【房地產(chǎn)評估師助理頂崗實習報告10000字（論文）】

房地產(chǎn)評估師助理頂崗實習報告目錄TOC\o"1-2"\h\u17339房地產(chǎn)評估師助理頂崗實習報告 1266311引言 1275601.1實習目的與意義 2327421.2實習時間 2214281.3實習單位簡介 273961.4實習崗位 2207312實習內(nèi)容一 2116342.1A住宅小區(qū)評估案例介紹 2304062.1.1評估范圍 2255542.1.2評估程序與方法 3209952.2價格影響因素分析 4302442.2.1宏觀影響因素分析 4208862.2.2項目概況 6276372.3個別影響因素分析 6189802.3.1臨街狀況 6198082.3.2配套設(shè)施 7146632.4市場法估價 7266072.4.1可比案例的選擇 7192772.4.2比較因素的選擇 7163602.4.3估價結(jié)果 9145103實習內(nèi)容二 10280293.1評估范圍 1054563.2評估程序及方法 11245823.2.1評估程序 11149833.2.2評估方法 11142143.3評估依據(jù) 1196503.3.1可比實例的選取 11193673.3.2編制比較因素條件指數(shù)表 12267613.3.3實例修正后的房地產(chǎn)價格分析計算 1312973.3.4房地產(chǎn)評估單價的確定 13142444實習的收獲與體會 1387975結(jié)語 1418955參考文獻 151引言1.1實習目的與意義畢業(yè)實習是我們大學(xué)學(xué)習階段重要的實踐性教學(xué)環(huán)節(jié)之一，是理論與實踐相結(jié)合的重要方式，是提高學(xué)生政治思想水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和動手能力的重要環(huán)節(jié)，對培養(yǎng)堅持四項基本原則，有理想、有道德、有文化、有紀律的德才兼?zhèn)涞募寄苄?、?yīng)用性人才有著十分重要的意義。通過深入了解企業(yè)的運行模式，了解當前香河縣四方房地產(chǎn)評估有限公司的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，通過在該公司的評估助理崗位來理解房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，加深并鞏固所學(xué)專業(yè)知識，進一步提高相關(guān)專業(yè)知識。同時學(xué)會使用認識問題、分析問題、解決問題的邏輯思維能力，為今后走向社會，自主創(chuàng)業(yè)做好思想準備和業(yè)務(wù)準備。1.2實習時間實習時間為2022年10月至2022年4月1.3實習單位簡介香河縣四方房地產(chǎn)評估有限公司是2008-08-12在河北省廊坊市香河縣注冊成立的有限責任公司（自然人投資或控股），注冊地址位于香河縣淑陽鎮(zhèn)新華大街中段北側(cè)。目前企業(yè)處于開業(yè)狀態(tài)，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)咨詢。1.4實習崗位我任職的崗位為房地產(chǎn)評估助理，主要工作有熟悉房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)估價方法，開展房地產(chǎn)商品市場調(diào)研，進行相關(guān)資料搜集和分析能力。同時，開展房地產(chǎn)項目估價工作，根據(jù)公司對房地產(chǎn)估價的各項要求和規(guī)定，輔助估價師完成房地產(chǎn)（土地）估價、咨詢等報告；在房地產(chǎn)估價師的帶領(lǐng)下，開展與房地產(chǎn)批量評估相關(guān)工作，包括房地產(chǎn)數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)整理與維護、評估實施等。2實習內(nèi)容一2.1A住宅小區(qū)評估案例介紹2.1.1評估范圍本項目設(shè)計是以小組合作的形式來完成的，每組四人，本組成員分別負責四個方向的設(shè)計。