中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程

中

國

房

地

產(chǎn)

發(fā)

展

歷

程1第一頁，共四十八頁。回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷，就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設史，又是一部濃縮了我國社會主義(shèhuizhǔyi建設

的改革開放史。2第二頁，共四十八頁。l開展(fāzhǎn)

模式l開發(fā)模式l盈利模式3第三頁，共四十八頁。中

國(zhōngguó)房地產(chǎn)行業(yè)于1980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整(tiáozhěng)

租金，提倡個人建房買房”的設想，拉開了住

房制度改革的序幕。4第四頁，共四十八頁。當中國房地產(chǎn)(dìchǎn)起步之時，其他國家地產(chǎn)(dìchǎn)行業(yè)已經(jīng)開展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式?中國房地產(chǎn)應該以何種模式開始開展??5第五頁，共四十八頁。成功(chénggong)不

能

復

制

但

可

以

借

鑒中國房地產(chǎn)開展(fāzhǎn)

師從于香港、起

源于某某、傳播于大陸內(nèi)地6第六頁，共四十八頁。在過去20多年(duōnián)

中，影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)開展的模式是香

港

模

式m香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對廉價取得土地為經(jīng)營導向；這主要(zhǔyào)源于香港土地資源嚴重稀缺，土地高度壟

斷，商品住宅產(chǎn)品供不應求。7第七頁，共四十八頁。近幾年，中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步zhúbù看重美國模式，并以美國房企為標桿，借鑒與學習。美

國

模

式m

?興起美國模式本質(zhì)特征，是以實際(shíjì)研究消費群的購置力及需求細分為經(jīng)營導向。其原因是美國的土地資源幾乎無限供給。8第八頁，共四十八頁。中國政府對土地用途的規(guī)定、超過閑置年限強制回收政策，以

及對商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控(hóngguān

diào

kòng),都對土地投機起

到了有效的抑制作用。9第九頁，共四十八頁。美

國(meiguo)模式Pulte

Homes式

萬科香港模式長

江(chángjiāng)實

業(yè)中VS兼容國

模開

展(fāzhǎn)

模式的

根源

：

土

地10第十頁，共四十八頁。l開

展(fāzhǎn)

模式l開

發(fā)模

式l盈

利

模

式第十一頁，共四十八頁。中

國

房

地

產(chǎn)

行

業(yè)

開

展(fāzhǎn)111.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》

2.領取《國有土地使用證》1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》1.招標：尋找施工單位2.領取《建設工程施工許可證》

3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》第十二頁，共四十八頁。選

址立

項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收開發(fā)流程12商品房銷售許可證房

品

商房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得(qǔdé)

來貫穿13第十三頁，共四十八頁。中學人區(qū)共和國建

筑

工

程

施工許可證(

本

)中零人民共和園建

設

工

程

規(guī)劃許可證中學人長共和園建

設

用

地

規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證中華人民共和國

國有土地使用證國有土地使用證中華人民民部國定設得十中人院成和可一

=

并l開展模式l開

發(fā)

模

式l盈

利

模

式第十四頁，共四十八頁。中

國

房

地

產(chǎn)

行

業(yè)

開

展(fāzhǎn(móshì)14房地產(chǎn)企業(yè)的贏利(yínglì)模式，具體而言，根據(jù)房地產(chǎn)整個工程全生命周期〔工程論證、工程定位、規(guī)劃設計、工程建造、營銷籌劃、客戶效勞、物業(yè)管理〕七大環(huán)節(jié)，專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類

。15第十五頁，共四十八頁。中國房地產(chǎn)行業(yè)(hángyè)開展所

經(jīng)

歷

的

階

段wiaun與

特

點16第十六頁，共四十八頁。中國房地產(chǎn)市場(shìchāng)萌芽階段第

一

階

段

：197817第十七頁，共四十八頁。2021200719911999新中國(zhōng

guó)土地拍賣“第一槌”。18第十八頁，共四十八頁。1988年4月創(chuàng)下三天一層樓的“某某速度(sùdù)”的某某國貿(mào)大南國(nánguó)土壤：八十年代中期的廣州、某某等最

早

一

批

被

改

革

開

放

之

風

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城

市第十九頁，共四十八頁。廈191989年以“海南”房地產(chǎn)

泡沫破裂為標志的中國房

地產(chǎn)嚴冬如期而至?？梢哉f，海南房地產(chǎn)泡沫破裂

之

后

，

中

國(zhōngguó)的

房

地

產(chǎn)

才

在

陣

痛

中

。1958真正(zhēnzhèng)意義上走上了市場化的開展199120第二十頁，共四十八頁。供求關系不合理虛假(xujiā)繁榮1979198019861988王石

、

潘石屹

、

馮侖

。

。

。21第二十一頁，共四十八頁?！?/p>

海

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“

地

產(chǎn)(dìchǎn)

泡

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階

段

：

炒

作(chǎozuò)與

調(diào)

整22第二十二頁，共四十八頁。第

二

階

段

：19992021200719781991房地產(chǎn)快速(kuài

sù)開展階段23第二十三頁，共四十八頁。第

三

階

段

：20212007199119781999溫州炒房團從2000年開始溫州人開始在某某、杭州、蘇州、廈門、、寧波、金華等地置業(yè)。

“溫州的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當于江西一個

省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過(bùguò)100

萬多一點。"在炒透本地樓市后，溫州人開始大規(guī)模向外擴張，這就有了“

溫

州

購

房

團

”

