房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式及相關(guān)稅務(wù)處理

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資難、融資渠道不暢，亟待尋求一種以商業(yè)銀行為主、多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資方式。房地產(chǎn)是一種高資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金儲(chǔ)備，其龐大的資金鏈條是影響其生存的重要因素。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控和融資“去杠桿化”的出現(xiàn)與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的融資變得更加困難。本文從行業(yè)政策和金融政策等方面探討房地產(chǎn)企業(yè)融資的適宜模式，并針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀存在的問(wèn)題，從外部融資環(huán)境和融資管理等方面進(jìn)行探討，對(duì)融資創(chuàng)新中出現(xiàn)的一系列稅務(wù)問(wèn)題提供有效的解決方案，希望通過(guò)構(gòu)建多層次、可持續(xù)性的房地產(chǎn)融資系統(tǒng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)融資的健康發(fā)展。一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的現(xiàn)狀房地產(chǎn)是一種資本密集的投資，所以在進(jìn)行投資之前，必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)計(jì)劃，以保證資金鏈的安全性。融資模式主要分為股權(quán)融資和債務(wù)融資兩種。企業(yè)可以靈活地利用這兩種模式，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建多元化的融資系統(tǒng)。伴隨著2018年資管新規(guī)的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資更加嚴(yán)格，而政府的政策控制與融資“去杠桿化”使得融資渠道和資金來(lái)源受到一定程度的制約，使得融資成本和風(fēng)險(xiǎn)增加[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地購(gòu)置、建設(shè)、銷售、經(jīng)營(yíng)等方面都需要大量的資金，形成的是長(zhǎng)期的閉環(huán)，因此，目前，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著諸多問(wèn)題與挑戰(zhàn)。(一)融資成本較高股權(quán)融資成本以分享開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益為主，不存在固定費(fèi)用。其他的融資方式都是以非標(biāo)為主，資本成本都處在高位，一般都是超過(guò)10%的年化。以低資本成本為優(yōu)勢(shì)的銀行開(kāi)發(fā)貸款，除非是全國(guó)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，或者是當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)的龍頭企業(yè)，否則中小企業(yè)的融資成本不會(huì)比基準(zhǔn)利率低50%，也就是7%以上[2]。金融管制的加強(qiáng)，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受到限制，資金來(lái)源減少，融資成本上升，在融資利率水平上加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。(二)融資風(fēng)險(xiǎn)較大面對(duì)金融市場(chǎng)的政策調(diào)整，一般都會(huì)采取與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸規(guī)模相匹配的方法。由于土地出讓資金來(lái)源于自有資金，預(yù)售資金回款存在不確定性，使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的依賴程度很高，并且項(xiàng)目的回款周期往往比較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)時(shí)間也比較短。如果“去杠桿”的金融政策和防范措施進(jìn)一步提高，僅憑自身的資本力量應(yīng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的政策變動(dòng)將加大項(xiàng)目公司資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)[3]。(三)融資渠道不暢當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要是銀行和非標(biāo)融資，股權(quán)類受到較為嚴(yán)重的限制，IPO基本被叫停，上市公司的增發(fā)規(guī)模大幅下降；《備案4號(hào)》的頒布，使得在熱門(mén)城市進(jìn)行明股實(shí)債轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)私募股權(quán)基金很難注冊(cè)備案；對(duì)資金補(bǔ)流的限制，導(dǎo)致房企無(wú)法申報(bào)短融、超短融等債券；以商品房為主體的債券發(fā)行困難；目前我國(guó)的私募股權(quán)投資基金制度建設(shè)還處于起步階段[4]。所以我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道目前還不夠健全，有待解決。(四)經(jīng)濟(jì)與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與稅務(wù)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資構(gòu)成了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。如果外部宏觀調(diào)控政策放松，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求不大，企業(yè)就會(huì)有良好的發(fā)展動(dòng)力，并隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而快速發(fā)展；相反，如果宏觀調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)承受更大的資金壓力。