第20講：第四節(jié)寫字樓租賃經(jīng)營管理

學(xué)問點(diǎn)一：寫字樓承租人的選擇〔?？键c(diǎn)〕的力量、所需的面積大小及其需要供給的特別物業(yè)治理效勞的內(nèi)容。〔一〕承租人經(jīng)營業(yè)務(wù)類型現(xiàn)有客戶群體的業(yè)務(wù)，又能夠相互促進(jìn)客戶群體間的業(yè)務(wù)，提升寫字樓的整體效益?！捕吵凶馊松虡I(yè)信譽(yù)〔三〕承租人財(cái)務(wù)狀況承租人在租賃期限內(nèi)能否履行合約中規(guī)定的按期支付租金的義務(wù)?！菜摹吵凶馊私?jīng)營所需面積以供潛在承租人使用時(shí)常常要考慮以下三個(gè)方面的因素?？赡苊娣e的組合潛在承租人經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)潛在承租人將來進(jìn)展的打算〔五〕承租人需要的物業(yè)治理效勞企業(yè)供給一些特別效勞。學(xué)問點(diǎn)二：寫字樓租金確實(shí)定〔常考點(diǎn)〕響。有效的價(jià)格策略可以在面對競爭時(shí)，樹立寫字樓與經(jīng)營企業(yè)的良好形象，并給經(jīng)營企業(yè)帶來豐厚的利潤。〔一〕寫字樓租金的類型寫字樓租金有根底租金、本錢租金、商品租金和市場租金四種類型：寫字樓租金有根底租金、本錢租金、商品租金和市場租金四種類型：1.根底租金是寫字樓可出租面積的最低租金；1.根底租金是寫字樓可出租面積的最低租金；2.本錢租金是寫字樓租賃交換時(shí)要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標(biāo)準(zhǔn)；3.商品租金作為寫字樓租賃價(jià)值的表達(dá)，承載著以租促售、以租建房、以租養(yǎng)房的目的；4.市場租金是在商品租金的根底上，反映物業(yè)供求關(guān)系而消滅的一種租金。市場租金在實(shí)際操作中又有毛租金和凈租金兩種表現(xiàn)形式?！捕硨懽謽亲饨鸫_定的原則低價(jià)原則一般以提高市場占有率為其主要目標(biāo)，而營銷利潤往往為次要目標(biāo)。高價(jià)原則主要目的是在短時(shí)間內(nèi)賺取較高的利潤或?yàn)榱吮３治飿I(yè)高端品質(zhì)的一種戰(zhàn)略性價(jià)格，但市場營銷量與市場占有率可能無法相對提高。中價(jià)原則即均勻定價(jià)原則，又稱“滿足”定價(jià)。它是一種力求買賣雙方都比較滿足的定價(jià)方法，租金界于高價(jià)和低價(jià)之間?！踩硨懽謽亲饨鸫_定的方法常用定價(jià)方法(l)參考競爭價(jià)格定價(jià)。況的變化而不斷調(diào)整價(jià)格的一種定價(jià)方法，包括隨行就市定價(jià)法、競爭定價(jià)法、市場比較定價(jià)法。(2)考慮心理因素定價(jià)。價(jià)、聲望性定價(jià)、習(xí)慣性定價(jià)。寫字樓租金確定應(yīng)考慮的因素(1)計(jì)算可出租或可使用面積。建筑面積。寫字樓單元租賃的租金差異。具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置及出租單元面積大小也有肯定差異，尤其對高層建筑而言。寫字樓租賃單元的面積規(guī)劃。承租人選擇寫字樓時(shí)格外關(guān)心其承租局部的有效使用和能否為其雇員供給一個(gè)舒適的工作環(huán)境。寫字樓租賃單元的室內(nèi)裝修。一裝修或進(jìn)展建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利。寫字樓的市場租金一般高于根底租金。向下調(diào)整到市場租金的水平。學(xué)問點(diǎn)三：寫字樓租金的調(diào)整〔輪換考點(diǎn)〕〔一〕寫字樓租金調(diào)整策略寫字樓租金的調(diào)整大致有穩(wěn)定價(jià)格、高開低走、低開高走三種策略。