中國商業(yè)地產(chǎn)的碳足跡與脫碳路徑 2024 -世邦魏理仕_第1頁
中國商業(yè)地產(chǎn)的碳足跡與脫碳路徑 2024 -世邦魏理仕_第2頁
中國商業(yè)地產(chǎn)的碳足跡與脫碳路徑 2024 -世邦魏理仕_第3頁
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文檔簡介

專題報(bào)告國際與國內(nèi)政策監(jiān)管推動雙碳目標(biāo)達(dá)成房地產(chǎn)碳足跡業(yè)主脫碳實(shí)踐租戶脫碳路徑業(yè)主脫碳實(shí)踐租戶脫碳路徑國際與國內(nèi)政策監(jiān)管推動雙碳目標(biāo)達(dá)成過去一年是全球?qū)夂騿栴}從目標(biāo)邁向行動的關(guān)鍵一年,從國際到國內(nèi),從政府到企業(yè),各方參與者在共同努力,推動碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)的達(dá)成。從國際上看,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈占碳排放總量比重超過三分之一,我國這一比例甚至可達(dá)一半。因此,房地產(chǎn)行業(yè)的脫碳行動勢在必行。中國碳達(dá)峰碳中和戰(zhàn)略的主要目標(biāo)及時間節(jié)點(diǎn)十四五單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗比2020年下降13.5%單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放比2020年下降18%非化石能源消費(fèi)比重20%單位國內(nèi)生產(chǎn)總值能耗大幅下降單位國內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放比2005年下降65%非化石能源消費(fèi)比重25%能源利用效率達(dá)到國際先進(jìn)水平碳中和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)信息來源:政府公開信息,世邦魏理仕研究部整理非化石能源消費(fèi)比重80%信息來源:政府公開信息,世邦魏理仕研究部整理國際與國內(nèi)近期碳政策大事件聯(lián)合國氣候變化公約第二十八屆會議(COP28)召開發(fā)布首份《全球盤點(diǎn)報(bào)告》歐盟決定從2023年10月起試運(yùn),2026年將全面實(shí)施國家核證自愿減排量(CCER)生態(tài)環(huán)境部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《溫室氣體自愿減排交易管理辦法(試行)》,保障全國溫室氣體自愿減排交易市場有序運(yùn)行加快建立產(chǎn)品碳足跡管理體系國家發(fā)改委提出建立符合國情實(shí)際的產(chǎn)品碳足跡管理體系,完善重點(diǎn)產(chǎn)品碳足跡核算方法規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)體系,建立產(chǎn)品碳足跡背景數(shù)據(jù)庫,推進(jìn)產(chǎn)品碳標(biāo)識認(rèn)證制度建設(shè)等目標(biāo)國家碳達(dá)峰試點(diǎn)建設(shè)方案國家發(fā)改委確定25個城市和10個園區(qū)為首批碳達(dá)峰試點(diǎn)城市和園區(qū),聚焦破解綠色低碳發(fā)展面臨的瓶頸制約,探索不同資源稟賦和發(fā)展基礎(chǔ)的城市和園區(qū)碳達(dá)峰路徑,為全國提供可操作、可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法碳排放權(quán)交易管理暫行條例自2024年5月1日起施行,從六個方面構(gòu)建了碳排放權(quán)交易管理的基本制度框架:一是注冊登記機(jī)構(gòu)和交易機(jī)構(gòu)的法律地位和職責(zé);二是碳排放權(quán)交易覆蓋范圍以及交易產(chǎn)品、交易主體和交易方式;三是重點(diǎn)排放單位確定;四是碳排放配額分配;五是排放報(bào)告編制與核查;六是碳排放配額清繳和市場交易房地產(chǎn)碳足跡房地產(chǎn)碳足跡雙碳戰(zhàn)略落地全面提速數(shù)據(jù)是痛點(diǎn)來自監(jiān)管機(jī)構(gòu)、投資者與消費(fèi)者的期望和要求,使得可持續(xù)發(fā)展成為企業(yè)的戰(zhàn)略要務(wù),并在過去一年加速落地。CBRE《2023年中國辦公樓租戶調(diào)查》顯示,能源審計(jì)、資源循環(huán)利用和設(shè)定凈零目標(biāo)等與雙碳戰(zhàn)略緊密相關(guān)的事項(xiàng),是租戶實(shí)施力度提升最大的房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。而根據(jù)CBRE近期對亞太區(qū)主要房地產(chǎn)業(yè)主和投資者首席可持續(xù)發(fā)展官(CSO)的調(diào)查,氣候行動也是業(yè)主首要關(guān)注的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。但缺乏運(yùn)營、環(huán)境影響和財(cái)務(wù)等方面的數(shù)據(jù),是企業(yè)實(shí)踐“雙碳”戰(zhàn)略的道路上面臨的主要挑戰(zhàn)。