房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查技巧

房地產(chǎn)行業(yè)稅務稽查技巧房地產(chǎn)業(yè)收入確實定一、收入核算范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營業(yè)收入〔包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務收入〕和營業(yè)外收入。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建筑的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：1、實行一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認收入。2、實行分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議商定付款日確定收入的實現(xiàn)，付款提前的按實際付款日確認收入實現(xiàn)。3、實行銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入。4、實行托付方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認：以支付手續(xù)費方式托付銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。以視同買斷方式托付銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入。以包銷方式托付銷售的，按包銷合同或協(xié)議商定以基價并實行超過基價雙方分成方式托付銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。5、待售產(chǎn)品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入。三、開發(fā)產(chǎn)品預售收入確實認開發(fā)企業(yè)實行預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率〔15%〕計算估量營業(yè)利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。估量營業(yè)利潤=預售收入×利潤率待預售開發(fā)產(chǎn)品完工后，準時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售本錢、計算出已實現(xiàn)的利潤，與估量利潤的差額并入當期應納稅所得額。四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入確實認1、以下行為應視同銷售確認收入將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、嘉獎等；開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及安排給股東或投資者；以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。2、收入確認時限在開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利益時確認。3、收入確認方法和挨次按本企業(yè)最近或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價格；同類開發(fā)產(chǎn)品公允價值；按本錢利潤率確定〔15%。五、代建工程和供給勞務收入確定1、一個納稅年度的按合同商定結(jié)算日或合同完工日確認；2、不在一個納稅年度承受完工百分比法按季確認；3、節(jié)約的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位全部的，于實際取得時按市場價確認。六、營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間納稅人應納營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)當天；實行預收款的為收到預收款的當天。房地產(chǎn)行業(yè)本錢的核算一、確定本錢核算對象和本錢工程房地產(chǎn)業(yè)本錢以工程作為核算對象，一般以獨立編制的設計概預算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發(fā)工程作為一個工程；同一地點、構(gòu)造相近的群開發(fā)工程，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個本錢核算對象；規(guī)模大、工期長的，可按肯定的區(qū)域或部位劃分。房地產(chǎn)業(yè)本錢按用途又分為土地開發(fā)本錢、房屋開發(fā)成〔商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等、配套設施開發(fā)本錢〔指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施〕及代建工程本錢。二、本錢核算工程房地產(chǎn)業(yè)的本錢核算工程包括：1、土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。2、前期工程費：開發(fā)前的規(guī)劃、設計、場地平坦等費用。3、根底設施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎設施建筑費用。4、建筑安裝工程費：房屋建設施工過程中的各項費用。5、配套設施費：能分攤計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施如商店、郵局、銀行等。6、開發(fā)間接費：為開覺察場發(fā)生的各項費用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。三、房屋開發(fā)本錢的核算方法1、土地征用及拆遷補償費如能分清工程則直接計入開發(fā)本錢借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：銀行存款〔應付賬款〕不能分清本錢工程的，其支出應先歸集整理，隨后在各工程之間按肯定標準安排〔一般按建筑面積〕借：開發(fā)本錢—土地開發(fā)本錢貸：銀行存款等科目借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：開發(fā)本錢—土地開發(fā)本錢2、前期工程費能分清核算對象的直接計入開發(fā)本錢，不能分清的按標準分攤，然后計入開發(fā)本錢。借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：銀行存款等科目3、根底設施費4、建筑安裝工程費自營工程，工程量較小的直接進入工程開發(fā)本錢借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：庫存材料〔應付賬款等〕工程量較大、建設規(guī)模較大的，應經(jīng)過“工程施工”進行核算借：工程施工貸：銀行存款〔庫存材料、應付賬款等〕然后，依據(jù)以下挨次和方法進展安排：①開工報告確定工程本錢核算對象；②按核算對象和成本工程安排材料、人工、折舊等費用；③安排間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際本錢；⑤依據(jù)完工報告結(jié)算實際本錢。賬務處理為：借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：工程施工發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算：一般承受“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業(yè)，應按工程標價，實行按月、一次性和按工程形象進度進展結(jié)算。5、配套設施費對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設施，可直接計入有關(guān)開發(fā)本錢。賬務處理為：借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：銀行存款、庫存材料等科目對不能直接計入房屋開發(fā)本錢的配套設施，應先進展歸集，然后按可銷售面積進展分攤。賬務處理為：借：開發(fā)本錢—配套設施本錢貸：應付賬款〔庫存材料、預付賬款等〕借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：開發(fā)本錢-配套設施本錢6、開發(fā)間接費用對能分清開發(fā)工程和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)本錢，賬務處理為：借：開發(fā)本錢—房屋開發(fā)本錢貸：應付工資〔累計折舊、銀行存款等〕如有多個開發(fā)工程應先歸集費用再進展分攤借：開發(fā)間接費用貸：應付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等如開發(fā)企業(yè)不設置現(xiàn)場治理機構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—治理費用。最終將間接費用分攤?cè)敕课蓍_發(fā)本錢。