高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)項目周邊產(chǎn)業(yè)：楊金工業(yè)園距離本項目15分鐘車程，以電子信息和現(xiàn)代物流業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，目前發(fā)展處于起步期階段，未來將成為本項目的主要客戶來源之一鄭州市金水區(qū)楊金產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于鄭州市東北部：園區(qū)總規(guī)劃面積6.4平方公里，下轄9個行政村，總人口1.7萬人。2007年被列為鄭州市重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是鄭州市推進三年跨越式發(fā)展計劃的重點項目之一。

楊金產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設時序分為近期、中期、遠期。其中近期為2009年—2011年，中期為2012—2015年，遠期為2016—2020年。近期為起步期，中期是全面建設和提升期，遠期是整體擴展壯大期。重點發(fā)展具有高投資強度和高成長性的中小型企業(yè)，形成聚集效應和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，與鄭州新區(qū)在產(chǎn)業(yè)上形成互補。園區(qū)內實行一區(qū)多園，主導產(chǎn)業(yè)為：電子信息產(chǎn)業(yè)、服務外包產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。同時還規(guī)劃有行政辦公、金融服務、文化娛樂、居住小區(qū)等多個功能板塊，全面考慮園區(qū)功能配套，有效突出園區(qū)特色，注重提升園區(qū)內涵，力爭經(jīng)過3—5年的努力，把園區(qū)打造成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出、設施齊全、功能完善、經(jīng)濟發(fā)達、和諧宜居的現(xiàn)代化城市新區(qū)。楊金工業(yè)園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖橋北新區(qū)、楊金工業(yè)園、中牟片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和重點建設情況同時也將直接影響本項目的開發(fā)進程片區(qū)名稱

區(qū)位及交通橋北新區(qū)黃河北岸，107國道兩側，京港澳高速以西，地處中原城市群腹地。107國道、京港澳高速、鄭焦晉高速、黃河公鐵兩用橋107國道連接線、310省道均從新區(qū)穿過，新區(qū)距鄭州市中心僅20公里、新鄉(xiāng)市中心35公里、焦作市中心45公里，是實現(xiàn)鄭州、新鄉(xiāng)、焦作經(jīng)濟隆起的支點，是中原北部城市聯(lián)系鄭州的接點城市。楊金工業(yè)園地處金水區(qū)柳林鎮(zhèn)東北部，西臨中州大道（老107國道），東接新107國道，南臨連霍高速公路，距4E級新鄭國際機場25分鐘車程，交通優(yōu)勢十分突出。園區(qū)規(guī)劃面積6.4平方公里2006年被列為我市重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)。新鄭龍湖鎮(zhèn)位于新鄭市北部，距鄭州國際機場18KM，107國道，鄭新公路縱橫南北、西南繞城高速公路縱橫東西，龍湖鎮(zhèn)28個行政村。中牟位于河南省中部，隸屬省會鄭州市，東接古都開封，西鄰省會鄭州，土地總面積1416.6平方公里；連霍高速公路、G220線、隴海鐵路、S102線自北而南梯次排開、橫貫東西，S223線、萬三公路縱穿南北。西連京廣鐵路、G107線，東接京九鐵路、G106線?？h城北距連霍高速11公里，南距鄭州國際機場28公里，京珠高速、鄭州繞城高速、機場高速在縣域西南部交匯，鄭汴城市快速通道已通車，交通優(yōu)勢明顯；橋北新區(qū)中牟楊金工業(yè)園新鄭龍湖鎮(zhèn)序號區(qū)域項目名稱及

所在地投資方及所所屬行業(yè)項目概況1中牟縣雁鳴湖綜合開發(fā)項目利海地產(chǎn)集團（中牟縣）旅游

地產(chǎn)項目位于中牟縣雁鳴湖、大孟、萬灘等三鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占地面積32平方公里，產(chǎn)業(yè)導向為“生態(tài)旅游——生態(tài)農(nóng)業(yè)——生態(tài)居住——生態(tài)產(chǎn)業(yè)”模式。2楊金工業(yè)園澳大利亞利華汽車后市場項目澳大利亞利華集團（金水區(qū)）商貿(mào)

流通項目位于中州大道以東、連霍高速以北金水區(qū)楊金工業(yè)園內，建設汽車配件、裝飾、羊剪絨制品在內的汽車后市場項目。3楊金工業(yè)園中國汽車后市場產(chǎn)業(yè)園項目浙江金恒德國際物流公司,鄭州鑫達實業(yè)公司（金水區(qū)）商貿(mào)

流通項目位于中州大道以東，連霍高速以北金水區(qū)楊金工業(yè)園內，占地2000畝，是中國首家汽車后市場產(chǎn)業(yè)園，提供汽車銷售后消費者在使用過程中所需的一切服務。4楊金產(chǎn)業(yè)園中原現(xiàn)代物流園區(qū)開發(fā)項目上海閩嘉軍股份有限公司(金水區(qū))現(xiàn)代

物流該項目位于連霍高速以北、中州大道以東楊金產(chǎn)業(yè)園區(qū)內，一期占地500畝，集電子物流交易、五星級酒店、商業(yè)步行街、金融中心、倉儲物流園于一體。5鄭東龍湖杉杉鄭州時尚之都項目杉杉投資控股（集團）有限公司(鄭東新區(qū))高新

技術該項目擬在鄭東新區(qū)龍湖地區(qū)規(guī)劃2000畝地，投資建設城市奧特萊斯時尚園，具備購物、娛樂、休閑、家居、消費及文化功能的商業(yè)綜合體。7鄭東龍湖王府井百貨入駐溫哥華時代廣場項目王府井百貨有限公司,楓華置業(yè)（鄭州）有限公司商貿(mào)

流通項目選址在龍湖南區(qū)溫哥華時代廣場，引進王府井百貨作為主力商家進駐，開發(fā)商業(yè)綜合體項目，總建筑面積19萬平方米。8中牟縣杉杉鄭州科技園項目杉杉投資控股（集團）有限公司高新

技術項目擬選址鄭開大道以北劉集組團內，規(guī)劃的人文路以東，規(guī)劃的政通路以西，規(guī)劃的豫興大道以南，擬供地約3500畝。初步建設內容為人造干細胞、鋰電池(車用)、中科院對接轉移的部分項目（正在落實）、農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)項目（與農(nóng)業(yè)部對接落實）、科技孵化基地、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（正在落實）、美國中小企業(yè)轉移項目、九院產(chǎn)業(yè)化基地。9中牟縣中大生物化工年產(chǎn)50萬噸化工醇及配套項目長春大成集團(中牟產(chǎn)業(yè)園)高新

技術長春大成集團選址中牟產(chǎn)業(yè)園官渡組團建設生物質化工項目。一期投資9.9億元人民幣，占地2000畝。10中牟縣鄭州華強科技文化園項目深圳華強電子股份有限公司(中牟產(chǎn)業(yè)園)文化

科技項目選址在中牟產(chǎn)業(yè)園區(qū)內，距中州大道12公里，緊鄰2010年9月開業(yè)的綠博園，占地3000畝，項目分兩期，一期投資50億元，由3個大型文化科技主題公園(文化科技體驗區(qū))、7個文化科技相關產(chǎn)業(yè)基地(文化科技產(chǎn)業(yè)區(qū))以及配套項目組成。11中牟縣龐大汽貿(mào)集團河南銷售中心項目龐大汽貿(mào)集團股份有限公司(中牟產(chǎn)業(yè)園)商貿(mào)

