2024年《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)》考前沖刺備考題庫200題（含詳解）

PAGEPAGE12024年《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)》考前沖刺備考題庫200題（含詳解）一、單選題1.存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的標(biāo)的房地產(chǎn)以（）為主。A、批量房地產(chǎn)B、特殊房地產(chǎn)C、單宗房地產(chǎn)D、商業(yè)房地產(chǎn)答案：C解析：存量房市場上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及面更廣，類型更為豐富。按交易方式可分為存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。按服務(wù)方式，存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)既有采用居間方式進(jìn)行的，也有采用代理方式進(jìn)行的。采用代理方式的存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，既有賣方代理又有買方代理業(yè)務(wù)。從客戶類型來看，存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)既有面向分散的個(gè)體客戶的，也有面向機(jī)構(gòu)客戶的。存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本共性是標(biāo)的房地產(chǎn)以單宗房地產(chǎn)為主。2.某公司規(guī)定各經(jīng)紀(jì)人只能看到自己開發(fā)房源的詳細(xì)信息，其他人員則不能看到業(yè)主的聯(lián)系方式。該公司對房源的管理采用的是（）法。A、分區(qū)公盤制B、私盤制C、公盤制D、混合制答案：B解析：房源信息的共享形式有：①私盤制；②公盤制；③混合制。私盤制是指房源信息由接受業(yè)主（委托人）委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人錄入信息管理系統(tǒng)，其他經(jīng)紀(jì)人只能查看到房源的基本信息（物業(yè)名稱、房型、面積、出售價(jià)格、配套設(shè)施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業(yè)主聯(lián)系方式等關(guān)鍵信息只有該受托經(jīng)紀(jì)人及其上級主管才能看到。其他經(jīng)紀(jì)人要聯(lián)系該物業(yè)的業(yè)主（委托人），只有通過該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采取合作方式，當(dāng)交易達(dá)成之后，該受托經(jīng)紀(jì)人可分得作為房源持有方的規(guī)定比例的傭金（一般是50%）。私盤制的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：①有利于保障收集房源信息的經(jīng)紀(jì)人利益；②有利于調(diào)動(dòng)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性；③有利于專人服務(wù)業(yè)主避免多人聯(lián)系給業(yè)主帶來的不必要的騷擾。經(jīng)紀(jì)人收集的房源信息越多，促成交易的機(jī)會(huì)就越大，他所分到的傭金也就會(huì)越多。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要搜集的房地產(chǎn)價(jià)格類型不包括（）。A、存量房買賣掛牌價(jià)格B、存量房租賃掛牌價(jià)格C、存量房買賣成交價(jià)格D、新建商品房租賃成交價(jià)格答案：D解析：房地產(chǎn)價(jià)格信息是指房地產(chǎn)市場上形成的房地產(chǎn)交易的各種價(jià)格及與價(jià)格有關(guān)的因素。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要搜集的房地產(chǎn)價(jià)格類型主要包括：①新建商品房銷售價(jià)格；②存量房買賣成交價(jià)格；③存量房買賣掛牌價(jià)格；④存量房租賃成交價(jià)格；⑤存量房租賃掛牌價(jià)格。除房地產(chǎn)的價(jià)格本身以外，還要搜集與價(jià)格有關(guān)的各種因素，如房屋類型、面積、樓層、朝向等，這樣才能對價(jià)格進(jìn)行分析比較并加以利用。4.交易資金監(jiān)管的期限是從交易資金存入監(jiān)管專用賬戶起到（）為止。A、買方同意撤銷監(jiān)管B、房屋裝修完成C、房屋所在樓棟全部交易完D、房屋所有權(quán)證書頒發(fā)答案：D解析：存量房交易資金監(jiān)管的范圍各地有所不同，有的城市要求比較嚴(yán)格，對定金、首付款、購房貸款、尾款等全部房款進(jìn)行監(jiān)管；有的城市規(guī)定房地產(chǎn)交易稅費(fèi)也予以監(jiān)管，如天津；有的地方對定金、購房貸款等不予監(jiān)管，如北京。交易資金監(jiān)管的期限為交易資金存入監(jiān)管專用賬戶起至不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書頒發(fā)止。5.獨(dú)家委托對于購房者來說，也有非常多的優(yōu)勢，保證了房源的（）和優(yōu)質(zhì)性。A、指向性B、真實(shí)性C、持續(xù)性D、有效性答案：B解析：獨(dú)家委托對于購房者來說，也有非常多的優(yōu)勢。獨(dú)家委托保證了房源的真實(shí)性和優(yōu)質(zhì)性，同時(shí)還可以防止業(yè)主隨意調(diào)高價(jià)格，有利于購房者的利益。獨(dú)家房源的曝光度更高，購房者更容易匹配和挑選到適合自己房屋，業(yè)主一般更為配合購房者看房，磋商效率高，有利于快速成交，使購房者更省時(shí)省力。6.經(jīng)紀(jì)人對客戶信息進(jìn)行（）數(shù)據(jù)處理，才能確?？蛻粜畔?nèi)容的準(zhǔn)確和有效。A、完整性B、系統(tǒng)性C、持續(xù)性D、快捷性答案：C解析：客戶需求信息數(shù)量很大、內(nèi)容龐雜，而且通常是模糊數(shù)據(jù)。經(jīng)紀(jì)人對客戶信息進(jìn)行持續(xù)性數(shù)據(jù)處理，才能確?？蛻粜畔?nèi)容的準(zhǔn)確和有效。7.采用電話拜訪方式開拓房源渠道的要點(diǎn)不包括（）。A、附帶一些實(shí)用信息，增強(qiáng)實(shí)用性B、接受有關(guān)電話營銷的專業(yè)培訓(xùn)，掌握電話拜訪的溝通技巧C、準(zhǔn)備一些可能的問題清單，避免出現(xiàn)被拒絕時(shí)的受挫心理或出現(xiàn)被問詢卻回答不上的尷尬D、電話拜訪過程保持良好的服務(wù)態(tài)度，認(rèn)真記錄，并爭取面談機(jī)會(huì)答案：A解析：電話拜訪注意事項(xiàng)有：①電話拜訪的成功率必須保持在一定水平線上，否則投入的成本可能會(huì)過高，經(jīng)紀(jì)人的信心也會(huì)受影響；②接受有關(guān)電話營銷的專業(yè)培訓(xùn)，掌握電話拜訪的溝通技巧，并事先進(jìn)行模擬演練，才能確保電話拜訪的效果；③做好電話拜訪的心理準(zhǔn)備，另外準(zhǔn)備一些可能的問題清單，避免出現(xiàn)被拒絕時(shí)的受挫心理或出現(xiàn)被問詢卻回答不上的尷尬；④電話拜訪的時(shí)間、頻率、時(shí)長等應(yīng)合理控制，一方面避免對客戶構(gòu)成不必要的騷擾，另一方面也保證每次通話的質(zhì)量和效果；⑤電話拜訪過程保持良好的服務(wù)態(tài)度，禮貌用語，快速切入主題，言簡意賅，表達(dá)清晰，語速適中，仔細(xì)傾聽，善于提問，耐心解答，認(rèn)真記錄，并爭取面談機(jī)會(huì)。8.按客戶的需求類型，可以將客戶分為（）。A、新客戶、老客戶和未來客戶B、買房客戶和租房客戶C、住宅客戶、寫字樓客戶和商鋪客戶D、高價(jià)位房地產(chǎn)需求客戶、中低價(jià)位房地產(chǎn)需求客戶和低價(jià)位房地產(chǎn)需求客戶答案：B解析：客源信息可以按不同的方法進(jìn)行分類，具體如表2-1所示。表2-1客戶分類表9.房源的開拓要遵循真實(shí)性、及時(shí)性和（）原則。A、集中性B、規(guī)范性C、合法性D、共享性答案：A解析：因?yàn)榉吭吹闹匾?，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都將房源的獲取作為一項(xiàng)需要不斷開展的基礎(chǔ)工作，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得穩(wěn)定業(yè)績的關(guān)鍵因素。房源的獲取原則包括：①真實(shí)性；②及時(shí)性；③集中性。10.開發(fā)企業(yè)在交付房屋的時(shí)候，買方直接按照合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后拿鑰匙，驗(yàn)收環(huán)節(jié)（）。A、應(yīng)繳納3%的房屋驗(yàn)收費(fèi)B、應(yīng)繳納5%的房屋驗(yàn)收費(fèi)C、應(yīng)繳納10%的房屋驗(yàn)收費(fèi)D、無需交付任何費(fèi)用答案：D解析：房屋交付時(shí)的費(fèi)用包括以下兩種情況：①無需交付任何費(fèi)用。開發(fā)商在交付房屋的時(shí)候，買受人直接按照合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后拿鑰匙，驗(yàn)收環(huán)節(jié)無需交付任何費(fèi)用。②預(yù)付費(fèi)用。開發(fā)商在交付房屋的時(shí)候，買受人需要預(yù)交物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電視初裝費(fèi)等，開發(fā)商同時(shí)代收房屋契稅。買受人在按照合同標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格后領(lǐng)取房屋鑰匙。11.根據(jù)《征信業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，個(gè)人有權(quán)每年（）次免費(fèi)獲取本人的信用報(bào)告。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：根據(jù)《征信業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，個(gè)人有權(quán)每年兩次免費(fèi)獲取本人的信用報(bào)告。在沒有得到他人授權(quán)的情況下，個(gè)人是無權(quán)查詢他人信用報(bào)告的。如果買方委托他人查詢其信用報(bào)告，需要提供買方和代理人的有效身份證件原件和復(fù)印件、授權(quán)委托公證證明原件，同時(shí)填寫《個(gè)人信用報(bào)告本人查詢申請表》。12.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人針對成熟型的買房客戶的正確引導(dǎo)方式為（）。A、提供最符合客戶要求的房源B、幫助客戶分析購房能力、市場行情，制訂購房方案（目標(biāo)、貸款安排等）C、提供咨詢服務(wù)，創(chuàng)造專業(yè)服務(wù)形象，爭取建立長期聯(lián)系D、提供好、中、差三類不同房源進(jìn)行展示，引導(dǎo)客戶明確購房意向答案：A解析：在客戶接待過程中，根據(jù)客戶在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優(yōu)先次序，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)甄別不同情況做分類引導(dǎo)。成熟型客戶的表現(xiàn)為：有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將會(huì)很快成交。對其正確的引導(dǎo)方式為：提供最符合客戶要求的房源。13.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有告知委托人是否與委托房屋有利害關(guān)系的義務(wù)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中應(yīng)遵循（）原則。A、保密B、回避C、規(guī)范執(zhí)業(yè)D、誠信執(zhí)業(yè)答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有義務(wù)告知委托人是否與委托房屋有利害關(guān)系，體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中應(yīng)遵循的回避原則。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在以下情形的，需要回避或如實(shí)披露并征得另一方當(dāng)事人同意：①與房屋的出賣方或者出租方有利害關(guān)系的，如房主為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的直系親屬等；②與房屋的承購方或者承租方有利害關(guān)系的，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員是買方的直系親屬等。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在不提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的交易中，可以充當(dāng)交易方，但應(yīng)當(dāng)向交易相對人明示自己的身份。14.代擬存量房買賣合同簽約時(shí)準(zhǔn)備的材料不包括（）。A、買賣雙方的身份證明B、水電費(fèi)結(jié)清單據(jù)C、房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件D、房地產(chǎn)共有人同意出售的證明答案：B解析：代擬存量房買賣合同簽約時(shí)需要準(zhǔn)備的材料有：①買賣雙方的有效身份證明；②房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件。出賣的房屋屬于已購公房的，需要原買入時(shí)的購房合同；③央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等特殊房屋需具備上市審批表以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用結(jié)清證明；④房地產(chǎn)共有的，需要提供其他共有人同意出售的證明；⑤賣方買入房產(chǎn)的發(fā)票證明，以便于測算稅款。