物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件

物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)1物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024國務(wù)院令第379號(hào)，于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起實(shí)施2010年7月30日湖北省人民代表大會(huì)第十七次會(huì)議批準(zhǔn)，自2011年1月1日起實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例2物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024《條例》遵循的立法原則

《條例》在堅(jiān)持立法法規(guī)定的立法原則和民法基本原則的前提下，主要遵循了以下基本原則：3物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024（一）物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則

在我國《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的情況下，《條例》吸收了發(fā)達(dá)國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。4物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。

為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益，《條例》既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責(zé)任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。5物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效的制度，如業(yè)主公約、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留；對(duì)主管部門加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等，確立為法律規(guī)范。在考慮立法現(xiàn)實(shí)性的同時(shí)，《條例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。

6物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024（四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡?！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。7物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

《條例》主要內(nèi)容：共七章，七十條。第一章總則第二章業(yè)主和業(yè)主大會(huì)（業(yè)主）第三章前期物業(yè)管理（開發(fā)商）第四章物業(yè)管理服務(wù)（物業(yè)單位）第五章物業(yè)的使用和維護(hù)（責(zé)任規(guī)定）第六章法律責(zé)任（民事與行政）第七章附則8物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024《條例》確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度一是，業(yè)主大會(huì)制度二是，業(yè)主公約制度三是，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度四是，物業(yè)承接驗(yàn)收制度五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度六是，物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度七是，住房專項(xiàng)維修資金制度9物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

總則是就物業(yè)管理中的重要問題做的一般原則性規(guī)定。共5條：第一條講的是立法目的，第二條是調(diào)整對(duì)象，或者這個(gè)條例的適用范圍、第三是倡導(dǎo)原則、第四是國家鼓勵(lì)、第五章是管理體制主要內(nèi)容包括以下三個(gè)方面：一是，明確《條例》的立法宗旨：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。一、總則10物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

國務(wù)院法制辦王振江副司長指出：

“把《物業(yè)管理?xiàng)l例》的指導(dǎo)思想確立為要保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，協(xié)調(diào)好單個(gè)業(yè)主的利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系，要明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是平等的民事主體，他們之間是服務(wù)和被服務(wù)的法律關(guān)系。要保證雙方能夠通過平等協(xié)商，公開、公平來確立物業(yè)管理中的各項(xiàng)事情。妥善處理好政府與市場的關(guān)系”11物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

二是，明確物業(yè)管理的含義：指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（委托轉(zhuǎn)變?yōu)檫x聘）三是，國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。12物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，業(yè)主通過組成業(yè)主大會(huì)、選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的形式行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，存在著單個(gè)業(yè)主的權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系問題，單個(gè)業(yè)主行使權(quán)利，應(yīng)當(dāng)以尊重共同利益為前提。

二、關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)

為了保證業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，《條例》專設(shè)一章，對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作了五個(gè)方面的規(guī)定：

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一是，針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的十項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)，又明確了業(yè)主必須履行的六項(xiàng)義務(wù)。

14物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024*按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；*提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；*提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；*參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

*選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的10項(xiàng)權(quán)利15物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

*監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；*監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；*對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；*監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；*法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。16物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024*遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；*遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；*執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；*按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；*按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；*法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行的6項(xiàng)義務(wù)：17物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024二是，為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)的運(yùn)作，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

同時(shí)，明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的成立、會(huì)議形式和表決方式：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

18物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，使用和續(xù)籌專項(xiàng)維修資金等重大事項(xiàng)，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

三是，根據(jù)各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，《條例》明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系和各自職責(zé)。明確業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主組成，充分體現(xiàn)業(yè)主的自治管理權(quán)19物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024*制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；*選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作*選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

*決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；*制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；*法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)履行6項(xiàng)職責(zé)：20物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024*召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況*代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；*及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；*監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；*業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)履行5項(xiàng)職責(zé)：21物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

四是，為了加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，《條例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。（告知性備案與民事主體的設(shè)立登記相區(qū)別）

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

22物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

五是，明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系?！稐l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并聽取居民委員會(huì)的建議。

23物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

四種法律關(guān)系的延續(xù)：開發(fā)商作為大業(yè)主制訂臨時(shí)業(yè)主公約；前期物業(yè)管理合同；保修；開發(fā)商產(chǎn)權(quán)與業(yè)主相關(guān)法律關(guān)系。為了保證建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)的行為公開、透明，保護(hù)新入住的業(yè)主的利益，《條例》作了五個(gè)方面的規(guī)定：

