第八章投資性房地產(chǎn)及非貨幣性資產(chǎn)交換

第八章投資性房地產(chǎn)及非貨幣性資產(chǎn)交換一、投資性房地產(chǎn)得性質(zhì)和范圍性質(zhì):投資性房地產(chǎn)就是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有得房地產(chǎn)。范圍:已出租得土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓得土地使用權(quán)、已出租得建筑物自用房地產(chǎn)、作為存貨得房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)得項目第一節(jié)

投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)得確認條件和時點條件:符合定義得前提下同時滿足(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)得經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性房地產(chǎn)得成本能夠可靠地計量。時點:(1)已出租得土地使用權(quán)和已出租得建筑物,租賃期開始日(2)持有以備經(jīng)營出租、可視為投資性房地產(chǎn)得空置建筑物,企業(yè)董事會或類似機構(gòu)就該事項作出正式書面決議得日期(3)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓得土地使用權(quán),企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用,準備增值后轉(zhuǎn)讓得日期三、投資性房地產(chǎn)得初始計量取得時均應(yīng)當按照成本進行初始計量。包括取得投資性房地產(chǎn)時和直至使該項投資性房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所實際發(fā)生得各項必要得、合理得支出。(一)外購得投資性房地產(chǎn)成本:購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)得其她支出。借:投資性房地產(chǎn)—成本貸:銀行存款等p216;例1(二)自行建造得投資性房地產(chǎn)成本:由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生得必要支出構(gòu)成,包括土地開發(fā)費、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化得借款費用、支付得其她費用和分攤得間接費用等借:投資性房地產(chǎn)—成本貸:在建工程等p216;例2四、投資性房地產(chǎn)得后續(xù)計量(一)采用成本模式計量應(yīng)按固定資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定按月計提折舊:借:其她業(yè)務(wù)成本貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊或按無形資產(chǎn)有關(guān)規(guī)定按月攤銷:借:其她業(yè)務(wù)成本貸:投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)取得得租金收入借:銀行存款貸:其她業(yè)務(wù)收入投資性房地產(chǎn)經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值應(yīng)計提減值準備,以后會計期間不得轉(zhuǎn)回借:資產(chǎn)減值損失貸:投資性房地產(chǎn)減值準備p217;例3(二)采用公允價值模式計量1、采用條件(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍得房地產(chǎn)交易市場。(2)企業(yè)能夠從活躍得房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)得市場價格及其她相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)得公允價值作出合理得估計。2、公允價值模式計量會計處理不需計提折舊或攤銷,按資產(chǎn)負債表日得公允價值計量,公允價值得變動計入當期損益。資產(chǎn)負債表日公允價值高于賬面價值差額:借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸:公允價值變動損益資產(chǎn)負債表日公允價值低于賬面價值差額:借:公允價值變動損益貸:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動p218;例4(三)后續(xù)計量模式得變更企業(yè)通常應(yīng)采用成本模式進行后續(xù)計量。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)公允價值能夠持續(xù)可靠地取得,可采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一個企業(yè)只能采用一種后續(xù)計量模式。投資性房地產(chǎn)計量模式一經(jīng)確定不得隨意變更。成本模式一定條件下可轉(zhuǎn)為公允價值模式,應(yīng)作為會計政策變更處理,按計量模式變更時投資性房地產(chǎn)公允價值與賬面價值得差額,調(diào)整期初留存收益。p219;例5大家學習辛苦了，還是要堅持繼續(xù)保持安靜五、投資性房地產(chǎn)得后續(xù)支出(一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出含義投資性房地產(chǎn)得后續(xù)支出就是指已確認為投資性房地產(chǎn)得項目在持有期間發(fā)生得與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)得各種支出。(二)資本化得后續(xù)支出對投資性房地產(chǎn)進行改建擴建等,如果完成后仍作為投資性房地產(chǎn),再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn),再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。(1)采用成本模式計量得投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時借:投資性房地產(chǎn)—在建借:投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)貸:投資性房地產(chǎn)改建擴建支出支出借:投資性房地產(chǎn)—在建貸:銀行存款改建擴建完成后借:投資性房地產(chǎn)貸:投資性房地產(chǎn)—在建p220;例6(2)采用公允價值模式計量轉(zhuǎn)入再開發(fā)時借:投資性房地產(chǎn)—在建借(或貸):投資性房地產(chǎn)-公允價值變動貸:投資性房地產(chǎn)-成本改建擴建支出支出借:投資性房地產(chǎn)—在建貸:銀行存款改建擴建完成后借:投資性房地產(chǎn)-成本貸:投資性房地產(chǎn)—在建p221;例7(三)費用化得后續(xù)支出后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件得,應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益。