精裝預售核價培訓講解

如何精裝預售核價精裝核價背景01精裝房成本核價內(nèi)容02精裝房核價流程03精裝核價準備資料04目 錄精裝核價計價程序05精裝對外公示清單06如何獲取溢價空間07如何實現(xiàn)雙贏08精裝限價指導限額成本核價1.毛坯住宅：參照歷史售價進行上下浮動進行限價確定；2.精裝住宅：針對不同的客群和檔次，無法按照按一個水平線進行確定。故某地區(qū)政府提出：1.按成本定價：根據(jù)精裝修的成本來核定精裝售價2.確定上限：且精裝房最高限價為2500元/m2?！熬b成本核價法”應用而生，帶來兩個課題：1.如何使用有限的配置，為公司取得較好的經(jīng)濟效益。2.如何平衡公司利益和客戶對精裝價值的認知。“住房不炒”，衍生限房價一、精裝核價背景精裝成本核價法1第三方咨詢獨立核價2第三方咨詢隨機抽取3精裝部分定最高限價4精裝核價確定游戲規(guī)則裝修部分價格須由具備資質(zhì)的第三方造價咨詢機構進行核算第三方造價咨詢機構在工程造價網(wǎng)“咨詢單位抽選系統(tǒng)”隨機抽取“限房價、競地價”試點地塊，全裝修部分暫定不得超過2500元/m2，根據(jù)市場成本變化適時調(diào)整全裝修商品住宅銷售時應在售房現(xiàn)場和商品房銷售合同中公示和標明裝修內(nèi)容、材質(zhì)等級某市住房和城鄉(xiāng)建設委員會于2018

年，頒布了關于印發(fā)《新建商品住宅全裝修建設實施細則》撇關系控上限定規(guī)則2、精裝房成本核價內(nèi)容給成本人留下三道命題第一道命題如何完成核價任務？第二道命題如何獲取溢價空間？第三道命題如何與客戶實現(xiàn)雙贏二、精裝房成本核價內(nèi)容第一步：精裝核價前提1.精裝施工許可證

.2.房屋預測報告書；3.已審查精裝施工圖；4.精裝修審圖報告；第二步：抽選咨詢公司1.造價站咨詢系統(tǒng)抽選咨詢單位；2.咨詢單位合同簽訂；第三步：提交核價資料1.開發(fā)商提交精裝預算書2.開發(fā)商提交精裝核價圖紙第四步：1.咨詢單位查看樣板房2.咨詢公司出具核價報告3.提交核價報告到市造價站；第五步：預算對審1.與市造價站完成價格對審和配置標準審核；2.對審完成，出具對審審核報告書；第六步：上傳系統(tǒng)1.咨詢單位上傳核價報告書，裝修配置表，至審核系統(tǒng)。第七步：政府簽署審核意見1.市住建委簽署審核意見2.市發(fā)改委簽署審核意見；第八步：完成核價1.獲得精裝預售許可證2.核價完成三、精裝核價流程1.精裝施工許可證；2.房屋預測報告書；3.100%交付標準樣板房1.核價報告；2.全裝修用材、設備公示清單1.申報核價文件（計價軟件采用智多星）；2.圖紙、價格依據(jù)資料核價資料精裝核價需準備哪些資料？做到每個步驟資料齊全，不遺漏造價站審核人員對審過程1.工程量對審、價格對審、配置標準對審；2.確定后造價站開通價格上傳端口咨詢單位上傳核價報告書于造價系統(tǒng)1.咨詢合同/咨詢報告掃描件;2.計價文件，以及由計價軟件導出的

Excel表格、計算程序及公式表掃描件（蓋章）;3.材料公示清單市住建部、市發(fā)改委簽署意見1.新建商品住宅裝修部分價格備案表

;2.全裝修用材、設備公示清單。咨詢公司提交造價站資料核價咨詢公司出具相關文件1.量價審核報告；2.智多星計價文件及審核報告書開發(fā)商提交咨詢公司核價資料1.參照收費文件，洽談合同價格；2.咨詢方在系統(tǒng)中及時接受確認、雙方簽訂合同前置條件相關文件造價站抽選咨詢單位相關文件1.機構代碼證、營業(yè)執(zhí)照；2.抽選人及見證人身份證掃描件；四、精裝核價準備資料咨詢單位合同洽談4、主材設備價格要求：主要材料、設備價格按實際價格計算（不得高于本市市場實際零售

價格）；五、精裝核價計價程序2、清單描述要求清單內(nèi)容描述需注明裝修內(nèi)容、部位、其中主要材料及潔具、家具、廚柜、電氣設備應標明品牌、規(guī)格（設備還須標明技術參數(shù)）、材質(zhì)、顏色、型號、產(chǎn)品系列

