2023全球城市高密度核心區(qū)更新

2第一太平戴維斯2第一太平戴維斯全球城市高密度核心區(qū)更新20236目錄 第一太平戴維斯 目錄 PART1綜合分析9世界級城市高密度核心區(qū)99 概述13 經(jīng)典理論代表案例16國內(nèi)城市高密度核心區(qū)發(fā)展16新時期中國城市更新發(fā)展概述16 典型城市發(fā)展概述20 代表案例22國內(nèi)城市高密度核心區(qū)2222 概念與定義高密度核心區(qū)更新面臨的重點問題類型及特征高密城市更新7 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院25高密度核心區(qū)更新策略 定位策略2525 商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)定位策略28 商業(yè)主導(dǎo)型核心區(qū)定位策略36 交通引導(dǎo)型核心區(qū)定位策略38規(guī)劃設(shè)計策略3838 商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計策略42 商業(yè)主導(dǎo)型核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計策略50 交通引導(dǎo)型核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計策略54運營策略5455 高密度核心區(qū)可持續(xù)頂層設(shè)計60 高密度核心區(qū)可持續(xù)發(fā)展策略69策劃趨勢697070運營趨勢70708第一太平戴維斯析8第一太平戴維斯PART1高密城市更新9 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院聯(lián)世界級城市高密度核心區(qū)聯(lián)合國經(jīng)濟社會事務(wù)部數(shù)據(jù)、世界人口網(wǎng)數(shù)20201112230個國家人口總數(shù)為7555%2050年，全球人口9068%的人口將居住在城市。4000萬人口的超級城市將出現(xiàn)。GaWCGaWCAlphaAlphaAlpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha城市倫敦紐約香港上海北京迪拜巴黎東京悉尼GaWC全球城市排名 全球連通性10第一太平戴維斯 HoHogKong城市 人口（面積）平方公里人城市 人口（面積）平方公里人平方公） 人平方公）平均人口密度/人口密度峰值/地鐵里程、第一太平戴維斯研究部紐約11,020,00078310,65157,018443.7新加坡5,690,0007247,85570,749203.8香港7,520,0001,1066,799110,606278.3東京13,963,7512,1946,36527,630316.3倫敦9,177,0001,5695,84926,165436巴黎11,020,0002,5094,39245,516227.2上海24,281,4006,3413,830125,478773北京21,536,00016,4111,31293,971727迪拜3,052,0004,1147423,38475悉尼5,312,12312,36843016,75236高密城市更新11 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院世界級城市集聚全球性資源、世界級城市集聚全球性資源、產(chǎn)業(yè)與人才，堪稱全球發(fā)展大動脈，其發(fā)展歷程也常為后發(fā)城市所借鑒。高密度是多個世界級城市的發(fā)展特征之一。在GaWC的全球城市分類等級中，Alpha++城市倫敦、紐約、Alpha+城市香港、新加在坡、上海、北京、迪拜、巴黎、東京均屬于高密度城市，在前十位排名中占據(jù)九席，人口密度均超過每平方公里1,300人。不同高密度城市的密度表現(xiàn)有所差異。相對而言，倫敦及東京人口分布市則呈現(xiàn)中心區(qū)域高度聚集的分布特

均衡分布倫敦與東京的人口分布較為平均，多中心與去中心化特征明顯。雖然平均26,16527,630為香港與上海的四分之一左右。倫敦市中心的密度稍高于大倫敦片區(qū)平均不明顯。倫敦是歷史文化建筑保護最存在結(jié)構(gòu)性的住房短缺2015倫敦規(guī)劃》希望通過在城市中增加新供應(yīng)人口密度水平。巴黎是歐洲經(jīng)濟、文化和政治中心，同時備受游客青睞，其特點是林蔭大道沿線的奧斯曼風(fēng)格多層建筑。歐洲另一核心城市馬德里市中心的多層建筑和高品質(zhì)的街景也孕育了充滿活力的咖啡館文化。這兩個例子都表明，更高的密度有時并不一定意味著超高層，緊湊而小尺度的街區(qū)同樣具備充足活力。

中心聚集與歐洲傳統(tǒng)世界級城市相比，亞洲新興城市的密度表現(xiàn)截然不同。北京和較其它國際知名城市并不突出。但由125,000雖然交通擁堵及建筑老化成為地區(qū)發(fā)展限制，但隨著城市更新陸續(xù)展開，高密度核心區(qū)的氛圍有望不斷優(yōu)化演土地資源在香港與新加坡更為稀缺，城市規(guī)劃者們不得不仔細(xì)研究如何更精準(zhǔn)、高效地利用所擁有的土地，從而導(dǎo)致城市形成多個高密度核心區(qū)域。與此同時，通過納入城市救濟和12高第一太平戴維斯高密度區(qū)域的形成是中心聚集型城市發(fā)展的結(jié)果，對現(xiàn)代經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱的新興國家尤為如此。通過群聚效應(yīng)，使商圈影響力持續(xù)提振放大，進(jìn)而提供更優(yōu)質(zhì)和更多樣化的本地服務(wù)，以及改善包括醫(yī)療、教育、公眾設(shè)施和公共交通等基礎(chǔ)設(shè)施。城市資源的相對有限性，不斷激發(fā)人類思考怎樣的城市形態(tài)具有可持續(xù)性。目前在世界范圍內(nèi)的城市形態(tài)討論基本分為

高密度城市及區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢分散派和集中派兩大類。集中派對于世界級城市的可持續(xù)發(fā)展似乎更為奏效。隨著緊縮城市theCompactCit、精明增長SmartGrowthAmericTOD中式高密度發(fā)展模式不斷被論證其有效性。城市高密度核心區(qū)作為世界一線城市最具代表性的空間載體類型之一，對其更新發(fā)展模式的探討不僅具有實踐指導(dǎo)示范性，而且具有理論優(yōu)化典型性。

商業(yè)機會高密度城市創(chuàng)造了更為多樣的商業(yè)機會，為大量人口帶來專業(yè)化服務(wù)。

供應(yīng)與需求高密度城市刺激市場增加供應(yīng)，而更高的人口密度恰好也與之匹配。此外，通過保障性住房建設(shè)，亦能確保低收入家庭負(fù)擔(dān)生活成本，使更多公民受益。人才導(dǎo)入高密度城市中更為完備的交通、住房和就業(yè)機會是吸引人才的主要因素，尤其是對受雇于新興產(chǎn)業(yè)的年輕一代。

可持續(xù)性公共交通網(wǎng)絡(luò)投入可緩解道路擁周密的城市規(guī)劃以及就業(yè)和商業(yè)設(shè)施分布使職住平衡得以實現(xiàn)。高密城市更新13 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院經(jīng)典理論緊縮城市 緊縮城市是從城市功能形態(tài)角度提出限制城市空間無序蔓延的規(guī)劃概念。此概念于1973年由丹齊格（Dantzig.G）（Satty.T）適于居住的城市環(huán)境計劃》首次提出。其后該理念1996?詹克斯等人編著了《緊縮城市一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài)念已經(jīng)成為可持續(xù)發(fā)展城市的理想模城市尤其是核心區(qū)的人口、建筑密度合使用、密集開發(fā)、公共交通、居住與公共設(shè)施臨近等解決策略的理論，其本質(zhì)在于通過區(qū)域功能、結(jié)構(gòu)、空間的緊湊布局實現(xiàn)土地使用效率最大總體來看，緊縮城市的特征包括：高密度具體體現(xiàn)為人口、建筑、經(jīng)濟和就業(yè)功能混用為了實現(xiàn)職住平衡，空間功能需要緊湊，區(qū)域地塊功能要充分混合；形態(tài)緊湊為解決城市蔓延帶來的交通出行距離基礎(chǔ)和公共設(shè)施配置成本高等問題，需要高效、集約、綠色、可持續(xù)的緊城市高密度核心區(qū)的先天多維密集特征往往使其成為緊縮城市理論最好的實踐區(qū)域。

精明增長 2090年代國學(xué)者基于歐洲緊縮城市的成功提出2000美國精明增長聯(lián)盟”（SmartGrowthAmeric也是集中式城市發(fā)展的解決策略。其強調(diào)城市存量空間的充分利用，減少建設(shè)成本；開發(fā)建設(shè)應(yīng)集中緊湊、功現(xiàn)經(jīng)濟、社會、文化共生。精明增長城市的主要特征包括：

鼓勵對中心城區(qū)、近郊區(qū)等開發(fā)地提倡公共交通為導(dǎo)向的高密度、緊湊發(fā)展的開發(fā)模式；鼓勵填充式的開發(fā)和再開發(fā)。天已經(jīng)開始出現(xiàn)各種新的現(xiàn)實問題，包括土地利用不再高效、交通體系難以有效支撐、空間品質(zhì)下降、物質(zhì)載有重要意義。14第一太平戴維斯 理論 Transit-orientedDevelopment即“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展2080年代末期，也是反對城市無限蔓延的規(guī)劃概念之一。該規(guī)劃模式強調(diào)充分利用公共交通設(shè)施引導(dǎo)發(fā)展，建構(gòu)布局緊湊、土地混合、功能復(fù)合、適宜步行的社區(qū)，社區(qū)中央布置公交站點和圍繞站點的商業(yè)等公共設(shè)施與空間，而從中心向外適合步行的半徑距離所覆蓋的范圍是居住的區(qū)域。核心區(qū)域的高密度形的出行方式，減少小汽車的使用。

TOD的規(guī)劃原則包括：TOD區(qū)域以外的城市交TOD的生活體驗。近、便捷空間，應(yīng)充分保持其連貫、易于識別的特性，方便居民在其中享受安全的體驗。應(yīng)該混合使

設(shè)的項目，應(yīng)充分地功能綜合、新舊綜合。核心區(qū)為公交站點與商業(yè)、辦公等功能區(qū)域，應(yīng)盡可能顯示出其易于識別的特征，成為區(qū)域的核心標(biāo)志點。度可以滿足居民的生活體驗，可以真正地實現(xiàn)適宜人居的社區(qū)。TOD模式對于鼓勵公共交通出行、降十分顯著。在高質(zhì)量發(fā)展的城市更新公共交通設(shè)施這一觸媒充分激發(fā)區(qū)域活力值得深入探討。高密城市更新15 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院代表案例片區(qū)城市方）用途交通設(shè)施特征國王十字倫敦0.27315,870平方米寫字樓46,452平方米零售2,787平方米酒店105,218平方米開放空間6條地鐵線國家鐵路通往歐洲大陸高速鐵路公交車40%博尼法西奧環(huán)球城馬尼拉1.5至2019年，已建成：2,806平方米寫字樓3,686平方米住宅988平方米零售及娛樂372平方米機構(gòu)及教育：公交車英國媒體城曼徹斯特0.81?31,000平方米BBC辦公42,000平方米住宅,一所大學(xué)進(jìn)行中50,000平方40,000平方米聯(lián)4,000平方米零售電車公交車項目貼合英國文化創(chuàng)意鼓勵政策，吸引了BBCITV2019現(xiàn)凈零排放的建筑。六本木之丘東京0.11379,408平方米寫字樓26,285平方米零售及娛樂149,800平方米酒店73,700平方米電視廣播中心3條地鐵線整體開發(fā)周期長達(dá)1714年用于前期規(guī)劃之丘與地鐵系統(tǒng)無縫銜接，通過垂直化動線設(shè)時間。L.A.Live洛杉磯0.1113,900平方米寫字樓464,500平方米零售及娛樂224間公寓1,001間房酒店2條輕軌線公交車16第一太平戴維斯 國內(nèi)城市高密度核心區(qū)新時期中國城市更新發(fā)展概述20201103制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》提出將繼續(xù)推進(jìn)以人為核心的新型城?？v觀我國的城市更新，從更新內(nèi)容來看，不同政治、經(jīng)濟、社會時代條件下，城市更新內(nèi)涵不斷趨于深入、細(xì)致。從大規(guī)模的舊城功能結(jié)構(gòu)調(diào)整和舊居住區(qū)改造到快速城鎮(zhèn)化時期開展

