房屋贈(zèng)與合同糾紛（20篇）

房屋贈(zèng)與合同糾紛（優(yōu)秀20篇）贈(zèng)與合同的效力一般是從合同成立時(shí)生效，但也可以依據(jù)合同約定或法律規(guī)定延遲生效。下面是我為大家整理的贈(zèng)與合同范文，供大家參考和學(xué)習(xí)，以便更好地撰寫贈(zèng)與合同。

贈(zèng)與合同糾紛

處理贈(zèng)與合同糾紛有哪些法律依據(jù)?我國《合同法》、《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》、《婚姻法》和《婚姻法司法說明(二)》都對贈(zèng)與合同糾紛處理排列了具體的法律依據(jù)，下面由法律快車編輯在本文為您具體介紹。

《中華人民共和國合同法》。

第一百零一八十五條贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償賜予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。

第一百零一八十六條贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。

具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。

第一百零一八十七條贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法須要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。

第一百零一八十八條具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。

第一百零一八十九條因贈(zèng)與人有意或者重大過失致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)損害賠償責(zé)任。

第一百零一九十條贈(zèng)與可以附義務(wù)。

贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定履行義務(wù)。

第一百零一九十一條贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不擔(dān)當(dāng)責(zé)任。附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)擔(dān)當(dāng)與出賣人相同的`責(zé)任。

贈(zèng)與人有意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)損害賠償責(zé)任。

第一百零一九十二條受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：

(一)嚴(yán)峻侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬;。

(二)對贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;。

贈(zèng)與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷緣由之日起一年內(nèi)行使。

第一百零一九十三條因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者丟失民事行為實(shí)力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈(zèng)與。

贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷緣由之日起六個(gè)月內(nèi)行使。

第一百零一九十四條撤銷權(quán)人撤銷贈(zèng)與的，可以向受贈(zèng)人要求返還贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)。

第一百零一九十五條贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)峻影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。

《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈(zèng)法》。

第九條自然人、法人或者其他組織可以選擇符合其捐贈(zèng)意愿的公益性社會(huì)團(tuán)體和公益性非營利的事業(yè)單位進(jìn)行捐贈(zèng)。捐贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是其有權(quán)處分的合法財(cái)產(chǎn)。

第十條公益性社會(huì)團(tuán)體和公益性非營利的事業(yè)單位可以依照本法接受捐贈(zèng)。

本法所稱公益性社會(huì)團(tuán)體是指依法成立的，以發(fā)展公益事業(yè)為宗旨的基金會(huì)、慈善組織等社會(huì)團(tuán)體。

本法所稱公益性非營利的事業(yè)單位是指依法成立的，從事公益事業(yè)的不以營利為目的的教化機(jī)構(gòu)、科學(xué)探討機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)朝氣構(gòu)、社會(huì)公共文化機(jī)構(gòu)、社會(huì)公共體育機(jī)構(gòu)和社會(huì)福利機(jī)構(gòu)等。

第十一條在發(fā)生自然災(zāi)難時(shí)或者境外捐贈(zèng)人要求縣級以上人民政府及其部門作為受贈(zèng)人時(shí)，縣級以上人民政府及其部門可以接受捐贈(zèng)，并依照本法的有關(guān)規(guī)定對捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理。

縣級以上人民政府及其部門可以將受贈(zèng)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交公益性社會(huì)團(tuán)體或者公益性非營利的事業(yè)單位;也可以根據(jù)捐贈(zèng)人的意愿分發(fā)或者興辦公益事業(yè)，但是不得以本機(jī)關(guān)為受益對象。

第十二條捐贈(zèng)人可以與受贈(zèng)人就捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的種類、質(zhì)量、數(shù)量和用途等內(nèi)容訂立捐贈(zèng)協(xié)議。捐贈(zèng)人有權(quán)確定捐贈(zèng)的數(shù)量、用途和方式。

捐贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)依法履行捐贈(zèng)協(xié)議，根據(jù)捐贈(zèng)協(xié)議約定的期限和方式將捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人。

第十三條捐贈(zèng)人捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)興建公益事業(yè)工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)與受贈(zèng)人訂立捐贈(zèng)協(xié)議，對工程項(xiàng)目的資金、建設(shè)、管理和運(yùn)用作出約定。

捐贈(zèng)的公益事業(yè)工程項(xiàng)目由受贈(zèng)單位根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目審批手續(xù)，并組織施工或者由受贈(zèng)人和捐贈(zèng)人共同組織施工。工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

捐贈(zèng)的公益事業(yè)工程項(xiàng)目竣工后，受贈(zèng)單位應(yīng)當(dāng)將工程建設(shè)、建設(shè)資金的運(yùn)用和工程質(zhì)量驗(yàn)收狀況向捐贈(zèng)人通報(bào)。

第十四條捐贈(zèng)人對于捐贈(zèng)的公益事業(yè)工程項(xiàng)目可以留名紀(jì)念;捐贈(zèng)人單獨(dú)捐贈(zèng)的工程項(xiàng)目或者主要由捐贈(zèng)人出資興建的工程項(xiàng)目，可以由捐贈(zèng)人提出工程項(xiàng)目的名稱，報(bào)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。

第十五條境外捐贈(zèng)人捐贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，由受贈(zèng)人根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定辦理入境手續(xù);捐贈(zèng)實(shí)行許可證管理的物品，由受贈(zèng)人根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定辦理許可證申領(lǐng)手續(xù)，海關(guān)憑許可證驗(yàn)放、監(jiān)管。

華僑向境內(nèi)捐贈(zèng)的，縣級以上人民政府僑務(wù)部門可以幫助辦理有關(guān)入境手續(xù)，為捐贈(zèng)人實(shí)施捐贈(zèng)項(xiàng)目供應(yīng)幫助。

