20131218-南京公司-頤和路十一地塊項目定位及物業(yè)發(fā)展建議2

頤和路十一地塊工程

定位及物業(yè)開展建議報告NewVisualAngel2013年12月目錄contents工程條件分析1工程經(jīng)濟測算3附件-商業(yè)業(yè)態(tài)方向4工程區(qū)塊功能定位2本案本案——新街口直線距離：2.5KM本案——湖南路直線距離：1.3KM本工程位于北京西路，主城核心區(qū)域，與湖南路距離較近，區(qū)域價值及認知度高；頤和路公館區(qū)是20世紀三十年代提供政府官員居住的高級住宅區(qū)。政要官邸集聚，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，同時也是外國使館集中設置的地段。擁有北京西路城市主要干道，多條公交線路及規(guī)劃地鐵四號線，工程整體交通便利性均相對較高；工程主城核心區(qū)域，具備深厚歷史肌理及文化積淀，整體價值高，交通便利性高新街口湖南路本案——火車站直線距離：4KM公館區(qū)組成局部，區(qū)域環(huán)境良好，私密性高，并未形成商業(yè)氣氛，且地塊內(nèi)部髙、低端物業(yè)并存地塊東側(cè)：寧海路和福鼓樓新村：均為老舊居民住區(qū)，相對低端；地塊內(nèi)部：地塊內(nèi)部高端居住物業(yè)，同低端雜亂居住物業(yè)并存，對于公館整體形象存在影響地塊西側(cè)：莫干路和頤和路公館區(qū)；道路兩側(cè)均為高端居住社區(qū)，整體并未設置商業(yè)元素；地塊北側(cè)：頤和路公館區(qū)；十二地塊已設置總部經(jīng)濟及高端工程；地塊南側(cè)：北京西路和民國建筑風貌區(qū)；道路兩側(cè)均為高端居住社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，私密性高，整體并未設置商業(yè)元素；本案〔公館區(qū)〕莫干路寧海路頤和路公館區(qū)北京西路指標說明：地塊內(nèi)23棟民國建筑〔1棟1類1級、21棟1類2級、1棟1類3級〕及民國時期的院落圍墻、綠化、構筑物等歷史遺存應予以保存，并根據(jù)等級評定進行相應維護、修繕、保存；用地內(nèi)兩棟二類一級建筑在建筑型體、風格與民國公館區(qū)環(huán)境根本協(xié)調(diào)，建議予以保存；除上述必須保存和建議保存的建筑以外的建筑可予以撤除，并進行環(huán)境綜合整治，對原有建筑進行加固修繕，保護、恢復；保護修繕方案應保持保護建筑傳統(tǒng)構造特點，維護原建筑細節(jié)風貌，主要針對立面、現(xiàn)代化設施配置、掛牌公告、景觀等；用地內(nèi)新建建筑風格應與風貌區(qū)相協(xié)調(diào)，主體建筑層數(shù)為兩層，局部三層，檐口高度參照周邊相鄰建筑高度，原那么上浮動不超過0.5米，并控制在9米以內(nèi)為宜，建筑屋脊高度應控制在12米以內(nèi)；用地性質(zhì)用地面積R1一類居住用地23174㎡建筑密度綠地率≤30%≥50%限高要求檐口高度9米以內(nèi)，屋脊高度12米以內(nèi)工程規(guī)劃指標說明——限制條件多，用地性質(zhì)不匹配保存建筑說明——保存建筑多保存建筑25棟，建筑面積約8280平保護等級一類一級圖例標注1建筑面積432.7保護等級一類二級圖例標注23456建筑面積555.33324.34325.98398.5308.69圖例標注7891011建筑面積163.18297.78282.18228.86253.36圖例標注1213141516建筑面積147.66292.28284.52197.62147.64圖例標注1718192021建筑面積280.12203.12250.26253.08325.14圖例標注22建筑面積320.6保護等級一類三級圖例標注23建筑面積226.07保護等級二類一級圖例標注2425建筑面積1401.9378.64保存建筑指標說明——一類一級：1棟，總建432.7㎡一類二級：21棟，總建5840.24㎡一類三級：1棟，總建226.07㎡二類一級：2棟，總建1780.54㎡合計：保存建筑25棟，總建約8