房地產(chǎn)-養(yǎng)老地產(chǎn)系列研究(1)：結(jié)廬人境大國豐老有所養(yǎng)夕陽紅

證券研究報告市場表現(xiàn)房地產(chǎn)海通綜指25.49%-0.67%-9.39%-18.10%2023/52023/82023/112024/2相關(guān)研究養(yǎng)老地產(chǎn)系列研究（1結(jié)廬人境大國豐，老有所養(yǎng)夕陽紅.養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵和特點。養(yǎng)老地產(chǎn)是以地產(chǎn)為載體、養(yǎng)老為核心，將住宅、商業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)融合在一起，從而為老年人提供基本養(yǎng)老服和多層次多功能服務(wù)的一種新興業(yè)態(tài)。它具有以下特點：1）目標客戶集中老年人，項目選址與規(guī)劃要求高。2）上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，參與主體較多。3）投資大、回收期長、專業(yè)性強。4）依靠專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)來實現(xiàn)增值，結(jié)合商業(yè)金融實現(xiàn)持久發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)的差異化養(yǎng)老社區(qū)（太陽城模式）、運營商主導(dǎo)出租的持續(xù)護理退休社老地產(chǎn)主要分為個人或單位向老人出租空閑房屋并提供養(yǎng)老服務(wù)的“住宅”模式，以及開發(fā)商建造各種適合老人居住的房屋和設(shè)施并提供各種服務(wù)的“機構(gòu)設(shè)施”模式兩大類。3）德國。從老年人衰老過程中的護理資源配臵由少增多來劃分，德國養(yǎng)老地產(chǎn)分為居家養(yǎng)老、照料型住宅和養(yǎng)老院三類。.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展空間。我國正向重度老年化社會邁進，從而加重了老年撫養(yǎng)負擔(dān)。我國65歲以上人口占比從1964年的3.6%上升至2023年的15.4%。老年撫養(yǎng)比由1982年的7.98%上升至2022年的21.83%，遠高于同期人口大國印度的10.17%。同時，我國養(yǎng)老設(shè)施嚴重不足，養(yǎng)老地產(chǎn)急需加強。2022年底，我國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)為822.3萬張。過去四年的養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年平均增速為3.17%。假設(shè)未來我國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年均增速為2%-4%，每張床位對應(yīng)住宅地產(chǎn)建面為25-35平米。由此推算，截至2050年我國新增養(yǎng)老地產(chǎn)潛在需求為1.52億平－5.75億平（中性假設(shè)下3.18億平）。.養(yǎng)老政策框架基本建立，地產(chǎn)突出老有所養(yǎng)。我國老齡工作目標逐漸從“五個老有所學(xué)、老有所教、老有所樂”。結(jié)合國家老齡工作相關(guān)戰(zhàn)略制定，我們認為與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策有以下幾個方面：1）公共環(huán)境無障礙和居家適老化改造；2）存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施；3）社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)；4）城企聯(lián)動普惠養(yǎng)老。.養(yǎng)老地產(chǎn)輕重結(jié)合，融合發(fā)展是趨勢。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)分為常住養(yǎng)老和“候鳥式”養(yǎng)老兩大模式。兩者主要差異在于居住時間的長短。常住養(yǎng)老又分為CCRC社區(qū)模式、住宅出售模式、物業(yè)參與模式和以房養(yǎng)老模式?！昂蝤B式”養(yǎng)老主要包括異地養(yǎng)老服務(wù)中心、度假式養(yǎng)老基地和買房投資。我們認為，為順應(yīng)我國老齡人口特點以及社會發(fā)展特征，我國養(yǎng)老地產(chǎn)模式將居家、社區(qū)、機構(gòu)三位一體融合發(fā)展，進一步發(fā)掘存量業(yè)務(wù)機會，并與智能化應(yīng)用相結(jié)合。.我國養(yǎng)老地產(chǎn)具體產(chǎn)品分析——泰康之家。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)采用持續(xù)照護模式，即CCRC模式，獨創(chuàng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合特色，滿足不同身體狀況的長輩的照護需求，實現(xiàn)一站式退休生活解決方案。收費方面，泰康之家的收費模式主要有兩種：1）保費+標準月費；2）入門費+標準月費。保單客戶可通過購買1份年金險，提前鎖定入住權(quán)和儲備養(yǎng)老金，一次性解決了本人及配偶和父母的養(yǎng)老問題。.投資建議：我們認為有關(guān)養(yǎng)老頂層設(shè)計的政策支持方向明確。此前率先布局養(yǎng)老服務(wù)的物管企業(yè)和開發(fā)商在未來或?qū)⒊浞质芤妗＝ㄗh關(guān)注：1）開發(fā)類：保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、華潤臵地、中國海外發(fā)展、綠城中國、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團等；2）物業(yè)類：華潤萬象生活、保利物業(yè)、萬物云、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等。.風(fēng)險提示：養(yǎng)老市場空間受經(jīng)濟景氣程度和養(yǎng)老觀點變化的影響；養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式尚不夠成熟。2行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)21.養(yǎng)老地產(chǎn)基本概念 51.1養(yǎng)老地產(chǎn)的定義和內(nèi)涵 51.2養(yǎng)老地產(chǎn)的主要特點 52.海外養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式 62.1美國養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式 62.2日本養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式 72.3德國養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式 83.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展空間 93.1我國邁向重度老年社會 93.2我國養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施嚴重不足 3.3未來我國養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模的測算 4.我國養(yǎng)老政策情況分析 4.1養(yǎng)老政策框架梳理 4.2養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)政策 5.我國養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式 5.1我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 5.2我國養(yǎng)老地產(chǎn)的模式 5.3未來我國養(yǎng)老地產(chǎn)模式的發(fā)展趨勢 216.我國養(yǎng)老地產(chǎn)具體產(chǎn)品分析——泰康之家 226.1服務(wù)模式 226.2收費標準 236.3相關(guān)權(quán)益 247.投資建議：養(yǎng)老地產(chǎn)收益標的 248.風(fēng)險提示 263行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)3 圖1養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)提出更多要求 5圖2養(yǎng)老地產(chǎn)需要滿足的五大功能需求 6圖3全國65歲以上老年人口占比不斷上升 圖4近年來我國老年撫養(yǎng)比快速攀升 圖52022年我國不同年齡段人口分布顯示十年和三十年后形成老年撫養(yǎng)高峰 圖62022年各國老年撫養(yǎng)比（%） 圖72022年65歲及以上人口占總?cè)丝诒戎?