的舊區(qū)更新、舊工業(yè)區(qū)文化創(chuàng)意開發(fā)、歷史地段的保護性更新，再進(jìn)入到強調(diào)以人為中心和高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，強調(diào)城市綜合治理和社區(qū)自身發(fā)展。從制度體系來看，國家及地方的城市將進(jìn)一步向高質(zhì)量、精細(xì)化的內(nèi)涵式新行動，總體目標(biāo)是建設(shè)宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人人民生活質(zhì)量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發(fā)展道路。城市高密度核心區(qū)作為城市建設(shè)的重點板塊，其先天的多維高度密集特征

與可持續(xù)人居發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)往往更難匹配，且發(fā)達(dá)城市的高密度核心區(qū)已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入更新期，新時期的發(fā)展要求使其更新模式、機制、效果將更受關(guān)注。典型城市發(fā)展概況中國的一線城市，其城市化率已超過85%。城市核心區(qū)是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的密度核心區(qū)能級的再次提升、空間環(huán)境品質(zhì)的改善對城市整體競爭力、人民的美好生活的獲取十分重要。其中以北京、上海、深圳、廣州為代表，在更新政策和典型實踐方面均有重要推進(jìn)。高密城市更新17 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院北京 政策方面北京 2015年以來，北京陸續(xù)頒布相關(guān)政2016年的時期土地資源整合”加強建設(shè)用地總量管控，堅持走內(nèi)涵限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提的原則，堅決落實最嚴(yán)格的展戰(zhàn)略。規(guī)劃的頒布為城市更新奠定了強有力的基調(diào)。

2020年，北京市規(guī)劃和自然資源委員會頒布了《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃20182035年即注重中央政務(wù)功能保障、注重疏解減量提質(zhì)、注重老城整體保護、注重街區(qū)保護更新、注重民生改善、注重城市安全。對首都未來規(guī)劃建設(shè)起到啟示性意義。同年，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)頒布《北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)于促進(jìn)城市更新產(chǎn)業(yè)升級的若干措施（試行鼓勵通過提容增效對廠房進(jìn)行升級改

升級改造等措，以滿足產(chǎn)業(yè)升級需，實現(xiàn)產(chǎn)城融合。 實踐方面 彰顯地域文化特征和交通鮮明特色的雄安站樞紐片區(qū)(2018),采用以軌交站點為中心的高(2009)京中央商務(wù)區(qū)：注重文化、自然與可圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化更新特色的高密度城市中央商(2000)北京北京18第一太平戴維斯 方面2015發(fā)展導(dǎo)向和相關(guān)規(guī)劃土地要求的前提勵公共性設(shè)施合理復(fù)合集約設(shè)置；城市更新按照存量補地價方式補繳土地上海已進(jìn)入以存量開發(fā)為主的內(nèi)涵增資源緊約束條件下上海城市可持續(xù)發(fā)展的主要方式。2017年頒布的《上海市城市更新規(guī)劃針對公共活動中心區(qū)、歷史風(fēng)貌地區(qū)、軌道交通站點周邊地區(qū)、老舊住區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)等各類城市功能區(qū)域的更新計劃，強調(diào)應(yīng)”。新促進(jìn)歷史風(fēng)貌保護工作的若干意見》歷史毛地出讓’、舊區(qū)改造等不同情形，合理確定保護更新”。政策的制定將推進(jìn)城市有機更新的步伐，鼓勵歷史風(fēng)貌保護工作的長效開展。2018，緊跟著一系列有關(guān)城市更新的政策支持的出，上海頒布了《關(guān)于本市全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用的若干意見，強調(diào)合理確定土地開發(fā)強度、優(yōu)化土地資源配置、全面提升土地綜合承載容量和經(jīng)濟產(chǎn)出水統(tǒng)籌城市的經(jīng)濟密度和空間品質(zhì)。 實踐方面 上海城市更新的代表實踐包括上海東

(2020)史與街坊肌理的歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護與新舊融合再開發(fā)的城市更新TODTOWN有鐵路樞紐的軌交站點與上蓋物業(yè)的(2014)重視歷史文化與濱水環(huán)境的城市中心區(qū)濱水工業(yè)用地復(fù)興（2011)(1997)區(qū)演變?yōu)樯虾r尚休閑文化娛樂中心政方面 2015新辦法》明確城市更新辦法細(xì)則，強市更新應(yīng)當(dāng)注重土地收儲和整備，按照片區(qū)策劃方案確定的發(fā)展定位、更新策略和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的要求，加強政府2019年廣州市出臺的《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實施細(xì)則》強化全市效落地。2020更新工作高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》再城市更新是實現(xiàn)城市高質(zhì)量”，為廣州推進(jìn)城市更新高質(zhì)量發(fā)展提供有效保障和支持。實踐方面

保留地域風(fēng)貌的更新模式，彰顯古村文化的嶺南文化展示窗口區(qū)(2020)TOD廣州船廠地塊城市設(shè)計：通過濱水工品質(zhì)的文娛綜合區(qū)(2018)CBD：采用歷史街區(qū)與周邊地塊整合的更新模式，打造經(jīng)濟、文化、自然元素交織的立體濱水商務(wù)區(qū)(2018)(2015)。政方面 2009更新辦法》設(shè)立了城市更新單元規(guī)劃2016年《關(guān)于加強和改進(jìn)城市更新實施工作暫行措施》的文件中提出推進(jìn)歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)、特色風(fēng)貌區(qū)原則上不進(jìn)行拆除重建城市更新，鼓勵結(jié)合城市更新項目對上述片區(qū)實施活化、保育。2019年《深圳市2019年度城市更新和土地整備計劃》的制定為全市存量用地開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃統(tǒng)籌提供基礎(chǔ)，與此同時，為全市城市更新和土地整備五年專項規(guī)劃實施提供保障。2019年《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》中的工作擬更新改造用地相對集中的片區(qū)作為充分發(fā)揮政策組合拳優(yōu)勢，推進(jìn)片區(qū)措施的制定加大了更新片區(qū)統(tǒng)籌的研的引導(dǎo)。高密城市更新19 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院2020年底更是推出全國首部城市更新的地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)城原則、適用范圍、目標(biāo)、程序、類型和具體操作模式進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。實踐方面 深圳廣州近年來深圳有關(guān)城市更新典型實踐包保護特別更新區(qū)為基礎(chǔ)的城市高密度(2020)站點為中心的立體多維產(chǎn)業(yè)區(qū)城市復(fù)興的樞紐片區(qū)更新項目深圳湖貝城市更新統(tǒng)籌區(qū)：注重區(qū)域文化、自然環(huán)境與城市空間全面交融(2012)深圳廣州上海上海20第一太平戴維斯 代表案例片區(qū)城市平方公）片區(qū)內(nèi)常住人口字樓量量）地鐵線南京東路上海4.3190,000844,000617,0004淮海中路上海3.4223,000705,000568,0004徐家匯上海4105,000220,000772,0003北外灘上海4108,000736,00090,0003CBD北京454,0003,059,000639,0004武林杭州2.55100,000292,000417,0002解放碑重慶3.570,000509,000770,0003/航空路武漢370,000717,000729,0003高密城市更新21 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院特征存在問題最近更新時間寫字樓較為分散圍較大2017年至今黃浦區(qū)以打造“上海國際消費城市示范區(qū)”為契機，推動傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)轉(zhuǎn)型升級，南京東路步行街多個項目改造、調(diào)整時尚商務(wù)的結(jié)合在差距流存在困難2018年至今為響應(yīng)《上海全力打響“上海購物”品牌加快國際消費城市建設(shè)三年行動計劃(2018-2020)）寫字樓分布較為分散租賃選擇有限傳統(tǒng)百貨等設(shè)施老舊2019年至今2017-203動區(qū)，推進(jìn)T20、太平洋數(shù)碼二期、匯金六百、港匯恒隆廣場等商業(yè)體更新，并推進(jìn)建設(shè)空中連廊新興商務(wù)區(qū)國際航運中心配套設(shè)施有待完善大多零售項目仍待入市2020年《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》商務(wù)中心區(qū)金融功能和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集地創(chuàng)新活躍度和夜間活躍度在北京均排名第一交通壓力大職住分離度較高2020年2020年全市商務(wù)工作會議：以爭創(chuàng)全國示范步行街為引CBD7個商圈的改造升級。繼續(xù)推轉(zhuǎn)型升級的政策措施業(yè)商務(wù)核心地區(qū)之一交通設(shè)施通行壓力大部分項目樓齡較長2017年《關(guān)于進(jìn)一步提升武林商圈能級推進(jìn)智慧化建設(shè)的方案》業(yè)態(tài)分布較為混亂2018年《關(guān)于聚力打造八大服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的通知》，解放碑和大坪兩大商圈將進(jìn)一步轉(zhuǎn)型、擴容和升級，將兩大商圈全力打造成為本地市民及外地游客旅游消費目的地競爭公共配套設(shè)施仍需提質(zhì)2019年以航空路商圈為核心，結(jié)合可改造用地，劃定近期重點建設(shè)區(qū)域和中、遠(yuǎn)期聯(lián)動發(fā)展區(qū)域22第一太平戴維斯 國內(nèi)城市高密度核心區(qū) 高概念與定義高密度核心區(qū)是供市民進(jìn)行公共活動的場所；是宜居、宜業(yè)、宜游集聚區(qū)；是城市公共建筑座城市政治、經(jīng)濟、文化、科創(chuàng)等公能、地域風(fēng)貌、藝術(shù)特色等集中體現(xiàn)顯獨特魅力的城市名片、城市形象的和心理認(rèn)同的息；是人口、信息、建筑、經(jīng)濟等高最為典型的特征就是集聚。高密度核心區(qū)更新面臨的重點問題 密度最高、物質(zhì)空間形態(tài)和社會活動高密度核心區(qū)多數(shù)存在著各種各樣的城市問題，包括基礎(chǔ)設(shè)施韌性差、宜居環(huán)境品質(zhì)差、交通效率低、產(chǎn)業(yè)定位不明晰、城市風(fēng)貌不鮮明、國際吸引力不足等等。高密度核心區(qū)如何走向緊湊型發(fā)展的卓越之路值得深入探討和關(guān)注。具體來看，在城市更新的過程中，遇到的主要問題包括：牽頭時間久、定位協(xié)同難高密度核心區(qū)普遍開發(fā)時間早，開發(fā)10了成熟的物業(yè)組團，分屬于不同的開

