房地產公司發(fā)展戰(zhàn)略研究報告模板樣本

鑫茂房地產建設開發(fā)

發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報“鑫茂企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究”課題組

鑫茂房地產建設開發(fā)（以下簡稱鑫茂企業(yè)）是一家由私人投資、于1998年注冊、關鍵從事房地產開發(fā)有限責任企業(yè)。鑫茂企業(yè)在成立僅十二個月多時間內，就實現(xiàn)了5項重大創(chuàng)新：在市內首先建設了多層單元式國際標準工業(yè)廠房，在市內首先成立了工業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，在全市首先建設了“民營科技發(fā)展中心”，在全市首先建起了民辦民營科技園。在全市首先建立了“開發(fā)+建設+招商+扶持+服務”經營模式——“鑫茂模式”。這些創(chuàng)新活動不僅產生了顯著經濟效益，也產生了重大社會效益，引發(fā)了強烈社會反響。

環(huán)視過去，展望未來，鑫茂企業(yè)面臨著一系列戰(zhàn)略抉擇：要不要和怎樣使科技園空間愈加適應本市民營科技企業(yè)蓬勃發(fā)展需要，要不要和怎樣使企業(yè)經營范圍愈加適應駐園民營科技企業(yè)蓬勃發(fā)展需要，要不要和怎樣使企業(yè)財力愈加適應經營規(guī)模擴大和經營領域擴展需要，要不要和怎樣使企業(yè)組織和人才愈加適應事業(yè)大發(fā)展需要，等等。

決議這些戰(zhàn)略問題，首先應該把握企業(yè)發(fā)展環(huán)境，關鍵是認清經濟發(fā)展趨勢，領會黨和國家和各級政府對改革和發(fā)展基礎要求，了解園內外科技企業(yè)需求，掌握房地產開發(fā)市場競爭規(guī)律和抓住重大機遇。其次應該把握企業(yè)內部資源，其中包含制度資源、組織資源、人力資源、財力資源、政策資源和房地產資源等。要和競爭對手比較，認準自己關鍵優(yōu)勢和劣勢。和此同時還應該把握利益相關者意愿，關鍵是把握區(qū)政府、工業(yè)園管委會、駐園企業(yè)和企業(yè)職員意愿。只有充足把握了這三大要素，才能使自己發(fā)展戰(zhàn)略建立在科學、可行基礎上。

依據對上述原因分析，我們就鑫茂企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提出以下意見：

一、戰(zhàn)略思想

戰(zhàn)略思想是指導企業(yè)總體和長遠發(fā)展基礎思想，是確定戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略任務和戰(zhàn)略方法基礎。所以，我們在和鑫茂企業(yè)探討發(fā)展戰(zhàn)略之前，首先探討戰(zhàn)略思想問題。

我們經過研究認為，鑫茂企業(yè)戰(zhàn)略思想應該用十六個字來概括，即“不停進取、全方面創(chuàng)新、智能為本、誠信至上”。

“不停進取”貴在“不停”二字。鑫茂企業(yè)創(chuàng)辦人杜克榮經理既然選擇了在市場經濟中自我發(fā)展之路，就一定要在這條路上走出輝煌來。中國發(fā)展多個全部制經濟需要這種輝煌，中國發(fā)展高新技術產業(yè)也需要這種輝煌。為了在民辦民營科技園領域發(fā)明輝煌業(yè)績，鑫茂企業(yè)就要永遠“穩(wěn)中求進”不歇腳，建完一個民營科技園再建另一個民營科技園，鞏固好了一個服務項目再開發(fā)另一個服務項目，鞏固住了一個經營領域再進入另一個經營領域。

“全方面創(chuàng)新”貴在“全方面”二字。干事業(yè)就要創(chuàng)新，不創(chuàng)新就滿足不了市場中新需求，就不能在競爭中打勝仗，因為人類已經進入了以新取勝時代。鑫茂企業(yè)即使在短短十二個月多時間內就實現(xiàn)了好幾項重大創(chuàng)新，不過創(chuàng)新任務遠遠沒有終止，也永遠不應該終止，因為創(chuàng)新無止境。