圖8近年來我國衛(wèi)生機構(gòu)每千人床位數(shù)停滯不前 圖9近年來我國衛(wèi)生技術(shù)人員和護士每千人人數(shù)持續(xù)上升 圖10未來我國城鎮(zhèn)65歲以上老年人口數(shù)量的測算 圖11未來我國需新增養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)的中性測算 圖12中國老齡工作專項計劃發(fā)展歷程 圖13“十四五”時期，積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略的制度框架基本建立 圖14養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 圖15CCRC社區(qū)運作模式 圖16物業(yè)企業(yè)開展養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式 20圖17反向抵押養(yǎng)老保險和住房抵押貸款比較 20圖18度假式養(yǎng)老地產(chǎn)模式 21圖19泰康之家收費模式 23圖20泰康贏悅?cè)松杲鸨ｋU產(chǎn)品計劃（尊享版）權(quán)益解讀 244行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)4表目錄表1至2050年我國需新增養(yǎng)老地產(chǎn)建面的敏感性測算 表2我國老齡工作專項計劃針對“六個老有”提出的目標任務(wù) 表3老年人居家適老化改造項目和老年用品配臵推薦清單 表4部分地方已出臺指導(dǎo)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施的相關(guān)具體文件 表5我國主要養(yǎng)老地產(chǎn)類型 表6居家養(yǎng)老代表項目 表7泰康之家全國已開業(yè)項目及相關(guān)費用 22表8泰康之家服務(wù)體系和內(nèi)容 23表9椿熙堂居家養(yǎng)老服務(wù) 255行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)5關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的具體定義，目前業(yè)界尚未形成廣泛認可的觀點。我們認為，養(yǎng)老地產(chǎn)是一種投資規(guī)模大、回報周期長、上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，整合較多資源，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、醫(yī)療保健業(yè)、金融保險業(yè)等眾多行業(yè)融合的新興業(yè)態(tài)。具體而言，我們認為，養(yǎng)老地產(chǎn)是在人口老齡化背景下，以地產(chǎn)為載體、養(yǎng)老為核心，將住宅、商業(yè)及養(yǎng)老服務(wù)（涵蓋醫(yī)療、娛樂、教育、餐飲、保險、金融等一系列產(chǎn)品與服務(wù)）融合在一起，從而為老齡人提供基本養(yǎng)老服務(wù)，并滿足其多層次、多功能服務(wù)需求的一種新興業(yè)態(tài)。我們認為，相對于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)有助于為房企發(fā)掘新客戶群和贏利點。但同時對于房企而言，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)同樣提出更多要求，具體而言：1）需要具備在醫(yī)療、保健等針對老年人需求方面的資源整合能力；2）需要具備尋找長期投資資金的能力；3）需要有對于養(yǎng)老產(chǎn)品的持續(xù)運營和管理能力。我們認為，作為融合了眾多行業(yè)的新興業(yè)態(tài)，養(yǎng)老地產(chǎn)主要特點如下：1）目標客戶集中老年人，項目選址與規(guī)劃設(shè)計要求高。養(yǎng)老地產(chǎn)的目標客戶群是60歲以上的老年人，從健康程度上又主要劃分為完全自理型、介助型和介護型。這導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)在選址和規(guī)劃上要求頗高。首先，選址要求交通便利，周邊生活配套設(shè)施齊全；其次，選址要求自然環(huán)境良好，空氣清新等；第三，規(guī)劃設(shè)計上要充分考慮老年人的需求，如設(shè)臵無障礙通道，配備醫(yī)療服務(wù)站、康體文化和養(yǎng)生中心等。2）上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，參與主體較多。首先，開發(fā)商是養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)者也是養(yǎng)老服務(wù)資源的整合者，居于養(yǎng)老地產(chǎn)鏈的核心位臵；其次，養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展離不開國家養(yǎng)老政策的大力支持與有效監(jiān)管；第三，無論前期金融機構(gòu)的資金支持，還是后期醫(yī)療衛(wèi)生和物業(yè)管理機構(gòu)的積極參與，都是養(yǎng)老地產(chǎn)得以良性發(fā)展的重要因素。3）投資大、回收期長、專業(yè)性強。由于產(chǎn)業(yè)鏈長，投資規(guī)模大，總投資成本高，回收期長，加之醫(yī)養(yǎng)服務(wù)專業(yè)性強，這使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資風(fēng)險遠高于一般住宅地產(chǎn)。同時，老年人消費較為理性、風(fēng)險防范意識強，都會導(dǎo)致實際的消費潛力釋放難度較大。4）依靠專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)來實現(xiàn)增值，結(jié)合商業(yè)金融實現(xiàn)持久發(fā)展。高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心價值創(chuàng)造點，這要求養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計要將硬件設(shè)施建設(shè)與醫(yī)護、6行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)6健康、文娛、人文關(guān)愛等軟服務(wù)有機結(jié)合起來，從而實現(xiàn)項目資產(chǎn)增值，并通過物業(yè)經(jīng)營權(quán)與收益權(quán)的商業(yè)金融化運作，獲取盈利和持久發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)項目功能需求居住功能 舒適安全老年住宅醫(yī)療護理功能 健康獨立醫(yī)院、護理室生活服務(wù)功能方便快捷商業(yè)、生活配套社交休閑功能運動娛樂文體設(shè)施、戶外公園文化教育功能精神訴求老年大學(xué)等2.海外養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式目前，美國養(yǎng)老地產(chǎn)模式有三種：差異化養(yǎng)老社區(qū)（太陽城模式）、持續(xù)護理退休社區(qū)模式（以下簡稱CCRC）、金融機構(gòu)參與的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）模式。其中，太陽城模式一般以養(yǎng)老地產(chǎn)出售為主，部分出租；CCRC模式則主要采取出租方租或委托經(jīng)營回收成本的一種金融養(yǎng)老模式。1）太陽城模式：銷售養(yǎng)老地產(chǎn)，對象是健康老人美國太陽城模式起于上世紀60年代在亞利桑那州鳳凰城的第一個太陽城項目，從而開啟了美國養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)歷程。太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)主要針對55~70歲的健康老人提供住宅、康樂會所和戶外運動設(shè)施。這種模式是通過銷售養(yǎng)老住宅，使得開發(fā)商得以收回前期投資并獲利。太陽城一般選址在郊區(qū)，占地面積大、容積率低，采用精裝修標準，使得健康老人拎包即可入住，同時項目周邊一般配有社區(qū)商業(yè)中心?？紤]到老年人收入水平，太陽城養(yǎng)老地產(chǎn)項目的房價往往相對周邊較為便宜，這些都對老年購房群體構(gòu)成了很大的吸引力。為了節(jié)省成本，同時考慮到項目面向的是康健老人，因此社區(qū)內(nèi)不提供醫(yī)療、護理等配套服務(wù)，而主要是依賴社區(qū)所在區(qū)域提供的醫(yī)療服務(wù)配套。盡管如此，社區(qū)還是為健康老人提供了多樣化的生活運動設(shè)施，如高爾夫球場、娛樂中心及教育培訓(xùn)等。此外，在醫(yī)療護理方面，太陽城也允許市場上的第三方提供老人需要的家政、保健等服務(wù)。一般而言太陽城項目規(guī)模都比較大，平均規(guī)模在23000戶左右，入住率達90.95%。此外，太陽城住宅的類型也十分豐富，除了主流的獨棟和雙拼，還有多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等可供老人選擇。2）CCRC模式：運營商主導(dǎo)，大多數(shù)為非盈利性組織美國另一種已有100多年歷史的主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式是持續(xù)護理退休社區(qū)（CCRC）。它屬于一種運營商主導(dǎo)下的精細化管理服務(wù)模式，目前已經(jīng)發(fā)展成為復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)。7行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)7CCRC模式可以讓老人不需要搬家就在復(fù)合型社區(qū)中實現(xiàn)健康管理、護理和醫(yī)療等不同年齡階段的基本養(yǎng)老需求。目前，美國共有近2000處CCRC，其中約82%為非盈利性組織所有，相當(dāng)一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來。目前，美國的CCRC主要服務(wù)三類老人：首先是年齡介于55~65歲之間的在社區(qū)中有獨立住所的自理型老人。