合肥新建生物制藥項目建議書

合肥新建生物制藥項目

建議書

泓域咨詢/規(guī)劃設(shè)計/投資分析

摘要

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)有廣義和狹義兩種概念。廣義的“生物醫(yī)藥”指將現(xiàn)代

生物技術(shù)與各種形式的新藥研發(fā)、生產(chǎn)相結(jié)合，以及與各種疾病的診斷、

預(yù)防和治療相結(jié)合的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，即“現(xiàn)代生物技術(shù)與新醫(yī)藥”。狹義的

“生物醫(yī)藥”指人們運用現(xiàn)代生物技術(shù)生產(chǎn)的用于人類疾病預(yù)防、診斷、

治療的醫(yī)藥產(chǎn)品，包括基因工程藥物、基因工程疫苗、新型疫苗、診斷試

劑（盒）、微生態(tài)制劑、血液制品及代用品等。

該生物制藥項目計劃總投資12258.39萬元，其中：固定資產(chǎn)投資

9168.65萬元，占項目總投資的74.79%；流動資金3089.74萬元，占項目

總投資的25.21%。

達產(chǎn)年營業(yè)收入30620.00萬元，總成本費用23993.48萬元，稅金及

附加255.94萬元，利潤總額6626.52萬元，利稅總額7796.46萬元,稅后

凈利潤4969.89萬元,達產(chǎn)年納稅總額2826.57萬元；達產(chǎn)年投資利潤率

54.06%,投資利稅率63.60%,投資回報率40.54%,全部投資回收期3.97

年，提供就業(yè)職位597個。

充分依托項目承辦單位現(xiàn)有的資源或社會公共設(shè)施，以降低投資，加

快項目建設(shè)進度，采取切實可行的措施節(jié)約用水。貫徹主體工程與環(huán)境保

護、勞動安全和工業(yè)衛(wèi)生、消防工程“同時設(shè)計、同時建設(shè)、同時投產(chǎn)”

的總體規(guī)劃與建設(shè)要求。

近年影響生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展的因素有利有弊，受研發(fā)難度提升、專利

藥到期等影響，全球醫(yī)藥銷售增長速度持續(xù)放緩，但是隨著CAR—T療法進

一步推進，PD-1/PD-L1抑制劑推出，全球醫(yī)藥銷售有望迎來新一波高速增

長。目前，全世界有7000多種藥品和療法處于開發(fā)階段，預(yù)計2022年全

球制藥研發(fā)總支出將達到1820億美元。

報告主要內(nèi)容：概況、投資背景和必要性分析、項目市場研究、項目

建設(shè)內(nèi)容分析、項目建設(shè)地分析、項目建設(shè)設(shè)計方案、項目工藝及設(shè)備分

析、環(huán)境保護、項目生產(chǎn)安全、項目風(fēng)險評價、節(jié)能方案、項目進度計劃、

項目投資情況、盈利能力分析、項目綜合評價結(jié)論等。

合肥新建生物制藥項目建議書目錄

第一章概況

第二章投資背景和必要性分析

第三章項目市場研究

第四章項目建設(shè)內(nèi)容分析

第五章項目建設(shè)地分析

第八早項目建設(shè)設(shè)計方案

第七章項目工藝及設(shè)備分析

第八章環(huán)境保護

第九章項目生產(chǎn)安全

第十章項目風(fēng)險評價

第十一章節(jié)能方案

第十二章項目進度計劃

第十三章項目投資情況

第十四章盈利能力分析

第十五章項目招投標(biāo)方案

第十六章項目綜合評價結(jié)論

第一章概況

一、項目承辦單位基本情況

（-）公司名稱

XXX（集團）有限公司

（二）公司簡介

公司是一家集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售為一體的高新技術(shù)企業(yè)，專注于產(chǎn)品,

致力于產(chǎn)品的設(shè)計與開發(fā)，各種生產(chǎn)流水線工藝的自動化智能化改造，為

客戶設(shè)計開發(fā)各種產(chǎn)品生產(chǎn)線。

公司依托集團公司整體優(yōu)勢、發(fā)展自身專業(yè)化咨詢能力，以助力產(chǎn)業(yè)

提高運營效率為使命，提供全方面的業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)。公司認(rèn)真落實科學(xué)發(fā)

展觀，在國家產(chǎn)業(yè)政策、環(huán)境保護政策以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范的指導(dǎo)下，在各

級政府的強力領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的大力支持下，將建設(shè)“資源節(jié)約型、環(huán)境

友好型”企業(yè)，作為企業(yè)科學(xué)發(fā)展的永恒目標(biāo)和責(zé)無旁貸的社會責(zé)任；公

司始終堅持“源頭消減、過程控制、資源綜合利用和必要的未端治理”的

清潔生產(chǎn)方針；以淘汰落后及節(jié)能、降耗、清潔生產(chǎn)和資源的循環(huán)利用為

重點；以強化能源基礎(chǔ)管理、推進節(jié)能減排技術(shù)改造及淘汰落后裝備、深

化能源循環(huán)利用為措施，緊緊依靠技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，突出節(jié)能技術(shù)、

節(jié)能工藝的應(yīng)用與開發(fā)，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；以細(xì)化管理、對標(biāo)挖潛、

能源稽查、動態(tài)分析、指標(biāo)考核為手段，全面推動全員能源管理及全員節(jié)

能的管理思想；在項目承辦單位全體職工中樹立“人人要節(jié)能，人人會節(jié)

能”的節(jié)能理念，達到了以精細(xì)管理促節(jié)能，以精細(xì)操作降能耗的目的；

為切實加快相關(guān)行業(yè)的技術(shù)改造，提升產(chǎn)品科技含量等方面做了一定的工

作，提高了能源利用效率，增強了企業(yè)的市場競爭力，從而有力地促進了

項目承辦單位的高速、高效、健康發(fā)展。

未來，公司計劃依靠自身實力，通過引入資本、技術(shù)和人才等擴大生

產(chǎn)規(guī)模，以“高效、智能、環(huán)?！弊鳛楫a(chǎn)品發(fā)展方向，持續(xù)加強新產(chǎn)品研

發(fā)力度，實現(xiàn)行業(yè)關(guān)鍵技術(shù)突破，進一步夯實公司技術(shù)實力，全面推動產(chǎn)

品結(jié)構(gòu)升級，優(yōu)化公司利潤來源，提高核心競爭能力，鞏固和提升公司的

行業(yè)地位。

(三)公司經(jīng)濟效益分析

上一年度，XXX科技發(fā)展公司實現(xiàn)營業(yè)收入20056.17萬元，同比增長

26.86%(4246.59萬元)。其中，主營業(yè)業(yè)務(wù)生物制藥生產(chǎn)及銷售收入為

18532.06萬元,占營業(yè)總收入的92.40%。

上年度主要經(jīng)濟指標(biāo)

