房地產(chǎn)公司工程部管理制度

房地產(chǎn)公司工程部管理制度

一、管理職責(zé)

1、公司工程副總為公司工程管理第一責(zé)任人，向總經(jīng)理

負(fù)責(zé)，工程部為管理實(shí)施部門，向工程副總及總工程師負(fù)責(zé)。

2、對工程項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資、資金負(fù)責(zé)，管理協(xié)

調(diào)與工程有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、地方干擾等

方面的關(guān)系，保證工程的順利實(shí)施，由總工程師和工程部經(jīng)理

對實(shí)施情況考核。二、工程建設(shè)項(xiàng)目人員配置及崗位職責(zé)：

1.工程部人員配置：總工程師（1名），工程部經(jīng)理（1

名），土建工程師（2名），水電工程師（1名），安全員（1

名），資料員（1名）。

2.工程部各工作崗位職責(zé)：

總工程師崗位職責(zé)：

1、職務(wù)名稱：總工程師

2、直接上級：工程總監(jiān)（副總）、財(cái)務(wù)總監(jiān)（副總）

3、直接下屬：工程部全體員工

工作責(zé)任：

1、負(fù)責(zé)與參建各方的協(xié)調(diào)溝通。尤其是與施工方、監(jiān)理

方的工作協(xié)調(diào)。

2、負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、安全管理、技術(shù)指導(dǎo)和參與工程預(yù)算。

3、負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行公司的決議，嚴(yán)格工程預(yù)、決算的審批手續(xù),

合理

使用財(cái)力、物力，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。

4、主持審核投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，審定設(shè)計(jì)單位的所有

圖紙及設(shè)計(jì)

技術(shù)變更通知。

5、負(fù)責(zé)審核、控制工程項(xiàng)目建設(shè)成本。

6、負(fù)責(zé)參與承建單位的選擇和招、投標(biāo)工作。

7、主持審批承建單位提出的組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案和

施工進(jìn)度計(jì)劃。

8、負(fù)責(zé)督促、檢查承建單位嚴(yán)格按圖紙及技術(shù)規(guī)程施工,

做好安全

生產(chǎn)，確保工程質(zhì)量。

9、負(fù)責(zé)處理質(zhì)量、安全事故。

10、負(fù)責(zé)督促整理合同文件和技術(shù)檔案資料。

11、負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位（部門）和承建單位（施工隊(duì)）進(jìn)

行工程竣工

初步驗(yàn)收，向有關(guān)部門提出竣工驗(yàn)收報(bào)告。

12、負(fù)責(zé)督促竣工工程資料存檔。

13、積極完成總經(jīng)理、副總經(jīng)理交待的臨時(shí)性工作。

工程部經(jīng)理崗位職責(zé)：

1、職務(wù)名稱：工程部經(jīng)理

2、直接上級：副總經(jīng)理、總工程師

3、直接下屬：土建工程師，水電工程師，安全員，資料

員

工作責(zé)任：1、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司各項(xiàng)

規(guī)章制度，對職責(zé)范圍內(nèi)的工作負(fù)全面責(zé)任并及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)

匯報(bào)工作情況。2、負(fù)責(zé)工程部的日常管理工作。

3、配合開發(fā)部、銷售部等部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作，提出

合理化建議。4、配合相關(guān)部門辦理開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)(土

地、規(guī)劃、建設(shè)等)。4、負(fù)責(zé)組織工程的招投標(biāo)工作。

(1)對參與工程的承包方、監(jiān)理單位進(jìn)行考察、評價(jià)。

(2)組織編制招投標(biāo)文件，選擇投標(biāo)單位或進(jìn)行邀標(biāo)。

(3)組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和答疑。

(4)組織評標(biāo)和開標(biāo)工作，確定中標(biāo)的施工及監(jiān)理單位。

(5)參與合同談判及合同的簽定。

(6)協(xié)助辦理《工程施工許可證》。

5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理。

(1)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的人員管理。包括人員的調(diào)配、考核、獎(jiǎng)

懲等方面的管理。

(2)負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工現(xiàn)場的“三通一平”及工程規(guī)劃放(驗(yàn))

線工作。(3)項(xiàng)目的目標(biāo)管理：對項(xiàng)目的整體目標(biāo)進(jìn)行明確

下達(dá)，并將目標(biāo)進(jìn)行分解，做到責(zé)任到位，并對目標(biāo)完成情況

進(jìn)行監(jiān)督檢查和調(diào)整。(4)對項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、施工進(jìn)度、質(zhì)

量、施工安全、現(xiàn)場管理、投資控制及工程撥款進(jìn)行審核、監(jiān)

督檢查。

(5)對施工過程中出現(xiàn)的重大問題進(jìn)行決策和處理。

(6)負(fù)責(zé)審核施工材料的選用和對材料供應(yīng)商的評價(jià)。

(7)負(fù)責(zé)組織工程中新材料、新工藝、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)

的技術(shù)論證、審核。

(8)對《施工組織設(shè)計(jì)/方案》重大技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案

的初步審查意見審核。

(9)對工程中出現(xiàn)的不合格處理方案進(jìn)行審批，并對結(jié)

果進(jìn)行確認(rèn)。(10)組織竣工驗(yàn)收及移交。

(11)監(jiān)督檢查工程和項(xiàng)目文件資料的管理。

(12)負(fù)責(zé)各項(xiàng)目之間的資源調(diào)配，與工程管理相關(guān)各部

門、單位進(jìn)行溝通平衡。

6、負(fù)責(zé)工程監(jiān)理的管理。

(1)對監(jiān)理單位提交的《項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃》進(jìn)行審核。

(2)根據(jù)監(jiān)理聘用合同對監(jiān)理單位的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查

和考核。(3)對監(jiān)理單位提出的工程實(shí)施與工程管理過程中

的重要問題給予及時(shí)解決。協(xié)調(diào)其與相關(guān)單位之間的關(guān)系。

(4)負(fù)責(zé)監(jiān)理費(fèi)用控制與結(jié)算。

7、負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)

(1)參與設(shè)計(jì)單位的選擇。

(2)參與設(shè)計(jì)方案的選擇工作。

(3)組織工程技術(shù)人員進(jìn)行圖紙預(yù)審。

(4)委托監(jiān)理單位組織圖紙會(huì)審，對會(huì)審中提出的共性

問題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法。

(5)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位與相關(guān)單位之間的關(guān)系。

(6)對施工中各方提出的變更要求進(jìn)行審查控制。

(7)對設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行控制。

8、負(fù)責(zé)整個(gè)施工過程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。

土建工程師崗位職責(zé)：

1、職務(wù)名稱：土建工程師

2、直接上級：總工程師，工程部經(jīng)理

工作職責(zé)：

1、熟悉圖紙，參與圖紙會(huì)審，做好會(huì)審記錄，形成書面

圖紙會(huì)審紀(jì)要。

2、協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理，完成施工現(xiàn)場規(guī)劃布置、三通一平、

規(guī)劃定位放線等工作。

3、加強(qiáng)日常巡查，對施工過程的各主要工序進(jìn)行檢查，

對存在問題及時(shí)指出，當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量事故時(shí)，及時(shí)與監(jiān)理和

設(shè)計(jì)部門聯(lián)系，并參與對事故的處理意見，對處理過程進(jìn)行跟

蹤檢查落實(shí)情況直至事故處理完成。

4、參與施工單位主要工序的技術(shù)交底，督促施工單位做

好質(zhì)量管理工作。

5、加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)督，落實(shí)施工進(jìn)度計(jì)劃、安全質(zhì)量目標(biāo)，