CCRC可以為這部分老人提供餐飲、清潔、醫(yī)療保健及緊急救護等便捷的社區(qū)服務(wù)，同時社區(qū)還組織各類活動來豐富老年人的精神生活。其次是需要他人照料的介助型老人。除了提供飲食、穿衣、洗浴等日常生活護理服務(wù)外，CCRC也會在老人身體可接受范圍內(nèi)提供各類活動。第三是生活完全無法自理的介護型老人。CCRC提供特殊的介護單元和24小時專業(yè)的護士監(jiān)護服務(wù)。一般而言，為節(jié)約成本CCRC選址通常是郊區(qū)，以多層為主，布局緊湊，密度比太陽城模式更高。同時，CCRC對管理和護理人員的專業(yè)水平要求較高，且員工人數(shù)也較多，服務(wù)人員與入住老人的比例可以達到1:1。最重要的是，CCRC模式只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，獲利方式是收取房屋租賃費和服務(wù)費，后者包括一次性的入門費、定期的房屋租賃費及特殊服務(wù)費等。其中，入門費從20萬美元到100萬美元不等，年費或月費則視情況而定：例如健康老人每月需支付3000美元，半護理老人每月支付4000美元，全護理老人每月支付5000~6000美元。而特殊服務(wù)費由個體所需的特定額外護理服務(wù)來定。3）REITs模式：金融機構(gòu)進行前期投資，主流盈利模式為凈出租美國REITs是養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商。這種模式可以促進金融機構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)，為養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和運營提供資金來源，從而使得開發(fā)商獲得更好的退出渠道。美國大型養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類REITs公司旗下?lián)碛械奈飿I(yè)數(shù)量可達600多處。其中，80%~90%的物業(yè)是直接持有，其余則是通過與運營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺共同持有。這類養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類REITs的總資產(chǎn)可達百億美元以上。美國養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類REITs的投資方式有凈出租模式、委托經(jīng)營模式兩種：在凈出租模式下，美國REITs公司在每年收取固定租金費用的基礎(chǔ)上將養(yǎng)老物業(yè)出租給運營商，而由運營商承擔(dān)直接運營費用、社區(qū)維護費用、稅費、保險費等一切費用。這種模式下的REITs毛利潤率很高，租金收益高達50%以上，而且?guī)缀醪怀袚?dān)任何經(jīng)營風(fēng)險；而運營商則需要將全部經(jīng)營收入去剔除租金費用、運營成本后獲得剩余收益，所以它將承擔(dān)絕大部分的經(jīng)營風(fēng)險。在委托經(jīng)營模式下，美國REITs公司將旗下養(yǎng)老物業(yè)托管給運營商，由運營商每年收取經(jīng)營收入的5%~6%作為管理費。這種模式下所有的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和經(jīng)營剩余收益都由REITs公司核算，由此REITs公司承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。由于凈出租模式下的REITs風(fēng)險低且收益穩(wěn)定，因此，美國REITs公司的大多數(shù)養(yǎng)老物業(yè)采用凈出租方式來運營，少數(shù)物業(yè)采用委托經(jīng)營模式。長期以來，正是依靠著賺取租金收入以及部分經(jīng)營所得，美國REITs公司獲得了持續(xù)的穩(wěn)定收益，成為了美國養(yǎng)老地產(chǎn)市場上富有競爭力的長期投資者。1）日本養(yǎng)老地產(chǎn)分為兩類：住宅、機構(gòu)設(shè)施從運營模式上看，日本養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為“住宅”和“機構(gòu)設(shè)施”兩大類。前者主要是個人或單位向老人出租空閑房屋并提供養(yǎng)老服務(wù)的一種經(jīng)營模式。后者是由開發(fā)商建造各種適合老人居住的房屋和設(shè)施，同時提供老人所需的飲食、醫(yī)療、護理、娛樂等各種服務(wù)的一種模式。日本“住宅”類養(yǎng)老地產(chǎn)入住的對象主要為60歲以上能生活自理的健康老人。具體而言，“住宅”類養(yǎng)老地產(chǎn)又可分為高齡者住宅、年長者住宅、銀發(fā)住宅、自有產(chǎn)權(quán)住宅等幾類。以“高齡者住宅”這種較為流行和具有代表性的模式為例，老人與房東會分別簽訂租賃和服務(wù)協(xié)議，然后房東按照協(xié)議的約定提供護理、餐飲、家政等各種服務(wù)以獲得8行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)8相應(yīng)的收入。日本“機構(gòu)設(shè)施”類養(yǎng)老地產(chǎn)又可進一步劃分為：護理型醫(yī)療設(shè)施、老人療養(yǎng)設(shè)施、特別護理住家、收費老人住家、集體住家、生活援助住屋等模式。不同于“住宅”類養(yǎng)老地產(chǎn)，“機構(gòu)設(shè)施”類養(yǎng)老地產(chǎn)中的“收費老人住家”必須配臵護理服務(wù)，這些服務(wù)涵蓋了老人所需的飲食、醫(yī)療、護理、娛樂等各種服務(wù)。2）日本養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式分析>“住宅”類養(yǎng)老地產(chǎn)中的“高齡者住宅”模式首先，在收費模式上，日本“高齡者住宅”模式主要收費項目包括租金、管理費、護理費用等?？紤]到一般房東不太愿意將房子出租給老人，為此日本政府出臺了《高齡者專用租賃住宅登記標準》，規(guī)定由各級政府負責(zé)搭建面向老人和房東的房屋租賃信息平臺，鼓勵房東按照平臺上的標準要求改造房屋并登記備案，從而促進了雙方的交易。其次，在盈利模式上，日本“高齡者住宅”模式中房東可以提前收取幾個月租金作為入住保證金。除了房租以外，房東也可以提供餐飲、清潔等其他服務(wù)以獲得額外收入。第三，在成本計算上，日本“高齡者住宅”模式中的費用主要包括房屋的改建費用、物業(yè)管理費用、水電煤等費用。同時，房東可以自由決定是否提供各種老人服務(wù)，方式上既可以自己提供，也可以委托第三方專業(yè)機構(gòu)提供。>“機構(gòu)設(shè)施”類養(yǎng)老地產(chǎn)中的“收費老人住家”模式首先，在收費模式上，日本“收費老人住家”模式主要的收費項目包括入住金、管理費、餐飲費、清潔費、護理費等。其中，入住金是用以購買“收費老人住家”內(nèi)的房屋以及共用部分、公共設(shè)施及各種設(shè)備的使用權(quán)。其中，入住金數(shù)額是根據(jù)將要入住的老人的年齡大小、健康狀況、當(dāng)?shù)仄骄鶋勖胺?wù)類型等來確定的。如果老人中途解除租賃合同或不幸去世，則扣除入住期限后剩余的入住金會退還給老人或其合法繼承人。如果該老人實際壽命長于入住時預(yù)測的期限，則老人有權(quán)繼續(xù)免費使用房屋。其次，在盈利模式上，近年來，面積在20平米左右并且配臵單獨的小廚房和盥洗室的日本“收費老人住家”單元日益流行。這可以使得開發(fā)商收取較多的“入住金”，從而部分或大部分的收回其建設(shè)成本以緩解開發(fā)商的資金壓力。其后運營過程中開發(fā)商通過收取管理費及其他各種服務(wù)費來維持日常經(jīng)營所需和回收其他投資成本。第三，在成本計算上，“收費老人住家”模式的主要投入為購買土地、設(shè)施建設(shè)、服務(wù)人員工資、設(shè)備采購、水電煤等費用。其中，服務(wù)人員的工資占運營成本一半左右，這使得該模式下聘用工資較低的非全日制護工或派遣工非常普遍。2.3德國養(yǎng)老地產(chǎn)主要模式從老年人衰老過程中的居住環(huán)境變遷來看，目前德國的養(yǎng)老地產(chǎn)模式分為三類：居家養(yǎng)老、照料型住宅和養(yǎng)老院?？傮w上，上述三種模式呈現(xiàn)護理資源配臵由少增多，護理專業(yè)程度由弱變強的一般性規(guī)律。1）居家養(yǎng)老模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)特征分析目前，德國的居家養(yǎng)老模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)具有以下三個特點：一是住房進行適老化的空間改造。德國政府推行由德國復(fù)興信貸銀行支持的住房適老化改造項目，符合要求的住宅可以獲得相應(yīng)的信貸資金的支持。二是居家養(yǎng)老服務(wù)的不斷完善。由于德國部分社區(qū)僅提供鄰里援助，且只涉及生活服務(wù)層面，因此越來越多的德國老年居民向?qū)I(yè)供應(yīng)商訂購班車、保潔等非護理性服務(wù)；同時，老年居民還與專業(yè)的服務(wù)提供商簽訂護理合同以獲得門診（移動）護理服務(wù)。9行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)9三是環(huán)境輔助生活技術(shù)的配套支持。近年來環(huán)境輔助生活技術(shù)在居家養(yǎng)老中獲得了較快的發(fā)展。這類技術(shù)便利了老年人的居家養(yǎng)老，同時也支持專業(yè)人員的日常護理工作。德國的環(huán)境輔助生活技術(shù)在輔助設(shè)備、康復(fù)管理設(shè)備和數(shù)字信息平臺等方面均有不少發(fā)展，其中如防跌倒技術(shù)設(shè)備等安全技術(shù)獲得的應(yīng)用最廣。