養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)之項(xiàng)目論證

養(yǎng)老市場(chǎng)認(rèn)知養(yǎng)老市場(chǎng)分析剛需市場(chǎng)——急迫且必須——必須盡快滿足，否則將影響老人和子女親屬生活質(zhì)量；——主要針對(duì)高齡、獨(dú)居、失能、失智老人；——照護(hù)難度大、專業(yè)性較強(qiáng)、設(shè)施要求高、收費(fèi)較高；——老齡事業(yè)（政府）、老齡產(chǎn)業(yè)必須面對(duì)的首要需求；——專業(yè)人才培養(yǎng)取向：長(zhǎng)期照護(hù)（非醫(yī)療）痛點(diǎn)養(yǎng)老市場(chǎng)認(rèn)知養(yǎng)老市場(chǎng)分析柔需市場(chǎng)——非急迫——有需求但不急迫，視條件而定，可以引導(dǎo)；——主要針對(duì)低齡健康老人（精明、有經(jīng)濟(jì)能力、維權(quán)意識(shí)較強(qiáng)）；——照護(hù)難度較小，要求較高、投訴多、矛盾大；——老齡產(chǎn)業(yè)（市場(chǎng)）的范疇癢點(diǎn)養(yǎng)老市場(chǎng)認(rèn)知身體機(jī)能55歲70歲80歲85歲護(hù)理強(qiáng)度自理介助-介護(hù)專護(hù)-特護(hù)認(rèn)知障礙老人55-85歲養(yǎng)老需求健康保健、社交、家政、心理咨詢、投資理財(cái)、吃住行游樂(lè)購(gòu)、撫養(yǎng)第三代、學(xué)習(xí)、二次就業(yè)、自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)醫(yī)療、護(hù)理照料、康復(fù)保健、精神慰藉、文化娛樂(lè)等護(hù)理照料、醫(yī)療、康復(fù)、精神慰藉安寧剛需市場(chǎng)柔需市場(chǎng)養(yǎng)老市場(chǎng)認(rèn)知?jiǎng)傂琛⑼袋c(diǎn)、高頻是好產(chǎn)品的六字真言；也是我們判斷一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目是否值得投資的重要依據(jù)！養(yǎng)老行業(yè)不是不掙錢，而是難掙錢！養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)具有投資大、回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、微利的特性，因此在真正落地一個(gè)項(xiàng)目前必須接受嚴(yán)格的項(xiàng)目論證?？偨Y(jié)養(yǎng)老市場(chǎng)認(rèn)知養(yǎng)老項(xiàng)目的論證思路看準(zhǔn)市場(chǎng)——供需分析，找準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)需求市場(chǎng)（要什么）（1）與區(qū)域老齡化程度、家庭照護(hù)能力、養(yǎng)老觀念、經(jīng)濟(jì)承受能力等因素密切相關(guān)；（2）分近期與遠(yuǎn)期（總量和年齡結(jié)構(gòu)變化），高、中、低需求層次，以及介助、介護(hù)等市場(chǎng)，需進(jìn)行調(diào)查、分析測(cè)算，才能找準(zhǔn)市場(chǎng)位置；供給市場(chǎng)（有什么）（1）區(qū)域養(yǎng)老床位供給情況；（2）區(qū)域養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)定位——細(xì)分市場(chǎng)；（3）競(jìng)品分析R養(yǎng)老項(xiàng)目的論證思路理清思路（如何建設(shè)）服務(wù)定位——做什么？可利用資源——可以做多大？（資金、物業(yè)和人員哪里來(lái)）可利用政策——是否有扶持政策？落實(shí)情況？如何服務(wù)與經(jīng)營(yíng)——服務(wù)特色、經(jīng)營(yíng)模式（如何盈利）規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)（應(yīng)對(duì)措施）投資風(fēng)險(xiǎn)——入住率低（怎么營(yíng)銷和服務(wù)？）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)——意外傷害風(fēng)險(xiǎn)、續(xù)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)科學(xué)規(guī)劃

養(yǎng)老項(xiàng)目的論證思路機(jī)構(gòu)命名方法機(jī)構(gòu)命名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的名稱必須根據(jù)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，標(biāo)明福利院、敬老院、光榮院、養(yǎng)老院、老年公寓、護(hù)理院等；由政府舉辦的，應(yīng)冠以所在地省（自治區(qū)、直轄市）、市（地、州）、縣（縣級(jí)市、市轄區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政區(qū)劃名稱，不另起字號(hào)；由社會(huì)組織和個(gè)人興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《民辦非企業(yè)單位名稱管理暫行規(guī)定》(1999)命名；機(jī)構(gòu)命名方法機(jī)構(gòu)命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非應(yīng)當(dāng)冠以單位所在地?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市（地、州）、縣（縣級(jí)市、市轄區(qū)）行政區(qū)劃名稱或地名。但不能單獨(dú)冠以市轄區(qū)的名稱或地名，應(yīng)當(dāng)與所在市的行政區(qū)劃名稱或地名連用；民辦非企業(yè)單位名稱應(yīng)當(dāng)使用漢字，民族自治地方的民非單位名稱可以同時(shí)使用本民族通用的民族文字；R版權(quán)所有