序號項目第一季度第二季度第三季度第四季度合計

1營業(yè)收入4211.805615.735214.605014.0420056.17

2主營業(yè)務(wù)收入3891.735188.984818.344633.0218532.06

2.1生物制藥(A)1284.271712.361590.051528.896115.58

2.2生物制藥(B)895.101193.461108.221065.594262.37

2.3生物制藥(C)661.59882.13819.12787.613150.45

2.4生物制藥(D)467.01622.68578.20555.962223.85

2.5生物制藥(E)311.34415.12385.47370.641482.56

2.6生物制藥(F)194.59259.45240.92231.65926.60

2.7生物制藥(...)77.83103.7896.3792.66370.64

3其他業(yè)務(wù)收入320.06426.75396.27381.031524.11

根據(jù)初步統(tǒng)計測算，公司實現(xiàn)利潤總額4015.55萬元，較去年同期相

比增長952.62萬元，增長率31.10%；實現(xiàn)凈利潤3011.66萬元，較去年同

期相比增長548.76萬元,增長率22.28%。

上年度主要經(jīng)濟指標(biāo)

項目單位指標(biāo)

完成營業(yè)收入萬元20056.17

完成主營業(yè)務(wù)收入萬元18532.06

主營業(yè)務(wù)收入占比92.40%

營業(yè)收入增長率(同比)26.86%

營業(yè)收入增長量(同比)萬元4246.59

利潤總額萬元4015.55

利潤總額增長率31.10%

利潤總額增長量萬元952.62

凈利潤萬元3011.66

凈利潤增長率22.28%

凈利潤增長量萬元548.76

投資利潤率59.46%

投資回報率44.60%

財務(wù)內(nèi)部收益率29.52%

企業(yè)總資產(chǎn)萬元22097.35

流動資產(chǎn)總額占比萬元25.89%

流動資產(chǎn)總額萬元5720.62

資產(chǎn)負(fù)債率24.67%

二、項目建設(shè)符合性

（-）產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策符合性

由XXX（集團）有限公司承辦的“合肥新建生物制藥項目”主要從事生

物制藥項目投資經(jīng)營，其不屬于國家發(fā)展改革委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄

（2011年本）》（2013年修正）有關(guān)條款限制類及淘汰類項目。

（二）項目選址與用地規(guī)劃相容性

合肥新建生物制藥項目選址于某某保稅區(qū)，項目所占用地為規(guī)劃工業(yè)

用地，符合用地規(guī)劃要求，此外，項目建設(shè)前后，未改變項目建設(shè)區(qū)域環(huán)

境功能區(qū)劃；在落實該項目提出的各項污染防治措施后，可確保污染物達

標(biāo)排放，滿足某某保稅區(qū)環(huán)境保護規(guī)劃要求。因此，建設(shè)項目符合項目建

設(shè)區(qū)域用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、環(huán)境保護規(guī)劃等規(guī)劃要求。

（三）“三線一單”符合性

1、生態(tài)保護紅線：合肥新建生物制藥項目用地性質(zhì)為建設(shè)用地，不在

主導(dǎo)生態(tài)功能區(qū)范圍內(nèi)，且不在當(dāng)?shù)仫嬘盟磪^(qū)、風(fēng)景區(qū)、自然保護區(qū)

等生態(tài)保護區(qū)內(nèi)，符合生態(tài)保護紅線要求。

2、環(huán)境質(zhì)量底線：該項目建設(shè)區(qū)域環(huán)境質(zhì)量不低于項目所在地環(huán)境功

能區(qū)劃要求，有一定的環(huán)境容量，符合環(huán)境質(zhì)量底線要求。

3、資源利用上線：項目營運過程消耗一定的電能、水，資源消耗量相

對于區(qū)域資源利用總量較少，符合資源利用上線要求。

4、環(huán)境準(zhǔn)入負(fù)面清單：該項目所在地?zé)o環(huán)境準(zhǔn)入負(fù)面清單，項目采取

環(huán)境保護措施后，廢氣、廢水、噪聲均可達標(biāo)排放，固體廢物能夠得到合

理處置，不會產(chǎn)生二次污染。

三、項目概況

（一）項目名稱

合肥新建生物制藥項目

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、生活環(huán)境的變化、人們健康觀念的轉(zhuǎn)變以及人

口老齡化進程的加快等因素影響，與人類生活質(zhì)量密切相關(guān)的生物醫(yī)藥行

業(yè)近年來一直保持了持續(xù)增長的趨勢，目前該行業(yè)已經(jīng)成為全球增長最快

的行業(yè)之一，而我國作為世界第二大經(jīng)濟體，在生物醫(yī)藥領(lǐng)域也發(fā)揮了積

極的貢獻作用。

目前，各國、各組織對生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)的定義和圈定的范圍很不統(tǒng)一，

甚至不同人的觀點也常常大相徑庭。本文采納有關(guān)學(xué)者的觀點，將現(xiàn)代生

物技術(shù)產(chǎn)業(yè)界定為：生物技術(shù)是以現(xiàn)代生命科學(xué)理論為基礎(chǔ)，利用生物體

及其細(xì)胞的、亞細(xì)胞的和分子的組成部分，結(jié)合工程學(xué)、信息學(xué)等手段開

展研究及制造產(chǎn)品，或改造動物、植物、微生物等，并使其具有所期望的

品質(zhì)、特性，進而為社會提供商品和服務(wù)手段的綜合性技術(shù)體系。

（二）項目選址

某某保稅區(qū)

合肥，簡稱廬或合，古稱廬州、廬陽、合沈，是安徽省省會，國務(wù)院

批復(fù)確定的中國長三角城市群副中心城市，國家重要的科研教育基地、現(xiàn)

代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐。截至2019年，全市下轄4個區(qū)、4個縣、

代管1個縣級市，總面積11445.1平方千米，戶籍人口770.44萬人，常住

人口818.9萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率76.33虬合肥地處中國華東地區(qū)、江

淮之間、環(huán)抱巢湖，是長三角城市群副中心，綜合性國家科學(xué)中心，一帶

一路和長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略雙節(jié)點城市，合肥都市圈中心城市，皖江城市帶核

心城市，G60科創(chuàng)走廊中心城市。合肥是一座具有2000多年歷史的古城，

因東潮河與南沈河均發(fā)源于該地而得名。合肥素有三國故地，包拯家鄉(xiāng)之

稱。秦置合肥縣，隋至明清時，合肥一直是廬州府治所，故又稱廬州、又

名廬陽，境內(nèi)名勝古跡眾多，如逍遙津、包公祠、李鴻章故居、吳王遺蹤

等。合肥還誕生了周瑜、包拯、李鴻章等一批歷史名人。合肥是世界科技

城市聯(lián)盟會員城市、中國最愛閱讀城市、中國集成電路產(chǎn)業(yè)中心城市、國

家科技創(chuàng)新型試點城市。有江淮首郡、吳楚要沖，江南之首、中原之喉的

美譽。2018年9月，被授牌成為海峽兩岸集成電路產(chǎn)業(yè)合作試驗區(qū)。2018

中國內(nèi)地城市綜合排名17名。2019年6月，未來網(wǎng)絡(luò)試驗設(shè)施開通運行。

2019年，合肥市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9409.4億元，人均生產(chǎn)總值115623元。

（三）項目用地規(guī)模

項目總用地面積36564.94平方米（折合約54.82畝）。

（四）項目用地控制指標(biāo)

該工程規(guī)劃建筑系數(shù)74.09%,建筑容積率1.55,建設(shè)區(qū)域綠化覆蓋率

6.33%,固定資產(chǎn)投資強度167.25萬元/畝。

（五）土建工程指標(biāo)

