寫字樓物業(yè)服務(wù)設(shè)備設(shè)施維護(hù)服務(wù)方案

第一節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)總體方案 2一、設(shè)備維修維護(hù)范圍 2二、設(shè)備維修管理目標(biāo) 2三、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理 2四、維修服務(wù)規(guī)范要求 3五、維修服務(wù)承諾 5第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 6一、房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修 6二、低壓電器設(shè)備的維修服務(wù) 7三、給排水系統(tǒng)的維修服務(wù) 8四、中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備維護(hù) 9第三節(jié)公共設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)方案 10一、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案 10二、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)細(xì)則 11第四節(jié)公用設(shè)施設(shè)備管理 16一、日常管理任務(wù)與總體策劃 16二、中央空調(diào)機(jī)組 17三、供電設(shè)備的管理 21四、消防系統(tǒng)的管理方案 23五、電梯運(yùn)轉(zhuǎn)管理 23六、水泵運(yùn)行管理 25七、公共設(shè)施各系統(tǒng)的日常運(yùn)行管理 25八、主要公共設(shè)備設(shè)施的故障應(yīng)急處理方案 27第一節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)總體方案日常維修服務(wù)是綜合維修部一項大量而又重要的工作。綜合維修部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求：一、設(shè)備維修維護(hù)范圍（一）維修范圍水電設(shè)備、公共設(shè)施、設(shè)備的維修。主要包括：建筑物內(nèi)的燈具、風(fēng)扇、電插座、電開關(guān)、水龍頭、花灑、洗手盆、大小便器的給排水、木門窗、塑鋼門窗、鋁合金門窗等。（二）維護(hù)范圍1.建筑物上下水管道、雨水管；2.每棟建筑物電力總閘以后全部電力線路；3.每棟建筑物總水閘以后的供水系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)；4.建筑物共用部位的樓蓋、屋頂、內(nèi)墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、門窗、電鈴等。二、設(shè)備維修管理目標(biāo)設(shè)備、設(shè)施、房屋的完好率：≥98%設(shè)備、設(shè)施、房屋的維修及時率： 100%設(shè)備、設(shè)施、房屋的維修合格率： 100%三、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理各專業(yè)工程師必須結(jié)合本部門設(shè)備、設(shè)施、房屋的實際情況，制定出適合于各分系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施、房屋的規(guī)章制度、管理規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)程，力求在實際運(yùn)作過程中行之有據(jù)、做之有理，進(jìn)一步保障XX寫字樓機(jī)電設(shè)備、設(shè)施及房屋的安全、可靠、正常運(yùn)行。運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運(yùn)行記錄，運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員進(jìn)行處理。維修人員負(fù)責(zé)各系統(tǒng)所轄設(shè)備設(shè)施及房屋的維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好維修保養(yǎng)記錄，對維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)較嚴(yán)重的設(shè)備、設(shè)施故障及時上報水電工程部主管，由各專業(yè)工程師組織有關(guān)人員進(jìn)行分析、研究，制定解決辦法，各系統(tǒng)所轄設(shè)備、設(shè)施的更新改造及重大維修、變更情況應(yīng)及時在設(shè)備檔案中做好記錄。四、維修服務(wù)規(guī)范要求要求綜合維修部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場所大聲講話喧嘩。以免影響辦公或休息。到房間內(nèi)維修時還應(yīng)注意如下事項：1.敲門：接到報修，15分鐘內(nèi)派員工到達(dá)現(xiàn)場維修處理。如果要進(jìn)房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。2.介紹：辦公室的人員開門或在門內(nèi)詢問，綜合維修部員工應(yīng)首先自我介紹：“對不起，打攪了，我是XX物業(yè)公司維修人員XX，前來為您服務(wù)”。