20141218咸水沽項(xiàng)目相關(guān)資料

江宇地產(chǎn)天津津南

咸水沽工程1.工程根本情況回憶隸屬津南區(qū)咸水沽板塊距離外環(huán)線約11公里，天津大道直達(dá)河西區(qū)河?xùn)|區(qū)河北區(qū)南開區(qū)和平區(qū)紅橋區(qū)于家堡響螺灣開發(fā)區(qū)塘沽京津塘高速津?yàn)I高速天津大道津南區(qū)11km20km25km工程根底情況區(qū)域?qū)傩员倔w條件【區(qū)域?qū)傩浴緽AC大規(guī)模住宅開發(fā)，整體居住用地容積率1.8規(guī)劃可想象空間小，6.8萬商業(yè)體量適中規(guī)劃用地性質(zhì)（單位：萬㎡）容積率建筑面積住宅建筑面積經(jīng)營配套非經(jīng)營配套市政配套地下建面居住用地1.477.346.810.450.060.023.38規(guī)劃用地性質(zhì)（單位：萬㎡）容積率建筑面積住宅建筑面積經(jīng)營配套非經(jīng)營配套市政配套地下建面居住用地215.214.610.160.30.134.05商業(yè)金融業(yè)用地1.52.61商業(yè)金融業(yè)用地1.851.5中小學(xué)用地0.401規(guī)劃用地性質(zhì)（單位：萬㎡）容積率建筑面積住宅建筑面積經(jīng)營配套非經(jīng)營配套市政配套地下建面幼兒園居住用地1.825.8424.580.290.390.175.10.40商業(yè)金融業(yè)用地1.52.65

規(guī)劃用地性質(zhì)（單位：萬㎡）容積率建筑面積住宅建筑面積經(jīng)營配套非經(jīng)營配套市政配套地下建面幼兒園合計(jì)居住用地1.848.3946.000.900.750.3312.60.40商業(yè)金融業(yè)用地1.576.75

中小學(xué)用地0.401

總建筑面積=56萬㎡容積率=1.66，中等密度工程根底情況區(qū)域?qū)傩员倔w條件【本體指標(biāo)】工程現(xiàn)狀地塊割裂工程內(nèi)有津南區(qū)供熱辦公室儲(chǔ)煤庫北側(cè)、西側(cè)和南側(cè)臨城市快速路及主干道，交通便利ABC儲(chǔ)煤庫高壓線工程根底情況區(qū)域?qū)傩员倔w條件【本體四至】2-3公里分布教育、醫(yī)療配套，商業(yè)配套以低端生活配套為主居住氣氛地塊周邊一公里內(nèi)無居住小區(qū)，居住氣氛匱乏。一公里之外，東側(cè)有鳳環(huán)里，西側(cè)有校園里、谷星里、酈城花園等居住區(qū)。教育配套教育配套集中在咸水沽內(nèi)：四里沽聯(lián)合小學(xué)、津南七幼、雙橋河第一小學(xué)、咸水沽第七小學(xué)、咸水沽二中等學(xué)校林立四邊。商業(yè)配套津沽路、二八線等底商零星分布，以低端社區(qū)根本生活配套為主，未形成商業(yè)規(guī)模。醫(yī)療配套天津市咸水沽醫(yī)院、天津市眼科醫(yī)院、津南區(qū)婦幼保健院、中醫(yī)醫(yī)院等分布在地塊周邊兩公里左右范圍內(nèi)。商店學(xué)校酒店醫(yī)院1公里2.5公里月壇商廈咸水沽二中1.3公里2.9公里咸水沽醫(yī)院工程根底情況區(qū)域?qū)傩员倔w條件【周邊配套】城市主干道北臨天津大道，雙向八車道，連接中心城區(qū)和濱海新區(qū)，是雙城間首條快速客運(yùn)通道；南側(cè)緊鄰津沽公路，途徑津南區(qū)的雙港鎮(zhèn)、辛莊鎮(zhèn)、津南城區(qū)〔咸水沽〕、雙橋河鎮(zhèn)、葛沽鎮(zhèn)，塘沽區(qū)的新城鎮(zhèn)、塘沽城區(qū)公路交通系統(tǒng)津南區(qū)內(nèi)有津港高速、津晉高速通過公交線路〔東張莊站〕208寶成博物苑〔津南區(qū)〕——閥門工業(yè)基地〔津南區(qū)〕627近開里〔濱海新區(qū)〕——海河教育園1號(hào)公交站〔津南區(qū)〕629葛沽〔津南區(qū)〕——中心公園〔和平區(qū)〕緊鄰天津大道、是雙城間重要的城市交通干道，南側(cè)緊鄰津沽公路，道路交通興旺/公交線路可到達(dá)濱海新區(qū)和市區(qū)津晉高速津港高速天津大道津沽公路公交站工程根底情況區(qū)域?qū)傩员倔w條件【周邊交通】軌道交通便利，鄰近地鐵1、6號(hào)線，距1號(hào)線延長線1公里軌道交通對(duì)區(qū)域帶動(dòng)效應(yīng)突出，本案周邊臨近地鐵1號(hào)線線、6號(hào)線和規(guī)劃中的Z1線，可以說是雙地鐵環(huán)繞，未來很有可能是三地鐵線路環(huán)繞。1號(hào)延長線：終點(diǎn)站雙橋河，距離本案1公里6號(hào)線：終點(diǎn)站將抵達(dá)咸水沽站，距離本案4公里；遠(yuǎn)期地鐵Z1線：沿天津大道行駛，規(guī)劃全長為115公里，方案于2020年前建成通車地鐵一號(hào)線延長線地鐵六號(hào)線(在建)會(huì)展中心站咸水沽站雙林站咸水沽北站雙橋河站外環(huán)線津南新城站地鐵Z1線(規(guī)劃)4km2km1km工程根底情況區(qū)域?qū)傩员倔w條件【周邊交通】緊臨海河故道公園、咸排河，環(huán)境優(yōu)良毗鄰海河教育園，國家會(huì)展中心，襯托人文教育氣氛海河教育園會(huì)展海河故道公園東門海河故道公園海河教育園高職園高教園高研園國家會(huì)展中心海河故道公園西起咸水沽鎮(zhèn)月牙河至津南環(huán)線，長度3.5公里，南北平均寬度約200米。占地約75萬㎡〔其中水面面積21萬平方米〕，陸地面積為54萬㎡，綠化面積35.65萬㎡。4km3km工程根底情況區(qū)域?qū)傩员倔w條件【周邊資源】優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)緊鄰天津大道的雙城主通道，道路交通興旺臨近地鐵1號(hào)線延長線，距地鐵站1公里容積率低于周邊競(jìng)品樓盤具有一定的人文及景觀資源工程整體規(guī)模較大，具備一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)城市近郊區(qū)域，板塊認(rèn)知相對(duì)較弱生活配套匱乏，品質(zhì)低端，無居住氣氛公交系統(tǒng)匱乏，軌道交通兌現(xiàn)緩慢本體總結(jié)C工程屬性界定城市主軸地鐵旁低密度居住工程城市主軸地鐵旁低密度2.工程定位要點(diǎn)*工程客戶定位〔基于城市、區(qū)域開展及競(jìng)品客戶分析〕：高層客群：市區(qū)剛需外溢客戶為主，兼具本地改善型客戶洋房客群：津南區(qū)地緣性客戶為主，兼具少量市區(qū)客戶別墅客群：津南尤其是咸水沽地緣客戶為主，兼具城市別墅外溢客戶。工程定位要點(diǎn)項(xiàng)目整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位1、工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位：在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)者——?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品、準(zhǔn)確定位2、工程在公司內(nèi)部戰(zhàn)略定位——通過創(chuàng)新產(chǎn)品、準(zhǔn)確定位，翻開市場(chǎng)、先立足后突圍。3、工程市場(chǎng)形象定位：城市主軸品質(zhì)化英倫生活復(fù)合大盤工程定位要點(diǎn)項(xiàng)目整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位工程定位要點(diǎn)項(xiàng)目整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位*工程產(chǎn)品線選擇：高層：適應(yīng)當(dāng)?shù)卮蟊P銷售速度及結(jié)構(gòu)。洋房：改善型需求，且在售價(jià)上具有較強(qiáng)的溢價(jià)能力，符合工程?hào)|側(cè)資源利用條件。別墅：城市別墅概念，提升工程溢價(jià)水平。工程定位要點(diǎn)項(xiàng)目整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位洋房高層聯(lián)排別墅幼兒園集中式商業(yè)街業(yè)態(tài)用地面積占比建筑面積占比業(yè)態(tài)容積率高層55,53741.28%156,46863.88%2.82洋房47,57735.36%65,94226.92%1.39別墅31,43623.36%22,5259.20%0.72可售車位//

