無錫新城項目營銷報告B-城市解讀

第二局部城市解讀城市背景1、地理位置——長三角都市圈物理中心如圖，無錫地處江蘇省南部、長江三角洲中部，北靠長江，西接常州，離南京183公里；東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界，是上海大都市圈的有機(jī)組成局部，是江蘇省經(jīng)濟(jì)開展的先導(dǎo)地區(qū)和創(chuàng)新的中心。從地理位置上看，無錫位于滬寧線的中點，是長三角都市群的重心所在。2、面積和人口——撤市設(shè)區(qū)，有序擴(kuò)張無錫市域面積為4788平方公里，01年撤市設(shè)區(qū)后，市行政管轄面積1622平米公里，包括崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)、濱湖區(qū)、錫山區(qū)、惠山區(qū)和新區(qū)。無錫市域面積為4788平方公里，01年撤市設(shè)區(qū)后，市行政管轄面積1622平米公里，包括崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)、濱湖區(qū)、錫山區(qū)、惠山區(qū)和新區(qū)。2003年年底全市戶籍人口為442萬人，至2004年年底，全市戶籍人口到達(dá)447萬，增加了5萬人，2004年全市人口自然增長率為0.95‰，人口規(guī)模有序擴(kuò)大。3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——實力雄厚，居民收入居全省前列近年來無錫GDP與人均GDP增長態(tài)勢分析：短短五年時間里，無錫國民生產(chǎn)總值就整整翻了一番，平均保持20%的增長率，這樣的高增長率必將帶動無錫走上新的臺階。03年無錫人均GDP已經(jīng)突破5000美元，到達(dá)了中等收入國家和地區(qū)的平均水平。經(jīng)濟(jì)運行的持續(xù)穩(wěn)定繁榮與城市建設(shè)、房產(chǎn)市場的高速開展相互促進(jìn)，使得原有的無錫市區(qū)規(guī)模與之無法適應(yīng)。在這樣的形勢下，疏散老城人口，降低人口密度，城市進(jìn)入快速裂變、擴(kuò)張時期。城市地位1、長三角都市經(jīng)濟(jì)圈長江三角洲是我國經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)勁的地區(qū)之一，無論在經(jīng)濟(jì)總量還是開展速度上，長三角區(qū)域已成為中國經(jīng)濟(jì)快速開展的典范，長三角今后的開展趨勢主要是打造世界級制造業(yè)中心，并逐漸把產(chǎn)業(yè)的控制部門和高端部門留在中心城市，而把協(xié)作配套業(yè)務(wù)向周邊地區(qū)及全國擴(kuò)散，并借此延伸長三角都市圈中心城市的效勞業(yè)輻射半徑和影響區(qū)域，把產(chǎn)業(yè)做大增強(qiáng)作為效勞業(yè)擴(kuò)張的根底和依托。2、無錫之于長三角從地理位置上，無錫處于長三角的物理中心，負(fù)有重要的聯(lián)結(jié)作用，是長三角城市鏈上的明珠。從經(jīng)濟(jì)層面上，2004年無錫市國民生產(chǎn)總值為2350億，同期上海為7450億，蘇州3450億，而且無錫與上海之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高達(dá)11.9，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過擁有“近水樓臺”優(yōu)勢的蘇州，所以，在上海為龍頭的長三角都市經(jīng)濟(jì)圈中，無錫是上海的一個重要助手，區(qū)域二級中心。從產(chǎn)業(yè)層面上，以無錫新區(qū)為代表無錫高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正在成為長三角地區(qū)一個重要的高新技術(shù)基地，吸引了大量的外資，同時作為長三角制造業(yè)中心的一個重要組成局部。城市開展1、雙軸開展的城市概念，主城向南的開展潮流城市開展軸研究——雙軸開展，滬寧軸為主根據(jù)地形地貌及交通特點，無錫城市沿滬寧高速公路、滬寧二級公路、環(huán)太湖公路、華清路、中南路、京杭大運河等向南開展較為適宜，這條走廊作為無錫城市的主要開展方向。此外，隨著江陰長江大橋建成、江陰港開發(fā)及城市經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)，平行錫澄路、錫澄高速公路、錫澄運河，向江陰方向開展，作為無錫城市開展的副走廊。主軸——滬寧開展軸與上海經(jīng)濟(jì)區(qū)開展布局一致，充分利用無錫處于蘇、錫、常大城市開展地域中心的優(yōu)勢，平行于滬寧鐵路和高速公路方向，向兩端延伸。輔軸——北向開展軸與長江上游及蘇北地區(qū)大片腹地相照應(yīng)，充分利用江陰處于長江沿線的有利條件，形成無錫市與江陰市的城市聯(lián)結(jié)帶，向北拓展。