杭州市濱江區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

杭州市濱江區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告開發(fā)開展一部2014.6.3一、杭州濱江區(qū)近三年商品房供求與土地供求量分析1、近三年商品房供求分析2010-2013杭州市濱江區(qū)商品房銷售情況〔商品房供給面積無網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)〕2010201120122013銷售面積〔萬㎡〕38.9732.1479.0764.19成交均價〔元/㎡〕17882206151969823573數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，杭州市濱江區(qū)2012年商品房銷售面積增長速度較快，2013年有所回落，2013年杭州市濱江區(qū)商品房銷售面積64.19萬㎡，同比上升下降18.80%，成交均價23573元/㎡，同比上漲19.67%。2013年商品房成交情況較好。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月至2014年4月杭州市濱江區(qū)商品房供給總套數(shù)1958套，供給面積26.5萬㎡，成交套數(shù)1179套，成交面積13萬㎡，成交均價為23440.13元/㎡。數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)2、近三年杭州市濱江區(qū)土地供給情況2010201120122013土地供給面積〔萬㎡〕19.115.518.434.4供給建筑面積〔萬㎡〕91.440.459.6122.7成交面積〔萬㎡〕13.315.418.434.4成交建筑面積〔萬㎡〕47.740.459.6122.7成交樓面均價〔元/㎡〕8025.87475.28559.79040.9數(shù)據(jù)來源：克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，杭州市濱江區(qū)2013年土地供給面積為34.4萬㎡，同比增長86.9%，供給總建筑面積為122.7萬㎡，同比增長105.9%。杭州市濱江區(qū)2013年成交土地面積34.4萬㎡，同比增長86.9%，成交建筑面積122.7萬㎡，同比增長105.9%。成交樓面價均價為9040.9元/㎡。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，杭州市濱江區(qū)2014年1-4月共供給土地3宗，供給總占地面積14.4萬㎡，建筑面積52.9萬㎡。成交2宗，成交占地面積12.6萬㎡，成交建筑面積45.5萬㎡，成交樓面價均價6375.8元/㎡。數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)二、工程所在區(qū)域競品樓盤分析1、工程所在區(qū)域簡介錢塘江濱江中興單元地塊位置奧體單元地塊位置濱江區(qū)政府錢塘江濱江中興單元地塊位置奧體單元地塊位置濱江區(qū)政府〔圖中紅色曲線區(qū)域內(nèi)為杭州市濱江區(qū)范圍，區(qū)域緊鄰錢塘江〕濱江區(qū)于1996年12月由國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立，位于錢塘江南岸，面積73平方公里，下轄3個街道，現(xiàn)有40個社區(qū)、7個行政村，人口31.9萬。濱江區(qū)位于杭州市南，錢塘江下游，距杭州市中心約7公里濱江中興單元地塊位置奧體單元濱江中興單元地塊位置奧體單元地塊位置杭州奧體博覽城建設(shè)，是事關(guān)杭州經(jīng)濟社會開展的重大工程之一，是提高杭州市民生活品質(zhì)的“民心工程”，是杭州開展現(xiàn)代效勞業(yè)的“競爭力工程”，是加快濱江新城和錢江世紀城建設(shè)的“先導(dǎo)性工程”，是杭州從“西湖時代”向“錢塘江時代”邁進的“標(biāo)志性工程”，是杭州市“十二五”城市建設(shè)開展的“亮點工程”。