經(jīng)過早期論證與市場一定程度的檢驗，如何協(xié)調(diào)各項目之間定位的差異以配合整體商圈更為健康的發(fā)展，平衡各程中的又一挑戰(zhàn)。

準(zhǔn)備周期長、時間成本大高密度核心區(qū)經(jīng)歷了至少10基礎(chǔ)和硬件通常已經(jīng)比較老舊，但位逐步推進(jìn)的方式，這樣就會使得整個改時間的拉長會影響整個商圈的氛圍，商圈內(nèi)的商業(yè)項目都會受到波及，對商場正常營業(yè)和收入帶來長時間影響。高密城市更新23 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院高強度高能級的高密度核心區(qū)更新缺少精細(xì)化管控機制高密度核心區(qū)的傳統(tǒng)開發(fā)模式是一二級開發(fā)相對獨立，二級階段靠控規(guī)管控的模式往往會留下最后實施階段走樣的遺憾。規(guī)劃、建筑、施工、運營之前很難貫徹運維為導(dǎo)向的終極目標(biāo)，導(dǎo)致規(guī)劃管控?zé)o法觸及后續(xù)運營，運

營階段各個主體難以協(xié)調(diào)，一級開發(fā)主體的各項理念、意圖和技術(shù)方案缺乏貫徹落實的路徑，最終仍回到各樓宇各自為政，相互隔絕獨立的情況。新的更新時代要求下，精細(xì)化管控模式和機制應(yīng)被創(chuàng)建。

類型及特征 高密度核心區(qū)的類型劃分維度較多，從核心區(qū)主體建筑類型來看，可以分為綜合性公共中心、行政中心、文化中心、商業(yè)中心、體育中心、博覽中心、會展中心、休閑中心等。從核心CB、中央活動區(qū)CA、總部密度核心區(qū)的主體功能與驅(qū)動力是更商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)融合金融商務(wù)、商業(yè)服務(wù)、旅游休閑、購物消費、文化娛樂、體育健身為一體的城央商旅文活動集聚區(qū)，區(qū)位核心、功能復(fù)合、交通成熟，三生（生產(chǎn)、生態(tài)、生活）協(xié)同均衡，產(chǎn)業(yè)空間、零售空間、公共空間和文化設(shè)施配套完善。如上海北外灘、廣州天河CBD。商業(yè)主導(dǎo)型核心區(qū)位居城市中心位置的商業(yè)高度集合區(qū)域，商場數(shù)量多、開發(fā)時間久、人流密度大，通常表現(xiàn)為成熟商圈或步行街。如上海南京東路、淮海路、徐家匯商圈、廣州北京路步行街、重慶解放碑商圈。交通引領(lǐng)型核心區(qū)TOD模式接近，強調(diào)以公共交通為導(dǎo)向的土地開發(fā)與功能組合，公共交通主要指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士交通，以公交站點5—10分鐘步行距離為半居住等為一體的區(qū)域。如上海龍陽路綜合交通樞紐、杭州艮山門動車運用所上蓋區(qū)。24第一太平戴維斯24第一太平戴維斯更新策略PART2商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)定位策略

高密城市更新25華建集團華東建筑設(shè)計研究總院定位策略定位策略代表案例：發(fā)展概況 天河CBD主要由三個部分構(gòu)成，包括珠江新城、天河北以及廣州國際金融城。珠江新城的地標(biāo)建筑匯聚，寫字樓物業(yè)存量283.5萬平方米，以超甲級、甲級為主，目前為廣州寫字樓平均租金水平最高的板塊，產(chǎn)業(yè)集聚總部經(jīng)濟、金融與高端商務(wù)服務(wù)。天河北發(fā)展早于珠江新城，是天河CBD89.6業(yè)以現(xiàn)代商貿(mào)、傳統(tǒng)金融、商業(yè)服務(wù)為主要類型。廣州國際金融城目前仍處于起步發(fā)展韻路，產(chǎn)業(yè)方面在信息技術(shù)服務(wù)、科技研究服務(wù)等方面表現(xiàn)出較強的集聚程度。作為大灣區(qū)的經(jīng)濟名片，相信未來的CBD都會作為廣州經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，對于任何想要打開CBD無疑是城市核心資產(chǎn)集聚的最優(yōu)選擇之一。

面臨挑戰(zhàn) 隨著廣州市城市更新、產(chǎn)業(yè)政策及城市交通一體化的持續(xù)建設(shè)與推進(jìn)，天河CBD在新機遇的另一面同樣面臨著新挑戰(zhàn)：新興產(chǎn)業(yè)節(jié)點網(wǎng)絡(luò)下的空間維度挑戰(zhàn)廣州市正圍繞推進(jìn)城市更新打造“1+3+N”政策體系，其中《廣州市城市更新實現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作（下述簡稱《產(chǎn)城指引）新開發(fā)項目的產(chǎn)業(yè)建設(shè)量作出明確規(guī)展方向成為了重要的策劃研究課題。在眾多策劃方案中，海珠赤沙提出發(fā)展會展互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、番禺羅邊村規(guī)劃打造數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、蔡邊一村提出發(fā)展數(shù)字動漫產(chǎn)業(yè)、天河吉山村提出以IAC產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向發(fā)展電競文創(chuàng)，同時還有更多的產(chǎn)業(yè)方案在深化推進(jìn)。在CBD15城市更新所帶動的眾多新興產(chǎn)業(yè)節(jié)點

可能在租金定價、細(xì)分靶向客群方面具有一定優(yōu)勢。新增市場供應(yīng)高峰的時間維度挑戰(zhàn)項目在接下來的10年左右時間內(nèi)達(dá)在物業(yè)市場上的集中入市。另一方面，發(fā)展培育周期將逐步縮短，以珠江新城為例，從早期的富力中心項目入市（2007）1萬家2017年前后，經(jīng)歷了十年的時間時間有望縮短至3-52030CBD展和城市定位等眾多層面上將構(gòu)成完全不同的發(fā)展格局。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更優(yōu)化、城市定位更清晰的天河他城市更新項目的未來發(fā)展而言，也將會是雙贏的發(fā)展策略。26第一太平戴維斯 定位策略 天河CBD的轉(zhuǎn)型升級吸引了多方關(guān)注的目光，結(jié)合國內(nèi)外中央商務(wù)區(qū)發(fā)展案例、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究等經(jīng)驗總結(jié)，第一太平戴維斯團隊主要提出了四大升級發(fā)展策略：一、產(chǎn)業(yè)升級重視數(shù)字經(jīng)濟。無論是從我國整體經(jīng)濟的角度，還是以長三角、珠三角等50%以上，是下一個十年內(nèi)驅(qū)動經(jīng)濟增長的核心關(guān)鍵力量。一方面是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，發(fā)揮天河CBDCBD內(nèi)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的數(shù)字R&D投入、人才引進(jìn)等方面的持該類企業(yè)的政策傾斜和人才服務(wù)。二、功能升級多元化城市功能。自近現(xiàn)代城市發(fā)展CBD直在豐富。國際上早期的CBD在夜”，而在現(xiàn)代則發(fā)展CAZ（中央活力商務(wù)區(qū)）理念。天CBD硬件上建有廣州圖書館、廣州歌劇院、廣東省博物館等眾多城市功燈光節(jié)為代表的國際性城市節(jié)日活動，CBD功能多元化方面走在前列。合創(chuàng)新技術(shù)和數(shù)字化互動的功能升級，最近的無人機立體燈光體驗是一個很關(guān)創(chuàng)新團隊的關(guān)注。更加具有創(chuàng)新性立體的城市引領(lǐng)典范。

三、配套設(shè)施升級①交通配套升級廣州舊改項目提出力爭實現(xiàn)“村村通地CBD的地鐵交通已接近滿負(fù)荷運作，在關(guān)鍵節(jié)假日高峰、上下班高峰等仍然需要額外管控來逐步釋放交通壓力。通過智慧交通技術(shù)提供紓緩乃至解決方案app提供高峰預(yù)警信號形成錯峰出行、或通過大數(shù)據(jù)分析設(shè)計特定的高峰路線等。②商務(wù)配套升級天河CBD集聚有全廣州乃至全大灣區(qū)最全面的商務(wù)配套服務(wù)，可供選擇的高端酒店和會議空間眾多。在下一為服務(wù)主體的全方位的高端商務(wù)配套，并和未來其他產(chǎn)業(yè)節(jié)點的功能性商務(wù)配套形成錯位協(xié)同發(fā)展，將會是接下來的主要升級方向。四、營商環(huán)境升級營商平臺化、信息數(shù)據(jù)化、管理透明化?？捎煞?wù)管理機構(gòu)牽頭搭建形成屬于天河CBD的數(shù)據(jù)應(yīng)用數(shù)據(jù)”閉環(huán)生態(tài)平臺。例如平臺的政府端部府部門的統(tǒng)一門戶、數(shù)據(jù)共享、權(quán)限CBD其提供專屬天河CBDSaaS比如信用管理運營管理（企業(yè)信息查詢、企業(yè)圖譜查詢、政策資金、招標(biāo)信息、財稅資源等。通過建立政企-的閉環(huán)生態(tài)平臺，在政企服務(wù)

實施成效 如今，基于第一太平戴維斯團隊的轉(zhuǎn)型升級建議，天河CBD的區(qū)域活化已初見成效：數(shù)字經(jīng)濟提質(zhì)增效發(fā)展CBD的數(shù)字服務(wù)類企業(yè)持續(xù)提升263億元。20209CBD更是成為唯一獲批國家數(shù)字服務(wù)出口基地經(jīng)濟的深度融合，促進(jìn)數(shù)字貿(mào)易的發(fā)CBD高密城市更新27華建集團華東建筑設(shè)計研究總院小結(jié) 城市更新下廣州市的空間格局和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正在迎來深遠(yuǎn)變化，天CBD代下的更新和升級。在經(jīng)濟服務(wù)能、配套設(shè)施、營商環(huán)境等方面CBD提出機制性的升級CBD打造在新時代中兼具強大競爭力與活力的商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)。國數(shù)字服務(wù)出口主要聚集區(qū)。隨著數(shù)字經(jīng)濟持續(xù)提質(zhì)增效，天河區(qū)CBD的競爭力進(jìn)一步提升，繼續(xù)引領(lǐng)城市更新的新一代經(jīng)濟發(fā)展。城市功能持續(xù)創(chuàng)新發(fā)展CBD正在承擔(dān)越來越多創(chuàng)新發(fā)展的城市功能。廣州市圖書館展覽的拉粵龍門小程通過科技手段賦能線上線下結(jié)合的城CBD通過積極結(jié)合創(chuàng)新科技手段，在城市更