3.進(jìn)門：如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進(jìn)門維修服務(wù)。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。4.鋪布：走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。5.維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免時，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員說明，并說一聲“非常對不起”。6.整理：維修完畢，用自備專用保潔布將設(shè)備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)清掃干凈。7.試用：請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員當(dāng)場試用設(shè)備，證實設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員在維修工作單簽認(rèn)。8.講解：必要時向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，及正確使用設(shè)備的注意事項。9.如實填寫維修工作單（包括費(fèi)用），請領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員對修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進(jìn)行評價并簽名。五、維修服務(wù)承諾與有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，處室及工作人員的報修或設(shè)施設(shè)備故障可報管理處，也可直接通知綜合維修部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的可用電話通知值班人員或綜合維修部。綜合維修部接到報修單或電話后應(yīng)該在10分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，并按以下要求操作：1.屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；2.涉及到需臨時購買配件的維修，向報修的科室解釋，并另約定維修時間后，按約完成維修；3.屬復(fù)雜故障應(yīng)立即向公司匯報，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體承諾如下：（1）實行客戶報修電話接待，將報修電話向客戶公布。接到報修電話及時記錄，并通知綜合維修部派人員維修。（2）水電急修項目：接報修后10分鐘到達(dá)現(xiàn)場，1小時內(nèi)修復(fù)；（3）其他維修項目：10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場查勘，根據(jù)維修項目情況，能立即修復(fù)的，當(dāng)場給予解決；不能馬上修復(fù)的，按約定時間給予修復(fù)；（4）有償維修：10分鐘到達(dá)現(xiàn)場查勘，與客戶洽談，確定維修費(fèi)和維修時間，按約維修。（5）做好從接單開始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。（6）維修完畢應(yīng)要求客戶簽名確認(rèn)，并征求滿意度。（7）維修服務(wù)應(yīng)達(dá)到：臨修急修及時率100%；維修質(zhì)量合格率99%以上；客戶滿意率95%以上；有償服務(wù)回訪率100%，回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題，及時預(yù)約整改。第二節(jié)設(shè)備設(shè)施維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一、房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為保持寫字樓房屋原有完好等級和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。1.每年進(jìn)行一次房屋安全普查和房屋完損等級評定，保證房屋完好率達(dá)100%。2.要愛護(hù)寫字樓內(nèi)設(shè)施，未經(jīng)被服務(wù)方批準(zhǔn)，不得對寫字樓結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進(jìn)行改動。3.及時完成各項零星維修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)不超過24小時。二、低壓電器設(shè)備的維修服務(wù)1.按照國家和XX地區(qū)相關(guān)電氣管理規(guī)范，由電氣工程師根據(jù)設(shè)備性能、技術(shù)資料等，合理制定《低壓電氣設(shè)備檢修計劃》及相關(guān)操作、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，報被服務(wù)方用電管理部門審核同意后執(zhí)行。2.值班人員必須嚴(yán)格按照《值班管理規(guī)定》實行24小時值班制，對有關(guān)低壓設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查，同時做好相應(yīng)記錄。