某別墅建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)(項(xiàng)目管理實(shí)驗(yàn))

工程管理別墅建設(shè)工程方案書(shū)小組成員：x年x月x日星期x目錄一、工程背景1.1工程背景1.1.1建設(shè)地概況1.1.2建設(shè)地經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r1.1.3承建投資方式1.2工程建設(shè)必要性二、工程根本假設(shè)2.1工程根本假設(shè)2.2工程目標(biāo)三、工程可行性3.1投資估算3.1.1投資估算范圍3.1.2投資估算3.2資金籌措3.2.1用款方案估算方式3.2.2資金籌措方案3.3經(jīng)濟(jì)分析3.3.1投資回報(bào)估計(jì)3.3.2銀行貸款還本付息方案3.4結(jié)論1.1.4承建單位背景四、工程組織結(jié)構(gòu)及管理模式五、生命周期六、工程WBS七、工程范圍說(shuō)明書(shū)八、工程網(wǎng)絡(luò)方案九、工程工作分配表及責(zé)任矩陣工程背景1.1工程背景1.1.1建設(shè)地概況該地區(qū)交通方便，地理位置良好，風(fēng)景優(yōu)美，日照充足、夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒、氣候宜人，是典型的溫帶氣候，城區(qū)溫度在0～29℃之間。民風(fēng)純樸，熱情大方，文化底蘊(yùn)高，有地方特色，是旅游佳地。1.1.2建設(shè)地經(jīng)濟(jì)開(kāi)展?fàn)顩r改革開(kāi)放以來(lái)，該區(qū)緊跟開(kāi)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了較快開(kāi)展，在省內(nèi)位列前茅，市民生活幸福度高。1.1.3承建投資方式本工程由xxx投資1000萬(wàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。投資方式全部為現(xiàn)金投入資金籌措通過(guò)自有資金投入，銀行信貸二條渠道解決。1.1.4承建單位背景XXXX集團(tuán)下設(shè)XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、XXXX建筑安裝工程公司XXXX物業(yè)管理有限責(zé)任公司。XX集團(tuán)注冊(cè)資本金為人民幣￥2億元，年可完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資額為人民幣￥3億元。年開(kāi)發(fā)及施工能力為100萬(wàn)平方米。1.2工程建設(shè)必要性1.2.1解決旅游居住問(wèn)題，還節(jié)約本錢(qián)。1.2.2可作為長(zhǎng)期投資，增加收入。1.2.3提升家庭生活質(zhì)量，改善生活條件工程根本假設(shè)和目標(biāo)2.1工程根本假設(shè)2.1.1自然條件：明月湖是青島八名勝之一，是繁華都市中一處難得的天然湖泊，也是島城重要風(fēng)景名勝和開(kāi)放窗口，聞名中外的旅游勝地，素有“島城明珠”的美譽(yù)。它位于青島市黃島中心偏東北處、舊城區(qū)北部。明月湖是一個(gè)由城內(nèi)眾泉匯流而成的天然湖泊，面積甚大，環(huán)境優(yōu)美?，F(xiàn)今湖面46公頃〔690畝〕，公園面積86公頃〔1290畝〕，湖面約占百分之五十三，平均水深2米左右，最深處4米。山水與人文交融是明月湖風(fēng)景名勝的風(fēng)格。明月湖之妙，在于湖裹山中，山屏湖外，湖和山相得益彰；明月湖的美，在于晴中見(jiàn)瀲滟，雨中顯空蒙，無(wú)論雨雪晴陰都能成景。因此，明月湖非常適合在湖畔邊建一座別墅，供人住宿、釣魚(yú)、賞景，打高爾夫球等。2.1.2人才條件：XX公司現(xiàn)有員工118人，其中高級(jí)工程師12人，注冊(cè)巖土工程師5人，工程師32人，高級(jí)工、技師、助理工程師36人，二級(jí)、三級(jí)工程經(jīng)理各6人共計(jì)12人，有職稱(chēng)的工程技術(shù)及管理人員80人，占全員職工的68%。