總計(jì)134,550

244,935

1.82注：住宅地塊幼兒園用地占6900㎡，商業(yè)侵占用地2136㎡

項(xiàng)目產(chǎn)品面積配比（平米）

產(chǎn)品形態(tài)棟數(shù)總面積高層16156,468洋房4465,942別墅12322,525住宅面積183244,935配套

2,985幼兒園

3,750托老所

800社區(qū)中心

5,990公建總面積

13,525計(jì)容總面積

258,460具體方案與戶型以最終溝通結(jié)果為準(zhǔn)。*工程產(chǎn)品定位：高層：85㎡兩居；95-105-115㎡三居；113㎡復(fù)式〔壓縮面積、控制總價(jià)〕洋房：90-115㎡兩居；125-135㎡三居；132㎡復(fù)式〔改善型為主，注重居住舒適度〕別墅：150㎡左右疊拼；160、180㎡聯(lián)排〔城市經(jīng)濟(jì)型別墅、增加贈(zèng)送面積、提高性價(jià)比〕。工程定位要點(diǎn)項(xiàng)目整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位工程定位要點(diǎn)項(xiàng)目整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位項(xiàng)目住宅產(chǎn)品戶型配比（平米）

產(chǎn)品類型單棟面積棟數(shù)總面積高層32層1184022368032層1280033840032層1161611161628層1120011120024層888021776018層72001720018層61741617422+5層59401594012+5層324013240高層合計(jì)

131128711工程定位要點(diǎn)項(xiàng)目整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位項(xiàng)目住宅產(chǎn)品戶型配比（平米）

產(chǎn)品類型單棟面積棟數(shù)總面積高層32層1184022368032層1280033840032層1161611161628層1120011120024層888021776018層72001720018層61741617422+5層59401594012+5層324013240高層合計(jì)

131128711洋房8層3280-75201585158.411層4510-528029790洋房合計(jì)

1794948.4別墅150疊拼18007+216189.2160-180㎡聯(lián)排63559.8別墅合計(jì)

1319749住宅面積合計(jì)

4324340.84*工程價(jià)格定位：高層：均價(jià)8700元左右〔7500-10000元〕：市場(chǎng)紅海，創(chuàng)新產(chǎn)品低價(jià)跑量洋房：均價(jià)12500元左右〔10000-15000元〕：低密度