主城區(qū)開展趨勢——城市向南，居住向南隨著市中心、副中心用地日趨減少，城市人口疏散逐步向城市外圍的新開展空間導(dǎo)向。隨著太湖廣場周邊建設(shè)的日益成熟，無錫城市中心正在南移，并在太湖廣場形成無錫未來的城市CBD。隨著地鐵一號線2013年通車確實定，向南居住將成為無錫未來的趨勢。軌道1軌道1號線〔示意〕原城市中心城市未來CBD濱湖區(qū)未來行政中心無錫市在2001年進(jìn)行了新一輪的城市總體規(guī)劃，期限為2001—2020年。2、人口開展規(guī)劃——外來人口居多，衛(wèi)星城尚未定型無錫作為一個正在成長中的國際制造業(yè)基地，城市人口增長主要來自兩個方面：一、外來產(chǎn)業(yè)化人口，僅2005年一季度就吸引了135萬外來人口〔局部落戶〕，二、是在特大城市框架規(guī)劃下的城鄉(xiāng)人口轉(zhuǎn)變。3、人均消費水平——追求品牌消費，追逐圈層認(rèn)可。2006年，無錫人均GDP到達(dá)近8000美元；2010年，無錫人均GDP將到達(dá)1萬美元。人均收入的上升，帶動大量社會消費的上升。直接影響到了無錫人的消費觀，追求品牌消費，追趕時尚潮流使得這里人們對新事物的接受程度一點也不亞于上海。2006年無錫人均消費性支出排名江蘇省第二，僅次于南京市?？v觀全市，服裝、汽車、日用品、消費品等世界一線品牌全面登陸。無錫居民人均經(jīng)營性收入、財產(chǎn)性收入相對常州、蘇州要高，成為蘇南有名的“富人圈”。無錫人的消費觀日益傾向品牌化。有調(diào)查說明，人均GDP突破5000美元，就意味著到達(dá)了中等收入國家和地區(qū)的平均水平，進(jìn)入品牌和奢侈品消費的高速增長期。2004年無錫市城鎮(zhèn)居民家庭收入構(gòu)成比照收入分類〔單位：元〕絕對額〔單位：元〕比重工薪收入896760.24%經(jīng)營性收入12128.14%財產(chǎn)性收入4803.22%轉(zhuǎn)移性收入422828.40%總收入14886100%4、交通開展規(guī)劃——外圍長三角一體化，城內(nèi)“三環(huán)十二射”高速路網(wǎng)目前，無錫市境內(nèi)已擁有滬寧、錫澄、錫宜、沿江、寧杭五條高速公路，總里程220公里，每百平方公里密度達(dá)4.6公里，超過江蘇平均水平兩倍以上，居全省第一。已啟動的無錫第二輪高速公路網(wǎng)規(guī)劃顯示，無錫將進(jìn)一步增加與上海聯(lián)系的通道，錫宜高速東延、跨太湖高速通道、滬宜省道等，無錫至上海的快速通道將達(dá)７條，為城市納入長三角一體化提供了有力支撐。軌道交通長三角城際軌道交通的開展目標(biāo)是：建設(shè)以上海為中心，滬寧、滬杭〔甬〕為兩翼的城際軌道交通主構(gòu)架，覆蓋區(qū)域內(nèi)主要城市，根本形成以上海、南京、杭州為中心的1至2小時都市圈。到2020年，長三角地區(qū)城際軌道交通總里程到達(dá)815公里。在規(guī)劃方案中，將建設(shè)5條城際軌道，分別是：南京—鎮(zhèn)江—無錫—蘇州—上海城際軌道交通線，全長295公里；上?！闻d—杭州城際軌道交通線，全長160公里；杭州—紹興—寧波城際軌道交通線，全長158公里；常州—江陰—常熟—蘇州城際軌道交通線，全長124公里；蘇州—嘉興城際軌道交通線，全長78公里。根據(jù)規(guī)劃，長三角城際軌道將分期建設(shè)，到2010年，南京—鎮(zhèn)江—無錫—蘇州—上海線和上?！闻d—杭州線建成通車，構(gòu)成長三角城際交通網(wǎng)主軸；到2020年，余下3條線建成。C、城內(nèi)路網(wǎng)從2004年開始落實“三環(huán)十二射”城市道路框架，緩解城市開展的道路枷鎖。三環(huán)具體是：道路范圍長度圍合面積時間節(jié)點作用一環(huán)鳳翔路－惠山隧道－青祁路－隱秀路－金城路－江海路28公里48平方公里2007前建成保護(hù)城市核心區(qū)，疏散穿越城市中心區(qū)交通量二環(huán)北環(huán)路－錢威路－錢榮路－梁湖路－太湖大道－青祁路－高浪路－新３１２國道52公里175平方公里2007年防止大量交通流直接進(jìn)入主城區(qū)，減輕主城區(qū)交通壓力三環(huán)西環(huán)路－惠山南環(huán)－東外環(huán)－雪梅路－紅力路73公里整個無錫市區(qū)2010年聯(lián)系城鎮(zhèn)組團(tuán)，分流城市過境交通流的作用三環(huán)在城市西南部即太湖東北部均有交接段，使得三環(huán)的交通都與太湖直接相連，與城市“南進(jìn)”的開展方向和“濱湖城市”名片的打造一脈相承。12條放射道路為通江大道、錫澄路、江海路〔西段〕、盛岸西路、十八灣、青祁路、中南路、江海路〔東段〕、經(jīng)一路、北中路、金城東路和錫沙路。其中局部道路已經(jīng)建成。