《中華人民共和國婚姻法》。

第十七條夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同全部：

(一)工資、獎(jiǎng)金;。

(二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;。

(三)學(xué)問產(chǎn)權(quán)的收益;。

(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;。

(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同全部的財(cái)產(chǎn)。

夫妻對共同全部的財(cái)產(chǎn)，有同等的處理權(quán)。

第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：

(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn);。

(二)一方因身體受到損害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用;。

(三)遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn);。

(四)一方專用的生活用品;。

(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。

《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的說明(二)》。

其次十二條當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

房屋租賃合同糾紛

地址：_______________。

地址：_______________。

訴訟懇求：

一、判令被告向原告支付違約金共計(jì)________元;。

二、判令被告賠償原告裝修損失________元;。

三、判令被告賠償原告經(jīng)營損失________元;。

四、判令被告擔(dān)當(dāng)本案的訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由：

原告與被告于________年________月________日簽訂《________市房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，被告將坐落于________市________區(qū)________莊園________樓的________房出租給原告，合同約定房屋租賃期自________年________月________日至________年________月________日，共計(jì)________個(gè)月。租金為每月________元，支付時(shí)間分別為________年________月________日、________年________月________日、________年________月________日;付款方式為“一年一付，付十二押一”。

________年________月________日，原告向被告交付________年________月________日至________年________月________日房屋租金________元及押金________元，并起先裝修、營業(yè)，裝修共花費(fèi)________元。________年________月，在原告忙于其他業(yè)務(wù)期間，被告擅自解除合同，將房屋租給他人，致使原告原定的業(yè)務(wù)無法開展。

在此期間原告多次要求被告接著履行租賃合同，但對方拒不接著履行，對原告的要求束之高閣。

原告與被告簽定的合同事實(shí)清楚、有效，被告違約事實(shí)清晰。懇求法院依法維護(hù)原告的合法權(quán)益。

此致

________市________區(qū)人民法院。

具狀人：_______________。

________年________月________日。

附：租賃合同訴訟范文本訴狀副本________份。

房屋租賃合同糾紛

雙方就因乙方租用甲方________________門面事宜，達(dá)成以下協(xié)議：

2、乙方租用甲方門面，時(shí)間為________________到________________。形式為____年____簽。

3、付款方式：年租金為_________元整(大寫)。每_____年交一次房租。假如乙方生意好，甲方每年最多只能加______元，________元為上限。

4、乙方在租賃期間，自行裝修門面，甲方予以幫助。甲方必需保證乙方的簡易房的建設(shè)權(quán)力，并且在合同期內(nèi)不被拆除。若是被城管拆除，甲方根據(jù)天數(shù)推出租金給乙方，無需其他補(bǔ)償。

5、乙方在經(jīng)營中要遵紀(jì)遵守法律，一切相關(guān)稅費(fèi)由乙方自己擔(dān)當(dāng)。在租賃期間，如要求退租門面，或是自己經(jīng)營不善，甲方不退租金，乙方可以轉(zhuǎn)讓，但必需征得甲方同意。

6、水電的暢通及屋面漏水應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)。水電費(fèi)由乙方自負(fù)，依據(jù)市場價(jià)格調(diào)整而調(diào)整。

以上合同望甲、乙雙方共同遵守。本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方簽字：________________。

乙方簽字：________________。

簽訂日期：年月日

贈(zèng)與合同糾紛

原告楊某，女，托付代理人李某，河南某律師事務(wù)所律師。

托付代理人商某，男，

被告張某，男，

被告商青某，女，

托付代理人李某，河南某律師事務(wù)所律師。

原告楊某訴被告張某、商青某附義務(wù)的贈(zèng)與合同糾紛一案，原告于2024年8月19日向本院起訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2024年10月16日公開開庭審理了本案。原告楊某及其托付代理人李某、商某，被告張某、商青某及其托付代理人李某到庭參與訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告楊某訴稱：原告生有二男四女六個(gè)孩子，其中二兒子商某于2003年去世，留下平房三間和瓦房兩間，由于商某是單身，平常幾個(gè)姊妹與原告大兒子商某不和諧，所以商某的后事就沒人照頭。后經(jīng)村委會(huì)主持調(diào)解，原告及原告的幾個(gè)閨女、女婿和兒子商某共同在場商定，由原告大兒子商某攜兒子商某詳細(xì)操辦安葬商某。由商某披麻帶孝行侄子之孝，原告以后由商某贍養(yǎng)。之后原告便跟隨商某生活至今。其中商某留下的三間平房由原告居住一間，其余兩間于2024年9月租給夏同利。2024年元月原告去其四女兒商青某家走親戚，商青某與其丈夫張某就私自與租房者夏同利簽訂一份買賣房屋協(xié)議，把商某留下的房子賣給夏同利。且在一份書寫好的合同上讓原告捺指印。由于原告已近80歲，且不識字，被告張某、商青某也沒把贈(zèng)與協(xié)議的內(nèi)容告知原告，當(dāng)時(shí)原告并不知道贈(zèng)與一事，至今原告也不知房子賣多少錢，也沒見到一分錢，由于被告的行為嚴(yán)峻侵害了原告及其他親屬的合法權(quán)益，且該贈(zèng)與協(xié)議的內(nèi)容也非原告真實(shí)意思的表示。故原告懇求撤銷被告商青某、張某與原告之間的贈(zèng)與合同。讓被告返還該贈(zèng)與房屋的土地運(yùn)用證及村鎮(zhèn)建筑許可證。