三、關(guān)于前期物業(yè)管理（動(dòng)態(tài)）24物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

一是，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；對(duì)于其他物業(yè)的建設(shè)單位，國家提倡按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。二是，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)銷售物業(yè)之前，制定不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的業(yè)主臨時(shí)公約；并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前，將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，予以說明。

25物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

三是，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

四是，為了防止因物業(yè)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量的問題影響以后的物業(yè)管理，《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資料。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

五是，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。26物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，是物業(yè)管理的核心問題，《條例》對(duì)此作了八個(gè)方面的規(guī)定：一是，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。二是，對(duì)從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

四、關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)

三是，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理。四是，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。27物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024五是，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。六是，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

七是，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。八是，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生問題，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

28物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是建立在物業(yè)服務(wù)合同基礎(chǔ)上的民事法律關(guān)系，雙方是平等的民事主體，《條例》保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益。

五、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同鑒于物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用，《條例》明確規(guī)定：一是，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)以書面形式訂立；

29物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024二是，合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、各自的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容作出約定；三是，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)；四是，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。五是，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。30物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024物業(yè)管理是一種有償?shù)慕?jīng)營性服務(wù)，其價(jià)格的形成應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌鲈瓌t，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過合同協(xié)商確定。六、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用但考慮到目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，需要國家對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)進(jìn)行必要的指導(dǎo)和規(guī)范，因此，《條例》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。31物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

針對(duì)目前存在的個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，損害全體業(yè)主的利益，影響物業(yè)管理企業(yè)正常管理活動(dòng)的問題，《條例》規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

32物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024七、關(guān)于物業(yè)的使用與維護(hù)針對(duì)實(shí)踐中存在的擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，違法進(jìn)行裝飾裝修，損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益的行為，《條例》對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)作了六個(gè)方面的規(guī)定：

一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。業(yè)主依法確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。33物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

二是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者共同利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。

三是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。因維修養(yǎng)護(hù)需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

34物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024四是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

五是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。35物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024六是，物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。36物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024八、關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)［1998］23號(hào)］規(guī)定：“加強(qiáng)住房售后的維修管理，建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度?！?/p>

實(shí)踐證明，建立專項(xiàng)維修資金，以保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，是十分必要的。但是，目前也存在著專項(xiàng)維修資金的交納范圍和所有權(quán)不明確以及挪用專項(xiàng)維修資金的問題。37物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024對(duì)此，《條例》規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。同時(shí)規(guī)定：專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

38物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024九、關(guān)于法律責(zé)任（民事與行政）《條例》涉及到的違法行為有些是屬于違反行政管理秩序、損害公共利益的行為，但更多的是屬于民事違法行對(duì)前一類違法行為應(yīng)當(dāng)給予行政處罰，對(duì)后一種違法行為，則應(yīng)當(dāng)由行為人承擔(dān)民事法律責(zé)任。為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，《條例》在設(shè)定法律責(zé)任時(shí)遵循了凡是能夠通過承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則；確實(shí)涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則堅(jiān)持民事責(zé)任優(yōu)先的原則，以保護(hù)全體業(yè)主利益。39物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024

比如：對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)違法將全部物業(yè)管理一并委托給他人，擅自改變物業(yè)管理用房用途，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營等違法行為的非法收益，沒有采取簡單的由國家沒收，而是規(guī)定將其用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；由此給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

40物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024問題一、共用部位共用設(shè)施的使用經(jīng)營（會(huì)所等）和管理歸誰41物業(yè)法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)課件5/9/2024條例：第50、51、52、55、58、66條。按條例規(guī)定，會(huì)所、停車場的經(jīng)營盈虧均由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。影響：要明確公共建筑、共用部位共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，但不管作為法定或是約定，作為物業(yè)的配套設(shè)施，其功能均不能隨意改動(dòng)。對(duì)共用部位共用設(shè)施的使用、經(jīng)營及改動(dòng)，必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)討論確定，要依法辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所產(chǎn)生收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或按業(yè)主大會(huì)決定使用（實(shí)際上還要看產(chǎn)權(quán)歸屬而定）。對(duì)策：建議地產(chǎn)對(duì)所有項(xiàng)目內(nèi)公共部位及共用設(shè)施產(chǎn)權(quán)進(jìn)行明確界定并與物業(yè)公司進(jìn)行對(duì)接手續(xù)；公司要對(duì)所管物業(yè)內(nèi)公共部位占用的問題進(jìn)行清查，并進(jìn)行整改糾正或補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)；對(duì)屋頂、外墻面、大堂及電梯內(nèi)等廣告