2）照料型住宅模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)特征分析德國的照料型住宅又稱作“輔助生活服務(wù)型住宅”。這種養(yǎng)老模式比較適合居住在家中，生活部分自理，但需接受移動護理服務(wù)或由家人護理的老年人。因此，德國的照料型住宅一般配有護理和生活服務(wù)設(shè)施，處于援護期的老人可以選擇入住此類住宅以延續(xù)自己健康活躍的自主生活狀態(tài)。目前，德國照料型住宅還缺乏法律上的規(guī)定和標準，這導(dǎo)致此類住宅在組團規(guī)模、居住單元面積、服務(wù)配套種類等方面差距較大。此外，德國照料型住宅的居住成本較高，入住者至少需要簽訂兩份合同（房屋租賃合同和服務(wù)合同費用通過老人自身的養(yǎng)老金和相關(guān)護理保險來共同承擔(dān)。德國照料型住宅在歐美國家中十分普遍，如美國的輔助生活（assistedliving）。我國很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目也參考了歐美這種輔助生活的養(yǎng)老理念。3）養(yǎng)老院模式下的養(yǎng)老地產(chǎn)特征分析德國的養(yǎng)老院也稱作“住院照料設(shè)施”、“老年人照料中心”，它可以為援護期的老人提供專業(yè)的醫(yī)療護理和照料，租金費用由老年人自身的各類護理保險來承擔(dān)。德國的養(yǎng)老院設(shè)施建設(shè)和運營由慈善機構(gòu)、民間組織和政府共同承擔(dān)。根據(jù)所提供的服務(wù)范圍不同，德國的養(yǎng)老院又可細分為養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、護理院。此外，德國養(yǎng)老院以出租型物業(yè)為主，幾乎沒有大規(guī)模銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)項目。目前，德國很多機構(gòu)的養(yǎng)老資源對社區(qū)開放，可以提供日夜照料或短期護理的不同選擇。同時，德國的相關(guān)護理保險支持在短期護理設(shè)施中居住的時間最長為八周。由此可見，德國的機構(gòu)養(yǎng)老正逐漸弱化了固有特征，向社區(qū)居家模式融合，門診輔助生活形式越來越像住院設(shè)施，正日益成為護理和支持人員的重要服務(wù)場所。正因為如此，德國的養(yǎng)老院備受房地產(chǎn)投資者的追捧。一方面，投資者看好德國社會人口長期老齡化的發(fā)展趨勢，另一方面德國養(yǎng)老院等機構(gòu)養(yǎng)老所擁有的長期租約和專業(yè)化的運營能力也得到投資者的認可。3.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展空間建國后，我國人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)日益嚴重分化。其中，0-14歲人口占比從1964年的40.7%持續(xù)下滑至2023年的16.36%；15-64歲人口占比從1964年的55.7%先上升至2010年的74.5%后，再逐漸回落至2023年的68.26%；65歲以上人口占比則從1964年的3.6%持續(xù)上升至2023年的15.4%。這反映出我國社會已經(jīng)進入中度老年化社會，正在向重度老年化社會邁進。隨著我國老年人口比重的上升，將不斷加重我國老年撫養(yǎng)比和社會的撫養(yǎng)負擔(dān)。目前，我國的老年撫養(yǎng)比（=65歲以上老年人口/15-64歲人口）已經(jīng)由1982年的7.98%持續(xù)上升至2022年的21.83%，且近年來有不斷加速趨勢。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)806040200--20002002200420062008201020122014201620182020202215-64歲人口占總?cè)丝诒壤?%)65歲及以上人口占總?cè)丝诒壤?%)老年撫養(yǎng)比(%)老年撫養(yǎng)比(%)50我國社會的老年化程度正不斷加劇。2023年，我國總?cè)丝跀?shù)達14.10億人。其中65歲以上老年人口占總?cè)丝诘谋壤?5.4%。此外，從年齡分布看，如果以每五年作為一個人口年齡層劃分，2022年我國的30－34歲和50－54歲的兩個年齡層的人口數(shù)最多，從而形成兩個人口高峰段。這兩個高峰人群將會分別在10年、30年后相續(xù)進入60－65歲以上的老年階段，從而在30年后疊加形成中國的老年撫養(yǎng)壓力高峰。圖52022年我國不同年齡段人口分布顯示8642占總?cè)丝诒壤?%)0從橫向看，我國老年撫養(yǎng)比在2022年達到21.83%，遠高于同期人口大國印度的老年撫養(yǎng)比10.17%，接近同期金磚國家俄羅斯和韓國的老年撫養(yǎng)比23.76%和24.91%，但低于同期發(fā)達國家美國、英國、德國、法國、日本的老年撫養(yǎng)比26.39%、30.25%、35.23%、35.42%和48.90%。類似地，2022年，我國65歲以上老年人口比重為13.72%，要高于同期人口大國印度，但低于同期發(fā)達國家美國、英國、德國、法國、日本。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)0圖72022年65歲及以上人口占總?cè)丝诒戎?%)30252050俄羅斯美國韓國英國法國德國俄羅斯美國韓國英國法國德國由上可知，我國老年撫養(yǎng)的壓力越來越大。而另一方面，近年來我國衛(wèi)生機構(gòu)每千人床位數(shù)增長也出現(xiàn)停滯狀態(tài)。截止2022年，我國城市和農(nóng)村衛(wèi)生機構(gòu)每千人床位數(shù)分別為7.66張和6.25張?？上驳氖牵陙砦覈l(wèi)生技術(shù)人員和護士人數(shù)出現(xiàn)了持續(xù)地增長。截止2022年，我國衛(wèi)生技術(shù)人員和護士每千人人數(shù)分別為8.27人和3.71人。我們認為，衛(wèi)生技術(shù)人員和護士每千人人數(shù)上升有利于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。相對而言，我國衛(wèi)生機構(gòu)每千人床位數(shù)對應(yīng)的養(yǎng)老地產(chǎn)供給上尚存在不足。因此，未來數(shù)年我國急需加強能夠整合老年護理、老年疾病醫(yī)治等在內(nèi)的老年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。200820092010201120122013201420152016201720182019202120229876520082009201020112012201320142015201620172018201920212022987654321098765432101998199920001998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022中國每千人口衛(wèi)生技術(shù)人員（人）中國每千人口注冊護士（人）根據(jù)聯(lián)合國官方網(wǎng)站預(yù)測，至2030年、2040年、2050年，我國65歲以上老年人口數(shù)將分別達到2.58億人、3.60億人、3.95億人。假設(shè)未來我國城鎮(zhèn)化率的年增加值為近三年城鎮(zhèn)化率的年平均增加值0.76個百分點，則至2030年、2040年、2050年，預(yù)計我國城鎮(zhèn)65歲以上老年人口數(shù)將分別達到1.84億人、2.85億人、3.42億人。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)124002502000202220232024E2025E2026E2027E2028E202220232024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E2033E2034E2035E2036E2037E2038E2039E2040E2041E2042E2043E2044E2045E2046E2047E2048E2049E2050E2022年底，我國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)為822.3萬張。過去四年的養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年平均增速為3.17%，假設(shè)未來維持這個增速不變，則2030年、2040年、2050年末，我國需要新增養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)分別為233.3萬張、620.2萬張、1148.8萬張。250020000202220232024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E2033E2034E2035E2036E2037E2038E2039E2040E2041E2042E2043E2044E2045E2046E2047E202220232024E2025E2026E2027E2028E2029E2030E2031E2032E2033E2034E2035E2036E2037E2038E2039E2040E2041E2042E2043E2044E2045E2046E2047E2048E2049E2050E中國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)預(yù)測（萬張）中國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)累計新增量預(yù)測（萬張）綜上，假設(shè)未來我國養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年均增速為2%-4%，每張床位對應(yīng)住宅地產(chǎn)建面為25-35平米（相當(dāng)于兩室戶住宅建面50-70平米）。