項目凈用地面積36564.94平方米，建筑物基底占地面積27090.96平

方米，總建筑面積56675.66平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程35301.87

平方米，項目規(guī)劃綠化面積3585.01平方米。

（六）設(shè)備選型方案

項目計劃購置設(shè)備共計135臺（套），設(shè)備購置費3600.74萬元。

（七）節(jié)能分析

1、項目年用電量1253605.96千瓦時，折合154.07噸標(biāo)準(zhǔn)煤。

2、項目年總用水量28790.75立方米，折合2.46噸標(biāo)準(zhǔn)煤。

3、“合肥新建生物制藥項目投資建設(shè)項目”，年用電量1253605.96

千瓦時，年總用水量28790.75立方米，項目年綜合總耗能量（當(dāng)量值）

156.53噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年。達產(chǎn)年綜合節(jié)能量44.15噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，項目總節(jié)能

率24.87%,能源利用效果良好。

（A）環(huán)境保護

項目符合某某保稅區(qū)發(fā)展規(guī)劃，符合某某保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃和

國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；對產(chǎn)生的各類污染物都采取了切實可行的治理措施,

嚴(yán)格控制在國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，項目建設(shè)不會對區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明

顯的影響。

（九）項目總投資及資金構(gòu)成

項目預(yù)計總投資12258.39萬元，其中：固定資產(chǎn)投資9168.65萬元，

占項目總投資的74.79%；流動資金3089.74萬元，占項目總投資的25.21%。

（十）資金籌措

該項目現(xiàn)階段投資均由企業(yè)自籌。

（十一）項目預(yù)期經(jīng)濟效益規(guī)劃目標(biāo)

預(yù)期達產(chǎn)年營業(yè)收入30620.00萬元，總成本費用23993.48萬元，稅

金及附加255.94萬元，利潤總額6626.52萬元,利稅總額7796.46萬元,

稅后凈利潤4969.89萬元，達產(chǎn)年納稅總額2826.57萬元；達產(chǎn)年投資利

潤率54.06%,投資利稅率63.60%,投資回報率40.54%,全部投資回收期

3.97年，提供就業(yè)職位597個。

（十二）進度規(guī)劃

本期工程項目建設(shè)期限規(guī)劃12個月。

項目承辦單位要在技術(shù)準(zhǔn)備、人員配備、施工機械、材料供應(yīng)等方面

給予充分保證?？茖W(xué)組織施工平行流水作業(yè)，交叉施工，使施工機械等資

源發(fā)揮最大的使用效率，做到現(xiàn)場施工有條不紊，忙而不亂。

四、項目評價

1、本期工程項目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和規(guī)劃要求，符合某某保稅區(qū)

及某某保稅區(qū)生物制藥行業(yè)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策；項目的建設(shè)對促進某某

保稅區(qū)生物制藥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、技術(shù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化有

著積極的推動意義。

2、xxx科技發(fā)展公司為適應(yīng)國內(nèi)外市場需求，擬建“合肥新建生物制

藥項目”，本期工程項目的建設(shè)能夠有力促進某某保稅區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，為社

會提供就業(yè)職位597個，達產(chǎn)年納稅總額2826.57萬元，可以促進某某保

稅區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的繁榮發(fā)展和社會穩(wěn)定，為地方財政收入做出積極的貢獻。

3、項目達產(chǎn)年投資利潤率54.06%,投資利稅率63.60%,全部投資回

報率40.54%,全部投資回收期3.97年，固定資產(chǎn)投資回收期3.97年（含

建設(shè)期），項目具有較強的盈利能力和抗風(fēng)險能力。

4、民間投資是我國制造業(yè)發(fā)展的主要力量，約占制造業(yè)投資的85%以

上，黨中央、國務(wù)院一直高度重視民間投資的健康發(fā)展。為貫徹黨的十九

大精神，落實國務(wù)院對促進民間投資的一系列工作部署，工業(yè)和信息化部

與發(fā)展改革委、科技部、財政部等15個相關(guān)部門和單位聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于

發(fā)揮民間投資作用推進實施制造強國戰(zhàn)略的指導(dǎo)意見》，圍繞《中國制造

2025》，明確了促進民營制造業(yè)企業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)思想、主要任務(wù)和保

障措施，旨在釋放民間投資活力，引導(dǎo)民營制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，加快制

造強國建設(shè)。

綜上所述，項目的建設(shè)和實施無論是經(jīng)濟效益、社會效益還是環(huán)境保

護、清潔生產(chǎn)都是積極可行的。

五、主要經(jīng)濟指標(biāo)

主要經(jīng)濟指標(biāo)一覽表

序號項目單位指標(biāo)備注

1占地面積平方米36564.9454.82畝

1.1容積率1.55

1.2建筑系數(shù)74.09%

1.3投資強度萬元/畝167.25

1.4基底面積平方米27090.96

1.5總建筑面積平方米56675.66

1.6綠化面積平方米3585.01綠化率6.33%

2總投資萬元12258.39

2.1固定資產(chǎn)投資萬元9168.65

2.1.1土建工程投資萬元4397.34

2.1.1.1土建工程投資占比萬元35.87%

2.1.2設(shè)備投資萬元3600.74

2.1.2.1設(shè)備投資占比29.37%

2.1.3其它投資萬元1170.57

2.1.3.1其它投資占比9.55%

2.1.4固定資產(chǎn)投資占比74.79%

2.2流動資金萬元3089.74

2.2.1流動資金占比25.21%

3收入萬元30620.00

4總成本萬元23993.48

5利潤總額萬元6626.52

6凈利潤萬元4969.89

7所得稅萬元1.55

8增值稅萬元914.00

9稅金及附加萬元255.94

10納稅總額萬元2826.57

11利稅總額萬元7796.46

12投資利潤率54.06%

13投資利稅率63.60%

14投資回報率40.54%

15回收期年3.97

16設(shè)備數(shù)t臺（套）135

17年用電量千瓦時1253605.96

18年用水量立方米28790.75

19總能耗噸標(biāo)準(zhǔn)煤156.53

20節(jié)能率24.87%

21節(jié)能量噸標(biāo)準(zhǔn)煤44.15

22員工數(shù)量人597

第二章投資背景和必要性分析

一、生物制藥項目背景分析

近年影響生物醫(yī)藥行業(yè)發(fā)展的因素有利有弊，受研發(fā)難度提升、

專利藥到期等影響，全球醫(yī)藥銷售增長速度持續(xù)放緩，但是隨著CAR一

T療法進一步推進，PD-l/PD-L1抑制劑推出，全球醫(yī)藥銷售有望迎來

新一波高速增長。目前，全世界有7000多種藥品和療法處于開發(fā)階段,

預(yù)計2022年全球制藥研發(fā)總支出將達到1820億美元。

據(jù)Evaluate報告顯示，到2024年全球處方藥銷售額預(yù)計達1.2

萬億美元，諾華將以532億美元的銷售額居于處方藥銷售首位，輝瑞

和羅氏將角逐第二的位置。武田公司如果能成功收購夏爾公司并對其

未來組合產(chǎn)品進行規(guī)劃，屆時有望成為世界第9大醫(yī)藥公司。

為應(yīng)對日趨激烈的國際科技創(chuàng)新競爭局勢，國際大型跨國藥企爭

相加大科研投入。目前，全球大型制藥公司研發(fā)投入占銷售額的比重

一般為9%至18%,而知名生物技術(shù)公司的研發(fā)投入占銷售額的比重則

在20%以上，對于純粹的生物技術(shù)公司（不涉及化學(xué)藥），研發(fā)投入比

重更大。據(jù)歐盟委員會公布2017年全球企業(yè)研發(fā)投入（R&D）排行榜,

共有25家制藥企業(yè)排名全球企業(yè)研發(fā)投入排行榜前100位，瑞士羅氏、

諾華以及美國強生3家制藥巨頭排行全球企業(yè)研發(fā)投入前10位。

雖然生物技術(shù)藥相比化藥起步較晚，但近年來卻受全球藥企熱捧,

成為研發(fā)企業(yè)和投資者競相爭奪的新標(biāo)的。

生物技術(shù)藥簡稱生物藥，主要分為重組蛋白質(zhì)藥物或重組多肽藥

物、重組DNA藥以及干細(xì)胞治療藥等大類。美國市場調(diào)研機構(gòu)