建設(shè)杭州奧體博覽城，對于提高杭州市民的體育生活品質(zhì)、文化生活品質(zhì)、經(jīng)濟生活品質(zhì)、環(huán)境生活品質(zhì)都具有重大意義。建成后的奧體博覽城，將成為具有時代特征、杭州特色、錢江特點，以體育和博覽功能為主，集文化、商貿(mào)、旅游、居住、演藝、美食、休閑、度假、購物等功能的大型城市綜合體，將成為杭州經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的新增長極。杭州奧體博覽城規(guī)劃總面積583.89公頃。其中，核心區(qū)面積154.37公頃奧體單元地塊地處奧體博覽城綜合體區(qū)域，目前地塊附近已經(jīng)有綠地、旭輝、龍湖等知名開發(fā)商入駐。濱江中興單元地塊地處濱江區(qū)政府北側(cè)，緊鄰星光大道綜合體，且距離地鐵一號線較近，區(qū)位有一定優(yōu)勢。2、區(qū)域工程周邊1公里范圍內(nèi)樓盤簡介〔1〕奧體博覽城地塊1公里萊蒙水榭春天地塊位置綠地旭輝城龍湖春江此岸1公里萊蒙水榭春天地塊位置綠地旭輝城龍湖春江此岸本次共選取工程距離1公里范圍內(nèi)、參考價值較高的三樓盤進行分析，三樓盤均為在售樓盤，樓盤位置為：萊蒙水榭春天緊鄰地塊東側(cè)；綠地旭輝城距離地塊東側(cè)250米；龍湖春江此岸工程距宗地東南側(cè)1公里。目前三樓盤均為住宅，周邊配套設(shè)施較少，銷售報價在21000-23000〔2〕濱江中興單元地塊423米銀豐央座中海寰宇天下星耀城地塊位置423銀豐央座中海寰宇天下星耀城地塊位置本次共選取工程距離1公里范圍內(nèi)、參考價值較高的三樓盤進行分析，三樓盤均為在售樓盤，樓盤位置為：銀豐央座緊鄰地塊南側(cè)，該樓盤業(yè)態(tài)為寫字樓，尾盤在售；星耀城緊鄰地塊東南側(cè)；中海寰宇天下工程距宗地東北側(cè)423米。樓盤位置較為靠近濱江區(qū)政府，且緊鄰地鐵一號線，周邊配套設(shè)施較為完善，商務(wù)氣氛濃厚，有較多的酒店式公寓。目前三樓盤中海寰宇天下剩下三棟住宅銷售報價32000元/㎡左右，銀豐央座只剩下八套房，產(chǎn)權(quán)為40年，剩余最小戶型無衛(wèi)生間LOFT報價19000元/㎡，平層22000元/㎡，星耀城40年產(chǎn)權(quán)，精裝修LOFT公寓，29000元三、競品樓盤詳細分析奧體博覽城地塊周邊樓盤1、萊蒙水榭春天本工程本工程在建工程奧體博覽城90平戶型圖140平戶型圖工程名稱萊蒙水榭春天距地塊車程緊鄰地塊東側(cè)開發(fā)商萊蒙國際開盤時間2014年5月建筑類別住宅〔70年〕建筑形式高層容積率4.0占地面積28704建筑面積154157戶型90㎡、140㎡二居三居物業(yè)費〔元/㎡/天〕3.0價格〔元/㎡〕銷售報價均價21000元/㎡，透明售房網(wǎng)網(wǎng)簽成交價21402元/㎡工程資源奧體博覽城、江景產(chǎn)品賣點工程奧體和江景資源、12班國際幼兒園、內(nèi)外雙公園〔社區(qū)內(nèi)中央景觀園林及外陽光草坪〕、英資背景開發(fā)商品牌工程優(yōu)勢緊鄰奧體主場館，居住環(huán)境較好，工程劣勢周邊配套尚未形成，社區(qū)可利用配套設(shè)施較少客戶來源剛需為主，改善型客戶備注該工程目前活動存2萬抵5萬，2014年1月共推出269套，尚剩余115套，去化率50%，去化速度較慢。