借:其她業(yè)務(wù)成本貸:銀行存款等六、投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換(一)房地產(chǎn)得轉(zhuǎn)換依據(jù)和形式依據(jù):必須有確鑿證據(jù)(1)企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當就改變房地產(chǎn)得用途形成正式得書面決議(2)房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上得改變轉(zhuǎn)換形式:投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)(二)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)改用于出租,于租賃期開始日將相應(yīng)得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(1)轉(zhuǎn)換為以成本模式計量得投資性房地產(chǎn)固定（無形）資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為累計折舊（或累計攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）固定（無形）資產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為(1)借:投資性房地產(chǎn)貸:固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))(2)借:累計折舊(攤銷)貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)(3)借:固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準備貸:投資性房地產(chǎn)減值準備p222;例9(2)轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量得投資性房地產(chǎn)以轉(zhuǎn)換日公允價值作為投資性房地產(chǎn)得入賬價值公允價值小于原賬面價值得差額計入當期損益借:投資性房地產(chǎn)-成本(公允價值)借:累計折舊(攤銷)借:公允價值變動損益貸:固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))公允價值大于原賬面價值得差額計入資本公積借:投資性房地產(chǎn)-成本(公允價值)借:累計折舊(攤銷)貸:固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))貸:資本公積——其她資本公積p223;例102、作為存貨得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)(1)采用成本模式計量,按存貨賬面價值借:投資性房地產(chǎn)貸:開發(fā)產(chǎn)品p223;例11(2)采用公允價值模式計量公允價值小于原賬面價值得差額計入當期損益借:投資性房地產(chǎn)-成本(公允價值)借:公允價值變動損益貸:開發(fā)產(chǎn)品公允價值大于原賬面價值得差額計入資本公積借:投資性房地產(chǎn)-成本(公允價值)貸:開發(fā)產(chǎn)品貸:資本公積——其她資本公積p224;例12(三)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)(1)采用成本模式計量轉(zhuǎn)換日賬面余額固定（無形）資產(chǎn)累計折舊（累計攤銷）累計折舊（攤銷）減值準備固定（無形）資產(chǎn)減值準備轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)為(1)借:固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))貸:投資性房地產(chǎn)(2)借:投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)貸:累計折舊(攤銷)(3)借:投資性房地產(chǎn)減值準備貸:固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準備p224;例13(2)采用公允價值模式計量以轉(zhuǎn)換日得公允價值作為自用房地產(chǎn)得賬面價值,公允價值與原賬面價值得差額計入當期損益借:固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))(轉(zhuǎn)換日公允價值)貸:投資性房地產(chǎn)-成本貸(或借):投資性房地產(chǎn)-公允價值變動貸(或借):公允價值變動損益p224;例142、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨(1)采用成本模式計量借:開發(fā)產(chǎn)品借:投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)貸:投資性房地產(chǎn)p225;例15(2)采用公允價值模式計量以轉(zhuǎn)換日得公允價值作為存貨得賬面價值,公允價值與原賬面價值得差額計入當期損益借:開發(fā)產(chǎn)品(轉(zhuǎn)換日公允價值)貸:投資性房地產(chǎn)-成本貸(或借):投資性房地產(chǎn)-公允價值變動貸(或借):公允價值變動損益p225;例16七、投資性房地產(chǎn)得處置1、采用成本模式計量處置處置收入借:銀行存款貸:其她業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)賬面價值借:其她業(yè)務(wù)成本借:投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)借:投資性房地產(chǎn)減值準備貸:投資性房地產(chǎn)p226;例172、采用公允價值模式計量處置處置收入借:銀行存款貸:其她業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)賬面價值借:其她業(yè)務(wù)成本貸:投資性房地產(chǎn)-成本貸(或借):投資性房地產(chǎn)-公允價值變動同時結(jié)轉(zhuǎn)累計公允價值變動損益:借:其她業(yè)務(wù)成本借:資本公積—其她資本公積(轉(zhuǎn)換日確認得)貸(或借):公允價值變動損益p226;例18第二節(jié)非貨幣性資產(chǎn)交換一、幾個概念1、貨幣性資產(chǎn):就是指企業(yè)持有得貨幣資金和將以固定或可確定得金額收取得資產(chǎn)。包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款以及準備持有至到期得債券投資等。2、非貨幣性資產(chǎn):就是指貨幣性資產(chǎn)以外得資產(chǎn)。3、非貨幣性資產(chǎn)交換:就是指交易雙方主要以存貨固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進行得交換。4、補價:交換中不涉及或只涉及到得少量得貨幣性資產(chǎn)。(1)支付得補價占換入資產(chǎn)公允價值(或占換出資產(chǎn)公允價值與支付得補價之和)得比例(2)收到得補價占換出資產(chǎn)公允價值(或占換入資產(chǎn)公允價值和收到得補價之和)得比例低于25%,視為非貨幣性資產(chǎn)交換補價/整個交易金額二、非貨幣性資產(chǎn)交換得計量(1)以公允價值為計量基礎(chǔ)必須同時符合兩個條件:交換具有商業(yè)實質(zhì)換入或換出資產(chǎn)得公允價值能夠可靠計量(2)以賬面價值為計量基礎(chǔ):不能同時符合兩個條件三、商業(yè)實質(zhì)得判斷滿足條件之一:(1)換入資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量在風險、時間、金額方面與換出資產(chǎn)顯著不同;(2)換入資產(chǎn)與換出資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值不同,且其差額與公允價值相比就是重大得四、貨幣性資產(chǎn)交換會計處理(1)以公允價值為基礎(chǔ)1、換入資產(chǎn)得入賬價值=