由此推算，截至2050年我國新增養(yǎng)老地產(chǎn)潛在需求為1.52億平－5.75億平（中性假設(shè)下是3.18億平）。因此，未來我國老年人口群體龐大，巨大的老年撫養(yǎng)人群為養(yǎng)老地產(chǎn)帶來重大發(fā)展機遇。新增養(yǎng)老地產(chǎn)需養(yǎng)老服務(wù)床位數(shù)年均增速（%）（平米/張床位）面行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)4.我國養(yǎng)老政策情況分析1994年，國家計委、民政部、勞動部等十部位聯(lián)合發(fā)布第一次老齡工作的專項計劃，《中國老齡工作七年發(fā)展綱要（1994——2000年）》。自我國在2001年發(fā)布《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要（2001-2005年）》以中央、國務(wù)院發(fā)布《國家積極應(yīng)對人口老齡化中長期規(guī)劃》，制定“近期至2022年，中期至2035年，遠期展望至2050年”應(yīng)對人口老齡化的戰(zhàn)略性文件，形成中長期指引?！吨袊淆g工作七（2001-2005《中國老齡事《國家積極應(yīng)對人口 《國家積極應(yīng)對人口《中國老齡事展“十四五”規(guī)《中國老齡事從規(guī)劃文件來看，我國老齡工作目標逐漸從“五個老有”發(fā)展為“六個老有”。“六個老有”，即“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所教、老有所樂”?！袄嫌兴B(yǎng)”作為老齡工作目標的前提和基礎(chǔ)，十四五期間主要目標為“覆蓋城鄉(xiāng)、惠及全民、均衡合理、優(yōu)質(zhì)高效的養(yǎng)老服務(wù)供給進一步擴大，家庭養(yǎng)老照護能力有效增強，兜底養(yǎng)老服務(wù)更加健全，普惠養(yǎng)老服務(wù)資源持續(xù)擴大，多層次多樣化養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)質(zhì)規(guī)范發(fā)展”?！袄嫌兴t(yī)”是重點和保障，十四五期間主要目標為“老年健康服務(wù)資源供給不斷增加，配臵更加合理，人才隊伍不斷擴大。家庭病床、上門巡診等居家醫(yī)療服務(wù)積極開展”?！袄嫌兴鶠椤奔窗l(fā)揮老年人的社會作用使其參與社會事業(yè)?！袄嫌兴鶎W(xué)”即根據(jù)老年人的特點開展多種形式的教育活動，使老年人更新知識、充實精神生活、繼續(xù)發(fā)揮作用。“老有所教”即讓老年人受到適合年齡時代特點的教育。“老有所樂”即根據(jù)老年人的生理、心理特點，積極開展老年文娛體育活動，豐富老年人的物質(zhì)文化生活。國家老齡工作專項計劃針對“六個老有”提出具體任務(wù)目標并逐次拔高相關(guān)要求，不斷豐富提高老年人生活質(zhì)量的舉措手段。我們認為，“六個老有”從物質(zhì)層面、保障層面、精神層面等概括老年人生活需求，在“六個老有”目標指導(dǎo)下實際老齡工作落地將更具針對性、全面性。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)14表2我國老齡工作專項計劃針對“六個老有”提出的目標任務(wù)老有所養(yǎng)老有所醫(yī)老有所為老有完善老年醫(yī)療服善城鎮(zhèn)醫(yī)療保險老年人參與老有所為的人數(shù)由目前的35%提高到50％以努力滿足老年人根據(jù)社會需要件的縣級以上城市要建立老年活和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建有老年農(nóng)村行政村建有（1994——2000《中國老齡事業(yè)直轄市有條件（市）和大型企事業(yè)單位應(yīng)有老年大學(xué)或老年學(xué)校。-發(fā)展“十五”計劃教育，在校老教育工作。原則，創(chuàng)造條教育普及加1倍。服務(wù)體系。教育普及率城市達鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、街道要設(shè)委會要開設(shè)老年育健身參與率達發(fā)展“十一五”規(guī)人民共和要納入全民文化信息數(shù)據(jù)庫和權(quán)益保障展規(guī)劃。救助制度。加大對老年大做好修訂加強老年文化工發(fā)展“十二五”規(guī)《中華人設(shè)的財政投健身的老年人達農(nóng)村合作醫(yī)療制衛(wèi)生服務(wù)網(wǎng)點和發(fā)展老年保健事入，積極支持社會力量參與發(fā)展老年教辦學(xué)規(guī)模。的相關(guān)工法檢查和城鎮(zhèn)職工和城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險參基本醫(yī)療保險參發(fā)展“十三五”規(guī)保率穩(wěn)定在95%公共文化設(shè)施網(wǎng)社會救助等社會保障制度和公益慈善人口比例達到人口比例化設(shè)施內(nèi)開辟適院設(shè)老年病科比歲以上老年人健康管理率達到加適合老年人的特色文化服務(wù)項設(shè)立老年醫(yī)學(xué)科健全老年發(fā)展“十四五”規(guī)人權(quán)益保合性醫(yī)院占比達100%。新建城區(qū)、新建居住區(qū)配套建愿的老年人提業(yè)技能培訓(xùn)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)大普法宣傳教育力促進養(yǎng)老和旅游 健全養(yǎng)老服務(wù)體系完善老年人健康支撐體系著力構(gòu)建老年友好型社會積極培育銀發(fā)經(jīng)濟增強發(fā)展要素支撐體系織牢社會保障和兜底性養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)健全養(yǎng)老服務(wù)體系完善老年人健康支撐體系著力構(gòu)建老年友好型社會積極培育銀發(fā)經(jīng)濟增強發(fā)展要素支撐體系織牢社會保障和兜底性養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)擴大普惠型養(yǎng)老服務(wù)覆蓋面強化居家社區(qū)養(yǎng)完善多層次養(yǎng)老險三大支柱）加強老年健康教復(fù)護理和安寧療深入推進醫(yī)養(yǎng)結(jié)合強化老年人疫情傳承弘揚家庭孝推進公共環(huán)境無障礙和適老化改造建設(shè)兼顧老年人培育敬老愛老助發(fā)展壯大老年用促進老年用品科有序發(fā)展老年人普惠金融服務(wù)推動有關(guān)培訓(xùn)療養(yǎng)機構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展完善用地用房支持政策強化財政資金和金融保障加強人才隊伍建設(shè)現(xiàn)階段，《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強新時代齡化中長期規(guī)劃》、《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》，共同構(gòu)成了我國實施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略、實現(xiàn)老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的頂層設(shè)計。促進老年人社會參與擴大老年教育資提升老年文化體鼓勵老年人繼續(xù)發(fā)揮作用夯實應(yīng)對人口老齡化的社會財富儲備；改善人口老齡化背景下的勞動力有效供給；打造高質(zhì)量的為老服務(wù)和產(chǎn)品供給體系；強化應(yīng)對人口老齡化的科技創(chuàng)新能力；構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老的社會環(huán)境。2021年，發(fā)展改革委、民政部、衛(wèi)生健康委聯(lián)合發(fā)布《“十四五”積極應(yīng)對人口老齡化工程和托育建設(shè)實施方案》，其中養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)任務(wù)有：1）建設(shè)連鎖化、標準化的社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供失能照護以及助餐助浴助潔助醫(yī)助行等服務(wù)。2）新建或改擴建公辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，提升公辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)護理能力和消防安全能力，強化對失能失智特困老年人的兜底保障。3）擴大普惠性養(yǎng)老服務(wù)供給，支持培訓(xùn)療養(yǎng)機構(gòu)改革轉(zhuǎn)型發(fā)展養(yǎng)老，支持醫(yī)療機構(gòu)開展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)。結(jié)合國家老齡工作相關(guān)戰(zhàn)略制定，我們認為與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策有以下幾個方面。1）公共環(huán)境無障礙和居家適老化改造2020年，民政部等9部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加快實施老年人居家適老化改造工程的指導(dǎo)意見》，圍繞施工改造、設(shè)施配備、老年用品配臵等方面，制定老年人居家適老化改造項目和老年用品配臵推薦清單。