高層住宅物業(yè)服務(wù)方案樣本

HYPERLINK""廣廈匯商高層住宅物業(yè)服務(wù)方案一、項(xiàng)目概況廣廈匯商高層住宅小區(qū)是本市現(xiàn)在僅有幾處高層住宅小區(qū)之一，處于新華路中段鬧市區(qū)，周圍有醫(yī)院、學(xué)校和商業(yè)區(qū)，是一個(gè)宜居現(xiàn)代化高層小區(qū)。分A\B\C三個(gè)單元，其中1-3層為底商，3-30層為業(yè)主住宅，共有住戶405戶，住宅面積50000多平方米。地下停車場(chǎng)一座。本物業(yè)屬于住宅物業(yè)。項(xiàng)目特點(diǎn)：1、該項(xiàng)目四面是商業(yè)區(qū)，且家眷區(qū)內(nèi)有建材市場(chǎng)一個(gè)，屬于商用和住宅混為一體住宅小區(qū)。2、該項(xiàng)目是本市僅有多個(gè)高層住宅小區(qū)之一，居住業(yè)主大多為事業(yè)成功人士，對(duì)物業(yè)服務(wù)要求較高，所以該項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)服務(wù)定在高端物業(yè)。要求物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)和綜合技能全部比較高。3、配套設(shè)施現(xiàn)代化，如電梯、編碼樓宇對(duì)講系統(tǒng)、地下停車場(chǎng)等。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目周圍環(huán)境、業(yè)主需求層次，我企業(yè)確定了“星級(jí)酒店物業(yè)管理”物業(yè)管理模式。經(jīng)過(guò)借鑒星級(jí)酒店高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)理念和科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范管理手段和操作，借以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主不停改變服務(wù)需求和快節(jié)奏生活需求。二．物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行和管理，包含電梯、共用照明、配電柜、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、智能樓宇對(duì)講系統(tǒng)。2、市政公用設(shè)施和隸屬建筑物、構(gòu)筑物養(yǎng)護(hù)和管理，包含道路、室外上下水管道、化糞池、停車場(chǎng)及自行車棚。3、隸屬配套設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理，關(guān)鍵包含電梯、加壓泵、業(yè)主會(huì)所。4、公共環(huán)境衛(wèi)生，包含公共場(chǎng)所、樓宇共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾搜集、清運(yùn)。5、維護(hù)小區(qū)正常公共秩序及交通秩序，幫助治安部門維護(hù)本小區(qū)安定、協(xié)業(yè)主做好住宅區(qū)治安防范工作，包含巡視、門崗執(zhí)勤。6、交通和車輛停放管理。7、配合小區(qū)或業(yè)主委員會(huì)完成和該小區(qū)相關(guān)公共事務(wù)。三、小區(qū)物業(yè)服務(wù)組織框架機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)中心用戶服務(wù)信息管理協(xié)調(diào)調(diào)度工程部設(shè)備運(yùn)行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、消防管理保衛(wèi)部實(shí)施門衛(wèi)制度巡查制度車輛管理保潔部衛(wèi)生清潔垃圾清運(yùn)四、人員配置及培訓(xùn)管理1、人員配置部門名稱人員配置崗位工種崗位設(shè)置服務(wù)中心3人項(xiàng)目主任、物業(yè)管理員、文員二十四小時(shí)值班保衛(wèi)部23人包含門衛(wèi)、巡查、停車場(chǎng)門衛(wèi)15人；巡查3人，停車場(chǎng)6人，三班二十四小時(shí)不間斷值班工程部4水電、管網(wǎng)、公共養(yǎng)護(hù)白班3人，零點(diǎn)一人保潔部9樓宇，室外樓宇內(nèi)7人，外部2人，長(zhǎng)白班2、人員培訓(xùn)管理依據(jù)崗位特點(diǎn)和人員素質(zhì)有針對(duì)性進(jìn)行崗前培訓(xùn)，做到不合格不上崗，不適應(yīng)不錄用。依據(jù)企業(yè)培訓(xùn)步驟制訂長(zhǎng)久崗位培訓(xùn)計(jì)劃，并監(jiān)督項(xiàng)目處設(shè)施。依據(jù)企業(yè)品質(zhì)部考評(píng)措施，定時(shí)對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行考評(píng)。制訂完善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，本著“能者上，中者讓，庸者下”標(biāo)準(zhǔn)及崗位激勵(lì)推施，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，提升隊(duì)伍服務(wù)技能及服務(wù)意識(shí)。3、管理制度制訂管理制度包含公眾制度和內(nèi)部管理制度，關(guān)鍵有《業(yè)主條約》、《裝修管理要求》、《電梯使用管理要求》、《物業(yè)服務(wù)人員崗位職責(zé)》、《考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》等。