15.實(shí)地查看房屋物業(yè)服務(wù)狀況的內(nèi)容不包括（）。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)B、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)C、小區(qū)周邊的自然景觀D、小區(qū)環(huán)境的整潔情況答案：C解析：對房屋物業(yè)管理狀況進(jìn)行實(shí)地查看，主要描述和說明下列指標(biāo)和因素：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、資質(zhì)等。②物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項(xiàng)目。③基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)情況和周邊環(huán)境的整潔程度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)查看門廳、樓梯等共用部位和電梯等共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)情況，查看房道、小區(qū)道路和周邊環(huán)境的整潔程度，查看小區(qū)花草樹木的養(yǎng)護(hù)程度等。C項(xiàng)屬于房屋區(qū)位狀況查看的注意事項(xiàng)。16.目前經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)支付時(shí)間通常為（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂之時(shí)B、手續(xù)辦理完畢C、房地產(chǎn)交易合同簽訂之時(shí)D、自行約定答案：C解析：按照《合同法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)對應(yīng)房地產(chǎn)交易合同的達(dá)成，反過來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未能協(xié)助委托人訂立房地產(chǎn)交易合同，或者訂立的房地產(chǎn)交易合同無效，如果責(zé)任不在委托人的話，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就無權(quán)收取費(fèi)用。因此，目前經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)支付時(shí)間通常為房地產(chǎn)交易合同簽訂之時(shí)。17.關(guān)于“個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和企業(yè)抵押經(jīng)營貸款的貸款政策和房款方式”的表述，錯(cuò)誤的是（）。A、抵押消費(fèi)貸款無論貸款額多少都要求打入第三方賬戶B、抵押消費(fèi)貸款年限長于個(gè)人住房抵押經(jīng)營類貸款C、個(gè)人住房抵押經(jīng)營貸款的最低利率為基準(zhǔn)利率上浮20%D、抵押消費(fèi)貸款利率低于個(gè)人住房抵押經(jīng)營類貸款，最低為基準(zhǔn)利率上浮15%答案：A解析：A項(xiàng)，銀行對于企業(yè)經(jīng)營貸款采取受托支付方式，即必須將錢款打給經(jīng)營用途材料中的第三方賬戶；而抵押消費(fèi)貸款與企業(yè)經(jīng)營貸款相比，銀行放款稍顯靈活，如果是30萬元以下的個(gè)人小額消費(fèi)，銀行可以直接將抵押款打入借款人賬戶，貸款額在30萬元以上時(shí)銀行才要求打人第三方賬戶。B項(xiàng)，從貸款年限來看，因?yàn)閭€(gè)人住房抵押經(jīng)營類貸款資金回收周期一般較短，貸款年限通常最長為5年，而抵押消費(fèi)貸款一般是個(gè)人或是家庭用于生活消費(fèi)，個(gè)人還款能力與企業(yè)相比要低很多，所以抵押消費(fèi)貸款年限長于個(gè)人住房抵押經(jīng)營類貸款，最長可貸10年。CD兩項(xiàng)，從貸款利率來看，企業(yè)經(jīng)營貸款的最低利率為基準(zhǔn)利率上浮20%；抵押消費(fèi)貸款利率則略低于企業(yè)經(jīng)營類貸款，貸款利率最低為10%，最高為25%～30%左右。18.下列客戶類型中，（）客戶是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)重點(diǎn)培養(yǎng)的目標(biāo)，屬潛在顧客，其需求經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)定期追蹤。A、類B、類C、類D、類答案：B解析：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)的相關(guān)知識，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)重點(diǎn)培養(yǎng)B類客戶，這類客戶屬于潛在顧客，其需求經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)定期追蹤。因此，正確答案是B。19.（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作的第一步，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步。A、信息收集B、與客戶溝通C、房地產(chǎn)展示D、洽商議價(jià)答案：B解析：與客戶溝通是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作的第一步，也是經(jīng)紀(jì)人與客戶建立聯(lián)系的關(guān)鍵一步，而接待水平是否專業(yè)，將決定客戶能否與客戶建立初步的信任關(guān)系，進(jìn)而愿意委托經(jīng)紀(jì)人代理房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)。20.房源信息由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員錄入，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能看到房源基本情況，業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員擁有，其房源共享形式為（）。A、私盤制B、公盤制C、分區(qū)公盤制D、分類公盤制答案：A解析：房源信息的共享形式，主要依據(jù)市場的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身的發(fā)展與特點(diǎn)設(shè)定。目前主要有私盤制、公盤制兩種模式。其中，私盤制是指房源信息由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員錄入和維護(hù)的房源信息共享模式。在這種模式下，業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式只有接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員知道，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能看到房源的基本情況。其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能通過接受委托的經(jīng)紀(jì)人員與其委托人（業(yè)主）取得聯(lián)系。21.針對購買需求強(qiáng)烈的并且購買力較強(qiáng)的客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）。A、長期培養(yǎng)B、重點(diǎn)跟蹤C(jī)、保持一般性溝通D、不斷了解客戶需求答案：B解析：按客戶購買意向的強(qiáng)弱、經(jīng)濟(jì)承受能力的大小、購房區(qū)域范圍及對物業(yè)品質(zhì)要求的程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個(gè)等級的客戶群，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)對A、B類客戶進(jìn)行重點(diǎn)扶持與培養(yǎng)。其中，A類客戶是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要追蹤及開展服務(wù)工作的對象，其客戶群特征為：①購買或租賃物業(yè)需求強(qiáng)烈，時(shí)間緊，希望盡快獲得物業(yè)；②經(jīng)濟(jì)條件好，購房支付能力較強(qiáng)；③較了解目前房地產(chǎn)市場情況，能根據(jù)市場供求狀況提出合理購買價(jià)格；④對物業(yè)的條件不是特別苛刻。對該類客戶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人營銷策略為：重點(diǎn)跟蹤，提供周到而專業(yè)的服務(wù)。22.存量房商業(yè)抵押貸款額是房產(chǎn)評估值和房產(chǎn)成交價(jià)（）原則決定。A、取低B、取高C、取均值D、取評估值答案：A解析：存量房貸款額是房產(chǎn)評估值和房產(chǎn)成交價(jià)取低原則來決定的，評估值一般低于成交價(jià)。貸款成數(shù)則根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)、房齡、借款人綜合條件等而定。23.存量房買賣居間業(yè)務(wù)的基本流程一般不包括（）。A、接受委托階段B、匹配帶看階段C、洽談簽約階段D、裝修施工階段答案：D解析：存量房買賣居間業(yè)務(wù)的基本流程包括：①接受委托階段；②調(diào)查推廣階段；③匹配帶看階段；④洽談簽約階段；⑤結(jié)算交驗(yàn)階段。24.二手房代理業(yè)務(wù)開拓的關(guān)鍵是（）。A、市場研究B、爭取客戶C、洽談業(yè)務(wù)D、品牌經(jīng)營答案：B解析：存量住房買賣、租賃經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)流程中，客戶開拓的主要工作是爭取客戶，一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都會(huì)通過品牌宣傳和公共關(guān)系活動(dòng)，來宣傳自己，進(jìn)而吸引客戶。25.關(guān)于個(gè)人住房貸款的貸款額度，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A、貸款額度也稱貸款限額，銀行一般用不同的指標(biāo)，對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定B、貸款金額不得超過某一最高金額C、貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計(jì)算出的金額D、當(dāng)申請金額超過銀行規(guī)定的任一限額時(shí)，以其中最高限額作為貸款金額答案：D解析：貸款額度又稱貸款限額。銀行一般用不同的指標(biāo)，對借款人的貸款金額做出限制性規(guī)定，例如：①貸款金額不得超過某一最高金額；②貸款金額不得超過按照最高貸款成數(shù)計(jì)算出的金額；③貸款金額不得超過按最高償還比率計(jì)算出的金額。當(dāng)借款人的申請金額不超過以上所有限額的，以申請金額作為貸款金額；當(dāng)申請金額超過以上任一限額的，以其中最低限額作為貸款金額。26.下列關(guān)于房源和客源關(guān)系的說法錯(cuò)誤的是（）。A、二者的關(guān)系可以總結(jié)為互為條件、相得益彰、互為目標(biāo)三方面B、互為條件是說一個(gè)經(jīng)紀(jì)人必須擁有房源和客源才能促成交易C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須以一方信息為重點(diǎn)，或?yàn)橘u方經(jīng)紀(jì)人或?yàn)橘I方經(jīng)紀(jì)人，從而推進(jìn)交易D、房源開拓和客源開拓可以運(yùn)用相同的營銷手段答案：B解析：房源和客源的關(guān)系包括以下三個(gè)方面：①互為條件。在成熟的市場環(huán)境下，一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人可以只有房源或只有客源，但必須在另一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人處獲取相對應(yīng)的客源或房源的情況下，大家合作才能完成交易。②相得益彰。房源開拓和客源開拓有共同的手段，也有不同的做法。③互為目標(biāo)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須以一方信息推廣為重點(diǎn)，或者是買方代理經(jīng)紀(jì)人（客源方），或者是賣方代理經(jīng)紀(jì)人（房源方），否則便無從下手，無法推進(jìn)。27.買賣雙方選擇自行交割房地產(chǎn)交易資金，其操作流程一般不包括（）。A、買賣雙方簽訂存量房買賣合同B、買方按合同約定的時(shí)間和方式支付定金或首付款至賣方指定賬戶C、買方或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付剩余大部分或全部購房款給賣方D、買賣雙方辦理繳稅及轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買方取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證答案：C解析：買賣雙方選擇自行交割房地產(chǎn)交易資金，操作流程一般如下：①買賣雙方簽訂存量房買賣合同；②買方按合同約定的時(shí)間和方式支付定金或首付款至賣方指定賬戶；③如買方需要貸款，辦理抵押貸款手續(xù)，銀行批貸；④買方或貸款銀行支付全部或部分購房款給賣方；⑤買賣雙方辦理繳稅及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買方取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；⑥買方或貸款銀行支付剩余購房款給賣方。28.房屋租賃押金擔(dān)保的內(nèi)容不包括（）。A、租金的按時(shí)足額支付B、租賃房屋內(nèi)的設(shè)施正常使用所產(chǎn)生的費(fèi)用C、承租方的損害賠償D、房屋的優(yōu)先購買權(quán)答案：D解析：在房屋租賃過程中通常使用押金，押金是作為一種對租賃房屋內(nèi)的設(shè)施（如家具家電等）恰當(dāng)使用、及時(shí)支付正常使用所產(chǎn)生的費(fèi)用（如水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用）和租金的保障。