租戶、業(yè)主和投資者都需要完善的數(shù)據(jù),以評估碳排放現(xiàn)狀、采取措施的功能效果、財(cái)務(wù)成本和收益,從而做出合理的決策。因此,碳足跡的跟蹤和報(bào)告成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)雙碳目標(biāo)的第一步也是關(guān)鍵一步。租戶在房地產(chǎn)策略中優(yōu)先關(guān)注的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)主和投資者優(yōu)先關(guān)注的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)什么是碳足跡房地產(chǎn)碳足跡是指企業(yè)在建材生產(chǎn)、施工、運(yùn)營等活動過程中引起的溫室氣體排放的集合。企業(yè)通過測量自身碳足跡,控制和約束行為以達(dá)到脫碳的目的。什么是碳盤查企業(yè)自發(fā)地收集、審查、整理建造或運(yùn)營期間的碳足跡相關(guān)信息,根據(jù)國家規(guī)范進(jìn)行總體的碳排放計(jì)算并制作計(jì)算分析報(bào)告,供企業(yè)內(nèi)部使用。什么是碳核查企業(yè)在完成碳盤查后,其結(jié)果可用于內(nèi)部評估溫室氣體排放現(xiàn)狀,估算實(shí)施相關(guān)措施后的減碳量,并為后續(xù)開展脫碳規(guī)劃提供決策依據(jù)使用。如果企業(yè)還需要就碳盤查結(jié)果與關(guān)注其應(yīng)對氣候變化工作的政府管理部門、供應(yīng)商、客戶、投資人、公眾及其他利益相關(guān)方溝通,則需要第三方機(jī)構(gòu)對碳盤查結(jié)果進(jìn)行審核,獲得項(xiàng)目全生命周期碳咨詢分析報(bào)告書,從而完成碳核查全過程。碳足跡跟蹤和報(bào)告流程確定邊界確定邊界統(tǒng)計(jì)測算審查認(rèn)證范圍范圍碳盤查統(tǒng)計(jì)企業(yè)房地產(chǎn)碳足跡時,首先需要明確統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)覆蓋范圍,全生命周期可涵蓋四個階段,分別為:建材生產(chǎn)階段、施工階段、運(yùn)行階段及拆除階段,其中拆除過程同屬施工過程,一般將其納入至施工階段中進(jìn)行核算。將企業(yè)房地產(chǎn)碳足跡分析與財(cái)務(wù)分析進(jìn)行類比,裝修(涵蓋建材生產(chǎn)、施工和拆除)階段的碳足跡和資本性支出(CapEx)類似,統(tǒng)計(jì)及報(bào)告時間限于項(xiàng)目建設(shè)期間,包含土建及裝修階段;而運(yùn)營階段的碳足跡則與運(yùn)營費(fèi)用(OpEx)類似,從項(xiàng)目啟用開始貫穿整個使用期,一般以年為單位進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和報(bào)告。建材生產(chǎn)涉及多個高碳排行業(yè),因而是碳排放的重要來源。施工碳足跡主要成分是項(xiàng)目施工過程中的能耗。運(yùn)行碳足跡則主要受項(xiàng)目運(yùn)行過程中的能耗影響,因時間跨度長,也導(dǎo)致了高占比的碳排放。要實(shí)現(xiàn)企業(yè)房地產(chǎn)全面脫碳,需要在生命周期每個階段推進(jìn)。企業(yè)房地產(chǎn)全生命周期碳足跡建材生產(chǎn)階段施工階段范圍2范圍范圍3范圍玻璃乳膠漆材料運(yùn)輸施工人員通勤企業(yè)房地產(chǎn)碳足跡如何區(qū)分范圍一、二、三?根據(jù)溫室氣體排放的產(chǎn)生方式,碳足跡可分為范圍一、二、三。范圍一為自身的直接排放,包含項(xiàng)目的化石燃料燃燒,公司自有車輛汽油燃燒、以及冷媒、化糞池、滅火器逸散等,在房地產(chǎn)碳足跡中占比很小。范圍二為能源間接排放,包含各設(shè)施設(shè)備如照明、空調(diào)、采暖、水泵等用電產(chǎn)生的間接排放,以及北方采暖涉及熱力消耗產(chǎn)生的間接排放等,是運(yùn)行階段碳足跡的主要成分。范圍三為企業(yè)供應(yīng)鏈上下游活動的間接排放,又稱“隱含碳”,理論上這是碳足跡最大的組成部分,但因?yàn)閿?shù)據(jù)較難獲取,可統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目一般限于建造過程使用的主要裝修材料、公司日常運(yùn)營過程的物流和員工通勤差旅運(yùn)輸、日常使用的辦公用品等產(chǎn)品和自來水及污水處理等服務(wù)?!半[含碳”是裝修階段碳足跡的主要成分,而在運(yùn)行階段碳足跡中占比較小。參考CBRE分別為某國際生命科學(xué)企業(yè)辦公室裝修階段和某國內(nèi)大型專業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公室運(yùn)行階段的碳盤查結(jié)果,我們可以了解企業(yè)碳足跡構(gòu)成。盡管不同企業(yè)碳足跡構(gòu)成因行業(yè)屬性、企業(yè)規(guī)模、裝修和運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)、員工辦公行為等因素而異,但該數(shù)據(jù)結(jié)果顯示的碳足跡主要構(gòu)成項(xiàng)目對大部分辦公用戶都具有代表性和適用性。