時代賦予的活力城市內(nèi)涵。配套服務(wù)及營商環(huán)境優(yōu)化交通配套上，天河CBD在2020年啟動并完成了珠江新城地鐵站的動線升級改造，大大緩解了客流壓力并增加乘客換乘的便捷性。另一方面，天河CBD營商環(huán)境仍不斷持續(xù)優(yōu)化，2020年企業(yè)數(shù)量增加11.89萬戶，較上年同比增長了35.7%。在《2020年廣州城市治理榜》中，天河CBD企業(yè)滿意度82.48%，居全市第一。堅持不斷提升營商環(huán)境，使得天河CBD在粵港澳大灣區(qū)持續(xù)保持經(jīng)濟活力，為城市更新的新興商務(wù)區(qū)提供最重要的示范標(biāo)桿。28第一太平戴維斯 商業(yè)主導(dǎo)型核心區(qū)定位策略 代表案例：發(fā)展概況 早在400多年，時任明朝禮部尚書

物業(yè)老化嚴(yán)重，部分樓宇出現(xiàn)安全隱的徐光啟在徐家匯區(qū)域從事農(nóng)耕試驗，并著書立說，此后徐氏后裔便聚居于此、漸成集鎮(zhèn)，徐家匯由此得名。徐家匯地區(qū)自晚清時期便商賈聚集，人口高度聚集，至60年代初，商業(yè)街發(fā)展已初具規(guī)模，沿華山路、衡山路一帶店鋪類型豐富。1984年，徐家匯成為上海市級副中心，1993年的《徐家匯地區(qū)城市設(shè)計規(guī)劃》初次確定了徐家匯商圈的范圍及商業(yè)項目的開發(fā)。2000匯金百貨、港匯廣場一批代表性的商1匯的商業(yè)規(guī)模與影響力初步成型。千港匯廣場為代表的品牌升級引領(lǐng)徐家匯商圈檔次提升，期間入市的有代表性的商業(yè)性項目包括匯民商廈（今城yoyo）——永新坊。

面臨挑戰(zhàn)徐家匯作為商圈距今已經(jīng)歷了20多年的發(fā)展，在電商崛起和消費升級的雙重夾擊下，各種新的問題與挑戰(zhàn)也接踵而至：商業(yè)配套老舊，業(yè)態(tài)及品牌的調(diào)性不足商圈內(nèi)大部分項目開業(yè)已超過20年，以百貨為主的物業(yè)面臨物業(yè)老化、商場配套設(shè)施落后、業(yè)態(tài)組合單調(diào)、品牌調(diào)性不足、內(nèi)部空間缺乏合理規(guī)劃等問題。在消費升級的大背景下，對于年輕消費者的吸引力不足，缺乏活力，消費者的年齡趨于老齡化。商圈內(nèi)的老舊物業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，原有的物業(yè)功能及業(yè)態(tài)已無法滿足現(xiàn)1969

患，大樓底部的公共空間被占據(jù)，車行混亂，影響步行體驗感與商圈形象。商業(yè)項目之間的地上連接性不足，影響購物體驗感和可逛性商圈內(nèi)雖然項目分布較多，但受肇嘉浜路及漕溪北路等城市主要交通要道的阻隔，各項目主要通過地下通道連接，否則就只能通過穿行大尺度的馬路的方式抵達(dá)，地面可達(dá)性對消費者并不友好，影響購物及步行體驗感。天鑰橋路作為商圈中商業(yè)氛圍最為濃更換頻繁。以個體戶為主的商戶占比分公共空間因為管理處于真空狀態(tài)而高密城市更新29 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院被非機動車占據(jù)，使得天鑰橋路并沒有將商業(yè)街的氛圍打造出來。定位策略 基于以上徐家匯商圈面臨的問題，第一太平戴維斯團隊主要提出以下發(fā)展策略：2013放打造更多的公共空間。大廈底層通至十三層為辦公空間，成為集綠色、5A商業(yè)載體升級改造上海美羅城采用“微”更新的方式，以

一年一個新樓層”、一層一風(fēng)、一格各異的主題街區(qū)，進(jìn)行業(yè)態(tài)和內(nèi)裝續(xù)提升項目的話題和熱度。老牌百貨東方商廈進(jìn)行了硬件翻新并引入設(shè)計師買手店等受年輕人喜愛的業(yè)態(tài)。一的百貨變身集商業(yè)、辦公于一體的精致創(chuàng)意綜合體。受徐家匯商圈整體ITC項目的雙重驅(qū)20171月開始改2020港匯廣場通過辦公樓綠色環(huán)保改造、商場建筑改造、外立面、燈光、廣告布局時尚化改造、酒店式公寓升級、配套設(shè)施分步提升、品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整，新增設(shè)計師品牌等方式，提升自身的

未來啟動改造的項目閑美食和夜生活場景的多元化慢生活消費體驗功能不足的缺失天鑰橋路閑美食和夜生活場景的多元化慢生活消費體驗功能不足的缺失天鑰橋路營，定位創(chuàng)新零售探索，提升建筑及業(yè)態(tài)太平洋數(shù)碼六百整體改造匯金百貨外立面改造改造重點改造項目六百匯徐家匯商圈對于首進(jìn)上海乃至首進(jìn)中國的品牌給予極大的關(guān)注與支持，因此收獲了多個首店品牌，極大促進(jìn)了商圈的活力與吸引力。ITC一期引入首店品牌包括：黃亞細(xì)肉骨茶（全國、ROARINGWILD（上海首店、花廚（華東首店、LAVAZZA（亞洲首店）、LeTAOCafé、UNOde50PlayLounge、Reflections等。美羅城更2020年成功引入日本知名雜貨LOFT中國首店。30第一太平戴維斯小結(jié) 徐家匯是中國近代最具規(guī)模與影化兼容并蓄、海派文化的起源之代表性的商業(yè)、文化、旅游中心之一。作為老牌商圈的徐家匯主提升、積極推動商旅文體融合發(fā)展。通過商業(yè)載體改造升級、軟環(huán)境優(yōu)化、交通功能及公共環(huán)境提升等舉措提升自身的影響力，為商圈賦能升級、推動商貿(mào)服務(wù)支持重點商業(yè)項目引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌的首店、旗艦店等舉措，進(jìn)一步提升商圈的附加值、帶動新的發(fā)展契機。

軟環(huán)境優(yōu)化“”WIFI全覆蓋、融合線上線下商業(yè)資源、增加商圈實體商業(yè)的智慧應(yīng)用和服務(wù)及徐家匯中央活動區(qū)的智能化管理及大數(shù)據(jù)中心項目建設(shè)等相關(guān)舉措。交通功能提升通過徐家匯連廊環(huán)通徐家匯商圈主要商業(yè)項目并串聯(lián)起周邊的休閑文化景觀；打造智能化停車系統(tǒng)、徐家匯中心與交通樞紐融合銜接項目等舉措進(jìn)一步提升徐家匯商圈的交通功能。公共環(huán)境提升家匯的公共環(huán)境。高密城市更新31 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院廣州北京路發(fā)展概況 廣州北京路位于廣州市越秀區(qū)，地處也是廣州歷史上最繁華的商業(yè)集散地。北京路北起廣衛(wèi)路，南到沿江中1450多米。北京路商區(qū)以此南至天字碼頭、西至起義路、教育路、1.7平方公里。廣州自秦漢開始建城起于北京路一帶，歷朝歷代亦以此為原點，生生不息發(fā)2000多年的歷史洗禮中，以其文物之豐富、文化底蘊之深厚、歷史建筑之多元、非遺嶺南文化之多彩，成為廣州天然的歷區(qū)之列。

面臨挑戰(zhàn) 北京路名聞遐邇，但作為傳統(tǒng)的歷史商業(yè)步行街，商業(yè)升級與更新上存在重重挑戰(zhàn)：品牌參差北京路業(yè)權(quán)復(fù)雜，公有物業(yè)與私有物不合理、閑置鋪位分散、批量換租困路整體商業(yè)生態(tài)混亂。改造前的北京路商業(yè)業(yè)態(tài)以零售商業(yè)為主，同時大形象打造。北京路作為片區(qū)型的街區(qū)商業(yè)項目，僅重點開發(fā)了北京路主路段，而忽略致商業(yè)空間的外延與整體街區(qū)商業(yè)氛

商鋪由于缺乏規(guī)劃而零散分布，未能與主路段聯(lián)動發(fā)展，發(fā)揮北京路真正的活力，空間浪費嚴(yán)重。關(guān)鍵商業(yè)節(jié)點的百貨型購物中心升級難度大北京路區(qū)域在多個重點街區(qū)十字路口夠起接駁商業(yè)氛圍，引導(dǎo)人流前往及為北京路商業(yè)氛圍定調(diào)的重要作用。但該類購物中心以百貨為主，同時大及運營難度較大，未能活化利用以拉動北京路的商業(yè)更新目標(biāo)。文化元素未充分挖掘，文旅商業(yè)缺乏融合重點文保單位4563552家，文物資源密度之高卻未能與文旅商業(yè)實現(xiàn)融合，導(dǎo)致文北京路作為廣州文化符號的形象被弱號影響力與吸引力。夜經(jīng)濟業(yè)態(tài)單一他歷史文化步行街如長安不夜城、國際知名夜經(jīng)濟城市阿姆斯特丹等，對夜經(jīng)濟的娛樂、觀賞、學(xué)習(xí)等業(yè)態(tài)延展顯得十分不足，難以挽留夜間客群促進(jìn)夜間消費。定位策略 針對以上問題，第一太平戴維斯團隊提出4大應(yīng)對策略：32第一太平戴維斯 通過北京路業(yè)態(tài)升級分期規(guī)劃，優(yōu)先對政府手上可直接改造且效果明顯的區(qū)域進(jìn)行現(xiàn)行升級改造。為北京路的更新之路率先引爆城市關(guān)注度，同時打破北京路的固有形象。發(fā)揮背巷經(jīng)濟備潛力的背巷定制定位，優(yōu)化環(huán)境，更新品牌與業(yè)態(tài)，實現(xiàn)與主街的融合富度的提升。購物中心業(yè)態(tài)更新針對重點購物中心，通過北京路整體氛圍的形成。打造超級文化IP造超級文化統(tǒng)文化的展示體驗平臺，為北京路注入獨特的嶺南商業(yè)氣息設(shè)置非遺的記憶點。引入夜色經(jīng)濟的概念打變夜經(jīng)濟為