如果承租人在房屋使用過程中有損毀房屋、附屬設(shè)施、家具家電等行為，出租人有權(quán)依據(jù)合同約定從押金中抵扣相應(yīng)損失。29.在房地產(chǎn)價(jià)格信息分析中，因果分析主要分析的是（）。A、不同類別房源的比較B、影響房價(jià)的原因C、價(jià)格走勢D、同類房源不同時(shí)間的比較答案：B解析：對房地產(chǎn)價(jià)格信息的分析方法包括：①簡單統(tǒng)計(jì)分析，即根據(jù)已搜集到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算出某些數(shù)據(jù)指標(biāo)，通過這些指標(biāo)對房地產(chǎn)價(jià)格的走勢進(jìn)行判斷；②比價(jià)分析，對不同地區(qū)或不同類別房源的比較、同類房源在不同時(shí)間段上的比較等；③因果關(guān)系分析。其中，因果關(guān)系分析主要分析了影響房價(jià)的原因，找出影響價(jià)格變化的主要因素和影響程度等。30.下列不屬于房屋實(shí)地查看內(nèi)容的是（）。A、房價(jià)B、房屋區(qū)位狀況C、實(shí)物狀況D、物業(yè)管理狀況答案：A解析：房屋買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的實(shí)地查看主要包括四個(gè)方面：房屋區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、物業(yè)管理狀況、其他狀況等；房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)中的實(shí)地查看主要包括五個(gè)方面：房屋區(qū)位狀況，實(shí)物狀況，配置家具、家電情況，房屋使用相關(guān)費(fèi)用，其他情況等。31.收受定金的一方不履行約定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)（）返還定金。A、原數(shù)B、雙倍C、三倍D、無須答案：B解析：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)的相關(guān)規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因此，選項(xiàng)B是正確的。32.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是雙務(wù)合同，雙方當(dāng)事人存在著（）關(guān)系。A、互為對價(jià)B、互為等價(jià)C、權(quán)利相對D、義務(wù)相對答案：A解析：雙務(wù)合同是指雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的合同，是商品交換最為典型的法律表現(xiàn)形式。在雙務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人之間存在著互為對價(jià)的關(guān)系。33.存量房市場上的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，按交易方式可分為存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和（）。A、居間經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)B、代理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)C、租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)D、賣方代理業(yè)務(wù)答案：C解析：存量房市場上的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及面更廣，類型更為豐富。按交易方式可分為存量房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。按服務(wù)方式，存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)既有采用居間方式進(jìn)行的，也有采用代理方式進(jìn)行的。采用代理方式的存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，既有賣方代理又有買方代理業(yè)務(wù)。從客戶類型來看，存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)既有面向分散的個(gè)體客戶的，也有面向機(jī)構(gòu)客戶的。34.針對咨詢市場行情并有意在近期購房的試探型客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)采取的引導(dǎo)方式是（）。A、幫助客戶制定購房方案B、提供最符合客戶要求的房源C、提供專業(yè)咨詢以便建立長期聯(lián)系D、展示不同房源以便引導(dǎo)客戶意向答案：C解析：試探型客戶的表現(xiàn)為有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人針對這類型客戶采取的引導(dǎo)方式是提供咨詢服務(wù)，創(chuàng)造專業(yè)服務(wù)形象，爭取建立長期聯(lián)系。35.一般來說，得到一個(gè)新顧客的費(fèi)用是維持一個(gè)老顧客所需費(fèi)用的（）倍。A、2B、5C、10D、15答案：B解析：據(jù)統(tǒng)計(jì)，爭取一個(gè)新客戶的成本是留住一個(gè)老客戶的5倍，在利潤貢獻(xiàn)方面老客戶更高達(dá)新客戶的16倍。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)有意識地致力于與客戶保持長期聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不應(yīng)只顧及眼前利益，做一單算一單。36.在存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，對于根本無法成交的客戶群，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)采?。ǎ┑臓I銷策略。A、重點(diǎn)跟蹤，提供周到而專業(yè)的服務(wù)B、與客戶保持經(jīng)常性的溝通C、在跟進(jìn)服務(wù)過程中，不斷了解客戶的特征和需求D、將其列為重點(diǎn)培養(yǎng)目標(biāo)答案：B解析：按客戶購買意向的強(qiáng)弱、經(jīng)濟(jì)承受能力的大小、購房區(qū)域范圍及對物業(yè)品質(zhì)要求程度的高低等因素，可以將客戶分為A、B、C三個(gè)等級的客戶群。C類客戶屬于根本無法成交的對象。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)客觀地告訴客戶無法成交的原因，希望其能重新安排購房或租房計(jì)劃。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要與C類客戶保持經(jīng)常性的溝通。37.采用互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法開發(fā)客源的劣勢是（）。A、成本高B、客戶篩選難度大C、時(shí)效性較差D、需要長時(shí)間積累答案：B解析：互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)客戶的方式主要有兩種：①在不同的公眾網(wǎng)站進(jìn)行房源廣告的發(fā)布；②在公司的門戶網(wǎng)站發(fā)布廣告與房源信息，吸引客戶主動(dòng)電話聯(lián)系或者上門拜訪。目前采用互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)客戶，主要的劣勢包括：①信息難于突出；②客戶篩選難度大。38.有了一段時(shí)間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿的客戶屬于（）客戶。A、試探型B、加強(qiáng)型C、成熟型D、關(guān)注型答案：B解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶分為以下四種類型：①試探型；②引導(dǎo)型；③加強(qiáng)型；④成熟型。其中，表現(xiàn)為有了一段時(shí)間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿的客戶屬于加強(qiáng)型。39.（）是房地產(chǎn)交易資金自行交割的優(yōu)點(diǎn)。A、資金安全有保障B、交易風(fēng)險(xiǎn)較小C、交易周期短D、增加客戶的信任感答案：C解析：房地產(chǎn)交易資金自行交割的優(yōu)點(diǎn)包括：①操作簡單。交易雙方均同意即可完成，無須到相關(guān)部門辦理繁瑣的資料審核和審批手續(xù)。②交易周期短。由于不受部門審批、審核的限制，資金劃轉(zhuǎn)一般在很短的時(shí)間內(nèi)就能完成，可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)交易。房地產(chǎn)交易資金自行交割的缺點(diǎn)是：在存量房交易中，對于買方而言，已交割資金的安全無任何保障及約束，風(fēng)險(xiǎn)較大。40.在房屋租賃過程中，承租客戶關(guān)心的租金問題是（）。A、租金越低越好B、自己的消費(fèi)支出獲得最大效用C、收益水平提高D、服務(wù)費(fèi)用與服務(wù)感受相一致答案：B解析：在客戶接待過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要深度了解客戶的核心需求，這對于房源信息和客戶信息配對以及實(shí)現(xiàn)最終交易十分重要。對于租賃客戶來說，既有短期租賃，也有長期租賃，出租客戶和承租客戶的需求不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)針對不同客戶了解相關(guān)信息，重點(diǎn)解決他們的核心問題。承租客戶的租金需求是希望自己的消費(fèi)支出獲得最大效用。41.下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A、房地產(chǎn)細(xì)分市場的供求分析是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢的基礎(chǔ)B、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要從獲取長期收益和增值的角度進(jìn)行投資分析C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要分析房地產(chǎn)的產(chǎn)租能力D、可行性研究是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢報(bào)告的主要內(nèi)容答案：D解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購置房地產(chǎn)后，在較長時(shí)期內(nèi)持有該房地產(chǎn)，通過出租經(jīng)營，持續(xù)地獲取周期性投資收益，當(dāng)然，一般而言這類投資者也期望所購置的房地產(chǎn)在未來能夠增值。對于這種投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員關(guān)鍵要根據(jù)房地產(chǎn)租賃市場的特點(diǎn)把握供需關(guān)系的變化，要站在獲取長期收益和增值的角度對租賃市場進(jìn)行分析，特別是對影響供給和需求變動(dòng)的因素進(jìn)行分析和預(yù)測。無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢還是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢，最基礎(chǔ)的內(nèi)容是進(jìn)行房地產(chǎn)細(xì)分市場的供求分析。D項(xiàng)，可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢報(bào)告的主要內(nèi)容。42.存量房買方將交易資金足額存入監(jiān)管賬戶是在（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂后B、房地產(chǎn)抵押貸款合同簽訂后C、簽訂資金監(jiān)管（劃轉(zhuǎn)）協(xié)議后D、房屋轉(zhuǎn)移登記完成后答案：C解析：存量房買方將交易資金足額存入監(jiān)管賬戶是在簽訂資金監(jiān)管（劃轉(zhuǎn)）協(xié)議后，以確保交易資金的安全。因此，選項(xiàng)C是正確的。43.房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的海量信息及其（）功能，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獲取房地產(chǎn)市場、政策、宏觀經(jīng)濟(jì)等相關(guān)信息提供了一條更方便、快捷和精準(zhǔn)的渠道。A、搜索、定制B、編輯、存檔C、查詢、分類D、分類、整理答案：A解析：一些專業(yè)網(wǎng)站還通過提供網(wǎng)上交流工具（類似于MSN、QQ），為其注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供了“虛擬的”社交圈，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與同行進(jìn)行信息交流、開展合作開辟了新的渠道。房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站的海量信息及其搜索、定制功能，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獲取房地產(chǎn)市場、政策、宏觀經(jīng)濟(jì)等相關(guān)信息提供了一條更方便、快捷和精準(zhǔn)的渠道。44.接待客戶成本低，信息準(zhǔn)確度高，易與客戶建立關(guān)系的客源開拓方法是（）。A、廣告法B、門店接待法C、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法D、團(tuán)體攬客法答案：B解析：門店接待法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開設(shè)的店面，客戶主動(dòng)上門咨詢而獲取客戶的方法。