號；3、計價標準要求：新建商品住宅全裝修工程計價標準執(zhí)行

2014定額。經(jīng)對消耗量標準中的工日量與市場實物量工資單價對比測算，全裝修價格核算時，消耗量標準工日單價(包括安裝、裝飾)按

140元/天計算1、計量規(guī)則和計價規(guī)范《建設工程工程量清單計價規(guī)范》（GB50500-2013）《房屋建

筑與裝飾工程工程量計算規(guī)范》

（GB50854-2013） 6、商品房全裝修銷售價格計算程序及公式表：其中藍色部分需通過計價軟件智多星套價后填入（見下P）5、不應計入精裝修成本：公共部分裝修、普通入戶門、室內(nèi)排水、強（弱）電的配管、配線，應計入毛坯房價格，不計入全裝修價格五、精裝核價計價程序1、其中藍色部分需通過計價軟件智多星套價后填入；2、其他費、管理費、銷售費、財務費、利潤按計價文件規(guī)定費率計取。商品房全裝修銷售價格計算程序六、裝修公示清單新建商品住宅全裝修建設實施細則附件中“裝修用材、設備公示清單”格式六、裝修對外公示清單已完成精裝核價企業(yè)裝修標準對外公示清單：第一方面高溢價：加大配置第三方面圖紙細節(jié)：符合要求第四方面價格依據(jù)：可信度高第二方面低溢價：減少配置第五方面定額水平：加大研究第六方面加大集采：以量換價第七方面柜體核價：重點關注七、如何獲取溢價空間1、成本深入了解核價規(guī)則，對于哪些材料會有溢價，哪些材料無溢價甚至虧損，要做到心中有數(shù)七、如何獲取溢價空間1.加大高溢價材料精裝配置主要材料、設備價格可按本市市場實際零售價格核算，是允許開發(fā)商賺取價差。如：戶內(nèi)門、木地板、衛(wèi)生潔具類、電器類等，一般京東、淘寶網(wǎng)上詢零售價格,因大部分公司有集采優(yōu)勢，此部分一般可實現(xiàn)較高溢價，尤其電器類可適當增加配置。七、如何獲取溢價空間2.減少低溢價甚至虧本項的設計采用定額計價的：因人工費日益上漲，定額計價中人工工日含量及價格收入無法跟進市場情況，出現(xiàn)虧項。如石膏板吊頂、瓷磚鋪貼等；背景墻軟包、造型設計，有可能套用定額出現(xiàn)虧本，如果單從產(chǎn)品溢價方面考慮，盡量減少此類設計，能不設計全屋吊頂就設計局部吊頂、能不設計較復雜軟包工藝、復雜造型設就盡量簡單設計；圖紙細節(jié)的完善應符合精裝核價的要求01.石膏吊頂圖紙描述與清單項目特質(zhì)要保持一致；吊頂不能簡單寫石膏板吊頂，應描述成為9mm+9mm

雙層石膏板；02.涂料做法涂料不能簡單寫涂刷三遍；應描述如抗堿底漆一遍、膩子兩遍、乳膠面漆兩遍；03.吊頂龍骨吊頂主次龍骨間距布置，可根據(jù)圖紙計算含量，調(diào)整定額含量04.瓷磚結合層瓷磚結合層、木地板找平厚度，不能寫大概范20mm~40mm

厚，應明確具體厚度如

30mm

厚；05.開孔和包管主臥及其他區(qū)域窗臺石開孔，排水管包管等工程量可在設計說明中直接明確；06.衛(wèi)生間防水衛(wèi)生間防水應

描述返邊做法若圖紙未明確，核算過程按圖計算，此部分無法計價。七、如何獲取溢價空間主要材料、設備按零售價格

計算，核價人員如何去相信你提供的價格？一方面讓合作的供貨商提供零星售價的證明資料，且市場上任何陌生人的詢價應與我們提供的零售價要基本一致；如：馬克波羅型號8FMB4240PCM規(guī)格600*600零星售價89元/m2,零星價格文件明確材料品牌、規(guī)格、顏色、零售價格等主要信息資料；另一方面淘寶、京東找一樣規(guī)格型號提供相應的零售價格依據(jù)，比如：方太（FOTILE）水槽洗碗機“https:///productdetail/_t-1/_proid-1801.html”網(wǎng)頁下有