實施成效 小結(jié) 廣州北京路首期改造提升經(jīng)驗獲國務(wù)院第七次大督查通報表揚。本次督查中共通報47項典型經(jīng)驗，其中北京路是廣東省入選的三大項目之一，也是廣州唯一受通報表揚的項目。廣東省廣州市越秀區(qū)推動“四個結(jié)合”釋放北京路步行街消費升級新活力，作為在擴大內(nèi)需和穩(wěn)外貿(mào)穩(wěn)外資方面的典型案例倍受國家認(rèn)可及推廣。同時，結(jié)合第一太平戴維斯團隊分期開發(fā)建議及各期開發(fā)策略，北京路二期改造正緊密進(jìn)行，廣州市政府已認(rèn)可并通過《北京路步行街改造提升二期（2021-2022）街改造提升二期建設(shè)。北京路將繼續(xù)圍繞“灣區(qū)千年商都嶺南活力商街”的商業(yè)定位，為打造粵港澳大灣區(qū)最值得推薦的文商旅目的地的目標(biāo)繼續(xù)前行。技零售、文化業(yè)態(tài)、復(fù)合店等激活老街區(qū)的新業(yè)態(tài)。如在千年古剎大佛寺IP衍生國潮跨界文創(chuàng)零售，引入故宮文IP“文創(chuàng)旗艦店以及廣具備熱度的國際科技數(shù)碼等零售業(yè)態(tài)，小結(jié) 廣州北京路首期改造提升經(jīng)驗獲國務(wù)院第七次大督查通報表揚。本次督查中共通報47項典型經(jīng)驗，其中北京路是廣東省入選的三大項目之一，也是廣州唯一受通報表揚的項目。廣東省廣州市越秀區(qū)推動“四個結(jié)合”釋放北京路步行街消費升級新活力，作為在擴大內(nèi)需和穩(wěn)外貿(mào)穩(wěn)外資方面的典型案例倍受國家認(rèn)可及推廣。同時，結(jié)合第一太平戴維斯團隊分期開發(fā)建議及各期開發(fā)策略，北京路二期改造正緊密進(jìn)行，廣州市政府已認(rèn)可并通過《北京路步行街改造提升二期（2021-2022）街改造提升二期建設(shè)。北京路將繼續(xù)圍繞“灣區(qū)千年商都嶺南活力商街”的商業(yè)定位，為打造粵港澳大灣區(qū)最值得推薦的文商旅目的地的目標(biāo)繼續(xù)前行。2020年全年累計客流量7428萬人5%。20209月開街2884萬人59.6%23.7%。元旦三天假期，累計客流1612.41同比增長43.9%。在北京路形象及業(yè)游客群為主逐漸轉(zhuǎn)向外地旅游客群、廣州本地客群及周邊居住客群并重的

夜經(jīng)濟業(yè)態(tài)多元化，打造廣州夜經(jīng)濟特色街區(qū)的標(biāo)桿北京路在騎樓里面作投影，窗簾為投關(guān)小姐動人愛情故事的騎樓舞臺劇，為夜經(jīng)濟增加觀賞體驗環(huán)節(jié)。以北京天字碼頭等燈光夜景，點亮夜色?？蒐ED曲面動體驗。高密城市更新33 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院代表案例：發(fā)展概況 解放碑商圈位于重慶渝中區(qū)，是重慶城市中心。解放碑商圈承擔(dān)商務(wù)和商是重慶現(xiàn)代商業(yè)高地，主街范圍1.2平方公里。商圈擁有各類總部企業(yè)近20018321800億元零售額的商圈。解放碑商圈步行街是重慶人流量最為密集的區(qū)域之一，日均人口流量超過30萬，重大節(jié)假日人流量峰值每天超過100萬以上，2020年解放碑商圈通過升級改造，榮獲首批“全國示范步行街區(qū)”。

面臨挑戰(zhàn) 解放碑已成為重慶傳世的商業(yè)名片，但作為歷史悠久的商業(yè)步行街，商業(yè)升級與更新上存在重重挑戰(zhàn)：統(tǒng)商圈競爭力下降解放碑商圈的中心消費吸引力受到削圈向其他環(huán)境更優(yōu)的新興區(qū)域轉(zhuǎn)移，解放碑商圈的競爭力有所下降。2020環(huán)境品質(zhì)。在后起之秀的強勢崛起與市功能界面復(fù)雜

主要問題。渝中區(qū)作為重慶的核心發(fā)解放碑”為中心發(fā)展起來的商圈存在一定的空間局限性。解放碑步行街目前的商業(yè)解放碑很多的綜合賣場，無論從軟件續(xù)開業(yè)的萬象城、新光天地、時代天街等新型商業(yè)綜合體媲美。解放碑早“中年。以百貨公司為主的商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致解放碑商圈的業(yè)態(tài)較為單一，缺乏休34第一太平戴維斯 在街區(qū)交通與形象環(huán)境方面，解放碑商圈的路網(wǎng)密度為14.6/平方公”隨著重慶城市空間不斷拓展和人口向一定程度的人氣流失。定位策略 針對以上問題，第一太平戴維斯團隊提出5大應(yīng)對策略：一核一環(huán)兩軸四區(qū)多節(jié)點的空間形態(tài)結(jié)構(gòu)。其十字金街態(tài)交通環(huán)和文旅觀光慢行軸線有機串區(qū)、休閑娛樂區(qū)和人文宜居區(qū)。在場智慧5G智慧步行街。5G智慧銀行提升金融服務(wù)、傳統(tǒng)商業(yè)紛紛開啟解放碑商圈大力實施品牌拓展計劃，順應(yīng)消費升級趨勢，提升消費品質(zhì)。先后引進(jìn)阿迪達(dá)斯品牌中心等首店，耐克、彪馬等旗艦店20品牌首店陸續(xù)入駐解放碑商圈，對商圈的消費吸引與轉(zhuǎn)化作用明顯。2019年重慶渝中區(qū)共引進(jìn)各類首店4286%的渝中區(qū)首店由解放碑商圈、大

愧的首店品牌收割機。解放碑商圈積極發(fā)展新零售、新業(yè)態(tài)、千年輕有活”90、00后年輕消CS等各類娛樂館，匯聚格調(diào)私廚、私人影院等小眾業(yè)態(tài)。重慶城市消費總額的60%都發(fā)生在夜間，解放碑商圈作為重慶主城核心消費區(qū)域，夜間經(jīng)濟的發(fā)展對其消費轉(zhuǎn)化的支撐作用明顯。近年來，解放碑商圈在夜間消費業(yè)態(tài)的引入和場景的打造上進(jìn)行創(chuàng)新突破。注入夜間文

藝劇場、夜間博物館等新業(yè)態(tài)，改造誼德大廈、恒通云鼎、得意世界等老解放碑商圈積極打造消費新亮點，推動傳統(tǒng)商圈向文商旅景融合轉(zhuǎn)型。解放碑有深厚的文化底蘊，又是商業(yè)中造成為既有本土的文化特色，同時又是最開放最立足國際化的文商旅融合商圈。魯祖廟、戴家巷、重慶十八梯等一批特色風(fēng)貌區(qū)和山城老街區(qū)，成”圈的互為引流。高密城市更新35 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院實施成效 力形成嶄新功能格局0.92平方公1.2西至七星崗。此次擴容還將新時代文旅商業(yè)名片十八梯納入商圈范圍內(nèi)，提檔升級解放碑商圈文旅屬性，展現(xiàn)1500“商務(wù)商貿(mào)核”、”休閑娛樂區(qū)”、人文宜居區(qū)四大格局。差異化發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)載體轉(zhuǎn)型升隨著渝中區(qū)政府持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，四首”轉(zhuǎn)型升級。例如八一廣場從傳統(tǒng)的綜運動旗艦”領(lǐng)先地位。伴隨著解放碑改造提升工作的開展，大都會也迎來了轉(zhuǎn)型的契機。目前，寓娛樂體驗于零售時裝潮玩、商務(wù)科技、都市休閑等多

業(yè)態(tài)的代表性商場。自2019年以來，步行街區(qū)域先后有6個商場開展改造1089藝術(shù)美麗5G能智慧商圈5G已成為智慧商圈典范。日前，商圈顧3D心商圈店鋪實時的圖像和人流量等數(shù)5G169Wi-Fi85Wi-Fi5G信號全覆蓋，5G5G智能體驗館。在渝中區(qū)開發(fā)建設(shè)了解放碑大數(shù)據(jù)平臺、微信（支付寶）5G技術(shù)的政用、商用、民用，大數(shù)據(jù)智能化為解放碑商鄉(xiāng)村基等一批商家實現(xiàn)了智能刷臉支處于西部地區(qū)前列。CBD管委會數(shù)據(jù)顯示，2020十一黃金周天人流量約65萬人次，101日至104237萬人次，商圈重點監(jiān)測統(tǒng)計的13個商場，預(yù)計累計銷售額達(dá)到12612造提升工作簡報1-5

11條試點步行街中均排名第一。解放碑步行街的升級改造正小結(jié) 重慶核心商圈提檔升級已成為重慶商業(yè)市場發(fā)展的重要趨勢。解放碑商圈在重慶的商業(yè)發(fā)展格局善商圈自身的發(fā)展限制為基礎(chǔ)，通過商圈擴容、空間優(yōu)化、品牌創(chuàng)新、環(huán)境提升、文旅商融合、36第一太平戴維斯 交通引導(dǎo)型核心區(qū)定位策略 代表案例：上海龍陽路綜合交通樞紐發(fā)展概況 龍陽路TOD綜合體隸屬上海浦東新區(qū)，連接陸家嘴、竹園和張江板塊，龍陽路城市副中心高效便捷、功能多元的現(xiàn)代化綜合商集的重要樞紐。TOD綜合體規(guī)劃范圍北至龍匯7個街坊、1944.5公頃，地137.47商辦建筑面積131.21建筑面積6.26萬平方米?，F(xiàn)有4條軌交線路，2號線、7號線、16號線和連通浦東機場的磁懸浮，未來將有軌交18號線、機場聯(lián)絡(luò)線接入。

面臨挑戰(zhàn) 龍陽路TOD作為上海副中心和重要樞紐節(jié)點，面臨以下難點和挑戰(zhàn)：市場競爭TOD張江、金橋、前灘兩百萬平方米能級，基本形成成熟產(chǎn)業(yè)生態(tài)和商業(yè)服務(wù)城市功能體系。找尋自身定位，與周邊TOD綜合體的一大挑戰(zhàn)。TOD呈東西向發(fā)展，地塊相對

商業(yè)、文化等功能的最優(yōu)開發(fā)規(guī)模以及最優(yōu)布局配置是龍陽路TOD綜合體能否取得成功的關(guān)鍵。龍陽路綜合樞紐與基地的關(guān)系龍陽路綜合樞紐位于基地北側(cè)，與地塊非直接連通，如何有效引導(dǎo)人流，打造真正意義上的龍陽路TOD綜合體是樞紐經(jīng)濟成立的重要挑戰(zhàn)。與風(fēng)險TOD綜合體土地出讓條件要求全生命周期全持有，預(yù)計土地獲取和150開發(fā)實施路徑、招商運營策略、資金回籠方案制定、風(fēng)險控制方案制定等TOD綜合體是否實際落地的關(guān)鍵。高密城市更新37華建集團華東建筑設(shè)計研究總院定位策略 針對以上問題，第一太平戴維斯團隊提出5大定位策略：區(qū)域重新定位對區(qū)域整體發(fā)展格局和各板塊城市功能重新梳理，找尋龍陽路副中心獨特的優(yōu)勢基因以及可發(fā)展的市場空間，確立區(qū)域融合發(fā)展、破解城市發(fā)展失衡、提升城市副中心形象的發(fā)展方向。規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整79條道路的能級、與龍陽路綜合樞紐的連通關(guān)系、周邊土地的現(xiàn)狀及規(guī)劃等條件構(gòu)建綜合價值評估體系。基于各街坊TOD綜合體的發(fā)展任務(wù)和原控規(guī)指標(biāo)，提出土地7打造成三大各有主題、各有側(cè)重的多功能復(fù)合型組團。立體空間體系構(gòu)建從地下空間、地面空間、空中系統(tǒng)、云數(shù)據(jù)等緯度打造龍陽路TOD綜合體

