物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)的審核全套

物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)的審核1.確定管理費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)。上面具體羅列了物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成，但并不是一成不變的，具體到核算某個(gè)特定物業(yè)的管理費(fèi)時(shí)，由于各個(gè)物業(yè)的具體情況不同，要根據(jù)該物業(yè)和實(shí)際情況，在上述構(gòu)成內(nèi)容中進(jìn)行必要的增減，同時(shí)要注意以下幾點(diǎn)：（1）要盡量詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體越詳細(xì)，才越真實(shí)。（2）盡量全面，不要漏項(xiàng)，比如測(cè)算大型固定資產(chǎn)更新儲(chǔ)備金時(shí)，往往容易忽視外墻面更新和電纜更新項(xiàng)目；在消耗材料測(cè)算時(shí)，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強(qiáng)的項(xiàng)目。（3）測(cè)算依據(jù)盡量準(zhǔn)確，比如固定資產(chǎn)和大型設(shè)備的折舊年限，有些項(xiàng)目費(fèi)用的市場(chǎng)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等盡量準(zhǔn)確，不用或少用估計(jì)值，對(duì)于有些無法或不易確定具體數(shù)據(jù)的，需運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理確定時(shí)，其隨機(jī)采集資料的點(diǎn)、面布局要合理，要有充分代表性。

2.收集原始數(shù)據(jù)。管理費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關(guān)重要。在測(cè)算各系統(tǒng)大型設(shè)備更新儲(chǔ)備金時(shí)，要收集包括原始價(jià)格、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試費(fèi)在內(nèi)的設(shè)備原值、設(shè)備功率參數(shù)和設(shè)備使用壽命等資料；在測(cè)算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，如計(jì)算公共照明系統(tǒng)時(shí)，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關(guān)、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用壽命和市場(chǎng)售價(jià)；其他關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定為有效依據(jù)在物業(yè)管理招投標(biāo)中，報(bào)價(jià)歷來是各投標(biāo)單位最重視的一部分，也是招標(biāo)單位最關(guān)心的部分。招標(biāo)方對(duì)于報(bào)價(jià)計(jì)算公式認(rèn)真審核，既要保障挑選到合適的物業(yè)管理單位，又要達(dá)到節(jié)省經(jīng)費(fèi)的目的；而投標(biāo)方則在做好技術(shù)方案的基礎(chǔ)上，在報(bào)價(jià)上下足功夫，仔細(xì)琢磨?，F(xiàn)列舉部分報(bào)價(jià)計(jì)算公式一、報(bào)價(jià)計(jì)算公式的“均價(jià)優(yōu)先”原則廣東省廣州市某物業(yè)管理招標(biāo)報(bào)價(jià)計(jì)算公式當(dāng)X≥P時(shí)，[1－（X－P）/P]×100%×（報(bào)價(jià)占分）當(dāng)X∠P時(shí)，[1－（P－X）/P]×100%×（報(bào)價(jià)占分）X：各投標(biāo)單位的有效投標(biāo)報(bào)價(jià)；P：本項(xiàng)目中所有有效投標(biāo)報(bào)價(jià)的平均價(jià)。此種報(bào)價(jià)計(jì)算公式屬于均價(jià)優(yōu)先原則，各投標(biāo)單位的有效投標(biāo)報(bào)價(jià)越接近有效投標(biāo)報(bào)價(jià)的平均價(jià)，則得分越高。二、報(bào)價(jià)計(jì)算公式中低于平均價(jià)，高于最低價(jià)的“合理低價(jià)”原則深圳市某物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)計(jì)算公式價(jià)格評(píng)分：投標(biāo)價(jià)超過采購預(yù)算的價(jià)格評(píng)分為0分。將評(píng)標(biāo)委員會(huì)修正后的有關(guān)投標(biāo)人的投標(biāo)價(jià)格，取算術(shù)平均值的90%作為基準(zhǔn)價(jià)格（超過采購預(yù)算的價(jià)格不計(jì)入平均值）。等于或低于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)定為100分，高于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)則按其比例，每高于基準(zhǔn)價(jià)格1%減1分，最低60分，如此計(jì)算出所有投標(biāo)人的價(jià)格評(píng)分。