“智能為本”強調是個“本”字。為了迎接知識經濟挑戰(zhàn)，人類已進入知識經濟門檻，企業(yè)已進入智能致勝階段，鑫茂企業(yè)應該一如既往，保持善于謀略好習慣，走“以智強企”之路。

“誠信至上”強調是“至上”?，F(xiàn)代企業(yè)管理十分重視公共關系，搞好公共關系決竅是至誠至信。對企業(yè)職員要至誠至信，對企業(yè)用戶要至誠至信，對各級政府要至誠至信，對志士同仁及左鄰右舍也要至誠至信。鑫茂企業(yè)應該發(fā)揚自己“誠信”傳統(tǒng)，把公共關系搞得好上加好，使企業(yè)永遠立于不敗之地。

也能夠把鑫茂企業(yè)戰(zhàn)略思想稱之為“鑫茂文化”。經過深入傳輸和認同，還能夠把鑫茂文化推廣為“鑫茂民營科技園文化”。

二、戰(zhàn)略目標

鑫茂企業(yè)應該依據自己樹立戰(zhàn)略思想首先制訂戰(zhàn)略目標。

我們經過研究認為，鑫茂企業(yè)戰(zhàn)略目標應該定為：努力把“鑫茂民營科技園”建整天津市民辦民營科技園示范園和北方地域著名民營科技園，使企業(yè)發(fā)展成為科技園區(qū)經營開發(fā)特色突出、相關經營領域寬廣、經濟社會效益顯著智能型現(xiàn)代集團企業(yè)。

這句話包涵兩層意思：首先說得是“鑫茂民營科技園”戰(zhàn)略目標，其次說得是鑫茂企業(yè)戰(zhàn)略目標。鑒于在能夠預見時期內，鑫茂企業(yè)關鍵經營內容是不停建設“鑫茂民營科技園”，所以首先制訂“鑫茂民營科技園”戰(zhàn)略目標是必需。

三、戰(zhàn)略方法

我們經過研究認為，鑫茂企業(yè)為了實現(xiàn)自己戰(zhàn)略目標，應該采取以下戰(zhàn)略方法：

（一）擴大園區(qū)發(fā)展空間

“鑫茂民營科技園”招商形勢喜人，已經有廠房立即售完，新建廠房難覓空間，選擇新址迫在眉睫。

選擇民營科技園新址是鑫茂企業(yè)目前面臨重大問題，在這么一個重大問題上應該繼續(xù)創(chuàng)新。

假如南開區(qū)人民政府及南開工業(yè)園管委會下決心征用鐵路以西農村土地，鑫茂企業(yè)應該努力爭取取得一片較大土地開發(fā)使用權，為是使“鑫茂民營科技園”取得連續(xù)發(fā)展空間并實現(xiàn)合理經濟規(guī)模。

假如近期征用這片土地困難，鑫茂企業(yè)在選擇民營科技園新址時應該瞄著這么戰(zhàn)略方向，即把民營科技園建設和老工業(yè)區(qū)改造結合起來。堅持這一方向有眾多好處：一是符合《天津市城市總體計劃》要求。它要求“將西營門工業(yè)區(qū)和天拖工業(yè)區(qū)調整為天津市新技術產業(yè)園區(qū)中試基地”，還要求對本市關鍵區(qū)和中心區(qū)內工業(yè)進行調整，遷出污染大、運量大、耗能高工業(yè)企業(yè)，保留無污染、耗能低、和居民生活相關工業(yè)企業(yè)。鑫茂民營科技園招來工業(yè)企業(yè)全部是有較高技術含量企業(yè)，不存在污染大、運量大、耗能高問題，用這么新企業(yè)替換原有存在上述弊病老企業(yè)恰好符合市里確定調整方向。二是符合部分國有工業(yè)企業(yè)需要。本市部分國有工業(yè)企業(yè)經營越來越困難，迫切需要出讓土地使用權、出租廠房和安置下崗職員。鑫茂民營科技園建在市內老工業(yè)區(qū)老工業(yè)企業(yè)院內，恰好迎合這些企業(yè)需要。三是符合民營科技企業(yè)需要。市內工業(yè)區(qū)尤其是天拖、西營門工業(yè)區(qū)，距離高教區(qū)比較近，出行比較方便，發(fā)展科技型工業(yè)條件比很好。鑫茂民營科技園建在這些地方更輕易招商引資。四是符合企業(yè)利益需要。在一些老工業(yè)企業(yè)院內建民營科技園，可能不需要受讓土地使用權，也可能不需要新建廠房，還可能不需要支付租金。這些方便條件全部會降低建園資本尤其是固定資本投入。即便需要這類投入，只要爭取到一些優(yōu)惠政策，還會從總體上降低建園成本。綜合多種原因考慮，把新民營科技園建在市內老工業(yè)區(qū)老工業(yè)企業(yè)院內含有多方面意義。鑒于本市現(xiàn)在還沒有把“把民營科技園建設和老工業(yè)區(qū)改造結合起來”提法，也沒有民辦民營科技園建設在老工業(yè)企業(yè)院內先例，所以鑫茂企業(yè)這么做，本身就是重大創(chuàng)新行為。