2021年《關(guān)于加強新時代老齡工作的意見》提出各地要落實無障礙環(huán)境建設(shè)法規(guī)、標準和規(guī)范，將無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造納入城市更新、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、農(nóng)村危房改造、農(nóng)村人居環(huán)境整治提升統(tǒng)籌推進，讓老年人參與社會活動更加安全方便。2022年，民政部等4部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進“十四五”特殊困難老年人家庭適老化改造工作的通知》，提出“十四五”時期支持200萬戶特殊困難高齡、失能、殘疾老年人家庭實施適老化改造。《關(guān)于加快實施老年人居家適老化改造工程的指導(dǎo)意見》中推薦清單所列項目分為基礎(chǔ)類和可選類，基礎(chǔ)類項目是政府對特殊困難老年人家庭予以補助支持的改造項目和老年用品，是改造和配臵的基本內(nèi)容；可選類項目是根據(jù)老年人家庭意愿，供自主付費購買的適老化改造項目和老年用品。我們認為，同質(zhì)化養(yǎng)老產(chǎn)品的客戶將不斷減少，更多人群將根據(jù)自身經(jīng)濟、身體情況選擇差異化基礎(chǔ)性養(yǎng)老服務(wù)，以上養(yǎng)老需求的差異化事實使得未來養(yǎng)老地產(chǎn)市場不斷擴大。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)表3老年人居家適老化改造項目和老年用品配臥室改造配臵護理床、安裝床邊護欄（抓桿）、配臵防壓瘡墊如廁洗浴設(shè)備改造廚房設(shè)備改造安裝自助感應(yīng)燈具、電源插座及開關(guān)改造、安裝防撞護角/防撞條/提示2）存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施2019年，自然資源部發(fā)布《自然資源部關(guān)于加強規(guī)劃和用地保障支持養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出已建成城區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不足的，應(yīng)結(jié)合城市功能優(yōu)化和有機更新等統(tǒng)籌規(guī)劃，支持盤活利用存量資源改造為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，保證老年人就近養(yǎng)老需求。截至目前，部分地方已出臺指導(dǎo)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施的相關(guān)具體文件。2024年4月，《浙江省推進存量資源改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施操作辦法（試行）》中明確提及可將存量商品房改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。我們認為隨著我國老齡化程度逐漸加深，將存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施更符合國情發(fā)展和資源有效配臵，對應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)將更為積極去低效庫存，適應(yīng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型變化。表4部分地方已出臺指導(dǎo)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施的相關(guān)具體文件相關(guān)文件（三）其他適合用于作為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的存量資源?！赌暇┦写龠M和規(guī)范利用存量資源改造建設(shè)養(yǎng)老托育服務(wù)設(shè)施（一）社區(qū)服務(wù)用房、規(guī)模生活用房、物業(yè)管理用房等加快理順關(guān)系，（二）閑臵企業(yè)廠房、倉庫、商業(yè)設(shè)施、農(nóng)村集體房屋等社會存量資源加快出租轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)不符合發(fā)展導(dǎo)向、閑臵低效、失修失養(yǎng)的園區(qū)、校區(qū)、樓宇及用地改造開發(fā)，實現(xiàn)養(yǎng)老托育《浙江省推進存量資源改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施《浙江省推進存量資源改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施（三）其他適合用于作為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的存量資源。3）社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)近年來，我國將居家養(yǎng)老與社區(qū)相融合，提出社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)這一模式?！吨袊淆g事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，夯實居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)、大力發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、加強社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，支持物業(yè)企業(yè)發(fā)揮貼近住戶的優(yōu)勢，與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)合作提供居家養(yǎng)老服務(wù)；完善社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配套，各地要嚴格按照人均用地不少于0.1平方米的標準分區(qū)分級規(guī)劃設(shè)臵社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；強化居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力，構(gòu)建城鄉(xiāng)老年助餐服務(wù)體系，開展助浴助潔和巡訪關(guān)愛服務(wù)，加快發(fā)展生活性為老服務(wù)業(yè)。我們認為社區(qū)居家養(yǎng)老更加貼近老年實際需求，提高資源利用效率，是未來養(yǎng)老服務(wù)的重要發(fā)展方向。隨著社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)逐漸生根落地，將對地產(chǎn)企業(yè)提出更高的建設(shè)配套要求，對物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造更多增值服務(wù)機會。監(jiān)管、引導(dǎo)提供養(yǎng)老住宅體系提供社區(qū)居家服務(wù)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施保險產(chǎn)品社區(qū)養(yǎng)老存量改建行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管、引導(dǎo)提供養(yǎng)老住宅體系提供社區(qū)居家服務(wù)存量資源改建養(yǎng)老設(shè)施保險產(chǎn)品社區(qū)養(yǎng)老存量改建4）創(chuàng)設(shè)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)為激發(fā)社會多主體參與養(yǎng)老服務(wù)，2019年發(fā)展改革委、民政部、衛(wèi)生健康委聯(lián)合發(fā)布《城企聯(lián)動普惠養(yǎng)老專項行動實施方案（試行）》。專項行動聚焦普惠養(yǎng)老，圍繞“政府支持、社會運營、合理定價”，深入開展城企合作。國家通過中央預(yù)算內(nèi)投資，支持和引導(dǎo)城市政府系統(tǒng)規(guī)劃建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)體系。城市政府通過提供土地、規(guī)劃、融資、財稅、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、人才等一攬子的政策支持包，企業(yè)按約定承擔(dān)公益，提供普惠性養(yǎng)老服務(wù)包，向社會公開，接受監(jiān)督。城市政府和企業(yè)雙方簽訂合作協(xié)議，約定普惠性服務(wù)內(nèi)容、與當(dāng)?shù)鼐用袷杖牒屯诵萁鹚綊煦^的價格等，擴大養(yǎng)老服務(wù)有效供給。我們認為，房地產(chǎn)企業(yè)在政府各類支持政策下進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，一方面承擔(dān)社會責(zé)任增加養(yǎng)老服務(wù)供給，一方面培育多元業(yè)務(wù)能力打造全周期服務(wù)體系，利好企業(yè)長期5.我國養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式從養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈看，主要涉及養(yǎng)老地產(chǎn)提供者、養(yǎng)老地產(chǎn)消費者和養(yǎng)老資金來源三個層面，所涉及機構(gòu)包括政府、保險機構(gòu)、地產(chǎn)開發(fā)商、養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老者五大層面。