280㎡區(qū)屬區(qū)屬省屬區(qū)屬省軍區(qū)區(qū)屬區(qū)屬市屬省軍區(qū)區(qū)屬省軍區(qū)省屬區(qū)屬省軍區(qū)區(qū)屬鼓樓醫(yī)院私有保存建筑產(chǎn)權說明——產(chǎn)權類型多，軍產(chǎn)多地塊內(nèi)部建筑產(chǎn)權包含部隊，省、市、區(qū)屬及私有等中國銀行部隊（54戶，5452.7㎡）代管產(chǎn)（38戶，5284.7㎡）其他（103戶，7300.5㎡）項目費用項目費用項目費用住宅評估單價49850住宅評估單價49850住宅評估單價49850住宅評估總價271817095住宅評估總價263442295住宅評估總價200990215非住宅評估單價——非住宅評估單價——非住宅評估單價8540非住宅評估總價——非住宅評估總價——非住宅評估總價13655460商業(yè)門面評估單價——商業(yè)門面評估單價——商業(yè)門面評估單價35760商業(yè)門面評估總價——商業(yè)門面評估總價——商業(yè)門面評估總價59704896裝修費6543240裝修費6341640裝修費8760600附屬物費2726350附屬物費2642350附屬物費3650250搬家費272635搬家費264235搬家費201595獎勵費5452700獎勵費5284700獎勵費4031900過渡費5496322過渡費5326978過渡費4064155停業(yè)停產(chǎn)損失費——停業(yè)停產(chǎn)損失費——停業(yè)停產(chǎn)損失費5868828企業(yè)搬遷費——企業(yè)搬遷費——企業(yè)搬遷費5868828不可預見費43846251不可預見費42495330不可預見費43971190代管產(chǎn)——代管產(chǎn)另加90%293217775代管產(chǎn)——總計336154593總計619015302總計350767918合計1305937813（約13.06億元）〔備注：該費用不含前期手續(xù)辦理、垃圾清運、環(huán)保措施等費用，涉及面積、戶數(shù)以最終進場實際調(diào)查為準，表格內(nèi)部數(shù)據(jù)，均來自《頤和路公館區(qū)第十一地塊工程情況匯報》資料〕騰遷本錢說明——騰遷本錢高，難度大，工程騰遷面積約1.804萬平，騰遷費用約13.06億元新方案說明——拆多建少，新建物業(yè)6792平米，根據(jù)騰遷本錢13.06億元，單純以新建物業(yè)進行本錢分攤，那么新建物業(yè)售價需高達20-25萬/平米，工程運作難度大原有指標說明用地面積總建筑面積備注23174㎡18040㎡總建面積：根據(jù)《頤和路公館區(qū)第十一地塊項目情況匯報》資料中，所有騰遷面積總和計算容積率0.778新方案指標說明用地面積總建筑面積備注23174㎡15072㎡總建面積：保留總建+新建總建保留總建：25棟保留建筑之和新建總建：11棟新建建筑之和保留建筑面積新建建筑面積8280㎡6792㎡容積率0.65新舊方案比對，總建面積差距約3000平米，容積率差距約0.13〔備注：紫色邊框，未填色體塊為新建物業(yè)〕新建物業(yè)標注樓號1234567891011樓棟面積507.8806.72237.4507.8507.8407.51007.51007.5584.04584.04634可建設用地面積6900平，扣除保留建筑基底3800平，可新建11棟兩層、局部三層建筑，保證整體30%建筑密度，新建建筑總面積：6792平1234567891011工程規(guī)劃指標分析——工程作為城市核心，擁有優(yōu)越資源，小規(guī)模歷史建筑保護的住宅性質(zhì)用地工程，通過規(guī)劃指標理解，存在諸多難點——1、限制條件多；2、保存建筑多；3、產(chǎn)權類型多；4、軍產(chǎn)多；5、騰遷本錢高，難度大；6、拆多建少；7、用地性質(zhì)不匹配；工程作為市場化、企業(yè)化運作，需考慮市場可行性及工程資金平衡，因此結(jié)合合理化工程區(qū)塊功能定位，進行工程分析……目錄contents工程條件分析1工程經(jīng)濟測算3附件-商業(yè)業(yè)態(