云南業(yè)主委員會規(guī)程

云南省業(yè)主大會業(yè)主委員會操作規(guī)程第一章總則第一條為了規(guī)范業(yè)主大會的活動,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》,制定本規(guī)程。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目成立業(yè)主大會業(yè)主委員會及其活動適用本規(guī)程。第三條昆明市房產(chǎn)管理局(以下稱物業(yè)管理行政主管部門)負(fù)責(zé)本規(guī)程的組織實(shí)施，昆明市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)主大會活動的指導(dǎo)。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)推動轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的組建、辦理業(yè)主大會備案以及指導(dǎo)其活動。第四條業(yè)主大會由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。第五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主代表大會第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利:(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議；(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);(六}監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán);(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理使用;(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(三)不得私自改變房屋的用途;(四)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;(六)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。第九條已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。(一)出售建筑面積達(dá)50%以上;(二)新建物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主實(shí)際入住率已達(dá)到50%以上的;(三)正式辦理入住手續(xù)的首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上。第十條在建和新建物業(yè)小區(qū)首次業(yè)主大會會議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)召集;物業(yè)建成區(qū)首次業(yè)主大會會議由轄區(qū)居委會或由業(yè)主推薦的代表負(fù)責(zé)召集。召集單位或召集人應(yīng)當(dāng)在符合上述第九條規(guī)定條件之日起15日內(nèi),告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和所在街道辦事處,并在其指導(dǎo)下組織召集首次業(yè)主會大會議。第十一條首次業(yè)主大會會議召開前,應(yīng)當(dāng)成立籌委會?；I委會人員組成應(yīng)當(dāng)包括社區(qū)居委會代表、業(yè)主代表、物業(yè)公司代表,在建或新建小區(qū)還應(yīng)包括開發(fā)建設(shè)單位。物業(yè)公司可接受籌委會委托參與具體操作?；I委會成員名單確定后,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十二條籌委會應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)(成立業(yè)主代表大會的60日內(nèi))在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下,組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十三條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主所擁有的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。住宅區(qū)(包括別墅區(qū)、高層住宅)以一套住宅為一票。非住宅區(qū)以100平方產(chǎn)權(quán)面積為基準(zhǔn),業(yè)主所擁有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積不足100平方的計(jì)一票;大于100平方的，業(yè)主所擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積除以100(四舍五入不保留小數(shù)點(diǎn))所得商即為該業(yè)主所擁有投票權(quán)數(shù)。同一個(gè)業(yè)主所擁有投票權(quán)數(shù)不得超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有投票數(shù)的40%。建設(shè)開發(fā)單位未出售或已出售尚未交付的物業(yè)，按上述規(guī)定計(jì)投票權(quán)數(shù)。第十四條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的,可以直接組成業(yè)主大會;一百人以上的,由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)。業(yè)主代表大會的代表一般不得少于三十五人。業(yè)主代表大會行使業(yè)主大會的權(quán)力。第十五條籌委會應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)確認(rèn)業(yè)主身份,確定首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)數(shù);(三)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢意見;(四)參照物業(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本,依法起草業(yè)主大會章程、提出業(yè)主公約修訂意見;(五)起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同執(zhí)行情況的報(bào)告;(六)業(yè)主超過100人以上的,組織推選業(yè)主代表;(七)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開之日15日前,以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。成立業(yè)主代表大會的，應(yīng)當(dāng)在會議召開之日15日前以書面形式送交參加會議的業(yè)主代表。第十六條推選業(yè)主代表可以幢、單元、樓層等為單位進(jìn)行?；I委會應(yīng)當(dāng)將推選業(yè)主代表的方式、代表?xiàng)l件、代表人數(shù)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。推選業(yè)主代表候選人可以通過籌委會和業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。在推選單位內(nèi)，候選人只有一人的,其所代表業(yè)主二分之一以上書面同意即可當(dāng)選業(yè)主代表,未超過二分之一以上書面同意，則重新提名選舉;侯選人為二分之一以上的，所代表業(yè)主二分之一以上書面同意的即可當(dāng)選業(yè)主代表，未超過二分之一以上書面同意的,在得票多的二名候選人中重新選舉,票多者當(dāng)選。業(yè)主代表產(chǎn)生后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主代表每三年為一屆,業(yè)主代表的變更應(yīng)當(dāng)由其所代表的業(yè)主二分之一以上書面同意。第十七條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng):(一)制定業(yè)主大會章程;(二)修訂業(yè)主公約;(三)選舉業(yè)主委員會主任、副主任及委員;(四)確定物業(yè)企業(yè);(五)決定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng)。第十八條業(yè)主大會章程應(yīng)當(dāng)依法包含以下幾方面內(nèi)容：(一)業(yè)主大會名稱、物業(yè)項(xiàng)目地址、四至范圍;(二)業(yè)主大會權(quán)力;(三)業(yè)主委員會職責(zé);(四)業(yè)主大會的議事方式及表決程序;(五)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;(六)業(yè)主委員會委員的組成和委員任期;(七)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方法;(八)活動經(jīng)費(fèi)及活動用房;(九)印章的使用和管理;(十)其他關(guān)于業(yè)主大會的重大事項(xiàng)。第十九條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。第二十條業(yè)主大會行使下列權(quán)力:(一)制定、修改業(yè)主大會章程和業(yè)主公約;(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員,監(jiān)督業(yè)主委員會的活動;(三)審定物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容,確定物業(yè)企業(yè);(四)審議通過物業(yè)管理企業(yè)提出的年度服務(wù)計(jì)劃和物業(yè)管理制度:(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;(六)決定維修資金的使用、續(xù)集方案,并監(jiān)督實(shí)施;(七)決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項(xiàng)。第二十一條業(yè)主大會依法作出的決議應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會依法簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,由全體業(yè)主共同承擔(dān)民事責(zé)任。第二十二條業(yè)主大會自成立之日起30日內(nèi),業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持下列資料到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理業(yè)主大會備案手續(xù):1、業(yè)主大會章程;2、業(yè)主公約；3、經(jīng)業(yè)主大會會議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員的基本情況。