以實(shí)際與計(jì)劃進(jìn)行比較。分析滯后原因，督促施工單位采取措

施解決，最后落實(shí)處理結(jié)果。

6、參與工程簽證的現(xiàn)場核實(shí)，并簽字確認(rèn)。

7、參與監(jiān)理單位組織的監(jiān)理例會(huì)、進(jìn)度質(zhì)量協(xié)調(diào)會(huì)等。

8、檢查現(xiàn)場施工材料，監(jiān)督施工、監(jiān)理單位對進(jìn)場材料

進(jìn)行取樣、送檢，做到未經(jīng)檢驗(yàn)的材料不進(jìn)場，未實(shí)驗(yàn)合格的

材料不投入使用。9、以月為單位，將施工單位的形象進(jìn)度、

質(zhì)量、安全文明施工情況匯報(bào)給項(xiàng)目經(jīng)理。

10、協(xié)調(diào)檢測部門完成樁基、主體、空氣檢測等檢驗(yàn)項(xiàng)目。

施工單位進(jìn)行分部、分項(xiàng)驗(yàn)收時(shí)，組織質(zhì)檢站、設(shè)計(jì)、勘察、

監(jiān)理等單位進(jìn)行驗(yàn)收工作。

11、監(jiān)督監(jiān)理、施工單位按程序工作。（包括工作程序、

建設(shè)程序）12、分階段收集各類施工資料，并進(jìn)行歸納、整理

以備歸檔之用，必要時(shí)協(xié)助監(jiān)理單位督促施工單位資料報(bào)送和

報(bào)檢。

水電工程師崗位職責(zé)：

1、職務(wù)名稱：水電工程師

2、直接上級：總工程師，工程部經(jīng)理

工作職責(zé)：

1.、對分管的水電工程質(zhì)量、安全負(fù)全面責(zé)任，正確處理

進(jìn)度與質(zhì)量、安全的關(guān)系，管理好項(xiàng)目的均衡施工和工序：充

分考慮水電季節(jié)性施工措施，在施工質(zhì)量、安全、工期三要素

上嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙、國家規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程和施工組

織設(shè)計(jì)進(jìn)行施工、管理、驗(yàn)收?？刂圃?、周計(jì)劃，在確保工程

質(zhì)量、安全符合規(guī)定的前提下，合理安排工序和科學(xué)組織協(xié)調(diào),

使之與項(xiàng)目進(jìn)度總計(jì)劃相結(jié)合。2、負(fù)責(zé)水電施工過程中重要

部位及隱蔽工程的檢查驗(yàn)收：確保水電路的走向安全、實(shí)用，

有保護(hù)措施，設(shè)計(jì)要合理；確保所有電線必須穿管，施工要規(guī)

范；確保水電材料的產(chǎn)品，材料要合格；確保各水電施工工藝

到位，符合施工規(guī)范，驗(yàn)收要嚴(yán)謹(jǐn)。水電安裝施工中對關(guān)鍵部

位暴露出的矛盾，盡量避免因設(shè)計(jì)考慮不周，造成電器配管與

水暖、消防、通風(fēng)、煤氣等管道相碰的問題，協(xié)調(diào)統(tǒng)一，指導(dǎo)

施工。嚴(yán)格按照規(guī)范和設(shè)計(jì)圖施工，認(rèn)真執(zhí)行工序交接檢制度,

上道工序不合格不得轉(zhuǎn)入下道工序施工，做好各種施工試驗(yàn)和

隱蔽驗(yàn)收工作。3、檢查水電施工工藝流程的執(zhí)行情況：給排

水管路安裝工藝。強(qiáng)弱電系統(tǒng)施工的技術(shù)，電氣開關(guān)、插座的

安裝定位，吊平頂內(nèi)的線路排放，燈具的安裝等，均要求滿足

電工藝流程。

4、負(fù)責(zé)收集水電施工過程的各種原始記錄并及時(shí)交資料

員存檔：將水電材料進(jìn)行分類保管，做好書面原始記錄，規(guī)范、

真實(shí)、準(zhǔn)確和適時(shí)反映工程質(zhì)量狀況。所有具有保存價(jià)值的文

字材料、技術(shù)資料交資料室存檔。

5、監(jiān)督合同的執(zhí)行情況：監(jiān)督施工過程中，是否滿足設(shè)

計(jì)方案要求；施工項(xiàng)目是否與設(shè)計(jì)方案一致；工藝做法及主要

材料品牌、規(guī)格是否采用等合同條款的執(zhí)行情況。嚴(yán)格控制質(zhì)

量、進(jìn)度，確保水電安裝工程的價(jià)款及工程量符合合同要求。

6、發(fā)現(xiàn)施工中的質(zhì)量、進(jìn)度、安全問題及時(shí)向工程部負(fù)

責(zé)人或公司反映，不得拖延、隱瞞或擅自處理：對施工用電線

路應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行檢查；配電箱、開關(guān)箱、電氣機(jī)械設(shè)備、生活照

明線路架設(shè)和燈具等裝置應(yīng)按要求設(shè)置，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。

負(fù)責(zé)施工是否符合質(zhì)量規(guī)范、是否滿足進(jìn)度要求、是否存在安

全隱患，嚴(yán)格遵照合同條款監(jiān)督執(zhí)行，當(dāng)影響計(jì)劃工期時(shí)，應(yīng)

及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理作出書面報(bào)告，并進(jìn)行監(jiān)控，真實(shí)反映施工中

存在的問題，不瞞報(bào)、漏報(bào)、虛報(bào)。

7、隱蔽工程及設(shè)計(jì)變更的簽證，要本著施工規(guī)范、合同

要求、相關(guān)文件及雙方的權(quán)益，公平、公正、公開的簽字：在

原有的合同基礎(chǔ)上，就變更的工程項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)地說明，根據(jù)

工程簽證類別，對工程簽證范圍、內(nèi)容、工作程序、審批權(quán)限、

時(shí)間要求等方面嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證管理制度。

8、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)的銜接及外協(xié)單位、配套部門的施工

穿插。并協(xié)助景觀、配套工程師負(fù)責(zé)景觀、配套工程的質(zhì)量、

進(jìn)度及資金控制管理工作：負(fù)責(zé)水電安裝工程與土建工程、裝

飾工程等施工相互協(xié)調(diào)、密切配合。尤其加強(qiáng)水電暖通安裝與

土建施工的配合，按要求埋設(shè)水電線管，不得隨意鑿墻打洞。

協(xié)助景觀、配套工程施工符合質(zhì)量規(guī)范、滿足進(jìn)度要求，達(dá)到

對資金的有效控制。

9、負(fù)責(zé)對施工單位臨時(shí)用水用電設(shè)備的檢查、監(jiān)督及收

費(fèi)：負(fù)責(zé)在自來水部分、電燈部分、動(dòng)力部分的臨時(shí)水電使用

范圍內(nèi)，對管線布置施工用水；施工生產(chǎn)用水、現(xiàn)場用水、消

防用水等臨時(shí)用水量計(jì)算及實(shí)施施工現(xiàn)場臨時(shí)用電計(jì)劃，根據(jù)

施工機(jī)械表，計(jì)算用電量。合理扣除施工單位用水用電費(fèi)用。

10、管理收集水、電隱蔽工程資料的簽字，及時(shí)交資料員

存檔：收集水電工程中涉及水路走向、預(yù)留進(jìn)出水口、開槽埋

線、強(qiáng)弱電等隱蔽工程資料，進(jìn)行分類管理，交資料室存檔。

11.項(xiàng)目臨水、臨電及正式用電、用水的管理，項(xiàng)目開工

前的臨電、臨水布置，為各進(jìn)場施工單位提供水電接口，與開

發(fā)部配合進(jìn)行正式用電、用水施工，對各施工單位的用水用電

情況抽查，避免出現(xiàn)，偷電偷水的現(xiàn)象，制定現(xiàn)場臨水、臨電

的管理規(guī)定

資料員崗位職責(zé)

1、職務(wù)名稱：資料員

2、直接上級：總工程師，工程部經(jīng)理

工作職責(zé)：

1.負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的所有圖紙的接收、清點(diǎn)、登記、發(fā)放、

歸檔、

管理工作。

2.收集整理施工過程中所有技術(shù)變更、洽商記錄、會(huì)議紀(jì)

要等

資料并歸檔。

3負(fù)責(zé)備案資料的填寫、會(huì)簽、整理、報(bào)送、歸檔：負(fù)責(zé)