被告辯稱：《民事訴訟法》第68條規(guī)定：“書證應(yīng)當(dāng)供應(yīng)原件。物證應(yīng)當(dāng)提交原物?！币虼嗽谠V訟中，當(dāng)事人必需提交證據(jù)原件、原物。而原告沒有供應(yīng)證據(jù)原件是不符合法律規(guī)定的。楊某與張某、商青某簽訂的贈(zèng)與合同合法有效，且已履行，不能撤銷。楊某提交的贈(zèng)與合同復(fù)印件與張某保存的贈(zèng)與合同內(nèi)容不一樣，張某持有的合同是電腦打印的，而楊某持有的是手寫的，明顯二者不是一份合同;楊某提起訴訟懇求撤銷合同沒有法律規(guī)定，法院不應(yīng)撤銷。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行【民法通則】若干問題的看法(試行)》第128條“贈(zèng)與房屋，假如依據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與成立，未辦理過戶手續(xù)的，但贈(zèng)與人依據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人依據(jù)贈(zèng)與合同已占有，運(yùn)用該房產(chǎn)的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)?！薄吨腥A人民共和國合同法》也作了相關(guān)的說明，本案中的張某不僅占有了該房產(chǎn)，而且經(jīng)楊某同意轉(zhuǎn)讓給了他人。綜上所述，應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的訴訟懇求。

房屋裝修合同糾紛

現(xiàn)今許多公民的維權(quán)意識在不斷增加，人們運(yùn)用到合同的場合不斷增多，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避開不必要的爭端。那么大家知道合法的合同書怎么寫嗎？下面是我細(xì)心整理的.房屋裝修合同糾紛，希望能夠幫助到大家。

裝修糾紛一般都是在裝修家庭與裝修施工單位之間，裝修家庭與四周居民之間因?yàn)檠b修違反了有關(guān)裝修合同、規(guī)定而發(fā)生的，主要有以下幾個(gè)方面：

1、裝修單位沒有完全履行裝修合同。

未完全履行合同主要表現(xiàn)在：裝修單位沒有按合同約定的做法去裝修，運(yùn)用非合同規(guī)定的裝飾材料，施工中無故停工，未在約定工期內(nèi)完工等。

2、裝修粗制濫造，施工質(zhì)量低劣。

有的裝修公司施工人員干活不上心，工藝不規(guī)范。表面上說得過去，但經(jīng)不起驗(yàn)收或時(shí)間的檢驗(yàn)，出了問題還強(qiáng)詞奪理。尤其是"街頭游擊隊(duì)"，質(zhì)量更沒有保證。

3、裝修后的修理服務(wù)不完善或不履行質(zhì)量承諾。

裝修后應(yīng)當(dāng)按合同規(guī)定剛好修理，但有些公司卻左右推托。保修期內(nèi)不保修。

4、施工中的噪聲擾民。

施工中難免會(huì)發(fā)出噪音，但戶主事先要與裝修公司約好開工、收工時(shí)間。不要違反環(huán)保的有關(guān)規(guī)定，否則極易引發(fā)糾紛。

5、裝修材料或廢棄物亂堆亂放。

6、裝修破壞了毗鄰房屋。

7、裝修破壞了房屋主體結(jié)構(gòu)及承重結(jié)構(gòu)。

針對裝修糾紛，有關(guān)部門制訂了一些規(guī)定。如《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益愛護(hù)法》、《中華人民共和國環(huán)境污染防治法》和建設(shè)部[11017]60號《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》、建設(shè)部[11017]92號文《家庭居室裝飾裝修管理試行方法》等法規(guī)?！督ㄖb飾裝修管理規(guī)定》指出，房主或房屋運(yùn)用者因裝飾裝修損壞毗鄰房屋的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?！都彝ゾ邮已b飾裝修管理試行方法》第十五條規(guī)定，發(fā)生了家庭居室裝飾裝修糾紛，可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴，也可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹈袷略V訟;第十九條規(guī)定，假如裝修家庭因家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品損壞等，應(yīng)當(dāng)由家庭居室裝飾裝修的居民負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，假如是屬于裝修施工單位的責(zé)任，則由房主找裝修單位負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

同時(shí)，行業(yè)內(nèi)部也制定了相關(guān)規(guī)定。

依據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益愛護(hù)法》第四十三條規(guī)定，消費(fèi)者與經(jīng)營者發(fā)生消費(fèi)者權(quán)益爭議時(shí)，可以通過下列途徑解決：

1、與經(jīng)營者協(xié)商解決;

2、消費(fèi)者懇求消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)解;

3、向有關(guān)行政部門申訴;

4、依據(jù)與經(jīng)營者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁;

5、向人民法院提出訴訟。

但必需留意：一般狀況下，如提請了仲裁，便不得再向法院提出訴訟。

另據(jù)《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》以及其他所涉及法律，解決裝飾糾紛也無非以下幾條：

1、當(dāng)事人自行協(xié)商;

2、主管部門行政調(diào)解;

3、仲裁解決;

4、訴訟解決。

此外，行業(yè)規(guī)定對糾紛的解決也供應(yīng)了諸多方法。如一些家居裝飾市場規(guī)定，解決糾紛按下述流程進(jìn)行：

投訴——調(diào)解部受理——質(zhì)檢部依據(jù)合同及圖紙進(jìn)行現(xiàn)場核查——調(diào)解部、質(zhì)檢部依核查結(jié)果進(jìn)行調(diào)解——若雙方達(dá)成協(xié)議則進(jìn)行修理或返工;若未達(dá)成協(xié)議或不履行協(xié)議，申請仲裁或向法院起訴。

對消費(fèi)者而言，裝修前不妨先通知鄰居，打個(gè)招呼，以便大家有個(gè)心理打算，削減發(fā)生糾紛的概率。

萬一出現(xiàn)了糾紛，只要雙方心平氣和地協(xié)商，擔(dān)當(dāng)該擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任，糾紛便能解決。自己協(xié)商不成，一般也只要行政部門出面就可以順當(dāng)加以解決。但假如涉及的標(biāo)的較大或其他對生活影響甚大的糾紛且協(xié)商不成，最正規(guī)、最有權(quán)威和有效的方法只能是打官司了。當(dāng)然其他居民因裝修家庭的施工而與裝修家庭發(fā)生的糾紛也可以據(jù)此進(jìn)行解決。

房屋租賃合同糾紛

出租方:----市----房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱甲方)。

承租方:(簡稱乙方)。

為了明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù),經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商同意就下列房屋租賃事項(xiàng)簽訂本合同,以便共同遵守。

