2024年武漢甲級寫字樓市場專題報告-第一太平戴維斯

流動的需求尋覓企業(yè)升級搬遷軌跡，探尋挖掘市場租賃需求2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|1并購家并購家免費行業(yè)報告網(wǎng)IPOIPO.CN每日更新不用注冊會員無廣告永久免費|武漢甲級寫字樓市場專題報告|流動的需求]2024年武漢甲級寫字樓專題報告2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|2注：報告百分比數(shù)據(jù)精準(zhǔn)到千分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。注：報告百分比數(shù)據(jù)精準(zhǔn)到千分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究部，2024年4月2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|PAGE6信息圖表一|租戶普查|行業(yè)分析 圖表：2023年武漢甲級寫字樓租戶行業(yè)分析及平均租賃面積（按租賃面積，平方米） 圖表：武漢甲級寫字樓前五大租戶及對比（按租賃面積）202320212016202320212016傳統(tǒng)金融20.1%非傳統(tǒng)金融4.4%金融業(yè)房地產(chǎn)建筑17.5%科技互聯(lián)網(wǎng)16.3%專業(yè)服務(wù)傳統(tǒng)金融20.1%非傳統(tǒng)金融4.4%金融業(yè)房地產(chǎn)建筑17.5%科技互聯(lián)網(wǎng)16.3%專業(yè)服務(wù)11.0%消費服務(wù)4.8%服務(wù)業(yè)消費制造3.9%工業(yè)制造3.1% 制造業(yè)文體娛樂3.5%交運倉儲1.9%其他5.9%金融業(yè)1,2307109306507004306604207903103,410540600平均租賃面積房地產(chǎn)建筑17.5% 18.6% 16.0%房地產(chǎn)建筑科技互聯(lián)網(wǎng)16.3% 21.4% 8.1%科技互聯(lián)網(wǎng)制造業(yè)服務(wù)業(yè)零售貿(mào)易2.9%第三方辦公服務(wù)2.5%醫(yī)藥與生命科學(xué)2.4%15.8% 12.5% 制造業(yè)服務(wù)業(yè)零售貿(mào)易2.9%第三方辦公服務(wù)2.5%醫(yī)藥與生命科學(xué)2.4%7.0% 6.7% 9.8%||內(nèi)外資分析圖表：2023年武漢甲級寫字樓租戶內(nèi)外資行業(yè)分析及平均需求面積（按租賃面積，平方米） 外資企業(yè) 4.1%

中資企業(yè)

5.9%18.5%17.8%17.7%4.2%3.5%2.9%2.8%1.9%1.2%1.1%1.1%1.0%平均租賃面積18.5%17.8%17.7%4.2%3.5%2.9%2.8%1.9%1.2%1.1%1.1%1.0%13.0%11.6%10.9%7.5%13.0%11.6%10.9%7.5%7.4%6.8%5.2%3.7%3.4%2.7%2.5%1.9%4209508403,5703,6706307405105601,320290410文娛傳媒交運倉儲制藥與生命科學(xué)其他

23.5%

1,1009505901,1009505906506901,4303205905609503,160500制藥與生命科學(xué)交運倉儲其他

26.4%||面積段及大面積租戶分析圖表：武漢甲級寫字樓租賃面積段分析（2023年，按企業(yè)個數(shù)） 圖表：大面積租戶（3,000平方米及以上）企業(yè)個數(shù)及租賃面積占比（2023年）2023 4.3%41.8%17.8%11.6%5.4%15.1%4.0%20213.7%42.6%17.5%2023 4.3%41.8%17.8%11.6%5.4%15.1%4.0%20213.7%42.6%17.5%11.5% 4.6%16.1%3.9%2016 6.5%37.9%19.2%13.1%3.9%17.1%2.5%2023202120164.0%3.9%2.5%30.2%31.3%20.9%按企業(yè)個數(shù) 按承租面積 圖表：大面積租戶（3,000平方米及以上）行業(yè)類型分析（2023年，按企業(yè)個數(shù)及租賃面積） 傳統(tǒng)金融 房地產(chǎn)建筑 專業(yè)服務(wù) 科技互聯(lián)網(wǎng) 第三方辦公 能源化工與公共事業(yè) 新興金融 其他 按企業(yè)個數(shù)按承租面積