流通項目擬選址位于鄭汴物流通道以南，康莊路以西，楊橋路以西，擬供地232畝，擬建設汽車商業(yè)綜合服務區(qū)、乘用車4S店市場區(qū)、重型車4S店市場區(qū)等。建成后將是一個集汽車銷售、匯展、裝修設計、二手車交易、配件銷售、汽車儲運、結算、保險、金融服務等其他相關配套服務為一體的大型汽車現(xiàn)代化服務項目。2010年-2012年重點招商引資項目中牟重大投資項目

橋北新區(qū)重大投資項目投資方投資額中國恒天集團投資建設40億元鄭州宇通零部件工業(yè)園項目18.5億元鄭州四棉搬遷改造工程項目8.96億元香港樂地移動通訊設備研發(fā)生產(chǎn)項目10億元深圳赤灣石油基地股份有限公司8.76億元鄭州現(xiàn)代物流中心建設項目6.67億元河南新華保險大廈建設項目總投資約8.1億元中糧（鄭州）神象食品工業(yè)基地6.1億元鄭州鋁業(yè)3.6億元鄭州華強文化科技產(chǎn)業(yè)基地一期50億元…………橋北新區(qū)重大投資項目投資額農(nóng)科院高新技術試驗基地項目11億元農(nóng)墾集團清真牛羊養(yǎng)殖屠宰加工項目10.5億元浙江萬向集團制動器工業(yè)園區(qū)項目3.5億元石家莊三鹿集團乳制品生產(chǎn)項目1.2億元香港仁基集團30萬噸車用乙醇生產(chǎn)項目18億元數(shù)據(jù)來源：合富輝煌房地產(chǎn)市場調研統(tǒng)計成果中牟及橋北新區(qū)的投資建設將有利于促進北區(qū)以及東北區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，同時將有助于改善區(qū)域配套不完善及發(fā)展不成熟的現(xiàn)狀鄭州城市綜合交通近期建設重心向東偏移，建設中的五站合一立體交通樞紐為鄭東新區(qū)帶來人氣的同時將提升新區(qū)區(qū)域價值，帶動新區(qū)各項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展位于鄭東新區(qū)的鄭州綜合交通樞紐中心集鐵路客運、公路客運、城市輕軌、城市公交、城市地鐵5項交通軌道站臺于一體，逐步實現(xiàn)公交、輕軌、地鐵、出租車等多種交通工具實現(xiàn)“零換乘”，形成立體交通。依托公路，連接鐵路、海港、空港，輻射全國、面向海外的鄭州國家干線公路物流港正在建設之中，新區(qū)輻射范圍將不斷擴大。鄭州綜合交通樞紐中心的建設將匯集人流物流，推動物流和其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升鄭東新區(qū)商務價值和商業(yè)價值，為周邊區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)展新機遇。東區(qū)樞紐:鐵路、城際、公路、地鐵、公交站項目5公里未來地鐵一號線和六號線的開通將大大拉近項目與市中心的距離，增強項目的城市屬性，促使本項目未來成為城市第一居所的條件一號線起于高新區(qū)新鄭州大學，止于鄭東新區(qū)文苑北路，計劃將于2013年建成。長度34.84公里，站點數(shù)量28個，換乘車站7個，平均站點間距1.29公里。六號線計劃將于2020年建成通車。京港澳高速黃河橋直接溝通鄭州新鄉(xiāng)兩地項目體育中心站六號線龍子湖中心站文苑北路站黃河橋京珠高速5公里2.5公里本項目距離地鐵一號線體育中心站僅5公里；六號線文苑北路站僅2.5公里，城市屬性較強本項目所處黃河漁場區(qū)域目前區(qū)域陌生，配套設施不完善，生態(tài)資源環(huán)境較好具備打造城市生態(tài)居住區(qū)的條件根據(jù)《鄭州新區(qū)2009—2030城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》，黃河漁場區(qū)域屬于部分并入城區(qū)的新建鎮(zhèn)區(qū)，以生態(tài)居住功能為主的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務業(yè)、農(nóng)業(yè)科研、鄉(xiāng)村旅游發(fā)展區(qū)域。黃河漁場城鄉(xiāng)體系規(guī)劃確定城鎮(zhèn)性質為：區(qū)域行政、居住、文化、商貿(mào)、旅游接待中心黃河漁場生態(tài)型現(xiàn)代化生活區(qū)主要內容包括：低密度的服務設施完善的花園式生態(tài)居住組團；集酒店、會議、辦公、旅游休閑為一體的“城外桃源”；有著豐富的植物、動物、鳥類的大型濕地保護區(qū)；集高效農(nóng)業(yè)、園林花卉、特色旅游等經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ泥嵵輺|北部的“后花園”。《2007—2020年黃河漁場地區(qū)總體規(guī)劃》項目黃河漁場項目屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃體系，為了與鄭東新區(qū)錯位發(fā)展，初步計劃是建成黃河風情小鎮(zhèn)，把它建成鄭州市乃至河南省的名片?！鹚畢^(qū)北區(qū)管委會項目規(guī)劃部副部長黃河漁場區(qū)域被納入鄭州市中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃區(qū)，是鄭東新區(qū)外擴的重點區(qū)域，未來城市屬性將不斷加強，成為鄭東新區(qū)發(fā)展的有效補充根據(jù)《2008-2020年鄭州總體規(guī)劃》，鄭州市中心城區(qū)城市用地增長邊界為：東至京珠高速公路，西至環(huán)城高速公路，北至黃河濕地保護區(qū)，南至南水北調中線工程，黃河漁場區(qū)域納入中心城市發(fā)展區(qū)。鄭東新區(qū)發(fā)展?jié)u趨成熟，隨著鄭汴一體化和鄭州新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，鄭東新區(qū)發(fā)展外擴，黃河漁場區(qū)域有望納入鄭東新區(qū)發(fā)展區(qū)域范圍。項目應積極融入鄭東新區(qū)，跟上新區(qū)發(fā)展步伐，與鄭東新區(qū)形成相互發(fā)展。項目市中心CBD城市以及區(qū)域規(guī)劃發(fā)展對項目的影響研判小結有利因素鄭汴一體化催生了鄭州新區(qū)，使鄭州新區(qū)成為全省經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)，帶動整個鄭州東部的發(fā)展；鄭東新區(qū)是鄭州新區(qū)的金融、教育、商貿(mào)、居住、服務中心，是鄭州新區(qū)的最核心區(qū)域，對周邊具有較強的輻射效應；黃河漁場區(qū)域是鄭東新區(qū)的外擴區(qū)域，規(guī)劃定位為生態(tài)型現(xiàn)代化生活區(qū)，鄭州東北部的“城市的后花園”，是鄭東新區(qū)發(fā)展的有效補充，未來將與新區(qū)形成互補發(fā)展；“五站合一”交通樞紐以及地鐵的規(guī)劃大大加速了城市化發(fā)展的進程，使項目未來具備發(fā)展成為第一居所的條件。不利因素本項目屬于鄭州新區(qū)（鄭東新區(qū)的外擴區(qū)域），其發(fā)展將受到鄭東新區(qū)的發(fā)展影響，對本項目開發(fā)時機的選擇存在一定的影響。本項目所處黃河漁場區(qū)域目前區(qū)域陌生，配套設施不完善，缺乏一定的居住氛圍，目前區(qū)域認知度還較低；區(qū)域價值不高。宏觀經(jīng)濟層面：城市經(jīng)濟發(fā)展前景持續(xù)向好，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟環(huán)境鄭州經(jīng)濟實力強，連續(xù)10%的增長率加速增長，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境。2011年全年完成生產(chǎn)總值4912.7億元，同比增長13.2％；鄭州經(jīng)濟水平在全國中等城市中處于領先地位。11年鄭州與其它城市GDP比較一覽表(單位:億元）城市武漢石家莊西安鄭州濟南GDP6756.204080.22