tài)方向4工程區(qū)塊功能定位2本案十二片區(qū)酒店布局示意酒店大堂酒店咖啡吧、影院餐飲清吧水療十二片區(qū)概況：頤和公館總占地2萬平米；沿承原有民國風貌，以城市精品酒店定位為主，并配置如會議中心、咖啡廳、頂級中西餐廳、水療SPA等相關配套；凸顯歷史與人文情懷；工程區(qū)塊功能定位思考——工程北側(cè)已設置綜合性商業(yè)工程十二片區(qū)同工程相鄰，規(guī)劃定位為凸顯歷史與人文情懷的城市精品酒店，業(yè)態(tài)以酒店及餐飲為主十二片區(qū)城市精品酒店〔綜合性商業(yè)工程〕本工程片區(qū)〔企業(yè)會所及商業(yè)〕思南公館酒店+公寓區(qū)〔軟封閉，靜〕思南公館名店區(qū)〔開放，動〕思南公館企業(yè)區(qū)〔軟封閉，靜〕工程定位思考：十一、十二片區(qū)整體考量——工程緊鄰已改造完成十二片區(qū)，需作為整體工程考量，十二片區(qū)以設置綜合性商業(yè)工程，對外經(jīng)營，提供區(qū)域一定商業(yè)功能，工程片區(qū)定位以企業(yè)會所，完成對于區(qū)域功能構建及完善；市場化、企業(yè)化運作考量——工程開發(fā)本錢投入極高，從市場化、企業(yè)化運作角度，設置企業(yè)會所及少量商業(yè)，有助于工程資金平衡；工程區(qū)塊功能定位思考——企業(yè)會所及少量面向社會開放商業(yè)十一、十二片區(qū)整體考量，從高本錢投入及工程資金平衡角度，開展企業(yè)會所業(yè)態(tài)相對適宜，進一步完善區(qū)域功能企業(yè)會所商業(yè)呈現(xiàn)金陵近代獨特歷史風貌，面向社會開放的高品質(zhì)綜合示范平臺整體定位工程條件分析景觀軸線工程價值分析：開放性、昭示性——B＞A＞C私密性——C＞A＞B商務性——A＞C＞BCAB商務軸線昭示軸線綠化軸線通過針對工程綜合條件分析，北京西路開發(fā)性、昭示性較好，莫干路私密性，寧海路商務性相對較好區(qū)域支路私密性高建議將工程分為兩大功能模塊：企業(yè)會所區(qū)塊保存企業(yè)客戶，帶入圈層交流；精致商業(yè)區(qū)塊：東南角設置局部民國、公館文化展示展覽型業(yè)態(tài)；剩余區(qū)域以中高端精品商業(yè)為主；功能分區(qū)建議工程整體功能分區(qū)——景觀節(jié)點示意精致商業(yè)企業(yè)會所目錄contents工程條件分析1工程經(jīng)濟測算3附件-商業(yè)業(yè)態(tài)方向4工程區(qū)塊功能定位2收益測算說明工程收益測算說明——企業(yè)會所區(qū)域新建物業(yè)對外銷售，保存建筑以長包為主，剩余區(qū)域物業(yè)均以租賃為主，以保證業(yè)態(tài)穩(wěn)定性及方案落地開發(fā)投入大，盈利結(jié)構單一——工程作為主城核心區(qū)域拆遷難度及投入本錢極高較大，作為市場化運作，單純依托商業(yè)租金回現(xiàn)，難以平衡；純政府化運作——如思南公館，上海政府及城投開發(fā)，非市場化運作；豐富盈利結(jié)構——如嶺南天地，包含住宅、商業(yè)、辦公等，通過住宅銷售回現(xiàn)；新建物業(yè)歷史人文價值有限——工程內(nèi)保存建筑作為保護建筑，具備較高人文價值，新建物業(yè)以仿古建筑為主，實際并不具備歷史人文價值；思考1思考2思考3工程作為純市場化運作，需結(jié)合風險、收益綜合考量，同時新建物業(yè)歷史人文價值有限，建議企業(yè)會所區(qū)域新建物業(yè)對外銷售，保存建筑以長包為主，剩余區(qū)域物業(yè)均以租賃為主，以保證業(yè)態(tài)穩(wěn)定性及方案落地。收益測算說明位置定位業(yè)態(tài)經(jīng)營情況租金（元/平米·天）1912街區(qū)6-8熙南里4-6本案——5-7一、經(jīng)營性商業(yè)租金比較法綜合一、二所述，本工程租金為5-7元/平米·天，考慮到常規(guī)商業(yè)運作需經(jīng)歷約三年培育周期，因此初期商業(yè)租金計算相對較低，保證業(yè)態(tài)順利導入，商業(yè)正常運作，本工程租金分為三個收取分為三個階段：營業(yè)前三年租金分別為5、5、8元/平米·天，出租率為70%；營業(yè)第四年至第六年隨著業(yè)態(tài)的成熟，租金漲至10元/平米·天，出租率上升至85%，第六年租金較上年漲8%；第七年起出租率到達100%，租金每兩年增幅8%。