工程備案管理，實(shí)現(xiàn)對竣工驗(yàn)收相關(guān)指標(biāo)（包括質(zhì)量資料審查

記錄、單位工程綜合驗(yàn)收記錄）作備案處理。

4.監(jiān)督檢查施工單位施工資料的編制、管理，做到完整、

及時(shí)，與工程進(jìn)度同步：對施工單位形成的管理資料、技術(shù)資

料、物資資料及驗(yàn)收資料，按施工順序進(jìn)行全程督查，保證施

工資料的真實(shí)性、完整性、有效性。

5.按時(shí)向公司檔案室移交：在工程竣工后，負(fù)責(zé)將文件資

料、工程資料立卷移交公司。

6.負(fù)責(zé)向市城建檔案館的檔案移交工作：提請城建檔案館

對列入城建檔案館接收范圍的工程檔案進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，取得《建

設(shè)工程竣工檔案預(yù)驗(yàn)收意見》，在竣工驗(yàn)收后將工程檔案移交

城建檔案館。

7.指導(dǎo)工程技術(shù)人員對施工技術(shù)資料（包括設(shè)備進(jìn)場開箱

資料）的保管：。

8負(fù)責(zé)對施工部位、產(chǎn)值完成情況的匯總、申報(bào)，按月編

制施工統(tǒng)計(jì)報(bào)表：在平時(shí)統(tǒng)計(jì)資料基礎(chǔ)上，編制整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)月

進(jìn)度統(tǒng)計(jì)報(bào)表和其他信息統(tǒng)計(jì)資料。編報(bào)的統(tǒng)計(jì)報(bào)表要按現(xiàn)場

實(shí)際完成情況嚴(yán)格審查核對，不得多報(bào)，早報(bào)，重報(bào)，漏報(bào)。

9.負(fù)責(zé)與項(xiàng)目有關(guān)的各類合同的檔案管理：負(fù)責(zé)對簽訂完

成的合同進(jìn)行收編歸檔，并開列編制目錄。作好借閱登記，不

得擅自抽取、復(fù)制、涂改，不得遺失，不得在案卷上隨意劃線、

抽拆。

10.負(fù)責(zé)向銷售策劃提供工程主要形象進(jìn)度信息：向各專

業(yè)工程師了解工程進(jìn)度、隨時(shí)關(guān)注工程進(jìn)展情況，為銷售策劃

提供確實(shí)、可靠的工程信息。

11.協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理做好對外協(xié)調(diào)、接待工作：協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)

理對內(nèi)協(xié)調(diào)公司、部門間，對外協(xié)調(diào)施工單位間的工作。做好

與有關(guān)部門及外來人員的聯(lián)絡(luò)接待工作，樹立企業(yè)形象。

12.負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的后勤保障工作：負(fù)責(zé)做好文件收發(fā)、

歸檔工作。負(fù)責(zé)部門成員考勤管理和日常行政管理等經(jīng)費(fèi)報(bào)銷

工作。負(fù)責(zé)對竣工工程檔案整理、歸檔、保管、便于有關(guān)部門

查閱調(diào)用。負(fù)責(zé)公司文字及有關(guān)表格等打印。保管工程印章，

對工程蓋章登記，并留存?zhèn)浒浮?/p>

三、工程管理制度

（一）工程施工合同管理制度

1工程施工合同（以下簡稱合同）管理的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任人是公

司法定代表人。合同管理職責(zé)分屬各職能部門。合同的制定主

管部門是總經(jīng)理辦公室，配合部門為工程部、財(cái)務(wù)部，綜合部

對合同進(jìn)行檔案管理。

2公司對合同風(fēng)險(xiǎn)條款的限定

2」合同造價(jià)受控于開發(fā)項(xiàng)目投資預(yù)算，且不應(yīng)高于項(xiàng)目

投資預(yù)算；合同應(yīng)明確影響雙方結(jié)算價(jià)款風(fēng)險(xiǎn)范圍，明確合同

價(jià)款調(diào)整的條件；非固定價(jià)合同應(yīng)至少固定分項(xiàng)工程承包單價(jià)

（包含材料），明確相應(yīng)計(jì)量方式，對無法用施工圖紙控制工

程量的分項(xiàng)工程應(yīng)固定分項(xiàng)工程承包總價(jià)。合同應(yīng)包括明確的

合同價(jià)（或單價(jià)）清單。

2.2合同技術(shù)要求、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等必須與國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)、

規(guī)范、工程設(shè)計(jì)施工圖及項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)要求相一致，且

受控于開發(fā)項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)；工程發(fā)包合同應(yīng)有工程質(zhì)量

保證書作為合同附件。

2.3合同工期必須受控于開發(fā)項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)工期，

并不得超于開發(fā)項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)中該工程計(jì)劃工期。進(jìn)度

必須與投資控制結(jié)合起來，并在合同中重點(diǎn)體現(xiàn)，必須有工程

進(jìn)度控制技術(shù)文件作為合同附件。

2.4合同中應(yīng)約定甲方供應(yīng)材料、設(shè)備的品種、總數(shù)量及

分期供應(yīng)數(shù)量和相應(yīng)供應(yīng)日期。對于承包方自購的主要材料，

合同中應(yīng)在設(shè)計(jì)書或協(xié)議書中按國家相關(guān)規(guī)范明確材料質(zhì)量標(biāo)

準(zhǔn)。

2.5合同付款要求

2.5.1付款總比例應(yīng)低于扣除質(zhì)量保修金及合同約定墊付

款額度之后的比例。其中非固定總價(jià)合同付款總比例應(yīng)適當(dāng)?shù)?/p>

于固定總價(jià)合同的付款總比例。

252所有合同原則上均不考慮支付預(yù)付款；可以約定預(yù)

付款的條件是：①履約合同另一方提供履約保證金或履約保函,

且保證金額高于預(yù)付款金額；②經(jīng)公司董事長或總經(jīng)理批準(zhǔn)的。

2.5.3所有單項(xiàng)或單位工程承包合同原則上均約定過程付

款采用按進(jìn)度計(jì)量方式付款，且累計(jì)進(jìn)度付款不得超出總付款

比例。進(jìn)度計(jì)量方式必須將進(jìn)度、質(zhì)量結(jié)合起來，并在合同中

重點(diǎn)約定。

2.6質(zhì)量保修期限不得低于國家規(guī)定期限，保修金比例不

得低于國家規(guī)定額度。

3合同必須在施工隊(duì)伍進(jìn)場前簽定，最遲不遲于施工隊(duì)伍

進(jìn)場前五日。

4合同內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)、明了、完整，注意合同語言及行業(yè)語

言的規(guī)范，盡量避免用語上的歧義；應(yīng)就商務(wù)、技術(shù)、質(zhì)量、

進(jìn)度、安全等明確雙方的風(fēng)險(xiǎn)范圍，避免對方無風(fēng)險(xiǎn)合同。

5合同管理包含：合同制定管理、合同執(zhí)行管理和合同檔

案管理。

合同制定管理

1合同由項(xiàng)目公司經(jīng)理牽頭組織制定，報(bào)公司總經(jīng)理、董

事長批準(zhǔn)。

2公司對合同制定階段實(shí)行公開評審制度。合同評審由工

程部、財(cái)務(wù)部、監(jiān)理公司等部門的造價(jià)、工程管理、設(shè)計(jì)、材

料管理、財(cái)務(wù)、工程監(jiān)理等專業(yè)人員參加。專業(yè)要求較高的可

邀請專家參加評審。因加強(qiáng)管理需要的特殊合同評審可適當(dāng)擴(kuò)

大評審人員組成范圍。

3合同起草

合同由施工投標(biāo)中標(biāo)方或公司工程部根據(jù)中標(biāo)通知、招標(biāo)

文件及投標(biāo)書起草。

4公開招標(biāo)或不定向議標(biāo)工程合同評審

洽談前的合同（草）為合同評審的對象，主要是就合同

（草）內(nèi)容與招標(biāo)文件、投標(biāo)書（及承諾附件）進(jìn)行一致性對

照，找出差異并分析合同風(fēng)險(xiǎn)，由評審人注明差異產(chǎn)生的原因、

潛在風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)考慮的合同處理措施等。

5定向議標(biāo)工程合同評審

原則上按招標(biāo)或不定向議標(biāo)合同評審程序執(zhí)行。

6合同洽談

合同（草）經(jīng)評審后，由項(xiàng)目公司經(jīng)理、總工程師、工程

部經(jīng)理組成合同洽談班子，根據(jù)評審內(nèi)容與施工擬承包方洽談

合同。

7合同的確立

洽談確認(rèn)后的合同經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，形成正式合同，

由項(xiàng)目公司法定代表人在合同上署名后加蓋項(xiàng)目公司法人章，

標(biāo)志著合同的正式確立。

合同執(zhí)行管理

合同簽定后，工程部經(jīng)理牽頭，組織核算部、工程部、財(cái)