的立體空間，實現(xiàn)人流、車流、數(shù)據(jù)流的多種互通模式，強化地塊與綜合樞紐的聯(lián)系。公共節(jié)點與空中連廊的區(qū)域活力、創(chuàng)造空間價值?；盍Τ掷m(xù)激活引入有靈活度、新鮮度的話題性業(yè)態(tài)，項目整體認(rèn)知度。與品牌和企業(yè)聯(lián)動，以主題活動、品牌展示、會議發(fā)布等方式持續(xù)性強化項目的影響力。內(nèi)部與外部空間的利用、固定與非固定內(nèi)輻射力。操盤策略制定在龍陽路TOD綜合體發(fā)展的不同階段，引入多種合作伙伴，合作模式包括且不限于股權(quán)合作、委托管理等，既有助于減輕業(yè)主方的資金壓力，也能引入新型的操盤經(jīng)驗，最大化項目的價值，實現(xiàn)利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的城市共同體。

小結(jié) 目前，龍陽路TOD綜合體處于設(shè)計規(guī)劃階段。未來我們將看到一個綠色低碳、高效便捷、活力多元、創(chuàng)新聚能的新型戰(zhàn)略發(fā)展商務(wù)核心區(qū)，實現(xiàn)集浦東融合發(fā)展中心、上海對外形象門戶、城市綜合發(fā)展樞紐一體化三大戰(zhàn)略要求，形成高復(fù)合超高層綜合體、多元文化休閑商業(yè)核、新型智慧復(fù)合商務(wù)區(qū)、站城一體戰(zhàn)略樞紐等多張城市名片。38規(guī)劃設(shè)計策略第一太平戴維斯 規(guī)劃設(shè)計策略商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計策略商務(wù)復(fù)合型核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計策略代表案例：上海虹口北外灘更新概況

更新目標(biāo) 在新的時代背景下，上海面臨新的發(fā)展機遇和調(diào)整，北外灘作為與外灘、陸家嘴共同打造核心商五個中虹口北外灘位于蘇州河與黃浦江的交4域面積3.33.480”，是上海中央活動區(qū)之一、是具有全球影響力的世界級濱水區(qū)重要組成部分。的江南文化、海派文化等多元文化內(nèi)涵，具有豐厚的歷史人文資產(chǎn)。但同時也

承受著歷史發(fā)展進(jìn)程中遺留下來的頑又能解決物理空間及城市活力上的不的藍(lán)圖上塑造能夠滿足人民品質(zhì)生活需求的新

建設(shè)中重要的功能服務(wù)聚集區(qū)之應(yīng)當(dāng)成為長三角區(qū)域城市發(fā)展及全球城市建設(shè)的標(biāo)桿。突出亮點、打造精品研究全球城市的頂級商務(wù)區(qū)建設(shè)實踐世界級會客廳的具有全球影響力的世界級濱”，成為超越黃金三角另兩級的代表新一代商務(wù)區(qū)的國際標(biāo)桿，以及特大城市精細(xì)化管理的典型示范區(qū)。高密城市更新39 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院重難點問題 上海虹口北外灘被賦予了成為世界級會客廳的未來，但在承載豐富人文積淀的同時，也面臨了歷史所遺留下的難題亟待解決：即有的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)配套陳舊，環(huán)境品質(zhì)低，消防等安全隱患較大。這些都成為了限制片區(qū)吸引力，影響因素。因此盡管區(qū)位優(yōu)越、人文資源套服務(wù)的提升門檻對片區(qū)更新造成了用的不匹配。嚴(yán)重，整體承載力趨于飽和。公共交外灘片區(qū)的軌道交通線網(wǎng)服務(wù)不足，公交服務(wù)水平不高，慢行友好環(huán)境的塑造與換乘體驗優(yōu)化亟待加強。于此同時受限于大量已建在建項目與歷史

目前的北外灘地區(qū)在產(chǎn)業(yè)升級與經(jīng)營性物業(yè)方面都急需進(jìn)行整體重塑，以提升片區(qū)在生產(chǎn)、生活、休閑方面的歷史風(fēng)貌與人文積淀既是寶貴的更新資源，同時也帶來了諸多限制。大片的歷史片區(qū)改造帶來高昂的成本投入，風(fēng)貌的要求由限制了新功能的開發(fā)量，對片區(qū)急需植入的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)功能的新建產(chǎn)生限制。如何在延續(xù)更新片區(qū)文脈的同時，充分利用空間資源，形塑高效集約的商務(wù)區(qū)形象，形成新舊共生是一大課題。由于地下隧道、軌道線、市政管道、主體眾多的特征。這就為頂級商務(wù)區(qū)所需的高效功能系統(tǒng)、便捷人車通行、活力服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)帶來了難題。如何在多個地塊相對獨立開發(fā)、建設(shè)、運營的同時打造一個大范圍一體化的提供支持全天候活力的魅力場所，營

造全生命周期的高品質(zhì)運營，這些既世界級會客廳更新策略 的現(xiàn)最的更新目標(biāo)。構(gòu)筑總控平臺鼓勵多元主體參與，發(fā)揮政府、市場主體和技術(shù)團隊的力量，搭建總控平加強技術(shù)管控為確保北外灘核心區(qū)實現(xiàn)最高標(biāo)準(zhǔn)、實施的技術(shù)管控機制。根據(jù)實施主體的建設(shè)、經(jīng)營、運維要求，編制工作。在普適與附加圖則中創(chuàng)新性地加入功能、景觀、風(fēng)貌等空間要素，也一并將建設(shè)與運營層面的實施要求納入方案，形成從前期研究、規(guī)劃設(shè)計到后續(xù)實施各層面的指導(dǎo)思想延續(xù)，充分體現(xiàn)出對落地保障的重視。落實40第一太平戴維斯 形成地上地下一體化、高標(biāo)準(zhǔn)、完整延續(xù)的空間品質(zhì)，形成各系統(tǒng)與空間的無縫銜接。一體化打造高品質(zhì)宜人空間，創(chuàng)造立體步行者天堂在核心區(qū)多地塊多主體開發(fā)背景下，跨多層的工作保障落地實施。這個步行網(wǎng)絡(luò)一方面強調(diào)平面上的大設(shè)施、商業(yè)、辦公大堂等多樣設(shè)施，在地下與地面層受即有設(shè)施影響無法形成聯(lián)系的部位，則通過城市核轉(zhuǎn)換至地面、連廊系統(tǒng)。即為片區(qū)提供了時也相對緩解了由于軌道交通服務(wù)不足帶來的慢行吸引力欠缺的問題。滿魅力的活力場所與節(jié)點。以100米地面感。從而提升空間品質(zhì)、創(chuàng)造活

力。圍繞軌道站點、綠地、商業(yè)裙房”，布局地下活動。通過下沉廣場、陽光井的設(shè)計創(chuàng)造宜人的地下空間環(huán)境，和獨具特色的一體化統(tǒng)籌設(shè)計節(jié)點。色彩材質(zhì)專項設(shè)計?；谏衔灰?guī)劃研究、國內(nèi)外案例大數(shù)據(jù)采集、定量對出色彩專項設(shè)計方案。通過擬定色彩融合策略、定位區(qū)域主色調(diào)與總色譜、

的實施管控措施落實到各地塊、個項目的實施工作中，以此形成為高品質(zhì)的整體形象。搭建全生命周期管理的綜合數(shù)字基全”，助力全生命周期運營、維護、與管理。在建集成服務(wù)。在運維管理階段，提供可視化的呈現(xiàn)與管理，實現(xiàn)智慧能源、智慧供配電網(wǎng)、智慧消防、智慧安防、智慧停車、防疫常態(tài)化、防群租等功高密城市更新41 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院能系統(tǒng)與運行平臺聯(lián)網(wǎng)管理。為后續(xù)全生命周期的物業(yè)、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)運維搭建基盤。由實施主體牽頭搭建片區(qū)城運中”。將各地塊單獨項目收悉的數(shù)據(jù)進(jìn)行集成處理分析，提供對于單體建筑效益、安全性及使用體驗。并基于對各地塊單獨項目在數(shù)字技術(shù)方面的支創(chuàng)造新舊共融的歷史風(fēng)貌街區(qū)風(fēng)貌街坊既為北外灘建設(shè)增加難度，但也是地區(qū)名片，具備發(fā)揚特色的潛協(xié)調(diào)開發(fā)與歷史風(fēng)貌保護的關(guān)系，需要對地區(qū)風(fēng)貌進(jìn)行總體管控，通過專”，重點開展風(fēng)貌街坊的研究與提升工作。東片（提籃橋歷）116”，開發(fā)和活化新海派特色里弄住宅街坊，重點關(guān)注文保與開發(fā)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展、共融共榮，籌劃啟動整個片區(qū)項目。西片（虹口港活力片區(qū)）外灘特有的T一江一河一港”濱水文化歷史復(fù)合街區(qū)。技術(shù)路線方面通過風(fēng)貌指引研究歷史肌理、功能、風(fēng)貌等。提供研究風(fēng)貌調(diào)研方法上指引建設(shè)單位充分認(rèn)知風(fēng)貌的特征要素、科學(xué)記錄、準(zhǔn)確提取，形成甄別評估方法的范式指引。從總體測繪與規(guī)劃、立面風(fēng)貌、空間尺度、色彩材質(zhì)、歷史材料利用等方面提出”的國際中央活力區(qū)，需結(jié)合功能業(yè)態(tài)以落地性和可持續(xù)性為導(dǎo)向，創(chuàng)新業(yè)源，促成片區(qū)規(guī)劃的高質(zhì)高效落地。從頂層戰(zhàn)略高度制定營商環(huán)境和業(yè)態(tài)遠(yuǎn)期的發(fā)展目標(biāo)和行動計劃。外灘發(fā)展的可借鑒要點，重點包括發(fā)展路徑、業(yè)態(tài)功能構(gòu)筑、開發(fā)運營管理模式等。其次建立城市核心區(qū)頂級