工程收益測算說明——收益測算說明三、銷售收入：結(jié)合本工程條件與南京類似工程出售總價換算，物業(yè)單價約10萬元/平米二、企業(yè)會所租金算法選取同類典型工程案例租金計算方式進行測算：上海新天地租金約40元/㎡·天，周邊商業(yè)租金約20元/㎡·天；保護建筑同常規(guī)商業(yè)租金價格關系約2:1；當前工程商業(yè)租金約5元/㎡·天，企業(yè)會所租金以10元/㎡·天，出租率及漲幅與經(jīng)營性商業(yè)同樣原那么考量靜態(tài)收益測算說明

樓棟數(shù)面積（平方米）單價投資時間收入（萬元）新建銷售116792.010萬元/平米-67920.0企業(yè)會所長包165492.625元/平米·天30年144345.5商業(yè)租賃92787.414.7元/平米·天30年44867.4合計3615072--257132.9新建局部全部銷售，銷售面積6792平方米，單價10萬元/平米，毛收入6.79億元；企業(yè)會所租賃16棟，面積5492.6平米；按照動態(tài)測算方法可算出，投資30年間企業(yè)會所的平均租金為20.9元/平米·天，考慮到會所的承租能力較強，可適當漲至按25元/平米·天，投資30年后，可得毛收入14.4億元；商業(yè)租賃9棟，面積2787.4平米；按照動態(tài)測算方法可算出，投資30年間商業(yè)的平均租金為14.4元/平米·天，投資30年后，可得毛收入4.4億元。按靜態(tài)測算法30年計算，可得工程毛收入約25.7億元年度201420152016201720182019202020212022202312345678910成本騰遷費用4433144331443310000000新建部分建安成本1781178117810000000小計4611246112461120000000收入企業(yè)會所銷售收入00679200000000企業(yè)會所租金收入0001403140316842386238625773031商業(yè)租金收入0000356570712865934934小計00679201403175922543098325135113965支出管理費用7373730000000銷售費用06796790000000租賃稅000168211270372390421476營業(yè)稅及附加0037707898125172180195220貸款利息9676967629603028302830283028302830283028小計97491042874813274333634233571359836443723凈現(xiàn)金流變化(55861)(56385)14482(1803)(1509)(1101)(405)(280)(65)310

累計現(xiàn)金流變化(55861)(112091)(97609)(99412)(100921)(102022)(102427)(102707)(102772)(102463)靜態(tài)投資收益測算按靜態(tài)收益法測算，在投資的第10年，凈現(xiàn)金流由負轉(zhuǎn)正靜態(tài)收益測算說明開發(fā)總投入：騰遷費用130594萬元+修繕費用2400萬元+建安本錢2942萬元+前期工程費用1935萬元+管理費用218萬元=138089萬元；融資費用：修繕費用、建安本錢、前期工程費以及管理費的70%需要融資，以年利率為10%的3年期貸款計，即〔2400萬元+2942萬元+1943萬元+218萬元〕*0.1*3=1574萬元，自取得營業(yè)收益的第一年起，每年歸還利息525萬元;銷售費用：銷售收入的2%，即67920萬元*0.02=1358萬元，考慮工程入市初期需進行一定推廣，所以銷售的前一年和當年各平攤50%，即679萬元；開發(fā)總本錢：開發(fā)總投入138089萬元+融資費用1574萬元+銷售費用1358萬元=141021萬元；騰遷本錢、修繕費用、建安本錢、前期工程費以及管理費用皆在工程開工的前三年平攤完。重要測算指標說明——工程稅后凈現(xiàn)金流為正是在投資的第28年，而凈現(xiàn)值為正是在投資的第48年動態(tài)投資收益測算序號項目合計2014年2015年2016年2017年.......2052年.......2091年