Evaluate預(yù)測顯示，2018年最暢銷與銷售額增速排名前十的藥品全為

生物藥，單抗類8種，包括2015年美國批準(zhǔn)的首個PD-1抗體藥物

Keytrude,其次是胺類分子藥2種。據(jù)預(yù)測，2022年全球生物藥市場

將達3260億美元?？贵w藥家族中主要為單克隆抗體。單抗作為抗腫瘤

的特異性藥物，具有靶向性強、特異性高和毒副作用低的特點，為腫

瘤、自身免疫等許多臨床疾病的診斷、治療和預(yù)防提供新的手段，代

表藥物治療領(lǐng)域的最新發(fā)展方向。

抗體類藥物的市場集中度很高，羅氏和強生是抗體藥公司當(dāng)之無

愧的龍頭，兩者合計擁有全世界31%的抗體藥。市場份額排名前四的羅

氏、艾伯維、強生、安進合計占60.5%的市場份額。羅氏、艾伯維、強

生、安進、百時美施貴寶、輝瑞、諾華和默克八大巨頭占據(jù)抗體類藥

物市場近76%的份額。隨著梯瓦和葛蘭素史克在哮喘領(lǐng)域，禮來和默沙

東在抗菌抗體領(lǐng)域的新抗體藥物獲批，抗體類藥物市場將更加多樣化,

市場規(guī)模將進一步擴容，競爭或?qū)⒏蛹ち摇＝?jīng)過30多年積累，作為

生物藥之一單克隆抗體藥物發(fā)展迎來黃金時期。全球共獲批的單抗藥

物數(shù)量達73個，其中在2014年以后獲批有33個，僅2017年就有10

個藥物獲批。

從趨勢方向看，生物制藥公司已經(jīng)將其研發(fā)重心轉(zhuǎn)移到特定的治

療領(lǐng)域(TAs),以尋求研發(fā)領(lǐng)域投資回報最大化。中樞神經(jīng)系統(tǒng)

(CNS)和腫瘤等治療領(lǐng)域的產(chǎn)品定價更高，隨著這些疾病患病率的增

加，生物制藥公司正將目標(biāo)轉(zhuǎn)向這些治療領(lǐng)域。

二、生物制藥項目建設(shè)必要性分析

目前，各國、各組織對生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)的定義和圈定的范圍很不統(tǒng)

一，甚至不同人的觀點也常常大相徑庭。本文采納有關(guān)學(xué)者的觀點，

將現(xiàn)代生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)界定為：生物技術(shù)是以現(xiàn)代生命科學(xué)理論為基礎(chǔ),

利用生物體及其細(xì)胞的、亞細(xì)胞的和分子的組成部分，結(jié)合工程學(xué)、

信息學(xué)等手段開展研究及制造產(chǎn)品，或改造動物、植物、微生物等，

并使其具有所期望的品質(zhì)、特性，進而為社會提供商品和服務(wù)手段的

綜合性技術(shù)體系。

數(shù)據(jù)顯示，全球研制中的生物技術(shù)藥物超過2200種，其中1700

余種進入臨床試驗。生物技術(shù)藥品數(shù)量的迅速增加表明，21世紀(jì)世界

醫(yī)藥的產(chǎn)業(yè)化正逐步進入投資收獲期，全球生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)快速增長。

20世紀(jì)90年代以來，全球生物藥品銷售額以年均30%以上的速度增長,

大大高于全球醫(yī)藥行業(yè)年均不到10%的增長速度。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)正快速

由最具發(fā)展?jié)摿Φ母呒夹g(shù)產(chǎn)業(yè)向高技術(shù)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

許多國家都把生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為21世紀(jì)優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。

美國將生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，實施“生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)激勵

政策”，持續(xù)增加對生物技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化的投入。日本制定的“生

物產(chǎn)業(yè)立國”戰(zhàn)略；歐盟科技發(fā)展第六個框架將45%的研究開發(fā)經(jīng)費用

于生物技術(shù)及相關(guān)領(lǐng)域，英國政府早在1981年就設(shè)立了“生物技術(shù)協(xié)

調(diào)指導(dǎo)委員會”，采取措施促進工業(yè)界、大學(xué)和科研機構(gòu)加大對生物

技術(shù)開發(fā)研究的投資。新加坡制定了“五年躋身生物技術(shù)頂尖行列”

規(guī)劃，5年內(nèi)將撥款30億新元資助生命科學(xué)和生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)。印度成

立了生物技術(shù)部，每年投入6000萬美元至7000萬美元用于生物技術(shù)

和醫(yī)藥研究。20世紀(jì)90年代古巴在經(jīng)濟十分困難的情況下，實施“生

物技術(shù)投資計劃”，投入10億美元發(fā)展生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)，10年來已取得

400多項專利，生物醫(yī)藥產(chǎn)品出口到英國等20多個國家，直接促進了

古巴經(jīng)濟的繁榮。

少數(shù)發(fā)達國家在全球生物醫(yī)藥市場中占有絕對比重，處于產(chǎn)業(yè)主

導(dǎo)地位。全球生物技術(shù)公司總數(shù)已達4362家，其中76%集中在歐美，

歐美公司的銷售額占全球生物技術(shù)公司銷售額的93%,而亞太地區(qū)的銷

售額僅占全球的3%左右。美國是生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)的龍頭，其開發(fā)的產(chǎn)品

和市場銷售額均占全球70%以上。大的跨國公司主導(dǎo)了世界專利藥市場,

跨國企業(yè)在全球醫(yī)藥市場中的地位日益攀升，所占比重不斷增長，現(xiàn)

代醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的集中度逐年上升，跨國企業(yè)的壟斷程度不斷加大。在產(chǎn)

品市場領(lǐng)域，單品種銷售的市場集中度也呈現(xiàn)不斷增高趨勢。

第三章項目市場研究

一、生物制藥行業(yè)分析

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)有廣義和狹義兩種概念。廣義的“生物醫(yī)藥”指將

現(xiàn)代生物技術(shù)與各種形式的新藥研發(fā)、生產(chǎn)相結(jié)合，以及與各種疾病

的診斷、預(yù)防和治療相結(jié)合的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，即“現(xiàn)代生物技術(shù)與新醫(yī)