其優(yōu)勢包括：①方法簡單易行；②開發(fā)客戶的成本低；③客戶信息準(zhǔn)確度高；④較易展示企業(yè)能力和企業(yè)形象，增加客戶的信任感，為今后進(jìn)一步交往打好基礎(chǔ)。45.在新建商品房查驗(yàn)與交接的前期準(zhǔn)備階段，房屋買受人需要準(zhǔn)備的材料不包括（）。A、書面交房通知B、住宅使用說明書C、身份證明D、臨時(shí)管理規(guī)約答案：B解析：新建商品房與存量房查驗(yàn)和交接的前期準(zhǔn)備工作不盡相同。新建商品房交接時(shí)雙方都應(yīng)備齊購房有關(guān)材料，房屋買受人應(yīng)帶好的材料包括：①身份證明；②前期物業(yè)管理合同；③臨時(shí)管理規(guī)約；④書面交房通知。B項(xiàng)，住宅使用說明書屬于開發(fā)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)備的材料。46.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房地產(chǎn)勘查結(jié)束后，應(yīng)編制（）。A、《房屋使用說明書》B、《房屋狀況說明書》C、《房屋銷售委托書》D、《房屋質(zhì)量鏊定書》答案：B解析：在房地產(chǎn)勘查結(jié)束后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)及時(shí)整理好現(xiàn)場勘查過程中的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，填寫《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準(zhǔn)備。根據(jù)《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》記錄的相關(guān)內(nèi)容，另行編制《房屋狀況說明書》，以備帶客戶看房時(shí)使用。47.項(xiàng)目營銷策劃方案的制定一般在（）就已完成。A、委托階段B、市場地位階段C、準(zhǔn)備銷售資料階段D、布置銷售現(xiàn)場階段答案：A解析：在銷售代理實(shí)踐中，尤其在主動(dòng)尋找銷售代理項(xiàng)目時(shí)，為向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展示公司實(shí)力，項(xiàng)目營銷策劃方案的制定一般在委托階段就已完成，接受委托后的工作則主要是對之前的營銷策劃方案進(jìn)行修改完善。48.在客源信息的開拓方法中，（）的劣勢是成本較高、時(shí)效性較差。A、客戶介紹法B、廣告法C、講座攬客法D、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法答案：B解析：A項(xiàng)，客戶介紹法，成本很低、客戶都是真實(shí)有效的；B項(xiàng)，使用廣告法的劣勢是成本較高、時(shí)效性較差；C項(xiàng)，講座的組織準(zhǔn)備工作尤為關(guān)鍵，主題、時(shí)間、場地和邀請方式及主講人的演講技巧等都決定其效果；D項(xiàng)，互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法劣勢在于當(dāng)前網(wǎng)上信息量大，信息難于突出，客戶識別難度大，需要對客源信息進(jìn)行有效的分析才能找出適合潛在客戶的房源。49.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)時(shí)，所提供的書面告知服務(wù)材料需經(jīng)（）確認(rèn)。A、委托人簽名或蓋章B、委托人口頭C、房地產(chǎn)管理部門蓋章D、工商管理部門蓋章答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)（如各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)）的，也應(yīng)當(dāng)書面告知服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書面告知材料應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人簽名（蓋章）確認(rèn)。50.下列不屬于二手房居間業(yè)務(wù)售后服務(wù)內(nèi)容的是（）。A、提供搬家信息咨詢B、進(jìn)行顧客滿意度調(diào)查C、回訪客戶，以了解客戶是否有新的要求D、向客戶推薦購買房地產(chǎn)股票答案：D解析：售后服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提高服務(wù)、穩(wěn)定老客戶的重要環(huán)節(jié)。售后服務(wù)的內(nèi)容可包括：①延伸服務(wù)，如作為買方代理時(shí)為買方進(jìn)一步提供裝修、家具配置、搬家等服務(wù)；②改進(jìn)服務(wù)，即了解客戶對本次交易的滿意程度，對客戶感到不滿意的環(huán)節(jié)進(jìn)行必要的補(bǔ)救；③跟蹤服務(wù)，即了解客戶是否有新的需求意向，并提供針對性的服務(wù)。51.委托人隱瞞事實(shí)真相或有欺詐行為時(shí)，經(jīng)紀(jì)人（）。A、應(yīng)繼續(xù)為其提供服務(wù)B、經(jīng)委托人同意，可拒絕為其提供服務(wù)C、是否有權(quán)拒絕為其提供服務(wù)，依照委托合同的約定而定D、有權(quán)拒絕為其提供服務(wù)答案：D解析：委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的房屋權(quán)屬證書。委托人未提供規(guī)定資料或者所提供的資料與實(shí)際不符的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕接受委托。52.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能將已經(jīng)（）的房產(chǎn)再次作為房源信息進(jìn)行營銷。A、出售或出租B、設(shè)定抵押C、待拆遷D、合法建設(shè)答案：A解析：房源租售狀態(tài)真實(shí)，要求房源處于實(shí)際待租或者待售狀態(tài)，不存在已成交以及出租或者出售委托失效的情形。這意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能將已經(jīng)出售或出租的房產(chǎn)再次作為房源信息進(jìn)行營銷，目的是招攬或誘騙客戶。53.房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)類型中，不屬于房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)的是（）。A、二手房出租代理B、房屋承租代理C、期房預(yù)售代理D、房屋轉(zhuǎn)租代理答案：B解析：房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人委托，以委托人名義出售、出租房地產(chǎn)的專業(yè)服務(wù)行為。目前在我國，房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)主要有新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)、存量房出售代理業(yè)務(wù)和房屋出租代理業(yè)務(wù)等。54.下列各項(xiàng)，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)的是（）。A、代辦個(gè)人住房抵押貸款B、為委托人代辦稅費(fèi)繳納事務(wù)C、代辦解除標(biāo)的房屋抵押手續(xù)D、提供與標(biāo)的房屋買賣相關(guān)的法律咨詢答案：D解析：在房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以提供的基本服務(wù)內(nèi)容包括：①提供與標(biāo)的房屋買賣相關(guān)的法律法規(guī)、政策、市場行情咨詢；②尋找承購人；③協(xié)助甲方與承購人達(dá)成房屋買賣合同。ABC三項(xiàng)均屬于基本服務(wù)之外的延伸服務(wù)。55.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要形式是（）。A、房地產(chǎn)買賣B、房地產(chǎn)租賃C、房地產(chǎn)贈(zèng)與D、房地產(chǎn)作價(jià)入股答案：A解析：從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所促成的交易主要是房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)租賃。其中，房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種主要形式。56.下列各項(xiàng)中，屬于目前最常用的收集房源信息的方式的是（）。A、媒體獲取B、門店接待C、住宅小區(qū)獲得D、聯(lián)系有關(guān)單位答案：B解析：房源信息搜集簡稱房源開發(fā)，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的一項(xiàng)重要工作。房源信息搜集的渠道和方法包括：①門店接待獲取；②利用媒體獲取；③電話接聽獲??；④通過熟人推薦獲取；⑤社區(qū)維護(hù)獲?。虎蘼?lián)系有關(guān)單位獲取。其中，門店接待是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員比較傳統(tǒng)的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。57.下列關(guān)于“養(yǎng)客”的表述中，正確的是（）。A、與客戶培養(yǎng)關(guān)系B、運(yùn)用經(jīng)紀(jì)人的知識和服務(wù)使?jié)撛诳蛻糇優(yōu)檎嬲念櫩虲、潛在的客戶需要時(shí)間去培養(yǎng)D、為客戶免費(fèi)提供市場信息答案：B解析：養(yǎng)客是客源開拓中的重要策略，是指經(jīng)紀(jì)人將一個(gè)陌生的客戶轉(zhuǎn)化為一個(gè)積極的購買者的過程。潛在客戶希望被告知購買信息，被傳授專業(yè)的知識、提供專業(yè)的服務(wù)、以幫助他們做出合理的決策。經(jīng)紀(jì)人在初次接觸客戶之后，用自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和市場信息為客戶提供咨詢，從而建立與消費(fèi)者之間的信任關(guān)系。經(jīng)紀(jì)人提供的信息越有價(jià)值，提供的解決方案和咨詢越有幫助，客戶就會(huì)越信任，越容易達(dá)成交易和建立長期關(guān)系?？蛻裟承r(shí)候也會(huì)有不切實(shí)際的價(jià)格期望和要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過市場信息的提供和分析，引導(dǎo)客戶調(diào)整期望，縮短供需差距。58.客源信息的開拓方法中，（）是常用方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得精準(zhǔn)客戶的渠道之一。A、門店接待法B、廣告法C、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法D、客戶介紹法答案：A解析：門店接待法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開設(shè)的店面，客戶主動(dòng)上門咨詢而獲取客戶的方法。這種方法是常用的方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得精準(zhǔn)客戶的渠道之一。59.下列房屋可以出租的是（）。A、保障性住房B、共有權(quán)人同意出租的房屋C、違法建筑D、地下儲藏室答案：B解析：根據(jù)規(guī)定，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。禁止出租的房屋類型包括：①廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室；②保障性住房；③違法建筑；④不符合安全要求的房屋等。60.以下不屬于存量房買賣產(chǎn)權(quán)過戶需要遵守的程序的是（）。A、繳納稅費(fèi)B、繳納物業(yè)費(fèi)C、產(chǎn)權(quán)登記過戶D、領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。答案：B解析：存量房買賣產(chǎn)權(quán)過戶需要遵守一定的程序，具體包括：①繳納稅費(fèi)。存量房權(quán)屬過戶實(shí)行先稅后證制度，即買賣雙方要先持《房屋買賣合同》及相關(guān)證件到各區(qū)縣地稅局繳納交易稅費(fèi)，然后才能辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。②產(chǎn)權(quán)登記過戶。雙方持買賣合同、完稅票據(jù)、相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記過戶即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。③領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。辦完上述手續(xù)后，買方在各區(qū)縣的規(guī)定時(shí)間內(nèi)持《領(lǐng)證通知單》，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門領(lǐng)取房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。61.房源信息公盤制的優(yōu)點(diǎn)是（）。A、保障了收集房源信息的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利益，有利于提高其收集房源信息的積極性B、信息有效利用率更高、流通更快速C、房源信息不易外泄D、避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出現(xiàn)“留盤”行為答案：B解析：公盤制是指在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)內(nèi)部，或者幾個(gè)聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，將所有房源信息完全共享。