福清宏路批發(fā)城商業(yè)項目營銷推廣案

宏路批發(fā)城營銷推廣案2007.8.11一、市場簡析

二、產(chǎn)品規(guī)劃

三、銷售方式

四、價格預案

五、招商進度

六、宣傳推廣目錄2中

高

檔

商

業(yè)

區(qū)銀都商業(yè)街一、市場簡析A、銀都商業(yè)街及周邊100米地區(qū)，目前是宏路的品牌商業(yè)街，匯集了眾多中高檔品牌店。

B、宏路乃至福清目前尚沒有知名度較大的綜合型批發(fā)城，因此，以服裝、鞋帽、小商品為組合的綜合型“批發(fā)城”大有發(fā)展?jié)摿?，此?jīng)營定位將擁有先天性競爭優(yōu)勢（無同類市場競爭）。

C、目前福清的大部分中低檔類商鋪（包括幾個重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至平潭），大都經(jīng)過宏路，長途跋涉去福州進貨。因此，宏路批發(fā)城的市場價值極大，屆時福清轄區(qū)的商家們將直接由這里批發(fā)進貨，而不需要長途至福州等地批發(fā)。3二、產(chǎn)品規(guī)劃1、項目定位

專業(yè)批發(fā)城（中低檔次·綜合型批發(fā)城）

種類細分：

大眾服飾、青春服飾；

鞋帽、皮具、小商品（含飾品）；

體育用品、辦公用品、家居生活用品

說明：以各類服飾批發(fā)為主營（占批發(fā)城項目的一半以上），此外增設(shè)小商品、日常家用生活小用品、鞋類、體育運動類商品、辦公用品等批發(fā)種類。既可豐富批發(fā)項目，吸引各種商客，廣集人氣，還可形成差異化，不會造成純粹服裝批發(fā)城而帶來同類產(chǎn)品的銷售沖突。4地下商場：服裝、鞋帽、小商品等批發(fā)零售城（中檔、中低檔）四、五、六層：小戶型套房或辦公室或倉庫一、二層：服裝、鞋帽、小商品等批發(fā)零售城（中檔、中低檔）備選方案地下商場：服裝、鞋帽、小商品等批發(fā)零售城（中檔、中低檔）四、五、六層：小戶套房或辦公室或倉庫一、二層：服飾主力店或者服裝大超市

諸如三福、沛客等中檔服飾百貨商店關(guān)于備選方案的風險說明：

A、沖突：一、二層沛客類中檔服飾百貨商店將可能與地下商場形成定位沖突，顧客將更傾向于在地下商場的批發(fā)零售店購買更便宜的服飾。

B、規(guī)模不足：如果一、二層定位為經(jīng)營中檔服飾百貨商店，則本案僅有地下商場做為批發(fā)城，規(guī)模較小，對于項目整體的“批發(fā)城”定位支持不足。

C、競爭劣勢：如果一、二層定位為非批發(fā)類的中高檔服飾店，則在競爭力上會弱于銀都商業(yè)城附近的已成規(guī)模的品牌一條街。2、經(jīng)營定位5●地下商場、1-2層分割成約25㎡的商鋪，其中地下商場總計有商鋪約60套。

經(jīng)初步調(diào)查，較合適的服裝批發(fā)店面積在20—30平米左右。且該項目以25平米分割后形成的戶數(shù)，可較好的與四至六層分割后的小戶型進行搭配銷售。

●4、5、6層分割成約45—55㎡的小戶型，總計約有60套。

嘉鑫·銀座單身公寓面積平均約40平米；凱旋門單身公寓面積約35平米（但為6.5米挑高式樣雙層戶型）。鑒于本項目不是純住宅，可能同時作為倉庫/辦公/住宿用，故面積可以稍大些。3、戶型規(guī)劃機會點：如果采用捆綁式銷售，即地下層的商鋪與4、5、6層的小戶型聯(lián)合銷售，則數(shù)量基本接近。戶型分割的利益點：