3864.21

4912.70

4406.29

全國排名1126292023數(shù)據(jù)來源：鄭州統(tǒng)計年鑒GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展產(chǎn)業(yè)結構：二三產(chǎn)業(yè)并重，二產(chǎn)占主導，處于工業(yè)化成熟階段；工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速增長，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化成為鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的助推器產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位第二產(chǎn)業(yè)：優(yōu)先發(fā)展都市型工業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：優(yōu)化提升商貿(mào)服務業(yè)，發(fā)展壯大金融服務業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展旅游會展業(yè)，拓展提升社會服務業(yè)

——《鄭州市城市總體規(guī)劃（2008年－2020年》2011年鄭州市第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值131.7億元、2898.4億元和1882.6億元，比上年分別增長3.7%、17.1%和8.5%。三次產(chǎn)業(yè)比例為2.7：59.0：38.3。近兩年，第二產(chǎn)業(yè)的增速加快，第三產(chǎn)業(yè)的增速放緩，但兩者仍增長較快。2011年鄭州工業(yè)經(jīng)濟運行延續(xù)了2010年平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢，生產(chǎn)穩(wěn)中加快，產(chǎn)業(yè)集聚效應凸顯，工業(yè)經(jīng)濟結構出現(xiàn)積極變化。數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒第二產(chǎn)業(yè)培育大量富翁是豪宅的主要消費對象，第三產(chǎn)業(yè)培育大量高收入的中產(chǎn)階級是中高檔物業(yè)的主要消費人群，是推動城市房地產(chǎn)發(fā)展的主要力量；城市固定資產(chǎn)投資及工業(yè)增加值保持快速穩(wěn)定增長有利于拉大城市框架；城市化進程對投資拉動較為明顯。2011年鄭州市固定資產(chǎn)投資是3002.5億元，同比去年上漲24%，固定資產(chǎn)投資占GDP的61.12%。固定資產(chǎn)投資加速增長，固定資產(chǎn)投資占每年GDP的比例連續(xù)三年保持60%以上，城市建設力度穩(wěn)定增大。但與周邊城市相比仍有較大增長空間。2011年鄭州市工業(yè)完成增加值是2340.2億元，同比去年上漲22%工業(yè)增加值及增長率每年保持兩位數(shù)的增長幅度，近兩年的增速加快數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒鄭州城市居民人均可支配收入在國內處于中等水平，保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，鄭州市民消費能力顯著提高.2011年前鄭州市區(qū)人均可支配收入為21612元，增長14.4%，人均可消費性支出是14500元，增長率是13.40%，2011年鄭州市社會消費品零售總額是1987.1。增長了18.4%社會消費品零售總額受GDP高速增長帶動，06-11年以16%以上增幅加速增長，尤其是07年以來,增幅保持在18%以上,鄭州市民消費能力顯著提高.數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒鄭州人均消費性支出不斷增長，人均住房面積與全國平均數(shù)據(jù)基本持平，房地產(chǎn)發(fā)展較為穩(wěn)定。我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10％左右，發(fā)達國家一般達到25％。鄭州人均住房面積與全國平均水平基本持平，房地產(chǎn)發(fā)展較為穩(wěn)定。2011年，城鎮(zhèn)人均住房面積29.5平方米，比上年增加0.5平方米，與全國平均數(shù)據(jù)27平方米基本持平。生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒近年來，鄭州旅游及商貿(mào)活動頻繁，旅游經(jīng)濟保持年均26%的快速增長，酒店業(yè)整體經(jīng)營情況較好，酒店數(shù)量呈現(xiàn)快速增長勢頭。2004年以來，全市旅游經(jīng)濟保持了年均26％以上的增速。2008年，盡管受到自然災害、金融危機等多種不利因素的影響，全市仍接待國內外游客3540萬人次，實現(xiàn)旅游總收入342億元，分別是2003年的3.5倍和3.1倍；旅游業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重由2003年的9.7%提高到2008年的11.4%。2009年上半年，鄭州市接待國內游客1963.78萬人次，同比增長15.2%；接待入境游客14.13萬人次，同比增長8.1%；旅游總收入185.51億元,同比增長14.2%。

數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒宏觀環(huán)境小結以及項目機會研判有利因素鄭州作為中原地區(qū)核心城市，對外交通發(fā)達，城市價值正快速提高；鄭州經(jīng)濟基礎好，發(fā)展快，經(jīng)濟總量近十年來不斷增長，強勁的經(jīng)濟發(fā)展推動房地產(chǎn)的加速發(fā)展；鄭州人均消費性支出占可支配收入比例不斷增長，人均住房面積與全國平均數(shù)據(jù)基本持平，房地產(chǎn)發(fā)展較為穩(wěn)定。不利因素鄭州城市經(jīng)濟目前以工業(yè)經(jīng)濟占主導,產(chǎn)業(yè)結構有待優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后影響城市生活舒適度1.10國十一條4.17國十條9.29國五條2010年2011年2012年1.06限購令3.03限購令升級3.27房價目標公布6.01明碼標價堅持房地產(chǎn)政策不動搖2012年房地產(chǎn)調控基調：不動搖不放松，促進房價合理回歸，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展2010-2011年中央多次出臺房地產(chǎn)調控政策，調控之密集、力度之大為歷年罕見，各項旨在打擊投機行為，遏制房價過快上漲在政策出臺后，鄭州市區(qū)住宅交易出現(xiàn)短暫的回調，2010年市場對政策消化較以往快，全年保持高額成交，商品住宅成交量較09年僅下降2.8%2011年限購限貸的情況下，開發(fā)商和客戶持續(xù)觀望，每月的成交量明顯下降，月均成交量較10年下降約50%別墅政策：國土部再次發(fā)通知“禁墅令”拖住別墅入市腳步國土部近日又一次發(fā)布的禁墅令使別墅類產(chǎn)品再度引發(fā)市場關注。在國土部《關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調控重點工作的通知》中，再次強調停止別墅類用地的土地供應。《通知》顯示，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。（信息來源：中華工商時報2012-05-04）調控長期化，適度保剛需全國兩會定調之后，樓市調控不放松、調控長期化已成市場共識。管理層繼續(xù)強調抑制投資投機及樓價合理回歸，但對保剛需有一定政策傾斜。當前房貸額度已經(jīng)向首置買家放開，多地重現(xiàn)“85折”優(yōu)惠利率，不少地方政府（近期以二三線城市為主）亦以引導剛需入市為突破口對地方政策進行微調。適度增加的剛性需求為樓市帶來一定程度利好，但調控長期化（如房產(chǎn)稅推進、調控難退等）預期壓迫之下，樓市亦難重現(xiàn)大幅好轉。2012年2月后，國內通脹水平進一步走低當前國內油價下調，短期內我國通脹壓力進一步舒緩通脹壓力減弱，為管理層適度放開流動性以提振經(jīng)濟空間三四月份，國內官方MIP顯著回升，由2月的51%回升至三四月份的53.1%和53.3%（注：一般而言，官方PMI更代表國有企業(yè)活躍度，兒匯豐PMI更代表中小企業(yè)活躍度）可見，流動性釋放效果已經(jīng)開始向實體經(jīng)濟傳遞短期內通脹壓力減弱，為適度放松流動性提供空間，且效果已有所顯現(xiàn)，使經(jīng)濟活躍度自谷底回升