住宅樓項目估價對估價人員的要求比較高，需要估價人員能夠合理的運用理論方法和原則，要求估價人員有一定的估價素質(zhì)基礎(chǔ)。住宅樓項目估價的過程是很嚴謹?shù)?，在估價的過程中，需要估價人員必須充分掌握待估土地的相關(guān)資料，將土地信息與市場資料相結(jié)合，通過分析市場發(fā)展趨勢和土地利用方式等來預(yù)估土地在某一時點的價格。因此住宅樓項目估價要求估價人員必須嚴格按照住宅樓項目估價的原則來實施估價，將土地的利用程度達到最大化，更符合土地所屬人的利益，更貼近社會和環(huán)境的效益，實現(xiàn)公平公正，合理規(guī)劃和開發(fā)。住宅樓項目估價需要遵循公平原則、最有效利用原則、替代原則、預(yù)期收益原則、供需原則和合法原則。在整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，合理的住宅樓項目估價是一項必不可少的工作。本次項目的估價設(shè)計我主要起到的是輔助材料收集工作，但仍然是我仔細回顧了大學(xué)四年所學(xué)習的專業(yè)知識，讓我對以往所學(xué)習的知識能夠融會貫通。在對項目地價的估算中，使我鞏固了對估算方法的選取和運用，鍛煉了我理論與實踐相結(jié)合的能力以及對數(shù)據(jù)的搜集，分析，運用和計算能力。在工作中，不僅僅靠自己的付出，同時離不開老師的指導(dǎo)和小組成員的合作探討，因此在這里我也要感謝老師的鼓勵和指導(dǎo)，組員同學(xué)的幫助和指點，本次畢業(yè)設(shè)計很好的培養(yǎng)了我們的團隊合作能力，對即將踏入社會的我們也是一次寶貴的學(xué)習機會和經(jīng)驗。2.1.2評估程序與方法本項目是由小組團隊完成，保證對土地價格的評估做到客觀公正，依數(shù)據(jù)，資料來實施評估。土地價格經(jīng)過一段時間的競爭后，最后會趨于一致，這一規(guī)律同樣適用于土地市場。所以當兩個或以上的土地，在同一時間，區(qū)域，類型一致時，相互競爭后價格會趨于一致。土地市場的比較法就是運用這一原則，所以在估算本項目的價格時就可以選擇和項目同屬一區(qū)域，一時期，一類型的土地來作為比較實例。住宅樓項目估價的原則是為權(quán)利人帶來最高的收益，這就要求對土地做到最合理有效的利用，從而達到最高的收益。最有效利用原則也是住宅樓項目估價的前提要求。本項目估價完全符合法律規(guī)定，滿足土地的合法權(quán)益。住宅樓項目估價是評估土地在某一時點的價格，本項目的估價時點為2022年3月。（1）估價方法估價方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價系數(shù)修正法和路線價法等。將待估土地與最近出售的類似土地作出比較，從影響價格的各個因素進行對比分析修正，從而計算出待估土地的價格。估價人員利用資本化率對待估房地產(chǎn)項目的未來正常年收益進行估算，最后評估項目價格。計算待估項目開發(fā)過程中所需的所有成本，對成本進行累加計算最后推算出項目的價格。假設(shè)對待估土地進行后期的開發(fā)，通過預(yù)測開發(fā)完成后的銷售收入，再扣除后續(xù)開發(fā)過程中投入的費用，開發(fā)過程中支付的利息以及應(yīng)得的開發(fā)利潤等，來估算待估土地的價格，又被人稱為倒算法。通過政府發(fā)布的城鎮(zhèn)基準地價報告，運用基準地價修正系數(shù)去合理分析影響待估土地價格的影響因素并對其進行修正，最終計算出待估土地的價格。運用路線價，深度指數(shù)表和修正率表計算出土地價格。上述估價方法有著不同的適用對象和適用條件。表2-1估價方法的比較表估價方法適用對象適用條件比較法住宅、商鋪、土地交易多、市場健全收益法收益性房地產(chǎn)對收益和風險能夠判斷成本法機場、學(xué)校交易少、性質(zhì)特殊假設(shè)開發(fā)法土地、在建工程市場穩(wěn)定基準地價系數(shù)修正法土地資料完整、市場穩(wěn)定路線價法土地土地位置要求高本估價對象為都會星宸地塊，地塊名稱為桃花源武警支隊西地塊，在選取估價方法中直接排除收益法和成本法；地塊位置要求不滿足路線價法的估價要求，所以路線價法也可以排除。