格介河老年公寓可行性報告

格介河老年公寓可行性報告格節(jié)河老年公寓調(diào)研分析報告一、項目名稱格節(jié)河老年公寓二、項目屬性1、招商引資2、項目負(fù)責(zé)人：高利眾3、聯(lián)系電話：186866543254、擬注冊資金：1000萬元人民幣三、項目地址：黑龍江省佳木斯市郊區(qū)格節(jié)河水庫四、項目規(guī)模入內(nèi)容：項目占地面積130畝。1、公寓樓：老年公寓住宿（標(biāo)準(zhǔn)房間）2、綜合區(qū)：休閑健身廣場、圖書室、活動室、會議室3、養(yǎng)殖園：綠色生態(tài)養(yǎng)殖(雞、鴨、鵝、魚、豬、羊、牛等)4、生態(tài)種殖園：綠色無公害蔬菜種殖、園林花卉5、康復(fù)中心：醫(yī)務(wù)室、康復(fù)理療、急救護理6、庫房：貯存物資7、配電房：動力、民用電設(shè)施8、門衛(wèi)室：安全保衛(wèi)、值班、監(jiān)控中心五、項目總投資（一）項目總投資本項目總投資估算為1千萬元人民幣，其中建設(shè)資金投資估算為500萬元人民幣，約占總投資的50%；鋪底流動資金估算為100萬元人民幣，占總投資的10%，其余做園林景觀、裝修、設(shè)施設(shè)備等資金。（二）資金籌措以政府招商引資的形式合作開發(fā)第二章總體方案設(shè)計草案一、項目選址（1）建設(shè)區(qū)域的基本情況項目建設(shè)地點位于黑龍江省佳木斯市郊區(qū)格節(jié)河水庫，環(huán)境條件符合且利于本項目的發(fā)展。（2）地理位置黑龍江省佳木斯市格節(jié)河水庫位于小興安嶺的余脈山青水秀，在木斯市區(qū)以北38公里處，\o"佳木斯"佳木斯市位于祖國\o"東北"東北邊陲，地處\o"黑龍江"黑龍江、\o"烏蘇里江"烏蘇里江和\o"松花江"松花江匯流的三江\o"平原"平原腹地?，F(xiàn)轄5區(qū)、4縣、2個縣級市。全市總面積3．27萬平方公里，總?cè)丝?44萬，分別占全省7．2%和6．2%，是黑龍江省\o"東部地區(qū)"東部地區(qū)的經(jīng)濟、文化中心和重要的交通樞紐，具有投資發(fā)展的巨大優(yōu)勢。優(yōu)越的地理位置佳木斯市東鄰\o"雙鴨山市"雙鴨山市，西依\o"哈爾濱"哈爾濱、\o"伊春"伊春市，南接\o"牡丹江"牡丹江、\o"七臺河"七臺河、\o"雞西"雞西市，北鄰\o"鶴崗"鶴崗市。國境（界江）線總長449公里，東隔烏蘇里江、北隔黑龍江與\o"俄羅斯"俄羅斯的哈巴羅夫斯克（\o"伯力"伯力）邊區(qū)相望。由于這一特殊地理位置，故稱“\o"東方"東方第一城”。三江平原冬季一望無垠的冰雪天地可供游人狩獵、滑雪，夏季麥海翻金、稻花飄香、山巒疊嶂、江河縱橫。全市有8家大型旅行社，星級賓館5家?，F(xiàn)已開辟佳木斯至哈巴、比羅比詹、\o"共青城"共青城、\o"莫斯科"莫斯科等城市一日游、二日游、四日游、八日游等多條國際旅游線路。還開辟了佳木斯至\o"同江"同江赫哲族民俗風(fēng)情游；\o"樺川"樺川、\o"富錦"富錦、同江、\o"撫遠(yuǎn)"撫遠(yuǎn)古跡文化游；洪河農(nóng)場農(nóng)業(yè)觀光游；\o"湯原"湯原亮子河\o"原始森林"原始森林風(fēng)景游；\o"樺南"樺南森林蒸汽機車觀賞游；湯原、樺南、富錦\o"日本"日本開拓團舊地游，年接待游客50萬人次。格節(jié)河水庫距鶴崗市50公里，鶴崗市位于黑龍江省東北部，北臨黑龍江，坐落在小興安嶺與江平原的緩沖地帶，北部與俄羅斯的比羅比詹猶太州毗鄰，總?cè)丝跀?shù)109萬（2010年），GDP：358億（2012年）版圖面積14,648k㎡。該城市別稱三金之城、黃金水道、煤城。鶴崗是對俄開放的邊境城市，與俄羅斯有235km邊境線。鶴崗有獨特的旅游資源，浪漫的俄猶異域風(fēng)情使人流連忘返，山青水碧的大界江──黑龍江峽谷神秘而古老，葦場濕地保護區(qū)仙鶴傲立、百鳥成群，國家級原始森林──聯(lián)營紅松母樹林古木參天，奧里米古城流傳著遼金文化、完顏氏家族、女真人的故事，堪稱神奇的黑土地。