3.物業(yè)公用照明設(shè)施如走廊、樓梯、衛(wèi)生間等，要及時安排相關(guān)人員對其進(jìn)行檢查、維修。4.物業(yè)維修人員發(fā)現(xiàn)有私拉、私接電氣線路等情況，須及時向被服務(wù)方用電管理部門匯報并協(xié)助被服務(wù)方用電管理部門處理解決。5.物業(yè)維修人員每周須對所有電氣、照明設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時登記、維修。對檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患問題，須及時向被服務(wù)方用電管理部門報告。每年春秋兩季各安排一次低壓電氣設(shè)備的集中清掃、檢修，不留死角。6.在遇有大風(fēng)、暴雨等災(zāi)害性天氣時。電氣工程師須及早組織人員對所有供電系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)防檢查，多方位監(jiān)視，同時做好搶修工作準(zhǔn)備，災(zāi)情過后，對所有供電系統(tǒng)全面檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。7.發(fā)生火災(zāi)時，值班人員應(yīng)立即報警并切斷火災(zāi)區(qū)域電源，積極滅火。事后必須對供電設(shè)備、設(shè)施全面檢查方可恢復(fù)供電。8.物業(yè)接到報修電話后，須盡快安排維修人員在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場開展維修，做好維修記錄。一般故障維修不應(yīng)超過30分鐘，活完場凈，被維修單位在維修單上簽字。9.維修需要停電時，物業(yè)需提前告知被服務(wù)方用電管理部門，得到批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。10.被服務(wù)方用電管理部門有權(quán)要求物業(yè)對不能勝任崗位要求的維修人員進(jìn)行更換。11.遇緊急任務(wù)或突發(fā)事故等，物業(yè)維修人員須服從被服務(wù)方用電管理部門的臨時調(diào)遣并積極協(xié)助處理。三、給排水系統(tǒng)的維修服務(wù)1.給排水系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)由專人管理，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，實行24小時維修值班制度。2.建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。3.制定科學(xué)合理的維修保養(yǎng)計劃并組織實施。4.加強(qiáng)日常巡視、檢查，防止跑、冒、滴、漏，切實貫徹“應(yīng)修盡修，全面保養(yǎng)”的方針，保證設(shè)備設(shè)施完好。5.二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全。6.定期對水箱進(jìn)行清洗消毒，保持水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染。7.遇有事故，及時搶修，一般情況下，限水、停水需在24小時前通知各相關(guān)單位。8.保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢。9.節(jié)約用水符合市政府規(guī)定的要求。10.電開水飲用設(shè)備須定期進(jìn)行除堿，無污垢，熱水器具保持潔凈、光亮，且維修及時，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，不發(fā)生安全方面的問題。四、中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備維護(hù)1.在每年春秋兩季對中央空調(diào)系統(tǒng)所有設(shè)備各進(jìn)行一次全面保養(yǎng)、檢修，清洗風(fēng)道及末端設(shè)備，確保設(shè)備運(yùn)行正常，辦公場所內(nèi)空氣潔凈。2.中央空調(diào)的制冷、通風(fēng)、加熱等系統(tǒng)在正常工作期間，對系統(tǒng)做好保潔、通風(fēng)和設(shè)備設(shè)施的潤滑工作；根據(jù)使用情況，每年最少更換一臺冷凍機(jī)組的冷凍油等相關(guān)保養(yǎng)。3.值班人員每4小時對冷水機(jī)組（冬季為熱交換系統(tǒng)）、循環(huán)水系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行一次巡視檢查并填寫記錄，發(fā)現(xiàn)的問題、隱患等須及時處理。4.根據(jù)中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行情況，定期檢測、調(diào)整軟化水指標(biāo)，清洗循環(huán)水、通風(fēng)系統(tǒng)過濾器具，每月沖洗冷卻塔。5.每周對主、副機(jī)和機(jī)房進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備用房的消殺滅鼠工作。6.根據(jù)天氣變化，合理調(diào)節(jié)空氣的溫度、濕度。7.