藥”。狹義的“生物醫(yī)藥”指人們運用現(xiàn)代生物技術(shù)生產(chǎn)的用于人類

疾病預(yù)防、診斷、治療的醫(yī)藥產(chǎn)品，包括基因工程藥物、基因工程疫

苗、新型疫苗、診斷試劑（盒）、微生態(tài)制劑、血液制品及代用品等。

中國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)從80年代開始發(fā)展，在1993年取得了第一個

突破，“十一五期間”我國逐步形成了長、珠江三角洲和京津冀地區(qū)3

個綜合性生物產(chǎn)業(yè)基地，到“十三五”國家已將生物醫(yī)藥行業(yè)作為國

民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展。

生物醫(yī)藥行業(yè)已經(jīng)成為中國一個具有極強生命力和成長性的新興

產(chǎn)業(yè)，也是醫(yī)藥行業(yè)中最具投資價值的子行業(yè)之一。隨著行業(yè)整體技

術(shù)水平的提升以及整個醫(yī)藥行業(yè)的快速發(fā)展，生物醫(yī)藥行業(yè)仍具備較

大的發(fā)展空間。

生物醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)達程度對一個國家的發(fā)展影響較大，但同時生

物醫(yī)藥與高科技行業(yè)一樣技術(shù)要求高，前期投入大，產(chǎn)品開發(fā)周期長,

但投資回報相當(dāng)可觀，新藥品投入市場后，2-3年投資方就可收回全部

投資。所以，生物醫(yī)藥行業(yè)不僅市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)非常高，各個環(huán)節(jié)都受

到國家法律的嚴(yán)格監(jiān)管。

也許正因為嚴(yán)格的管制和較高的準(zhǔn)入要求，使行業(yè)的發(fā)展更加健

康，規(guī)模也不斷增大，各個方向都向好發(fā)展。對比近幾年來的數(shù)據(jù)發(fā)

現(xiàn)，2012-2017年我國生物醫(yī)藥行業(yè)市場規(guī)模呈不斷上漲趨勢，增速平

穩(wěn)但有緩慢下降的趨勢。其中，2017年行業(yè)市場規(guī)模為3417.19億元,

同比增長3.57%O

國家政策及資本市場的加持，未來生物醫(yī)藥行業(yè)將保持增長的趨

勢，《“十三五”生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中明確指出到2020年，實現(xiàn)醫(yī)

藥工業(yè)銷售收入4.5萬億元，增加值占全國工業(yè)增加值3.6%。在國內(nèi)

資本市場，2018年醫(yī)療保健行業(yè)上市公司357起并購交易中，又以生

物制藥領(lǐng)域最為突出，數(shù)量占醫(yī)療保健全行業(yè)的五分之三。

隨著生物技術(shù)的不斷突破，以及政策的導(dǎo)向，使我國醫(yī)藥行業(yè)的

集中度逐漸提高，未來核心發(fā)展地區(qū)，例如長、珠江地區(qū)因其具有較

高的人才、科研等基礎(chǔ)，集中度會進一步提高。人工智能及互聯(lián)網(wǎng)的

發(fā)展浪潮仍然也帶動了生物醫(yī)藥向智能化、數(shù)字化方向發(fā)展，藥品的

研制技術(shù)性較高，結(jié)合人工智能，會使研發(fā)過程和效率都得到提高。

數(shù)字化發(fā)展，會使較為分散的產(chǎn)業(yè)鏈之間的信息傳遞加強。

近年來，醫(yī)生在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面的重要性越來越大，醫(yī)生掌握大量

的專業(yè)知識，是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新力量的源頭，通過醫(yī)生的想法和創(chuàng)新成果，

進一步落實成真正的產(chǎn)品，是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的重要環(huán)節(jié)。

二、生物制藥市場分析預(yù)測

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、生活環(huán)境的變化、人們健康觀念的轉(zhuǎn)變以

及人口老齡化進程的加快等因素影響，與人類生活質(zhì)量密切相關(guān)的生

物醫(yī)藥行業(yè)近年來一直保持了持續(xù)增長的趨勢，目前該行業(yè)已經(jīng)成為

全球增長最快的行業(yè)之一，而我國作為世界第二大經(jīng)濟體，在生物醫(yī)

藥領(lǐng)域也發(fā)揮了積極的貢獻作用。

對比近幾年來的數(shù)據(jù)進行分析發(fā)現(xiàn)，2009-2016年我國生物醫(yī)藥行

業(yè)銷售收入不斷增加，且保持了較快的增速。其中，2010年行業(yè)銷售

收入為1062.45億元，同比增長41.12%,為近年來最大增幅。2017年

生物醫(yī)藥行業(yè)市場規(guī)模為3417.19億元，較上年同比增長增速放緩。

從我國生物醫(yī)藥行業(yè)地區(qū)分布來看，2016年山東省、江蘇省和河

南三省的生物醫(yī)藥銷售收入排名前三，其中2016年山東實現(xiàn)銷售收入

1021.61億元，占全行業(yè)銷售收入的比重為30.96%；江蘇省位居第二,

2016年實現(xiàn)銷售收入432.72億元，占比13.12%。，我國銷售收入居

前的十個省份銷售收入占比達80.68%,行業(yè)區(qū)域分布較為集中。

生物醫(yī)藥主要包含血液制品、疫苗、診斷、單抗等醫(yī)藥業(yè)的發(fā)展。

2016年，我國血液制品行業(yè)銷售收入為296.93億元，占比9%,而診

斷和疫苗的占比規(guī)模分別為10.39%和7.97%。

隨著我國疫苗市場的快速發(fā)展，2010-2015年疫苗批簽發(fā)量連續(xù)下

降，到2015年降至5.65億人份；2016年得到回升，至2017年我國疫

苗批簽發(fā)量達到6.5億人份，較上年同期增加0.62%。

中國生物醫(yī)藥市場從2013年占中國整體醫(yī)藥市場的&7%增至

2017年的15.3虬2017年中國生物藥行業(yè)市場規(guī)模為2185億元，預(yù)計

2018年中國生物醫(yī)藥行業(yè)市場規(guī)模將突破2500億元。

中國生物類似藥市場規(guī)模近年仍相對較小，市場的增長將于2017

年至2022年有所加快，年均復(fù)合增長率為70.9%,并于2022年達到

169億元。中國生物類似藥市場的增長顯著加快，其原因主要為：中國

生物藥市場通常隨人口老齡化、慢性病增加及中國生物裂藥公司的研

發(fā)及生產(chǎn)能力提升；其次，能接觸較廣泛患者群體及提升于不久將來獲

列入醫(yī)保報銷目錄可能性的成本優(yōu)勢；另外，近年中國建立生物類似藥

規(guī)管制度及鼓勵生物類似藥的有利政策，大量暢銷生物藥將于近期有

所暢銷驅(qū)動。

據(jù)統(tǒng)計，全球T0P50的獨角獸中，中國占到32%,差不多全球三分

之一的獨角獸在中國。而在醫(yī)藥健康領(lǐng)域，中國的獨角獸公司正不斷

冒頭，10億美元俱樂部的成員正在不斷增加。

這是外部環(huán)境的機遇，龐大的未被滿足的醫(yī)療需求、過去五年政

府強有力的醫(yī)療監(jiān)管改革、VC/PE投資力度大幅上漲，上市政策紅利等,

使生物醫(yī)藥行業(yè)目前在中國的機遇是歷史前所未見的。

目前，無論是在硅谷還是在中國，大量的數(shù)據(jù)都控制在Facebook.