務(wù)部等職能部及職能責(zé)任人進(jìn)行合同學(xué)習(xí)，熟悉合同條款內(nèi)容,

統(tǒng)一合同解釋口徑，分析合同執(zhí)行潛在風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)合同風(fēng)險(xiǎn)管

理。

1合同風(fēng)險(xiǎn)評估管理

公司對合同風(fēng)險(xiǎn)分類分部門管理：工程部承擔(dān)工程質(zhì)量、

進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)管理，經(jīng)濟(jì)部、工程部承擔(dān)工程成本風(fēng)險(xiǎn)管理，財(cái)務(wù)

部、經(jīng)濟(jì)部承擔(dān)付款風(fēng)險(xiǎn)管理。合同簽定后，經(jīng)濟(jì)部首先組織

合同風(fēng)險(xiǎn)評估，把風(fēng)險(xiǎn)按承擔(dān)對象進(jìn)行分類，分清開發(fā)商、施

工承包商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)范圍，必要時(shí)可確定我公司應(yīng)對潛在風(fēng)險(xiǎn)的

措施，并形成紀(jì)要。不屬于開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，合同執(zhí)行過程

中一旦出現(xiàn)，不得對施工承包商辦理經(jīng)濟(jì)或工期補(bǔ)償手續(xù)（索

賠）。

2合同的解釋

2」公司內(nèi)部的合同解釋

合同執(zhí)行過程中，公司內(nèi)部員工對合同條款理解有異議的,

可口頭或書面詢問工程部，工程部對有異議合同條款作出書面

解釋并經(jīng)項(xiàng)目公司經(jīng)理核實(shí)、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，作為合同條

款的內(nèi)部最終解釋，相關(guān)員工必須按合同的最終解釋執(zhí)行。

2.2履約雙方的合同解釋

公司對合同條款的最終解釋執(zhí)行起來與合同履約另一方

（施工承包方）的解釋有分歧的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，工程部書

面報(bào)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意并簽署后，可對合同相關(guān)條款進(jìn)行書面解

釋，書面解釋為合同的有機(jī)組成。但合同的解釋條款不得違背

達(dá)成合同時(shí)的初衷（見合同洽談?dòng)涗浖罢型稑?biāo)書），不得對合

同內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性修改。

3合同的補(bǔ)充

因客觀原因（如擴(kuò)大施工承包范圍）造成合同不能滿足執(zhí)

行需要的，由相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任部門書面提出，并報(bào)項(xiàng)目公司

經(jīng)理、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，工程部組織合同雙方對合同進(jìn)行必要的

補(bǔ)充。補(bǔ)充的合同條款只應(yīng)對產(chǎn)生補(bǔ)充合同條款的客觀事實(shí)具

有法律約束力，不得對原可執(zhí)行的合同條件具有約束力（見合

同洽談紀(jì)要）。辦理合同補(bǔ)充的程序及職責(zé)范圍可參照合同制

定。

4合同索賠與反索賠

4.1合同索賠與反索賠由公司負(fù)責(zé)合同實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)

的部門根據(jù)公司的職責(zé)界定進(jìn)行管理。

4.2工程部在遇到合同履約另一方向我公司進(jìn)行合同索賠

時(shí)（辦理工程簽證），應(yīng)及時(shí)知會(huì)經(jīng)濟(jì)部，理清事件的性質(zhì)，

嚴(yán)格區(qū)分是否屬開發(fā)商合同風(fēng)險(xiǎn)范圍：屬于對方正常合同風(fēng)險(xiǎn)

的，不予辦理。

4.3合同執(zhí)行過程中，因?qū)Ψ竭`約對我公司造成經(jīng)濟(jì)、質(zhì)

量、工期等損失的，工程部應(yīng)及時(shí)知會(huì)相關(guān)職能部門一起進(jìn)行

合同反索賠，追償我方損失，避免事實(shí)上的無風(fēng)險(xiǎn)合同。

5合同付款

5.1合同簽定后，公司嚴(yán)格按照合同約定方式付款。

5.2公司原則不允許超越合同約定付款比例付款，但在無

實(shí)際付款風(fēng)險(xiǎn)的情況下，經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)特批后，可適當(dāng)提高

合同付款比例。

5.3付款辦理方式

工程付款的依據(jù)是經(jīng)項(xiàng)目公司經(jīng)理等各級責(zé)任人確認(rèn)、工

程部填寫的工程付款確認(rèn)單，填寫工程付款確認(rèn)單的依據(jù)是根

據(jù)合同計(jì)量要求核實(shí)的工作量計(jì)量清單。工程竣（完）工結(jié)算

造價(jià)為財(cái)務(wù)最終付款依據(jù)。工程部協(xié)助辦理付款手續(xù)。

合同檔案管理

公司對合同進(jìn)行分類、分檔管理。合同簽定后，工程部保

留副本一套，余由綜合部進(jìn)行歸檔管理。綜合部應(yīng)核對合同份

數(shù)，建立收、發(fā)文登記，正本存檔，副本（或復(fù)印件）分發(fā)財(cái)

務(wù)、工程、工程監(jiān)理等職能部門或配合單位；有須借閱的，建

立借閱登記。合同評審記錄及合同洽談紀(jì)要由經(jīng)濟(jì)部保管。

（二）工程材料、設(shè)備管理

1、嚴(yán)把材料進(jìn)場驗(yàn)收關(guān)。對施工單位采購的鋼筋、水泥、

砂、石子、磚.電氣材料、裝飾材料等，要抽樣檢查產(chǎn)品的質(zhì)

量與出場合格證、對于不符合設(shè)計(jì)或標(biāo)準(zhǔn)要求的材料及設(shè)備，

要責(zé)成施工單位退貨、調(diào)換或重新采購。

2、嚴(yán)把材料使用安裝關(guān)。抽驗(yàn)鋼筋、水泥等施工材料能

否滿足施工質(zhì)量要求，督查施工單位嚴(yán)格按施工技術(shù)規(guī)程、規(guī)

范進(jìn)行施工；對于電氣、裝飾等材料，督查施工單位嚴(yán)格按照

設(shè)計(jì)和有關(guān)規(guī)程、規(guī)范要求進(jìn)行施工安裝。

3、對于電梯、通風(fēng)、消防等關(guān)鍵設(shè)備，要按照我公司有

關(guān)規(guī)定組織監(jiān)理人員驗(yàn)收。

（三）工程進(jìn)度和計(jì)劃管理

1、依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)和有關(guān)規(guī)范要求，及時(shí)審查批準(zhǔn)施工

單位提交的施工組織設(shè)計(jì)（或施工方案）和工程進(jìn)度計(jì)劃方案。

由施工單位每月起草工程的月進(jìn)度計(jì)劃報(bào)甲方一份和監(jiān)理一份,

同時(shí)審查施工單位的月進(jìn)度計(jì)劃是否與目標(biāo)責(zé)任書中的進(jìn)度相

符，如不一致時(shí)退回重新調(diào)整。

2、檢查監(jiān)督施工單位是否按確認(rèn)的進(jìn)度計(jì)劃組織施工，

若工程實(shí)際進(jìn)度與經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度計(jì)劃不符，要責(zé)令施工單位提

出改進(jìn)措施，趕回施工工期。如連續(xù)兩個(gè)月實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)

度滯后時(shí)，扣除當(dāng)月進(jìn)度款的5%—10%0工程竣工實(shí)際進(jìn)度

比計(jì)劃進(jìn)度滯后時(shí)每拖延一天扣總價(jià)的2%0o

3、認(rèn)真核定施工單位每月所報(bào)工程進(jìn)度款是否與工程形

象同步，同時(shí)審核施工單位所報(bào)的現(xiàn)場簽證及變更。

4、如遇設(shè)計(jì)變更、工程量增減或其它可能延誤施工工期

的情況，要及時(shí)通知施工單位，以免造成重大損失和延誤工期。

（四）工程質(zhì)量和安全管理

1、審核監(jiān)理單位的質(zhì)量檢查體系和施工單位的質(zhì)量俁證

體系是否健全，設(shè)備和人員能否滿足施工要求。對監(jiān)理單位和

施工單位質(zhì)量體系不健全的，要責(zé)令其定期整改，直到滿足施

工要求為止。

2、在不影響施工正常進(jìn)行的情況下，隨時(shí)檢查檢驗(yàn)施工

單位是否認(rèn)真按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計(jì)圖紙要求以及監(jiān)理工程師