恕不復(fù)制機(jī)構(gòu)命名方法機(jī)構(gòu)命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非單位管理登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)民非單位名稱的核準(zhǔn)登記、監(jiān)管，經(jīng)登記管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的民非單位名稱受法律保護(hù)；民非單位名稱應(yīng)當(dāng)依次由：字號(hào)、行（事）業(yè)或業(yè)務(wù)領(lǐng)域、組織形式組成；民非單位字號(hào)應(yīng)當(dāng)由兩個(gè)及以上的漢字組成，如太陽(yáng)城、親和源、康夢(mèng)圓、將府、萊康、康樂(lè)、康乃馨等；機(jī)構(gòu)命名方法機(jī)構(gòu)命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非單位只準(zhǔn)使用一個(gè)名稱，在登記管理機(jī)關(guān)管轄范圍內(nèi)不得與已登記的同行業(yè)單位名稱相同；民非單位申請(qǐng)成立登記、變更名稱登記，業(yè)務(wù)主管單位應(yīng)當(dāng)將民非單位擬定名稱意見報(bào)登記管理機(jī)關(guān)；兩個(gè)以上民非單位向同一登記管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)相同的符合規(guī)定的民辦非企業(yè)單位名稱，登記管理機(jī)關(guān)依照申請(qǐng)?jiān)谙仍瓌t登記；機(jī)構(gòu)命名方法機(jī)構(gòu)命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非單位名稱不得含有下列文字和內(nèi)容：冠以“中國(guó)”、“全國(guó)”、“中華”等字樣；組織形式不得冠以“總”字；有損于國(guó)家、社會(huì)公共利益的，違背社會(huì)道德風(fēng)尚，帶有封建迷信色彩的；可能對(duì)公眾造成欺騙或者誤解的；政黨名稱、黨政軍機(jī)關(guān)名稱、人民團(tuán)體名稱、社會(huì)團(tuán)體名稱、事業(yè)單位名稱、企業(yè)名稱及宗教界的寺、觀、教堂（佛、道教的寺、觀，伊斯蘭教的清真寺，天主教、基督教的教堂）名稱；已被撤銷的民辦非企業(yè)單位的名稱；其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的；機(jī)構(gòu)命名方法機(jī)構(gòu)命名-要點(diǎn)（1）公辦機(jī)構(gòu)名稱由“行政區(qū)劃名+機(jī)構(gòu)性質(zhì)”組成

民非機(jī)構(gòu)名稱由“行政區(qū)劃名/地名+字號(hào)+機(jī)構(gòu)性質(zhì)”依次組成（2）避免重名（3）有寓意，如寸草春暉、椿萱茂（4）名字不要太長(zhǎng)，2、3字即可（5）切忌浮夸，如“國(guó)際”、“中華”、“總”工商注冊(cè)企業(yè)命名參照《企業(yè)名稱登記管理?xiàng)l例》上海養(yǎng)老機(jī)構(gòu)命名規(guī)定機(jī)構(gòu)命名方法投資成本估算投資成本估算硬件設(shè)施投資成本軟件建設(shè)投資成本土地征用費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，或房屋租賃、改造投入、裝修投入、基本設(shè)施設(shè)備投入和園林綠化投入等

前期考察論證、申報(bào)、注冊(cè)、員工工資、人員招募、人員培訓(xùn)等費(fèi)用等投資成本R版權(quán)所有

恕不復(fù)制投資成本估算

案例1以長(zhǎng)沙市興建一家擁有400張床位，占地面積25畝（約16700平方米）的中高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為例。假定其床位利用率為80％。

序號(hào)成本項(xiàng)目投資規(guī)模（m2）單價(jià)（元/m2）金額（萬(wàn)元）比重（％）1土地征用費(fèi)16700120【注2】20082建安工程費(fèi)150001000【注3】1500603基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)600244設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)1506其他不可預(yù)見費(fèi)5025合計(jì)（投資總額）25001001、前期投入成本預(yù)算

：R版權(quán)所有

恕不復(fù)制投資成本估算2．該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度收支估算：

項(xiàng)