公盤制的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在信息完全共享，有利于新入職的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入工作狀態(tài)，經(jīng)紀(jì)人可以快速聯(lián)系匹配到的房源業(yè)主并及時(shí)帶看，從而大大提高工作效率，因?yàn)闊o需再通過持盤經(jīng)紀(jì)人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作多勞多得，一般公盤制會(huì)對經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)動(dòng)作細(xì)分，房源開發(fā)、鑰匙委托、獨(dú)家委托、磋商促成等可能由不同經(jīng)紀(jì)人完成上述作業(yè)，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻(xiàn)的均可以按照貢獻(xiàn)分到一定比例的傭金。其缺點(diǎn)主要是不利于激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的利益，會(huì)出現(xiàn)“留盤”行為，房源信息較容易外泄；可能出現(xiàn)有的房源信息多個(gè)經(jīng)紀(jì)人同時(shí)在跟進(jìn)，造成重復(fù)作業(yè)和對業(yè)主的騷擾，也容易導(dǎo)致員工內(nèi)部利益沖突。62.示范合同中，可以協(xié)商的是（）的內(nèi)容。A、印制條款B、補(bǔ)充條款C、自擬條款D、空白條款答案：D解析：在使用政府有關(guān)部門制作的示范合同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人員需要告知買方，示范合同中印制好的條款是無法改變的，但空白條款的內(nèi)容是可以協(xié)商的，買方如有特殊要求，可以另行簽訂補(bǔ)充條款。63.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采用網(wǎng)絡(luò)方式接待客戶，務(wù)必在推薦房源信息時(shí)注意其（）。A、集中性B、多樣性C、全面性D、真實(shí)性答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采用網(wǎng)絡(luò)方式接待客戶，需要注意以下兩點(diǎn)：①針對求購和求租客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人尤其應(yīng)該注意推薦房源的真實(shí)性和表述的嚴(yán)謹(jǐn)性，因?yàn)榱奶旃ぞ邥?huì)留下文字證據(jù)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推薦了假房源，客戶可能會(huì)以此向相關(guān)部門投訴。②利用電腦通過文字表達(dá)進(jìn)行溝通與利用電話通過語言直接進(jìn)行溝通，二者在溝通效果方面有一些差距。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用網(wǎng)絡(luò)接待客戶后，還是要通過電話、面談等方式，進(jìn)一步了解客戶的真實(shí)需求。64.為獲取房源，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人直接接觸目標(biāo)客戶，這種方法的優(yōu)點(diǎn)是（）。A、容易與客戶建立良好的關(guān)系B、占用時(shí)間較少C、不受天氣影響D、比較省力答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過直接接觸目標(biāo)客戶獲取房源的方式主要是門店接待，門店接待是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在社區(qū)內(nèi)或社區(qū)附近設(shè)立的門店，接待和服務(wù)上門咨詢的業(yè)主從而獲得房源。門店接待的優(yōu)點(diǎn)是面對面溝通方式容易給委托業(yè)主留下深刻印象，容易取得客戶信任、獲得房源信息較全面，為進(jìn)一步服務(wù)做好鋪墊。門房接待的缺點(diǎn)是面對面溝通對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)度要求較高，容易產(chǎn)生好則好、不好則壞的第一印象。65.房地產(chǎn)細(xì)分市場供求分析的基本步驟中，預(yù)測需求是以（）分析為基礎(chǔ)的，也就是從分析影響需求的主導(dǎo)因素入手。A、假設(shè)B、間接C、因果D、市場答案：C論是房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢還是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢，最基礎(chǔ)的內(nèi)容是進(jìn)行房地產(chǎn)細(xì)分市場的供求分析，因?yàn)橥顿Y者進(jìn)行投資決策時(shí)首先要了解的是客戶擬投資的房地產(chǎn)所在細(xì)分市場的供求關(guān)系究竟處于什么狀態(tài)。房地產(chǎn)細(xì)分市場供求分析就是通過以因果關(guān)系分析為基礎(chǔ)的供給和需求的定量分析，對咨詢標(biāo)的房地產(chǎn)所在細(xì)分市場的供求狀況進(jìn)行判斷。66.房地產(chǎn)登記信息包括房地產(chǎn)原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息，房屋原始登記憑證包括（）。A、房屋自然狀況登記B、房屋所有權(quán)情況登記C、房屋權(quán)利變更依據(jù)D、房屋用途登記答案：C解析：房地產(chǎn)登記信息包括房地產(chǎn)原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息。其中，房屋原始登記憑證包括房屋權(quán)利登記申請表，房屋權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅或限制的具體依據(jù)，以及房屋權(quán)屬登記申請人提交的其他資料。67.關(guān)于有效房源的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、有效房源應(yīng)及時(shí)關(guān)注和訪問B、有效房源可能從有效變成無效C、有效房源是指客戶交納定金后的房源D、有效房源應(yīng)按成交難易程度分別對待答案：C解析：處于在售或在租狀態(tài)的房源被稱之“有效房源”，它們在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租與出售的房源屬于“無效房源”。68.在客戶接待過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可根據(jù)客戶在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素來給客戶劃分優(yōu)先次序，其中引導(dǎo)型客戶的表現(xiàn)是（）。A、有意向近期購房，前來咨詢了解市場行情B、有意購房，但對價(jià)位不明確，資金也尚未到位，開價(jià)隨意性大C、有了一段時(shí)間的市場了解，資金基本到位，但仍未形成購房意愿D、有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將很快成交答案：B解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶分為以下四種類型：①試探型；②引導(dǎo)型；③加強(qiáng)型；④成熟型。其中，引導(dǎo)型客戶的表現(xiàn)為：有意購房，但對價(jià)位不明確，資金也尚未到位，開價(jià)隨意性大。69.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人查驗(yàn)房屋后，應(yīng)編制（），并須出租方簽字確認(rèn)信息真實(shí)可靠。A、《鑰匙托管協(xié)議》B、《房屋出租協(xié)議》C、《房屋狀況說明書》D、《房屋勘察報(bào)告》答案：C解析：對于業(yè)主委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行出租的房屋，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)對除房屋主體結(jié)構(gòu)之外，業(yè)主能夠提供的室內(nèi)配套設(shè)施，具體包括室內(nèi)裝修水平、家具家電檔次等方面的設(shè)施開展調(diào)查。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人查驗(yàn)房屋后，應(yīng)當(dāng)編制《房屋狀況說明書》，并須出租方簽字確認(rèn)信息真實(shí)可靠。70.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在發(fā)布房源信息前，需征得委托人（），要在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)合同、核驗(yàn)房源產(chǎn)權(quán)及房屋實(shí)地查看以后才能發(fā)布房源信息。A、電話同意B、口頭同意C、書面意見D、書面同意答案：D解析：為促成房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要把房源信息發(fā)布出去以獲得客戶的關(guān)注。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在發(fā)布房源信息前，需征得委托人書面同意，要在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)合同、核驗(yàn)房源產(chǎn)權(quán)及房屋實(shí)地查看以后才能發(fā)布房源信息。71.從中介服務(wù)的角度來說，（）是保證產(chǎn)權(quán)真實(shí)性、準(zhǔn)確性的主要手段，是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。A、產(chǎn)權(quán)調(diào)查B、現(xiàn)場查驗(yàn)C、環(huán)境狀況調(diào)查D、房屋缺陷查驗(yàn)答案：A解析：房屋產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。在存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，產(chǎn)權(quán)調(diào)查是保證產(chǎn)權(quán)真實(shí)性、準(zhǔn)確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。72.住房公積金貸款是一種（）擔(dān)保委托代款。A、強(qiáng)制性B、政策性C、商業(yè)性D、自由性答案：B解析：住房公積金貸款是指由各城市住房公積金管理中心及所屬管理部門，運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款。貸款發(fā)放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔(dān)保方式。73.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在建立客戶數(shù)據(jù)庫時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（）。A、盡可能保存客戶原始資料B、重視數(shù)據(jù)庫管理的安全性C、將外部數(shù)據(jù)作為最重要資料D、及時(shí)整理和更新客戶資料答案：C解析：構(gòu)建客戶數(shù)據(jù)庫時(shí)應(yīng)考慮如下因素：①要盡可能地將客戶的原始資料完整保存下來；②要將企業(yè)自身經(jīng)營過程中獲得的內(nèi)部客戶資料與其他渠道獲得的外部資料區(qū)分開來；③要特別重視數(shù)據(jù)庫管理的安全性；④要及時(shí)對客戶關(guān)系管理的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行分類、篩選、整理和更新。74.關(guān)于房源外部營銷中平面媒體廣告，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A、選擇發(fā)行量大、知名度高的平媒廣告載體B、廣告投入應(yīng)持續(xù)不斷，每周6～7次，持續(xù)才能效果才更明顯C、最好與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)里其他經(jīng)紀(jì)人集體投放D、房源廣告撰寫上標(biāo)題鮮明、樓盤及房源信息簡潔清晰、賣點(diǎn)突出答案：B解析：平媒廣告投放應(yīng)該注意以下五點(diǎn)：①選擇發(fā)行量大、知名度高的平媒廣告載體，如地方權(quán)威的生活報(bào)、黨政報(bào)等。②廣告投入應(yīng)持續(xù)不斷，每周1～2次，持續(xù)才能效果才更明顯。③最好與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)里其他經(jīng)紀(jì)人集體投放，結(jié)合企業(yè)形象或品牌宣傳一起推廣效果更佳，一些大中型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)通常也會(huì)指定合作的平媒廣告，定期定版面投放廣告，經(jīng)紀(jì)人最好與所在企業(yè)統(tǒng)一投放活動(dòng)同步。④房源廣告撰寫上標(biāo)題鮮明、樓盤及房源信息簡潔清晰、賣點(diǎn)突出，此外應(yīng)放上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人全名（避免小王、小李之類籠統(tǒng)的稱呼方式），準(zhǔn)確的聯(lián)系方式（最好是選擇一個(gè)容易記憶的號碼作為長期的業(yè)務(wù)號碼）。⑤每次投放廣告應(yīng)注意統(tǒng)計(jì)和登記客戶來電，收集相關(guān)數(shù)據(jù)，為后期分析渠道效果、選擇投放平面媒體渠道和撰寫房源廣告等提供依據(jù)。B項(xiàng)，廣告投入應(yīng)持續(xù)不斷，每周1～2次，持續(xù)才能效果才更明顯。75.在我國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所促成的交易主要是房地產(chǎn)（）。A、轉(zhuǎn)讓和抵押B、抵押和擔(dān)保C、抵押和租賃D、轉(zhuǎn)讓和租賃答案：D解析：從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所促成的交易主要是房地產(chǎn)買賣和房地產(chǎn)租賃。