發(fā)出的指令進(jìn)行施工。對于工程質(zhì)量達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的部分，

要責(zé)成施工單位拆除和重新施工，直到符合約定標(biāo)準(zhǔn)。

3、監(jiān)督檢查施工質(zhì)量的內(nèi)容主要有：

(1)施工單位質(zhì)量檢測人員及設(shè)備是否到位，質(zhì)量自檢

系統(tǒng)是否完備。

(2)監(jiān)理單位旁站監(jiān)理是否到位。

(3)各道工序的施工質(zhì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和設(shè)計(jì)要

求。(4)施工過程中現(xiàn)場取樣(建設(shè)單位必須在場)

(5)及時(shí)處理質(zhì)量缺陷，避免出現(xiàn)重大質(zhì)量事故。

(6)進(jìn)行分部工程和隱蔽工程的中間質(zhì)量檢驗(yàn)。

(7)及時(shí)督促消防、人防、節(jié)能等專項(xiàng)驗(yàn)收。

(8)組織竣工驗(yàn)收。

4、監(jiān)督施工單位遵守工程建設(shè)安全生產(chǎn)有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格

按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工。檢查施工單位施工過程中的各項(xiàng)安全防

護(hù)措施，消除安全事故隱患。

5、隨時(shí)檢查施工單位是否按照太原市綠色文明工地施工。

6、嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，公平、公正開展質(zhì)

量監(jiān)督和安全監(jiān)督管理工作。在處理工程質(zhì)量問題和安全事故

中，對被監(jiān)督方要一視同仁，不偏袒、不刁難，秉公辦事。

（五）工程資料管理

1、在工程管理和施工過程中，對監(jiān)理單位和施工單位提

交的報(bào)告要按約定時(shí)間做出書面答復(fù)。

2、隨時(shí)抽查監(jiān)理單位、施工單位的施工原始資料和與工

程有關(guān)的其它資料。

3、按合同要求，責(zé)成監(jiān)理單位提交監(jiān)理工作月報(bào)及監(jiān)理

業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的專項(xiàng)報(bào)告;責(zé)成施工單位提交施工組織設(shè)計(jì)、施

工方案、工程進(jìn)度和工程量報(bào)告以及其它有關(guān)方案或報(bào)告。

4、及時(shí)做好建設(shè)單位自身工程資料的收集、整編工作，

要使整編資料真實(shí)準(zhǔn)確的反映出施工進(jìn)度完成情況，以及施工

管理過程中發(fā)生的關(guān)鍵問題和處理結(jié)果。

5、監(jiān)督監(jiān)理單位和施工單位按照誠實(shí)信用的原則，真實(shí)

準(zhǔn)確地做好施工過程記錄和有關(guān)報(bào)告。決不允許有隱瞞事實(shí)真

相、出具假報(bào)告等違規(guī)違法事情的發(fā)生。

（六）施工圖管理制度

1目的

施工圖紙的管理是房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)管理中的重要環(huán)節(jié)，為

正常的工程施工管理、良好的物業(yè)管理所必需，并為最終的竣

工結(jié)算打下基礎(chǔ)。

2施工圖紙管理內(nèi)容：

2」接到設(shè)計(jì)單位送來的圖紙應(yīng)立即整理，編號和分發(fā)。

2.2完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑

圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、設(shè)備安裝

等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動(dòng)報(bào)警、安防等）、

室內(nèi)裝飾圖、標(biāo)準(zhǔn)圖、通用圖、設(shè)計(jì)說明書等。

2.3施工圖紙的數(shù)量應(yīng)在20套，包括精裝本4套，平裝

16套。

3施工圖紙的管理程序：

3.1圖紙的整理。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類,

并按用途進(jìn)行分類、編號、登記。

3.2圖紙的分發(fā)。

3.2.1項(xiàng)目公司申報(bào)開工證及進(jìn)行工程招標(biāo)、消防報(bào)審、

設(shè)計(jì)審查各一套。

3.2.2公司存檔2套，總工1套，工程部、核算部各1套。

3.2.3工地現(xiàn)場2套。

3.2.4施工單位4套（為其保留4套作為繪制竣工圖使

用），監(jiān)理公司1套。

325分發(fā)登記：分發(fā)時(shí)間、領(lǐng)取人單位、姓名、數(shù)量。

3.3圖紙的保管，由駐項(xiàng)目公司工程技術(shù)人員保管。

3.4圖紙的收回、作廢，對因設(shè)計(jì)變更而作廢的圖紙應(yīng)及

時(shí)收回、登記，并加蓋作廢章。

4竣工圖紙的管理細(xì)則：

4.1工程竣工驗(yàn)收后一般在30天內(nèi)應(yīng)完成竣工圖，由施工

單位負(fù)責(zé)繪制。

4.2一般少量的局部變更可在原圖上更改。

4.3對局部更改（變更量大于4.2條者）可在圖上增畫大

樣圖或部分更改圖。

4.4對改動(dòng)較大的部分要重新繪制。

4.5竣工圖一般應(yīng)繪制4套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。

4.6監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項(xiàng)目公司技術(shù)人員。

（七）工地例會(huì)制度

1目的

完善工程管理制度，加強(qiáng)對在建工程的進(jìn)度、質(zhì)量、投資

控制的管理，提高工作效率，加強(qiáng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、

施工

單位等有關(guān)方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實(shí)解決工程建設(shè)中實(shí)際

存在

的問題。

2工程例會(huì)的組織

2.1工程例會(huì)為定期會(huì)議，每次例會(huì)時(shí)間由各項(xiàng)目部自定。

2.2工程例會(huì)主持人為工地總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表。

2.3工程例會(huì)參加人員包括項(xiàng)目公司經(jīng)理、駐項(xiàng)目公司各

專業(yè)技術(shù)人員、施工單位和監(jiān)理單位相關(guān)人員。

2.4項(xiàng)目公司應(yīng)提前與監(jiān)理單位進(jìn)行溝通，當(dāng)預(yù)計(jì)要有重

大問題決策時(shí)，需請示公司總經(jīng)理或總工參加。

2.5會(huì)議的時(shí)間變更或取消由工程例會(huì)主持人決定。

2.6會(huì)議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會(huì)紀(jì)

要》，并于會(huì)后第二天發(fā)給與會(huì)人員。

2.7與會(huì)人員參加例會(huì)時(shí)需簽到，收到《例會(huì)紀(jì)要》后需

簽收。

2.8監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報(bào)》發(fā)至各與會(huì)單位，

項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)將《監(jiān)理月報(bào)》傳遞到濟(jì)南公司，供公司領(lǐng)導(dǎo)

審閱。

2.9項(xiàng)目公司人員應(yīng)將每一份《監(jiān)理月報(bào)》、《例會(huì)紀(jì)要》

登記、備案。

3工程例會(huì)會(huì)議程序

3.1施工單位施工人員對本周工程進(jìn)度以及下周工程進(jìn)度

的安排進(jìn)行匯報(bào)，提出對本周工程施工中所遇到的設(shè)計(jì)、施工、

材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進(jìn)

度、安排進(jìn)行說明。

3.2項(xiàng)目公司經(jīng)理、各專業(yè)技術(shù)人員，對施工單位提出的

問題進(jìn)行答復(fù)。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、

進(jìn)度、材料供應(yīng)、投資控制、安全生產(chǎn)情況進(jìn)行說明，并提出

監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)控制措施。項(xiàng)目經(jīng)理對各

施工單位之間、各專業(yè)之間在施工中所遇到的配合問題進(jìn)行協(xié)

調(diào)。

3.3其他與會(huì)人員進(jìn)行會(huì)議發(fā)言。

3.4例會(huì)主持人對會(huì)議進(jìn)行總結(jié)。并對各與會(huì)人員提出的

主要問題通過討論做出結(jié)論，對本周工程建設(shè)概況進(jìn)行總結(jié)，

并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。

3.5每月最后一個(gè)例會(huì)，除以上會(huì)議內(nèi)容以外，要求施工

單位將本月的計(jì)劃與實(shí)際完成進(jìn)行對比，查找原因，落實(shí)責(zé)任,

并將下月工程建設(shè)的安排列入該會(huì)議的議程。

4工程例會(huì)落實(shí)