公司下設(shè)建筑、勘查兩個(gè)專(zhuān)業(yè)工程隊(duì)和地基根底工程檢測(cè)、青島市樁基工程有限責(zé)任公司、青島市恒藝建設(shè)工程三個(gè)公司。2.1.3經(jīng)濟(jì)條件：在經(jīng)過(guò)08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)5年后的今天，全國(guó)經(jīng)濟(jì)條件開(kāi)始復(fù)蘇，手頭資金比擬寬裕，近期也無(wú)重大投資工程，因此，拿出1000萬(wàn)資金修建別墅。2.1.4技術(shù)條件：XX公司擁有專(zhuān)業(yè)的別墅設(shè)計(jì)工程師，曾屢次承攬別墅工程業(yè)務(wù)，擁有豐富的關(guān)于別墅建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，2010年?yáng)|營(yíng)市河口別墅群設(shè)計(jì)獲得2010年全國(guó)優(yōu)秀建筑設(shè)計(jì)二等獎(jiǎng)，工程合格率到達(dá)98%，得到了顧客的滿(mǎn)意與好評(píng)，在業(yè)內(nèi)也享有崇高的聲譽(yù)。2.1.5政治條件：近年來(lái)，政府鼓勵(lì)民間資本自行進(jìn)行房地產(chǎn)工程投資，此次湖畔建設(shè)別墅，美化了周?chē)h(huán)境，政府相當(dāng)支持，在建設(shè)過(guò)程中，有關(guān)部門(mén)將會(huì)鼎立支持，為工程開(kāi)綠燈，因此建設(shè)環(huán)境比擬好，能保證工期，節(jié)約本錢(qián)。2.2工程目標(biāo)總體目標(biāo)：在湖畔邊建造一座豪華度假別墅功能目標(biāo)：具有適宜度假居住的根本功能；日常生活配套功能：配有車(chē)庫(kù)，衛(wèi)生間，取暖設(shè)備，小花園等；平安功能：人身財(cái)產(chǎn)平安有保障，私密性較好；娛樂(lè)配套功能：配有健身房，高爾夫球場(chǎng)，游泳池等技術(shù)目標(biāo)：建筑面積共500平方米,包括上下兩層；各配套工程經(jīng)向有關(guān)單位征詢(xún)，符合國(guó)家別墅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；單從地理位置看要考慮地基因?yàn)殡x湖太近的地方土質(zhì)比擬松軟，還有防洪要考慮極端天氣湖水溢出等；經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：總投資〔建設(shè)本錢(qián)〕：1000萬(wàn)人民幣為實(shí)現(xiàn)在2014年新年到來(lái)之際搬入新房，需適當(dāng)提高施工速度而增加的本錢(qián)；社會(huì)目標(biāo)：考慮建筑與周?chē)h(huán)境的相容，符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定，不加蓋違章附加建筑物；生態(tài)目標(biāo)：符合我國(guó)環(huán)境保護(hù)法的要求；合理處理建筑垃圾，對(duì)湖水不造成任何污染；合理建設(shè)排污設(shè)施，防止入住后生活對(duì)環(huán)境產(chǎn)生較大污染；工程可行性3.1投資估算3.1.1投資估算范圍:本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資范圍估算，工程內(nèi)的局部城市根底設(shè)施，如煤氣調(diào)壓站、換熱機(jī)房的設(shè)備局部、通信中繼站、高壓電力開(kāi)閉所等工程設(shè)施不列入投資估算范圍。3.1.2投資估算全部投資大約1000萬(wàn)。土地購(gòu)置費(fèi)用包括土地征購(gòu)，出讓金及契稅，各種補(bǔ)償?shù)?，大約50萬(wàn)。