樓盤特點該樓盤整體風(fēng)格為國際化社區(qū)，毛坯房，戶型為90-140平方米2、綠地旭輝城售樓處樓盤90平米戶型128平米戶型工程名稱綠地旭輝城距地塊車程地塊東側(cè)250開發(fā)商旭輝控股集團、綠地控股集團開盤時間2014建筑類別住宅〔70年產(chǎn)權(quán)〕建筑形式高層容積率4.5占地面積58798建筑面積264551戶型在售戶型為精裝90方物業(yè)費〔元/㎡/天〕暫無價格〔元/㎡〕目前銷售報價90平方米均價21000-22000元/㎡〔精裝修〕，大戶型128平米，23000元/㎡，透明售房網(wǎng)網(wǎng)簽成交價21079元/㎡工程資源奧體博覽城、江景產(chǎn)品賣點35萬方奧體大盤，綠地聯(lián)合旭輝企業(yè)品牌、4萬方中央園林、工程奧體、江景資源、雙地鐵工程優(yōu)勢品牌品質(zhì)保證、精裝修拎包入戶工程劣勢周邊配套設(shè)施較少，配套商業(yè)需要到濱江商務(wù)區(qū)客戶來源主要是剛性需求客戶備注5月21日開盤當(dāng)日銷售100套樓盤特點該樓盤整體風(fēng)格為國際化社區(qū)，在售主力90㎡戶型精裝修，社區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，社區(qū)可利用配套設(shè)施較少。3、龍湖春江此岸198㎡戶型圖101㎡戶型圖138平米戶型圖90平米戶型圖工程名稱龍湖春江此岸距地塊車程地塊東南側(cè)1開發(fā)商杭州龍湖房地產(chǎn)開發(fā)開盤時間2013年5月建筑類別住宅建筑形式塔樓高層容積率3.2占地面積77345建筑面積235229戶型89-198㎡物業(yè)費〔元/㎡/天〕暫無價格〔元/㎡〕銷售報價均價23000元/㎡透明售房網(wǎng)網(wǎng)簽成交價22543〔元/㎡〕工程資源奧體博覽城、臨近錢塘江、20分鐘到達機場產(chǎn)品賣點地標(biāo)級高端豪宅小區(qū)、“自然、浪漫”為主題的6萬平米中央花園綠化景觀。工程優(yōu)勢1、工程周邊的交通便利，通過錢江三橋、四橋、慶春隧道和主城區(qū)無縫連接，車行約20分鐘直達蕭山機場；未來的地鐵6號線直達工程并設(shè)有奧體站、博覽站，立體式的交通出行非常便利。2、工程臨近奧體博覽城。3、工程周邊未來規(guī)劃情況較好。工程劣勢目前周邊開發(fā)尚不完善，配套設(shè)施較少?？蛻魜碓词?nèi)及外來投資客戶、當(dāng)?shù)貏傂枞巳?。備注去化?532/1840套約83%樓盤特點該樓盤為豪華居住區(qū)，社區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，戶型選擇較多，整體售價較高，樓盤周邊配套設(shè)施較少，原售價28000元/平米，已降至23000元/平米，但銷售情況沒有好轉(zhuǎn)。4、競品樓盤與目標(biāo)地塊〔奧體博覽城地塊〕優(yōu)劣勢分析：工程名稱優(yōu)勢劣勢萊蒙水榭春天緊鄰體育館，高層可看見錢塘江，景觀較好。開發(fā)商知名度不高，市場認知度一般。綠地旭輝城社區(qū)環(huán)境較好，開發(fā)商知名度高，市場認知度好。容積率較高，整體感官較為緊湊。龍湖春江此岸豪華居住區(qū)，社區(qū)環(huán)境較好，戶型選擇多，開發(fā)商知名度較高。銷售均價下降，但整體銷售情況無好轉(zhuǎn)。剛需客戶對豪華居住區(qū)接受能力較差。奧體博覽城工程更為靠近錢塘江，便于打造景觀，且緊鄰體育場，整體環(huán)境較好。地塊用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，只能打造公寓式建筑。且地塊內(nèi)18%公寓式建筑需無償移交給央視公司。綜上分析：該區(qū)域均以奧體博覽城和江景為資源，環(huán)境較好，大牌品牌開發(fā)商紛紛進駐，看好該區(qū)域未來開展?jié)摿?，但目前周邊配套設(shè)施比擬缺乏，周邊居住樓盤較多，沒有商務(wù)氣氛，公寓產(chǎn)品有一定風(fēng)險。綜合該宗地現(xiàn)有規(guī)劃條件及周邊在售樓盤情況，具體分析，公寓售價18000元/㎡，商業(yè)售價30000元/㎡。