加之目前我國(guó)的稅務(wù)政策已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，且自身對(duì)股息、利息等的抵稅要求也不盡相同，例如，股息不能在稅前扣除，利息費(fèi)用可以。這類稅務(wù)政策的出臺(tái)，直接造成了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資與IPO融資成本差異巨大，從而給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了巨大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[5]。二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)公司的主要融資模式在中國(guó)城市化的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是一種高綜合、高相關(guān)性的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過(guò)程需要大量的資金，因此，融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道相對(duì)單一、投融資金融創(chuàng)新相對(duì)滯后，不僅制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，還造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)分集中[6]。(一)銀行貸款目前，銀行貸款是我國(guó)最主要的融資渠道，也是首選的融資途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道就是銀行貸款。從某種意義上講，銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生命線以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)不管是項(xiàng)目建設(shè)、招投標(biāo)、竣工決算、內(nèi)部管理、企業(yè)經(jīng)營(yíng)，都需要資本的支持，其中最重要的就是銀行的貸款。根據(jù)2016年的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)企業(yè)，特別是資本密集的房地產(chǎn)企業(yè)，在資本結(jié)構(gòu)中，銀行貸款占到了30%以上，有的甚至達(dá)到了50%[7]。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，銀行借貸是最重要的融資渠道。(二)信托融資信托融資是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的一種間接型融資手段。它的主體是金融機(jī)構(gòu)，是由專門(mén)的信托公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)信貸委托來(lái)獲取資金。在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，信托融資是一種“后起之秀”。與銀行貸款等傳統(tǒng)的融資模式相比，信托融資更快捷、更方便，正在被越來(lái)越多的企業(yè)所采用。信托融資的主要形式有三種：第一種是貸款類，資金的融資來(lái)源信托計(jì)劃的發(fā)行與運(yùn)營(yíng)；第二種是受益權(quán)轉(zhuǎn)移信托，以資產(chǎn)收入進(jìn)行交易，以達(dá)到融資目的；第三種是股權(quán)類，指以高溢價(jià)方式進(jìn)行融資，其目標(biāo)是上市公司。(三)IPO上市融資上市融資可以為企業(yè)提供多種融資途徑，同時(shí)也可以為企業(yè)贏得良好的社會(huì)信譽(yù)。同時(shí)，上市融資可以有效地減少企業(yè)的融資成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而，受限于我國(guó)當(dāng)前的資本市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)在上市的時(shí)候，由于審批等方面的要求比較苛刻，而且三年一次的上市周期較長(zhǎng)，使得許多企業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)不具備上市資格。所以目前大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還不能采用這個(gè)方法進(jìn)行融資[7]。(四)發(fā)行債券與其他融資方式相比，發(fā)行債券在資本市場(chǎng)上進(jìn)行的是一種直接融資方法。這種方法可以在短時(shí)間內(nèi)迅速籌集到資本，其籌資規(guī)模通常比股票融資要高。并且，其安全性和流動(dòng)性都相對(duì)較好。從當(dāng)前的資本市場(chǎng)情況來(lái)看，發(fā)行上市公司債券是一種行之有效的對(duì)外融資手段。但是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在這方面的應(yīng)用還不夠成熟，起步比較晚，存在許多不完善的地方。(五)非標(biāo)融資非標(biāo)融資主要包含了信托、券商資管、保險(xiǎn)資管等特殊的理財(cái)方式。它的運(yùn)作模式是由信托公司或私募基金成立專門(mén)的基金，對(duì)住宅、商業(yè)等標(biāo)的進(jìn)行投資，并在市場(chǎng)上推廣專項(xiàng)計(jì)劃，籌集年金、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金，以及通過(guò)銀行銷售來(lái)籌集個(gè)人資金。在基金性質(zhì)的分類及收益率要求上，現(xiàn)階段以棚改、商業(yè)、租賃房為主，年金、養(yǎng)老金、銀行代銷基金以住房為主[8]。(六)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)通常按個(gè)別項(xiàng)目成立獨(dú)立開(kāi)發(fā)公司，以達(dá)到財(cái)務(wù)核算、融資運(yùn)作、稅務(wù)清算等最優(yōu)管理。房地產(chǎn)企業(yè)按照各自的優(yōu)勢(shì)和互補(bǔ)原則，采取股份合作，共同發(fā)展，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)共贏。通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，可以提高項(xiàng)目的操盤(pán)能力，減輕個(gè)別開(kāi)發(fā)商的融資壓力；通過(guò)吸收小股東的股權(quán)結(jié)構(gòu)，可以減少合并企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從而使企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表更加完善。