工程前期費(fèi)用30萬(wàn)。根底建設(shè)費(fèi)用大約80萬(wàn)。主體建設(shè)費(fèi)用150萬(wàn)。安裝費(fèi)用大約150萬(wàn)。裝修費(fèi)用大約280萬(wàn)。稅費(fèi)等50萬(wàn)。3.2資金籌措3.2.1用款方案估算方式為簡(jiǎn)化各年度用款方案的計(jì)算，各年度用款按以下原那么計(jì)算：建安工程資金投入量按單方本錢(qián)與完成工作量之積確定。計(jì)價(jià)用單方本錢(qián)不含土地購(gòu)置費(fèi)用。當(dāng)年開(kāi)工而且當(dāng)年竣工的工程按該工程全價(jià)投入計(jì)入投資資金。當(dāng)年開(kāi)工次年竣工工程，當(dāng)年投入資金量按該工程投資價(jià)款百分之五十計(jì)入投資，其余百分之五十計(jì)入次年資金投入。3.2.2資金籌措方案本工程方案以三條渠道籌集解決建設(shè)用資金，首先是銀行信貸。銀行信貸占總投資百分之四十。本工程靜態(tài)直接投資總額為1000萬(wàn)元，方案通過(guò)銀行信貸解決400.00萬(wàn)元，信貸比例為40%；其次是由自籌資金方式解決其余資金。本工程方案通過(guò)企業(yè)自籌解決500.00萬(wàn)元，朋友贊助100萬(wàn)。3.3經(jīng)濟(jì)分析3.3.1投資回報(bào)估計(jì)該地區(qū)未來(lái)會(huì)有大規(guī)模土建工程，會(huì)成為一個(gè)旅游度假勝地，房屋價(jià)格也會(huì)比起地區(qū)增值性強(qiáng)，因此保值性很高，具有高回報(bào)率，十年內(nèi)增值60%-100%左右。3.3.2銀行貸款還本付息方案根據(jù)本人收入及支出情況，一年可以還款50—80萬(wàn)，但考慮有更高回報(bào)的工程，決定每年還款30-40萬(wàn)十年內(nèi)還完。3.4結(jié)論通過(guò)上述計(jì)算分析得出如下結(jié)論：即本工程可行。在本次可行性研究當(dāng)中，數(shù)據(jù)采集，本錢(qián)核算，銷(xiāo)售價(jià)格確定采用相對(duì)保守的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)椐，以求得利潤(rùn)水平的真實(shí)性。在實(shí)際操作過(guò)程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)本錢(qián)，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。另外從社會(huì)效益與主環(huán)境效益方面講，也是一個(gè)很好的投資工程。工程組織結(jié)構(gòu)及管理模式4.1工程組織結(jié)構(gòu)管道施工隊(duì)專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)強(qiáng)電施工隊(duì)弱電施工隊(duì)土建施工隊(duì)電氣工長(zhǎng)管道工長(zhǎng)土建工長(zhǎng)質(zhì)量檢查室平安監(jiān)督室合同預(yù)算室材料供給室財(cái)務(wù)室生產(chǎn)技術(shù)室工程工程主任工程副經(jīng)理工程部經(jīng)理設(shè)計(jì)院工程監(jiān)理公司建設(shè)工程指揮部管道施工隊(duì)專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)強(qiáng)電施工隊(duì)弱電施工隊(duì)土建施工隊(duì)電氣工長(zhǎng)管道工長(zhǎng)土建工長(zhǎng)質(zhì)量檢查室平安監(jiān)督室合同預(yù)算室材料供給室財(cái)務(wù)室生產(chǎn)技術(shù)室工程工程主任工程副經(jīng)理工程部經(jīng)理設(shè)計(jì)院工程監(jiān)理公司建設(shè)工程指揮部圖一工程組織結(jié)構(gòu)圖4.2工程管理模式本工程擬采用更替型合同模式深度30%-80%剩余20%-70%合同變更設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)供給商分包商承包商業(yè)主深度30%-80%剩余20%-70%合同變更設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)供給商分包商承包商業(yè)主選取理由：1.