詳細產(chǎn)品信息，核價人員大部分通過第二種方式取價；4、提供可信度高的價格依據(jù)資料七、如何獲取溢價空間定額研究透徹，同樣工作內(nèi)容，相近定額子目有很多，找到對核價最有利的子目，如定額中涂料膩子子目有三四個類似子目，盡量爭取套用價格最高的子目。5、加強對定額的研究如：墻面貼壁紙，客戶一般的感受應好于乳膠漆，核價也應該壁紙的收入高于乳膠漆，若可通過集采能實現(xiàn)壁紙的成本低于乳膠漆施工成本，即實現(xiàn)溢價6、加大集采力度，以量換價柜體類、瓷磚、木地板核價有上限限定，切忌投入的成本突破了核價最高限定，核價無法收回！如:柜體類設計材質(zhì)選用、分隔等主要影響成本因素，通過溢價分析定合理選配7、柜體類核價要重點關注七、如何獲取溢價空間案例：圖紙小疏忽，損失300萬某公司某項目第一次精裝核價，因圖紙做法表及節(jié)點圖未明確石膏板為雙層石膏板，節(jié)點圖畫的也是一層石膏板，涂料做法未明確抗堿底漆一遍；核價審核過程按圖紙計價損失如下：單層石膏板計收入減少96

元/m2，抗堿底漆未予計價減少17.68

元/m2，以上兩條可售單價減少近30

元/m2，銷售面積98560m2,一個不小心疏忽，銷售貨值減少近296

萬。七、如何獲取溢價空間精裝群訴事件導致公司品牌受損某標桿項目在精裝核價早期獲得精裝銷售價格每平米2400多，因裝修配置不夠豐富，客戶認為其精裝銷售價格無法與配置相匹配。最終出現(xiàn)大規(guī)模群訴事件，甚至某業(yè)主代表出現(xiàn)在其集團半年度業(yè)績發(fā)布會，直接對話高層領導。此事件在自媒體上的傳播對該公司的品牌造成嚴重影響，隱形損失不可估量；一個有社會責任的開發(fā)商企業(yè)，一定會追求溢價的同時兼顧客戶利益，并不一味追求高溢價。

客戶滿意度是企業(yè)長久發(fā)展的根基八、實現(xiàn)雙贏舉措從設計角度做一些人性化，解決客戶的生活中的痛點，從而提升客戶的滿意度配置智能窗簾，讓你的精裝房充滿科技感，但是增加成本確不多智能窗簾局部軟包客廳和臥室局部設置軟包，雖然溢價空間不大，但是看起來能提高裝修檔次電熱毛巾架衛(wèi)生間配置電熱毛巾架，這樣可解決客戶衛(wèi)生間掛毛巾總是潮濕的情況柜體燈帶柜體內(nèi)部增加燈帶，有較好照明效果，使用更加方便。柜體阻尼系統(tǒng)柜體門增加阻尼器和阻尼導軌，可以防止柜門關閉的時候碰撞的響聲廚房易潔板廚房增加易潔板，這樣對于廚房產(chǎn)生的油煙后期便于進行清洗。淋浴間設置防滑槽瓷磚，可讓客戶在淋浴時候不需要墊防滑墊淋浴間防滑槽衛(wèi)生間門檻設置擋水大理石跺腳，可防止柱腳霉變擋水大理石跺腳八、實現(xiàn)雙贏舉措作為開發(fā)商我們要知道如何實現(xiàn)項目高溢價和高利潤，但是同時我們能深入的了解客戶需求和痛點。在適當?shù)那闆r下我們可能會犧牲局部的利潤來換取市場上客戶對我們的認可和支持。八、實現(xiàn)雙贏舉措對標同檔次優(yōu)秀標桿項目公司有初步的精裝配置后，要收集本地區(qū)公認做得較好的項目進行對標，吸收標桿項目的亮點為自己項目所用。深度分析群訴項目對于精裝問題引起的群訴事項，相應的問題應該進行深入剖析，在本項目應該盡量進行避8、實現(xiàn)雙贏舉措近期市場精裝配置及核價情況案例分享精裝配置案例一廚房配置：廚房二件套，洗碗機、櫥柜，凈水器；衛(wèi)生間配置：淋浴屏，電熱毛巾架客餐廳配置：局部吊頂，無背景墻；柜體配置：浴室柜，玄關柜；空調(diào)配置：日立中央空調(diào)；其他配置：指紋鎖；精裝批價：2357元/m2 成本價：****元/m2精裝配置案例二廚房配置：廚房三件套、櫥柜，凈水器、美的冰箱衛(wèi)生間配置：淋浴屏，涼霸、智能馬桶、電熱毛巾架客餐廳配置：局部吊頂，無背景墻；柜體配置：浴室柜，玄關柜，父母小孩房衣柜；空調(diào)配置：新風系統(tǒng)；其他配置：指紋鎖，自動晾衣架，升降收納架；精裝批價：2322元/m2成本價：*****元/m2一枚新手，如何玩轉(zhuǎn)精裝成本核價法如何完成精裝核價任務1.