空調(diào)工程師每年須按照《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)》等國家、地方標(biāo)準(zhǔn)制定中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方案及保養(yǎng)、維護(hù)計劃。第三節(jié)公共設(shè)施維護(hù)養(yǎng)護(hù)方案一、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理人員配置成立配備多名土建、機(jī)電、給排水及空調(diào)等專業(yè)得工程管理處，以滿足物業(yè)日常管理及維修養(yǎng)護(hù)得需要。同時，加強(qiáng)維修技工得培訓(xùn)工作。通過開展長期連續(xù)得專項培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共用部位、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)得內(nèi)容、周期及質(zhì)里標(biāo)準(zhǔn)等。檔案的建立建立與完善公用設(shè)施設(shè)備、共用部位得維修檔案。將對物業(yè)得公用設(shè)施設(shè)備、共用部位進(jìn)行統(tǒng)一編號，建立相應(yīng)得檔案卡片與臺帳，并通過輸入電腦，利用現(xiàn)代化得管理手段進(jìn)行登記、全面掌握公用設(shè)施設(shè)備、共用部位得運(yùn)行〈使用）狀況，為物業(yè)得維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)得參考。編制維修保養(yǎng)計劃維修養(yǎng)護(hù)范用公共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、發(fā)電機(jī)組、變配電設(shè)備﹑消防設(shè)施設(shè)備、中央空調(diào)、水泵、通風(fēng)、防盜對講系統(tǒng)、可視監(jiān)控系統(tǒng)、公共照明、給排水管道、園林綠化、通道、溝渠、池、井、停車場、文化娛樂及休閑場所等。二、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)細(xì)則編號設(shè)備項目每天月季年１電梯每天巡查二次：電梯運(yùn)行時有無異響，設(shè)備照明就是否正常，設(shè)備指示燈能否正確指示，設(shè)備按鈕就是否正常，報警裝置就是否正常，每星期全面檢修、保養(yǎng)一次。按照維保合同進(jìn)行檢查、每年按照特檢中心規(guī)范年檢2發(fā)電機(jī)組每天巡查一次，每個星期空載試機(jī)一次，每次半小時，檢查機(jī)器有無泄漏，設(shè)備開關(guān)就是否處在自動狀態(tài)，蓄電池液位就是否正常，電力就是否充足，各項指標(biāo)就是否正常；檢查室內(nèi)通風(fēng)、滅火系統(tǒng)就是否正常。每月保養(yǎng)并試機(jī)一次（一小時）；檢查蓄電池狀態(tài)，清洗空氣濾清器，檢查機(jī)組有無漏滲現(xiàn)象，運(yùn)行時設(shè)備儀表指示就是否正常；要求：停電5分鐘內(nèi)能啟用發(fā)電機(jī)組，正常供電，電流電壓等各項指標(biāo)均在額定范圍內(nèi)，且電壓穩(wěn)定，運(yùn)行時轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，聲音正常。3變配電柜檢查就是否正常運(yùn)行，每班巡查二次，用電高峰時，二小時巡查一次，設(shè)備儀表指示就是否正常，就是否有異常聲晌及異?，F(xiàn)象。每半年保養(yǎng)一次，除塵；測試絕緣電阻、接地電阻、觸點(diǎn)檢查、緊固螺絲（《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《配電柜保養(yǎng)枧程》）。要求：設(shè)備開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠，設(shè)備儀表、指示燈等指示正常。4變壓器正常運(yùn)行時，每班巡查二次，用電高峰期，二小時巡查一次，檢查電壓就是否穩(wěn)定、電流就是否在額定范圍內(nèi)，垂示標(biāo)識就是否完整。每半年保養(yǎng)一次，檢查接地裝置，查瞧外觀（《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》之《變壓器保養(yǎng)規(guī)程》）。要求：運(yùn)行正?？煽?，無異?，F(xiàn)象，室內(nèi)通風(fēng)正常，溫升過高或電流過大時應(yīng)即采取措施。5風(fēng)機(jī)每天巡查一次，查瞧外觀有無異常，皮帶就是否松緊適當(dāng)，試機(jī)時有無異常聲響，設(shè)備開關(guān)就是否處于“自動狀態(tài)”。每半年保養(yǎng)一次：要求：機(jī)身清潔、油漆；軸承檢查加油、緊固；備繼電器、接觸器、電阻檢查；絕緣電阻測試；測試運(yùn)行電流。6水泵一般情況兩小時巡查一次，用水高峰時每半小時巡查一次，每星期各泵輪換使用一次，各消防泵每星期試運(yùn)行一次，出現(xiàn)漏水及時處理。每半年保養(yǎng)一次。要求：１.泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常；2.水流、壓力達(dá)到要求，各儀表、指示燈指示正常7可視對講門系統(tǒng)每天巡查一次，檢查主機(jī)電壓就是否正常、功能就是否正常。每半年保養(yǎng)一次。要求：門能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉，對講系統(tǒng)聲音、圖像清晰。