一、租賃房屋的位置及面積數(shù)量。

甲方將所屬位于----市--東路----商城地下一層，建筑面積平方米，租賃給乙方做運(yùn)用。自本合同簽訂之日起乙方即擁有本合同標(biāo)的物的管理權(quán)、運(yùn)用權(quán)。

二、租賃期限。

1、起租日期應(yīng)以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。

2、起租日期前不少于四個(gè)月時(shí)間用于乙方的各種裝修、調(diào)試、大進(jìn)貨、招商等等開業(yè)打算工作。

3、詳細(xì)計(jì)算交納房租時(shí)間以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。

4、租賃期從---年月日起到---年月日止共十年。

三、租金數(shù)額。

1、租金第一、二年總計(jì)金額為萬元/年。

2、第三年至第十年為萬元/年。

3、本合同所涉及幣種為人民幣。

四、租金交納方式剛好間。

1、租金為每季度交納一次。

2、原則先交后用，于上一季度的最終七天交下一季度租金。

3、首期租金在開業(yè)后其次個(gè)月的前三天交納。

4、如遇節(jié)假日則順延。

五、水、電費(fèi)的計(jì)算。

1、乙方租賃面積內(nèi)水、電表獨(dú)立安裝，單獨(dú)計(jì)費(fèi);乙方運(yùn)用電梯的電費(fèi)、修理費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)，并接入乙方的電表。

2、因乙方緣由造成的逾期不能結(jié)算，甲方有權(quán)停電、停水，在此期間所產(chǎn)生的一切損失由乙方負(fù)責(zé)。

3、物業(yè)管理費(fèi)先服務(wù)后交費(fèi)，需另外再簽訂協(xié)議。

六、房屋的改造及修理保養(yǎng)。

1、乙方在租賃期間不得擅自變更房屋主體結(jié)構(gòu)，經(jīng)甲方同意乙方方可在不損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上對承租區(qū)進(jìn)行局部改造和裝修，所裝修費(fèi)用由乙方擔(dān)當(dāng)。

2、甲方定期對房屋進(jìn)行修理保養(yǎng)，保證乙方營業(yè)、辦公和生活環(huán)境不受影響。

七、物業(yè)管理。

由甲方所屬的----物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對商城進(jìn)行物業(yè)管理。

1、甲方必需確保乙方水、電的正常供應(yīng)，并負(fù)責(zé)主配電房正常運(yùn)轉(zhuǎn)的管理、維護(hù)保養(yǎng)。

2、乙方負(fù)責(zé)超市內(nèi)部水、電及空調(diào)主機(jī)房的修理，所需費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。

3、甲方不得無正值理由在乙方營業(yè)時(shí)間內(nèi)停電、停水。由于甲方物業(yè)管理緣由停水、停電其責(zé)任由甲方擔(dān)當(dāng)，甲方按停電、停水時(shí)間補(bǔ)償給乙方相應(yīng)時(shí)間內(nèi)的房租，停電、停水時(shí)間超過三個(gè)小時(shí)，乙方全部損失由甲方負(fù)責(zé)。

4、電力部門、自來水公司、及不行抗力因素造成的停電、停水甲方不負(fù)責(zé)任，但電力部門、自來水公司停電、停水需提前三天通知乙方。

5、由甲方協(xié)調(diào)有關(guān)部門允許在----商城前門正常停放車輛，并負(fù)責(zé)車輛管理，廣場停車場內(nèi)不準(zhǔn)作為貨物出租車停車場及對外用于其他經(jīng)營，并達(dá)到車輛擺放整齊及商場進(jìn)出口暢通。

6、甲方負(fù)責(zé)商城內(nèi)其他業(yè)主營業(yè)時(shí)間及其他事項(xiàng)協(xié)商，行使統(tǒng)一管理。乙方經(jīng)營時(shí)間及管理由乙方自己支配，甲方不得干涉。

7、甲方全面負(fù)責(zé)消防設(shè)施的配置、檢查、驗(yàn)收、運(yùn)用等工作。

8、甲方正常修理應(yīng)限制在2次/年內(nèi)，并需提前三日通知乙方。

9、甲方的物業(yè)管理項(xiàng)目明細(xì)必需在乙方裝修前告知乙方，涉及乙方內(nèi)容需按乙方要求辦理。

10、甲方必需無償為乙方供應(yīng)足夠、醒目的店名位置。

11、甲方須無償供應(yīng)乙方相當(dāng)?shù)膹V告位置。

12、籌備期間甲方給乙方無償供應(yīng)300平方米左右辦公用房一處。

13、甲方須一次性解決乙方的排水問題，不留后遺癥。

房屋贈(zèng)與合同糾紛案件審理思路

審判實(shí)踐中，我們經(jīng)常會(huì)遇到如下情形：法院在審理非以“。

”為案由的、其他涉房屋的民事糾紛案件中，卻遇到當(dāng)事人在訴稱或答辯中涉及到“房屋贈(zèng)與”。下面是我為大家收集關(guān)于房屋贈(zèng)與合同糾紛案件審理思路，歡迎借鑒參考。

社會(huì)生活中，由于辦理房屋贈(zèng)與過戶與辦理房屋買賣過戶兩者之間，當(dāng)下所需擔(dān)當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)及相關(guān)費(fèi)用不同，以及今后再行出售該套房屋時(shí)還可能須要擔(dān)當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)不同，故而不少當(dāng)時(shí)是“真心實(shí)意”贈(zèng)與房屋的當(dāng)事人，最終卻會(huì)選擇通過簽訂房屋。

買賣合同。

的形式完成房屋權(quán)屬登記轉(zhuǎn)移。

然而斗轉(zhuǎn)星移、時(shí)過境遷，生活中的沖突、改變了的情感漸漸消移了當(dāng)年贈(zèng)與房屋的“初心”和“真情”。一旦當(dāng)事人關(guān)系惡化或受其他利害關(guān)系人影響，極易引發(fā)糾紛。