既可以保證業(yè)主對(duì)工程的總體要求，又可以保持設(shè)計(jì)工作的連貫性；2.可以在施工詳圖設(shè)計(jì)階段吸收承包商的施工經(jīng)驗(yàn)，有利于加快工程進(jìn)度、提高施工質(zhì)量；3.可減少施工中設(shè)計(jì)的變更；4.由承包商更多地承當(dāng)這一實(shí)施期的風(fēng)險(xiǎn)管理，為業(yè)主方減輕了風(fēng)險(xiǎn)；5.后一階段由承包商承當(dāng)了全部設(shè)計(jì)建造責(zé)任，合同管理也較易操作。生命周期完成別墅建設(shè)入住別墅方案與設(shè)計(jì)--技術(shù)設(shè)計(jì)--造價(jià)預(yù)算--方案安排--合同訂立--詳細(xì)方案--完成別墅建設(shè)入住別墅方案與設(shè)計(jì)--技術(shù)設(shè)計(jì)--造價(jià)預(yù)算--方案安排--合同訂立--詳細(xì)方案--作出決策作出決策簽署合同簽署合同階段1階段二階段三階段四豪華別墅建設(shè)工程生命周期示意圖交付使用--最終試車(chē)完畢--進(jìn)入使用階段交付使用--最終試車(chē)完畢--進(jìn)入使用階段實(shí)施--構(gòu)件發(fā)運(yùn)--土建工程--安裝工程--試車(chē)可行性研究--工程建議書(shū)--可行性研究--初步設(shè)計(jì)--工程批準(zhǔn)圖二工程生命周期圖工程WBS別墅建設(shè)工程10000別墅建設(shè)工程10000圖紙?jiān)O(shè)計(jì)11000控制系統(tǒng)15000室外工程14000安保系統(tǒng)12000建筑圖紙11100結(jié)構(gòu)圖紙11200安裝圖紙11300施工圖紙11400主體工程13000地基與根底13100主體結(jié)構(gòu)13200屋頂13300裝修裝飾13400管線鋪設(shè)13410裝飾13420挖土方13120作墊層13130砼根底13140土方回填13150場(chǎng)地平整13110混凝土工程13210砌體工程13220鋼結(jié)構(gòu)工程13230車(chē)庫(kù)14100小花園14200圖紙?jiān)O(shè)計(jì)14210材料采購(gòu)14220設(shè)施安裝14230花草種植14240鋼筋鋪設(shè)13212混凝土澆注13213給水管線13412供氣管線13413供暖線路13414電纜13411模板搭建13211地板鋪設(shè)13422墻壁粉刷13421家具裝飾13423圖三別墅建設(shè)工程WBS工程范圍說(shuō)明書(shū)工程范圍說(shuō)明書(shū)工程名稱(chēng)：豪華度假別墅建設(shè)工程工程編號(hào)：0001工程經(jīng)理：工程產(chǎn)品：一棟建筑面積500m2的別墅，配套設(shè)施齊全工程可交付成果：工程方案說(shuō)明書(shū)、別墅設(shè)計(jì)圖紙、每月的工程進(jìn)展報(bào)告、工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程目標(biāo)：按期完工、花費(fèi)在預(yù)算范圍內(nèi)、工程質(zhì)量滿(mǎn)足要求、配套設(shè)施齊全、工程施工平安進(jìn)行工期6個(gè)月預(yù)算1000萬(wàn)元質(zhì)量滿(mǎn)足國(guó)家住宅質(zhì)量要求平安施工過(guò)程滿(mǎn)足國(guó)家平安要求所需資源：人力、材料、設(shè)備、場(chǎng)地、技術(shù)、資金約束條件：按期完工、質(zhì)量達(