目人數(shù)規(guī)模（位）單價(jià)（元/年）金額（萬(wàn)元）一、年度經(jīng)營(yíng)成本（TC）1．員工工資（平均）110（按1：3.5比例配置）9600（800）105.62．水電費(fèi)支出400×80％（入住率）720（60）23.043．生活費(fèi)成本400×80％（入住率）2160（180）69.124．辦公費(fèi)7.25．設(shè)備（耗材）維修費(fèi)26．設(shè)施設(shè)備折舊費(fèi)77．5【注1】合

計(jì)284.46【注2】二、年經(jīng)營(yíng)收入（TR）1．床位費(fèi)收入400×80％9600（800）307.22．生活費(fèi)收入400×80％3600（300）115.23．其他服務(wù)凈收入8合計(jì)430.4三、凈利潤(rùn)(E)145.94注釋：需要經(jīng)過(guò)較精確地測(cè)算，越精確，越可行。投資成本估算3．該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)效益評(píng)估：凈利潤(rùn)：E

=TR（年經(jīng)營(yíng)收入）-TC（年經(jīng)營(yíng)成本）=430.4－284.46＝145.94（萬(wàn)元）。假定因優(yōu)惠政策所得稅全免，可得效益評(píng)估值：年凈現(xiàn)金流＝E＋年折舊費(fèi)＝145.94.18＋77.5＝223.44（萬(wàn)元）；項(xiàng)目投資回收期＝投資總額/每年凈現(xiàn)金流量＝2500/223.44＝11.19（年）；年投資利潤(rùn)率＝E（凈利潤(rùn)）/投資總額＝145.94/2500＝5.8％；R版權(quán)所有

恕不復(fù)制投資成本估算盈虧平衡入住率指的是收入與支出相等，利潤(rùn)為零時(shí)的機(jī)構(gòu)入住率。那么，可以假設(shè)它為X，根據(jù)表格中的數(shù)據(jù)，列出“收入=支出”方程式，求解X。105.6+400X*0.072+400X*0.216+7.2+2+77.5=400X*0.96+400X*0.36+8解出X=44.65%，即需要入住400*44.64%=178名老人才能保證當(dāng)年度現(xiàn)金流平衡。投資成本估算案例2——投資改造50張床位、兩人間中低檔養(yǎng)老院

1、前期投入租金投入：租金應(yīng)控制在200—300元/床/月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為500元－800元)，總建筑面積在4000平方米以上，合理租金宜控制在每年18萬(wàn)以下。房屋改造裝修投入：約100萬(wàn)元。R版權(quán)所有

恕不復(fù)制投資成本估算基本設(shè)施投入——39.5萬(wàn)元床,床頭柜和衣櫥：約1000元/套×50套=5萬(wàn)元；床上用品：約500元/套×60套=3萬(wàn)元；居室靠背椅：50元/張×100張=0.5萬(wàn)元；電視機(jī)（每房間一臺(tái)）：2000元/臺(tái)×25臺(tái)=5萬(wàn)元；活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套、麻將桌2個(gè)：預(yù)算約1萬(wàn)元；廚具餐具：約20萬(wàn)元；洗衣設(shè)備：約3萬(wàn)元；辦公設(shè)施：3萬(wàn)元；康娛設(shè)施：2萬(wàn)元；投資成本估算設(shè)施折舊＝（房屋改造裝修+基本設(shè)施）/10（10年折舊期）=13.95萬(wàn)2．年度收支估算年度支出：（1）員工工資：院長(zhǎng)（兼會(huì)計(jì)）：1人，計(jì)3500元/月×12月=4.2萬(wàn)元；行政主管（兼出納）：1人，計(jì)3000元/月×12月＝3.6萬(wàn)元；護(hù)理員：4人，計(jì)1800元/月/人×12月×4人=10.8萬(wàn)元（包吃住）；廚師：1人，計(jì)2000元/月×12月=2.4萬(wàn)元（包吃?。?；員工工資合計(jì)：21萬(wàn)元；投資成本估算（2）伙食費(fèi)成本（按80％入住率計(jì)算，下同）：300元/月/人×（50×80％＋7）人×12月=16.92萬(wàn)元；（3）水電煤氣：70元/月/人×（50×80％）人×12月＝3.36萬(wàn)元（4）辦公費(fèi)用：1000×12=1.2萬(wàn)元；（5）設(shè)備耗材,維護(hù)等：2萬(wàn)元；（6）租金：15萬(wàn)元；（7）設(shè)施折舊費(fèi)：13.95萬(wàn)元；