8可視監(jiān)控系統(tǒng)每天巡查二次，查瞧攝像機(jī)就是否正常，查瞧監(jiān)視器顯示屏顯示情況。每月保養(yǎng)一次，檢查防塵罩得密封性，除塵、清洗鏡頭、請理降溫風(fēng)扇，調(diào)整焦距等。9消防報警系統(tǒng)每天巡查兩次，查瞧各區(qū)域報警器及集中報警器工作就是否正常。每月保養(yǎng)、全面檢查一次。要求：保證系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠，非人為因素所產(chǎn)生得誤報率在3％以下。10公共通道每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修并做好記錄，維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修及檢驗。每年對損壞嚴(yán)重得公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻新，確保公共通道平整，無坑洼積水，通暢，使用功能正常，完好率達(dá)到95％以上。11溝渠、池每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時處理。維修組員負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修，每半年全面清理疏通一次，每季度清除各類雜物一次，確保完好率在95%以上。12園林綠化每日檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。園藝組與維修組負(fù)責(zé)巡查、維修及檢驗。自動噴水系統(tǒng)、小區(qū)等設(shè)施每月保養(yǎng)一次，綠化地圈欄每半年刷一次油漆，確保園林綠化設(shè)施使用功能正常，綠化帶無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象，完好率達(dá)到95%以上。13文化娛樂及健身休閑場所每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修并做好記錄，維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修及檢驗。每年粉刷或油漆文體設(shè)施一次，電氣線路檢修每半年一次。部分文體場所損壞較嚴(yán)重得，及時維修或根換。場所設(shè)施完好率達(dá)97％。14停車場每日檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修及檢驗。車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞得及時維修，確保車場使用功能正常可靠，場地平整，無坑洼積水，完好率達(dá)到98%以上。15給排水管道及相關(guān)閥件每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修并做好記錄。維修組員負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修與檢驗。每年給各類管道及相關(guān)閥件刷一次防銹漆，每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次。要求：確保給、排水管及相關(guān)閥件使用功能正常，完好率達(dá)到98%以上，給水管道暢通、無滲漏水現(xiàn)象，排水管通暢，無積水。16室內(nèi)消防栓及消防管道、滅火器材等每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好記錄。維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修與檢驗。每年刷一次油漆，每半年全面檢查一次，滅火器材每月檢查一次，確保消防栓、輕便滅火器材使用功能正常可靠，完好率100％。17公用標(biāo)識系統(tǒng)每周巡查一遍并做好《公共設(shè)施巡查記錄》，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查。要求：1.每月清潔標(biāo)識一次：2.每季度對標(biāo)識進(jìn)行維護(hù)，確保標(biāo)識請晰美觀，完好率達(dá)到98%以上。18防避雷系統(tǒng)每周巡查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好記錄維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修與檢驗。每季進(jìn)行一次保養(yǎng)，每年進(jìn)行一次接地測試。要求：確保系統(tǒng)正常使用，系統(tǒng)完好率10O％。19道閘系統(tǒng)每日巡視一遍，毀壞隨時維修并做好記錄。維修組負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修與檢驗。保養(yǎng)周期每月一次，每年全面檢修一次，完好率在98%以上。20公共照明等一般項目維修組員負(fù)責(zé)組織實施巡查、維修與檢驗。每天巡查，損壞隨時維修并做好記錄。每季度保養(yǎng)一次，每年全面檢修一次。要求：確保設(shè)施設(shè)備使用功能正常，電氣線路完整無損。