審判實(shí)踐中，我們發(fā)覺在以下幾類案件中，各方當(dāng)事人對“是買賣還是贈(zèng)與”產(chǎn)生爭議的狀況較為普遍：

涉老年人房產(chǎn)的家庭沖突引發(fā)糾紛、形成訴訟。

很多以買賣形式贈(zèng)與房屋的狀況系發(fā)生在老年人與他們的晚輩之間。此類案件的起因往往是若干年前，老人將名下房屋贈(zèng)與數(shù)個(gè)子女或?qū)O子女中的一個(gè)或幾個(gè)。后續(xù)，因贍養(yǎng)老人等問題引發(fā)其他子女或?qū)O子女的不滿，故而“挑唆”“誘導(dǎo)”老年人作為原告起訴，以此謀求房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利的重新安排。

分手戀人就房產(chǎn)權(quán)益安排引發(fā)糾紛、形成訴訟。

不少戀人會(huì)在熱戀期間，為今后結(jié)婚結(jié)成家庭，將名下房屋贈(zèng)與對方以表心愿，并通過房屋買賣的形式完成產(chǎn)權(quán)過戶。然而戀情告吹、雙方分手后，贈(zèng)與人心生悔意，訴至法院意圖挽回財(cái)產(chǎn)損失。

在這兩類案件中，出售人(贈(zèng)與人)作為原告，一般的訴訟懇求類型為：

或是訴請要求確認(rèn)買賣合同無效;。

或者以購買方未實(shí)際支付或未足額支付房款為由要求訴請解除房屋買賣合同;。

或是訴請要求購買方(受贈(zèng)人)支付相應(yīng)的房款作為對價(jià);。

或是出售方以實(shí)為贈(zèng)與為由訴請要求撤銷房屋贈(zèng)與行為。

此外，還有一種較為常見的案件類型是，房屋買賣雙方系以房屋買賣的形式掩蓋其轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬的真實(shí)意思，以此達(dá)到轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、躲避債務(wù)等不當(dāng)目的。債權(quán)人等相關(guān)當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無效、房屋權(quán)屬復(fù)原原狀等。

買賣和贈(zèng)與明顯法律關(guān)系不同，法律后果也不同：房屋的買受人需按約支付房屋價(jià)款，否則即構(gòu)成違約，需擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任(或由買受人支付拖欠的房款并擔(dān)當(dāng)逾期付款違約責(zé)任;或出售方可以對方構(gòu)成根本違約為由，要求解除合同);而房屋的受贈(zèng)人則無須支付對價(jià)，房屋完成過戶后，全部權(quán)歸受贈(zèng)人全部，贈(zèng)與人一般無權(quán)索回。由此，審判實(shí)踐中，厘清法律關(guān)系最為基礎(chǔ)、也最為關(guān)鍵。

基本原則：探究當(dāng)事人當(dāng)時(shí)的真實(shí)意思表示。

依據(jù)《民法總則》第一百零一三十三條的規(guī)定，民事法律行為是民事主體通過意思表示設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的行為。

由此，區(qū)分民事法律行為的法律屬性，最核心的是探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。雖然法官身處當(dāng)下的時(shí)空、目睹眼下的紛爭，但裁判的觸手是要力求“回看”當(dāng)事人從前簽訂合同、辦理過戶的“時(shí)空”，全面審核各方當(dāng)事人提交的各項(xiàng)證據(jù)、結(jié)合當(dāng)事人的陳述，探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，審慎認(rèn)定法律關(guān)系，盡量將法律事實(shí)貼近客觀事實(shí)、還原本真。

辨析途徑：當(dāng)事人的舉證責(zé)任。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的說明》第九十條的規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟懇求所依據(jù)的事實(shí)或者反對對方訴訟懇求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)供應(yīng)證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能供應(yīng)證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主見的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人擔(dān)當(dāng)不利的后果。

審判實(shí)踐中，主見當(dāng)事人間法律關(guān)系時(shí)，主見屬房屋買賣合同關(guān)系的一方當(dāng)事人通常具有證據(jù)形式上的優(yōu)越性。為辦理過戶手續(xù)所需而簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等相關(guān)合同，其中載明白雙方當(dāng)事人的合同身份、房屋交易的價(jià)格、房屋交易的條件等，在沒有充分的證據(jù)予以推翻的狀況下，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為買賣合同關(guān)系。故而，對于要主見雙方系房屋贈(zèng)與合同關(guān)系的當(dāng)事人需進(jìn)一步擔(dān)當(dāng)相應(yīng)舉證責(zé)任。

須要說明的是，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的說明》第一百零一零九條的規(guī)定，當(dāng)事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實(shí)的證明，以及對口頭遺囑或者贈(zèng)與事實(shí)的證明，人民法院確信該待證事實(shí)存在的可能性能夠解除合理懷疑的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。由此，當(dāng)事人主見存在房屋贈(zèng)與事實(shí)的，其證明標(biāo)準(zhǔn)已不僅僅是民事訴訟中一般的“高度蓋然性”標(biāo)準(zhǔn)，而是更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，即當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)供應(yīng)充分的證據(jù)以達(dá)到足以解除合理懷疑的證明標(biāo)準(zhǔn)，否則其所主見的待證事實(shí)便難以認(rèn)定。

事實(shí)要素：可供形成內(nèi)心確認(rèn)的相關(guān)事實(shí)要素。

法院在審理辨析法律關(guān)系時(shí)，除當(dāng)事人可以供應(yīng)的相關(guān)證據(jù)外(諸如當(dāng)事人之間的其他書面約定，當(dāng)事人間對話的錄音錄像等)，還可以考慮以下相關(guān)事實(shí)，以便對雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示形成內(nèi)心確認(rèn)：