1234.......28.......48一現(xiàn)金流入457153.30.00.067920.01657.7.......8256.0.......17824.11商業(yè)租金收入102993.40.00.00.0254.4.......2196.5.......4742.12企業(yè)會所租金收入286239.90.00.00.01403.4.......6059.5.......13082.03企業(yè)會所銷售收入67920.00.00.067920.00.0.......0.0.......0.0二現(xiàn)金流出212810.046029.546708.751002.9524.6.......1448.9.......3128.11騰遷費用130593.843531.343531.343531.30.0.......0.0.......0.02修繕費用2400.0800.0800.0800.00.0.......0.0.......0.03新建部分成本4876.51625.51625.51625.50.0.......0.0.......0.04管理費用218.372.872.872.80.0.......0.0.......0.05財務費用1573.90.00.0524.6524.6.......0.0.......0.06銷售費用1358.40.0679.2679.20.0.......0.0.......0.07稅費合計71789.10.00.03769.60.0.......1448.9.......3128.18租賃物業(yè)稅費68019.50.00.00.00.0.......1448.9.......3128.19房產(chǎn)稅46509.10.00.00.00.0.......990.7.......2138.99.1營業(yè)稅及附加21510.40.00.00.00.0.......458.2.......989.29.1.1銷售物業(yè)稅費3769.60.00.03769.60.0.......0.0.......0.09.1.2土地增值稅0.00.00.00.00.0.......0.0.......0.09.2營業(yè)稅及附加3769.60.00.03769.60.0.......0.0.......0.09.2.1稅前凈現(xiàn)金流量244343.4(46029.5)(46708.7)16917.11133.1.......6807.1.......14695.99.2.2所得稅84270.40.00.04229.3283.3.......1701.8.......3674.0三稅后凈現(xiàn)金流量160073.0(46029.5)(46708.7)12687.8849.8.......5105.3.......11022.0四累計稅后凈現(xiàn)金流量

(46029.5)(92738.2)(80050.4)(79200.6).......323.3.......160073.0五凈現(xiàn)值

(46029.5)(90985.0)(79231.8)(78474.1).......(37042.2).......100.9六IRR