五、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）服務(wù)中心有完善服務(wù)方案，質(zhì)量管理、檔案管理制度健全。服務(wù)人員?一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。最少每六個(gè)月咨詢業(yè)主意見(jiàn)一次。公共服務(wù)電話二十四小時(shí)有些人接聽(tīng)，報(bào)修雙方約定時(shí)間抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修統(tǒng)計(jì)。分工中著裝，持證上崗。（二）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行日常管理養(yǎng)護(hù)（有專業(yè)部門負(fù)責(zé)除外，如電梯年檢及養(yǎng)護(hù)）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備維修運(yùn)行統(tǒng)計(jì)齊全。對(duì)公共設(shè)施、設(shè)備定時(shí)巡查需要維修制訂計(jì)劃報(bào)業(yè)主委員會(huì)決定維修方案。消防設(shè)施完好，可隨時(shí)啟用，消防通道通暢。設(shè)備房保持整齊、通風(fēng)、無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。路燈、樓道燈完好率不低于90%。電梯天天例行檢驗(yàn)一次，通常故障立即修復(fù)，大故障立即聯(lián)絡(luò)專業(yè)維保單位修復(fù)。8、特重物、專長(zhǎng)物不得從電梯上樓，必需向業(yè)主或裝潢人員講解清楚。9、當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時(shí)立即通知班長(zhǎng)，按應(yīng)急預(yù)案實(shí)施。10、當(dāng)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理四處理。（三）公共部位清潔生活垃圾天天清運(yùn)一次。每日清掃道路兩次；消防樓梯每三日清掃一次；樓宇大廳及電梯每日拖擦一次，二十四小時(shí)保潔；立即清除關(guān)鍵道路積雪、積水。樓道玻璃每個(gè)月清潔一次；路燈每?jī)蓚€(gè)月清潔一次。住宅區(qū)污水、雨水管道每十二個(gè)月疏導(dǎo)一次；化糞池每十二個(gè)月清理一次。其它時(shí)間如發(fā)覺(jué)堵塞立即處理。（四）公共秩序維護(hù)1、門衛(wèi)工作，單元門口、大門每班門衛(wèi)一人，工作標(biāo)準(zhǔn)以下。（1）對(duì)出入小區(qū)人員必需時(shí)進(jìn)行查詢，言語(yǔ)文明，并做好登記和引導(dǎo)工作，來(lái)訪客人須出示有效身份證實(shí)，填寫來(lái)訪人員記錄表，說(shuō)明來(lái)訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。（2）勸阻無(wú)關(guān)人員及未經(jīng)同意商販進(jìn)入小區(qū)。（3）、依據(jù)小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛管理要求，管理小區(qū)交通秩序，無(wú)關(guān)車輛不得進(jìn)入小區(qū)。（4）、負(fù)責(zé)登記電視監(jiān)控情況。（5）、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)郵件收發(fā)登記管理。（6）、門衛(wèi)崗須保持整齊美觀，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入門衛(wèi)崗。大件物品出門必需憑《物品出門證》，經(jīng)查對(duì)無(wú)誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝潢施工人員攜大件物品出門。2、巡查崗位（1）、巡查執(zhí)勤人員依據(jù)每日排班表按要求區(qū)域及路線實(shí)施巡查執(zhí)勤。（2）、巡查崗執(zhí)勤關(guān)鍵內(nèi)容包含：小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢，勸阻已進(jìn)入小區(qū)無(wú)關(guān)閑雜人員，車輛停放情況；樓宇外觀、道路、路燈及相關(guān)配套設(shè)施完好情況，立即發(fā)覺(jué)不安全隱患，阻止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度現(xiàn)象等。（3）、認(rèn)真遵守姿態(tài)、禮貌用語(yǔ)等方面要求。（4）、巡查情況立即統(tǒng)計(jì)。（5）、對(duì)火災(zāi)、防汛、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)立即匯報(bào)相關(guān)單位，并幫助采取對(duì)應(yīng)方法。3、工作時(shí)間安排

1、值班崗保安實(shí)施二十四小時(shí)值班制。

2、早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班，每十天依次輪換一次：即每個(gè)月10日，20日，30日為倒班日。

（五）停車場(chǎng)管理二十四小時(shí)有些人職守，監(jiān)督車輛按要求位置停放。立即疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，避免交通堵塞現(xiàn)象發(fā)生。完善車輛牌證收發(fā)和變更登記工作。六、物質(zhì)裝備計(jì)劃（1）物業(yè)工作人員服裝、工含有物業(yè)企業(yè)配置。（2）委托方需提供物業(yè)中心用房及工作人員更衣室各一間。值