1房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容及形式，如：對交房時(shí)間、過戶時(shí)間、戶口遷移時(shí)間、付款方式、違約責(zé)任等相關(guān)的交易細(xì)微環(huán)節(jié)的約定是否完備。

2房屋買賣的交易價(jià)格，如：交易價(jià)格如何磋商確定，交易價(jià)格相比當(dāng)時(shí)的市場價(jià)有無明顯偏低等。

4房屋歷史居住、限制狀況及戶口狀況，如：未按約交房、遷移戶口，對方是否催告交房、催告遷移戶口等。

5房屋交易當(dāng)事人間的身份關(guān)系和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，如：當(dāng)事人此前的密切程度、交往過程中有無惡化狀況，買受人是否具備購房的基本經(jīng)濟(jì)支付實(shí)力等。

6房款支付狀況，如：有無實(shí)際付款、有無申請銀行貸款;如逾期付款，是否有催告付款的狀況等。

7是否存在因房屋交易導(dǎo)致權(quán)利可能被侵?jǐn)_的案外人。

對此有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)合同法第一百零一八十六條的規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，夫妻一方有權(quán)撤銷。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，此類案件不能簡潔機(jī)械套用上述規(guī)定，夫妻一方無權(quán)撤銷。

本文同意其次種觀點(diǎn)。主要理由在于，夫妻雙方的離婚協(xié)議內(nèi)容多而困難，所包含的不僅僅是共有房屋贈(zèng)與未成年子女的這一項(xiàng)內(nèi)容，還包含了解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、其他共同財(cái)產(chǎn)分割、共同債務(wù)清償?shù)缺姸嗌婕叭松砗拓?cái)產(chǎn)的內(nèi)容。全部的這些約定是互為前提、互為結(jié)果，構(gòu)成了一個(gè)完整不行分的整體，可謂是一個(gè)“一攬子”的解決方案。

其中關(guān)于贈(zèng)與房屋的約定，其本質(zhì)也不僅僅是單純的贈(zèng)與，而是與其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系的安排緊密牽連的支配。假如允許夫妻一方就其中一項(xiàng)內(nèi)容反悔，如撤銷向未成年子女贈(zèng)與房屋的約定，那么夫妻離婚協(xié)議的整體性將被破壞。更為重要的是，在夫妻關(guān)系已經(jīng)解除且無法逆轉(zhuǎn)的狀況下，假如允許當(dāng)事人對于財(cái)產(chǎn)的安排方式反悔，將使得先離婚再惡意占有財(cái)產(chǎn)的不誠信行為得到愛護(hù)，更不利于愛護(hù)未成年子女的合法權(quán)益。

房屋租賃合同糾紛

房屋租賃產(chǎn)生了相關(guān)糾紛的，是可以合同雙方先進(jìn)行協(xié)商的，協(xié)商不成的，是可以前往人民法院進(jìn)行訴訟解決的，從而通過法院的審理判決來解決處理的。這里給大家共享一些關(guān)于房屋租賃合同糾紛怎么處理，希望對大家有所幫助。

(1)調(diào)解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，解除爭端，達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng)。我國在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理，調(diào)解特殊適用對某些界限不清的事實(shí)、責(zé)任模糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請調(diào)委會(huì)調(diào)解通過調(diào)解，糾紛雙方，互諒互讓，以達(dá)到既解決糾紛又不傷和氣的目的。

(2)仲裁。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。《仲裁法》第2條內(nèi)容規(guī)定：同等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”，包括公民個(gè)人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以依據(jù)條款或仲裁提請仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公正剛好，程序簡便，專家斷案，依裁終局”的優(yōu)勢，可以使當(dāng)事人避開陷入于官司的曠日長久的糾纏和身心乏累的針鋒相對之中，是一種比較受推崇的爭端解決機(jī)制。

(3)訴訟。有些租賃糾紛不情愿調(diào)解或不服調(diào)解，又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動(dòng)而做出的判決的強(qiáng)制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁。

承租人不履行合同，長期拖欠租金，惡意拖欠，承租人違約導(dǎo)致糾紛等。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時(shí)由于沒有書面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對租金、租期的約定不明確或由于市場行情的改變，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無正值理由不支付或者拖延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人拒不付款，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不情愿搬出。

房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有以下幾種：

這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者運(yùn)用過程中由于自己的過錯(cuò)致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。

(2)人身財(cái)物損害賠償糾紛。

由于房屋租賃出租房的質(zhì)量問題，或者由于出租人的防護(hù)措施不當(dāng)，造成承租人人身、財(cái)物損害的，對于出租人是否擔(dān)當(dāng)責(zé)任，責(zé)任有多大而產(chǎn)生分歧。

房屋共有人對所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租，侵?jǐn)_了其他共有人的合法權(quán)益。

(4)裝修費(fèi)用糾紛。

房屋租賃關(guān)系特殊是用于經(jīng)營的房屋租賃關(guān)系建立后，常常會(huì)在承租人裝修房屋時(shí)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的狀況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。

《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)?！逗贤ā芬灿写祟愐?guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，許多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是有意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法可確認(rèn)為無效。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂;有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃之夭夭。在實(shí)踐中，有的房屋租賃出租人對未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，認(rèn)為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。

一般狀況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建運(yùn)用或變更原議定好的用途，對房屋的損害比較大和甚至威逼到戶主的人身平安，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)了很多糾紛。

房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般狀況下是出于無奈，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而有意單方面毀約解除合同。

1、房屋租賃合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。

2、房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

3、房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。

其中，《合同法》第214條也明文規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

房屋租賃合同糾紛

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

糾紛案件，可以參照本說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本說明。

【解讀】本條系關(guān)于本司法說明適用范圍的規(guī)定。

本說明只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本說明。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體全部，均適用本說明，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本說明調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本說明。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本說明。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，詳細(xì)包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的運(yùn)用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長運(yùn)用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長運(yùn)用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)形勢的客觀須要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的運(yùn)用期限、范圍、用途內(nèi)，建立的供臨時(shí)運(yùn)用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時(shí)建筑的運(yùn)用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的狀況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運(yùn)用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信任利益。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和打算履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括丟失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特別性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對此，本說明都有明確規(guī)定。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，根據(jù)如下依次確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺瞞等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，推斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最終簽字蓋章的時(shí)間。