3.9%〔收益說明：銷售物業(yè)考慮于開工第三年，對外銷售計算；長包會所相對成熟、穩(wěn)定，考慮以交付使用，即2017年開始收?。簧虡I(yè)需經(jīng)歷培育期，因此考慮給予半年免租期，即2017年下半年開始收取〕目錄contents工程條件分析1工程經(jīng)濟測算3附件-商業(yè)業(yè)態(tài)方向4工程區(qū)塊功能定位2佛山嶺南天地政府主導，瑞安天地房產(chǎn)開展開發(fā)，融合特色傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代休閑生活元素的綜合開展工程佛山嶺南天地項目概況地址佛山市禪城區(qū)祖廟東華里中心地段開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)有限公司占地面積65萬㎡建筑面積150萬㎡（地上）大型綜合體項目開發(fā)07年開發(fā)，整體分五期，預計整體完成時間2018年，一期于11年結(jié)束同本工程性質(zhì)類似——祖廟東華里片區(qū)位于佛山老城中部，屬核心保護區(qū)，是佛山文物古跡最密集，規(guī)模最大，傳統(tǒng)風貌保存最完整歷史文化街區(qū)。共有22處文物保護單位，其中祖廟東華里為國家級保護單位。商業(yè)街開發(fā)商背景——國內(nèi)典型舊城改造開發(fā)商；成功開發(fā)“上海新天地”，著名舊城改造工程，打造具有城市歷史風貌、創(chuàng)造前沿體驗的時尚中心，成為知名城市地標；LOTDLOT4LOT14LOT4LOT14LOT1祖廟運作模式首期開發(fā)構成：LOTD商場，酒店及公寓：總建5.2萬方〔其中公寓約2萬方〕LOT1商業(yè)街〔第一階段〕：總建2.26萬方LOT4住宅：總建4.2萬方LOT14住宅：總建1.45萬方住宅5.65萬方公寓2萬方總計7.65萬方酒店等3.2萬方商業(yè)街2.26萬方總計5.46萬方←首期構成↓資金平衡開發(fā)模式：政府主導規(guī)劃及拆遷，企業(yè)參與開發(fā)運作工程作為城市核心區(qū)域，歷史文化街區(qū)，內(nèi)部建筑密集，產(chǎn)權關系復雜，同時文物保護建筑較多，前期拆遷工作難度較大；前期由政府主導區(qū)域規(guī)劃及拆遷工作，以保證工程根據(jù)節(jié)點，順利推進，企業(yè)參與，實現(xiàn)工程規(guī)劃落地；政府主導，企業(yè)參與開發(fā)運作，同時通過住宅、公寓等可售物業(yè)搭配，豐富收益結(jié)構，保證資金平衡功能構成物業(yè)類型名稱餐飲中餐翡翠面館、mynoodle、原汁原味、味稻粥城、素會等西餐9garden（9花園）等休閑星巴克、滿記、哈根達斯、costacoffee、awfullychocolate（巧克力蛋糕）、GODIVA（歌蒂梵手工巧克力）、mycoffee等文化黃祥華、酒行會館、詠春堂、簡氏別墅等娛樂愛馬仕酒吧等禮品Tittot（琉園）、LLADRO（西班牙雅致瓷器）、李禧記、漢堂本色等配套余仁生、游客信息中心、企業(yè)會所等工程功能復合化，落點文物保護街區(qū)，物業(yè)由經(jīng)營性商業(yè)、配套型物業(yè)及企業(yè)會所等構成工程形態(tài)工程設置三個路口可進，分別為佛山圖書城右側(cè)、人民路和建新路；工程設置地上停車場五個，約1000個停車位，其中西側(cè)停車位以改建為企業(yè)會所商務區(qū)；出入口及停車設置內(nèi)部人流動線設置工程以歷史文物建筑為主體，設置“多線型”人流動線，以不同風格主題及檔次進行各層級人流分類引導，在主要干道均設置多個出入口；工程動線特點——脈絡清晰，寬度適宜；多分支設計，防止出現(xiàn)死角；——開放性高，配套充足——人流動線自由，以主題、層級為隱性引導開放式工程形態(tài)，保持同客戶充分互動，同時內(nèi)部人流動線自由度高，僅以主題、層級作為隱性引導，充分提升體驗感思南公館思南公館項目概況地址浦西市中心核心區(qū)域，復興公園旁開發(fā)商上海城投占地面積5萬㎡建筑面積8萬㎡（老建筑51棟3萬㎡，新建筑2.7萬㎡，2.2萬地下空間）項目組團思南公館酒店、特色名店商業(yè)區(qū)、思南公館公寓、企業(yè)公館同本工程性質(zhì)類似——思南公館是上海市中心唯一成片花園洋房保存保護為宗旨工程，共51棟歷史建筑的花園洋房，建筑形態(tài)多樣化，是上海近代居住類建筑的集中地。