dá)標(biāo)、不超支假設(shè)前提：已獲得地塊使用權(quán)；資金、施工人員已到位重大里程碑事件：2013年5月1日工程開(kāi)工2013年5月20日設(shè)計(jì)完成2013年5月25日獲得施工許可2013年5月16日開(kāi)始進(jìn)行場(chǎng)地平整2013年6月1日根底工程完工2013年7月20日完成主體建設(shè)2013年8月10日完成配套設(shè)施安裝工程2013年10月1日完成裝修2013年10月15日工程驗(yàn)收工程網(wǎng)絡(luò)方案圖四建設(shè)工程網(wǎng)絡(luò)方案圖八工程工作分配表及責(zé)任矩陣表一工程工作分配表任務(wù)名稱(chēng)資源名稱(chēng)工時(shí)任務(wù)名稱(chēng)資源名稱(chēng)工時(shí)建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)設(shè)計(jì)師40工時(shí)電纜機(jī)械40工時(shí)結(jié)構(gòu)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)設(shè)計(jì)師40工時(shí)電纜電纜40工時(shí)安裝圖紙?jiān)O(shè)計(jì)設(shè)計(jì)師24工時(shí)給水管線機(jī)械120工時(shí)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)設(shè)計(jì)師24工時(shí)給水管線工人120工時(shí)場(chǎng)地平整機(jī)械設(shè)備8工時(shí)給水管線管線120工時(shí)場(chǎng)地平整工人8工時(shí)供氣管線機(jī)械120工時(shí)挖土方機(jī)械24工時(shí)供氣管線工人120工時(shí)挖土方工人24工時(shí)供氣管線管線120工時(shí)做墊層砂石32工時(shí)供暖管線機(jī)械120工時(shí)做墊層工人32工時(shí)供暖管線工人120工時(shí)砼根底砼30工時(shí)供暖管線管線120工時(shí)砼根底工人30工時(shí)墻壁粉刷水泥灰64工時(shí)砼根底機(jī)械30工時(shí)墻壁粉刷工人64工時(shí)土方回填機(jī)械16工時(shí)地板鋪設(shè)木地板160工時(shí)土方回填工人16工時(shí)地板鋪設(shè)水泥160工時(shí)模板搭建模板56工時(shí)地板鋪設(shè)工人160工時(shí)模板搭建工人56工時(shí)家具裝飾家具64工時(shí)鋼筋鋪設(shè)機(jī)械53.33工時(shí)家具裝飾工人64工時(shí)鋼筋鋪設(shè)工人53.33工時(shí)車(chē)庫(kù)建設(shè)水泥40工時(shí)鋼筋鋪設(shè)鋼筋53.33工時(shí)車(chē)庫(kù)建設(shè)工人40工時(shí)混凝土澆注機(jī)械40工時(shí)車(chē)庫(kù)建設(shè)機(jī)械40工時(shí)混凝土澆注工人40工時(shí)車(chē)庫(kù)建設(shè)水泥灰40工時(shí)混凝土澆注砼40工時(shí)花園圖紙?jiān)O(shè)計(jì)設(shè)計(jì)師40工時(shí)砌體工程磚64工時(shí)材料采購(gòu)采購(gòu)人員24工時(shí)砌體工程水泥64工時(shí)材料采購(gòu)資金24工時(shí)砌體工程工人64工時(shí)設(shè)施安裝工人48工時(shí)鋼結(jié)構(gòu)工程鋼材48工時(shí)設(shè)施安裝花園設(shè)備48工時(shí)鋼結(jié)構(gòu)工程機(jī)械48工時(shí)花草種植草木80工時(shí)鋼結(jié)構(gòu)工程工人48工時(shí)花草種植工人80工時(shí)電纜工人40工時(shí)工程驗(yàn)收質(zhì)檢工程師120工時(shí)表二工程責(zé)任分配表〔P：主要責(zé)任S：次要責(zé)任〕別墅建設(shè)工程WBS工程設(shè)計(jì)