濱江中興地塊周邊樓盤1、星耀城65平米戶型圖42平米戶型圖工程名稱星耀城距地塊車程緊鄰地塊南側(cè)開發(fā)商杭州興耀控股集團開盤時間建筑類別寫字樓LOFT公館商業(yè)〔40年產(chǎn)權(quán)〕建筑形式高層〔21層及25層，地下兩層〕容積率4.0占地面積29408建筑面積158330〔總建筑〕戶型40-60㎡物業(yè)費〔元/㎡/天〕暫無價格〔元/㎡〕LOFT公寓銷售報價均價29000元/㎡，一次性付款折扣優(yōu)惠較少，透明售房網(wǎng)：2013年辦公及公寓網(wǎng)簽成交價24176.39〔元/㎡〕工程資源濱江商務(wù)區(qū)、濱江區(qū)政府、江景、地鐵1號線產(chǎn)品賣點濱江CBD之上的地標(biāo)性綜合體，精裝修、LOFT小戶型公館，層高4.8米、觀景陽臺工程優(yōu)勢緊鄰地鐵1號線，交通便捷，地處濱江區(qū)CBD區(qū)域、配套設(shè)施較為齊全?？們r低、準(zhǔn)現(xiàn)房、精裝修拎包入住，LOFT層高比擬高并帶有陽臺〔現(xiàn)在杭州LOFT層高限制在4.2米，最多4.5米，不允許帶陽臺〕工程劣勢1、地處兩條主干道交匯處，有噪音問題。2、工程產(chǎn)權(quán)為40年。3、公寓戶型較為單一，商水商電?？蛻魜碓赐顿Y、自住備注該樓盤目前在售loft公寓戶型為48㎡及65㎡兩種，LOFT公寓只有1棟，采用分層銷售，每層24套，首次銷售4層，二期2層，三期2層，剩余8層未售，本期預(yù)售證去化率84%。2、中海寰宇天下180平米戶型圖345平米戶型圖工程名稱中海寰宇天下距地塊車程地塊東北側(cè)423開發(fā)商中海地產(chǎn)〔杭州〕開盤時間2011年開盤，已于2013-06-30加推建筑類別住宅〔70年產(chǎn)權(quán)〕建筑形式塔樓高層〔28層〕容積率2.50占地面積190000建筑面積800000戶型345㎡精裝大宅，最大戶型420平米物業(yè)費〔元/㎡/天〕3.9價格〔元/㎡〕銷售報價均價32000元/㎡，〔26層，350平米1150萬元〕。透明售房網(wǎng)：網(wǎng)簽成交價26027〔元/㎡〕工程資源一線江景、濱江CBD、地鐵1號線產(chǎn)品賣點一線江景、御制園林、精美干掛石材立面、雙層挑高精裝大堂豪宅，以精裝大宅為主，同時有國際五星級酒店、國際甲A寫字樓、商業(yè)中心、商務(wù)公寓等多種物業(yè)形態(tài)，將成為杭州前所未見的一線江景城市綜合體。工程優(yōu)勢中海品質(zhì)、一線江景、距地鐵站步行900米，交通較為便捷，產(chǎn)品品質(zhì)較高工程劣勢精裝大宅總價較高，去化速度較慢。客戶來源初期小戶型以剛性客戶為主，樓王客戶以改善型客戶，省內(nèi)外有經(jīng)濟實力投資客戶備注目前剩余三棟樓王，去化率21/54套約39%3、銀豐央座工程名稱銀豐央座距地塊車程緊鄰地塊南側(cè)開發(fā)商杭州銀通置業(yè)開盤時間2010-05，2012年6月現(xiàn)房建筑類別LOFT寫字樓〔40年產(chǎn)權(quán)〕建筑形式塔板結(jié)合高層〔26層〕容積率4.0占地面積11233建筑面積62777戶型目前剩余7棟，最小戶型54平方米，位于4層，商業(yè)LOFT，層高4.9米，無衛(wèi)生間，20層以上平層3.2米層高，帶有衛(wèi)生間，最大戶型480平方米物業(yè)費〔元/㎡/天〕3.9價格〔元/㎡〕54平米無衛(wèi)生間戶型1.9萬/平米，320平米20層，2.2萬/平米，一次性付款2.12萬/平方米，25層2.3萬/平方米。透明售房網(wǎng)網(wǎng)簽成交價19853.34元/平米工程資源地鐵1號線、濱江區(qū)政府、錢塘江產(chǎn)品賣點集合了金融、辦公、休閑商務(wù)為一體的五A甲級綜合性寫字樓。緊鄰政府區(qū)域，共享了政府機構(gòu)的配套資源。工程優(yōu)勢1、緊鄰地鐵1號線，交通便捷。2、緊鄰政府辦公區(qū)域，共享政府機構(gòu)的配套資源。3、距離濱江區(qū)星光國際商業(yè)圈步行十分鐘。工程劣勢1、工程開盤時間為2010年，目前為尾盤。2、工程主體僅為一棟寫字樓，無社區(qū)環(huán)境。3、工程產(chǎn)權(quán)為40年。LOFT商業(yè)和辦公無衛(wèi)生間。