公允價值+應(yīng)支付得相關(guān)稅費2、發(fā)生補價得:(1)支付補價方:換入資產(chǎn)入賬價值=換出資產(chǎn)公允價值+相關(guān)稅費+補價(2)收到補價方:換入資產(chǎn)入賬價值=換出資產(chǎn)公允價值+相關(guān)稅費-補價【例1】長江公司以一批庫存商品換入黃河公司一臺設(shè)備,庫存商品實際成本28000元,已計提跌價準備1000元,計稅價格30000元,應(yīng)交增值稅5100元,該批商品得公允價值為計稅價值。黃河公司設(shè)備得賬面原值100000元,累計折舊60000元,公允價值35100元。該交換具有商業(yè)實質(zhì),不考慮其她稅費。長江公司:借:固定資產(chǎn)35100

貸:主營業(yè)務(wù)收入30000

應(yīng)交稅費-增值稅(銷項)5100借:主營業(yè)務(wù)成本27000

存貨跌價準備1000

貸:庫存商品28000黃河公司:借:固定資產(chǎn)清理40000累計折舊60000

貸:固定資產(chǎn)—設(shè)備100000借:庫存商品30000應(yīng)交稅費-增值稅(進項)5100

營業(yè)外支出4900

貸:固定資產(chǎn)清理40000【例2】甲公司以一臺設(shè)備換入乙公司得4輛汽車。換出設(shè)備得賬面原值為130萬元,已提折舊50萬元,公允價值70萬元;換入汽車得賬面原值為100萬元,已提折舊15萬元,公允價值為80萬元。在交換中甲公司補付乙公司貨幣資金10萬元,并支付稅費0、2萬元。假定該交換具有商業(yè)實質(zhì),公允價值能可靠計量。甲公司:判斷就是否屬于非貨幣性交易:補價/換入資產(chǎn)公允價值=10/80=12、5%＜25%,屬于非貨幣性交易。(1)將固定資產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理:借:固定資產(chǎn)清理80累計折舊50

貸:固定資產(chǎn)—設(shè)備130(2)換入資產(chǎn)借:固定資產(chǎn)—汽車80、2營業(yè)外支出10

貸:固定資產(chǎn)清理80銀行存款10、2乙公司(1)將固定資產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理:借:固定資產(chǎn)清理85累計折舊15

貸:固定資產(chǎn)—汽車100(2)換入資產(chǎn)借:固定資產(chǎn)—設(shè)備70銀行存款(補價)1