板塊分布目前，無錫房地產(chǎn)市場板塊主要分布為中心區(qū)、副中心區(qū)、外圍三個環(huán)狀板塊，具體劃分如下：板塊名稱主要范圍行政區(qū)域特點中心區(qū)解放東、西、南、北路以內(nèi)范圍崇安區(qū)大局部區(qū)域副中心區(qū)京杭大運河和滬寧鐵路構(gòu)成的區(qū)域〔除去中心區(qū)范圍〕北塘區(qū)、南長區(qū)主要區(qū)域外圍京杭大運河和滬寧鐵路構(gòu)成的區(qū)域以外的區(qū)域惠山、濱湖、錫山、新區(qū)城中板塊〔包括中心區(qū)和副中心區(qū)〕功能定位：商務(wù)商貿(mào)文化居住中心城區(qū)?？臻g結(jié)構(gòu)：一主三副。建設(shè)重點：以崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)、廣益特色片區(qū)、古運河特色片區(qū)、鳳翔特色片區(qū)、太湖廣場為載體，成片綜合改造；根本完成工業(yè)退城進(jìn)園；完善文、教、體、衛(wèi)和社區(qū)配套；形成順暢的交通網(wǎng)絡(luò)骨架；加強(qiáng)城中村改造和拆遷安置房建設(shè)，實現(xiàn)全域城市化和現(xiàn)代化濱湖板塊功能定位：著名的風(fēng)景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)?？臻g結(jié)構(gòu)：兩城、兩區(qū)、一鎮(zhèn)、假設(shè)干郊區(qū)社區(qū)。建設(shè)重點：加快河埒地區(qū)改造；加強(qiáng)蠡湖地區(qū)和太湖新城建設(shè)，重點建設(shè)太湖新城中心商務(wù)區(qū)、蠡湖休閑商務(wù)區(qū)、太湖國際科技園、太湖創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計園、國家動漫產(chǎn)業(yè)基地、太湖科教園等功能載體；加大馬山太湖國家旅游度假區(qū)和太湖山水城旅游度假區(qū)的建設(shè)開發(fā)力度；推進(jìn)西山、軍北、閭江郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。新區(qū)板塊功能定位：創(chuàng)新型國際化科技新城。空間結(jié)構(gòu)：一主、兩副、假設(shè)干郊區(qū)社區(qū)。建設(shè)重點：加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和碩放鴻山地區(qū)的整合；重點建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、物流中心、空港地區(qū)和“三泰一址”歷史文化保護(hù)工程；推進(jìn)東坊橋郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。錫山板塊功能定位：區(qū)域性生產(chǎn)生活資料集散中心、無錫先進(jìn)制造業(yè)基地和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。空間結(jié)構(gòu)：一城、三鎮(zhèn)、假設(shè)干郊區(qū)社區(qū)。建設(shè)重點：加快東亭、東北塘地區(qū)的一體化開展建設(shè)；做好安鎮(zhèn)高速鐵路站場地區(qū)規(guī)劃研究；突破推進(jìn)安鎮(zhèn)—羊尖地區(qū)的功能性根底設(shè)施建設(shè)；推進(jìn)東升、宛山、鵝湖三個郊區(qū)社區(qū)建設(shè)?；萆桨鍓K功能定位：無錫先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。空間結(jié)構(gòu)：一城、一區(qū)、三鎮(zhèn)、假設(shè)干郊區(qū)社區(qū)。建設(shè)重點：重點建設(shè)惠山新城地區(qū)和洛社居住商貿(mào)區(qū)；推進(jìn)黃泥壩、蓉新、保健三個郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。城市情況總結(jié)〔1〕中心城區(qū)外擴(kuò)。隨著市中心、副中心用地日趨減少，城市人口疏散逐步向城市外圍的新開展空間導(dǎo)向。同時，隨著太湖廣場周邊建設(shè)的日益成熟，無錫城市中心正在南移，并在太湖廣場形成無錫未來的城市CBD?！?〕以“太湖廣場”為核心的太湖大道建設(shè)，將成為無錫城市開展的主軸線。太湖大道全長15公里，規(guī)劃范圍為兩側(cè)500米。太湖大道兩側(cè)用地功能定位，蠡溪路以西為城市旅游開展區(qū)，中部為行政商貿(mào)辦公區(qū)，廣南立交以東為科技研發(fā)區(qū)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心〔太湖廣場地區(qū)行政中心〕、二片〔蠡溪路至湖濱路之間的居住片、清揚路至廣南立交之間的居住片〕、三區(qū)〔蠡溪路以西的旅游開展區(qū)、中段的行政商貿(mào)辦公區(qū)、廣南立交以東的科技研發(fā)區(qū)〕、四帶〔西蠡湖沿岸的太湖沿岸濱水帶、罵蠡港親水景觀帶、新運河風(fēng)光帶和古運河歷史開展帶〕”，形成展示無錫現(xiàn)代化城市外貌及無錫地域文