小結：政策調控目的是擠出不合理需求，促使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展；長期來看，隨著城市價值的不斷提升，鄭州房地產(chǎn)需求仍將處于上升態(tài)勢部分政策的效力具有滯后性和長期性，如土地政策、保障性住房政策等；而信貸政策對樓市影響較直接、快速；無論何種措施，目的都是擠出不合理需求，促使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展；中短期來看，信貸收緊是對樓市產(chǎn)生最直接、最快速影響的政策，短期內成交量相對萎縮，房價有回調壓力；長期來看，宏觀調控難以阻止鄭州城市價值的上升，鄭州房地產(chǎn)市場需求仍處于上升態(tài)勢。樓市平穩(wěn)發(fā)展保障房政府監(jiān)管土地政策財稅政策信貸金融加快開發(fā)銷售增加供應抑制部分需求嚴控房企融資抑制投資投機鼓勵合理自住需求增加有效供應限價房抑制房價增加有效供應抑制投資投機政策旨在遏制房價過快上漲，擠出不合理需求，促使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展；對投資投機的影響更大；全國兩會定調之后，樓市調控不放松、調控長期化已成市場共識。管理層繼續(xù)強調抑制投資投機及樓價合理回歸，但對保剛需有一定政策傾斜。鄭州作為二線城市，市場發(fā)展相對理性，受政策影響較?。磺译S著對通漲的擔憂，房地產(chǎn)物業(yè)投資保值的需求依然存在；長遠看，政策的調控均為中短期行為，調控之后將帶來新一輪的發(fā)展；且受到鄭州城市價值加快發(fā)展的帶動，鄭州的房地產(chǎn)發(fā)展長期向好也將是必然。政策對本項目開發(fā)的影響研判小結鄭州房地產(chǎn)市場投資規(guī)模呈現(xiàn)逐年遞增的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比例增加，房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大2011年，全社會固定資產(chǎn)投資完成約3002.5億元，比上年增長24.3％。房地產(chǎn)投資完成923.6億元，比上年增長19.2％。2011年，鄭州市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例是30.76%，較去年增加2.64%,,房地產(chǎn)投資比例不斷增加，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷加大。近年來，鄭州房地產(chǎn)市場開發(fā)強度逐漸加大11年商品房新開工面積是1790.7萬平米，下降1.2%，新開工面積減少；11年商品房屋竣工面積大幅增加，為1486萬平米，上漲了57.3%。近兩年保持40%的增速。11年商品房施工面積是7425.8萬平米，上漲了19.2%11年來銷售面積大幅下降，供大于求；成交價格不斷上漲，近兩年保持25%的增幅，上漲幅度加快；2011年鄭州市商品房批準預售面積914.7萬㎡，銷售面積659.92萬㎡，同比下降42.61%，供求比是1.392011年鄭州市商品房的成交均價是7939元/㎡，同比上漲29.31%，2010年鄭州市商品房的成交均價是6138元/㎡，同比上漲25.01%從產(chǎn)品結構看，中小戶型（80-90平方和120-144平方為主）是市場主流供應和銷售的戶型，120-144平方米住宅銷售比重較去年大幅上漲2011年，80-90㎡和120-144㎡面積段是主要的供應戶型，供應面積分別是179.89萬㎡，129.36萬㎡；2011年，80-90㎡和120-144㎡面積段是主要的銷售戶型，銷售面積分別是102.7萬㎡，112.93萬㎡；2011年受限購政策的影響，對購房者心理也產(chǎn)生一定影響，改善需求成為市場主導從物業(yè)類型看：高層物業(yè)是鄭州近兩年的主流供應產(chǎn)品；多層產(chǎn)品供應減少，市場稀缺性強2008年鄭州商品住房主要投放以多層和高層物業(yè)類型為主，其中高層供應為602.55萬平米；銷售399.23萬平米；09年投放538.39萬平米，銷售831.64萬平米，呈現(xiàn)供不應求的市場現(xiàn)狀。多層物業(yè)整體供銷較為穩(wěn)定。09年商品住宅主要供應物業(yè)類型為高層；多層為25.88萬平米，僅占高層供應的百分之五，別墅物業(yè)無新增供應數(shù)據(jù)來源：鄭州市房產(chǎn)檔案和信息中心數(shù)據(jù)來源：鄭州市房產(chǎn)檔案和信息中心隨著國家對別墅物業(yè)政策的收緊，鄭州市場別墅物業(yè)供應近幾年呈逐步減少的趨勢，別墅物業(yè)的價值也進一步凸顯鄭東新區(qū)的龍湖地區(qū)規(guī)劃為低密度高端住宅區(qū)，且多個品牌發(fā)展商欲在此片區(qū)購置土地發(fā)展高端物業(yè)產(chǎn)品（別墅），預計市場售價達2萬元/平米數(shù)據(jù)來源：鄭州市房產(chǎn)檔案和信息中心鄭州商品住房運行：2011年全市商品住宅銷售仍以金水區(qū)為主，二七區(qū)、鄭東新區(qū)銷售同比分別上漲5%、6%。鄭東新區(qū)的成交均價依舊最高2011年商品住宅銷售面積：金水區(qū)115.32萬㎡，二七區(qū)是88.29萬㎡，鄭東新區(qū)是85.67萬㎡，中原區(qū)是82.03萬㎡，管城區(qū)是46.71萬㎡，惠濟區(qū)是40.19萬㎡鄭東新區(qū)“環(huán)境好、前景好”，2011年其商品住宅的成交均價依舊最高，為7469元/㎡，其次是惠濟區(qū)均價是7147元/㎡，主要是別墅洋房等高品質樓盤提高整體成交價格，其次是金水區(qū)成交均價是7132元/㎡鄭州房地產(chǎn)宏觀大勢小結：鄭州房地產(chǎn)市場投資規(guī)模呈現(xiàn)逐年遞增的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速；高層物業(yè)是鄭州近兩年的主流供應產(chǎn)品；多層產(chǎn)品供應劇減，但需求仍然保持旺盛的市場態(tài)勢。