對符合規(guī)定的,區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主大會備案證明;對不符合規(guī)定的,書面說明理由,7個(gè)工作日內(nèi)退回。業(yè)主委員會持備案證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主大會印章。業(yè)主大會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定備案。第二十三條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的,在解散前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門及街道辦事處，并在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下,做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作后,將業(yè)主大會印章交回區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門并由其銷毀。第三章業(yè)主委員會第二十四條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的辦事機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生,每屆任期三年,可以連選連任。業(yè)主委員會設(shè)主任一名、副主任一至二名，委員三至十一名。第二十五條業(yè)主委員會成員的侯選名單由籌委會在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上提出，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生通過召開業(yè)主大會會議,由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書面意見如實(shí)反映,采取差額選舉方式依據(jù)得票多少順序產(chǎn)生。主任和副主任由得票最多的前二至三名人員依票數(shù)多少順序產(chǎn)生。選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后,其成員的基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十六條業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);(二)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;(三)遵守業(yè)主大會章程和業(yè)主公約,模范履行業(yè)主義務(wù),按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔,具有社會公信力;(五)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;(六)身體健康,具備必要的工作時(shí)間。第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé):(一)召集業(yè)主大會會議;(二)執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議,定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行情況,提出物業(yè)管理建議;(三)業(yè)主大會會議作出決定后應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi),代表業(yè)主大會續(xù)簽、簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同;(四)聽取和反映業(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;(五)協(xié)調(diào)解決業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和糾紛,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和日常維修費(fèi)；(六)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;(七)履行業(yè)主大會賦予的職責(zé);(八)積極宣傳物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī);(九)完成業(yè)主大會交辦的其他事項(xiàng)。第二十八條業(yè)主委員會委員任期屆滿2個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉;逾期未換屆的,區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好交接手續(xù)。第二十九條經(jīng)業(yè)主委員會或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會成員的，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議作出決議，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會會議通過取消其業(yè)主委員會成員資格：(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(二)無故連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的;(三)因疾病或其他原因喪失工作能力的;(四)有犯罪行為的;(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;(六)拒不展行業(yè)主義務(wù)的;(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。第三十一條業(yè)主委員會成員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。第三十二條業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動,其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。第三十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法展行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會聽取居民委員會的建議。第三十四條業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會內(nèi)部產(chǎn)生糾紛,不能達(dá)成統(tǒng)一意見時(shí),可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門申請調(diào)解,調(diào)解不成的可向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第四章會議第三十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會組織召開。會議由業(yè)主委員會主任主持,主任同故缺席時(shí),由副主任主持。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會章程的規(guī)定按時(shí)召開。有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議:(一)五分之一以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;(三)業(yè)主大會章程或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的情況,業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的,在物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期召開后仍不履行組織召開會議職責(zé)的，經(jīng)過本物業(yè)二分之一以上業(yè)主書面同意,取消業(yè)主委員會成員資格,由業(yè)主代表組成籌委會,按照第二十三條規(guī)定重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員。第三十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開15日前,將會議通知及有關(guān)材料書面送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主因故不能參加會議的,可以書面委托代理人參加會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托其所代表的業(yè)主參加。第三十七條業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前,就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實(shí)反映。第三十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。凡采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的,需入戶征求業(yè)主本人意見并由其本人簽署具體意見。業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主或業(yè)主代表所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會章程、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。第三十九條業(yè)主大會召開會議時(shí),可以邀請街道辦事處、公安派出所、居民委員會和物業(yè)使用人代表列席。第四十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立議事和重大事項(xiàng)報(bào)告制度,并依法按照業(yè)主大會章程規(guī)定開展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。第四十一條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。第四十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。第四十三條業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會作好書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的重大決議,由出席會議的人員簽字后存檔。第五章經(jīng)費(fèi)