格節(jié)河水庫距湯原縣50公里，湯原縣位于佳木斯市西部，總面積3420平方公里，轄3個鎮(zhèn)、10個鄉(xiāng)、204個行政村，境內(nèi)還有3個省屬國營農(nóng)場和1個林業(yè)局。全縣總?cè)丝?6.3萬人。湯原縣自然資源比較豐富。礦產(chǎn)資源有9大類21個品種，已探明儲量的有巖金、砂金、鐵礦、大理巖、褐煤、石英砂、白云巖等，最近又發(fā)現(xiàn)儲量豐富的天然氣資源。林業(yè)資源種類繁多，主要有紅松、落葉松、魚鱗松、柞、樺、楊、椴等樹種，還有五味子、刺五加、人參等中藥材和蘑菇、木耳、山野菜等山產(chǎn)品。亮子河紅松原始母樹林被辟為國家級森林公園。全縣境內(nèi)河流縱橫,有一江(松花江)、二十二河，水資源總量70億立方米，水能蘊藏量1.8萬千瓦，小水電開發(fā)潛力較大。格節(jié)河水庫屬佳木斯郊區(qū)自流灌溉區(qū)，主要以灌溉為主，灌溉面積為3.2萬畝。格節(jié)河水庫始建于1944年，日本人承建，水庫面積300公頃左右，總庫容為760萬立方。此地環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景宜人，三面環(huán)山一面平原中間水庫，魚類資源豐富，土地肥沃、水質(zhì)甘甜、物產(chǎn)豐富、四季分明、自然條件優(yōu)越。土壤、水資源環(huán)境等條件適宜發(fā)展老年公寓及旅游度假。（3）資源條件優(yōu)勢 格節(jié)河水庫周邊有大片土地可種殖綠色有機蔬菜水果及養(yǎng)殖各種禽類、畜類以供應(yīng)老年公寓，達到自給自足。周邊的土地目前按年承包給農(nóng)戶，我們隨時都可以收回來進行自供蔬菜種殖，冬季可自建大棚，全年蔬菜在滿足供應(yīng)的同時還可外銷。很多身體較好的老人喜歡下地種殖一些蔬菜水果，我們可對他們進行相應(yīng)培訓(xùn)，種殖出來的多余蔬菜水果可投放市場進行銷售，因種的蔬菜水果都是純綠色，所以城里人都非常喜歡。水庫里的野生魚蝦繁多，60畝的魚池及水庫內(nèi)可投放魚苗，養(yǎng)殖方面資源豐富，雞、魚、肉、蛋、蔬菜等自供產(chǎn)品一應(yīng)俱全。寬敞的活動區(qū)，僅大壩長度就達到1680米及修建完的廣場可達4000平米左右，完全可以滿足上千名老人的活動范圍，還有樹林僅靠老年公寓，都可以提供給老人做為活動場所。舒爽的空氣、優(yōu)雅的環(huán)境、良好的水質(zhì)，讓老人有種世外桃源的感覺，他們?nèi)绻矚g還可以自己種殖蔬菜賣給我們，即滿足了我們的蔬菜供應(yīng)，又為自己增加收入同時還達到了娛樂鍛煉的目的，每天定能有種愉快的心情，并使其增加壽命，讓他們更快樂、更健康、更長遠(yuǎn)的在此居住。（4）相關(guān)政策優(yōu)勢黑龍江省及佳木斯市兩級政府均十分重視佳木斯優(yōu)質(zhì)老年公寓的投資建設(shè)，并可給于大力支持和相應(yīng)的優(yōu)惠政策。二、收益分析（1）標(biāo)準(zhǔn)定位由于我們要建設(shè)高檔完善并符合國家優(yōu)惠政策條件的老年公寓，因此床位不能低于260張左右，每個床位按2000元/月計算。也就是說每個老人每年收床位費用應(yīng)在24000元。（2）收入支出收入：260個老人：每個老人每年收入24000元；每年的收入為：624萬元注：國家優(yōu)惠政策未算其中支出：管理人員：大約配備3人平均每人按5000元/月計算每年的支出為：18萬元服務(wù)人員：大約配備20人平均每人按2000元計算；每年的支出為：48萬元安保人員：大約配備6人平均每人按1500元計算每年的支出為：10萬元水電交通供暖等雜費：每年的支出為：50萬元住宿費用：290人每年每人費用為20元（應(yīng)達不到20元）每年的支出為：200萬元每年綜合收入為：624萬元左右每年綜合支出為：326萬元左右年利潤：每年綜合收益為：300萬元左右消費的最終目的不過是如何享受，做他們喜愛做的事，不再孤單，老有所樂嗎。有很多老年人并不缺錢，但又沒什么花銷，不知自己拿錢做什么。我母親今年73歲了，我初步了解一下，她以前稍微年青一點的老同事，她們的工資每月在2000多元左右，兒女不是忙就是在外地不能經(jīng)常照顧她們，只能給錢以得心安，他們不知道這些老人其實缺的并不是錢，而是如何能讓其老有所樂，晚年安逸，這樣的情況確有很多。