在市內老工業(yè)區(qū)選址，應該首先考慮在南開區(qū)老工業(yè)區(qū)選址，尤其是在天拖工業(yè)區(qū)和西營門工業(yè)區(qū)選址。假如有老工業(yè)企業(yè)各方面含有條件愈加好，也能夠不受選址范圍限制。

考察哪些老工業(yè)企業(yè)符合建園條件，除了尊重各級園區(qū)主管部門意見外，還應該盡可能多地取得市工業(yè)調整辦公室，市、區(qū)計劃部門，市、區(qū)環(huán)境保護部門，各工業(yè)系統(tǒng)計劃部門和各關鍵街辦事處支持。

相對于現(xiàn)有鑫茂民營科技園，能夠把新建園區(qū)命名為“鑫茂民營科技二園”、“鑫茂民營科技三園”等。所以，鑫茂企業(yè)面臨戰(zhàn)略任務是在新技術產業(yè)園區(qū)政策區(qū)范圍內建設相對集中鑫茂民營科技園群落，在本市創(chuàng)出一個建設新技術產業(yè)園區(qū)新模式。

為了便于鑫茂民營科技園由單體民營科技園向民營科技園群落發(fā)展，鑒于現(xiàn)在“鑫茂民營科技園”只是由南開區(qū)工業(yè)園管委會命名，所以鑫茂企業(yè)應該主動爭取由南開區(qū)人民政府以至市新技術產業(yè)園區(qū)管委會命名。另外，鑫茂企業(yè)還應該主動努力，在合適時機注冊一個新企業(yè)。這個新企業(yè)名稱以“天津市鑫茂民營科技園發(fā)展”為好

（二）建設新型科技用房

從高新技術產業(yè)發(fā)展需要，市、區(qū)計劃要求和本身優(yōu)勢出發(fā)，鑫茂企業(yè)建設應該確定這么市場目標：面向中小型民營科技工業(yè)、面向科研中試領域、面向新興服務行業(yè)，其中關鍵是面向中小型民營科技工業(yè)。

建設民營工業(yè)廠房應該堅持“通用廠房和專用廠房同時并舉”方針。近期以建設通用廠房為主，許可符合要求各類企業(yè)進入；逐步發(fā)展到以建設專用廠房為主，每棟廠房均安排同類企業(yè)或生產經營關聯(lián)度較強企業(yè)進入。

鑫茂企業(yè)到現(xiàn)在為止，還沒有建設科研中試廠房。要依據市場需要逐步把它擺上議事日程。

民營科技發(fā)展中心樓正在建設。該樓功效要充足滿足從事生產和科教服務單位需要，樓內功效分區(qū)要使各類服務單位相對集中，以發(fā)揮集聚效益。

為促進新型廠房建設，鑫茂企業(yè)應該提升獨立設計能力。要采取主動方法，立即使自己丙級設計室升級為乙級設計院。要深入加強對單元式工業(yè)廠房設計科研工作。為此未來乙級設計院宜取名為“鑫茂工業(yè)廠房設計研究院”。

（三）建立強大招商網絡

招商是“鑫茂模式”關鍵步驟?！蚌蚊駹I科技園”要發(fā)展，招商是關鍵。

為了吸引眾多企業(yè)入園，鑫茂企業(yè)應該突破現(xiàn)在僅靠設點招商、宣傳招商和和南開工業(yè)園聯(lián)合招商局限，逐步建立強大招商網絡。