第四節(jié)公用設(shè)施設(shè)備管理一、日常管理任務(wù)與總體策劃本項目公共設(shè)施、設(shè)備管理包含“六大”工作任務(wù)：一是指智能化系統(tǒng)、公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)轉(zhuǎn)管理；二是設(shè)施、設(shè)備故障與應(yīng)急處理；三是智能化系統(tǒng)、設(shè)施、設(shè)備的日常維修和定期保養(yǎng)管理；四是設(shè)備、設(shè)施的日常節(jié)電節(jié)水管理；五是設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)改造、更新；六是技術(shù)資料的收集、管理、使用。對公共設(shè)備設(shè)施管理我們將以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，結(jié)合XX公司多年來從事公共設(shè)備設(shè)施管理的經(jīng)驗，按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問題，確保設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。在設(shè)備管理中，我公司注重設(shè)備全過程的綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù)，而且通過制定、實施周密合理的設(shè)備定期檢修計劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運(yùn)行效率，確保樓宇設(shè)備的安全、穩(wěn)定、高效、無故障運(yùn)行。二、中央空調(diào)機(jī)組（一）日常運(yùn)行管理根據(jù)本項目中央空調(diào)機(jī)組的特點(diǎn)及我公司管理類似中央空調(diào)機(jī)組的經(jīng)驗，制定中央空調(diào)的運(yùn)轉(zhuǎn)方案如下：1.實行按運(yùn)轉(zhuǎn)時間要求專人值班制。值班人員負(fù)責(zé)中央空調(diào)的巡視、檢查、記錄運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，按工作負(fù)荷大小、氣候條件選擇最佳運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，隨時發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題并及時進(jìn)行處理。2.制定中央空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)管理規(guī)程、操作管理規(guī)程等設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程，嚴(yán)格按制度管理設(shè)備，使設(shè)備始終保持最佳工作狀態(tài)，防止誤操作和發(fā)生安全問題。3.實行運(yùn)轉(zhuǎn)看守與日常保養(yǎng)相結(jié)合，值班人員在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)前、運(yùn)轉(zhuǎn)中、運(yùn)轉(zhuǎn)后對所管轄設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，如預(yù)熱、緩沖停車、設(shè)備擦拭、加油等到工作，定期進(jìn)行風(fēng)柜過濾網(wǎng)清洗、閥門養(yǎng)護(hù)、水泵養(yǎng)護(hù)、設(shè)備與機(jī)房保潔等工作，使設(shè)備始終得到良好保養(yǎng)，減少設(shè)備故障，延長設(shè)備的使用壽命。4.采用中性水質(zhì)處理技術(shù)，每月檢測冷凍水水質(zhì)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5.對中央空調(diào)各供冷點(diǎn)設(shè)置溫度、濕度等參數(shù)感應(yīng)器或儀器，隨時監(jiān)控供冷環(huán)境狀況，節(jié)約能源，減少電耗；有條件時采用系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)或變頻節(jié)能技術(shù)，大幅度減少中央空調(diào)機(jī)組的能源消耗。6.嚴(yán)格實現(xiàn)交接班制度和設(shè)備運(yùn)行管理責(zé)任制。7.建立設(shè)備臺帳及維修保養(yǎng)記錄、零配件與材料檔案。（二）中央空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)具體方案見下表：序號項目人員配置工作地點(diǎn)時間安排工作頻次實施方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1工人早中班輪值空調(diào)機(jī)房開機(jī)前1小時至關(guān)機(jī)后1小時。值班專職看守堅守崗位，及時準(zhǔn)確記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，及時排除設(shè)備隱患或故障，做好日常設(shè)備保養(yǎng)工作。2巡檢工人早中班輪值空調(diào)機(jī)房空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)時間每隔15分鐘巡檢一遍采用“看、聞、摸、聽、測”等保養(yǎng)方法，檢查設(shè)備是否正常，及時排除設(shè)備隱患或故障。設(shè)備無異常聲音、焦味，運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)正常無滴漏現(xiàn)象，無責(zé)任設(shè)備故障。