Google.BAT等科技巨頭手中，很多初創(chuàng)公司獲取數(shù)據(jù)的成本很高，數(shù)

據(jù)壟斷正在延緩創(chuàng)新。雖然趨勢和風(fēng)口切換速度越來越快，但出現(xiàn)大

體量的公司越來越難。

互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭早已意識到時代在不停地更迭，公司終會被取代,

因此巨頭們正用自己的資本積累拖延可能會被淘汰掉的時間線，進行

自我轉(zhuǎn)型和自我創(chuàng)新。技術(shù)收購和并購就是其中最高效的手段，創(chuàng)新

公司很難逃脫大公司的科技生態(tài)。

數(shù)據(jù)壟斷導(dǎo)致的直接結(jié)果就是站隊，即使是現(xiàn)在大熱的區(qū)塊鏈也

很難打破這種壟斷，因為無論是阿里還是其他科技巨頭早已將區(qū)塊鏈

技術(shù)納入自己的自我轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略之中。

而最有可能打破這一壟斷，成長為新的科技巨頭的領(lǐng)域就是生物

科技。因為這是傳統(tǒng)科技巨頭并不擅長的領(lǐng)域，數(shù)據(jù)的收集之路還很

漫長。加上極高的專業(yè)性和門檻，獨立門戶成為可能。

最重要的是，從世界生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢來看，生物醫(yī)藥技術(shù)

正處于大規(guī)模產(chǎn)業(yè)化的開始階段，預(yù)計2020年將進入快速發(fā)展期，并

逐步成為世界經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

許多國家都把生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為21世紀(jì)優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。

而目前歐美少數(shù)發(fā)達國家在全球生物醫(yī)藥市場中占有絕對比重。全球

生物技術(shù)公司總數(shù)超過4000家，其中76%集中在歐美，歐美公司的銷

售額占全球生物技術(shù)公司銷售額的93%!

潛在市場空間可想而知。生物醫(yī)藥行業(yè)需要大量資本，只有借助

資本，才有可能出現(xiàn)一批具有國際影響力的創(chuàng)新醫(yī)藥企業(yè)。

對于生物醫(yī)藥行業(yè)而言，未來出現(xiàn)更多價值超過100億美元的

“十角獸”創(chuàng)業(yè)公司會是常態(tài),

自主創(chuàng)新是生物醫(yī)藥發(fā)展的關(guān)鍵，因為創(chuàng)新藥是國際大藥企幾乎

百分百的收入來源。

國際跨國藥企的主要盈利模式依然是以創(chuàng)新藥研發(fā)為主，通過在

研發(fā)領(lǐng)域投入大量資金，期望獲得“重磅炸彈”級的產(chǎn)品并迅速推向

市場。然后通過在專利期內(nèi)高定價，高毛利來迅速獲取巨額利潤。

但高投入和高失敗率使得眾多藥企陷入盈利困境，很多企業(yè)每年

在新藥研發(fā)失敗上的代價往往高達數(shù)十億美元。據(jù)悉，研發(fā)一種新藥

平均需要花費14年時間、耗費25億美元，全球藥物研發(fā)的模式難以

為繼，人類面臨現(xiàn)有制藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的根本性挑戰(zhàn)。

生物醫(yī)藥是“長周期、高投入、高風(fēng)險、高回報”的行業(yè)，更是

受“政府高度監(jiān)管”的行業(yè)，非常需要資本助推發(fā)展，但卻無法被資

本催熟。

只有投資擁有核心技術(shù)的“慢公司”，才有可能在復(fù)雜的生物醫(yī)

藥領(lǐng)域突出重圍，投資“慢”，是投資技術(shù)，也是投資未來。因此一

些研發(fā)藥物已到臨床階段、發(fā)展較為成熟的生物科技公司將會更受青

睞。

而隨著“獨角獸”企業(yè)陸續(xù)上市，投資者的關(guān)注點將從企業(yè)當(dāng)下

業(yè)績，轉(zhuǎn)變?yōu)樵谘兴幬镂磥淼呐R床價值和銷售潛力，以及生物技術(shù)未

來應(yīng)用場景所具備的潛力。

第四章項目建設(shè)內(nèi)容分析

一、產(chǎn)品規(guī)劃

項目主要產(chǎn)品為生物制藥，根據(jù)市場情況，預(yù)計年產(chǎn)值30620.00萬元。

進入二十一世紀(jì)以來，隨著我國國民經(jīng)濟的快速持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟建設(shè)

提出了走新型工業(yè)化發(fā)展道路的目標(biāo)，國家出臺并實施了加快經(jīng)濟發(fā)展的

一系列政策，對于相關(guān)行業(yè)來說，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高管理水平、籌措發(fā)

展資金、參與國際分工，都將起到積極的推動作用，尤其是隨著我國國民

經(jīng)濟逐漸融入全球經(jīng)濟大循環(huán)，各行各業(yè)面臨市場國際化，相應(yīng)企業(yè)將面

對極具技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢的競爭對手，市場份額將會形成新

的分配格局。相關(guān)行業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、涉及范圍廣、對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶

動力較大的產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國內(nèi)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相關(guān)行業(yè)的發(fā)展影響到原材料、

能源、商業(yè)、金融、交通運輸和人力資源配置等行業(yè)，對國民經(jīng)濟發(fā)展起

到很大的推動作用。通過以上分析表明，項目承辦單位所生產(chǎn)的項目產(chǎn)品

市場風(fēng)險較低，具有較強的市場競爭力和廣闊的市場發(fā)展空間，因此，項

目產(chǎn)品市場前景良好，投資項目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，其

市場可拓展的空間巨大，倍增效應(yīng)顯著，具有較強的市場競爭力和廣闊的

市場空間。

二、建設(shè)規(guī)模

(-)用地規(guī)模

該項目總征地面積36564.94平方米（折合約54.82畝），其中：凈用

地面積36564.94平方米（紅線范圍折合約54.82畝）。項目規(guī)劃總建筑面

積56675.66平方米，其中：規(guī)劃建設(shè)主體工程35301.87平方米，計容建

筑面積56675.66平方米；預(yù)計建筑工程投資4397.34萬元。

（二）設(shè)備購置

項目計劃購置設(shè)備共計135臺（套），設(shè)備購置費3600.74萬元。

（三）產(chǎn)能規(guī)模

項目計劃總投資12258.39萬元；預(yù)計年實現(xiàn)營業(yè)收入30620.00萬元。

第五章項目建設(shè)地分析

一、項目選址原則

項目選址應(yīng)符合城鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃和項目占地使用規(guī)劃的要求，同時

具備便捷的陸路交通和方便的施工場址，并且與大氣污染防治、水資源和

自然生態(tài)資源保護相一致。所選場址應(yīng)避開自然保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、生

活飲用水源地和其他特別需要保護的環(huán)境敏感性目標(biāo)。項目建設(shè)區(qū)域地理

條件較好，基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為完善，并且具有足夠的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二、項目選址

該項目選址位于某某保稅區(qū)。

合肥，簡稱廬或合，古稱廬州、廬陽、合珊，是安徽省省會，國務(wù)院

批復(fù)確定的中國長三角城市群副中心城市，國家重要的科研教育基地、現(xiàn)