4.1工程例會(huì)紀(jì)要是過去一周工程建設(shè)的集體檢討和全面

總結(jié)，對在建工程具有指導(dǎo)意義。

4.2監(jiān)理單位及駐項(xiàng)目各專業(yè)人員在日常監(jiān)理過程中，應(yīng)

把例會(huì)紀(jì)要所提出的施工、材料供應(yīng)、投資控制以及各工種、

各專業(yè)之間的協(xié)調(diào)問題作為監(jiān)理的一項(xiàng)具體工作內(nèi)容，并對各

種問題的解決情況作監(jiān)理記錄，并在下次的例會(huì)上對上述問題

的解決情況做出匯報(bào)。

4.3總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應(yīng)督促各施工單位在工

程建設(shè)中嚴(yán)格遵守工程例會(huì)對工程建設(shè)中發(fā)生的問題所做出的

結(jié)論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會(huì)上，匯

報(bào)上次例會(huì)紀(jì)要中有關(guān)問題及處理情況和有關(guān)結(jié)論的落實(shí)情況。

(A)施工現(xiàn)場臨時(shí)水電使用管理規(guī)定

1目的

施工用臨時(shí)水電的正確使用與計(jì)量，對保證工程施工正常

進(jìn)行，工程竣工決算水電費(fèi)的計(jì)量有著非常重要的意義。

2適用范圍

本規(guī)定適用于各項(xiàng)目公司工程管理中施工現(xiàn)場內(nèi)所有的施

工單位的臨時(shí)用水、用電及水電設(shè)施的使用、管理、計(jì)量。

3規(guī)定的內(nèi)容

3.1項(xiàng)目公司及開發(fā)部應(yīng)將工地所在地的市政配套手續(xù)辦

妥，技術(shù)資料搜集齊全。

3.2工程技術(shù)人員根據(jù)工地所在地的市政配套現(xiàn)狀資料并

參考各施工單位報(bào)審的施工組織計(jì)劃書中所提出的臨時(shí)水電需

求總量，計(jì)算出本項(xiàng)目的臨時(shí)水、電的總負(fù)荷（包括水表的型

號、數(shù)量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形

成書面資料報(bào)項(xiàng)目公司經(jīng)理批準(zhǔn)，并配合項(xiàng)目公司市政人員作

好臨時(shí)水、電的接入工作。

3.3如果情況允許，應(yīng)該將施工用臨時(shí)水電的接入與工程

完工后的正式用水、電同時(shí)考慮，以避免二次浪費(fèi)。

3.4臨時(shí)水、電接入后應(yīng)根據(jù)工地現(xiàn)場實(shí)際情況，配合監(jiān)

理工程師繪制整個(gè)工地的臨時(shí)水、電分配圖。

3.5各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時(shí)，應(yīng)督促監(jiān)理

工程師進(jìn)行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及

重點(diǎn)工程的正常進(jìn)行。

3.6在施工單位進(jìn)入、撤出工地現(xiàn)場時(shí)，相關(guān)工程技術(shù)人

員組織監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員對施工用水表的表號、數(shù)

字、型號及電表的型號、表號、數(shù)字、互感器的倍數(shù)等參數(shù)記

錄并三方簽字認(rèn)可，項(xiàng)目公司設(shè)立專門檔校，工地有專人負(fù)責(zé)。

3.7工地臨時(shí)水電負(fù)責(zé)人員，應(yīng)根據(jù)工程所在地的實(shí)際情

況定期檢查各施工單位的臨時(shí)水電使用情況，將水表、電表的

數(shù)字記錄三方簽字認(rèn)可后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)人員。

3.8各施工單位在各自施工場地內(nèi)的臨時(shí)水電使用、管理

在監(jiān)理單位、開發(fā)單位的監(jiān)督下進(jìn)行，并對其安全性負(fù)全部責(zé)

任。

3.9各施工單位變更水表、電表時(shí)及變更使用位置時(shí)，應(yīng)

報(bào)監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準(zhǔn)后方能進(jìn)行。

3.10臨時(shí)水電的使用應(yīng)遵守當(dāng)?shù)匦袠I(yè)部門的內(nèi)部規(guī)定。

（九）分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理制度

1目的

對分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收進(jìn)行管理控制，確保經(jīng)

過驗(yàn)收后的工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)范及設(shè)計(jì)要求。

2適用范圍

適用于各項(xiàng)目分部分項(xiàng)、隱蔽工程的驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。

3職責(zé)范圍

項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行工程量、工程質(zhì)量、

技術(shù)資料的驗(yàn)收。

4管理控制程序

4.1隱蔽工程驗(yàn)收必須在下一工序前進(jìn)行，由項(xiàng)目經(jīng)理委

托駐工地工程師監(jiān)控監(jiān)理公司對隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，并作好監(jiān)

控記錄。對隱蔽工程中不符合設(shè)計(jì)要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分,

項(xiàng)目公司會(huì)同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，

處理符合要求后，再進(jìn)行驗(yàn)收。隱蔽工程中的重要部位整改時(shí)

應(yīng)攝影（拍照）備查。

4.2對于重要的分部、分項(xiàng)工程，各專業(yè)工程師會(huì)同監(jiān)理

工程師按照施工規(guī)范驗(yàn)收。其他項(xiàng)目進(jìn)行不定期抽檢，對抽檢

不合格項(xiàng)作出處理意見及抽檢記錄。

4.3竣工驗(yàn)收

4.3.1工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員

進(jìn)行全面自檢，并填報(bào)竣工驗(yàn)收報(bào)告送交監(jiān)理公司審核。

4.3.2項(xiàng)目公司經(jīng)理收到監(jiān)理公司送交的竣工驗(yàn)收報(bào)告后2

日內(nèi)通知監(jiān)理公司組織驗(yàn)收。

4.3.3監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單

位有關(guān)人員根據(jù)《建筑、安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收評定標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)

規(guī)范對工程進(jìn)行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量處理通知

單》，督促施工單位在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)整改完畢，并及時(shí)進(jìn)行復(fù)

檢。

4.3.4項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)審查《竣工工程質(zhì)量等級核驗(yàn)

表》。

4.3.5監(jiān)理公司、施工單位對竣工資料進(jìn)行全面檢查合格

后，由施工單位報(bào)送質(zhì)量監(jiān)督站，等待竣工驗(yàn)收。

4.3.6對質(zhì)量監(jiān)督站所提出的問題由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量

問題處理通知單》，督促施工單位限期整改完畢，并報(bào)送整改

報(bào)告，直至通過竣工驗(yàn)收。

（十）工程交接驗(yàn)收管理制度

1目的

為使工程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求，方便物業(yè)管理，

減少與業(yè)主之間的糾紛，明確開發(fā)單位與施工單位之間的責(zé)任

及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限，特制定此制度。

2適用范圍

公司開發(fā)的所有項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后的交接驗(yàn)收過程。

3內(nèi)容

3.1交接驗(yàn)收的依據(jù)

3.1.1工程發(fā)包合同；

3.1.2施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工驗(yàn)收資料；

3.1.3國家現(xiàn)行施工規(guī)范；

3.1.4質(zhì)量監(jiān)督站的驗(yàn)收意見；

3.1.5委托物業(yè)管理合同；

3.1.6銷售合同、業(yè)主入住手冊；

3.1.7國家有關(guān)其他規(guī)定。

3.2交接驗(yàn)收的組織

3.2.1在質(zhì)量監(jiān)督站最后一次整改報(bào)告批復(fù)后。

322由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織、安排。

3.2.3參加人包括開發(fā)部、工程部、銷售部、經(jīng)濟(jì)部、、

物業(yè)公司、監(jiān)理單位、施工單位相關(guān)人員。

324項(xiàng)目公司指定專人進(jìn)行記錄，完成后請相關(guān)責(zé)任人

在原始記錄上簽字，并于三天內(nèi)將整理記錄發(fā)于各參與單位。

3.3交接驗(yàn)收的程序

3.3.1開發(fā)部、銷售部的側(cè)重點(diǎn)在于工程的使用功能、標(biāo)