隨著國家對別墅物業(yè)政策的收緊，鄭州市場別墅物業(yè)供應近幾年呈逐步減少的趨勢，別墅物業(yè)的價值也進一步凸顯；09-10年鄭州房地產(chǎn)銷售量年均增速達到40%，發(fā)展迅速；11年隨著政策的調控，商品房的成交量下降約43%，但剛性需求還是占據(jù)較大的市場；近兩年鄭州房價保持年均25%左右的增速平穩(wěn)上漲；鄭東新區(qū)均價最高，是鄭州高端樓盤的聚集地。鄭州房地產(chǎn)格局：城區(qū)“一心四區(qū)”的格局特征，大盤集中在滎陽上街、鄭汴以及龍湖鎮(zhèn)板塊；東北區(qū)域屬于城市高端房地產(chǎn)市場競爭的熱點區(qū)域北區(qū)：以中低密度中高檔住宅為主，已經(jīng)形成黃河濕地生態(tài)走廊居住組團，但未來發(fā)展受限《2008-2012年城市規(guī)劃》于對黃河濕地的保護政策。西區(qū)：老工業(yè)基地舊城區(qū)，區(qū)域發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展相對滯后。未來重點在西區(qū)復興和城中村改造發(fā)展契機東區(qū)：未來城市新中心。規(guī)劃聚集了最高端的住宅和商務辦公物業(yè)。呈現(xiàn)向東及東北方向延伸趨勢。南區(qū)：物流、倉儲業(yè)為主，經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢，受城市基礎設施配套水平和區(qū)域經(jīng)濟基礎制約，房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，目前迎來以城中村改造和東南龍湖板塊生態(tài)居住區(qū)發(fā)展契機。中心組團：目前全市的政治經(jīng)濟中心。以城中村改造供應中、高檔物業(yè)和政策性保障房為主，同時兼顧商業(yè)金融服務配套功能。鄭汴板塊：城市鄭汴一體化發(fā)展的核心區(qū)域，目前區(qū)域配套設施不完善，房地產(chǎn)發(fā)展水平一般，雁鳴湖區(qū)域位于該板塊內部，屬于鄭州生態(tài)景觀資源條件最好的區(qū)域，未來將發(fā)展低密度高端項目。鄭汴板塊東區(qū)滎陽上街板塊龍湖鎮(zhèn)板塊本項目北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)板塊對比：北部沿黃河景觀帶區(qū)域資源環(huán)境較好，東區(qū)交通通達性較強，受規(guī)劃利好因素影響，區(qū)域價值水平較高板塊屬性與市中心的距離資源通達性配套設施東區(qū)車程15-25分鐘鄭東新區(qū)規(guī)劃利好，龍湖具有一定的黃河水景資源交通通達性較強；規(guī)劃地鐵、高速、公交體系不完善正不斷快速完善中，指日可待。目前基本能滿足日常辦公生活等需要，但便捷度不高。南區(qū)車程約10-15分鐘南水北調工程，批發(fā)市場外遷，對環(huán)境有一定改善公交線路多，規(guī)劃地鐵、繞城高速，道路系統(tǒng)正在大力建設中，未來交通體系將會非常完善。配套相對完善，但較老舊，有待進一步加強，以滿足區(qū)域擴張要求。西區(qū)車程10-20分鐘成熟的行政版塊，擁有最好的教育資源，齊備市政配套，碧沙崗和西流湖公園資源，企事業(yè)單位客戶資源豐富。公交系統(tǒng)完善，BRT正在運營，地鐵正在建設，通達性好。教育、醫(yī)療、雙氣、交通、公園等配套一應俱全。北區(qū)車程20-40分鐘黃河景觀帶，三所資源，溫泉資源，休閑娛樂資源優(yōu)，北大學城有三縱兩環(huán)主干道，向各區(qū)可快速到達，新北站在運營中，規(guī)劃地鐵2號線修建在即，無論去市區(qū)還是去郊縣非常方便。教育主要為普通大中專配套，其它資源分布不均衡，市政配套不完善。中心區(qū)——人口密集、財富聚集地，行政辦公聚集地，商業(yè)聚集地交通便捷度較高，重要的交通樞紐各項市政配套設施完善；且檔次較高滎陽上街板塊車程40-50分鐘五云山山景、洞臨湖等自然生態(tài)資源，工業(yè)發(fā)達，經(jīng)濟實力較強。對外交通通達線路不多，但目前亦可快速通達至市區(qū)配套極不成熟，且短時間內不可能完善。龍湖鎮(zhèn)板塊30-40分鐘車程龍湖湖泊和濕地資源，大中專教育資源。有一定度假資源，鄉(xiāng)村氣息濃厚。內部交通系統(tǒng)不完善，進入市區(qū)依靠原有道路，通達性較弱。基礎配套能滿足基本日常生活學習需要，但配套檔次低，不完善，有待進一步提升鄭汴板塊45-60分鐘車程產(chǎn)業(yè)聚集帶，沿黃河濕地資源，低密度，空氣好，城市發(fā)展方向。依賴鄭開大道和連霍高速可迅速到達鄭州和開封，私駕通達性好，公交線路少，市內?？空军c少。配套較差，基本生活難保障，但政府投資力度大，配套完善有希望。中心板塊：以高層產(chǎn)品供應為主，價格水平在8600-12000元/平米；產(chǎn)品品質較高；客戶多以首次或改善型自住需求為主板塊特征：因配套齊全而倍受客戶喜歡，但污染嚴重，居住環(huán)境較差樓盤特征：高層項目為主，容積率大，建筑密度高，價格高，供應量少，供不應求；代表樓盤：英地天驕華庭、建業(yè)貳號城邦、藍堡灣、鑫苑世家價格水平：8500-12000元/平米客戶情況：客群廣泛，省內外中高端客戶為主，以政府官員和企事業(yè)單位中高層，個體工商戶、私營企業(yè)家、自由職業(yè)者為主，多為第一居所，其次是純投資，外來置業(yè)者多為教育、進城需求升龍國際中心鑫苑現(xiàn)代城建業(yè)貳號城邦英地天驕華庭藍堡灣項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型均價（元/m2