28.0%27.8%

20.0%17.6%

13.3%12.6%

12.0%12.6%

5.3%5.7%

4.0%4.8%

4.0%4.7%

13.3%14.3% ||商務(wù)區(qū)行業(yè)分析圖表：武漢甲級寫字樓各商務(wù)區(qū)租戶行業(yè)分析（2023年，按租賃面積）661347298次級商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)5*漢陽及四新均屬于新興商務(wù)區(qū)且樣本量較少，故此處將兩區(qū)域合并分析。

建設(shè)大道傳統(tǒng)金融31.7%房地產(chǎn)建筑15.1%專業(yè)服務(wù)9.8%新興金融8.1%科技互聯(lián)網(wǎng) 7.5%41航 空 路41科技互聯(lián)網(wǎng)13.2%房地產(chǎn)建筑12.3%傳統(tǒng)金融12.1%專業(yè)服務(wù)10.1% 文體娛樂 9.1%7武昌濱江7傳統(tǒng)金融30.1%房地產(chǎn)建筑23.7%能源化工11.1%專業(yè)服務(wù)7.8%科技互聯(lián)網(wǎng)7.5%

中南中北路傳統(tǒng)金融27.2%專業(yè)服務(wù)22.2%房地產(chǎn)建筑8.7%新興金融8.0%科技互聯(lián)網(wǎng) 7.6%52光 谷52科技互聯(lián)網(wǎng)56.2%房地產(chǎn)建筑13.2%傳統(tǒng)金融11.1%文體娛樂6.5% 專業(yè)服務(wù) 3.3%8街 道 口8消費服務(wù)27.4%科技互聯(lián)網(wǎng)25.6%專業(yè)服務(wù)11.0%傳統(tǒng)金融8.1%零售貿(mào)易7.7%

3漢口沿江3房地產(chǎn)建筑26.9%傳統(tǒng)金融15.6%專業(yè)服務(wù)11.5%科技互聯(lián)網(wǎng)9.0% 新興金融 5.6%6王家墩CBD6房地產(chǎn)建筑42.5%傳統(tǒng)金融19.9%科技互聯(lián)網(wǎng)11.2%專業(yè)服務(wù)6.9% 零售貿(mào)易 4.8%9大漢陽*9科技互聯(lián)網(wǎng)19.9%房地產(chǎn)建筑19.6%消費制造14.5%專業(yè)服務(wù)12.7% 能源化工 8.4%||搬遷與升級搬遷圖表：武漢甲級寫字樓新增租賃需求行為分析（2020至2023年，按租賃面積） 圖表：武漢甲級寫字樓新增租賃需求企業(yè)租賃搬遷及升級分析（2022至2023年）搬遷2020 2021 2022 2023

1.7%新舊辦公場所之間平均距離搬遷同商務(wù)區(qū)內(nèi)搬遷及升級占比（按企業(yè)個數(shù)）1.4新舊辦公場所之間平均距離搬遷同商務(wù)區(qū)內(nèi)搬遷及升級占比（按企業(yè)個數(shù)）

升級升級8.8%升級升級7.2新成立擴租新成立擴租搬遷升級升級及搬遷202313.9%24.7%15.1%46.4%61.5%202218.5%28.8%8.6%44.1%52.7%202121.4%31.4%8.7%38.4%47.1%202016.4%42.9%12.0%28.7%40.7%地鐵通達性提升占比（按企業(yè)個數(shù)）搬遷9.地鐵通達性提升占比（按企業(yè)個數(shù)）搬遷