“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不行抗力致使合同不能接著履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未根據(jù)約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)運(yùn)用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。

出租人作為房屋全部權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自變更主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人復(fù)原原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必需在“合理期限”內(nèi)要求承租人復(fù)原原狀，承租人在此期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人方可解除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人干脆通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，假如承租人對此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，懇求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必需在肯定期限內(nèi)復(fù)原原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在肯定期限內(nèi)復(fù)原原狀，同時(shí)載明假如不再此期限內(nèi)復(fù)原原狀，合同即自動(dòng)解除。

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋運(yùn)用條件強(qiáng)制性規(guī)定狀況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不行抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不行規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人平安或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋運(yùn)用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋運(yùn)用條件強(qiáng)制性規(guī)定狀況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非隨意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法運(yùn)用”。所謂“無法運(yùn)用”是指無法根據(jù)租賃房屋的約定用途運(yùn)用，或者無法根據(jù)租賃房屋的性質(zhì)運(yùn)用。

司法機(jī)關(guān)對房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且丟失了運(yùn)用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥當(dāng)保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的運(yùn)用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，假如是由于出租人的緣由，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;假如是由于承租人的緣由，出租人因此遭遇損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的全部權(quán)人，假如出租人最終被確認(rèn)為房屋的全部權(quán)人，則房屋租賃合同有效;假如出租人最終被確認(rèn)不是房屋的全部權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人全部;不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】根據(jù)裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分別(即未形成附合)和不行分別(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成接著性和固定性的，非毀損不行分別或者雖可分別但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不行分別狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機(jī)等。

根據(jù)添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，全部權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)復(fù)原原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人全部;出租人不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行擔(dān)當(dāng)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已運(yùn)用房屋的時(shí)間予以折舊，不能根據(jù)租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)依據(jù)出租人的須要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、復(fù)原原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯(cuò)的，由承租人自行擔(dān)當(dāng)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的留意事項(xiàng)：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必需盡到必要的留意義務(wù)，不得對房屋造成毀損，否則應(yīng)復(fù)原原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

(四)因不行歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)公允原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法根據(jù)約定的租賃期限運(yùn)用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行擔(dān)當(dāng)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人根據(jù)各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。

(4)因不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的緣由導(dǎo)致合同解除，根據(jù)公允責(zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是根據(jù)租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一樣，可托付特地的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

【解讀】承租人要對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必需經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;假如出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可干脆認(rèn)定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無權(quán)要求承租人復(fù)原原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并復(fù)原原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)峻，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人復(fù)原原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的擔(dān)當(dāng)有約定的，出租人仍可要求承租人復(fù)原原狀、賠償損失。

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價(jià)費(fèi)用由雙方根據(jù)過錯(cuò)分擔(dān)。

【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(3)若系雙方過錯(cuò)所致，則由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)程度分別擔(dān)當(dāng);(4)若雙方均無過錯(cuò)，則按公允原則，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人擔(dān)當(dāng);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別擔(dān)當(dāng)。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由懇求削減擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主見不擔(dān)當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人擔(dān)當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)削減;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方根據(jù)過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。(4)因不行歸責(zé)于雙方緣由導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人擔(dān)當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方根據(jù)過錯(cuò)擔(dān)當(dāng)分別擔(dān)當(dāng)。

關(guān)于擴(kuò)建立價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主見采納工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。

【解讀】適用本條應(yīng)留意如下幾個(gè)問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋全部人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參與訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人剛好行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人丟失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必定與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的懇求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人，也可以是無獨(dú)立懇求權(quán)的第三人。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對價(jià)將租賃物交于承租人占有、運(yùn)用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進(jìn)行運(yùn)用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其運(yùn)用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正值理由不支付或拖延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或拖延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償懇求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償懇求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權(quán)利，一是對于承租人的追償權(quán)，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、運(yùn)用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對出租人全部的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主見返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主見逾期騰期間的占有運(yùn)用費(fèi)。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以根據(jù)原租賃合同租賃房屋。本條司法說明將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法說明，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參加經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注意標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注意標(biāo)的物的運(yùn)用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生全部權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以運(yùn)用該原則。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主見優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償懇求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通看法》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以懇求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本說明其次十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日確定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必需給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以懇求法院判令其干脆以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避開承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)對其課以肯定的義務(wù)，如承租人主見與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付肯定數(shù)額的定金或供應(yīng)擔(dān)保，以使出租人信任其履行實(shí)力。

承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，愛護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定推斷。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主見以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先愛護(hù)出租人履行合同，取得房屋全部權(quán)，由此第三人無法接著履行合同的，第三人可以主見出租人擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。

折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主見優(yōu)先購買權(quán)，只能根據(jù)第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在肯定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有肯定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競買人?！贝怂^“跟價(jià)法”。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)根據(jù)拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進(jìn)行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參與競拍。

(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購買。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;。

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;。

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人全部權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

家庭成員之間的房屋買賣，具有深厚的人身色調(diào)，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)分，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主見優(yōu)先購買權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)剛好答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則丟失優(yōu)先購買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零一零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)全部權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移全部權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其全部權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

【解讀】本說明于2024年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本說明施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本說明;本說明施行前提起的訴訟，本說明施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本說明;本說明施行前已經(jīng)終審的案件，在本說明施行前提起再審程序，且于本說明實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本說明;本說明施行前已經(jīng)終審，本說明施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘吒鶕?jù)審判監(jiān)督程序確定再審的案件，不適用本說明。

贈(zèng)與合同糾紛

原告王玉清，女，1948年6月24日誕生，漢族，北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)人民政府退休干部，住本市海淀區(qū)朱房西洼村19號。