準(zhǔn)是否符合要求。

3.3.2工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點(diǎn)。

333物業(yè)公司的驗(yàn)收重點(diǎn)除工程質(zhì)量外，更要著重于檢

修的方便、設(shè)備的運(yùn)行、技術(shù)資料的完整等。

334按照專業(yè)分組進(jìn)行驗(yàn)收，一般劃分為土建（含建筑、

結(jié)構(gòu)、裝飾等）、設(shè)備（含給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)等）、

電氣（含變配電、動(dòng)力電、照明電、消防、通訊、安防等）。

3.3.5每天（或每單位工程）驗(yàn)收完畢后，各組進(jìn)行分組

整理交給記錄人員統(tǒng)一匯總。

3.3.6屬于施工單位質(zhì)量問題的，要求監(jiān)理公司針對匯總

情況下達(dá)整改通知，限期完成。

337屬于開發(fā)單位自行安排的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司經(jīng)理應(yīng)要

求工程部、經(jīng)濟(jì)部督促完善。

338各方整改完畢后，經(jīng)驗(yàn)收通過后由項(xiàng)目公司經(jīng)理簽

字，交由物業(yè)公司管理。

（H■■一）工程施工控制程序

1目的

通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進(jìn)行，保證工

程建設(shè)的進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

2適用范圍

適用于所有項(xiàng)目的單位、分部、分項(xiàng)工程各施工階段的控

制管理。

3內(nèi)容

3」項(xiàng)目公司經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃的總控制，并負(fù)

責(zé)施工過程的總體協(xié)調(diào)及重大變更的下發(fā)實(shí)施，負(fù)責(zé)審批監(jiān)理

公司提交的項(xiàng)目監(jiān)理實(shí)施細(xì)則或項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃。

3.2各專業(yè)技術(shù)人員做到熟悉圖紙，參與圖紙審學(xué)、技術(shù)

交底，負(fù)責(zé)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，巡視工地，監(jiān)視測量監(jiān)理公司的工作情

況，保存有關(guān)記錄，作好技術(shù)資料管理、移交工作。

4控制程序

4.1工程施工準(zhǔn)備階段的工作

4.1.1工程部審查監(jiān)理單位的監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理

實(shí)施細(xì)則。

4.1.2監(jiān)理公司在開工前審核施工單位提供的施工組織設(shè)

計(jì)，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到項(xiàng)目公司審核，項(xiàng)

目公司審核的重點(diǎn)：

4.1.2.1施工計(jì)劃安排是否符合要求；

4.1.2.2施工部署、施工方法是否切實(shí)可行；

4.1.2.3施工平面布置的合理性；

4.124質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

4.1.2.5冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進(jìn)行；

4.1.2.6對工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠

滿足施工安全目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

4.127工程成品保護(hù)措施是否滿足驗(yàn)收要求。

4.1.3由工程部組織開發(fā)部、經(jīng)濟(jì)部、、施工單位、設(shè)計(jì)

單位、監(jiān)理單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，執(zhí)行《圖紙審學(xué)制

度》、《施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)交底制度》。

4.1.4由項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場技術(shù)人員進(jìn)行施工現(xiàn)場的有關(guān)

準(zhǔn)備工作，向施工單位提供施工場地的地下、地上管網(wǎng)線路資

料，并將水準(zhǔn)點(diǎn)與坐標(biāo)控制點(diǎn)以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場

交驗(yàn)。

4.1.5項(xiàng)目公司組織現(xiàn)場技術(shù)人員、監(jiān)理單位、施工單位

召開開工會(huì)議。會(huì)議對開工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作進(jìn)行檢查，確定

施工聯(lián)絡(luò)方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。

4.2工程施工進(jìn)度控制

4.2.1工程部與監(jiān)理單位審核施工單位的工程總進(jìn)度計(jì)劃、

分項(xiàng)工程工期安排是否符合總工期控制目標(biāo)、施工總平面圖是

否存在影響工程進(jìn)度和現(xiàn)場文明、安全施工的因素，對審核中

發(fā)現(xiàn)的問題由監(jiān)理單位督促施工單位進(jìn)行整改。

4.2.2項(xiàng)目公司組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設(shè)備的

采購計(jì)劃與施工進(jìn)度計(jì)劃的同步性，對不能滿足要求的計(jì)劃進(jìn)

行修正。

4.2.3由工程部組織監(jiān)理單位對施工單位的勞動(dòng)力進(jìn)場情

況、施工機(jī)械配置情況、周轉(zhuǎn)性工具材料的進(jìn)場情況進(jìn)行監(jiān)督

檢查，確保滿足施工進(jìn)度計(jì)劃的需要。

4.3工程施工質(zhì)量控制

4.3.1工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴(yán)格按設(shè)計(jì)

圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；對重要分項(xiàng)工程要督促施

工單位制訂切實(shí)可行的施工方案，并監(jiān)督實(shí)施。

4.3.2工程部監(jiān)視測量監(jiān)理公司及施工單位，確保使用經(jīng)

檢驗(yàn)合格的材料、構(gòu)件及設(shè)備。

4.3.3工程部督促監(jiān)理單位做好施工中的質(zhì)量檢查，并與

監(jiān)理單位一起檢查施工單位對質(zhì)量問題的處理情況。發(fā)生質(zhì)量

事故時(shí)，由監(jiān)理單位組織進(jìn)行調(diào)查處理。

4.3.4工程部組織施工管理人員進(jìn)行現(xiàn)場巡視，及時(shí)處理

施工中存在的質(zhì)量問題，并做好記錄。

4.3.5在每周的工程例會(huì)上，由監(jiān)理單位對工程施工質(zhì)量

情況進(jìn)行總結(jié)，提出存在的問題，研究制訂措施，并監(jiān)督實(shí)施。

436工程部對工程施工過程中的設(shè)計(jì)變更，執(zhí)行公司規(guī)

定。

4.3.7工程部督促施工、監(jiān)理單位及時(shí)報(bào)送有關(guān)工程建設(shè)

的各種文件資料，由項(xiàng)目公司資料員做好檔案文件的收集、整

理、移交等工作。

4.3.8對關(guān)鍵的設(shè)備安裝和施工工序，由工程部進(jìn)行重點(diǎn)

控制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，采取有效的措施，對各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)

施連續(xù)的監(jiān)控。

4.4工程施工投資控制

4.5工程施工安全控制

4.5.1項(xiàng)目公司組織工程部監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位是

否建立、健全與現(xiàn)場安全文明施工有關(guān)的規(guī)章制度。

4.5.2監(jiān)理單位組織施工單位每周進(jìn)行一次工地安全檢查。

記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，并以監(jiān)理通知的形式下發(fā)施工單位，

責(zé)令限期整改。

453項(xiàng)目公司組織對發(fā)生的安全事故，進(jìn)行調(diào)查處理。

4.6工程驗(yàn)收控制

4.6.1工程部依據(jù)《分部分項(xiàng)、隱蔽工程及竣工驗(yàn)收管理

制度》的規(guī)定，監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行分項(xiàng)、分部、單

位工程及竣工驗(yàn)收工作，未經(jīng)驗(yàn)收，施工單位不得進(jìn)入下一道

工序施工。

462工程部組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及時(shí)到質(zhì)檢部門

辦理階段性驗(yàn)收和工程竣工驗(yàn)收。

5記錄

5」施工組織方案審查記錄

（十二）工程變更控制程序

1目的

是工程日常管理中一項(xiàng)重要的工作，是通過遵循規(guī)定的控

制原則和執(zhí)行既定的工作流程，將項(xiàng)目總投資和單位成本控制

在工程預(yù)算或工程合同造價(jià)的目標(biāo)范圍內(nèi)，使項(xiàng)目利潤最大化。

2內(nèi)容

2.1建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提

出工程變更。

2.2工程變更包括：

2.2.1設(shè)計(jì)變更。

2.2.2工程量變更。

223有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)文件的變更。

224施工時(shí)間的變更。

225施工工藝或施工次序的變更。

226合同條件的變更。

3原則

3.1盡量減少的原則。各部門技術(shù)人員要充分做好工程前

期工作和施工前準(zhǔn)備工作，把工程變更降至最低限度。

3.2嚴(yán)格控制的原則。要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限，健

全設(shè)計(jì)變更的審批程序，防止任意提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，改變工程規(guī)