項目地塊處于邢臺市泉山區(qū)，在對邢臺市房地產(chǎn)市場的的分析中，可以得出邢臺市房地產(chǎn)市場繁榮，泉山區(qū)住宅用地交易量高，地價水平突破新高，對本地塊交易有利，且自2021年下半年以來，土地市場雖然雖然受到疫情的影響，但最終也歸于穩(wěn)定，符合本估價設(shè)計的估價前提。結(jié)合上述，本地塊項目滿足比較法、假設(shè)開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法，即選擇這三種方法為本設(shè)計的估價方法。（2）評估過程本估價所采用的的數(shù)據(jù)均來自市場調(diào)查及官方文件，真實性高，可信度高。假設(shè)條件：2021年雖受疫情影響，但下半年市場已逐步穩(wěn)定，即可假設(shè)下半年以來，房地產(chǎn)存在一個穩(wěn)定的市場，對本地塊的估價不產(chǎn)生太大的影響，且這段時間，地塊本身不受外界影響。限制條件：估價可能存在沒有思考到的影響因素，或?qū)Φ貕K價格的評估存在影響；潛在風險的不可預(yù)估；所收集的資料數(shù)據(jù)完整性可能存在問題，估價不夠嚴謹。2.2價格影響因素分析2.2.1宏觀影響因素分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展與國家GDP的增長是密不可分的，分析A住宅土地的價格可以從宏觀經(jīng)濟入手。近五年國家GDP總量保持增長狀態(tài)，前三年的增長率逐年增加，近兩年受疫情影響，增長率開始下降，可以推測其對房地產(chǎn)經(jīng)濟有一定的負面影響，但在總量巨大的GDP下，影響應(yīng)該不大。為了探究分析中國近五年房地產(chǎn)住宅市場的發(fā)展，作了下面三張圖表，從中能夠直觀的看出近五年房地產(chǎn)住宅市場的變化，預(yù)測今年的市場。圖2-1近五年商品住宅新開工面積變化圖圖2-2近五年商品住宅竣工面積變化圖圖2-3近五年商品住宅銷售面積變化圖上面三張圖分別從近五年國家商品住宅的新開工面積、竣工面積和銷售面積三個方面來表現(xiàn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。圖2-1可以看出，2016年之前，新開工面積逐年增加，之后逐年減少，到2020年呈現(xiàn)負增長；圖2-2可以看出，近五年中有多年竣工面積出現(xiàn)負增長，受多方面調(diào)控；圖2-3可以看出，近四年的商品住宅銷售面積比較穩(wěn)定，增長率逐年降低。在2020年房地產(chǎn)市場的三個方面都出現(xiàn)了負增長，受疫情影響，政府一定會出面調(diào)控，使市場回歸平穩(wěn)。以上分析再結(jié)合中的邢臺市房地產(chǎn)市場分析，能夠預(yù)測出2021年的房地產(chǎn)市場會回歸穩(wěn)定，且疫情影響導(dǎo)致的土地供應(yīng)減少，消費需求增加，土地價格和房價可能會出現(xiàn)小幅上漲或與2020年持平。2.2.2項目概況本文選取重慶市沙坪壩區(qū)的其中一套學(xué)區(qū)房為例，運用上一章節(jié)得出的最適合的對數(shù)函數(shù)形式對該學(xué)區(qū)房進行實際的應(yīng)用和評估。案例的具體描述：待估對象位于A住宅小區(qū)，建于2014年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外墻涂料，總共30層；待估對象位于該樓層的第27層，朝向為南，戶型為2室1廳1衛(wèi)，至估價時點，其裝修狀況為中裝修，具體情況為：外門為防盜門，房間為木門；內(nèi)墻涂料，天棚吊頂，瓷磚貼面；臥室地面為木地板，墻面刷白；廚房的墻面和地面均貼瓷磚，衛(wèi)生間墻面貼瓷磚，地面鋪防滑地磚，扣板吊頂，照明設(shè)備和廚具都俱全。水電照明都正常。A住宅小區(qū)坐落于沙坪壩區(qū)雙巷子街6號，綠化率為20%，該小區(qū)周邊有新世紀百貨、王府井百貨、重百及立洋百貨等商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)聚集度好；周邊有新世紀超市、沙區(qū)第一人民醫(yī)院、沙區(qū)中醫(yī)院、工商銀行、交通銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行，生活配套設(shè)施完善；小區(qū)借助沙區(qū)文教優(yōu)勢，周邊有沙坪壩小學(xué)、南開中學(xué)、重慶八中等重慶重點學(xué)校；小區(qū)交通便利，有181路、211路、217路、501路、504路等9條公交線，有1號線地鐵。