客戶來源省內(nèi)及外來投資客戶、辦公企業(yè)備注尾盤銷售共173套，剩余7套4、競品樓盤與目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢分析：工程名稱優(yōu)勢劣勢星耀城交通便利，商業(yè)配套齊全、LOFT精裝公寓4.8米層高，帶觀景陽臺40年產(chǎn)權(quán)公寓、公寓戶型較為單一，商水商電。中海寰宇天下豪華居住區(qū)，社區(qū)環(huán)境好，綜合體，配套設(shè)施齊全，70年產(chǎn)權(quán)精裝大宅。一線江景。精裝大宅客戶受眾狹窄，價格較高。銀豐央座現(xiàn)房、位置較好、商業(yè)配套較為齊全3-4層為Loft形式公寓，無衛(wèi)生間，20層以上才帶有衛(wèi)生間，無社區(qū)環(huán)境。本工程距離地鐵較近，一線江景資源，配套設(shè)施較為齊全。容積率較高，商業(yè)金融用地。綜上分析：濱江中興地塊位于濱江商務(wù)區(qū)核心地段，瀕臨一線江景，可以打造出較高品質(zhì)樓盤，交通便利，距離一號線江陵路站700米左右。由于該區(qū)域商務(wù)氣氛濃厚，公寓較多，適合打造商住兩用的產(chǎn)品。緊挨著的星耀城LOFT商住公寓精裝均價在29000元/平米左右，中海住宅32000元/平米左右，據(jù)此推測工程LOFT毛坯售價24000元/平米〔暫按4.2米層高，如果按4.5米層高，價格可適當(dāng)提高〕，沿街商業(yè)35000元/㎡。四、工程周邊土地成交1、奧體單元工程地塊奧體單元FG05-R21-03地塊濱江奧體單元FG03-R/奧體單元FG05-R21-03地塊濱江奧體單元FG03-R/Ｃ－02地塊濱江奧體單元FG02-R/C、R22-01地塊工程位置地塊用地性質(zhì)時間建筑規(guī)?！财矫住橙莘e率出讓方式成交價〔萬元〕成交樓面〔元/㎡〕競得單位濱江奧體單元FG03-R/Ｃ－02地塊居住〔設(shè)配套公建〕兼容商業(yè)、商務(wù)設(shè)施用地2013-264550.504.5掛牌35650013475.69旭寶〔香港〕濱江奧體單元FG02-R/C、R22-01地塊居住〔設(shè)配套公建〕兼容商業(yè)、商務(wù)設(shè)施用地2013-11481634.0掛牌155064.0013505.43深圳深國投房地產(chǎn)開發(fā)奧體單元FG05-R21-03居住〔設(shè)配套公建〕用地2012-2475043.2掛牌2352299504.05杭州龍嘉房地產(chǎn)開發(fā)工程地塊周邊2012年至今成交三宗，均為住宅用地，容積率在之間，成交樓面價在9504.05-13505.43元/㎡之間。2、濱江中興單元工程地塊工程位置濱江區(qū)中興單元R/B-02地塊杭高新收儲[2007]4工程位置濱江區(qū)中興單元R/B-02地塊杭高新收儲[2007]4號地塊月明路北〔2〕地塊濱江區(qū)西興路西，聞濤路南側(cè)地塊地塊用地性質(zhì)時間建筑規(guī)?！财矫住橙莘e率出讓方式成交價〔萬元〕成交樓面〔元/㎡〕競得單位濱江區(qū)中興單元R/B-02地塊居住〔設(shè)配套公建〕用地、商業(yè)設(shè)施、商務(wù)設(shè)施及娛樂康體設(shè)施用地2014-1-22410825.63.2掛牌42000010223.32北京錦榮欣興置業(yè)杭高新收儲[2007]4號地塊居住及商業(yè)辦公用地2010-06-1760507.502.5掛牌8610014229.64寧波榮安房地產(chǎn)開發(fā)月明路北〔2〕地塊住宅〔設(shè)配套公建〕用地2009-12-8125407.52.5掛牌19308815396.85綠地房地產(chǎn)集團濱江區(qū)西興路西，聞濤路南側(cè)地塊居住〔設(shè)配套公建〕用地、商業(yè)辦公用地2008-1-11608985.505.5掛牌3073155046.34興貴投資工程地塊周邊2008年至今成交三宗，其中2014年成交濱江區(qū)中興單元R/B-02地塊，容積率3.2，成交樓面價10223.32元/㎡。五、工程規(guī)劃及測算1、地塊規(guī)劃面積奧體單元區(qū)地塊總占地48.98畝〔合32655㎡〕，容積率為5.5，商業(yè)金融用地。