其中，房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種主要形式。76.《擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個(gè)比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執(zhí)行。如果雙方約定的定金比例為合同總價(jià)款的25%，則定金罰則應(yīng)按（）的比例執(zhí)行。A、15%B、25%C、20%D、45%答案：C解析：《擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的（購房款、合同租金）的20%，如果超過這個(gè)比例，則超過的部分無效，定金罰則仍按20%的比例執(zhí)行。雙方約定的定金比例為合同總價(jià)款的25%，則超過部分的5%為無效。77.王先生有一套房屋，2016年可以售出價(jià)格為145萬元，2018年可以售出價(jià)格為160萬元。2013年5月王先生急需一筆資金，只得以142萬元成交。引起該套房屋價(jià)格最終變化的是（）。A、市場信息B、出售心態(tài)C、新舊程度D、市場供求答案：B解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時(shí)間的推移，這種心理狀態(tài)往往會(huì)發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價(jià)格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動(dòng)，房源交易價(jià)格可能產(chǎn)生波動(dòng)。房源的初始委托價(jià)是由業(yè)主（委托方）決定的，隨著其對市場信息的了解程度，以及最終出售或出租時(shí)的心態(tài)，決定了房源的最終交易價(jià)格。78.房屋交付有兩層含意，一是實(shí)物交付，另一個(gè)是（）。A、權(quán)利交付B、權(quán)屬證書交付C、鑰匙交付D、合同交付答案：A解析：房屋交付包括實(shí)物交付和權(quán)利交付。實(shí)物交付是指將房屋的實(shí)際交付給購房者，而權(quán)利交付則是指將房屋的所有權(quán)等相關(guān)權(quán)益交付給購房者。因此，選項(xiàng)A是正確的答案。79.下列關(guān)于居間業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的描述中，正確的是（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)屬于中立的第三方B、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以代理買賣雙方C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能撮合買賣雙方D、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以區(qū)分為賣方代理、買方代理答案：A解析：根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)可以分為：①房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，在代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能代表交易雙方中某一方的利益，故可分為買方代理和賣方代理兩類；②房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)，在居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)屬于中立的第三方，只為房地產(chǎn)交易雙方提供撮合服務(wù)或促進(jìn)成交。80.下列關(guān)于個(gè)人住房貸款代辦合同的說法，錯(cuò)誤的是（）。A、個(gè)人住房貸款代辦合同是指借款人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代辦個(gè)人住房貸款而簽訂的服務(wù)合同B、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在為客戶提供辦理貸款的服務(wù)時(shí)，必須簽訂個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)合同C、個(gè)人住房貸款代辦合同明確約定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任范圍D、個(gè)人住房貸款代辦合同對貸款能否獲批、貸款額度、利率、代辦期限等做出承諾答案：D解析：個(gè)人住房貸款代辦合同是指借款人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代辦個(gè)人住房貸款而簽訂的服務(wù)合同，個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)的內(nèi)容之一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店普遍承接該項(xiàng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在為客戶提供辦理貸款的服務(wù)時(shí)，必須簽訂個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)合同，明確約定經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任范圍，不對貸款能否獲批、貸款額度、利率、代辦期限等做出承諾。81.按照規(guī)定，預(yù)售的項(xiàng)目是未通過竣工驗(yàn)收的，需要簽訂商品房買賣（預(yù)售）合同?，F(xiàn)售的項(xiàng)目是已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的，需要簽訂的是商品房買賣（現(xiàn)售）合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要向買方解釋簽訂哪一種合同。然后再將合同主要內(nèi)容向買方解釋清楚。對于賣方來說，示范合同主要的義務(wù)在于（）。A、辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)B、按約定交付房款C、按約定按時(shí)交付房屋D、正確填寫空白條款答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)該向買方解釋清楚，對于預(yù)售項(xiàng)目，由于尚未通過竣工驗(yàn)收，因此需要簽訂商品房預(yù)售合同。而對于現(xiàn)售項(xiàng)目，由于已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收，因此需要簽訂的是商品房現(xiàn)售合同。對于賣方來說，示范合同的主要義務(wù)是按照約定按時(shí)交付房屋。因此，選項(xiàng)C是正確的。對于其他題目和答案，由于沒有具體內(nèi)容，無法進(jìn)行解析。82.個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款的執(zhí)行利率按照中國人民銀行的基準(zhǔn)利率上浮（）。A、20%～35%B、10%～25%C、10%～35%D、10%～30%答案：C解析：一般情況下，個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款是指以自己或者他人名下的房產(chǎn)做抵押，向銀行申請用于各種消費(fèi)用途。個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款的執(zhí)行利率按照中國人民銀行的基準(zhǔn)利率上浮10%～35%。83.下列選項(xiàng)中，（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的重要資源。A、知識B、客戶C、信息D、市場答案：C解析：信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員賴以開展業(yè)務(wù)的重要資源。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受理委托業(yè)務(wù)后，應(yīng)主要收集三方面信息：①標(biāo)的物業(yè)信息；②與標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的市場信息；③委托方信息。84.下列不屬于辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記需要的材料為（）。A、房屋買賣合同B、房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管協(xié)議C、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書D、抵押合同答案：D解析：辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記需要的材料主要有：①房屋買賣合同；②房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管協(xié)議；③買賣雙方的身份證明；④不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；⑤契稅完稅憑證等。辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記需要的材料主要有：①不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；②抵押合同；③抵押權(quán)人的身份證明；④抵押人的身份證明。85.房地產(chǎn)交易信息不包括（）。A、房源信息B、客源信息C、房地產(chǎn)價(jià)格信息D、政策信息答案：D解析：在存量房買賣居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)交易信息主要包括：①房源信息，包括房屋的位置、面積、樓層、用途、建成年代、戶型、報(bào)價(jià)、經(jīng)紀(jì)人員的聯(lián)系方式等；②客源信息，是委托求租房屋相關(guān)的信息，包括承租方的信息及其房屋需求信息；③房地產(chǎn)價(jià)格信息，是指房地產(chǎn)市場上形成的房地產(chǎn)交易的各種價(jià)格及與價(jià)格有關(guān)的因素。86.寫字樓、旅館、度假村等房地產(chǎn)的本質(zhì)是（）。A、各種企業(yè)的生產(chǎn)資料B、開發(fā)商的生產(chǎn)產(chǎn)品C、商業(yè)房地產(chǎn)D、收益成品答案：C解析：商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)內(nèi)涵非常豐富的概念，包括寫字樓、商鋪、購物中心、旅館、餐廳、度假村、游樂場、健身俱樂部、高爾夫球場、服務(wù)式公寓、工業(yè)房地產(chǎn)等。這么多種類型房地產(chǎn)的共同點(diǎn)（即商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)）是其作為各種企業(yè)（包括房地產(chǎn)出租企業(yè)）的生產(chǎn)資料。87.房源信息由接受業(yè)主（委托人）委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人錄入，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能看到房源的基本情況，業(yè)主的聯(lián)系方式只有接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人擁有，這種房源信息共享方式是（）。A、私盤制B、公盤制C、混合制D、公私合盤制答案：A解析：房源信息的共享形式管理制度，主要依據(jù)市場的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)自身的特點(diǎn)與發(fā)展需要進(jìn)行設(shè)定，主要分為私盤制、公盤制和混合制等三種形式。其中，私盤制是指房源信息由接受業(yè)主（委托人）委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人錄入信息管理系統(tǒng)，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能查看房源的信息（物業(yè)名稱、房型、面積、出售價(jià)格、配套設(shè)施等），房源信息中的棟座號、樓層、房間號、業(yè)主聯(lián)系方式等關(guān)鍵信息只有該受托經(jīng)紀(jì)人及其上級主管才能看到。其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要聯(lián)系該物業(yè)業(yè)主（委托人），只有通過該經(jīng)紀(jì)人采取合作方式，當(dāng)交易達(dá)成之后，該受托經(jīng)紀(jì)人可分得作為房源持有方的規(guī)定比例的傭金（一般是50%）。88.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)公布房源信息的前提是（）。A、信息真實(shí)B、委托人口頭答應(yīng)C、信息得到執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的確認(rèn)D、委托人書面同意答案：D解析：委托人在確認(rèn)房屋狀況說明書內(nèi)容并書面同意發(fā)布房源信息時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可通過合法渠道進(jìn)行發(fā)布。89.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同約定的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與（）之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。A、交易一方B、交易雙方C、交易當(dāng)事人D、委托人答案：D解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。即以合同形式來相對固定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，從而有效保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。90.在房源信息共享形式中，公盤制的缺點(diǎn)是（）。