運(yùn)行階段223碳核查碳核查標(biāo)準(zhǔn)及認(rèn)證機(jī)構(gòu)的專業(yè)性和影響力直接決定其頒發(fā)認(rèn)證的使用價值和范圍。目前使用范圍最廣,受碳核查標(biāo)準(zhǔn)分為兩類,溫室氣體量化標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)企業(yè)碳足跡的現(xiàn)狀,而碳中和標(biāo)準(zhǔn)則體現(xiàn)企業(yè)采取脫碳措施認(rèn)可程度最高的標(biāo)準(zhǔn)主要來自國際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ISO)、英國標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(BSI)等國際機(jī)構(gòu),而國內(nèi)認(rèn)證機(jī)所達(dá)到的效果,兩大類型中的不同標(biāo)準(zhǔn)因其適用范圍而在內(nèi)容上也存在差異。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其未來使用目構(gòu)按照特定國際標(biāo)準(zhǔn)所核查的結(jié)果及其認(rèn)證,也具有相等的資質(zhì)。隨著碳核查報(bào)告用途日益廣泛與細(xì)分,的,在啟動碳盤查工作之前,即選擇與目的對應(yīng)的碳核查標(biāo)準(zhǔn),并按其要求規(guī)劃布局統(tǒng)計(jì)測算工作。如果國內(nèi)專門針對房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域的碳核查標(biāo)準(zhǔn)和機(jī)構(gòu)將不斷發(fā)展與完善。未能確定使用目的,則適宜選擇使用范圍盡可能廣的標(biāo)準(zhǔn)。碳交易企業(yè)在碳交易之前,需要確定購買多少碳配額或碳信用可以抵消其已產(chǎn)生的碳排放量,從而實(shí)現(xiàn)碳中和,在此過程中需要碳核查報(bào)告的審定和背書。政策限制或鼓勵政府在對企業(yè)進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼和合規(guī)條件評價時,需要有關(guān)部門提供的碳核查報(bào)告作為支持和證明。供應(yīng)鏈管理對供應(yīng)鏈脫碳有要求的企業(yè),在選擇供供應(yīng)鏈管理對供應(yīng)鏈脫碳有要求的企業(yè),在選擇供應(yīng)商時會要求供應(yīng)商出示碳核查報(bào)告,如歐盟碳關(guān)稅(CBAM)就對碳核查報(bào)告披露提出具體要求。碳排放數(shù)據(jù)披露已成為上市公司ESG報(bào)告的標(biāo)配內(nèi)容,為了提高規(guī)范性和公信力,在評級和標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)的指引下,越來越多的上市公司會附錄數(shù)據(jù)來源的碳核查報(bào)告及認(rèn)證機(jī)構(gòu)以提高公信力。租戶脫碳路徑租戶脫碳路徑了解自身的碳足跡及識別產(chǎn)生重大影響的重點(diǎn)領(lǐng)域后,租戶可以制定脫碳路徑計(jì)劃。在上一章中我們了解到,范圍二碳排放是房地產(chǎn)運(yùn)營階段碳足跡的主要成分,也是租戶較容易通過自主行為實(shí)現(xiàn)脫碳的領(lǐng)域,而能源又是其中的重點(diǎn),因而租戶在能源領(lǐng)域的脫碳行動所取得的效果最明顯,應(yīng)首要考慮。范圍三碳排放則需要與供應(yīng)鏈的上下游伙伴合作完成。在全面實(shí)施這些措施后,租戶仍有部分碳足跡的留存,在此情況下,則需要最后尋找可信而高質(zhì)量的渠道進(jìn)行碳抵消。因此,我們建議租戶按照以下步驟進(jìn)行規(guī)劃布局:租戶脫碳路徑提高能源提高能源使用效率可再生可再生能源替代辦公空間辦公空間規(guī)劃供應(yīng)鏈供應(yīng)鏈脫碳碳抵消碳抵消步驟一能源審計(jì)步驟一能源審計(jì)使用效率審計(jì)內(nèi)容相關(guān)建筑及能源系統(tǒng)概況審計(jì)內(nèi)容相關(guān)建筑及能源系統(tǒng)概況用能單位的能源管理狀況用能單位的能源計(jì)量與統(tǒng)計(jì)狀況用能單位的建筑能耗分析主要用能系統(tǒng)和用能設(shè)備分析節(jié)能潛力分析審計(jì)成果評估被審計(jì)方能源利用的現(xiàn)狀,含能源管理、能源計(jì)量、能源系統(tǒng)運(yùn)行等排查能源利用方面存在的問題和薄弱環(huán)節(jié)尋找節(jié)能方向,挖掘節(jié)能潛力,提出節(jié)能措施和建議,例如:。更換鍋爐房部分老化的管道保溫材料及制冷機(jī)房部分零件。全部采用LED光源。根據(jù)室外通風(fēng)和氣溫情況,調(diào)節(jié)新風(fēng)系統(tǒng)。安裝智慧能源計(jì)量和管理系統(tǒng)脫碳措施。在決定使用和投資哪些節(jié)能項(xiàng)目之前,我們建議租戶先從收集數(shù)據(jù)做起,進(jìn)行系統(tǒng)的能源審計(jì),通過定期人員檢查,獲得諸如資產(chǎn)和設(shè)施使用壽命、運(yùn)行現(xiàn)狀、主要碳排放位置等信息。