三、房地產(chǎn)融資創(chuàng)新模式分析以及相關(guān)稅務(wù)處理如何通過(guò)多種渠道、多方位的融資，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，使房地產(chǎn)業(yè)能夠可持續(xù)、健康發(fā)展，成為目前亟待解決的問(wèn)題，這就要求企業(yè)在融資創(chuàng)新道路上要有一個(gè)開(kāi)闊的視野。(一)加強(qiáng)融資創(chuàng)新多元化渠道拓展“多元化”融資渠道是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要從標(biāo)的資產(chǎn)和投向資金的角度進(jìn)行重組，利用好信托、債券、資產(chǎn)證券化、銀行貸款等金融工具，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。從政策上看，要把重點(diǎn)放在房地產(chǎn)領(lǐng)域，注重金融創(chuàng)新和拓寬融資渠道的發(fā)展，要培育新的金融工具，為企業(yè)的融資活動(dòng)創(chuàng)造有利的金融政策環(huán)境。因此，企業(yè)也要不斷加強(qiáng)自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)步發(fā)展。(二)做好融資預(yù)測(cè)，理性融資在新項(xiàng)目投融資規(guī)劃中，要從市場(chǎng)投放、項(xiàng)目盈利、融資可行性、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等幾個(gè)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證；在進(jìn)行投資決策時(shí)，要選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y計(jì)劃；在融資實(shí)施過(guò)程中，要根據(jù)企業(yè)的資金需要、金融機(jī)構(gòu)的資金供應(yīng)狀況出發(fā)，對(duì)全年的融資規(guī)模和季度的提款進(jìn)行嚴(yán)格的控制。通過(guò)建立基金預(yù)算制度，每月對(duì)各種收支進(jìn)行分類，有效地控制當(dāng)前的資金缺口，同時(shí)保證資金的合理供應(yīng)，防止資金的閑置[9]。房地產(chǎn)企業(yè)若不能正確、合理地預(yù)測(cè)其所需要的資金，即便是在適當(dāng)適時(shí)融資的情況下，也有可能發(fā)生資金過(guò)?；蛸Y金短缺的現(xiàn)象。企業(yè)不是產(chǎn)生了巨額的閑置資本，就是存在著巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)不僅要加強(qiáng)融資創(chuàng)新的多元化渠道，還要對(duì)自己的資金需求和規(guī)模進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，并根據(jù)發(fā)展的需要，進(jìn)行合理的融資。(三)建立并完善融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)方面存在著較大的不足。實(shí)際上，許多企業(yè)更多地把注意力集中在追求利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)和施工上，而忽視了對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警，當(dāng)資金鏈面臨危機(jī)時(shí)，往往是“被動(dòng)挨打”。如何防范和控制金融風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，運(yùn)用各種數(shù)據(jù)模型，并結(jié)合金融分析等方法，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和預(yù)防。在構(gòu)建金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系時(shí)，要注意以下幾個(gè)方面：第一，要根據(jù)企業(yè)自身的特征、行業(yè)特點(diǎn)，參照宏觀調(diào)控等有關(guān)內(nèi)容，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，區(qū)分房地產(chǎn)企業(yè)目前的風(fēng)險(xiǎn)狀況、風(fēng)險(xiǎn)大小。第二，對(duì)目前的風(fēng)險(xiǎn)因子進(jìn)行定量化分析，以便進(jìn)行對(duì)比和評(píng)估。第三，通過(guò)對(duì)影響融資風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行分析，并“對(duì)癥下藥”，以形成有效的風(fēng)險(xiǎn)防范策略和思路。第四，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策等相關(guān)內(nèi)容，對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好進(jìn)行判斷，并據(jù)此制定融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等級(jí)。(四)相關(guān)稅務(wù)處理通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)融資情況的分析，盡管可以避免征收部分稅務(wù)，但是對(duì)于土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等方面的稅收問(wèn)題，是不能回避的；如果采用經(jīng)營(yíng)租賃模式，則無(wú)需繳納這些稅種，但對(duì)于出租人而言，每年的房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等應(yīng)及時(shí)繳納；如果采用資產(chǎn)分配，則不會(huì)產(chǎn)生銷售不動(dòng)產(chǎn)的土地增值稅和契稅，但是必須根據(jù)獨(dú)立的交易原則進(jìn)行稅務(wù)的清算，而且有可能在稅前扣除折舊費(fèi)用。對(duì)于采用企業(yè)改制的方法而言，盡管需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更，但是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中不需要繳納稅款，并且可以按稅前扣除已計(jì)提的折舊費(fèi)用，這樣既能減少房產(chǎn)稅，又能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資目的[10]。另外，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃等因素，綜合運(yùn)用多種融資