年總經(jīng)營(yíng)支出：73.43萬(wàn)元；R版權(quán)所有

恕不復(fù)制投資成本估算年度收入（按80%床位利用率）；床位費(fèi)：600元/月/人×12月×50人×80%=28.8萬(wàn)元。護(hù)理費(fèi)：600元/月/人×12月×50人×80%=28.8萬(wàn)元。伙食費(fèi)：500元/月/人×12月×50人×80%=24萬(wàn)元。水電費(fèi)：100元/月/人×12月×50人×80%=4.8萬(wàn)元。

年度經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)：86.4萬(wàn)元請(qǐng)根據(jù)上述數(shù)據(jù)，計(jì)算回收期和盈虧平衡入住率投資成本估算項(xiàng)目選址方法項(xiàng)目選址：區(qū)位-物業(yè)-商務(wù)條件養(yǎng)老機(jī)構(gòu)宜設(shè)置在交通便利的地方。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置在地質(zhì)穩(wěn)定、場(chǎng)地干燥、排水通暢、日照充足、無(wú)污染、無(wú)危險(xiǎn)、視野開闊的地方（環(huán)境）。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)宜設(shè)置在醫(yī)療機(jī)構(gòu)附近（3公里；2級(jí)）。項(xiàng)目選址方法選址考慮的其他問(wèn)題物業(yè)區(qū)位：老小區(qū)VS.新樓盤物業(yè)獨(dú)立性：與周邊居民、商戶的關(guān)系（是否獨(dú)門獨(dú)院；忌商品房周邊）物業(yè)的建筑類型：工業(yè)型、酒店或公寓型、裙樓+塔樓/板樓型物業(yè)改造量及難度：專業(yè)人士物業(yè)的消防條件：專業(yè)人士物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系：《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書》和《竣工驗(yàn)收備案表》物業(yè)的商務(wù)條件：土地成本；收購(gòu)成本；起租租金，租期，漲租條件項(xiàng)目地與城市建設(shè)與用地規(guī)劃是否沖突項(xiàng)目選址方法資金來(lái)源

資金來(lái)源

建設(shè)方案必須明確資金來(lái)源，包括個(gè)人資產(chǎn)、銀行貸款、產(chǎn)業(yè)基金、養(yǎng)老債券、股權(quán)融資等。資金來(lái)源養(yǎng)老項(xiàng)目的論證方法1.收集資料本地區(qū)人口資料，特別是人口老齡化資料；本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展基本概況；本地區(qū)對(duì)發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的扶持補(bǔ)貼政策；本地區(qū)集中養(yǎng)老需求調(diào)查資料；本地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量、規(guī)模、分布、性質(zhì)、服務(wù)定位、經(jīng)營(yíng)情況等資料；本地區(qū)地價(jià)、物價(jià)、房屋租賃價(jià)格、勞動(dòng)力成本價(jià)格、水電、煤氣等價(jià)格；本地區(qū)交通、氣象及地質(zhì)災(zāi)害資料；養(yǎng)老項(xiàng)目的論證方法2.實(shí)地考察

考察本省、本地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理狀況，借鑒他人的經(jīng)驗(yàn)。必要時(shí)可組織國(guó)內(nèi)和境外考察。3.文獻(xiàn)調(diào)研

相關(guān)政策法規(guī)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)范。4.問(wèn)卷調(diào)查

調(diào)查老年人生活狀況、集中養(yǎng)老需求，包括老人家庭結(jié)構(gòu)、居住狀況、照護(hù)方式、收入水平、支付能力、入住需求、需求層次、需求內(nèi)容和經(jīng)濟(jì)承受能力等。養(yǎng)老項(xiàng)目的論證方法5.老人座談6.專家咨詢應(yīng)向當(dāng)?shù)孛裾?、建筑設(shè)計(jì)、消防安全等部門進(jìn)行技術(shù)咨詢，充分聽取政府職能部門的專家意見與建議，可免走彎路。養(yǎng)老項(xiàng)目的論證方法附：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性——解決該項(xiàng)目是否必要建設(shè)？（一）本地人口老齡化形勢(shì)與發(fā)展趨勢(shì)（與全國(guó)、全省、相關(guān)地市縣水平進(jìn)行比較，用數(shù)據(jù)說(shuō)話）1.本地人口老齡化與發(fā)展趨勢(shì)（嚴(yán)峻）2.本地人口高齡化、家庭空巢化、失能化情況（嚴(yán)峻）結(jié)論：本地人口老齡化形勢(shì)嚴(yán)峻，應(yīng)該高度重視人口老齡化帶來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題。養(yǎng)老項(xiàng)目的