此計(jì)算公式最重要的是“等于或低于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)定為100分”，即無論是最低價(jià)還是基準(zhǔn)價(jià)都是同樣得分，“高于基準(zhǔn)價(jià)格的投標(biāo)報(bào)價(jià)按比例減分，最低60分”這樣就限制了高價(jià)，同時(shí)高于基準(zhǔn)價(jià)格也有最低保障60分。此計(jì)算公式，報(bào)價(jià)得分差距不會(huì)太大。三、報(bào)價(jià)計(jì)算公式的“低價(jià)優(yōu)先”原則深圳市某辦公樓物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目報(bào)價(jià)計(jì)算公式價(jià)格得分為：[1-（SX-S1）/SN]×100其中S1為最低有效報(bào)價(jià)，SX為有效投標(biāo)報(bào)價(jià)，SN為有效投標(biāo)報(bào)價(jià)的平均值此報(bào)價(jià)計(jì)算公式實(shí)際上為低價(jià)滿分的公式。如果價(jià)格占比例大，就不存在合理報(bào)價(jià)了，完全取決于報(bào)價(jià)的高低。四、綜合型報(bào)價(jià)計(jì)算公式深圳某政府投資物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)報(bào)價(jià)計(jì)算公式1.通過資格性檢查和符合性檢查且報(bào)價(jià)不超過預(yù)算控制金額的投標(biāo)供應(yīng)商不少于7家，價(jià)格分=[1－A×|1－投標(biāo)報(bào)價(jià)/Z|]×（報(bào)價(jià)占分）Z-本次招標(biāo)的最佳報(bào)價(jià)，即對(duì)所有通過資格性檢查和符合性檢查且報(bào)價(jià)不超過預(yù)算控制金額的有效投標(biāo)報(bào)價(jià)取算術(shù)平均值，并對(duì)算術(shù)平均值下浮5%作為本次招標(biāo)最佳報(bào)價(jià)；A-價(jià)格調(diào)整系數(shù)，當(dāng)投標(biāo)報(bào)價(jià)低于本次招標(biāo)最佳報(bào)價(jià)時(shí)，A=0.5；當(dāng)投標(biāo)報(bào)價(jià)高于本次招標(biāo)最佳報(bào)價(jià)時(shí)，A=1。注：當(dāng)價(jià)格分＜0時(shí)，取0。2.通過資格性檢查和符合檢查且報(bào)價(jià)不超過預(yù)算控制金額的投標(biāo)供應(yīng)商少于7家價(jià)格分=[1-（投標(biāo)價(jià)格-最低價(jià)）/最低價(jià)]×（報(bào)價(jià)占分）注：當(dāng)價(jià)格分＜0時(shí)，取0。此計(jì)算公式分兩種形式。如果投標(biāo)單位不少于7家，則按第1種計(jì)算公式計(jì)算價(jià)格分，最佳報(bào)價(jià)為略低于平均價(jià)；如果投標(biāo)單位少于7家，則最低價(jià)為最佳報(bào)價(jià)。五、“業(yè)主至上”型的報(bào)價(jià)計(jì)算式廣東省廣州市某事業(yè)單位物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目評(píng)標(biāo)方法：采用投票評(píng)標(biāo)法，評(píng)標(biāo)委員將根據(jù)各投標(biāo)公司的招標(biāo)文件和陳述以無記名投票的方式進(jìn)行投票，得票高的前3名的投標(biāo)人依次作為中標(biāo)后選人。在價(jià)格標(biāo)開出后，投標(biāo)人中最高價(jià)在的票基礎(chǔ)上減一票作為最后的票，最低價(jià)在得票基礎(chǔ)上增加一票作為最后得票。本項(xiàng)目設(shè)欄標(biāo)價(jià)，欄標(biāo)價(jià)為160萬元，高于欄標(biāo)價(jià)或低于欄標(biāo)價(jià)的20%（含20%）的投標(biāo)報(bào)價(jià)分為廢標(biāo)。當(dāng)前物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)基本傾向于合理報(bào)價(jià)，不應(yīng)鼓勵(lì)低價(jià)。此計(jì)算方法設(shè)置了一個(gè)欄標(biāo)價(jià)，此欄標(biāo)價(jià)即為業(yè)主方測(cè)算的合理價(jià)位，高于欄標(biāo)價(jià)或低于欄標(biāo)價(jià)為廢標(biāo)。既保證了投標(biāo)單位不報(bào)高價(jià)，又確定了報(bào)低價(jià)僅有的優(yōu)惠為多一張選票。當(dāng)然，該計(jì)算式最重要的在于業(yè)主方要準(zhǔn)確測(cè)算日常發(fā)生的費(fèi)用而確定欄標(biāo)價(jià)。計(jì)算清楚了欄標(biāo)價(jià)，業(yè)主就如同吃了一顆“定心丸”，報(bào)價(jià)怎么變主動(dòng)權(quán)都牢牢掌握在業(yè)主手中。業(yè)主亦可騰出工夫好好分析投標(biāo)方的技術(shù)與實(shí)力了。真可謂“業(yè)主至上”。以上幾種報(bào)價(jià)方式，若采取低價(jià)中標(biāo)，不利于市場(chǎng)正常運(yùn)作，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)；掠奪性開發(fā)物業(yè)資源，使環(huán)境破壞；為減少管理成本進(jìn)而裁減服務(wù)人員、削減服務(wù)時(shí)間，造成服務(wù)質(zhì)量降低、區(qū)域性物業(yè)管理環(huán)境惡化；使甲乙雙方處于被動(dòng)局面，影響社會(huì)秩序。其二：若采取合理低價(jià)中標(biāo)，由于人為因素干