以下為CBRE近期協(xié)助北京默沙東研發(fā)大廈的能源審計(jì)案例,從中我們可以了解能源審計(jì)的內(nèi)容及對下一步采取行動的指導(dǎo)作用。如果租戶自身已具備成熟完善的能源和設(shè)施管理系統(tǒng),則可以隨時抓取和展現(xiàn)相關(guān)實(shí)時數(shù)據(jù)。能源管理與節(jié)能技改建議。對建筑不同功能區(qū)域的分區(qū)控制.為同類建筑的合理用能水平提供依據(jù)步驟二投資節(jié)能項(xiàng)目憑借準(zhǔn)確的數(shù)據(jù),租戶可以評估并確定需要更換、升級或改造哪些資產(chǎn)和設(shè)施,并且排列任務(wù)優(yōu)先級,以達(dá)到最佳的節(jié)能效果。尤其是在資金有限的條件下,識別優(yōu)先能源項(xiàng)目以進(jìn)行重點(diǎn)投資以下案例介紹了CBRE為北京貴賓樓提供服務(wù),完成節(jié)能任務(wù)的過程。此次改造過程中,CBRE基于對過往使用數(shù)據(jù)的仔細(xì)評估,建議客戶選用規(guī)格適中又不影響功能效用的設(shè)備和系統(tǒng),同時充分借用外部自然條件或內(nèi)部回收能源等方式解決樓內(nèi)需求,從而達(dá)到節(jié)能效果。具縮減冷負(fù)荷配置通過運(yùn)行數(shù)據(jù)分析,發(fā)現(xiàn)原配置冷水機(jī)組大部分時間閑置,更換設(shè)備單位面積冷負(fù)荷下調(diào)25%,不但降低了建筑日常運(yùn)營的能耗水平,而且減少相應(yīng)建筑空間利用以及相應(yīng)變配電系統(tǒng),從而節(jié)省磁懸浮冷水機(jī)組的選用核心部件采用磁懸浮無油壓縮機(jī),可以消除機(jī)械摩擦損失,在空調(diào)負(fù)荷低時更變頻技術(shù)應(yīng)用依據(jù)冷凍水側(cè)負(fù)荷需求、溫度、運(yùn)行時間設(shè)定等,對冷凍水泵運(yùn)行頻率、冷卻塔風(fēng)機(jī)進(jìn)行變頻調(diào)節(jié)。依據(jù)餐廚操作情況,對排油煙風(fēng)機(jī)及對應(yīng)補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行變頻調(diào)節(jié);冷卻塔免費(fèi)供冷系統(tǒng)項(xiàng)目內(nèi)區(qū)存在冬季供冷需求,通過冷卻塔免費(fèi)供冷系統(tǒng)設(shè)置,無需開啟冷機(jī),僅借助室外氣溫條件即可提供空全空氣系統(tǒng)通過雙風(fēng)機(jī)(AHU風(fēng)機(jī)+排風(fēng)機(jī))系統(tǒng)形式,加大新風(fēng)比運(yùn)行,充分利用室外氣溫條件,節(jié)省空調(diào)能耗;供水系統(tǒng)純銅儲水箱+供水泵組方式造成水壓浪費(fèi),項(xiàng)目自身具備市政供水安全性及水質(zhì)條件優(yōu)勢,故采用免除儲水箱環(huán)節(jié)的節(jié)能供水方案,并充分利用原有水壓,降低供水泵能耗;集中新風(fēng)與排風(fēng)熱管式熱回收系統(tǒng)集中新風(fēng)與集中排風(fēng)進(jìn)行熱量交換后送入,采用新排風(fēng)風(fēng)道完全分隔的熱管式熱回收系統(tǒng),減少空調(diào)能耗。需要指出的是,除了實(shí)現(xiàn)碳減排,節(jié)能還會產(chǎn)生其他的社會效益,因而受到政府的重視,政府通常會設(shè)立相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則,以認(rèn)定和補(bǔ)貼獎勵節(jié)能的優(yōu)秀實(shí)踐。該項(xiàng)目在改造后符合政府節(jié)能補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),并獲得相關(guān)獎勵。可再生能源替代步驟一選擇獲取可再生能源的方式在盡可能減少能源的使用之后,租戶可通過以可再生能源替代傳統(tǒng)消耗的能源,進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)能源環(huán)節(jié)的脫碳。租戶可以在能耗現(xiàn)場附近安裝分布式設(shè)備生產(chǎn)可再生能源;也可在市場采購?fù)ㄟ^集中式設(shè)備生產(chǎn)的可再生能源,通過電網(wǎng)、管道等基礎(chǔ)設(shè)施遠(yuǎn)程輸送到使用現(xiàn)場。以下可再生能源可通過現(xiàn)場附近生產(chǎn)和遠(yuǎn)程輸送兩種方式獲取;而核電和水電雖然也是可再生能源,但一般房地產(chǎn)項(xiàng)目只能通過遠(yuǎn)程輸送獲取。綜合考量,太陽能發(fā)電對于房地產(chǎn)的可行性最高且成本最低。低低中高中高高綠電(實(shí)體能源采購PPA)如果租戶條件不允許自己生產(chǎn)可再生能源,可通過兩種如果租戶條件不允許自己生產(chǎn)可再生能源,可通過兩種形式采購?fù)獠靠稍偕茉矗海≒PA),同時獲得電能使用權(quán)和“綠證”。2023年,北京、天津和上海相繼明確,企業(yè)購買使用的綠電碳排放量核算為零,從而起到碳抵消效果。按照CDP要求,企業(yè)當(dāng)年財(cái)務(wù)報(bào)告期的12個月,加上前6個月和后3個月內(nèi)發(fā)電所產(chǎn)生的綠證,可有效抵消期間碳排放量。