其中政府主要起到監(jiān)管、引導(dǎo)和基礎(chǔ)資金幫助。養(yǎng)老機構(gòu)、保險機構(gòu)和地產(chǎn)開發(fā)商共同提供相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)品。必要法律保護對口政策支持必要法律保護對口政策支持保險機構(gòu)投資投資開發(fā)運營社會慈善捐贈合作社會慈善捐贈新建業(yè)務(wù)存量業(yè)務(wù)結(jié)合目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為常住養(yǎng)老和“候鳥式”養(yǎng)老兩大模式。兩者的主要差異在于居住時間的長短。常住養(yǎng)老又分為CCRC社區(qū)模式、住宅出售模式、物業(yè)參與模式和以房養(yǎng)老模式?！昂蝤B式”養(yǎng)老主要包括異地養(yǎng)老服務(wù)中心、度假式養(yǎng)老基地和買房投行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)核心要素“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”住宅出售模式保利安平—和熹會存量改造：首開寸草服務(wù)平臺只提供租賃權(quán)和服務(wù)享受提供房屋產(chǎn)權(quán)和配套服務(wù)目前國家倡導(dǎo)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式“候鳥式”度假式養(yǎng)老基地旅游地產(chǎn)為主1）CCRC社區(qū)模式CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）國內(nèi)翻譯為持續(xù)性照顧退休社區(qū)。社區(qū)通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。CCRC主要服務(wù)人群分三種：自理型老人——年齡55-65歲之間，居住者在社區(qū)中有獨立的住所并且生活能夠自理。社區(qū)為這一部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù)，如餐飲、清潔和洗衣、醫(yī)療保健及緊急救護等。同時，為滿足老年人精神生活的需求，社區(qū)會組織各種形式的活動，如老年大學(xué)、興趣協(xié)會等，豐富自助型老年人的日常生活。介助型老人——當(dāng)居住者的日常生活需要他人幫助照料時，他們將從自理轉(zhuǎn)入介助型護理。介助型的居住個體是分開的，但設(shè)施在同一個區(qū)域。介助老人得到的服務(wù)內(nèi)容除社區(qū)服務(wù)之外，還包括日常生活照護，如飲食、穿衣、洗浴、洗漱及醫(yī)療護理等，社區(qū)還會為介助型老人提供與他們的身體狀況相適應(yīng)的各類活動，豐富其日常生活。介護型老人——當(dāng)居住者生活完全不能自理，需要他人的照料時，他們將轉(zhuǎn)入介護型護理，得到社區(qū)提供的24小時有專業(yè)護士照料的監(jiān)護服務(wù)。通常介護型的居住者年齡在80歲以上，同時在特殊的單元里居住。在以上該綜合社區(qū)中，為上述三種老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對居住和配套服務(wù)的要求，老人不需要搬家就可以在CCRC社區(qū)中完成人生1/3的幸福旅程。服務(wù)對象1）收取“入門費+年服務(wù)享受權(quán)，不提供房屋產(chǎn)權(quán)。中護理服務(wù)，減少管服務(wù)對象1）收取“入門費+年服務(wù)享受權(quán)，不提供房屋產(chǎn)權(quán)。中護理服務(wù)，減少管獨立生活區(qū)CCRC社區(qū)服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)產(chǎn)品設(shè)施針對三類型老人的服務(wù)產(chǎn)品占比在12:2:1客戶信任和公司品牌至關(guān)重要2）住宅出售模式2021年，國家衛(wèi)健委舉行新聞發(fā)布會介紹，我國老年人大多數(shù)都在居家和社區(qū)養(yǎng)老，形成“9073”的格局，即90%左右的老年人都在居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機構(gòu)養(yǎng)老。因此，打造適合老年人居住的住宅產(chǎn)品是推進老齡工作的重點之一。參考《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》的相關(guān)指引，需進一步發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，完善社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配套。我們認為，養(yǎng)老住宅要求匹配老齡群體的改善性住房需求，項目中涵蓋養(yǎng)老服務(wù)用途的公共配套措施，周邊距離養(yǎng)老機構(gòu)較近，構(gòu)建“一刻鐘”居家養(yǎng)老服務(wù)圈。住宅銷售，公建自持出租無住宅產(chǎn)品銷售住宅產(chǎn)品銷售運營模式基礎(chǔ)配套3）物業(yè)參與模式隨著房地產(chǎn)市場逐漸飽和，從增量新建到存量提質(zhì)的轉(zhuǎn)變也是新時代養(yǎng)老地產(chǎn)需要主攻的方向之一。通過物業(yè)參與存量業(yè)務(wù)，養(yǎng)老地產(chǎn)更加順應(yīng)政策號召，把握時代特征，同時從過去重資本投入模式轉(zhuǎn)而開辟輕運營的業(yè)務(wù)方向，吸引更多市場多主體參與。2020年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》，指出物業(yè)企業(yè)可通過1）盤活小區(qū)既有公共房屋和設(shè)施用于居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，2）提供全托、日托、上門、餐飲、文體、健身等方面的服務(wù)，3）推進居家社區(qū)適老化改造等方式，補齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施短板。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)20金融機構(gòu)提供抵押者替資產(chǎn)抵押者向養(yǎng)反向抵押養(yǎng)老保險抵押者死后將房產(chǎn)所此換取養(yǎng)老費用提供養(yǎng)老服務(wù)（抵押物）住房抵押貸款金融機構(gòu)除非還款人無法還清借款，否則金融結(jié)構(gòu)不銀行提供抵押貸款金融機構(gòu)提供抵押者替資產(chǎn)抵押者向養(yǎng)反向抵押養(yǎng)老保險抵押者死后將房產(chǎn)所此換取養(yǎng)老費用提供養(yǎng)老服務(wù)（抵押物）住房抵押貸款金融機構(gòu)除非還款人無法還清借款，否則金融結(jié)構(gòu)不銀行提供抵押貸款合作合作提供養(yǎng)老服務(wù)提供養(yǎng)老服務(wù)盤活資產(chǎn)用于養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展社區(qū)助老志愿服務(wù)4）老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，就是“以房養(yǎng)老”，老人把房子抵押給保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計和精算，綜合考慮房主的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)若干年后的價值等因素，定期發(fā)放給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金。房主去世后，房產(chǎn)出售用于歸還養(yǎng)老貸款，其升值部分歸金融機構(gòu)所有。從本質(zhì)而言，該養(yǎng)老保險產(chǎn)品與住房抵押貸款存在類似之處但也有差別。相似點在于均以房產(chǎn)作為抵押物，在房產(chǎn)價值基礎(chǔ)上給予貸款人授信。但區(qū)別在于反向抵押中金融機構(gòu)逐月給予抵押人養(yǎng)老資金，最終抵押物處臵權(quán)歸屬金融機構(gòu)。而住房抵押貸款銀行一次放款后，借款人逐月歸還貸款。只有在貸款無法按時清償，貸款人資信出現(xiàn)問題時，銀行才可以處理房產(chǎn)。如果貸款人按時歸還貸款，銀行無權(quán)無故處理貸款人房產(chǎn)?！昂蝤B式”養(yǎng)老又稱異地養(yǎng)老，就是指老年人離開現(xiàn)有住宅，到外地居住的一種養(yǎng)老方式，包括旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老等。異地養(yǎng)老是一種新興的養(yǎng)老模式，是未來養(yǎng)老的一個新方向，已經(jīng)被越來越多的國家、企業(yè)和老年人所認可。1）異地養(yǎng)老服務(wù)中心異地養(yǎng)老服務(wù)中心模式主要指以季節(jié)為周期在不同養(yǎng)老公寓之間進行更換。該模式合。在精神放松同時享受更多醫(yī)療服務(wù)合。在精神放松同時享受更多醫(yī)療服務(wù)享受養(yǎng)老服務(wù)同時，子女可享受度假產(chǎn)品。產(chǎn)品受眾更加廣備稀缺性4）一年內(nèi)多次光臨度假式養(yǎng)老基地特點在于滿足老年人旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老的多重需求。但是從實質(zhì)操作看，以上模式中養(yǎng)老公寓從本質(zhì)看僅處于廉價旅店和養(yǎng)老護理中間的地位。