商圈評價指標(biāo)體系，用于系統(tǒng)性、平衡性地評價城市商圈發(fā)展的綜合素對北外灘商圈核心客群進(jìn)行畫像，對活動需求進(jìn)行分類、交叉分析和歸納而形成對未來的城市開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計、招商運維的指引。同時積極邀請具有成功開發(fā)經(jīng)驗的國內(nèi)外大型綜合體開發(fā)主體參與北外灘規(guī)劃的深化細(xì)化，提供有關(guān)規(guī)劃實操實施方案，借鑒采納先進(jìn)開發(fā)運營理念和優(yōu)秀策劃成果，并通過參與規(guī)劃設(shè)計，增強潛在大型開發(fā)市場主體對北外灘的深度前置參與，有效完善和提升核心區(qū)商業(yè)規(guī)劃。42第一太平戴維斯 商業(yè)主導(dǎo)型核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計策略 代表案例：上海黃浦區(qū)新天地南北里更新概況 新天地落于上海黃浦區(qū)太平橋片區(qū)，位于淮海中路南側(cè)。為原法租界第三次擴建的舊式里弄住宅，它在20世紀(jì)初逐步發(fā)展成為石庫門舊式里弄集聚的居住片區(qū)及地區(qū)性商業(yè)節(jié)點。20建配套不足、市政設(shè)施缺乏、綠地面2003年成功轉(zhuǎn)變?yōu)椴惋?、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中”。上海新天地核心空間為南北向步行街，

被興業(yè)路分為南里與北里兩個部分。通過引入品質(zhì)感的世界美食，充分展20年，物業(yè)老化，缺乏社交餐伐緩慢。如何提升新天地南北里品質(zhì)

辨析度和記憶點，推動上海新天地在成功運營十余年后的進(jìn)一步戰(zhàn)略升級，持續(xù)賦能太平橋片區(qū)，是南北里持續(xù)更新項目的重要挑戰(zhàn)。更新定位 新天地北里逐步增加餐飲業(yè)態(tài)，引入高坪效的品質(zhì)餐飲與高品位的特色餐國際氛圍、開的定位；而新天地南里著重放大零售業(yè)態(tài)領(lǐng)域的聲量，以“NeoLuxury”潮流、品質(zhì)、個性的新奢一族，建立起獨樹一幟的時尚風(fēng)格；引入社交餐高密城市更新43 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院更新策略 北里：北里：有“北里新味”的國際社區(qū)區(qū)域換新通過分析一系列消費者畫像，新天地北里明確主要消費者人群及其需求，北里消費者主要是本地常駐人群含外籍游客實際消費占比不高，依此主打偏西

式的國際融合餐飲街區(qū)，進(jìn)而對北里空間進(jìn)行清晰定位，劃分主次，北里主街候、全方位的餐飲為主，配套相應(yīng)服務(wù)主打商務(wù)人群、家庭朋友聚會等客群，引入米其林品質(zhì)餐飲，提供偏中餐為主

品牌換血北里看重品牌和品牌背后的沉淀，嚴(yán)格本是運營非常成熟，有著完整體系的商業(yè)理念與固定擁躉的國際品牌和本地品利用品牌形成的文化效應(yīng)，如網(wǎng)紅有機Green&Safe農(nóng)場酒吧三大元素，在北里定制上海唯一一家谷倉概念店，將歐洲農(nóng)舍移植到新天地，店面外表是洋房，內(nèi)里裝修似歐洲農(nóng)舍，保持消費者參與的新鮮感，還有44第一太平戴維斯 以亞洲風(fēng)味為主的CobraLily融合東南亞的各類飲食文化，主打新美式餐廳的TheRefinery創(chuàng)造全新的用餐體驗等，用優(yōu)質(zhì)品牌串聯(lián)起新天地北里餐飲的美食鏈。南里：南里：打造“玩樂有范”的潮流社交新地標(biāo)中庭空間需要進(jìn)一步提升，更新包括四個方面：取消中庭原有商業(yè)板塊，擴大中庭對外面，促進(jìn)中庭與內(nèi)院的生機；明確中庭主題為IMMERSIVEGARDEN有阻礙入口處視角與形象的雨篷，通過入口處的有意識留白，提升入口形在具體樓層的更新上，根據(jù)目標(biāo)人群的需求，合理安排每層的主打產(chǎn)品，其中，商場三層定義為美食廣場，占

的強烈需求的同時，發(fā)揮放大效應(yīng)，為新晉餐飲品牌和產(chǎn)品提供一個孵化展示的機會。南里食集進(jìn)一步融合文文化的特“”立面形象。改造項目定位為裝飾裝修，外立面更新范圍受LED塑造新天地的標(biāo)志空間。首層全部打LEDLED使之成為網(wǎng)紅打卡點聚集人氣；轉(zhuǎn)角整個項目在設(shè)計過程中，遵循可持續(xù)發(fā)展原則。中庭景觀和機電系統(tǒng)從綠促進(jìn)空氣良好流通循環(huán)，提供健康生相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，適當(dāng)增設(shè)內(nèi)部鋼梯，300030多家精

屋頂設(shè)備基礎(chǔ)技術(shù)，降低對既有屋面

南里更新項目右） 14400種“FoodieSocialFoodieMarket美食食集、承載社群跨界活動的FoodieTheatre美食FoodieLab美食實驗室，為品牌方發(fā)布會、人群聚會等各種社交性活動提供沉浸式美食社交平臺。在擴大南里美食的附加值，增加南里濃郁的地域風(fēng)情，迎合消費者對于更具創(chuàng)想和特色美食

4.5米以下部分幕墻，消除對未拆除幕墻部分的影響。

更新后的室內(nèi)景觀更新后的中庭更新后的幕墻更新后的街角更新后的建筑外立面135高密城市更新45135 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院22446第一太平戴維斯 代表案例：上海南京路步行街東拓更新概況 走向。1999年，南京東路（-河南中路段）正式改建為全天候的商業(yè)1033m18-284.2”（Golden，簡稱金帶）貫穿整條步行街，金帶中布置有城市街道家具，如休憩24棵懸鈴木行道樹。南京路步行街是上海最著名的城市地標(biāo)之一，的美譽。

限于當(dāng)時交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施的制約，1999年開街的南京路步行街東端止于升以適應(yīng)新環(huán)境、迎合新需求，如何使南京路成為展現(xiàn)精致典雅、大氣平造項目的重要挑戰(zhàn)。更新目標(biāo) 20197月，在南京路步行街開街

20院《關(guān)于完善促進(jìn)消費體制機制、進(jìn)一步激發(fā)居民消費潛力的若干意見精京路步行街中華商業(yè)第一街為目標(biāo)，對標(biāo)世界一流商業(yè)街區(qū)。上海市積極推進(jìn)南京路步行街改造提升相關(guān)延伸南京路步行街東段，串聯(lián)起南京450米的南京路步行街東拓工程，實現(xiàn)人民廣場風(fēng)貌區(qū)與外灘風(fēng)貌區(qū)的首次無”，盡顯上海文化名城與經(jīng)濟中心的本色。高密城市更新47 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院重難點問題 南京路步行街東拓公共空間簡單來看就是將之前的機動車道改為步行道，將人行鋪裝簡單地鋪設(shè)到外灘，但其實在規(guī)劃設(shè)計之初就面臨了三大方面的挑戰(zhàn)：交通組織面臨挑戰(zhàn)東拓段自身的機動車交通流量分解和組織成為首要問題。比如步行化改造20路、37路公交車以及雙層觀光巴士的路線和站點都會經(jīng)過東拓段并在此設(shè)站；東拓段江西中路、四川中路、中山東一路，向東一直延伸到外灘勢必對這幾條南北向道路的交通量和區(qū)域交通組織產(chǎn)對沿線單位汽車的落客與進(jìn)出帶來影edition（艾迪遜）酒店、新黃浦金融大廈等重要的沿線單位機動車出行可能造成較大影響。工程實施條件復(fù)雜2火栓以及各種監(jiān)控設(shè)備等。步行化改造不能僅完成地面鋪裝和景觀種植，后方案實施的邊界條件。如何傳承并挖掘步行街東拓段的歷史文脈東拓段處于外灘歷史風(fēng)貌區(qū)內(nèi)，不僅因承載了許多中國第一它最早見證上海開埠歷史，上海第一

木鋪馬路的美談，街道肌理形成鮮明段實現(xiàn)空間自由收放的街道空間形態(tài)，24小時便利店、華為最大的世界旗艦店以及和平飯店、edition酒店等高端精品酒店、大丸百貨等重與經(jīng)典的南京路步行街一路之隔，在規(guī)劃設(shè)計上既要充分尊重歷史，傳承整理和加強東拓段自身特色，實現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西方文明的交匯融的重要承載地。更新策略 ”通過東拓段整體的步行化改造，銜接起南京路步行街和外灘兩個代表上海的世界級目的地，延展外灘海派風(fēng)貌特色，承接南京路步行街商業(yè)活力及

空間組織特色。一方面，針對今后步行化改造后的交通組織問題，通過調(diào)研和調(diào)取交通流量數(shù)據(jù)、交通信號燈江路、漢口路、天津路、北京路等并重新組織安排交通。同時通過與沿線拓段也進(jìn)行了豎向?qū)用娴南到y(tǒng)研究，比如東拓段是否可以種植喬木，是否可以地下人行通道的形式穿越河南中管線、燈桿、街道家具、配電箱等，避免留下遺憾。是南京路步行街東拓段公共空間規(guī)劃設(shè)計的核心理念。地處外灘歷史風(fēng)貌區(qū)，東拓段公共空間48第一太平戴維斯 力圖把人流與活力引導(dǎo)到周邊，給游客、市民創(chuàng)造更多接觸到周邊歷史和”，打通周邊東拓段公共空間結(jié)合空間尺度、功能西段（河南中路至四川中路段）新世界大丸百貨、華為全球旗艦店、艾迪遜酒店等高端商戶，空間較為開（江西中路至四川中路段）形成以摩登

和部分內(nèi)部空間進(jìn)行改造，未來會進(jìn)打造舒適的戶外休閑場所。東段（四川中路至中山東一路段）結(jié)合歷史文化建筑的優(yōu)美立面以及中山東一路通向外灘的極佳視野，可將作為步行空間與街道界面的劃分依據(jù)，并挖掘獨特

的歷史資源，創(chuàng)造特色節(jié)點。鋪裝分區(qū)結(jié)合歷史街道肌理，根據(jù)人西向人流步行功能的漫步區(qū)，兩側(cè)靠近建筑界面引導(dǎo)人流與兩側(cè)建筑聯(lián)系的休閑區(qū)。鋪裝色彩與歷史建筑相和諧，鋪裝主”，其米灰色調(diào)與沿線歷史保護建筑外立面后的肌理。鋪裝樣式延續(xù)歷史材質(zhì)記憶，鋪裝拼裝通過面層不同的處理方式形成深淺、肌理變化以及多樣化拼法，適高密城市更新49 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院應(yīng)不同的鋪裝分區(qū)要求。石材尺寸有600*600mm、600*450mm、300*300mm三種標(biāo)準(zhǔn)模塊。鋪裝細(xì)節(jié)色彩。啞光面石材表面增加拉槽起到防滑作用。以樹形優(yōu)美、季相色彩鮮明的美國紅街道家具靈活布置綠化空間，利用紫薇、日本青楓等形成園林化的景觀體3D打印技術(shù)一體成韻蘭以及江南園林常見、寓意高遠(yuǎn)的梅、竹圖案作為裝點。將公共空間設(shè)計全要素按不同方位整地面、界面、頂面、端面四維基面。