從長遠看，有可能使用“鑫茂民營科技園”廠房大致有8

種人：國有企業(yè)“下海”人員、畢業(yè)大學生、歸國留學生、進城創(chuàng)業(yè)農民、專利持有者、科研人員、國外投資者、從事新興服務人員。另外，坐落在本市各個角落一些中小型民營科技企業(yè)，或是因為擾民，或是因為條件不佳，正在計劃換一個地方。這種企業(yè)也是“鑫茂民營科技園”招商關鍵對象。

依據這種分析，鑫茂企業(yè)應該和下列部門建立穩(wěn)定招商合作關系：人才交流服務中心、大專院校、留學生服務中心、工商管理部門、計劃管理部門、環(huán)境保護管理部門、市容管理部門、經濟協(xié)作辦公室、專利事務所、科研院所、外經貿委、外國企業(yè)投資服務中心、貿促會、經濟技術信息咨詢服務部門等。

為了調動關鍵招商合作單位主動性，除了讓她們了解“鑫茂民營科技園”之外，還要制訂明確獎勵方法并行成制度。

為了開創(chuàng)“鑫茂民營科技園”招商工作新局面，還要建立健全企業(yè)內部招商組織和機制。要使招商部門朝著企業(yè)化方向發(fā)展，在合適時機建立“鑫茂民營科技園招商企業(yè)”，既關鍵為本園招商，又可為其它園區(qū)有償招商。（四）健全園區(qū)服務體系

我們認為，“鑫茂模式”區(qū)分于其它房地產開發(fā)企業(yè)經營模式本質特征是服務。營銷策劃是服務，物業(yè)管理在相當意義上講也是服務，建設民營科技發(fā)展中心是為了加強服務，籌建“鑫茂民營信用擔保協(xié)會”是為了增加服務內容。正是因為開展或正在開展這一系列服務活動，才使鑫茂民營科技園有了很大吸引力，使鑫茂企業(yè)有了很大凝聚力。以后，房地產開發(fā)市場競爭會愈加猛烈。能夠預料：伴隨鑫茂經驗不停傳輸，未來一定會有其它房地產開發(fā)企業(yè)建設民營科技園，也一定會有很多房地產開發(fā)企業(yè)興建多層單元式國際標準廠房。這就是鑫茂企業(yè)立即面臨嚴重威脅。面對這種嚴重威脅，鑫茂企業(yè)唯有不停鞏固提升服務能力，才能和其它房地產開發(fā)企業(yè)長久抗衡?？偠灾?，“打好服務牌”應該成為鑫茂企業(yè)在一個較長時期內關鍵經營方針。

鑫茂企業(yè)應該清醒地認識到：開展營銷策劃、進行物業(yè)管理、建立園內民營企業(yè)信用擔保協(xié)會等只是鑫茂企業(yè)服務體系中一小部分。切不可把部分看成整體，貽誤了自己大事業(yè)。

鑫茂企業(yè)在健全服務體系過程中，應該堅持以下功效取向：既要從本園內企業(yè)實際需要出發(fā)，也要從整個新技術產業(yè)園區(qū)內企業(yè)實際需要出發(fā)，主動參與新技術產業(yè)園區(qū)服務業(yè)分工。

依據這一功效取向，鑫茂企業(yè)在現(xiàn)有基礎上逐步開發(fā)服務功效最好不要忽略以下各項：

1.設備維修服務；

2.信息傳輸服務；

3.產品銷售服務；

4.戰(zhàn)略咨詢服務；

5.企業(yè)“診療”服務；

6.法律咨詢服務；

7.業(yè)務培訓服務；

8.交通運輸服務;

9.多種代辦服務；

10.集中采購服務。

多種服務對象不僅應該包含現(xiàn)有“鑫茂民營科技園”內企業(yè)，而且也應該包含未來鑫茂民營科技二園、三園等園內企業(yè)。鑫茂企業(yè)應該把服務作為聯(lián)絡各個民營科技分園關鍵手段之一。未來鑫茂科技連鎖園能否建立和鞏固，在相當程度上取決于對各園企業(yè)系列服務工作能否跟上。