模，增加工程投資費(fèi)用。

4工程變更的管理范圍劃分

2.1設(shè)計(jì)變更、技術(shù)文件變更、施工工藝變更由工程部負(fù)

責(zé)，經(jīng)濟(jì)部配合完成；

2.2工程量變更、合同條件變更、施工時(shí)間變更由經(jīng)濟(jì)部

負(fù)責(zé)，工程部配合完成；

2.3一般性的變更由項(xiàng)目公司經(jīng)理作最后審批；

2.4對項(xiàng)目投資、工期影響較大的工程變更報(bào)請公司總經(jīng)

理、董事長批準(zhǔn)。

5工程變更的程序

5.1工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。

5.2施工單位提出的工程變更。

521施工單位將變更申請、變更方案提交給監(jiān)理單位。

522監(jiān)理單位召集相關(guān)監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場

實(shí)際條件等因素對變更申請、變更方案進(jìn)行研究，同意的出具

書面意見一并交給建設(shè)單位，不同意的出具書面意見后返回施

工單位。

523各部門根據(jù)管理范圍不同，出具各自書面意見，提

交項(xiàng)目公司經(jīng)理進(jìn)行匯總審批。

5.2.4項(xiàng)目公司經(jīng)理同意的在征求設(shè)計(jì)單位同意后由相關(guān)

部門下發(fā)變更意見書；不同意的由相關(guān)部門出具意見返回監(jiān)理

單位。

5.3建設(shè)單位提出的工程變更

5.3.1建設(shè)單位提出工程變更后（設(shè)計(jì)單位同意后），連

同變更說明書一并下發(fā)給監(jiān)理單位、施工單位。

532監(jiān)理單位、施工單位如有意見需在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)反

饋給建設(shè)單位。

5.4監(jiān)理單位提出的工程變更在經(jīng)建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位同

意后可下發(fā)執(zhí)行。

5.5設(shè)計(jì)單位提出的工程變更轉(zhuǎn)交給建設(shè)單位后，由建設(shè)

單位組織監(jiān)理單位對變更進(jìn)行分析，造成即成損失的，要明確

責(zé)任，后下發(fā)給施工單位執(zhí)行。

（十三）工程監(jiān)理管理程序

1目的

做好工程監(jiān)理公司的管理工作，保證工程質(zhì)量，縮短建設(shè)

周期，提高投資效益。

2監(jiān)理公司的選擇

2.1工程部組織確定監(jiān)理單位，簽定“建設(shè)工程委托監(jiān)理合

同”，明確工程監(jiān)理的任務(wù)，施工階段監(jiān)理單位依據(jù)合同規(guī)定

按時(shí)進(jìn)駐施工現(xiàn)場。

2.2監(jiān)理單位應(yīng)具備的資質(zhì)條件

2.2.1投標(biāo)單位必須具備相應(yīng)的資質(zhì)；

2.2.2類似于該工程的階段監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)或全過程監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)；

2.2.3具備與該工程所包括的設(shè)計(jì)、土建、安裝、裝修全

部工作內(nèi)容相適應(yīng)的實(shí)際工作能力，全面進(jìn)行“三控”（進(jìn)度控

制、質(zhì)量控制、投資控制）、“兩管理”（合同管理、信息管

理）、“一協(xié)調(diào)”（業(yè)主與實(shí)施方以及實(shí)施方之間）和安全文明

施工；

2.2.4具有進(jìn)行工程建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)代化管理的能力；

2.2.5具有完成該工程類似的工程項(xiàng)目招標(biāo)、評標(biāo)的經(jīng)驗(yàn),

以及具有編制招標(biāo)文件，制定或?qū)徍藰?biāo)底的能力；建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)

代化管理的能力；

226具有編寫符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。

2.3對監(jiān)理單位的要求

2.3.1監(jiān)理單位應(yīng)能獨(dú)立完成該工程項(xiàng)目所委托的全部監(jiān)

理工作，不得轉(zhuǎn)讓或分包；

232提交該項(xiàng)工程的監(jiān)理大綱和監(jiān)理規(guī)劃；

2.3.3參加該項(xiàng)目總監(jiān)成員和其它監(jiān)理工程師的資質(zhì)要求

和人才網(wǎng)絡(luò)要求；

2.3.4從事監(jiān)理工作的人員組成應(yīng)能滿足該項(xiàng)工程的全部

專業(yè)要求，監(jiān)理單位需提交隨工程進(jìn)度監(jiān)理人員上崗直方圖和

監(jiān)理機(jī)構(gòu)設(shè)置框圖；

2.3.5報(bào)送為該項(xiàng)工程監(jiān)理任務(wù)所必需的設(shè)備清單（其中

注明自身能提供的部分）；

2.3.6提供準(zhǔn)備用于本項(xiàng)工程監(jiān)理工作的各種主要監(jiān)理表

格，向業(yè)主的報(bào)表格式，監(jiān)理單位進(jìn)行管理的監(jiān)理記錄和資料

管理表格等；

2.3.7提交實(shí)施該項(xiàng)目工程報(bào)價(jià)和計(jì)算依據(jù)。

3施工階段監(jiān)理工作的主要內(nèi)容

3.1協(xié)助業(yè)主編寫開工報(bào)告；

3.2協(xié)助業(yè)主確認(rèn)施工單位選擇的分包單位；

3.3審查施工單位提出的施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)方案和

施工進(jìn)度計(jì)劃，提出改進(jìn)意見;

3.4審查施工單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格

和標(biāo)準(zhǔn)；

3.5督促、檢查施工單位嚴(yán)格執(zhí)行工程承包合同和工程技

術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；

3.6協(xié)調(diào)業(yè)主與施工方之間的爭議；

3.7檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量，檢查安全

防護(hù)措施；

3.8檢查工程進(jìn)度和施工質(zhì)量，驗(yàn)收分部分項(xiàng)工程，簽署

工程付款憑證；

3.9整理合同文件和技術(shù)檔案資料；

3.10按業(yè)主要求在現(xiàn)場實(shí)施IS09000質(zhì)量計(jì)劃并配備相

應(yīng)的人員；

3.11組織設(shè)計(jì)單位和施工單位進(jìn)行工程竣工初步驗(yàn)收，提

出竣工驗(yàn)收報(bào)告；

3.12組織召開工程例會(huì)。

4建立監(jiān)理公司檔案

4」依法簽定的監(jiān)理委托合同；

4.2各種工作會(huì)議記錄；

4.3監(jiān)理工作的各種表格：

4.3.1向承包商發(fā)出的表格；

4.3.2向業(yè)主的報(bào)表；

4.3.3監(jiān)理記錄；

434監(jiān)理月報(bào)；

4.3.5往來的文件和函電。

4.4業(yè)主的各項(xiàng)批復(fù)。

5對監(jiān)理的考核

5.1管理水平；

5.2總監(jiān)素質(zhì)；

5.3監(jiān)理工程師的素質(zhì)；

5.4上崗情況；

5.5監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)的完善；

5.6監(jiān)理手段。

6監(jiān)理效果的評價(jià)

6.1成績：

6.1.1設(shè)計(jì)圖紙的審查；

6.1.2深入現(xiàn)場及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題;

6.1.3向業(yè)主提出合理化建議；

6.1.4幫助承包商解決疑難問題。

6.2由于監(jiān)理失職造成的失誤。

6.3業(yè)主對監(jiān)理的評價(jià)。

6.4承包商對監(jiān)理的評價(jià)。

（十四）工程招標(biāo)管理規(guī)定

1公司采用工程招標(biāo)的方式確定工程施工承包隊(duì)伍。

2公司工程招標(biāo)的方式有公開招標(biāo)、不定向議標(biāo)、定向議

標(biāo)。單項(xiàng)工程發(fā)包、重要單位工程發(fā)包原則上均采用公開招標(biāo)

的方式進(jìn)行；有特殊要求的單位工程發(fā)包和分項(xiàng)工程發(fā)包可采

用不定向議標(biāo)或定向議標(biāo)。

定向議標(biāo)的工程發(fā)包范圍：

2.1工程造價(jià)在10萬元內(nèi)的非關(guān)鍵工程。

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