養(yǎng)老院本身不樂意看到所照顧的老人出現(xiàn)頻繁更換，而老人自身對于異地環(huán)境的適應(yīng)性、養(yǎng)老醫(yī)療等是否可以異地使用的外部條件也造成以上養(yǎng)老模式發(fā)展受到制約。2）度假式養(yǎng)老基地度假式養(yǎng)老基地的實質(zhì)在于以養(yǎng)老文化為核心推行休閑度假服務(wù)。該養(yǎng)老模式的最大好處在于可以將老年人養(yǎng)老需求與全家互動活動、定期度假或?qū)W術(shù)交流等相結(jié)合。一方面通過旅游地產(chǎn)主打自然風(fēng)光、休閑度假，另一方面在休閑之余引入醫(yī)療、保健、定期康復(fù)、養(yǎng)生學(xué)習(xí)等內(nèi)容。以上兩者結(jié)合使得度假區(qū)受眾面更廣，且游客在一年之內(nèi)可以多次來往于度假式養(yǎng)老基地。服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)產(chǎn)品社區(qū)醫(yī)院休閑休閑度假餐飲配套度假娛樂運動場養(yǎng)老模式融合化。目前，我國正在努力建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)充分發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)有機結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系。我國單一發(fā)展的養(yǎng)老模式都各自有一定缺陷：居家養(yǎng)老模式缺乏專業(yè)性與全面性，提供服務(wù)質(zhì)量低；社區(qū)養(yǎng)老資源整合難度大，難以鏈接外部專業(yè)資源；機構(gòu)養(yǎng)老提供服務(wù)供給有限，資本回收周期長，且老人參與意愿低。我們認為，出現(xiàn)以上原因主要在于我國雖人口結(jié)構(gòu)老齡化發(fā)展，但老齡群體財富積累較弱、消費習(xí)慣難以扭轉(zhuǎn)，無法與需大量前臵投入、專業(yè)人員匹配的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)產(chǎn)生匹配。我們認為，以街道、社區(qū)為單位打造居家養(yǎng)老服務(wù)圈，培育周邊養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，將居家、社區(qū)、機構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合，需求端創(chuàng)造更符合我國老齡群體的消費場景，供給端進一步有效配臵資源，在削減成本的同時保證服務(wù)質(zhì)量。發(fā)掘存量業(yè)務(wù)機會。目前，企業(yè)經(jīng)營普遍承壓，如果現(xiàn)下仍要求房地產(chǎn)企業(yè)大力新建養(yǎng)老地產(chǎn)項目顯然不合時宜。然而在存量業(yè)務(wù)中，養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于業(yè)務(wù)藍海，物業(yè)企業(yè)應(yīng)積極發(fā)掘相關(guān)機會，尋找新的業(yè)務(wù)增長點。將物業(yè)與養(yǎng)老結(jié)合，資產(chǎn)端可盤活小區(qū)低效資源為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，服務(wù)端創(chuàng)造更多業(yè)務(wù)機會，深度貼近老年人生活需求。另一方面來看，這對物業(yè)企業(yè)的專業(yè)服務(wù)能力、資源鏈接能力等提出了更高的要求。智能化應(yīng)用結(jié)合?？萍假x能養(yǎng)老地產(chǎn)，對內(nèi)可降本增效，緩解人員資源不足壓力，對外建立數(shù)據(jù)平臺實現(xiàn)全面信息管理，建設(shè)智能化養(yǎng)老設(shè)施，輸出更及時有效、品質(zhì)保障的服務(wù)，供給多元個性的智能養(yǎng)老產(chǎn)品，讓老齡群體共同享受科技發(fā)展的時代紅利。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)226.我國養(yǎng)老地產(chǎn)具體產(chǎn)品分析——泰康之家泰康之家是泰康保險集團股份有限公司旗下專注養(yǎng)老、護理、康復(fù)實體建設(shè)運營和創(chuàng)新服務(wù)的專業(yè)品牌。作為養(yǎng)老行業(yè)的先行者，泰康之家早在2009年率先獲得保險機構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)的試點資格。目前，泰康之家已完成全國35個核心城市連鎖醫(yī)養(yǎng)社區(qū)和康復(fù)醫(yī)院的布局，規(guī)劃地上總建面約476萬平方米，可容納8.3+萬名老人，5.5+萬個養(yǎng)老單元以及4400+張醫(yī)療床位。入門費（萬元）5559553贛園115合肥8533（酒店）8--5泰康之家養(yǎng)老社區(qū)采用持續(xù)照護模式，即上文提及的CCRC社區(qū)模式，獨創(chuàng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合特色，為長輩提供獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護理、記憶照護、安寧療護五種生活服務(wù)區(qū)域，滿足不同身體狀況的長輩的照護需求，實現(xiàn)一站式退休生活解決方案。居住方面，針對生活能自理的長者，社區(qū)內(nèi)設(shè)有獨立生活公寓，戶型從30到100多平米不等，提供免除打掃衛(wèi)生、做飯、找保姆等繁瑣的家務(wù)活，讓居民快樂享受豐富的樂泰學(xué)院、俱樂部以及各類家園文化活動。針對半自理、失能、認知癥的長者，社區(qū)內(nèi)設(shè)有專業(yè)護理公寓，通過長輩健康狀況的評估結(jié)果，確定具體居住區(qū)域和護理等級。醫(yī)療配套方面，泰康之家創(chuàng)新打造“一個社區(qū)、一家醫(yī)院”的醫(yī)養(yǎng)融合模式，在社區(qū)內(nèi)設(shè)有康復(fù)醫(yī)院、老年醫(yī)學(xué)中心、健康管理中心和臨終關(guān)懷科，以全科醫(yī)學(xué)、慢病管理、康復(fù)護理、老年常見病診療及急救照護為特色，為長輩構(gòu)建“緊急救助-健康管理-老年康復(fù)”三重安全防線。與此同時，泰康之家引入泰康國際標準康復(fù)體系（TKR）和長期照護體系（TK-LTC并配有“1+N”多學(xué)科團隊，即每位長輩都擁有一名管家或個案管理師以及N個照護團隊組成，包括護理、康復(fù)、醫(yī)療、藥師、社工、文娛、餐飲、營養(yǎng)、后勤等成員通力合作，實現(xiàn)對長輩全人、全程、全周期的專業(yè)照護服務(wù)。行業(yè)研究〃房地產(chǎn)行業(yè)23根據(jù)不同社區(qū)及戶型而定根據(jù)不同餐食標準而定根據(jù)不同護理等級而定根據(jù)不同社區(qū)及戶型而定根據(jù)不同餐食標準而定根據(jù)不同護理等級而定服務(wù)體系服務(wù)內(nèi)容公寓提供免除打掃衛(wèi)生、做飯、找保姆等繁瑣的家務(wù)活，讓居民快樂公寓認知障礙長輩泰康之家的收費模式主要有兩種：1）保費+標準月費；2）入門費+標準月費。圖19泰康之家收費模式入住資格首先，獲得泰康之家入住資格的方式主要有兩種：1）通過購買泰康幸福有約系列年金險，提前鎖定入住權(quán)，保單總額200萬左右，根據(jù)被保人年齡，可分為20年交、5年交和一次性躉交，適用于有意通過保險進行養(yǎng)老規(guī)劃、并希望未來能夠入住高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)的用戶；2）繳納入門費，收取標準按不同社區(qū)及戶型而定，最高不超過20萬元，入住前需一次繳足。以泰康之家·桂園為例，獨立業(yè)態(tài)的入門費為3萬元，適用于需要即可入住的長者。入住后，每月需要繳納標準月費，含房屋使用費、居家費用和餐費。房屋使用費和居家費用按不同社區(qū)及戶型而定，以北京燕園為例：如兩口人入住64平米的房間，月費1萬元左右（除餐費外全部包含餐費以自助餐廳為例：早餐10元、午餐28元、晚餐18元，由專業(yè)廚師團隊負責(zé)。此外，針對需照護長者，即居住在專業(yè)護理區(qū)的半過保證入住權(quán)入住泰康高品質(zhì)養(yǎng)老自理、失能、認知癥等長輩需繳納分級護理費。以購買泰康贏悅?cè)松杲鸨ｋU產(chǎn)品計劃（尊享版）保單的客戶為例，李先生，45周歲，家中有70歲高齡的父母、妻子和獨生子。2017年，李先生通過泰康幸福有約購買了年繳20萬（總計200萬）的年金險，為自己和夫人獲得了泰康高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)的保證入住權(quán)，父母獲得了優(yōu)先入住權(quán)。2018年底，李先生將身患帕金森的父親和母親送入泰康高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)生活，享受專業(yè)的醫(yī)養(yǎng)照護。2022年起，連續(xù)3年，李先生每年可領(lǐng)取10萬元的特別保險金，保險金自動存入萬能賬戶復(fù)利生息。2025年起，李先生每年可領(lǐng)取到一份生存保險金（最多可持續(xù)領(lǐng)取到105歲）。到李先生70歲時，連續(xù)10年，每年可領(lǐng)取20萬元的祝壽保險金，此時李先生夫妻通過保證入住權(quán)入住泰康高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)，祝壽金和萬能賬戶積累的資金及收益正好用來養(yǎng)老。由此，保單客戶可通過購買1份年金險，提前儲備了養(yǎng)老金，并搶先獲得了高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)