隨著綠電的不斷普及和相關(guān)技術(shù)的不斷完善,其價格將長期邊際下行。綠證(虛擬能源采購vPPA)綠色電力證書(簡稱“綠證”)是能源消費(fèi)者做出可再生能源使用聲明的憑證,具有“證電分離”的特點(diǎn),主要有國內(nèi)綠證GEC、國際綠證APXTIGR和I-REC三種。企業(yè)從交易平臺、中介或新能源開發(fā)商購得綠證,即宣稱自身使用了綠色能源。并不依托于綠電的物理傳遞。目前由于國內(nèi)綠證應(yīng)用場景有限,價格明顯低于國外綠證。未來隨著全國電碳市場打通,國內(nèi)綠證交易與國際接軌,以及相關(guān)頂層法規(guī)的完善,綠電和綠證的價值都將得步驟二投資和安裝可再生能源設(shè)備分布式太陽能光伏是目前最具技術(shù)和商業(yè)可行性的可持續(xù)能源類型。由于得到規(guī)?;膽?yīng)用,分布式光伏的成本近年已大幅降低,尤其在光伏技術(shù)領(lǐng)先的中國。使用方的能源可在多大程度上被光伏發(fā)電替代,取決于其用電需求、用電方式、光伏發(fā)電板的可用面積、發(fā)電效率以及周邊氣候自然條件等因素。以下案例介紹了漢能清潔能源展示中心通過光伏發(fā)電實(shí)現(xiàn)電力自給自足的全過程。該項(xiàng)目坐落于北京奧林匹克森林公園北園,占地面積7119平方米,展示面積超過1100平方米,是一個全太陽能動力的綠色建筑,秉持“自發(fā)自用、盈余儲能、余電上網(wǎng)”的三級能效理念,技術(shù)上有以下亮點(diǎn):薄膜發(fā)電建筑一體化(BIPV)技術(shù)使用光伏幕墻,采用玻璃基銅銦鎵硒芯片,將其建筑外立面的玻璃幕墻賦予發(fā)電性能,并通過電氣等集成系統(tǒng)拼接成一面發(fā)電墻,加上曲面屋頂?shù)娜嵝员∧ぐl(fā)電組件應(yīng)用,總裝機(jī)容量達(dá)270千瓦,年發(fā)電量約20萬千瓦時,每年可節(jié)約104噸標(biāo)準(zhǔn)煤,減少二氧化碳排放智能微網(wǎng)管理系統(tǒng)通過太陽能氣象站實(shí)時監(jiān)控當(dāng)前氣溫、日輻照度、風(fēng)速和空氣質(zhì)量等數(shù)據(jù),在智能微網(wǎng)后臺運(yùn)行計(jì)算,分析出經(jīng)濟(jì)效益最大化的供電策略,在實(shí)現(xiàn)自身發(fā)電、用電、儲電、售電的智能化管理和最優(yōu)化運(yùn)行的同時,實(shí)時與總部進(jìn)行能源互聯(lián)和共享;全球首個LEEDZeroCarbon零碳認(rèn)證該項(xiàng)目因自身產(chǎn)生的能源多于使用的能源,從而抵消從能源消耗到人員交通的碳排放,因而達(dá)成建筑“凈零”的目標(biāo),并在CBRE幫助下獲得全球首個LEEDZeroCarbon零碳認(rèn)辦公空間策略租戶可以通過合理規(guī)劃辦公空間設(shè)計(jì)和日常管理,實(shí)現(xiàn)脫碳,具體措施包括:提高使用率運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)等房地產(chǎn)科技,收集和分析反映員工行為模式的數(shù)據(jù),以科學(xué)制定辦公場所的設(shè)計(jì)和策略,并采用共享、靈活的辦公場所布局,從而提高空間和設(shè)施使用率,減少因空間、能源浪費(fèi)造成的碳排放;自動化和大數(shù)據(jù)通過自動化調(diào)節(jié)照明、溫控、新風(fēng)等設(shè)備,以及通過能源管理平臺和系統(tǒng)跟蹤和分析能源使用數(shù)據(jù),降低能耗,從而減少相關(guān)碳排放;支持遠(yuǎn)程辦公和會議通過完善數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施、線上辦公和視頻會議等工具,為遠(yuǎn)程工作提供便利,減少不必要的通勤和差旅,從而減少相關(guān)碳排放;員工行為變革與管理低碳辦公空間建立在員工科學(xué)的使用習(xí)慣之上,因此辦公空間的減碳過程也需要與管理制度的制定、組織文化的變革同步;可持續(xù)認(rèn)證可持續(xù)認(rèn)證為辦公空間的設(shè)計(jì)、裝修和運(yùn)營提供可靠的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),也能提升企業(yè)低碳的辨識度。企業(yè)可在自有辦公空間采用廣受認(rèn)可的可持續(xù)認(rèn)證室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn),如LEEDID+C,WELL、FitWel、RESET、碳中和認(rèn)證等,也可選擇租賃具有可持續(xù)認(rèn)證的樓宇(詳見第20頁內(nèi)容);綠色租賃與業(yè)主緊密合作,包括共享能耗、水和廢物排放等數(shù)據(jù),共同制定脫碳目標(biāo)和裝修、廢物處理、循環(huán)利用等管理規(guī)則,采購和使用可再生能源等,這些內(nèi)容都可以在租約談判階段提出并與業(yè)主協(xié)商(第27頁將從業(yè)主視角詳細(xì)分作為全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資機(jī)構(gòu),CBRE著力踐行2040年實(shí)現(xiàn)凈零的承諾。