一些特色服務對象不僅應該包含“鑫茂民營科技園”內企業(yè)，而且也應該包含新技術產業(yè)園區(qū)內有需求企業(yè)，甚至還應該包含市內外有需求企業(yè)?！蚌蚊駹I科技園”要努力增強特色服務能力，不停提升特色服務水平，早日實現(xiàn)特色服務產業(yè)化。

鑫茂企業(yè)開發(fā)新服務功效，需要不停建立本身服務機構，需要不停發(fā)揮“南開區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會鑫茂民營科技園分會”作用，還需要多引進部分社會上服務機構。

（五）推進園內企業(yè)聯(lián)合

鑫茂企業(yè)很重視對駐園企業(yè)管理形式選擇。我們認為對這一問題應該進行具體分析。鑫茂企業(yè)和駐園企業(yè)存在以下多個關系：一是買賣關系，二租賃關系，三是服務關系，四是聯(lián)合協(xié)作關系。鑫茂企業(yè)和駐園企業(yè)不存在上下級關系；也不存在行政管理關系，和駐園企業(yè)存在行政管理關系是南開工業(yè)園管委會及區(qū)內各個行政管理部門。從本質上看，鑫茂企業(yè)對駐園企業(yè)不存在傳統(tǒng)意義上管理問題，所以，也無需研究傳統(tǒng)意義上管理形式。鑫茂企業(yè)除了要加強對駐園企業(yè)服務之外，還應該加強并推進園內企業(yè)聯(lián)合。

“鑫茂民營科技園”園內企業(yè)聯(lián)合最好形式是成立“南開區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會鑫茂民營科技園分會”。

建立“南開區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會鑫茂民營科技園分會”關鍵目標是為了滿足駐園企業(yè)聯(lián)合協(xié)作需要。

利用這一分會，組員單位之間能夠在技術開發(fā)、原材料供給、生產、銷售、信息搜集、人才和勞務使用等各個方面進行協(xié)作。鑫茂企業(yè)應該主動領導分會充足發(fā)揮這方面作用。

利用這一分會，還能夠組織相關單位聯(lián)合開展多種服務活動。上面提到設備維修服務、產品銷售服務等，均能夠由分會創(chuàng)辦企業(yè)或機關來負擔。

鑫茂企業(yè)應該把“鑫茂民營科技園信用擔保協(xié)會”看成“南開區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會鑫茂民營科技園分會”一個分支機構來看待。除了主動辦好這個協(xié)會，還要主動辦好其它分會分支機構，如信息、產品營銷方面機構。要依據工作需要，在分會或專業(yè)機構下面安排精干辦事人員或辦事機構。

建立“南開區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會鑫茂民營科技園分會”另一目標是加強園內企業(yè)自律性管理。所謂自律性管理“就是大家自己管自己”。這和行政管理含有本質區(qū)分。為了加強自律性管理，自律管理內容應該在分會代表大會上充足地討論，并在分會章程中加以確定。

“南開區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會鑫茂民營科技園分會”要主動向會員單位宣傳黨和國家方針政策，主動向政府相關部門反應會員單位要求和愿望，成為黨和政府聯(lián)絡駐園企業(yè)橋梁和紐帶。

（六）建立多樣投資聯(lián)盟

鑫茂企業(yè)要快速發(fā)展，除了自我積累和尋求信貸之外，應該重視在投資領域結盟。

投資聯(lián)盟形式關鍵有三種：

第一個形式是功效協(xié)議式聯(lián)盟。功效協(xié)議式聯(lián)盟不需要相互持股，也無須創(chuàng)建新實體，只需要針對某一合作事項簽定協(xié)議。鑫茂企業(yè)已經利用這種形式和其它企業(yè)聯(lián)合進行過開發(fā)建設，以后還要愈加常常、廣泛地利用這種形式。