（1）路況：新淮海西路、徐商公路、西三環(huán)快速路、二環(huán)西路。（2）公交：8路、77路、109路和803路等16個公交站。（3）地鐵：地鐵一號線距項目僅有2.5公里，有杏子山和韓山地鐵站。2.3個別影響因素分析2.3.1臨街狀況A住宅地塊臨近徐商路，四面臨街，在G311國道和G310國道交匯向東不遠處，東側(cè)就是杏子山大道。圖2-6，地塊臨街狀況圖2.3.2配套設(shè)施（1）購物商圈：淮海西路人民廣場、市中心彭城廣場、榮盛廣場、金鷹商圈等。（2）醫(yī)療設(shè)施：邢臺市礦山醫(yī)院、三處醫(yī)院、丁樓醫(yī)院和第五、第六人民醫(yī)院等共計8所醫(yī)院。（3）教育設(shè)施：知名學(xué)府少華街小學(xué)、群英中心幼兒園和錦繡中學(xué)等22所學(xué)校，項目內(nèi)配套有桃花源高級中學(xué)。（4）濕地公園：1300畝的桃花源濕地公園，泉潤公園和臥牛山山體公園離項目都很近。A住宅地塊周邊配套設(shè)施齊全，景色優(yōu)美。2.4市場法估價2.4.1可比案例的選擇根據(jù)市場法評估原則，一般選擇三宗或以上近期交易的類似結(jié)構(gòu)、同類地段、相同用途的物業(yè)作為參照物，再將上述參照物的交易價格統(tǒng)一調(diào)整為成交日一次付款、單位建筑面積上的人民幣買賣交易價格。具體情況如下：可比案例1：位于煌華新紀元小區(qū)，2010年建成，總共30層;可比案例1位于該樓的第27層，帶沙小指標，戶型格局為2室1廳，室內(nèi)中裝修，朝向為南，交易時間為2018年2月21號，成交單價為14300元/㎡?？杀劝咐?：位于煌華新紀元小區(qū)，2010年建成，總共31層;可比案例2位于該樓的第28層，帶沙小指標，戶型格局為2室1廳，室內(nèi)簡裝修，朝向為南北，交易時間為2018年1月25號，成交單價為14000元/㎡?？杀劝咐?：位于金象左右SOLO公寓小區(qū)，2009年建成，總共30層;可比案例3位于該樓的第20層，帶沙小指標，戶型格局為2室1廳，室內(nèi)為精裝修，朝向為東北，交易時間為2018年2月2號，成交單價為14800元/㎡。2.4.2比較因素的選擇根據(jù)待估物業(yè)與參照物的交易情況、交易日期、位置及房屋裝修、層次、朝向等個別因素的不同，對參照物的價格進行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正，得出比準價格。具體如下:a.交易情況修正:根據(jù)當?shù)氐奈飪r指數(shù)（例如房地產(chǎn)上漲指數(shù)），再根據(jù)估價對象情況，選擇與估價對象交易情況相類似的實際交易案例進行交易情況的修正。b.交易日期修正:根據(jù)房地產(chǎn)價格指數(shù)的變動率，將選出來的對比案例的交易價格修正到評估基準日。c.不動產(chǎn)狀況修正:區(qū)域因素修正和個別因素修正這兩個部分。區(qū)域狀況修正時考慮的因素主要有地區(qū)的商服繁華程度、交通條件、公共配套設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施。個別因素修正考慮的因素主要有裝修因素、時間因素、內(nèi)部格局因素、層次因素、臨街因素、停車位和因素物業(yè)管理條件。序號比較因素測算對象可比實例1可比實例2可比實例31名稱煌華新紀元小區(qū)煌華新紀元小區(qū)煌華新紀元小區(qū)金象左右SOLO公寓小區(qū)2位置沙坪壩區(qū)雙巷子街6號沙坪壩區(qū)雙巷子街6號沙坪壩區(qū)雙巷子街6號沙坪壩正街39號3建筑而積交易價格（元/平方米）待估1430014000148004交易情況正常正常正常正常5交易時間2018年3月2018年2月2018年1月2018年2月4區(qū)位狀況距商服中心的距離（公里）距三峽廣場約0.28公里，優(yōu)距三峽廣場約0.28公里，優(yōu)距三峽廣場約0.28公里，優(yōu)距三峽廣場約1.1公里，較優(yōu)商服網(wǎng)點聚集程度綜合型商服設(shè)施分布，種類較豐富綜