2021年,CBRE北京辦公室遷址正大中心,致力打造一個完全符合國際最高環(huán)保和健康標(biāo)準(zhǔn)的綠能辦公室,通過提高使用率、支持遠(yuǎn)程辦公和會議、采用數(shù)字化能源/碳排放管理系統(tǒng)、實(shí)施全面變革管理,并且采購綠證用于碳抵消,最終達(dá)到辦公室運(yùn)營凈零排放。CBRECBRE北京辦公室全面采用整體辦公面積減少達(dá)30%辦公室投入使用后,總體節(jié)能減排15%棵樹智能照明控制節(jié)能22,400度電節(jié)能型配電變壓器2,800度電空調(diào)自控節(jié)能16,800度電2供應(yīng)鏈脫碳相對于自身組織邊界內(nèi)部產(chǎn)生的運(yùn)營碳(范圍一和范圍二),隱含碳(范圍三)的測量和降低的難度更大。租戶可通過以下方式,減少范圍三排放,尤其是建筑材料這項(xiàng)企業(yè)房地產(chǎn)活動中最減少購買的商品和服務(wù)的數(shù)量向已經(jīng)脫碳的供應(yīng)商采購以低碳方式安裝/使用具體操作上,由于不同類型建筑材料碳排放因子(單位商品/服務(wù)/消費(fèi)活動中的溫室氣體含量)不同,可通過對比設(shè)計(jì)方案的不同材料測算碳排放量,作為確定設(shè)計(jì)方案的標(biāo)準(zhǔn)之一,包括但不限于:隔斷采用石膏板隔墻替代玻璃隔墻,每平方米的數(shù)值可大幅降低;飾面乳膠漆、木飾面比背漆鋼化玻璃的碳排放更低;地毯已陸續(xù)有地毯供應(yīng)商可以提供碳中和的產(chǎn)品,意味著裝修項(xiàng)目中該建材可實(shí)現(xiàn)零碳。同一類型建筑材料,不同供應(yīng)商的不同單品碳排放量亦有差異,可將綠色建材產(chǎn)品認(rèn)證級別納入采購標(biāo)準(zhǔn)。國家已對六大類的51種建材產(chǎn)品進(jìn)行綠色評價,未來更多產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)將陸續(xù)出臺。碳抵消租戶在采取上述減碳措施后,可能仍然無法達(dá)到零碳,在此情況下,就需要通過碳抵消實(shí)現(xiàn)凈零目標(biāo)。碳抵消主要是指獲得批準(zhǔn)的減排活動項(xiàng)目(如2023年10月生態(tài)環(huán)境部公布批準(zhǔn)的海上風(fēng)電、光熱發(fā)電、林業(yè)碳匯、紅樹林營造四類),經(jīng)過核查后產(chǎn)生的減排量在碳交易市場進(jìn)行交易,從而用作排放量目前國內(nèi)有碳排放配額(CEA)和自愿減排量(CCER)兩種碳抵消機(jī)制:碳排放配額是政府為重點(diǎn)控制排放(控排)單位在特定時期內(nèi)分配的碳排放限額,交易配額和實(shí)際排放之間的缺口和盈余可在碳市場上進(jìn)行交易,控排單位購買實(shí)現(xiàn)抵消。目前僅電力行業(yè)可購買CEA,十四五期間將增加鋼鐵、建材、石化、有色、造紙、航空等七大行業(yè),可見業(yè)主和大部分租戶不在覆蓋范圍,但電力、鋼鐵、建材、石化等行業(yè)都和房地產(chǎn)運(yùn)營碳或隱含碳密切相關(guān);自愿減排量又稱碳信用,是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的減排量,通過國家審定和核證,可在碳市場上進(jìn)行交易,控排和非控排單位均可購買以實(shí)現(xiàn)抵消,因而是業(yè)主和大部分租戶常用的碳抵消機(jī)制。根據(jù)目前的規(guī)定,控排單位通過購買自愿減排量僅能抵消部分碳排放,不超過總碳排的5%。非控排單位則沒有限制。對于使用范圍更廣泛的碳信用,由于國家對絕大部分行業(yè)仍采取自愿機(jī)制,此前企業(yè)購買需求不強(qiáng)。但隨著企業(yè)脫碳意識的不斷增強(qiáng),近期市場成交量大幅躍升。隨著減排活動項(xiàng)目簽發(fā)重啟,未來供應(yīng)端和需求端都將顯著擴(kuò)容,市場交易活躍度將不斷提升。除了碳信用價格本身,聘請第二方驗(yàn)證和第三方審核發(fā)證,以及委托居間機(jī)構(gòu)尋找可交易碳信用額度以完成交易過程,由此產(chǎn)生的費(fèi)用對交易成本也有顯著影響。在決定購買碳信用之前,還需考慮以下事項(xiàng):有效期限所購碳信用額度可抵消多長時間以內(nèi)的碳排放量?可以儲存多長時間?確保符合企業(yè)的使用期限要求;透明度與公信力確保碳抵消項(xiàng)目的組織透明度,數(shù)據(jù)信息可查且具備有關(guān)部門認(rèn)證。國務(wù)院日前公布《碳排放權(quán)交易管理暫行條例》將進(jìn)一步推動市場規(guī)范化。碳抵消與技術(shù)減碳成本的差異,體現(xiàn)為運(yùn)營支出(OpEx)和資本支出(CapEx)的區(qū)別。碳抵消盡管在單次成本上遠(yuǎn)低于技術(shù)減碳,但只能滿足當(dāng)期的脫碳要求,需要持續(xù)投入;而技術(shù)減碳的影響則具有延續(xù)性,成本可在較長的時間跨度內(nèi)分?jǐn)?。提高能源使用效率中提升高中中中中低業(yè)主脫碳實(shí)踐業(yè)主脫碳實(shí)踐租戶脫碳意愿的不斷提升,對業(yè)主的脫碳表現(xiàn)和能力也提出了更高要求。根據(jù)CBRE分別對租戶和業(yè)主的調(diào)查,租戶達(dá)到凈零的時間目標(biāo)大幅領(lǐng)先于業(yè)主,這也對業(yè)主脫碳行動構(gòu)成了一定壓力。有鑒于此,越來越多的業(yè)主著力于打造和展示可持續(xù)樓宇特征,采取脫碳行動和激勵租戶低碳、節(jié)能、降廢等行動,以推廣可持續(xù)發(fā)展觀,樹立業(yè)主對環(huán)境和社會負(fù)責(zé)任的形象,吸引優(yōu)質(zhì)租戶,同時實(shí)現(xiàn)業(yè)主自身的凈零目標(biāo)。業(yè)主和租戶設(shè)定的凈零目標(biāo)日程信息來源:世邦魏理仕研究部,2023年業(yè)主脫碳實(shí)踐可持續(xù)樓宇認(rèn)證智慧樓宇系統(tǒng)綠色租賃可持續(xù)樓宇認(rèn)證可持續(xù)樓宇認(rèn)證是業(yè)主資產(chǎn)特征的有力表現(xiàn)和證明,租賃和使用具有可持續(xù)認(rèn)證的樓宇也是租戶實(shí)踐房地產(chǎn)脫碳策略中最直觀的表現(xiàn)。根據(jù)CBRE在2023年的辦公樓租戶調(diào)查,有明確意愿搬遷至可持續(xù)認(rèn)證樓宇的租戶占比達(dá)到66%,比2022年增加16個百分點(diǎn)。與此同時,愿意對可持續(xù)樓宇支付租金溢價的租戶占比自2022年的3%提升至16%,其中已設(shè)置凈零目標(biāo)的租戶,以及金融、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)的租戶愿意支付租金溢價的占比顯著高于平均,這些通常是業(yè)主目標(biāo)吸引的優(yōu)質(zhì)租戶。由此可見,除了獲得租金溢價,可持續(xù)認(rèn)證還可幫助業(yè)主優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)。目前市場的可持續(xù)樓宇認(rèn)證越來越完善且多元化,不同認(rèn)證各有側(cè)重點(diǎn)(見下頁)。租戶目前對具備可持續(xù)認(rèn)證(如LEED、WELL等)的辦公樓物業(yè)有何看法LEED認(rèn)證是一個評價綠色建筑的工具。旨在設(shè)計(jì)、施工及運(yùn)營過程中有效地減少對環(huán)境和用戶的負(fù)面影響WELL是IWBI創(chuàng)建的一個基于性能的評級系統(tǒng)。旨在衡量影響人類健康的建筑物特征。通過改善生活空間來提升健康和生活質(zhì)量中國綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)旨在建筑全壽命周期內(nèi),最大限度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境和減少污染,提供健康、適用和高效的使用空間BREEAM幫助業(yè)主、設(shè)計(jì)方、施工方、運(yùn)營方、基礎(chǔ)設(shè)施和城市總體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo),改善環(huán)境、社會和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性,公正評估、獎勵和激勵改善建筑環(huán)境的行動PARKSMART可持續(xù)停車認(rèn)證通過對停車設(shè)施更明智的選址、設(shè)計(jì)和運(yùn)營,推動可持續(xù)交通TRUE零廢棄物認(rèn)證通過改變廢棄物在社會中的流通方式,確保所有的產(chǎn)品最終被重新利用和轉(zhuǎn)移,而不是在垃圾填埋場結(jié)束SITES可持續(xù)景觀認(rèn)證是一個針對可持續(xù)場地設(shè)計(jì)與維護(hù)的綜合計(jì)劃。SITES可以滿足場地最佳實(shí)踐的各種要求,創(chuàng)建更好的彈性社區(qū)EDGE是世界銀行開發(fā)的,幫助設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目業(yè)主找到實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材目標(biāo)的最有性價比的評級系統(tǒng)RESET是一系列圍繞數(shù)據(jù)質(zhì)量和Fitwel是一個通過優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)和運(yùn)行提升健康和工作能效的建筑評價系統(tǒng)。通過有針對性地改進(jìn)工作場所設(shè)計(jì)和運(yùn)營,優(yōu)化建筑居住者的健康和生產(chǎn)力智慧樓宇系統(tǒng)智慧管理系統(tǒng)應(yīng)用場景跟蹤表現(xiàn)智慧管理系統(tǒng)應(yīng)用場景跟蹤表現(xiàn)發(fā)展完善,業(yè)主通過測量儀器和傳感器收集數(shù)據(jù),并用智慧樓宇系統(tǒng)閱讀、整合和交叉分析數(shù)CBRE在全球多個市場的在管物業(yè)推廣上線可持續(xù)數(shù)據(jù)CBRE在全球多個市場的在管物業(yè)推廣上線可持續(xù)數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)Deepki,在打造競爭力上分以下三階段:階段一:已上線功能基于本土的碳排放計(jì)算氣候風(fēng)險(xiǎn)分析物聯(lián)網(wǎng)?傳感器連接(室內(nèi)空氣質(zhì)量、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量等)可視化平臺和工具定制化報(bào)告脫碳措施的投入、回報(bào)和效果,將其運(yùn)用于脫碳策略的規(guī)劃、實(shí)施和回顧調(diào)整的全生命周期內(nèi)。