A、房源信息利用率低B、房源信息容易外泄C、獲得經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金少D、房源信息時(shí)效性差答案：B解析：公盤制是指在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)內(nèi)部，或者幾個(gè)聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，將所有房源信息完全共享。公盤制的缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在不利于激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的利益，會(huì)出現(xiàn)“留盤”行為。而且，房源信息較容易外泄。91.個(gè)人住房貸款代辦的目的不包括（）。A、達(dá)成買方客戶的購房目標(biāo)B、幫助買方制定合理的貸款方案C、辦理貸款手續(xù)及抵押登記手續(xù)D、降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)答案：D解析：個(gè)人住房貸款代辦的目的是：①達(dá)成買方客戶的購房目標(biāo)；②幫助買方制定合理的貸款方案；③辦理貸款手續(xù)及抵押登記手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要根據(jù)委托人的主體資格和資金條件、相關(guān)部門的要求按規(guī)定的程序辦理。92.房屋租賃合同訂立后（）天內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地相關(guān)部門辦理備案。A、20B、30C、40D、60答案：B解析：根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理備案。登記備案證明遺失的，需要向原登記備案的部門補(bǔ)領(lǐng)。93.房源的動(dòng)態(tài)性主要包括兩個(gè)方面，一是其價(jià)格因素的變動(dòng)，二是其（）的變動(dòng)。A、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)B、使用狀態(tài)C、物理狀態(tài)D、租售狀態(tài)答案：B解析：房源的動(dòng)態(tài)性主要包括兩個(gè)方面：①物業(yè)交易價(jià)格的變動(dòng)，價(jià)格波動(dòng)經(jīng)常隨著市場狀況、政策發(fā)布、城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)主（委托方）心態(tài)的變化而不斷波動(dòng)；②物業(yè)使用狀態(tài)的變動(dòng)，它是指在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)（如閑置、居住或辦公等）發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的購房人去看房等。由于房源存在變動(dòng)性這一特征，所以經(jīng)紀(jì)人要不間斷地與業(yè)主（委托方）聯(lián)系，以便在房源的某些指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)時(shí)及時(shí)更新房源信息。94.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對一物業(yè)勘查結(jié)果是，該物業(yè)附近有多條公交線路，且步行5分鐘左右即可達(dá)到公交站點(diǎn)，其中專線車線路所占比例不多于40%，則該房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在填寫《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》時(shí)，可將該物業(yè)交通條件等級劃分為（）。A、方便B、比較方便C、一般D、不方便答案：A解析：交通條件等級劃分的具體標(biāo)準(zhǔn)如表3-1所示。表3-1交通條件等級劃分表95.在存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的洽談階段，為了充分了解委托人的意圖和要求，把握客戶的心理狀況并衡量其購房能力，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人首先應(yīng)當(dāng)（）。A、引導(dǎo)客戶需求B、傾聽客戶陳述C、介紹傭金標(biāo)準(zhǔn)D、全面介紹自己所在機(jī)構(gòu)情況答案：B解析：在與客戶進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談時(shí)，首要環(huán)節(jié)是傾聽客戶的陳述，以充分了解委托方的意圖與要求，把握客戶的心理狀況，同時(shí)衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力。其次，要向客戶告知自己及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的姓名、名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項(xiàng)。最后，要就經(jīng)紀(jì)方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的經(jīng)紀(jì)合同類型及文本等關(guān)鍵事項(xiàng)與客戶協(xié)商，達(dá)成委托意向。96.下列關(guān)于客源構(gòu)成要素的說法錯(cuò)誤的是（）。A、需求者的構(gòu)成要素是自然人和法人主體B、職業(yè)不屬于自然人的構(gòu)成要素C、購買方式屬于需求意向D、法人主體的要素包括法定代表人答案：B解析：AD兩項(xiàng)，客源是對房地產(chǎn)有現(xiàn)時(shí)需求或潛在需求的客戶，包括需求者及其需求意向。需求包括以獲得物業(yè)所有權(quán)為目的的購買需求，也包括以暫時(shí)獲得物業(yè)使用權(quán)為目的的租賃需求。需求者包括自然人和法人主體。自然人需明確姓名、性別、年齡、職業(yè)和聯(lián)系方式等；法人主體包括企業(yè)或其他單位、組織等，需明確公司名稱、性質(zhì)、法定代表人、法人授權(quán)委托人及聯(lián)系方式等。C項(xiàng)，需求意向，包括需求類型（購買或租賃）、物業(yè)地段、戶型、面積、朝向、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)和購買方式等信息。自然人包括姓名、性別、年齡、職業(yè)和聯(lián)系方式等。97.（）是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。A、客源B、房源C、營銷策略D、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人答案：B解析：房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房源信息作為重要的信息資源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核心競爭力的重要組成部分。一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利，這就為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)贏得并穩(wěn)固其市場地位提供了一個(gè)重要基礎(chǔ)。98.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采用客戶介紹法開拓客源的優(yōu)勢是（）。A、成本低且真實(shí)有效B、速度快且時(shí)效性強(qiáng)C、信息量大且受眾面廣D、信息準(zhǔn)確且易展示企業(yè)形象答案：A解析：客戶介紹法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過自己服務(wù)過的客戶介紹新客戶的開發(fā)方式。經(jīng)紀(jì)人依托信賴建立了穩(wěn)固的客戶關(guān)系網(wǎng)，客戶常常會(huì)免費(fèi)為經(jīng)紀(jì)人介紹新客戶，老客戶介紹新客戶的優(yōu)點(diǎn)是：①成本很低；②客戶都是真實(shí)有效的。99.《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》的填寫細(xì)則中，綠化環(huán)境兼指自然環(huán)境，分為（）。A、方便、比較方便、一般、不方便四個(gè)等級B、齊全、一般、不齊全三個(gè)等級C、標(biāo)準(zhǔn)、不標(biāo)準(zhǔn)兩個(gè)等級D、好、較好、一般、差四個(gè)等級答案：D解析：綠化環(huán)境兼指自然環(huán)境，分為好、較好、一般、差四個(gè)等級，具體標(biāo)準(zhǔn)如表3-2所示。表3-2綠化等級劃分表100.新建商品房銷售代理一般分為獨(dú)家代理和（）兩種方式。A、聯(lián)合代理B、三方代理C、非獨(dú)家代理D、兩方代理答案：A解析：新建商品房銷售代理一般分為兩種方式：①獨(dú)家代理，是指商品房的出售單獨(dú)委托給一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理；②共同（聯(lián)合）代理，是指商品房的出售委托給多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，按銷售額多少分配收益一種代理方式。101.房地產(chǎn)的購置一定要和客戶的實(shí)際購買力和（）相匹配，否則在銀行貸款等方面會(huì)產(chǎn)生問題。A、目標(biāo)物業(yè)B、消費(fèi)信用C、需求程度D、決策分析答案：B解析：購買房地產(chǎn)是大宗金額的交易，因此客戶對此非常重視。但不同客戶的購買力是不同的。一般情況下，以滿足自住需求的客戶，其購房價(jià)格一般會(huì)嚴(yán)格控制在經(jīng)濟(jì)承受范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要分析客戶的消費(fèi)信用，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的購置一定要和客戶的實(shí)際購買力和消費(fèi)信用相匹配，否則在銀行貸款等方面會(huì)產(chǎn)生問題。102.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所開展的房地產(chǎn)法律咨詢中常見的主要問題不包括（）。A、房地產(chǎn)法律關(guān)系B、房地產(chǎn)權(quán)利C、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)D、房地產(chǎn)交易答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可開展的房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)是有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律知識咨詢、合同咨詢等法律咨詢活動(dòng)。目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所提供的房地產(chǎn)法律咨詢主要是有關(guān)房地產(chǎn)法律關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交易過程中相關(guān)法律問題的咨詢。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以采用個(gè)案解答、商業(yè)文書審查、全程法律服務(wù)等方式向客戶提供房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)。103.如果承購房屋是商業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以不了解的委托人的信息是（）。A、委托人的年齡B、周邊配套C、位置D、單價(jià)答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要盡可能詳細(xì)地詢問委托人購房需求，委托人也要如實(shí)告知。如果承購房屋是住宅，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該了解委托人的購房目的、意向區(qū)域、住房面積、總價(jià)、單價(jià)等基本信息，另外也要關(guān)注小區(qū)環(huán)境、商業(yè)配套、物業(yè)、停車位等附加信息。購房目的中，自住購房和投資性購房是兩大不同類別，對住房要求有所不同。同時(shí)，委托人的年齡、職業(yè)等也影響著委托人對住房的要求；如果承購的是商業(yè)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該了解委托人意向的位置、物業(yè)面積、單價(jià)、總價(jià)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、周邊配套等信息。104.在客戶接待的電話接待流程中，經(jīng)紀(jì)人不能（）。A、電話鈴響三聲內(nèi)接起B(yǎng)、主動(dòng)報(bào)出公司名稱C、盡量用生活語言D、等待客戶掛電話后再掛電話答案：C解析：到店接待或者電話接待時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為客戶解答問題，應(yīng)盡可能使用書面用語?？蛻籼岢鰡栴}后，應(yīng)換位思考，多站在客戶的角度上加以考慮，解答問題應(yīng)使客戶感覺非常專業(yè)和滿意。105.下列關(guān)于房源和客源關(guān)系的說法錯(cuò)誤的是（）。A、二者的關(guān)系可以總結(jié)為互為條件、相得益彰、互為目標(biāo)三方面B、一個(gè)營銷行動(dòng)無法同時(shí)兼顧增加房源和增加客源的兩個(gè)目標(biāo)C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須以一方信息推廣為重點(diǎn)，或?yàn)橘u方經(jīng)紀(jì)人或?yàn)橘I方經(jīng)紀(jì)人D、房源開拓和客源開拓可以運(yùn)用相同的營銷手段答案：B解析：B項(xiàng)，房源開拓和客源開拓有共同的手段，也有不同的做法。有些營銷行動(dòng)既增加客源，也增加房源，側(cè)重點(diǎn)可以不同，但兩個(gè)目標(biāo)均可兼顧。106.