）客戶來源英地天驕華庭占地8.8萬總建30萬高層兩房78-85，三房110-1209500地緣客戶、企事業(yè)單位中高層領導、企業(yè)董事、政府高官，生意人，投資客和自住客比例相當建業(yè)貳號城邦占地5.7萬總建25.0萬高層兩房89-100，三房120-14012000追隨建業(yè)品牌的客戶，農(nóng)業(yè)路省實驗、九中和農(nóng)大老師，家屬院改善性居住的客群，進城置業(yè)者。藍堡灣占地28.7萬總建109.2高層兩房90-110，三房140-170平米，大戶型為主。8500省內外高端客群，家庭資產(chǎn)500萬元以上，年收入30萬元以上，企事業(yè)董事或高管，跨區(qū)經(jīng)理，政府高官。

鑫苑現(xiàn)代城占地6萬總建26萬高層80兩房，89三房8800家屬院改善性居住，區(qū)域個體老板，企事業(yè)單位高層，學校老師，醫(yī)院醫(yī)師，周邊上班族，投資者

升龍國際中心占地25.3萬總建120萬高層兩房70-90，三房100-1407500全市中端置業(yè)者，周邊個體經(jīng)營者，城中村改造的外來置業(yè)者，在南區(qū)上班一族，投資者，客群非常廣泛。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果鑫苑世家西區(qū)板塊：受舊城改造因素影響，整體開發(fā)力度較大，以高層物業(yè)供應為主，價格水平在7500元/平米水平，置業(yè)群體以區(qū)域內剛性自住需求為主板塊特征：傳統(tǒng)工業(yè)較多，都市村莊多，改造力度大，老家屬院多，批發(fā)市場多，有一定自然資源，版塊成熟度高樓盤特征：開發(fā)力度大，次熱點版塊，以高層項目為主，樓盤供應少，需求量大，供不應求。代表樓盤：康橋溪山御府、錦藝·國際華都、華林·尚峰苑價格水平：7000-8000元/平米客戶情況：剛性需求和改善型需求為主，主要是區(qū)域企事業(yè)單位、區(qū)域辦公族，政府官員，個體經(jīng)營戶以及高新技術開發(fā)區(qū)滎陽上街等地企業(yè)中高管和技術人員項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（平米）均價（元/m2

）客戶情況康橋溪山御府占地8.5萬總建40萬高層兩房80-90，三房126-1408600全市中高端客戶，客戶類型多樣，區(qū)域來源廣，職位分布廣泛，另有新密新鄭平頂山等周邊客群托斯卡納占地19萬方建面43萬方多層洋房、疊拼庭院、高層

洋房160-60、三居至五居310-706500金水區(qū)、惠濟區(qū)、中原區(qū)客戶為主，其次是高新技術開發(fā)區(qū)的客戶，以居住為主錦藝·國際華都占地35萬總建120萬高層兩房80左右，三房110-1306800-7300市區(qū)企事業(yè)單位中高層，教育界、醫(yī)療界人士，政府官員，生意人等，客戶層次較高，購買力強。華林·尚峰苑占地3.4萬總建14萬高層兩房80左右，三房110左右8000家屬院改善性居住，周邊學校老師，科技市場的經(jīng)營戶，南陽路批發(fā)市場的個體戶等，以地緣客戶為主。康橋溪山御府錦藝·國際華都華林·尚峰苑托斯卡納數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果東區(qū)板塊：CBD、物流園區(qū)住宅、CLD行政辦公區(qū)多以小高層、高層產(chǎn)品為主，銷售價格為9000-15000元/平米項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型均價（元/m2

）客戶來源東方鼎盛時代占地4.9萬建面14.8萬小高、高層87-89兩房，129-140三房11000市區(qū)改善型常住客綠地新里盧浮宮館占地21.2萬建面33.3萬高層87兩房，129三房8800-9000市區(qū)及周邊縣市投資客，產(chǎn)業(yè)園區(qū)老板永威東棠占地3.8萬建面18.6萬高層79-93兩房，130-160三房12000-15000市區(qū)、周邊縣市及省外客戶，中豪匯景灣占地9.4萬建面33萬高層89平米2房變3房，120平米2房變4房，12000市區(qū)及周邊縣市投資客，產(chǎn)業(yè)園區(qū)老板海馬公園占地53.1萬建面110萬高層89-93兩房，120-140三房10000市區(qū)及周邊縣市投資客為主板塊特征：城市新區(qū)改善型常住和投資型住宅板塊；缺乏自然資源，但城市屬性較強，且呈不斷加強趨勢；以中高端樓盤為主樓盤特征：物業(yè)類型較單一，高層為主、小高層為輔；多屬中高端精品樓盤；產(chǎn)品品質高，多為中高端客戶購買代表樓盤：永威東棠、中豪匯景灣、海馬公園價格水平：高層9000-13000元客戶情況：鄭州周邊縣市和市區(qū)客戶各占一半，前者是投資需求為主的企業(yè)主和公務員后者改善型居住和投資需求兼半，客戶群包括企業(yè)主、公務員和公司高管東方鼎盛時代永威東棠中豪匯景灣綠地新里盧浮宮館數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果海馬公園北區(qū)板塊：鄭州近郊高端商務、休閑度假場所的集中區(qū)，城市早期低密度高端物業(yè)供應的區(qū)域，市政配套設施不完善板塊特征：近郊樓盤；自然資源較好，具有較強吸引力；生活配套仍不完善樓盤特征：物業(yè)類型相對單一，以別墅大盤開發(fā)和精品樓盤兼半，產(chǎn)品品質較佳。代表樓盤：怡豐森林湖、普羅旺世、天地灣、逸品香山價格水平：洋房6000-9000元，別墅14000-25000元客戶情況：市區(qū)客戶占80%以上，主要為中高端客戶，屬投資度假需求，群體廣泛項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（平米）均價（元/m2

）客戶來源怡豐森林湖占地約47萬聯(lián)排、多層、小高層88㎡花園兩房，140㎡湖景三房，240-3430㎡聯(lián)排洋房約6000-8000別墅約1.5-1.6萬市區(qū)及周邊縣市改善型常住客、少量投資客普羅旺世占地106萬建面160萬多層、小高層、高層、聯(lián)排、雙拼兩房80-100三房：100-140洋房約7000別墅已售完現(xiàn)售高層產(chǎn)品，毛坯7900，精裝修10000市區(qū)改善型常住客天地灣占地22.4萬建面38.5萬洋房、聯(lián)排、疊拼87-90兩房，138-140三房洋房7000-9000聯(lián)排：18000-25000疊拼15000-16000市區(qū)及周邊縣市投資、改善型客戶思念果嶺山水占地360萬建面21萬多層、聯(lián)排別墅、獨棟別墅別墅580-650，多層兩房62-95，三房116洋房8000，別墅1.8萬（雙拼）市區(qū)及周邊縣市投資度假客清華憶江南占地15萬方建面52500方多層、高層、聯(lián)排多層51-140，別墅180-500洋房約7000別墅約14000市區(qū)及北邊縣市投資度假客，第二居所逸品香山占地約6萬建面約11萬多層、小高層兩房80-90，三房100-130多層7000-10000小高層6000-7000市區(qū)改善型常住客、少量投資客怡豐森林湖普羅旺世天地灣思念果嶺山水逸品香山清華憶江南數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果南區(qū)板塊：受舊城改造影響，片區(qū)形象較差，大盤云集整體供應量較大，價格水平相對較低為6800/平米水平，客戶以周邊自住群體為主板塊特征：專業(yè)批發(fā)市場多，物流倉儲多，舊有村莊多，先天自然資源差，后天環(huán)境有望改善，開發(fā)建設力度大樓盤特征：熱點版塊，居住性版塊，多層和高層項目為主，大盤項目多，供應力度大，需求旺盛代表樓盤：美景鴻城、遠大理想城、橡樹玫瑰城價格水平：6500—7500元/平米客戶情況：本地剛性需求客戶為主，中低端客戶為主，主要為商鋪老板、公務員和事業(yè)單位職員項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（平米）均價（元/m2