第二種形式是合資企業(yè)式聯(lián)盟。合資企業(yè)式聯(lián)盟就是和其它企業(yè)共同投資建立新企業(yè)。四方營銷策劃有限責任企業(yè)就是一個合資企業(yè)式聯(lián)盟。以后，鑫茂企業(yè)應該在利用這種形式聯(lián)盟方面邁出更大步伐。首先，應該考慮和理想投資伙伴共同組建“天津市鑫茂民營科技園發(fā)展”。組成這么聯(lián)盟，即使由始至終見面臨很多困難，不過兩個或兩個以上投資者聯(lián)合從事一項新開拓性事業(yè)，畢竟比鑫茂企業(yè)獨立投資力量大得多，負擔風險能力也強得多。其次，應該考慮和理想投資伙伴共同組建一系列從事新興服務有限責任企業(yè)?，F(xiàn)在鑫茂企業(yè)隸屬企業(yè)，除“四方營銷策劃”外全部是獨自投資建立。以后，有必需聯(lián)合其它投資伙伴共同組建隸屬企業(yè)。聯(lián)合組建一系列從事新興服務業(yè)企業(yè)，不僅能夠在降低資金投入情況下不停增加企業(yè)服務功效，而且對于組建“天津市鑫茂民營科技園發(fā)展集團企業(yè)”含相關鍵意義。因為這個集團企業(yè)是由有資本聯(lián)絡多家企業(yè)組成，鑫茂企業(yè)和其它企業(yè)聯(lián)合組建企業(yè)越多，集團企業(yè)子企業(yè)也就越多，集團企業(yè)才會愈加名符其實。即使鑫茂企業(yè)現(xiàn)在已經初步含有組建集團企業(yè)條件，不過鑒于組建集團企業(yè)需要成本和精力，所以還是等再增加多個子企業(yè)后組建為好。

第三種形式是股權參與式聯(lián)盟。假如把本企業(yè)一部分股權出售給投資伙伴或購置投資伙伴一部分股權，那么這種聯(lián)盟形式就是股權參與式聯(lián)盟。鑫茂企業(yè)現(xiàn)在暫不含有建立這種聯(lián)盟現(xiàn)實性。不過，在發(fā)展到一定階段后，就應該主動利用這種形式深入壯大實力。鑫茂企業(yè)建立股權參與式聯(lián)盟目標是成立“天津市鑫茂民營科技園發(fā)展股份企業(yè)”

（七）爭取社會多方支持

鑫茂企業(yè)要快速發(fā)展，除了重視結盟，還要重視借用外力，主動爭取社會多方支持。

主動爭取銀行支持。為了爭取銀行更大支持，關鍵是經過不停提升企業(yè)經濟效益，不停提升按時歸還貸款率來提升企業(yè)信譽。要鞏固“天津市企業(yè)信用等級aa”稱號榮譽，并伴隨企業(yè)不停發(fā)展爭取取得“天津市企業(yè)信用等級aaa”稱號。

主動爭取政府支持。首先應該主動爭取市、區(qū)相關部門在各項工作方面支持。其次，鑒于鑫茂企業(yè)從事事業(yè)帶有一定公益性質，所以應該主動爭取區(qū)政府在相關政策方面給優(yōu)惠。另外，為了給駐園民營科技企業(yè)發(fā)明愈加優(yōu)越科研、生產、辦公環(huán)境，還應該主動爭取區(qū)政府在廉政建設方面給支持，給“鑫茂民營科技園”掛牌為“南開區(qū)經濟發(fā)展關鍵保護單位”。

主動爭取新聞單位支持。和本市關鍵新聞單位建立長久合作關系，爭取國家關鍵新聞單位常常采訪報導。

主動爭取咨詢單位支持。建立企業(yè)參謀機制，借助“外腦”，在戰(zhàn)略、管理、開發(fā)、建設、設計、服務、法律、理財?shù)雀鞣矫嫒〉孟嚓P方面有力指導。

（八）廣聚各類專業(yè)人才

鑫茂企業(yè)要快速發(fā)展，根本之計在于廣聚各類人才。人才是鑫茂企業(yè)最關鍵戰(zhàn)略資源。

要根本擯棄任人為親，永遠堅持唯才是舉。

要確定正確選才標準：不唯經歷、不唯學歷、不唯名氣、只唯能力。

為了取得各類專業(yè)人才，一定要廣開渠道，不拘形式。要激勵相關方面推薦人才。