街道家具和燈桿，通過街道中央的綜信號塔、5G系統(tǒng)、公安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等各類設(shè)施、設(shè)備。在江西中1882年第一本書、一傳承獨有的文化記憶，交流空間。界面主要關(guān)注兩側(cè)建筑立面、建筑與用餐環(huán)境等形成視覺對話。頂面則強提升兩側(cè)建筑照明與景觀照明，燈光照明模式隨節(jié)慶日活動而有所變化，與此同時，燈光風(fēng)格融合地段特性，與外灘歷史建筑群照明特點相一致，

用燈光突出歷史建筑立面輪廓和局部細(xì)節(jié)，彰顯厚重、經(jīng)典的燈光風(fēng)格。斷面則把握東拓段與南京路步行街及陸家嘴金融區(qū)天際線的關(guān)系，東段沿街兩側(cè)是較為高大的歷史保護建筑和體地對各界面提出設(shè)計構(gòu)想與引導(dǎo)要業(yè)態(tài)混合多元、形象獨具特色的高品質(zhì)公共空間。50第一太平戴維斯 交通引導(dǎo)型核心區(qū)規(guī)劃設(shè)計策略 動車更新概況 1907年，是當(dāng)時浙江最艮山門站無法滿足貨運樞紐的需求，2010年改建為現(xiàn)有的艮山門動車運用15條存車線、14線檢查1座鐵路貨場。艮山門動車運用所，地處杭州下城區(qū)文暉單元和江干區(qū)三里亭單元范圍內(nèi)，正落在杭州東進(jìn)的要沖之地，它北至德勝快速路，南臨京杭運河。就區(qū)域個城市中心均較近，前往杭州東站和杭州站交通便捷。周邊除城市之星及用地為主。伴隨著杭州城市的拓展，作為傳統(tǒng)的無疑割裂了城市地塊之間的聯(lián)系，如何縫合城市功能、完善區(qū)域配套、加強鐵路兩側(cè)聯(lián)系、提高土地集約利用，是杭州艮山門動車所更新改造項目的主要挑戰(zhàn)。

總體鳥瞰圖杭州艮山門動車運用所的區(qū)位條件高密城市更新51 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院既有鐵路設(shè)施對城市的分割杭州艮山門動車運用所與周邊城市連接策略 通過上蓋開發(fā)實現(xiàn)城市的縫合既有鐵路設(shè)施對城市的分割更新目標(biāo) 為提升杭州艮山門動車所及周邊地區(qū)的空間品質(zhì)、城市風(fēng)貌特色及區(qū)域承目標(biāo)是要樹立鐵路與地方合作的典范，打造具有標(biāo)桿意義的全國高鐵城區(qū)，不僅僅要重新塑造區(qū)域形象，而且要域發(fā)展。重難點問題 杭州艮山門動車所作為鐵路基地距今10本世紀(jì)以來，隨著城市轉(zhuǎn)型和工業(yè)轉(zhuǎn)型升級，企業(yè)外遷，原有空間的主要

功能已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)化為生活居住，而隨著片區(qū)北部的杭鍋杭氧工業(yè)遺產(chǎn)再利用、會展功能提升將使該地區(qū)聚集大量的城市活動。而占地面積較大的艮山門動車所，顯然成為影響居民生活質(zhì)量的提高、住區(qū)配套設(shè)施的完善、土地資源的集約利用的突出矛盾。3了城市的地面道路，成為隔離城市空兩板塊相互進(jìn)入的難度與時間成本，交通擁堵問題突出，也成為阻礙城市向江發(fā)展的交通屏障。整體的城市環(huán)境風(fēng)貌區(qū)。

更新策略 積極建構(gòu)城市社區(qū)設(shè)計提倡上蓋綜合體中、低密度多類分別位于動車所上蓋區(qū)域南區(qū)、中區(qū)及北區(qū)。南區(qū)充分利用打鐵關(guān)地鐵站地下連通道跨越城市道路對接地鐵綜合體和地鐵站廳，立體化商業(yè)內(nèi)庭院質(zhì)。北區(qū)和中區(qū)商業(yè)配備學(xué)校、社區(qū)綠色、輕松的商業(yè)公園。為緩解城市道路交通壓力、保障板上居民生活品質(zhì)，設(shè)計采用過境交通與52第一太平戴維斯 板上交通分離策略，減少相互干擾，提高通行效率。路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。設(shè)計三條隧道下穿鐵路區(qū)，一條雙向四車道連接?xùn)|邊城市交通快的貫通需求。在不同城市基面實現(xiàn)過境大交通與片區(qū)小交通的有效分流，提升整體交通出行效率。城市交通與板上交通無縫銜接，解決板上出行需求。借助中區(qū)軸線布置的廊道，讓城市快速路銜接板上匝道，為板上商業(yè)聚集人氣。同時在車輛基板上與城市片區(qū)交通路網(wǎng)的匝道，提高板上交通集散能力。環(huán)通城市道路

15影交織、融于自然的公交站點，滿足板上公交出行。建立多層次內(nèi)部交通系統(tǒng)。采用機非分離、交通分流、公交優(yōu)先等技術(shù)手10m層板上的板上道路系統(tǒng)，15m層以步行、騎行環(huán)境舒適性為導(dǎo)10m與主路連接。緊急狀態(tài)救援車輛可通過多組坡道由10m層板上至15m層勝景路、堯典橋路是艮山門動車所上

質(zhì)多樣化，融入社區(qū)客廳、公共空間和商業(yè)功能，形成更為柔軟多變的界面公園。在10米板距離道路紅線較為寬裕部位，通過界面高起拓展街道空間，形成可供穿越的時空之門。融合商業(yè)設(shè)施和曲線步道，多標(biāo)高跌系板上公共空間，構(gòu)筑立體化界面公園。板邊距道路較緊部位設(shè)置退臺綠了節(jié)奏變化、尺度宜人的獨特城市立體景觀。南區(qū)集中型商業(yè)利用地鐵便成生態(tài)活力的戶外體育公園和綠色健康的樂享空間。高密城市更新53 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院第一太平戴維斯54第一太平戴維斯運營策略高密城市更新55 華建集團華東建筑設(shè)計研究總院運營策略高密度核心區(qū)可持續(xù)頂層設(shè)計運營策略發(fā)展目標(biāo) 高密度核心區(qū)是城市的核心，是城市經(jīng)濟密度最高、物質(zhì)空間形態(tài)最集聚的區(qū)域。城市在創(chuàng)造就業(yè)機會和繁榮發(fā)展模式。實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展，離不開城市建造和管理方式的重大轉(zhuǎn)新中充分考慮影響城市可持續(xù)發(fā)展的綜合因素。城市高密度核心區(qū)的目標(biāo)是通過在城市內(nèi)有效利用自然資源和管理廢棄物，提高其宜居性及適應(yīng)生態(tài)系統(tǒng)的能力，建設(shè)包容、安全、有韌性、充滿活力和健康的可持續(xù)城市，積極促進(jìn)和實現(xiàn)人類與地球的長期福祉?？沙掷m(xù)原則 城市高密度核心區(qū)的可持續(xù)性是一個多層面的復(fù)雜問題，只有通過持久的領(lǐng)導(dǎo)、公民參與、區(qū)域伙伴關(guān)系以及政府不同層面之間的縱向互動才能解決。城市的高密度核心區(qū)應(yīng)在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和建成后的運營管理的四大環(huán)節(jié)中遵循環(huán)境、經(jīng)濟、社會（人和治理四大可持續(xù)性原則。環(huán)境可持續(xù)性原則要注重自然資源的管理，以實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。環(huán)境可持續(xù)發(fā)展應(yīng)優(yōu)先考慮植物和動物物種的多樣性、減少污染水平并有效經(jīng)濟可持續(xù)性原則應(yīng)當(dāng)是在保持自然資源的質(zhì)量及其所提供服務(wù)的前提下，使經(jīng)濟發(fā)展的凈利益增加到最大限度。當(dāng)發(fā)展能夠保持當(dāng)代人的福利增加時，后代的福利也不會減少。

社會可持續(xù)性原則應(yīng)保護所有利益相關(guān)者的身體和心理健康，公平對待所有利益相關(guān)者和向所有利益相關(guān)者提供基本服務(wù)，實現(xiàn)分配公平。管控治理是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)循精細(xì)化管理、智慧感知和高效快速指標(biāo)體系 大城市病已成為制約城市可持續(xù)發(fā)展的主要瓶頸。為了尋找促進(jìn)健康和可持指標(biāo)一級指標(biāo)指標(biāo)一級指標(biāo)二級指標(biāo)1接近自然綠色空間、生物多樣性2土地開發(fā)開發(fā)密度、混合使用、地下空間開發(fā)3交通連接公共交通、自行車道、步行指數(shù)4公共基礎(chǔ)設(shè)施交流開放空間、停車設(shè)施、公共衛(wèi)生、運動設(shè)施5能源供應(yīng)可再生能源、綠色汽車6水資源利用雨水管理、中水利用7廢棄物管理分類回收、廢物轉(zhuǎn)移8建筑性能綠色建筑、健康建筑9治理策略數(shù)字智能、公眾參與、社會公平

續(xù)性城市的最佳途徑，高密度城市需要建立一套適用于可持續(xù)發(fā)展的指標(biāo)體系，用以指導(dǎo)總體規(guī)劃的編制，確保指標(biāo)落實到空間規(guī)劃和專項規(guī)劃上，讓指標(biāo)引領(lǐng)城市規(guī)劃建設(shè)。結(jié)合高密度核心區(qū)城市在發(fā)展中遇到2030年可持續(xù)發(fā)展議程》中提出的可持續(xù)素作為高密度核心區(qū)的可持續(xù)評價指層設(shè)計當(dāng)中。56第一太平戴維斯 代表案例：宏伊國際廣場發(fā)展概況 辦公樓項目在運維過程中申請并獲得了LEEDO+MV4.1LEEDO+M認(rèn)證是目前國際物業(yè)運維領(lǐng)域最先進(jìn)的可持續(xù)發(fā)展成就獎項，同時也是全球公認(rèn)的綠色建筑運營管理領(lǐng)袖獎項。宏伊國際廣場項目開發(fā)商是上海宏伊置業(yè)有限公司，項目位于中華第一商業(yè)街南京東路步行街299號，與外灘金融商業(yè)區(qū)隔街相望，是上海頂級商業(yè)圈的黃金地段，距離軌道交通二號線南京東路站80米。該項目由美國凱里森（Callison）建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計，項目總建筑面積63,453平方米，建筑凈高142米，地

3137樓是高檔時尚購物中心，831層為國際甲級智能化辦公區(qū)。運營策略 靜電污染過濾器宏伊國際廣場項目采用箱