四、開發(fā)本錢轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)本錢結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)本錢五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營本錢〔或銷售本錢〕依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的銷售狀況結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營本錢或銷售本錢，其計算和賬務處理如下：可售面積單位工程本錢=工程估量總本錢/總可售面積經(jīng)營本錢=已實現(xiàn)的銷售面積×可售面積單位工程本錢借：經(jīng)營本錢貸：開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)行業(yè)檢查的方法及要點一、檢查工程有關(guān)狀況房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)工程進展檢查時，應從工程的立項、土地征用、規(guī)劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為挨次進展檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準書，把握開發(fā)工程的總體狀況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下根底。二、檢查財務會計資料對房地產(chǎn)業(yè)的檢查承受逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最終有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應加強對有關(guān)重點科目的檢查，如往來科目，收入、本錢科目等。三、實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合在把握工程開發(fā)總體狀況和檢查賬本資料的根底上，深入到工程開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解工程的實際建設狀況、房屋銷售狀況及購房者的入住狀況。同時廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問溝通的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的狀況，周轉(zhuǎn)房的攤狀況等與工程檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進展比對，查證涉稅問題。四、營業(yè)本錢的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的本錢結(jié)轉(zhuǎn)方法為：可售面積單位工程本錢＝本錢對象總本錢÷可銷售總面積銷售本錢＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本檢查時應留意以下幾個問題：1、審查本錢計算是否正確審查企業(yè)是否分清工程，本錢計算是否正確，有無有意〔〔拆遷補償費〕＋根底設施費＋設計不行轉(zhuǎn)讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費〕估量開發(fā)面積，求出估量單位面積開發(fā)本錢。檢查時要認真核對有關(guān)合同和立項書，檢查估量單位面積開發(fā)本錢是否準確，有無有意提高單位面積開發(fā)本錢，造成多轉(zhuǎn)本錢。審查有無將土地本錢、前期工程費、根底設施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品本錢，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售本錢。在檢查中要留意，房地產(chǎn)工程中建筑的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)治理。有無將應記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)本錢直接轉(zhuǎn)入銷售本錢，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)本錢，少納稅款。重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)本錢現(xiàn)象。2、配套設施本錢結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設施〔如商店、銀行、郵電所入開發(fā)本錢現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按工程核算，直接將開發(fā)本錢列入房屋開發(fā)本錢；或單獨核算本錢，但不對土地費用或根底設施費進展分攤。3、留意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)本錢是否正確檢查時應留意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)本錢現(xiàn)象。4、檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式檢查時可以與合同協(xié)議進展比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)本錢的的代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。五、財務費用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建筑開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應劃分本錢對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)本錢。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發(fā)公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，削減應納稅所得額。向非金融機構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記本錢。六、治理費用的檢查1、人工費用的檢查治理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，削減應納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。2、印花稅的檢查各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售〔預售〕合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅狀況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司工程開發(fā)過程中，簽定的各種應稅合同數(shù)量多、金額大〔如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產(chǎn)租賃合同等。但由于簽定合同的部門不能準時向財務供給，財務人員未準時按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。3、其他方面的檢查檢查企業(yè)有無已按規(guī)定提取了教育活動經(jīng)費而仍在本科目列支培訓費等。檢查企業(yè)有無購入的到達固定資產(chǎn)標準的物品一次性列入本科目的問題。七、銷售費用的檢查1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、嘉獎等末照實納入企業(yè)正常人員工資治理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數(shù)量隨便性大，工資支出較多。2、虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不全都，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進展轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑北惧X〔如無票支出、非法支出〕以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。3、廣告費、業(yè)務招待費超支。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程開發(fā)期間，要進展大量的廣告宣傳及業(yè)務招待活動，廣告費用、業(yè)務招待費支付大，然而房地產(chǎn)工程開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費依據(jù)國稅發(fā)［2023］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過比例局部可以無限期向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。超標準的業(yè)務招待“業(yè)務招待費”明細科目的記賬金額。八、開發(fā)間接費用的檢查審查費用的發(fā)生原始憑證是否真實合法。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點一項，要留意攤銷是否正再銷售時留意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。在各工程之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套工程和大配套工程之間是否已分攤，多數(shù)企業(yè)不分攤。九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務檢查的幾點建議1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延長檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應作為重點延長對象。在保證程序合法的根底上，簡化延長檢查的報請手續(xù)，縮短延長檢查報批的時間；同時嚴格標準延長檢查狀況匯報制度，保證延長檢查的效果。2、由于房地產(chǎn)工程開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產(chǎn)業(yè)的具體狀況，檢查的內(nèi)容及覺察的問題帶有明顯的局限性和片面性。假設以房地產(chǎn)