3調(diào)整工人早中班輪值空調(diào)機(jī)房空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)時間依工作環(huán)境及需求決定。根據(jù)氣溫、濕度負(fù)荷大小等要素，適時調(diào)整開機(jī)臺數(shù)、出水溫度、預(yù)冷利用時間，摻鮮風(fēng)量、排風(fēng)風(fēng)量。合理、科學(xué)設(shè)定空調(diào)機(jī)組參數(shù)及開機(jī)臺數(shù)，保持室溫度適宜，節(jié)約電力消耗。4保養(yǎng)空調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)時間及關(guān)機(jī)后每班保潔機(jī)房、設(shè)備，適時添加潤滑油、黃油、處理滴水現(xiàn)象，清除轉(zhuǎn)輪、皮帶等積塵，清洗風(fēng)柜過濾網(wǎng)（每月一次）等。設(shè)備處于完好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔、無故障、無隱患，機(jī)房溫度適宜。5其它1.定期輪換運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)組；2.制定設(shè)備運(yùn)行、操作制度等作業(yè)規(guī)程；3.嚴(yán)格實行交接班制度；4.實行設(shè)備養(yǎng)護(hù)責(zé)任制；5.建立設(shè)備檔案等臺帳；6.定期統(tǒng)計分析記錄資料，發(fā)現(xiàn)問題及時研究解決。1.分工合理、責(zé)任明確。2.制度完善、執(zhí)行到位。本項目中央空調(diào)機(jī)組總負(fù)荷約XX千瓦，由于中央空調(diào)機(jī)組功率大，運(yùn)行時間長，一般其耗能量可占寫字樓總耗電量的60%至70%，因此中央空調(diào)的節(jié)能工作顯得特別重要，對降低寫字樓運(yùn)作成本具有舉足輕重的地位。我公司擬制定如下節(jié)能措施：1.減少空調(diào)開機(jī)時間：根據(jù)各入駐單位辦公時間安排，制定全年度空調(diào)運(yùn)行時間表（經(jīng)各入駐單位審批）指導(dǎo)全年中央空調(diào)運(yùn)行的開啟關(guān)閉與運(yùn)行；通過試驗測定合理的預(yù)先開機(jī)（預(yù)冷）時間，一般30~50分鐘；在下班前提前關(guān)閉空調(diào)主機(jī)等，利用冷凍余冷進(jìn)行維持室內(nèi)溫度，一般可節(jié)省30~50分鐘。2.減少空調(diào)負(fù)荷：采取有效措施（如每月巡檢）關(guān)閉常閉門窗和空置空調(diào)送風(fēng)點(diǎn)，與各入駐單位方一起，共同加強(qiáng)對辦公室室內(nèi)送風(fēng)機(jī)（盤管風(fēng)機(jī)）的管理，避免無人辦公時開啟空調(diào)室內(nèi)機(jī)；根據(jù)氣溫、溫度等氣候條件（在寫字樓內(nèi)安裝多個氣溫、溫度信號采集點(diǎn)），合理調(diào)節(jié)冷凍水出水溫度，避免室內(nèi)溫度過冷或過熱；合理確定參新風(fēng)流量，新鮮風(fēng)流量太大將導(dǎo)致負(fù)荷增加，過小則影響空氣質(zhì)量，可加強(qiáng)對中央空調(diào)送風(fēng)點(diǎn)的空氣質(zhì)量監(jiān)測，靈活調(diào)整滲新風(fēng)流量。3.提高中央空調(diào)效率。采用先進(jìn)的中性環(huán)保水質(zhì)處理技術(shù)，保持冷凍機(jī)、冷卻水良好的水質(zhì)，定期清洗主機(jī)冷凍水管（俗稱“通炮”），減少水管壁結(jié)垢，提高熱交換效率。4.減少機(jī)組開啟臺數(shù)：根據(jù)氣候條件，在不太影響室內(nèi)環(huán)境舒適度的前提下，盡可能少開空調(diào)機(jī)組。5.建議采用“中央空調(diào)節(jié)能控制系統(tǒng)”：由于中央空調(diào)的日負(fù)荷值與年熱點(diǎn)負(fù)荷率變化很大。三、供電設(shè)備的管理（一）運(yùn)行管理供電設(shè)備保證24小時正常運(yùn)作，著重抓好如下幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：1.XX寫字樓和通信中心實行二十四小時值班制度，負(fù)責(zé)全程監(jiān)控和預(yù)防性檢測和檢修。2.完善變配電房的安全防護(hù)設(shè)施，如避雷裝置、防鼠板、接地網(wǎng)、絕緣膠墊、絕緣鞋、手套、開關(guān)工具等。3.制定并嚴(yán)格執(zhí)行變配電設(shè)備運(yùn)行管理制度，如電房管理規(guī)定、變電房操作規(guī)程等，值班人員保持高度警惕，按頻次采用聞、看、聽、摸、測等綜合手段，仔細(xì)巡查設(shè)備、設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)情況，如實記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，及時發(fā)現(xiàn)運(yùn)轉(zhuǎn)中存在的問題并及時報告或處理。4.嚴(yán)格實行交接班制度和設(shè)備運(yùn)行責(zé)任制。（二）供電設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)實施方案見下表序號項目人員配置工作地點(diǎn)時間安排工作頻次實施方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1運(yùn)行工人早班輪值變配電房早班值班專職看守堅守崗位，及時準(zhǔn)確記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，及時排除設(shè)備隱患或故障，做好設(shè)備日常保養(yǎng)工作。