穩(wěn)定價(jià)格定期時(shí)。高開低走衰退階段，或者承租人在寫字樓高價(jià)開盤后期望能夠快速提高出租率時(shí)被承受。適用的寫字樓工程。高開低走策略適用于：在一段時(shí)間內(nèi)，區(qū)域市場同類競爭寫字樓較少；具有別的寫素，此時(shí)市場需求資源有限。優(yōu)劣勢分析。高開低走優(yōu)勢：雖然較高的租金不肯定就代表著更高的品質(zhì)，但往往高品質(zhì)的產(chǎn)品推出，吸引潛在承租人；從收益角度來講，高開更利于工程獲得最大利潤；同時(shí)，由于價(jià)格上的先高后低，后期承租人就會感受到肯定的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。高開低走劣勢：會對后期的租賃工作產(chǎn)生肯定的影響，且前期的租金較高也不利于人氣的聚攏；雖然可以迎合后期承租人的心理，但對于前期成交的承租人卻簡潔造成沖突，因此而帶來心理上的不平衡，陷于集體要求降租的為難局面。過程掌握。推出，用此方式可以實(shí)現(xiàn)寫字樓以高價(jià)位開盤的目的。另外，高品質(zhì)產(chǎn)品先人市獲得高收益，低品質(zhì)產(chǎn)品后人市獲得低收益，這也符合利潤最優(yōu)的組合。低開高走它的目的是為了吸引市場的視線，而高走，則是實(shí)現(xiàn)利潤最大化的市場行為。這種手段在宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期用得較多，也常見于寫字樓招商前期。適用的寫字樓工程。質(zhì)平凡，賣點(diǎn)不突出。優(yōu)劣勢分析。低開高走優(yōu)勢：可以快速地聚攏人氣，有利于形成良好的市場氣氛，對后期的租賃運(yùn)營有肯定的推動作用；在后期價(jià)格掌握上相對更簡潔；資金方面，能夠使其快速得到低開高走劣勢：簡潔降低寫字樓檔次，影響工程在承租人心目中的形象，同時(shí)，利長遠(yuǎn)進(jìn)展。過程掌握。劃分出準(zhǔn)確的時(shí)間段，制定出節(jié)節(jié)攀升的價(jià)格走勢，租金掌握可以逐步走高，同時(shí)留有肯定的升值空間，保證既能吸引投資，同時(shí)又能吸引消費(fèi)。〔二〕寫字樓租金折扣變相折扣等。續(xù)租價(jià)格折扣租金的直接折扣租金依據(jù)承租人的資質(zhì)、租賃面積、付款方式等賜予肯定的折扣，實(shí)際執(zhí)行折扣的租賃合同一般都會有要求承租人對折扣保密的條款。〔三〕寫字樓租金調(diào)整方式變相調(diào)價(jià)方式變相調(diào)價(jià)方式是并不直接提高或降低寫字樓租金，而是通過折扣的方法調(diào)整租金。直接調(diào)價(jià)方式調(diào)價(jià)頻率要符合工程及市場實(shí)際狀況，還要綜合考慮承租人的心理承受力量。調(diào)價(jià)幅度3%～5%之間。學(xué)問點(diǎn)四：寫字樓租賃合同治理〔常考點(diǎn)〕〔一〕租賃合同中的標(biāo)準(zhǔn)條款定期增加方式的租金調(diào)整條款。寫字樓“毛租”時(shí)的租金很高，由于出租人要從所收租金中支付全部的經(jīng)營費(fèi)用；承受“凈租’’方式時(shí)，代收代繳費(fèi)用掩蓋的內(nèi)容越多，根底租金就越低，由于承租人直接分擔(dān)了寫字樓經(jīng)營過程中的局部或全部費(fèi)用?！捕匙赓U合同中承租人的權(quán)利授予然而，出租人不愿在租賃合同期滿時(shí)賜予承租人過多的權(quán)利。主要有三個(gè)方面的緣由：首先，期限較長的租賃合同所規(guī)定的租金，在租賃期間內(nèi)很難趕上市場租金水平的可能變化；其次，不能保證承租人連續(xù)承租；最終，租賃合同期滿時(shí)賜予承租人肯定的然而，出租人不愿在租賃合同期滿時(shí)賜予承租人過多的權(quán)利。主要有