）客戶來源遠大·理想城占地33.3萬建面76萬多層、小高兩房：80-90；三房：104-126平米7500主要為南區(qū)客戶，以及南部郊縣客戶，以居住為主美景鴻城占地21萬建面150萬高層一房：60；兩房：90-150；三房2007100-7200客戶廣泛，全市客戶和省內其它地市客戶，居住為主橡樹玫瑰城占地19.3萬建面60萬多層、高層兩房：70-85；三房：100-1267000南區(qū)和東區(qū)客戶為主，居住為主陽光城占地26.7萬建面200萬高層兩房：70-88；三房87-1206700金水區(qū)和管城區(qū)客戶為主，自住為主遠大理想城美景鴻城橡樹玫瑰城數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果鼎盛陽光城鄭汴板塊：沿鄭開大道沿線附近分布，片區(qū)發(fā)展配套設施不完善，大盤開發(fā)為主，物業(yè)類型多樣，整體價格水平相對較低板塊特征：沿鄭開大道沿線附近分布；地區(qū)高端樓盤的代表；生活配套仍不完善樓盤特征：物業(yè)類型豐富；大盤開發(fā)，開發(fā)周期長；產(chǎn)品品質高，多為鄭州和開封城市中高端客戶購買代表樓盤：鄭開森林半島、鄭開橄欖城、東方金典價格水平：洋房6500-7500元，別墅10000-13000元客戶情況：目前為當?shù)馗纳菩孕枨罂蛻魹橹?，未來高端項目出現(xiàn)將吸引鄭汴兩地高端投資度假客項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（平米）均價（元/m2

）客戶來源鄭開森林半島占地1000畝建筑110萬方洋房、別墅、寫字樓、酒店、商業(yè)多層70-123，小高123-150洋房6500別墅13000（聯(lián)排）開封市區(qū)客戶為主，鄭州市區(qū)及鄭汴周邊縣市占30%-40%左右

鄭東新世界占地14萬方建面40萬方

多層、小高68-96兩房，120-130三房5500（27F）以市區(qū)內鄭州外地人為主，占80%以上，投資為主，看重區(qū)域升值潛力鄭開橄欖城占地666.7萬建面160萬方洋房、聯(lián)排80-90兩房，120-150三房洋房7500聯(lián)排13000開封本地改善性常住客戶為主東方金典一期占地12.9萬方建面38萬方洋房、高層洋房115-165三房高層80-90兩房115-155三房洋房7500高層5000開封市區(qū)改善型常住客戶為主鄭東新世界鄭開森林半島東方金典鄭開橄欖城數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果龍湖鎮(zhèn)板塊：環(huán)境景觀資源一般，距離市區(qū)較近，以低密度高端物業(yè)產(chǎn)品供應為主，配套設施不完善；城市高端客戶的第二居所板塊特征：近郊高端低密度樓盤；具備一定的湖景資源；樓盤特征：物業(yè)類型豐富，多層、聯(lián)排別墅為主；大盤開發(fā)，開發(fā)周期長；產(chǎn)品品質高，多為中高端客戶購買代表樓盤：龍泊圣地、林溪灣、紅河谷價格水平：洋房5500-7000元、別墅9000-15000元客戶情況：當?shù)馗纳菩统Ｗ】秃褪袇^(qū)養(yǎng)老需求客戶項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型均價（元/m2

）龍泊圣地占地6萬建面10萬獨棟、聯(lián)排、雙拼、多層、小高層54/78/120-260洋房6700別墅1.5萬（聯(lián)排）林溪灣占地43萬建面30萬多層、雙拼、聯(lián)排多層3房120-140，2房78主力為聯(lián)排190-210，少量雙拼270洋房7000-13000別墅1.2-1.4萬（聯(lián)排）1.5-3.2萬（雙拼）紅河谷占地33萬建面50萬多層、聯(lián)排聯(lián)排：240；多層：120-140洋房約5700-15000別墅約1.4-1.5萬富田興龍灣建面50萬雙拼、聯(lián)排、坡地洋房、退臺洋房、多層洋房、公寓40—143㎡以三房為主洋房：4300-13000國瑞城占地52萬建面91萬商業(yè)、聯(lián)排別墅、洋房、小高層、高層聯(lián)排：320-360；雙拼：430-5009900-14000紅河谷林溪灣龍泊圣地國瑞城富田興龍灣數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果滎陽上街板塊：高端低密度大盤較為集中，項目多依靠山水自然資源，打造配套完善集聚體驗休閑娛樂度假功能的低密度高端物業(yè)板塊特征：重要的休閑度假板塊，自然資源豐富，缺乏常住的配套設施樓盤特征：物業(yè)類型豐富；大盤開發(fā)，開發(fā)周期長；產(chǎn)品品質高，多為中高端客戶購買代表樓盤：清華大溪地；居易五云山價格水平：洋房約5000-6000元，別墅10000-18000元客戶情況：以大鄭州范圍內投資、度假客戶需求為主項目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型均價（元/m2

）客戶情況清華大溪地占地26萬方建面19萬方多層、獨棟、聯(lián)排、雙拼4房140-160，3房120-140，2房80-93，聯(lián)排220，雙拼300，獨棟500洋房約5000-5500別墅約1.3萬（聯(lián)排）以中原區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)客戶為主，看重后期投資升值居易五云山占地3700畝獨棟、雙拼別墅定制別墅220-500約2.2-2.5萬全市客戶為主，休閑度假為主清華大溪地居易五云山數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果板塊總結1：城區(qū)以高層物業(yè)供應為主；其他板塊受地段、資源、配套等因素影響物業(yè)類型呈現(xiàn)多樣化特征，遠郊中低密度物業(yè)占較大比例多層、別墅物業(yè)多集中在北區(qū)、滎陽上街、龍湖鎮(zhèn)以及鄭汴板塊板塊屬性物業(yè)類型所占比例物業(yè)類型所占比例物業(yè)類型所占比例東區(qū)小高層10%高層90%南區(qū)小高層15%高層85%西區(qū)小高層15%高層85%北區(qū)多層20%別墅65%高層15%中心組團高層95%多層5%滎陽上街板塊多層20%別墅70%小高層10%龍湖鎮(zhèn)板塊多層25%別墅60%高層15%鄭汴板塊多層20%別墅65%高層15%鄭汴板塊東區(qū)滎陽上街板塊龍湖鎮(zhèn)板塊本項目北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果板塊總結2：城區(qū)目前以70-90和110-140的兩房、三房供應為主，新區(qū)及城郊區(qū)域客戶多追求舒適性功能，產(chǎn)品以130-150以及160-180的三房、四房產(chǎn)品供應為主板塊片區(qū)主力戶型面積區(qū)（m2）東區(qū)北部三房130-155四房160-180南部兩房80-100三房120-150北區(qū)開元路片區(qū)三房89-130兩房80-100黃河瀏覽區(qū)三房110-140國基路片區(qū)兩房75-90三房110-144西區(qū)中原路片區(qū)兩房70-89三房89-130農(nóng)業(yè)路片區(qū)兩房80-90三房115-135南區(qū)