代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐。截至2019年，全市下轄4個區(qū)、4個縣、

代管1個縣級市，總面積11445.1平方千米，戶籍人口770.44萬人，常住

人口818.9萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率76.33%。合肥地處中國華東地區(qū)、江

淮之間、環(huán)抱巢湖，是長三角城市群副中心，綜合性國家科學(xué)中心，一帶

一路和長江經(jīng)濟帶戰(zhàn)略雙節(jié)點城市，合肥都市圈中心城市，皖江城市帶核

心城市，G60科創(chuàng)走廊中心城市。合肥是一座具有2000多年歷史的古城，

因東溉河與南沈河均發(fā)源于該地而得名。合肥素有三國故地，包拯家鄉(xiāng)之

稱。秦置合肥縣，隋至明清時，合肥一直是廬州府治所，故又稱廬州、又

名廬陽，境內(nèi)名勝古跡眾多，如逍遙津、包公祠、李鴻章故居、吳王遺蹤

等。合肥還誕生了周瑜、包拯、李鴻章等一批歷史名人。合肥是世界科技

城市聯(lián)盟會員城市、中國最愛閱讀城市、中國集成電路產(chǎn)業(yè)中心城市、國

家科技創(chuàng)新型試點城市。有江淮首郡、吳楚要沖，江南之首、中原之喉的

美譽。2018年9月，被授牌成為海峽兩岸集成電路產(chǎn)業(yè)合作試驗區(qū)。2018

中國內(nèi)地城市綜合排名17名。2019年6月，未來網(wǎng)絡(luò)試驗設(shè)施開通運行。

2019年，合肥市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9409.4億元，人均生產(chǎn)總值115623元。

園區(qū)不斷加大建設(shè)用地支持力度。國土資源部門要留足產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)

用地指標(biāo)，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目建設(shè)用地給予優(yōu)先安排，各級產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地

收益主要用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。積極探索工業(yè)用地彈性

年期出讓和長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合制度。對已納入我省優(yōu)先發(fā)展

產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，在確定出讓底價時，可按不低于土地所在地

等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價格標(biāo)準(zhǔn)》的70%確定，但不得低于

成本價。市、縣級人民政府按照規(guī)定開展基準(zhǔn)地價更新工作時，要統(tǒng)籌合

理確定產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)用地的基準(zhǔn)地價。積極探索盤活現(xiàn)有土地存量資產(chǎn)，

提高現(xiàn)有土地資源利用率的有效方法，鼓勵和引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)向山地、

坡地發(fā)展，進行梯田式開發(fā)，對一些荒坡、荒地實施成塊連片開發(fā)的，免

繳地方相關(guān)規(guī)費。園區(qū)不斷堅持發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，加速結(jié)構(gòu)優(yōu)化和動力

轉(zhuǎn)換。國家高新區(qū)不斷發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)組織，積極培育新興業(yè)態(tài)，全面構(gòu)建

高新技術(shù)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化通道和產(chǎn)業(yè)化平臺，新興產(chǎn)業(yè)生成能力和集聚效應(yīng)不斷

增強，已經(jīng)成為支撐和引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的核心力量。

三、建設(shè)條件分析

完善的國內(nèi)銷售網(wǎng)絡(luò)，項目承辦單位經(jīng)過多年來的經(jīng)營，不僅有長期

穩(wěn)定客戶和潛在客戶，而且有非常完善的銷售體系；企業(yè)的銷售激勵制度

大大提高了員工的工作積極性，再加上平時公司領(lǐng)導(dǎo)對員工的感情投資，

使銷售員工對公司有很強的向心力；正是具備穩(wěn)定有激情的銷售團隊，才

保證了企業(yè)的銷售政策很好的貫徹執(zhí)行下去，也使企業(yè)的銷售業(yè)績有很大

的提高；企業(yè)的銷售團隊將在有項目產(chǎn)品銷售市場的區(qū)域，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H

情況，銷售適合當(dāng)?shù)丶庸て髽I(yè)需要的項目產(chǎn)品。

四、用地控制指標(biāo)

根據(jù)測算，投資項目固定資產(chǎn)投資強度完全符合國土資源部發(fā)布的

《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》（國土資發(fā)【2008】24號）中規(guī)定的產(chǎn)品

制造行業(yè)固定資產(chǎn)投資強度21259.00萬元/公頃的規(guī)定；同時，滿足項目

建設(shè)地確定的“固定資產(chǎn)投資強度24500.00萬元/公頃”的具體要求。投

資項目占地產(chǎn)出收益率完全符合國土資源部發(fā)布的《工業(yè)項目建設(shè)用地控

制指標(biāo)》（國土資發(fā)【2008】24號）中規(guī)定的行業(yè)產(chǎn)品制造行業(yè)占地產(chǎn)出

收益率25000.00萬元/公頃的規(guī)定；同時，滿足項目建設(shè)地確定的“占地

產(chǎn)出收益率26000.00萬元/公頃”的具體要求。

五、用地總體要求

本期工程項目建設(shè)規(guī)劃建筑系數(shù)74.09%,建筑容積率1.55,建設(shè)區(qū)域

綠化覆蓋率6.33%,固定資產(chǎn)投資強度167.25萬元/畝。

土建工程投資一覽表

占地面積基底面積建筑面積計容面積

序號項目投資(萬元)

(ma)(m2)(ma)(m2)

1主體生產(chǎn)工程19153.3119153.3135301.8735301.873012.89

1.1主要生產(chǎn)車間11491.9911491.9921181.1221181.121867.99

1.2輔助生產(chǎn)車間6129.066129.0611296.6011296.60964.12

1.3其他生產(chǎn)車間1532.261532.262047.512047.51180.77

2倉儲工程4063.644063.6413892.9613892.96862.34

2.1成品貯存1015.911015.913473.243473.24215.59

2.2原料倉儲2113.092113.097224.347224.34448.42

2.3輔助材料倉庫934.64934.643195.383195.38198.34

3供配電工程216.73216.73216.73216.7315.13

3.1供配電室216.73216.73216.73216.7315.13

4給排水工程249.24249.24249.24249.2413.54

4.1給排水249.24249.24249.24249.2413.54

5服務(wù)性工程2573.642573.642573.642573.64159.75

5.1辦公用房1053.751053.751053.751053.7565.29

5.2生活服務(wù)1519.891519.891519.891519.8968.54

6消防及環(huán)保工程726.04726.04726.04726.0450.70

6.1消防環(huán)保工程726.04726.04726.04726.0450.70

7項目總圖工程108.36108.36108.36108.36200.90

7.1場地及道路硬化7461.341163.681163.68

7.2場區(qū)圍墻1163.687461.347461.34

7.3安全保衛(wèi)室108.36108.36108.36108.36

8綠化工程2345.3682.09

合計27090.9656675.6656675.664397.34

六、節(jié)約用地措施

采用大跨度連跨廠房，方便生產(chǎn)設(shè)備的布置，提高廠房面積的利用率,

有利于節(jié)約土地資源；原料及輔助材料倉庫采用簡易貨架，提高了庫房的

面積和空間利用率，從而有效地節(jié)約土地資源。投資項目建設(shè)認(rèn)真貫徹執(zhí)