養(yǎng)客是客源開拓中的重要策略，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)對潛在客戶（）。A、進(jìn)行分級B、探詢購買動(dòng)機(jī)C、提供專業(yè)咨詢D、集中開展市場營銷答案：C解析：養(yǎng)客是客源開拓中的重要策略，是指經(jīng)紀(jì)人將一個(gè)陌生的客戶轉(zhuǎn)化為一個(gè)積極的購買者的過程。潛在客戶希望被告知購買信息，被傳授專業(yè)的知識、提供專業(yè)的服務(wù)、以幫助他們做出合理的決策。經(jīng)紀(jì)人在初次接觸客戶之后，用自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和市場信息為客戶提供咨詢，從而建立與消費(fèi)者之間的信任關(guān)系。107.委托人作為房地產(chǎn)權(quán)利人委托出售房屋的，應(yīng)當(dāng)簽訂（）。A、房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同B、房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同C、房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同D、房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同答案：B解析：委托人作為房地產(chǎn)權(quán)利人委托出售、出租房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)簽訂房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；委托人作為求購、求租人的，應(yīng)當(dāng)簽訂房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。108.直接回應(yīng)方法是以（）為中心的營銷手段。A、自我宣傳B、廣告C、客戶D、房源答案：C解析：直接回應(yīng)方法是一種以客戶為中心的營銷手段，通過提供有關(guān)特定房源的信息，直接回應(yīng)客戶的需要和關(guān)注點(diǎn)，從而促進(jìn)銷售。因此，選項(xiàng)C是正確的答案。109.下列關(guān)于抵押合同的說法，正確的是（）。A、抵押合同是抵押權(quán)人與抵押人簽訂的補(bǔ)償性質(zhì)的合同B、抵押權(quán)自抵押合同簽訂時(shí)設(shè)立C、抵押合同的變更事項(xiàng)需要抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，方可變更D、當(dāng)主合同即債券合同無效時(shí)，抵押合同仍然有效答案：C解析：A項(xiàng)，抵押合同是抵押權(quán)人（銀行或公積金管理中心）與抵押人（房地產(chǎn)買賣中的買受人）簽訂的具有擔(dān)保性質(zhì)的合同，抵押人以一定的財(cái)物向抵押權(quán)人設(shè)定抵押擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以依法以處分抵押物所得價(jià)款優(yōu)先受償。B項(xiàng)，在貸款過程中，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)持抵押合同、有關(guān)文件及證件到當(dāng)?shù)氐怯洸块T申請抵押登記，登記部門應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。C項(xiàng)，抵押合同變更的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押變更合同。抵押合同的變更事項(xiàng)需要抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，方可變更。D項(xiàng)，抵押合同具有從屬性，當(dāng)主合同即債權(quán)合同無效時(shí)，抵押合同也無效。110.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中應(yīng)當(dāng)有（）簽名。A、執(zhí)行該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人B、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理C、房地產(chǎn)交易雙方D、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的法務(wù)人員答案：A解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是否規(guī)范的要件有三個(gè)：①委托人的簽名或者蓋章；②受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的蓋章；③承辦該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。這三個(gè)要件必須同時(shí)具備，缺一不可。依法成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，如合同中沒有特別約定生效時(shí)間，則根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，自合同成立時(shí)生效。111.針對購買需求強(qiáng)烈并且購買力較強(qiáng)的客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)（）。A、長期培養(yǎng)B、重點(diǎn)跟蹤C(jī)、保持一般性溝通D、不斷了解客戶需求答案：B解析：按客戶購買意向的強(qiáng)弱、經(jīng)濟(jì)承受能力、購買的區(qū)域范圍及對物業(yè)品質(zhì)要求的程度等因素，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以將客戶分為不同等級的客戶群：①對于購買（租賃）需求強(qiáng)烈、有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力、預(yù)算合理的客戶，要重點(diǎn)跟蹤；②對于購買（租賃）需求不迫切、有一定購買力，要求較高的客戶，要定期跟蹤，不斷了解客戶特征和需求；③對于根本無法成交的客戶，要告知其原因，并保持聯(lián)系，待時(shí)機(jī)成熟后促成交易。112.以自己認(rèn)識的親朋好友信賴為基礎(chǔ)，進(jìn)而介紹客戶的攬客方法是（）。A、客戶介紹法B、講座攬客法C、人際關(guān)系法D、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法答案：C解析：人際關(guān)系法不僅是指以自己認(rèn)識的親朋好友信賴為基礎(chǔ)，通過人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)介紹客戶，而且包括新的人際關(guān)系的開發(fā)。這種開拓客源的方法不受時(shí)間、場地的限制，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人個(gè)人可以操作的方法。113.開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的前提是（）。A、信息搜集B、信息核驗(yàn)C、接受委托D、匹配帶看答案：A解析：房地產(chǎn)交易信息包括房源信息、客源信息和價(jià)格信息。信息搜集是開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的前提，在賣方市場（供不應(yīng)求，賣方占優(yōu)勢的市場）上，房源信息的搜集尤為重要。114.下列房屋權(quán)利人的房產(chǎn)中，可以成為房源的是（）。A、房屋權(quán)利人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易其房產(chǎn)B、房屋權(quán)利人有交易意愿但未委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)C、房屋權(quán)利人無交易意愿，房屋用于自住D、房屋權(quán)利人的房產(chǎn)不得出租、轉(zhuǎn)讓和抵押答案：A解析：一般認(rèn)為，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，房源就是房屋權(quán)利人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)交易的房地產(chǎn)。從房源的含義看，一宗房地產(chǎn)要成為房源，必須具備下列兩個(gè)條件：①依法在市場上進(jìn)行交易，即能夠出租、轉(zhuǎn)讓或抵押。不得出租、轉(zhuǎn)讓和抵押的房屋不能成為房源。②房屋權(quán)利人有交易的意愿，并采取了委托行動(dòng)。若房屋權(quán)利人無交易意愿，持有房屋只是用于自住，就不能稱為房源；若房屋權(quán)利人有交易意愿，但對其持有房屋未采取委托行動(dòng)，則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員無從知悉，這樣的房屋也不能成為房源。115.在證書防偽水印紙內(nèi)埋入全息開窗安全線的是（）年版房屋所有權(quán)證書。A、2012B、2008C、2006D、2004答案：A解析：2012年版房屋所有權(quán)證書在證書防偽水印紙內(nèi)埋入全息開窗安全線，安全線均勻分布在證書內(nèi)業(yè)，寬2mm，其上文字內(nèi)容為循環(huán)排列的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”字樣，在光線下呈現(xiàn)不同顏色的鐳射光。116.個(gè)人住房貸款期限最長為（）年。A、25B、30C、35D、40答案：B解析：貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)情況商定，但一般有最長期限的規(guī)定。如個(gè)人住房貸款期限最長為30年。在個(gè)人住房貸款中，貸款人可能根據(jù)住房的適用年限（壽命）、借款人的年齡等對貸款期限做出限制，如住房的壽命越短，貸款期限會(huì)越短；借款人的年齡越大，貸款期限會(huì)越短。117.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在按時(shí)完成委托的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)之后，應(yīng)善于把握好（）這一環(huán)節(jié)，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。A、傭金結(jié)算B、物業(yè)交接C、協(xié)助交易達(dá)成D、產(chǎn)權(quán)過戶與登記答案：A解析：傭金結(jié)算是指根據(jù)經(jīng)紀(jì)合同的約定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)及時(shí)與委托人（或交易雙方）進(jìn)行交易結(jié)算，傭金金額和結(jié)算方式應(yīng)按經(jīng)紀(jì)合同的約定執(zhí)行。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)把握好這一環(huán)節(jié)，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。118.張先生委托該中介公司出售他的房屋，原來一直要價(jià)是65萬元，但一直沒能售出。由于張先生因生意原因打官司輸了，按照法院判決，急需一筆錢作為賠償。于是同意以60萬元的價(jià)格出售，在不長的時(shí)間內(nèi)該房屋就成交了。造成張先生降價(jià)是因?yàn)榉吭吹模ǎ傩?。A、可替代B、法律C、心理D、物理答案：C解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時(shí)間的推移，這種心理狀態(tài)往往會(huì)發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價(jià)格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動(dòng)，房源交易價(jià)格可能產(chǎn)生波動(dòng)。119.（）是指購房人在支付房款首付之后，剩余款項(xiàng)向銀行申請抵押貸款支付的方式。A、住房公積金貸款B、商業(yè)貸款C、政策性銀行貸款D、個(gè)人貸款答案：B解析：一般來說，房地產(chǎn)抵押貸款分為公積金貸款和商業(yè)銀行貸款兩種。商業(yè)貸款是指購房人在支付所購買房產(chǎn)的部分房款（首付）后，以所購買的房產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，用于支付除首付款以外的剩余房款的貸款方式。120.買方市場中決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核心競爭力的要素是（）。A、房源信息B、客源信息C、市場信息D、價(jià)格信息答案：B解析：客源信息是指客源自身包含的、有利于成交的，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有用的信息?？驮葱畔⑼瑯邮欠康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的重要資源。特別是買方市場的前提下，客源信息對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)顯得尤為重要，一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擁有的客源信息越多，其競爭力就越強(qiáng)。多選題1.房源信息搜集的渠道和方法包括（）。A、門店接待法B、利用媒體獲取C、人際關(guān)系法D、通過熟人推薦獲取E、社區(qū)維護(hù)獲取答案：ABCDE解析：房源信息搜集的渠道和方法包括多種途徑。門店接待法是指通過房地產(chǎn)中介門店接待客戶，了解客戶的需求并提供相關(guān)房源信息。利用媒體獲取是指通過報(bào)紙、雜志、電視、廣播等媒體渠道獲取房源信息。人際關(guān)系法是指通過與人建立良好的關(guān)系，通過人際網(wǎng)絡(luò)獲取房源信息。通過熟人推薦獲取是指通過朋友、親戚、同事等熟人的推薦獲取房源信息。社區(qū)維護(hù)獲取是指通過與社區(qū)居民建立良好的關(guān)系，獲取社區(qū)內(nèi)的房源信息。因此，以上選項(xiàng)都是房源信息搜集的渠道和方法。2.新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)