總價低，切合主流商戶的承受能力，有利銷售。備注：

商鋪面積規(guī)劃仍需進一步調(diào)查、驗證！6三、銷售方式“分割經(jīng)營·捆綁銷售”銷售總覽圖銷售總策略層數(shù)總面積㎡單元平均面積可售套數(shù)地下層1509.5125㎡60套一層652.9425㎡20套二層1436.325㎡48套4、5、6層2797.9245—55㎡60套合計約6600188套說明：購買一個商鋪（地下層的商鋪），

必須同時購買一個小套房（4、5、6層的小戶型套房）7四、價格預案層數(shù)目前市場價建議售價銷售方式地下層1.1萬元/㎡2萬元/㎡與4、5、6層的小戶型聯(lián)合銷售一層1.8萬元/㎡2.6萬元/㎡1.8萬單獨銷售二層1.8萬元/㎡2.8萬元/㎡！有誤1萬單獨銷售4、5、6層2000--3000元/㎡3200---3500元/㎡與地下層的商鋪聯(lián)合銷售附錄宏路/福清的商鋪價格調(diào)查報告，請審閱、借鑒。8》》》》商鋪租售價格調(diào)查報告宏路：

本項目北側(cè)1層店面（沿福州方向的1層店面）—————28平米，月租金1800元

農(nóng)貿(mào)市場店面（近門口）——————————————15平米，月租金3500元

農(nóng)貿(mào)市場店面（遠門口）——————————————15平米，月租金1500元

本項目右側(cè)沿僑興輕工學校方向的店面———————28平米，月租金1800元

農(nóng)貿(mào)市場南側(cè)沿福清海關(guān)方向的店面———————————年租金為4-5萬元

成龍大酒店旁的小商業(yè)街（宏路市場附近）————————年租金為4-5萬元

銀都商業(yè)城近成龍大酒店的店面—————————————年租金為4-5萬元

銀都商業(yè)城遠成龍大酒店的店面—————————————年租金為3-4萬元

福清：

成龍步行街1層店面：銷售均價4.5萬元/平米

成龍步行街2層店面：銷售均價1.1萬元/平米

東門附近沿街1層店面：銷售價約3.4萬元/平米（52平米，5.8米挑高）

市調(diào)時間：2007年1月27—29日

樣本數(shù)量：約20人

市調(diào)方式：入戶調(diào)查9招商籌備內(nèi)容：1、戶型分割分布規(guī)劃圖、面積確定、各層均價確定；項目裝修

2、銷售處裝修；銷售團隊組建、入駐、培訓

3、招商宣傳：戶外、DM、短信、戶型彩印品等

招商聯(lián)系對象：

近期主攻客源：返鄉(xiāng)過年的客源

招商時間進度：

五、招商進度內(nèi)容目標完成時間負責戶型分布規(guī)劃圖2月12日前設(shè)計院面積確定2月12日前設(shè)計院戶型彩繪圖2月12日前設(shè)計院項目裝修待定富年各層均價確定2月12日前富年/泉源內(nèi)容目標完成時間負責售樓處裝修2月12日前富年/泉源銷售團隊組建2月12日前泉源戶外廣告2月10日前富年/泉源招商DM2月8日前泉源招商短信2月8日前泉源10注：SP行銷活動以及春節(jié)促銷優(yōu)惠措施待定

宣傳費用預算待定，依據(jù)廣告載體的選擇而定。六、宣傳推廣宣傳思路：

充分展現(xiàn)本項目的投資價值，廣泛吸引客源、積累客源。

宣傳內(nèi)容：

商場定位廣告（商場定位宣傳、定位形象傳播）

A、經(jīng)營種類展示（大眾服飾、小商品、體育用品篇等）

B、投資價值展示（地段、人氣、商圈、配套、規(guī)劃等）

傳播主題：

1、體現(xiàn)“批發(fā)”這一特色USP定位，也是最大賣點、誘惑點

2、傳遞財富感，宣揚具有煽動性的致富號召、盡量通俗易懂