托付代理人賈德旺，北京市同點(diǎn)律師事務(wù)所律師。

被告趙守增，男，1946年4月9日誕生，漢族，北京市革制品廠退休工人，住本區(qū)雙槐里小區(qū)3號樓6門b02號。

托付代理人張桂花（趙守增之妻），女，1957年12月12日誕生，無業(yè)，住址同上。

原告王玉清與被告趙守增贈(zèng)與合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員李鳳新獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告王玉清訴訟代理人賈德旺、被告趙守增及其訴訟代理人張桂花均到庭參與訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王玉清訴稱：原、被告系摯友關(guān)系。座落于宣武區(qū)雙槐里小區(qū)3號樓6單元b02號（原地址為雙槐樹小區(qū)8號樓6單元b02號）兩居室住房一套系被告名下的私產(chǎn)。1月21日，原、被告雙方簽訂了一份贈(zèng)與協(xié)議，被告將位于宣武區(qū)雙槐里小區(qū)的這套兩居室住房贈(zèng)與原告，約定協(xié)議經(jīng)公證后生效。并在海淀區(qū)其次公證處進(jìn)行了公證，有公證書（101）京海民證字第0102號為證。因被告至今未向原告交付贈(zèng)與合同的標(biāo)的物，也未辦理該房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。為愛護(hù)受贈(zèng)人的合法權(quán)益，現(xiàn)起訴要求法院依法判令被告：一，交付贈(zèng)與合同標(biāo)的物――座落于宣武區(qū)雙槐里小區(qū)3號樓6單元b02號兩居室住房并辦理該房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；二、擔(dān)當(dāng)該案件的受理費(fèi)。

原告對上述主見向本院供應(yīng)了北京市海淀區(qū)其次公證處（101）京海民證字第0102號公證書，用以證明被告曾與原告簽訂過房產(chǎn)贈(zèng)與協(xié)議。

[1][2][3]。

房屋租賃合同糾紛

法定代表人：京××職務(wù)：董事長。

托付代理人：蘇xxxx市易行律師事務(wù)所律師。

被上訴人：xx××購物中心有限公司。

居處地：xx市西城區(qū)××外大街××號。

法定代表人：王××職務(wù)：董事長。

初字第××號民事判決，懇求撤銷一審判決，依法改判。

上訴懇求：

1、懇求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴;。

2、判令由被上訴人擔(dān)當(dāng)本案的訴訟費(fèi)用。

事實(shí)和理由：

一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不充分。

本案訴爭房屋場地，位于xx市西城區(qū)××大街××號地下一層400平方米面積屬xx商××房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司(以下簡稱：商××公司)全部。商××公司于xxxx年8月4日與xx林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱：林××公司)簽訂了協(xié)議書，約定林××公司取得本案訴爭房屋場地5年的運(yùn)用權(quán)，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。

被上訴人與上訴人于xxxx年8月4日簽訂《租賃合同》時(shí)，以及直到《租賃合同》xxxx年8月4日屆滿期間，被上訴人均未取得對該場地的處分權(quán)。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認(rèn)書》，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán)。但事實(shí)上，《確認(rèn)書》并不能證明其已經(jīng)取得了該場地的處分權(quán)，理由如下：

再次，林××公司在《確認(rèn)書》中表明，“將租賃房屋場地交付給被上訴人運(yùn)用”。“運(yùn)用”分為有償運(yùn)用和無償運(yùn)用兩種，若為有償運(yùn)用，即為轉(zhuǎn)租，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán)，故被上訴人對訴爭房屋場地?zé)o處分權(quán);若為無償運(yùn)用，也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日長達(dá)五年期間，將其享有的收益權(quán)，根據(jù)上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計(jì)算，被上訴人獲得155萬元(31萬/年*5=155萬元)租金，林××公司分文未得。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規(guī)定，林××公司以讓被上訴人“無償運(yùn)用”本案訴爭房屋場地的形式掩蓋林××公司及被上訴人躲避納稅義務(wù)的非法目的行為，應(yīng)屬無效民事法律行為。

綜上，《確認(rèn)書》的內(nèi)容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體，故一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：“被上訴人依據(jù)xx林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的確認(rèn)書對訴爭房屋場地享有運(yùn)用權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體?！泵黠@系認(rèn)定事實(shí)不清，依據(jù)的證據(jù)不夠充分。

依據(jù)《民事訴訟法》第一百零一零八條“原告是與本案有干脆利害關(guān)系的公民、法人和其他組織“之規(guī)定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格，懇求二審法院經(jīng)審理后予以改判，支持上訴人的上訴懇求。

此致

xx市第一中級人民法院。

房屋租賃合同糾紛

原告：____________，女，漢族，____________年____________月____________誕生，現(xiàn)居____________市____________區(qū)____________鎮(zhèn)____________，身份證號：________________________，電話：________________________。

被告：____________有限公司，地址：____________________________________，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：________________________。

法定代表人：____________，職務(wù)：____________。電話________________________。

訴訟懇求：

5.判令本案的訴訟費(fèi)由被告擔(dān)當(dāng);。

事實(shí)和理由：

____________年____________月____________×日，原告與被告____________有限公司簽訂了《房屋托付租賃合同》____________)，將原告全部的位于____________市____________區(qū)____________房屋出租給____________全權(quán)管理并進(jìn)行轉(zhuǎn)租出租，依據(jù)合同第六條第2項(xiàng)條款約定，成都青客負(fù)有按時(shí)向原告支付房屋租金的義務(wù)，并根據(jù)《租金支付明細(xì)表》進(jìn)行房屋租金支付。但被告未按合約約定履行支付租金的義務(wù)。

綜上所述，被告成都青客未根據(jù)《房屋托付租賃合同》按期向原告完全支付固定租金，侵害了原告的合法權(quán)益，依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定訴至貴院，望判如所請。

此致

________________________區(qū)人民法院。

具狀人：________________________。

房屋買賣合同糾紛

甲