合型商服設(shè)施分布，種類較豐富綜合型商服設(shè)施分布，種類較豐富綜合型商服設(shè)施分布，種類較豐富距公交站點距離（米）距離＜100距離＜100距離＜100距離＜100公用設(shè)施條件區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施完善，且距離＜0.5公里區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施完善，且距離＜0.5公里區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施完善，且距離＜0.5公里區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施完善，且距離＜0.5公里周邊自然環(huán)境條件空氣質(zhì)量一般，區(qū)域綠化一般空氣質(zhì)量一般，區(qū)域綠化一般空氣質(zhì)量一般，區(qū)域綠化一般空氣質(zhì)量一般，區(qū)域綠化一般住宅小區(qū)環(huán)境條件一般一般_般一般周邊人文環(huán)境條件較好較好較好較好樓層高層高層高層中層5實物狀況建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)裝修狀況中裝修中裝修簡裝修精裝修朝向南南南東北采光和通風較好較好較好較好物業(yè)服務(wù)一般一般一般一般6權(quán)益狀況權(quán)利清晰狀況產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)利"干凈"產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)利"干凈"產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)利"干凈"產(chǎn)權(quán)淸晰，權(quán)利"干凈"土地使用權(quán)類型出讓出讓出讓出讓土地剩余使用年期住宅用地到期后自動續(xù)期住宅用地到期后自動續(xù)期住宅用地到期后自動續(xù)期住宅用地到期后自動續(xù)期租賃狀況無租約限制無租約限制無租約限制無租約限制根據(jù)估價對象和各可比實例的具體因素條件及因素等級，編制區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況條件指數(shù)表如下表：序號比較因素標準分（估價對象）可比實例1可比實例2可比實例31區(qū)位狀況距商服中心的距離（公里）2商服網(wǎng)點聚集程度一公里半徑范圍內(nèi)公共交通線路數(shù)（含軌道交通）距公交站點距離（米）公用設(shè)施條件周邊自然環(huán)境條件住宅小區(qū)環(huán)境條件周邊人文環(huán)境條件樓層-2區(qū)位狀況小計100100100962實物狀況建筑結(jié)構(gòu)裝修狀況-2+2朝向采光和通風車位配比物業(yè)服務(wù)實物狀況小計100100981023權(quán)益狀況權(quán)利淸晰狀況土地使用權(quán)類型土地剩余使用年期租賃狀況權(quán)益狀況小計1001001001002.4.3估價結(jié)果根據(jù)前文計算，通過各項調(diào)整、修正計算比較價格及估價對象評估價格對于各參照物測算所得的比準價格，在分析其合理性的基礎(chǔ)上以算術(shù)平均值作為評估價值，得到該次評估對象的單價為:14570元/mZ，。與其14125元/平方米相比，兩者誤差為3.1%。待估對象可比案例1可比案例2可比案例3位置煌華新紀元小區(qū)煌華新紀元小區(qū)煌華新紀元小區(qū)金象左右SOLO公寓小區(qū)交易時間2022年2月2022年1月2022年2月成交單價143001400014800建成年代2014年2013年2015年2014年總樓層30303130所屬樓層27272820格局2室1廳2室1廳2室1廳2室1廳裝修中裝修中裝修簡裝修精裝修朝向南南南東北是否帶指標是是是是根據(jù)前文計算，通過各項調(diào)整、修正計算比較價格及估價對象評估價格如下表：序號項目可比實例A可比實例B可比實例C備注1名稱煌華新紀元小區(qū)煌華新紀元小區(qū)金象左右SOLO公寓小區(qū)2成交價格（元/平方米）1430014000148003交易情況修正系數(shù)100/100100/100100/1004市場狀況調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/1005區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/966實物狀況調(diào)整系數(shù)100/100100/98100/1027權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)100/100100/100100/1008比較價格（元/平方米）1430014286151142-7項乘積9案例權(quán)重1/31/31/310評估價格（元/平方米）14300x1/3+14286x1/3+15114x1/3=14570結(jié)果已取整3實習內(nèi)容二3.1評估范圍本次評估為SH物流公司出售二手房地產(chǎn)提供合理市場價格而估價，估價時點為2021年12月28日，估價對象為FR花園H棟B住宅房地產(chǎn)。估價對象現(xiàn)為公司自用，框架結(jié)構(gòu)，高級鋼化玻璃推拉門出入，外墻為涂料、面磚。公寓內(nèi)鋪800X800高級地板磚，頂棚為部分為高級木夾板帶燈池藝術(shù)造型吊頂，部分888仿瓷涂料，墻面主要為888仿瓷涂料，室內(nèi)全采用木包門，高級鋁合金氣密窗。洗手間地板為防滑地磚、墻面為防滑瓷磚、防潮天花吊頂、大理石洗手臺盆及高級潔具、五金配件。估價對象層高2.8米，目前維護保養(yǎng)狀況較好。樓棟配備6部電梯，設(shè)有綜合布線光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、紅外線防越報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等管理系統(tǒng)。供水系統(tǒng)采用市政管網(wǎng)直接供水和變頻、無負壓設(shè)備供水，水表到戶。FR花園地處伍家?guī)X，是主要的商業(yè)圈之一，直臨城市主干道芙蓉北路，南面街道開福寺東路，西通湘江邊，距離1100米，往北新河路鏈接三一大道。主要的公交線路有109，115，9，159，402，116路等多趟。因地處商業(yè)圈，旁有河北歲寶百貨、建鴻達公寓酒店、華創(chuàng)國際廣場和各大銀行等，同地區(qū)的小區(qū)還有楓林小區(qū)、金隆小區(qū)等，周邊超市有歲寶百貨、新一佳等。附近有河北交通設(shè)計勘察院、河北消防總隊醫(yī)院等單位，市政配套設(shè)施完善，環(huán)境舒適。凱樂國際城8棟1208號辦公房地產(chǎn)概況估價對象現(xiàn)為空置，鋼混結(jié)構(gòu)，地面為水泥砂漿面層，無門，新型彩色粉末噴涂鋁合金窗。估價對象層高2.8米，目前為全新房。樓棟配備5部電梯，并設(shè)有綜合布線光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)電視、紅外線防越報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等管理系統(tǒng)。智能化設(shè)施采用高速寬帶網(wǎng)、IC卡水、電、煤氣表。供水系統(tǒng)采用市政管網(wǎng)直接供水和變頻、無負壓設(shè)備供水，水表到戶。3.2評估程序及方法3.2.1評估程序準備階段，評估人員進入現(xiàn)場后根據(jù)委托方提供的信息資料，明確房地產(chǎn)的權(quán)益狀況?，F(xiàn)場勘察階段，對估價對象兩處房產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，主要搜集房產(chǎn)的實物狀況資料、區(qū)位狀況資料和權(quán)益狀況資料，其中實物狀況資料主要有建筑物的名稱、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、外型、層數(shù)、高度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況以及維修使用情況等。