濱江中興單元地塊總占地30.4畝〔合20296㎡〕，容積率5.0，商業(yè)金融用地。2、地塊規(guī)劃指標(biāo)如下表：奧體單元區(qū)地塊序號工程指標(biāo)備注一總用地面積32655根據(jù)轉(zhuǎn)讓方提供數(shù)據(jù)可建面積35655根據(jù)轉(zhuǎn)讓方提供數(shù)據(jù)估算代征綠地0根據(jù)轉(zhuǎn)讓方提供數(shù)據(jù)估算二擬建設(shè)總面積197562.75根據(jù)轉(zhuǎn)讓方提供數(shù)據(jù)地上建筑面積179602.50根據(jù)轉(zhuǎn)讓方提供數(shù)據(jù)1公寓140885.97根據(jù)轉(zhuǎn)讓方提供數(shù)據(jù)218%支付物業(yè)32328.45根據(jù)轉(zhuǎn)讓方提供數(shù)據(jù)3沿街商鋪5388.08根據(jù)轉(zhuǎn)讓方提供數(shù)據(jù)4公共配套1000.00估算地下建筑面積17960.25根據(jù)轉(zhuǎn)讓方提供數(shù)據(jù)，地下車庫面積三其他指標(biāo)1容積率5.5根據(jù)轉(zhuǎn)讓方提供數(shù)據(jù)2建筑控高〔米〕/3綠地率/4建筑用地使用性質(zhì)商業(yè)金融用地濱江中興單元區(qū)地塊序號工程指標(biāo)備注一總用地面積20296.00可建面積20296.00其他用地面積0二擬建設(shè)總面積111628.00根據(jù)掛牌文件地上建筑面積101480.00根據(jù)掛牌文件1.1商住公寓98980.001.2商業(yè)2000.00暫估1.3公共配套500.00暫估地下建筑面積10148.00滿足人防、局部車庫、物業(yè)管理用房、設(shè)備用房和其他公共效勞設(shè)施用房的要求,按總建筑面積的10%估算三其他指標(biāo)1容積率5.0根據(jù)提供信息4建筑控高〔米〕1005建筑用地使用性質(zhì)商業(yè)金融用地3、市場及價格預(yù)估奧體單元區(qū)地塊地處奧體博覽城綜合體工程中，未來規(guī)劃情況較好，地塊較為靠近錢塘江，自然景觀較好，適于居住，該區(qū)域內(nèi)已有保利，龍湖等知名開發(fā)商入住，預(yù)計未來住宅市場情況良好。但該區(qū)域開展還尚待時日，目前配套設(shè)施不完善，并且區(qū)域內(nèi)商務(wù)氣氛不濃，做公寓類產(chǎn)品預(yù)計會有一定風(fēng)險。濱江中興單元區(qū)地塊距離區(qū)政府僅400余米，處于濱江區(qū)中心地段，且距離地鐵站較近，毗鄰一線海景，該地塊地理位置良好，具有較大的升值潛力。同時由于該區(qū)域為濱江商務(wù)區(qū)CBD核心地段，商務(wù)氣氛濃厚，比擬適宜做公寓類產(chǎn)品。4、投資分析：表一杭州奧體單元區(qū)域地塊工程投資分析

〔公寓18000元/平米，商業(yè)30000元/平米〕序號項目說明費率總價〔萬元〕備注一銷售收入269758.99詳見收益預(yù)測明細表二總本錢194654.82詳見本錢估算明細表三二稅一費14566.99詳見收益分析表四土地增值稅0.00詳見收益分析表五毛利潤60537.18詳見收益分析表六所得稅25%15134.30詳見收益分析表七凈利潤45402.89詳見收益分析表八本錢利潤率23.32%詳見收益分析表九建筑單位本錢9852.81總本錢與總建筑面積的比值十收益單位本錢13816.48總本錢與可銷售建筑面積的比值十一樓面價6500土地價格與地上建筑面積的比值〔元〕十二土地本錢116741.63土地成交價格工程在滿足售價：公寓18000元/㎡，商業(yè)30000元/㎡的情況下，本錢利潤率為23.32%?！餐恋乇惧X116741.63萬元，凈利潤45402.89萬元，樓面價6500元/㎡，可售局部樓面價8904元/㎡〕。杭州市濱江區(qū)中興單元地塊工程投資分析

〔商住公寓24000元/平米，商鋪35000元/平米〕項目說明費率總價〔萬元〕備注銷售收入237552.00詳見