出于新天地，勝于新天地——距離新天地500米新天地以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為根底改建成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街，是石庫門建筑與現(xiàn)代建筑組成的時尚步行街；政府主導開發(fā)建設，上海歷史風貌區(qū)，呈現(xiàn)獨特歷史風貌、面向社會開放的高品質(zhì)商住綜合工程運作模式政府規(guī)劃開發(fā)，盈利構成豐富，包含穩(wěn)定租賃收益、隨機酒店收益及短期回現(xiàn)的長包、公寓銷售收益開發(fā)模式規(guī)劃上海市政府開發(fā)與運營上海城投開發(fā)周期十年開發(fā)周期盈利模式商業(yè)租金酒店收入企業(yè)會所長包公寓物業(yè)銷售工程以純粹非市場化運作，上海市政府牽頭，上海城投進行工程整體開發(fā)與運營，過程中最大限度降低外部及市場化因素干擾，以實現(xiàn)工程規(guī)劃順利落地，及工程整體品質(zhì)及開展目標完成；但即便以非市場化運作，工程仍于整體盈利結(jié)構進行豐富搭配，平衡工程開發(fā)資金投入；銷售回現(xiàn)——企業(yè)會所長包，公寓物業(yè)銷售，通過銷售回現(xiàn)，為工程開發(fā)提供造血；租金收益——商業(yè)租金盈利，酒店經(jīng)營收益，通過租金收益，進一步擴展工程盈利；功能構成項目規(guī)劃經(jīng)營分類名稱特色名店休閑Costacoffee、哈根達斯、boxingcatbrewery（拳擊貓啤酒屋）、尊邸（威士忌）等西餐shanghaislim‘s等中餐慧公館、晶浦會等生活“SHLOVE”主題展覽、本土原創(chuàng)設計師、國外原創(chuàng)設計師、“申活”沙龍俱樂部、龍門雅集畫廊、蒲蒂花廊等其他詩碧閣（披薩）、MUSE（日本料理）、法國餐廳、O.SPA、健身會所等公館酒店商務別墅22800特價+15%服務費花園別墅16000特價+15%服務費常規(guī)38000+15%服務費浪漫洋房5888+15%服務費公館公寓——（對外銷售）企業(yè)公館企業(yè)VIP接待、產(chǎn)品展示工程功能復合化，包含特色商業(yè)街區(qū)、企業(yè)會所、公館酒店及公館公寓，功能分區(qū)明晰，相互互動促進，同時降低相互間干擾影響工程形態(tài)工程形態(tài)以開發(fā)與封閉形式相結(jié)合，特色名店區(qū)以開放式形態(tài)為主，強化對外交流及人流導入，剩余功能區(qū)域以低矮圍墻、綠化軟隔離，降低相互影響工程形態(tài)——動靜別離，開放有度商業(yè)區(qū)以開放式商業(yè)形態(tài)為主，強調(diào)對外交流互動，導入客群；酒店、公寓及企業(yè)會所局部，以圍墻，綠化進行一定分割，在保存互動性根底上，降低業(yè)態(tài)間相互干擾；典型案例借鑒——政府主導盈利豐富功能復合形態(tài)開放功能構成復合化，以文化為主導，內(nèi)部包含商業(yè)、辦公等多類型業(yè)態(tài)政府主導，企業(yè)參與開發(fā)運營，可降低前期難度，高效推進工程運作；盈利結(jié)構豐富化，合理分配銷售、運營物業(yè)比例，以保證工程整體資金平衡；文化為核心工程形態(tài)開放化，以實現(xiàn)內(nèi)外部各功能間充分互動，以發(fā)揮綜合工程優(yōu)勢；精致商業(yè)區(qū)精品餐飲、雅致休閑面向群眾客戶，以良好形象、特色化餐飲及也只休閑業(yè)態(tài)為主，作為工程同群眾客戶對接窗口，導入人流，提供品質(zhì)、特色的開放式商業(yè)環(huán)境業(yè)態(tài)及品牌建議項目規(guī)劃經(jīng)營分類名稱特色名店休閑Ambrosia巧克力、凱瑟琳午餐妝園、布瓜咖啡、L'apresmidi午后咖啡館等西餐TheVEGGIETABLE中餐透明思考餐廳、兩淮一絕面館、馬祥興等生活云起香堂、THUN圖恩、匠心坊等其他Casanova、PATANEGRA等休閑餐飲休閑餐飲入口廣場組團景觀為工程借景，并降低影響組團景觀入口廣場入口廣場聚集人氣，開放性空間民國、公館博物館精致商業(yè)區(qū)上海知名餐廳，創(chuàng)立者為臺灣知名的影后楊慧珊女士，為客戶提供全新餐飲文化體驗透明思考餐廳琉璃打造餐廳，享用美食之余，還有遠遠高于食物之外的藝術。它的大門、吧臺、蘭花