2巡檢專人早班輪值變配電房早班每隔15分鐘巡檢一次采“看、聞、摸、聽、測”等保養(yǎng)方法，檢查設(shè)備是否正常，及時分析、排除設(shè)備隱患或故障。設(shè)備無異常聲音、焦味，運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)正常，無隱患、無故障。3保養(yǎng)工人早班輪值變配電房早班每班保潔機(jī)房、設(shè)備，緊固噪音等，保持室內(nèi)設(shè)備工作環(huán)境良好，修復(fù)變配電房安全設(shè)施。設(shè)備處于良好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無故障，無隱患，機(jī)房溫度適宜。4其它1.制定設(shè)備運(yùn)行操作、保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格實施；2.嚴(yán)格實行交接班制度；3.實行設(shè)備養(yǎng)護(hù)責(zé)任制；4.建立設(shè)備檔案與臺帳；5.統(tǒng)計分析原始記錄資料，發(fā)現(xiàn)問題及時研究處理。1.分工合理，責(zé)任明確；2.制度完善、執(zhí)行到位。四、消防系統(tǒng)的管理方案消防系統(tǒng)是整個寫字樓消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實行24小時值班制度。對消防系統(tǒng)的維護(hù)采取巡檢制度，每天對消防系統(tǒng)進(jìn)行巡檢，如實記錄管壓、消防設(shè)備數(shù)量、消防設(shè)施、設(shè)備的完好情況等參數(shù)。消防系統(tǒng)的日常維護(hù)委托具備專業(yè)資質(zhì)的公司進(jìn)行。認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，采取中央集中調(diào)度與“三級檢查”相結(jié)合，平時火警預(yù)防工作，采取分級檢查制度，第一級由值班保安負(fù)責(zé)日檢工作，第二級由管理處組織消防月檢工作，第三級由物業(yè)公司組織季檢工作。此外，落實消防工作責(zé)任制，從檢查、整改、驗收各個環(huán)節(jié)落實責(zé)任人，做到環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任清晰。五、電梯運(yùn)轉(zhuǎn)管理電梯運(yùn)行與維修保養(yǎng)由我公司工程工程部實行專業(yè)化管理。電梯運(yùn)行由顧客自行操作，由我公司制定電梯使用規(guī)定并指導(dǎo)顧客正確使用電梯。平時按電梯運(yùn)行管理規(guī)程進(jìn)行管理，加強(qiáng)電梯的維護(hù)與保養(yǎng)，確保電梯安全、高效運(yùn)行。電梯運(yùn)轉(zhuǎn)實施方案：序號項目配置工作地點(diǎn)時間安排工作頻次實施方法質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1運(yùn)轉(zhuǎn)方式客戶自行使用在電梯安裝點(diǎn)早班晚班早班按需要全開或部分開啟，中晚班開一至二臺，節(jié)假日按需確定開啟臺數(shù)。按客流量確定開啟電梯臺數(shù)，減少電能消耗。2檢查1在電梯安裝點(diǎn)一般早班日檢周檢每天巡檢電梯轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每二周檢查電梯機(jī)房及設(shè)備、轎箱一次，發(fā)現(xiàn)問題及時分析處理。電梯按時開啟，設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)良好，照明、通風(fēng)良好，操作按鈕靈敏，設(shè)備無隱患，無故障。記錄及時、準(zhǔn)確齊全。3保養(yǎng)2一般早班二周在例行定期或不定期檢查時，進(jìn)行日常例行保養(yǎng)、保潔機(jī)房、設(shè)備、適時添加潤滑劑、緊固零配件、修復(fù)安全裝置，保持主機(jī)房環(huán)境良好。設(shè)備處于完好、高效運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，整潔無故障，無隱患，機(jī)房溫度適宜。4其它在電梯安裝點(diǎn)監(jiān)督專營公司制定和落實各項電梯管理制度，監(jiān)督其運(yùn)行管理、日常養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。制定完善、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)行與維保質(zhì)量高。六、水泵運(yùn)行管理水泵運(yùn)行采取巡檢制度，每天對水泵進(jìn)行巡檢，如實記錄運(yùn)轉(zhuǎn)參數(shù)，對水泵運(yùn)行狀況采用聽、聞、看、摸、測等綜合手段進(jìn)行檢查，隨時發(fā)現(xiàn)問題并及時處理；對消防水泵每月進(jìn)行二次試運(yùn)轉(zhuǎn)（控制壓力），確保消防水泵能隨時投入使用；備用泵與工作泵采取交替使用的辦法，做到每臺水泵均衡使用，確保每臺水泵處于完好狀態(tài)，安全、高效運(yùn)轉(zhuǎn)。七、公共設(shè)施各系統(tǒng)的