中國(guó)現(xiàn)行土地使用制

關(guān)于中國(guó)現(xiàn)行土地使用制中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)第一節(jié) 中國(guó)農(nóng)村現(xiàn)行土地使

用制一、現(xiàn)行農(nóng)村土地使用制的構(gòu)成與特征目前我國(guó)農(nóng)村土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，具有以下兩個(gè)顯著特征：一是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一個(gè)不很完整和明晰的土地使用權(quán)；二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種尚不十分穩(wěn)定的土地使用權(quán)。第2頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)二、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定與農(nóng)地利用產(chǎn)權(quán)不僅對(duì)經(jīng)濟(jì)主體具有激勵(lì)和約束作用，而且決定了經(jīng)濟(jì)績(jī)效和收益分配。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不穩(wěn)定直接導(dǎo)致了農(nóng)民土地收益的不穩(wěn)定。

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不穩(wěn)定意味著未來的收益不確定，從而導(dǎo)致投資不足。

由此可見，適當(dāng)延長(zhǎng)土地承包期，增強(qiáng)土地承包的穩(wěn)定性，是今后我國(guó)農(nóng)村土地使用制改革的重點(diǎn)之一。

第3頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)三、土地用途管制與產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)是市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)，也是資源有效配置的保障。中國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)因有國(guó)家用途管制規(guī)定，其流轉(zhuǎn)受到一定的限制，使市場(chǎng)機(jī)制難以充分發(fā)揮作用。

在用途管制條件下，土地產(chǎn)權(quán)不能充分流轉(zhuǎn)，市場(chǎng)機(jī)制不能充分發(fā)揮作用，資源難以達(dá)到最優(yōu)配置。第4頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)三、土地用途管制與產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)可見，為實(shí)現(xiàn)土地資源有效利用，一方面，政府應(yīng)對(duì)耕地進(jìn)行合理補(bǔ)貼，提高農(nóng)民種糧積極性，以保證糧食安全；另一方面，政府應(yīng)逐步放松非耕地轉(zhuǎn)化為城市用地的管制，讓農(nóng)民享有充分的土地流轉(zhuǎn)權(quán)，以提高農(nóng)民收益和土地利用效率。第5頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)四、政府征地與農(nóng)地產(chǎn)權(quán)保護(hù)在現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度下，農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市用地的惟一合法途徑就是通過政府征地。這樣，政府就成為農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地的惟一買者，成為農(nóng)地的買方壟斷；同時(shí)，政府也成為市地的惟一供給者，成為市地的賣方壟斷。

第6頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)現(xiàn)行土地征用制度存在的問題政府借助“公共利益”的名義，從事非公共利益的事業(yè)，侵犯了農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)，侵害了農(nóng)民土地收益。

現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還不能充分體現(xiàn)公平和效率原則。

農(nóng)民土地收益得不到合理補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)原因在于，政府實(shí)行低成本發(fā)展工業(yè)化的道路；另外一個(gè)原因在于，地方政府憑借征地的壟斷權(quán)，通過低價(jià)征用農(nóng)地、高價(jià)出讓市地，從中獲利。

第7頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)第二節(jié)中國(guó)城市現(xiàn)行土地使

用制一、傳統(tǒng)的城市土地使用制（一）傳統(tǒng)城市土地使用制的特征及其弊端

傳統(tǒng)城市土地使用制，是指城市土地使用制度改革之前的那種城市土地使用制度。其基本特征可以概括為：行政劃撥；無償無限期使用；禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

第8頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)傳統(tǒng)城市土地使用制度的弊端1.不利于土地的集約利用與合理配置2.不利于企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制與公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的建立3.不利于城市的建設(shè)與發(fā)展4.降低了政府管理效率，極易滋生腐敗，造成國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失第9頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)二、現(xiàn)行城市土地使用制（一）城市土地使用制改革的目標(biāo)與進(jìn)程我國(guó)自20世紀(jì)80年代初開始了城市土地使用制的改革。改革的基本目標(biāo)是，實(shí)行城市國(guó)有土地的有償使用制度，把城市國(guó)有土地使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來，推向市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，即全面開放城市國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)。第10頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)20多年來經(jīng)歷了以下歷程1.征收土地使用費(fèi)（稅）2.開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)

3.制定地方性土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)

4.修改《憲法》和《土地管理法》

5.制定全國(guó)性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)，全面開放城市國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)

第11頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)(二)現(xiàn)行城市土地使用制的基本

內(nèi)容

1.土地使用權(quán)出讓

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

3.土地使用權(quán)出租4.土地使用權(quán)抵押5.土地使用權(quán)終止

第12頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)三、現(xiàn)行城市土地使用制的完善（一）在新的城市土地使用制中，行政劃撥方式是否還需要保留

（二）對(duì)土地使用權(quán)各種出讓方式的適用范圍應(yīng)做出明確的限定

（三）土地租賃市場(chǎng)如何進(jìn)一步發(fā)育（四）原劃撥用地，如何逐步納入新的土地使用制中來？第13頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)四、國(guó)有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)

的處置（一）國(guó)有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的原則與方式

1.出讓

2.租賃

3.作價(jià)入股

4.授權(quán)經(jīng)營(yíng)

5.保留行政劃撥

第14頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)（二）不同土地資產(chǎn)處置方式

的適用條件

1.國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一者應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：

(1)國(guó)有企業(yè)改制或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；

(2)國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；

(3)國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；

(4)非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。

第15頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)（二）不同土地資產(chǎn)處置方式

的適用條件

2.國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使用權(quán)折價(jià)或拍賣、變賣后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。

第16頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)（二）不同土地資產(chǎn)處置方式

的適用條件

3.根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)于自然壟斷行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和作價(jià)入股方式處置土地，國(guó)家以土地作價(jià)轉(zhuǎn)為國(guó)家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

第17頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)（二）不同土地資產(chǎn)處置方式

的適用條件

4.國(guó)有企業(yè)涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取保留原劃撥方式處置土地資產(chǎn)：

(1)在涉及國(guó)家安全的領(lǐng)域和對(duì)國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，國(guó)有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地。

(2)繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，可繼續(xù)以劃撥方式使用土地，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外。

第18頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)（二）不同土地資產(chǎn)處置方式

的適用條件

（3）國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的。 （4）在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)。 （5）國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。 （6）對(duì)承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以以作價(jià)入股方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。第19頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)（二）不同土地資產(chǎn)處置方式

的適用條件

其中，第(3)、(4)、(5)項(xiàng)保留劃撥用地方式的期限不應(yīng)超過五年。第20頁(yè),共22頁(yè)，2024年2月25日，星期天中華公共管理學(xué)習(xí)網(wǎng)(三)國(guó)有企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處