識別風(fēng)險(xiǎn)識別風(fēng)險(xiǎn)時,業(yè)主最關(guān)注其兩方面的性能監(jiān)督合規(guī)監(jiān)督合規(guī)階段二本土法律、合規(guī)、財(cái)政獎勵/懲罰計(jì)算工具相關(guān)行動方案的稅費(fèi)計(jì)算本國的相關(guān)指標(biāo)基準(zhǔn)對接、集合各種數(shù)據(jù)來源,并進(jìn)行清洗和標(biāo)準(zhǔn)化處理的能力;輸出端的易用性在不同應(yīng)用場景和需求下,能快速地選取針對性的指標(biāo)維度,按照特定報(bào)告制定策略制定策略階段三LEED預(yù)評估工具與CDP一致的報(bào)告格式數(shù)據(jù)和客戶主機(jī)可視化工具整合對資產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評級模板和格式,導(dǎo)出和展示數(shù)據(jù)結(jié)果,需要時還可連接外部數(shù)據(jù)(如碳排放因子數(shù)據(jù)庫、各類評估基準(zhǔn)等)進(jìn)行交叉對比分析。綠色租賃的業(yè)主認(rèn)為應(yīng)與租戶合作推動ESG相關(guān)的共同議程CBRE亞太區(qū)首席可持續(xù)發(fā)展官(CSO)調(diào)查在實(shí)踐中,租戶的脫碳行動往往受制于所在樓宇的硬件基礎(chǔ)和業(yè)主運(yùn)營能力,尤其在獲取樓宇運(yùn)營排碳指標(biāo)上比較被動。前述企業(yè)租戶的脫碳路徑,大部分都需要業(yè)主的支持與配合,其中如提高能源效率和可持續(xù)能源替代等,還需要業(yè)主承擔(dān)對改造和優(yōu)化的投資。因此,租戶和業(yè)主之間建立緊密的合作,對雙方凈零目標(biāo)的達(dá)成都有至關(guān)重要的作用。CBRE預(yù)期,租戶與業(yè)主之間的合作將通過綠色租賃得到有效的推進(jìn)和落實(shí)。通過在租賃條款中明確業(yè)主和租戶的相關(guān)義務(wù)和權(quán)利,租賃雙方共享綠色改造和運(yùn)營所帶來的成本和收益,更主動地參與脫碳行動,成為“綠色共同體”。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的綠色租賃尚處于起步階段,但近兩年行業(yè)內(nèi)的關(guān)注度和實(shí)踐意愿提升迅速。CBRE2023年辦公樓租戶調(diào)查結(jié)果顯示,19%的受訪租戶計(jì)劃在未來租約中放入綠色條款,綠色裝修、廢棄物處理和循環(huán)利用、碳排放和能耗數(shù)據(jù)披露相關(guān)條款、可再生能源使用等和脫碳息息相關(guān)的實(shí)踐,都可以租賃條款的形式,在租戶和業(yè)主的談判階段提出討論,并在租戶入駐后得到落實(shí)。租戶關(guān)注的綠色租約要素公開最佳實(shí)踐近兩年,越來越多領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主在脫碳措施的不同領(lǐng)域做出嘗其智慧樓宇系統(tǒng)與脫碳目標(biāo)結(jié)合的實(shí)踐,其中內(nèi)地業(yè)主表現(xiàn)更為積主)已開始通過采購綠電完成其部分或全部樓宇的可再生能源替代。試和努力。CBRE對14家領(lǐng)先的上市公司業(yè)主(其中8家為內(nèi)資,6家為極。而綠色租賃也受到了一定的關(guān)注,有一半業(yè)主提到其在推行綠色港資)發(fā)布的2022年ESG報(bào)告進(jìn)行對比研究,發(fā)現(xiàn)所有業(yè)主都已披露租賃方面做出的目標(biāo)或行動。CBRE預(yù)期,未來將有更多業(yè)主把凈零目標(biāo)落實(shí)到行動,產(chǎn)生越來越多自身的范圍一、二的碳排放數(shù)據(jù),其中中海、太古、恒隆、新鴻基和的最佳實(shí)踐,并通過ESG報(bào)告、招商引資說明書等材料在行業(yè)內(nèi)得到推嘉里等業(yè)主率先披露范圍三碳排放數(shù)據(jù),可見它們對脫碳行動的重與此同時,領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主也為配合租戶的脫碳行動不斷打造和廣,這對業(yè)主在政府、租戶、投資者、供應(yīng)商、員工、消費(fèi)者等利益視。前述三種業(yè)主脫碳實(shí)踐中,可持續(xù)樓宇認(rèn)證是大型商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主完善其基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù),其中提高能源使用效率的提及率達(dá)到相關(guān)群體中樹立品牌形象有重要而積極的作用。使用范圍最廣的舉措,以及在脫碳領(lǐng)域的必修課和實(shí)踐最低門檻。智100%,其后依次為在建筑材料、辦公空間規(guī)劃和分布式可再生能源設(shè)慧樓宇系統(tǒng)也是業(yè)主重點(diǎn)投資的領(lǐng)域,71%的業(yè)主在ESG報(bào)告中介紹了施領(lǐng)域?qū)ψ鈶舻闹С帧V档靡惶岬氖牵?6%的業(yè)主(全部為港資業(yè)部分上市房企ESG報(bào)告提及脫碳措施

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