?；疖嘽nuǒche)炒房團飛機cein炒房團第二十四頁，共四十八頁。242

0

0

3

年

，

地

王

現(xiàn)

象

αiànxiàng)出

現(xiàn)25第二十五頁，共四十八頁。云力風語的天空me/am/tmc談。：鄒濤。誰給了你胡說八道的權(quán)利?1區(qū)語一形話：不買房的多停。你網(wǎng)深剩王幕?安房的堅濤，你回深圳干嘛?打聲息的那濤再次出現(xiàn)在深圳人的面前，開且離稱明語語某某市民鄒濤發(fā)起(fāqì)

“不買房”2006年4月27日26第二十六頁，共四十八頁。I,

簽先生在深圳做了一件大事，那就是委掉了自己

統(tǒng)治數(shù)工江康的用風諾一常法、據(jù)海，保給了你湖設八遵團校制?山通景蘭深分

，

(bupporp

果WVhFJSUPPORT.COM再見了.讓人

無奈的城市風語一課詞、整表，讀險了作措說八道的校?回家種F區(qū)中國(zhōngguó)金融業(yè)全面2

0

0

6

年

1

2

月第二十七頁，共四十八頁。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)“多事之秋”

,

密集的調(diào)控政策難以(nányǐ)

撼動房價高攀28第二十八頁，共四十八頁。2007年，地王頻現(xiàn)面粉(miànfēn)比面包貴

29第二十九頁，共四十八頁。2007年房地產(chǎn)市場熱潮(rècháo)推動土地市場的火爆，珠三角區(qū)域土地價格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價標王和搶地現(xiàn)象，土地價格在房地產(chǎn)商品價格中的結(jié)構(gòu)比重越來越

大

，并呈現(xiàn)加速提升趨勢。但到年

末

，受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標現(xiàn)在屢次上演。30第三十頁，共四十八頁。2007年4月20日

ebn0碧

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8江西賽族

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資額25歲的楊惠妍因此躍升(yuèshēng)為內(nèi)地女首富2

3

5碧程國

一茂集團

復星國鮮

高力集團

蘇寧電器福布斯亞洲版2007年中國富豪榜前10名31第三十一頁，共四十八頁。香10國美電器C6G)659中信泰富/平米2

0

0

7

年

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次突破(tūpò)

萬元，達12436.2元/平米2007年某某湯臣天價(tiān

jià)11萬第三十二頁，共四十八頁。房

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業(yè)(hángyè)全

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調(diào)

整33第三十三頁，共四十八頁。第

四

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：202120071991199919782

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示尊敬的業(yè)主、客戶：由于市場低速，現(xiàn)我司根據(jù)市場進

行

整?，F(xiàn)將本分行暫時停止營業(yè)。相關人(遷至萬科城(一期)4#樓D110

號。給您帶來的若有相關事宜，請與以下人員聯(lián)條!謝

小

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895

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張小如13631E2053

地第三十四頁，共四十八頁。不便，敬請諒解!342

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業(yè)

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運

轉(zhuǎn)

折

的具標志性事件35第三十五頁，共四十八頁。2009年，房市百態(tài)之一

樓脆脆2021年6月27日6時左右，某某閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口—幢13層在建(zài

jiàn)商品樓發(fā)生倒塌事故，造成一名工人死亡2009年，房市百態(tài)之二

樓歪歪第一個樓歪歪指的是2021年7月中旬的一場大雨后，四川

成都“校園春天”小區(qū)原來(yuánlái)距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜，靠在了一起，人們形象的稱它為“樓歪

歪"

,最令樓內(nèi)居民郁悶的莫過于鑒定機構(gòu)出具的一紙報

告，“

此

樓

平

安

”

。第三十七頁，共四十八頁。372

0

2

1

年

，

樓

市(lóushì)

“

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”

“劇”

-

-

-

蝸居38第三十八頁，共四十八頁。中國房地產(chǎn)開展(fāzhǎn)

數(shù)據(jù)指39第三十九頁，共四十八頁。5500

54.2%5000

投機時代中國(zhōngguó)房地產(chǎn)市場從安居時代到投機時代20002000年

2001年

2

0

0

2

年

2

0

0

3

年

2004年

2005年第四十頁，共四十八頁。42.7%投資時代11.7%安居時代2009年

2010年1s4040003500300025002006年2007年2

0

0

8

年4500投資：開發(fā)(kāifā)

投資增速逐月上升但仍低于近年來平均水平圖

：

1999-2009年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)41第四十一頁，共四十八頁。40

000300002000010

0

000房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率40%30%20%10%0%09:1-4住宅開發(fā)投資住宅開發(fā)投資增長率09:1-1009:1-209.1-309.1-709.1-9億元09.1-509.1-89-L6020012002200320052006200420072008200019993.年全國住宅施工和新開工面積及其增長率40%30%20%10%0%2003200420052006

2007

200809:1-10供給：09年施工和新開工面積(miàn

jī)低位增長數(shù)據(jù)來源：

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信