由此可見如果有讓他們感覺能擁有快樂、安逸、不寂寞的地方，只要在承受范圍之內(nèi)他們并不在乎花錢多少。我想環(huán)境優(yōu)雅、完善高檔的老年公寓及豐富的文化生活正是他們所需要的。其實老年公寓存在著巨大的利益（這一點我在后面的簡單核算中可以表現(xiàn)出來），但局限性也非常大，比如地點、環(huán)境、蔬菜及肉類的供應(yīng)是否可以自給自足（減少成本）、活動范圍大小的選擇等等。（二）老年公寓項目分析佳木斯市周邊共有老年公寓25家，多數(shù)床位僅為50張－60張，而且配套設(shè)施、規(guī)模及條件都很差，價位還都在500元－1200元/月不等。在佳木斯市達到100張床位以上的僅有5家，形成規(guī)模且有檔次的老年公寓只有2家都在市區(qū)，收費標(biāo)準(zhǔn)在1000元－2200元左右，但與格節(jié)河水庫自然環(huán)境比較相差甚遠(yuǎn)。由于國家政策規(guī)定超過100個床位以上都有相應(yīng)補助，因此床位數(shù)達到了規(guī)模效應(yīng)，硬性投入和老人生活費用都可以得到合理攤派，機構(gòu)管理又處在嚴(yán)格科學(xué)層次控制的范圍之內(nèi)，平均用人成本適中，老人飲食可自給自足。通過前期調(diào)查學(xué)習(xí)所獲經(jīng)驗和總結(jié)論證，足可以實現(xiàn)巨大經(jīng)濟利益。（三）可行性分析（1）從市場角度格節(jié)河水庫適合老人養(yǎng)老的地方，由于佳木斯市老齡化的增加及生活質(zhì)量的提高，越來越多的老人喜歡山青水秀、環(huán)境優(yōu)雅、條件優(yōu)越的高檔型老年公寓，而且周邊自然環(huán)境沒有能與此相媲美的老年公寓，因此會有越來越多人選擇到格節(jié)河水庫養(yǎng)老。據(jù)市公安部門戶籍統(tǒng)計，2003年我市全市出生率7.59‰，死亡率4.00‰，人口自然增長率3.59‰。年末全市總?cè)丝?44.7萬元，市區(qū)人口82萬人。其中，35－60歲人口92.1萬，占總?cè)丝诒戎貫?7.6%，60歲以上人口26.35萬人，占總?cè)丝诒戎貫?0.8%。全市擁有養(yǎng)老機構(gòu)25家，床位共計2258張。佳木斯目前老年人口最少也應(yīng)達到30萬人，鶴崗目前老年人口也在15萬人左右，由此可見老年公寓還有很大的發(fā)展空間。（2）目前佳木斯區(qū)內(nèi)及周邊養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展評價佳木斯區(qū)內(nèi)數(shù)量較少，養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)憮展較慢，而且總體運營水平不夠高，特別是缺少像天津..老人院、廣州市..大廈、上海福利中心這樣的行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機構(gòu)。（3）有利于解決老齡化社會問題隨著人口老齡化的來臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴(yán)峻問題，新建格節(jié)河老年公寓，也是解決老齡化社會問題的需要。（4）構(gòu)建和諧社會的需要黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的號召，各級政府也提出建設(shè)“和諧社會”的要求，如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標(biāo)就難以實現(xiàn)，尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，新建格節(jié)河老年公寓，為老年人等提供一個“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也為老人提供一個溫暖幸福的大家