兩房70-89三房89-130市中心

一房40-60兩房80-90三房120-130鄭汴組團兩房70-90三房120-150滎陽上街組團三房120-160龍湖鎮(zhèn)組團三房120-150鄭汴板塊東區(qū)滎陽上街板塊龍湖鎮(zhèn)板塊本項目北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果板塊總結3：鄭東新區(qū)為目前城市價格水平最高的區(qū)域均價為9000-15000元/平米，其次為中心組團為8500-10000元/平米，其他板塊價格差異不大，維持在6500-7000元/平米水平板塊屬性物業(yè)類型均價水平東區(qū)小高層15000高層10000南區(qū)高層6400-7000西區(qū)高層6500-7300北區(qū)多層8000-10000高層7000-8000中心組團高層8000-10000滎陽上街板塊多層4000-5500龍湖鎮(zhèn)板塊多層4500-6500鄭汴板塊多層5500-6500鄭汴板塊東區(qū)滎陽上街板塊龍湖鎮(zhèn)板塊本項目北區(qū)中心區(qū)西區(qū)南區(qū)數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果板塊總結4：中心以及東部板塊以大鄭州范圍內的高端客戶群體為主；西北區(qū)和南區(qū)以鄭州本地區(qū)域性剛性自住需求客戶為主北區(qū)：鄭州近郊高端商務、休閑度假場所的集中區(qū)客戶特征：中高端收入人群；如企事業(yè)單位員工、個體經(jīng)營者客戶價值取向：休閑、商務、度假以及看好區(qū)域發(fā)展西區(qū)：本區(qū)域居住及工作的客戶及支付能力有限的中心區(qū)客戶客戶特征：中等收入人群，如企事業(yè)單位普通工作人員；區(qū)域內中高端收入人群，如公務員、企事業(yè)單位中高層、個體經(jīng)營者；部分中心區(qū)客戶客戶價值取向：價格實惠、交通便利板塊屬性客戶特征價值取向東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)中心組團滎陽上街板塊龍湖鎮(zhèn)板塊鄭汴板塊鄭州本地高端客戶為主，以本地剛性換房客戶需求為主鄭州本地及周邊高端置業(yè)群體作為第二居所和投資需求為主東區(qū)、南區(qū)：趨向選擇發(fā)展前景及居住環(huán)境的客戶客戶特征：中高收入人群，包括私企主、公務員、企事業(yè)單位中高層等客戶價值取向：環(huán)境、發(fā)展?jié)摿?、城市感中心板塊：高端客戶為主；容量有限，主要向鄭東新區(qū)分流升值潛力、舒適的居住環(huán)境鄭州本地企事業(yè)單位高級管理人員；私營企業(yè)老板自住、居住環(huán)境、發(fā)展?jié)摿Α⒊鞘懈猩畋憷?；配套完善；城市感私企業(yè)主、公務員、企事業(yè)單位中高層、個體經(jīng)營者；部分中心區(qū)客戶自住、發(fā)展?jié)摿Ρ緟^(qū)域居住及工作的客戶及支付能力有限的中心區(qū)客戶自住、換房、價格、生活便利洋房：本區(qū)域居住及工作的客戶及支付能力有限的中心區(qū)客戶別墅：鄭州及周邊縣市高端置業(yè)人群投資、舒適環(huán)境、商務洽談休閑度假自住、換房洋房：本區(qū)域居住及工作的客戶及支付能力有限的中心區(qū)客戶別墅：鄭州本地各種高端置業(yè)群體休閑度假、舒適環(huán)境、投資別墅：鄭州本地各種高端置業(yè)群體洋房：鄭州本地中等偏上置業(yè)群體別墅：鄭州和開封范圍的中高端置業(yè)群體洋房：鄭州本地中等支付能力客戶群體產(chǎn)品、性價比、第二居所、升值潛力舒適環(huán)境、產(chǎn)品、性價比、第二居所、升值潛力高端客戶流向：由中心板塊向東區(qū)和北區(qū)沿黃河景觀帶以及龍湖鎮(zhèn)板塊板塊總結5：房地產(chǎn)板塊格局的形成是以城市中心向四周擴展，主線向東北方向，未來鄭東新區(qū)將是眾多房地產(chǎn)項目競爭的熱點區(qū)域本項目位于新區(qū)龍子湖區(qū)域，屬于新區(qū)的功能拓展區(qū)域，龍湖片區(qū)將形成城市高端低密度物業(yè)的集中區(qū)域，本項目未來將面臨新區(qū)中高端項目的直接競爭。本項目CBD12000-18000萬/平米行政辦公區(qū)域CBD副中心CLD中央居住區(qū)北區(qū)13000-15000元/平米南區(qū)7000-8000元/平米預計：20000元/平米直接競爭鄭東新區(qū)行政區(qū)劃圖板塊總結6：多層物業(yè)屬于城市的高端稀缺型物業(yè)，以帶電梯的6+1產(chǎn)品類型為主，主力戶型為三房130-150平米，客戶來源為市區(qū)高端置業(yè)人群綠地老街綠城百合溫哥華山莊板塊多層物業(yè)主力戶型（平米）客戶來源西北部板塊兩房：80-100三房：130-150市區(qū)為主，休閑度假為目的，資產(chǎn)200萬元以上，在市區(qū)有房有車一族，多數(shù)為企事業(yè)中高層，部分為退休人士及自由職業(yè)者；東部板塊三房：150-160四房：230-260全市高端客戶，以居住兼投資為目的，資產(chǎn)500萬元以上，工作或業(yè)務在東區(qū)者居多，另有省內市外富人階層，以炫富或純投資為目的。南部板塊三房：135-140四房：160以自住為主要目的，多為企事業(yè)單位中層或中高端人士，少量為個體經(jīng)營者。板塊滎陽上街兩房：90-110三房：110-160鄭州市區(qū)客戶，以投資為主要目的，客戶層次拉差大，高到企事業(yè)高層，低到公司普通職員均有。龍湖鎮(zhèn)板塊兩房：70-110三房：120-140四房：160鄭州市區(qū)客戶為主，多數(shù)為40-60歲之間有閑人士，購買門檻低客戶來源多樣，不乏養(yǎng)老居住客戶。鄭汴板塊兩房：70-100三房：100-120客群相對年輕，多數(shù)在30-45歲之間，看好鄭汴發(fā)展前景，以投資為主要目的，多數(shù)來自于鄭州外地人。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果板塊總結7：別墅產(chǎn)品供應主要以350平米雙拼和200平米聯(lián)排產(chǎn)品為主；客戶群體來源范圍較廣，以鄭州本地和周邊縣市的高端投資客戶需求為主板塊物業(yè)類型主力戶型（平米）客戶來源西北部板塊獨立、雙拼、疊加、聯(lián)排雙拼400獨立600以鄭州外地人為主，占55%，其次是周邊城市客戶，占30%，鄭州本地客戶和省外客戶僅占15%，以休閑度假為主要目的；東部板塊雙拼、聯(lián)排聯(lián)排180-240東區(qū)行政事業(yè)單位人員以及企業(yè)高層以及在東區(qū)有業(yè)務往來占60%，以休閑居住為主要目的，省內市外富有階層占35%，以投資為主要目的；滎陽上街板塊獨立、雙拼、聯(lián)排聯(lián)排220，雙拼300-400鄭州市區(qū)為主，占80%以上，以休閑居住兼投資為主要目的，中高端客戶，以行政事業(yè)單位客戶為多龍湖鎮(zhèn)板塊雙拼、聯(lián)排聯(lián)排180-260，獨立400-500鄭州市區(qū)占90%以上，以休閑居住為主，中高端客戶，客戶職業(yè)分布多樣鄭汴板塊獨立、雙拼、聯(lián)排聯(lián)排240、雙拼300-450鄭州市區(qū)為主，占70%以上，其次為省內市外客戶20%，剩余為省外投資客戶，主要以投資為目的。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場調研成果板塊總結8：小高層、高層物業(yè)主要集中在兩房80-100平米；三房110-120平米；客戶群體地域性特征明顯，多為本地自住