行專業(yè)化生產(chǎn)的原則，除了主要生產(chǎn)過程和關(guān)鍵工序由項目承辦單位實施

外，其他附屬商品采取外協(xié)（外購）的方式，從而減少重復(fù)建設(shè)，節(jié)約了

資金、能源和土地資源。

七、總圖布置方案

（-）平面布置總體設(shè)計原則

同時考慮用地少、施工費用節(jié)約等要求，沿圍墻、路邊和可利用場地

種植花卉、樹木、草坪及常綠植物，改善和美化生產(chǎn)環(huán)境。

（二）主要工程布置設(shè)計要求

項目承辦單位項目建設(shè)場區(qū)道路網(wǎng)呈環(huán)形布置，方便生產(chǎn)、生活、運

輸組織及消防要求，所有道路均采用水泥混凝土路面，其坡路及彎道等均

按國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范設(shè)計。項目承辦單位在工藝流程、技術(shù)參數(shù)和主要設(shè)

備選擇確定以后，根據(jù)設(shè)備的外形、前后位置、上下位差以及各種物料輸

入（出）、操作等規(guī)劃統(tǒng)一設(shè)計，選擇并確定車間布置方案。道路在項目

建設(shè)場區(qū)內(nèi)呈環(huán)狀布置，擬采用城市型水泥混凝土路面結(jié)構(gòu)形式，可以滿

足不同運輸車輛行駛的功能要求。

（三）綠化設(shè)計

場區(qū)植物配置以本地區(qū)樹種為主，綠化設(shè)計的樹木花草配置應(yīng)依據(jù)項

目建設(shè)區(qū)域的總體布置、豎向、道路及管線綜合布置等要求，并適合當(dāng)?shù)?/p>

氣象、土壤、生態(tài)習(xí)性與防護性能，疏密適當(dāng)高低錯落，形成一定的層次

感。

（四）輔助工程設(shè)計

1、場內(nèi)供水采用生活供水系統(tǒng)、消防供水系統(tǒng)、生產(chǎn)補給水系統(tǒng)，消

防供水系統(tǒng)在場區(qū)內(nèi)形成供水管網(wǎng)。投資項目采用雨、污分流制排水系統(tǒng),

分別匯集后排入項目建設(shè)區(qū)不同污水管網(wǎng)。

2、投資項目生活給水主要是員工工作及休息期間的個人飲用及衛(wèi)生用

水，生活給水水壓0.35Mpa。

3、項目承辦單位內(nèi)設(shè)配電室，電源進戶采用電纜直接埋地敷設(shè)引入配

電室；場內(nèi)供電電壓等級380V/220V、TN-C-S系統(tǒng)供電，選擇節(jié)能型SF11

型變壓器；場內(nèi)配電室操作環(huán)境，按國標(biāo)《爆炸及火災(zāi)危險環(huán)境電力裝置

設(shè)計規(guī)范》（GB50058）的要求設(shè)計。低壓配電系統(tǒng)采用TN接地型式；車

間配電室采用TN-S型三相五線制，變壓器中性點直接接地，所有電氣設(shè)備

外殼及外露可導(dǎo)電的金屬部分必須與PE線可靠連接為一體；保護接地、過

電壓保護接地和防雷接地共用，構(gòu)成共用接地系統(tǒng)，所有接地電阻RW1.00

歐姆。

4、項目承辦單位外部運輸和內(nèi)部運輸可采用送貨制；采用合適的運輸

方式和運輸路線，使企業(yè)的物流組成達到合理優(yōu)化；把企業(yè)的組成內(nèi)部從

原材料輸入、產(chǎn)品外運以及車間與車間、車間與倉庫、車間內(nèi)部各工序之

間的物料流動都作為整體系統(tǒng)進行物流系統(tǒng)設(shè)計，使全場物料運輸形成有

機的整體。

5、數(shù)據(jù)通信：數(shù)據(jù)傳輸通道主要采用中國電信ADSL構(gòu)建VPN虛擬專

用通信網(wǎng)，可同時解決場區(qū)數(shù)據(jù)、IP數(shù)據(jù)及計算機上網(wǎng)需求；也可采用

GPRS數(shù)據(jù)傳輸通信，投資項目數(shù)據(jù)利用中國電信ADSL構(gòu)建VPN虛擬專用通

信網(wǎng)，上傳至項目承辦單位調(diào)度中心。廠房內(nèi)部散發(fā)較大熱量的生產(chǎn)設(shè)備

區(qū)域，采用局部封閉進行機械送、排風(fēng)；當(dāng)排出廢氣不能達到排放標(biāo)準(zhǔn)時

必須設(shè)置空氣凈化設(shè)備。

八、選址綜合評價

擬建項目用地位置周圍5.00千米以內(nèi)沒有地下礦藏、文物和歷史文化

遺址，項目建設(shè)不影響周圍軍事設(shè)施建設(shè)和使用，也不影響河道的防洪和

排澇。

第六章項目建設(shè)設(shè)計方案

一、建筑工程設(shè)計原則

二、項目總平面設(shè)計要求

應(yīng)留有發(fā)展或改、擴建余地。應(yīng)有完整的綠化規(guī)劃。功能分區(qū)合理，

人流、車流、物流路線清楚，避免或減少交叉。建筑布局緊湊、交通便捷、

管理方便。針對項目承辦單位提出的“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、快進度”的要求,

為了達到這一共同的目標(biāo)，投資項目在整個設(shè)計過程中，始終貫徹這一原

則，以“尊重自然、享受自然、愛護自然”為基點，全力提高員工的“學(xué)

習(xí)力、創(chuàng)造力和凝聚力”，實現(xiàn)項目承辦單位經(jīng)濟快速發(fā)展的奮斗目標(biāo)。

三、土建工程設(shè)計年限及安全等級

建筑結(jié)構(gòu)的安全等級是根據(jù)建筑物結(jié)構(gòu)破壞可能產(chǎn)生的后果（危及人

的生命、造成經(jīng)濟損失）的嚴(yán)重性來劃分的，本工程結(jié)構(gòu)安全等級設(shè)計為

I級。根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068）的規(guī)定，投資項

目中所有建（構(gòu)）筑物均按永久性建筑要求設(shè)計，使用年限為50.00年。

砌體結(jié)構(gòu)應(yīng)按規(guī)范設(shè)置地圈梁及構(gòu)造柱，建筑物耐火等級為n級。

四、建筑工程設(shè)計總體要求

項目承辦單位的建筑設(shè)計應(yīng)遵守國家現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，特殊建筑

物按專門的技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。項目總體布置要按照使用功能要求，進

行功能分區(qū)，做到人流、車流路線通暢，空間布置和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，同時,

應(yīng)符合相應(yīng)滿足噪音控制、采光、透視、日照、溫度、凈化等及其他特殊

要求；所有建筑物設(shè)計應(yīng)滿足防火、防空、防腐、防盜等要求；環(huán)境美化、

綠化要同周圍環(huán)境協(xié)調(diào)并且別致新穎有特色；所有建筑物設(shè)計，應(yīng)盡可能

采用布置一體化、尺寸模數(shù)化、構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化，以便于施工和降低成本。

五、土建工程建設(shè)指標(biāo)

本期工程項目預(yù)計總建筑面積56675.66平方米，其中：計容建筑面積

56675.66平方米，計劃建筑工程投資4397.34萬元