估價對象的區(qū)位狀況主要有建筑物的實地坐落、周邊環(huán)境、市場繁華度、房地產(chǎn)交易等狀況。權(quán)益狀況主要指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料，主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)資料。評估測算階段，依據(jù)被評估對象的特點及所收集到的資料，采用市場法進行評估值測算。出具報告階段，對整個評估過程做具體闡述并依據(jù)評估基準日出具相關(guān)的評估結(jié)果。3.2.2評估方法根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，目前房地產(chǎn)使用方式和搜集的資料較多，區(qū)域范圍內(nèi)同地段、同用途、同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)交易頻繁，交易實例容易取得，有條件選用市場法進行估價的，應(yīng)以市場法作為主要估價方法。3.3評估依據(jù)主要評估依據(jù)有委估方提供的房屋建筑物清查評估明細表，委估方提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》、《河北市商品房買賣合同》等權(quán)證資料，中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，中華人民共和國土地管理法，中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法，房地產(chǎn)估價規(guī)范，河北市房屋重置價格標準，《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》，評估人員現(xiàn)場收集的其他資料。3.3.1可比實例的選取通過市場調(diào)查，根據(jù)替代原理，按照用途相同、地段相同、價格相近等特點選取三個交易實例（注:以下均按建筑面積計價），詳見下表3.1:表3.1可比實例概況表項目實例A實例B實例C估價對象單價（元M）8,8949,1309,111—交易情況修正正常正常正常正常交易日期調(diào)整2021.22021.22021.22021.2房地產(chǎn)狀況調(diào)整交通條件好好好好生活服務(wù)設(shè)施區(qū)齊全齊全齊全齊全公共配套設(shè)施齊全齊全齊全齊全環(huán)境質(zhì)量距公園約1100米距公園約1100米距公園約1100米距公園約1100米基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平權(quán)益狀況朝向坐南朝北坐北朝南坐北朝南坐北朝南樓層17層Z32層13層732層9層/32層28層732層繁華度好好好好土地類型出讓地出讓地出讓地出讓地權(quán)屬狀況完全權(quán)益完全權(quán)益完全權(quán)益完全權(quán)益朝向坐南朝北坐北朝南坐北朝南坐北朝南樓層17層Z32層13層732層9層/32層28層732層實物狀況建筑面積（起）38.0046.0045.0035.80建筑年代2008200820082008結(jié)構(gòu)框架框架框架框架裝修精裝藉裝精裝簡單配套設(shè)施設(shè)備6部電梯、冷暖空調(diào)、送排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng),設(shè)備較新6部電梯、冷暖空調(diào)、送排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)，設(shè)備較新6部電梯、冷暖空調(diào)、送排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)，設(shè)備較新6部電梯、冷暖空調(diào)、送排風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)，設(shè)備較新層高3.0米3,0米3.0米3.0米質(zhì)量合格合格合格合格戶型設(shè)計合理,適合住宅及辦公使用設(shè)計合理適合住宅及辦公使用設(shè)計合理,適合住宅及辦公使用設(shè)計合風適合荏宅及辦公使用物業(yè)管理有有有有3.3.2編制比較因素條件指數(shù)表以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，設(shè)定標準指數(shù)100，比較估價對象與可比實例間的差異并依據(jù)100的標準進行調(diào)整，得出量化指標，詳見下表3.2：表3.2可比實例指數(shù)表房地產(chǎn)名稱估價對象實例A實例B實例C交易期日100100100100交易情況100100100100區(qū)位狀況交通條件100100100100生活服務(wù)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)施100100100100環(huán)境質(zhì)量100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100朝向10099100100樓層10097.89796.2繁華度100100100100權(quán)益狀況土地類型100100100100權(quán)屬狀況100100100100實物建筑面積3)100100100100建筑年代100100100100結(jié)構(gòu)100100100100裝修100100100100配套設(shè)施設(shè)備1001001001003.3.3實例修正后的房地產(chǎn)價格分析計算上述三個可比實例修正后的價格測算分析，得出修正價格為表3.3:表3.3可比實例價格修正表房地產(chǎn)名稱實例A實例B實例C修正后價格（元AW）9,0069,1369,1933.3.4房地產(chǎn)評估單價的確定由于三個案例經(jīng)過修正后價格相差不大，所以采用算術(shù)平均值作為估價對象的比準價格，即委估房地產(chǎn)評估單價為:（9,006+9,136+9,193）÷3=9,112元/平方米（取整）B房地產(chǎn)價值=9,112X35.80=326,210元（取整）4實習的收獲與體會我的計算機使用技能尚待加強，在實習過程中，我發(fā)現(xiàn)助理工作對計算機的依賴非常大，平時的工作內(nèi)容很多都是在計算機上完成的。平時的資料收集和整理，還有數(shù)據(jù)錄入查詢等工作都與計算機相關(guān)。在之前的學(xué)習生活中，我對計算機并不是很了解，對辦公軟件也不是非常熟悉，一些基本的操作都不是特備的熟練。這便嚴重影響了工作效率，一些見辦公軟件較為復(fù)雜的運用都是自己臨時摸索的，雖然最后也完成了任務(wù)，但我明顯感覺到自己計算機能力的薄弱。助理人員是公司工作活動的重要參與者，大有機會接觸到組織中各種級別的秘密信息、資料。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，這些在工作中產(chǎn)生的資料會觸及公司最根本的利益。然而這些資料泄露出去，所造成的后果是不可估量的。保密是既是對助理工作人員的素質(zhì)要求，也是對助理工作的基本要求。一是對于具有保密性的工作，甚至對工作內(nèi)容、工作地點、與會人員等信息進行全面封鎖。時間過的好快，四個多月的實習時間很快就過去了，在這次實踐工作過程中我學(xué)到了好多是在學(xué)校里、課堂上學(xué)不到的東西和知識。在這段實習日子里我非常開心，和老師、領(lǐng)導(dǎo)們相處得也很愉快，實習結(jié)束了我也要離開這里了。通過實習我認識到了自己的不足但同時我也認識了我自己的長處，也知道了在以后學(xué)習的日子里我因該從哪方面學(xué)習，怎樣提高自己的專業(yè)技能才會更有利于以后的就業(yè)。因此，提高助理提高自己的工作能力，是助理工作本身的需要。也是通過實踐發(fā)現(xiàn)自己身上有太多的不足，比如我的條理性不強，遇事理不清頭緒；遇到問題想得少；閱歷太少等等，這些恰恰是一名助理員工不應(yīng)缺少的素質(zhì)，我相信只有通過實踐才使自己得到提升。只有經(jīng)歷挫折才能懂得更透側(cè)，而且無比深刻。實習期間我做對了很多事，同時也做錯了更多的事，經(jīng)歷了無數(shù)次的挫折，使我對下一次工作更為堅定，同時讓我學(xué)會了思考和總結(jié)。做得好的好在哪，做的不好的錯在哪，經(jīng)過一段時間的總結(jié)，