公里升級升級2.2%|武漢甲級寫字樓市場專題報告|流動的需求]2024年武漢甲級寫字樓專題報告2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|8數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究部，2024數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究部，2024年4月2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|PAGE9甲級寫字樓租戶普查|調(diào)研綜述武漢甲級寫字樓市場在歷經(jīng)快速發(fā)展、疫情沖擊、緩慢復(fù)蘇多個階段的不斷更迭，市場量變與質(zhì)變的交互作用與融合正在持續(xù)發(fā)酵。第一太平戴維斯研究部通過多年數(shù)據(jù)累積，選取市場重要時點，探析武漢甲級寫字樓市場需求格局的改變。深入租戶普查維度，選取2016、2021以及2023年三個年份為研究時點進行市場對比，其選取說明如下：2016年 2016年是武漢甲級寫字正式邁入第一輪供應(yīng)高峰周期前的時間節(jié)點，市場處于供應(yīng)與需求平穩(wěn)的狀態(tài)；2021年 太平戴維斯于疫情后首次發(fā)布武漢甲級寫字樓租戶專題報告，剖析后疫情時代租戶結(jié)構(gòu)變化；2023年 確定性下，市場租賃需求持續(xù)萎縮，帶動市場存量租戶加速流動，租賃需求行為發(fā)生改變；本次租戶普查調(diào)研涉及武漢42個甲級寫字樓項目，樣本總建筑面積292.1萬平方米，調(diào)研企業(yè)個數(shù)近2,000家，企業(yè)總承租面積逾170萬平方米。調(diào) 研 樣 本符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，截至2023年四季度已交付并運營的項目

研 究 對 象符合上述標(biāo)準(zhǔn)的甲級寫字樓項目中，正常經(jīng)營的終端需求租戶

面 積 定 義本文租賃面積均指建筑面積

統(tǒng)計時間截至2023年第四季度 市場樣本 42棟甲級寫字樓

樣本總面積 292.1萬平方米

企業(yè)個數(shù) 2,000家企業(yè)

總承租面積 170+萬平方米 注：報告百分比數(shù)據(jù)精準(zhǔn)到千分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。注：報告百分比數(shù)據(jù)精準(zhǔn)到千分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究部，2024年4月2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|PAGE10金融業(yè)U型反彈，消費行業(yè)提振明顯，專業(yè)服務(wù)擴張強勁 圖表：武漢甲級寫字樓租戶結(jié)構(gòu)行業(yè)分析（按租賃面積） 金融：微U回溫，持續(xù)支撐35%30%25%20%15%10%5%0%

趨勢線金融業(yè) 房地產(chǎn)建筑 消費類* 科技互聯(lián)網(wǎng) 專業(yè)服務(wù) 工業(yè)制造 第三方辦公服務(wù)

醫(yī)藥與 生命科學(xué)

疫情后金融業(yè)對甲級樓宇需求的支撐作用有所減弱，行業(yè)整合帶動占比下滑。但在租賃面積的絕對值上，金融業(yè)依然占有明顯優(yōu)勢，為市場存量去化的源動力之一。房地產(chǎn)建筑：倒U走勢，進退同步房地產(chǎn)建筑業(yè)整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，市場大規(guī)模退租后，行業(yè)占比依然維持在15%至20%的區(qū)間內(nèi)。國資背景相關(guān)企業(yè)支撐行業(yè)需求，民營房地產(chǎn)企業(yè)則以降本增效、資源整合為主基調(diào)。消費類：趨勢上揚，回升明顯本文將消費服務(wù)、酒店餐飲、消費制造、文體娛樂、零售貿(mào)易類統(tǒng)稱為消費類相關(guān)行業(yè)。該行業(yè)占比近三年間穩(wěn)步上揚，行業(yè)擴張與提振消費、拉動需求的大趨勢同頻?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)：回歸平穩(wěn)，謹慎擴張以在線教育為主的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)疫情后瘋狂擴容，行業(yè)在2021年行業(yè)占比首次突破20%。伴隨相關(guān)政策落地，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在退租潮的衍生下，需求逐步回歸平穩(wěn)化。專業(yè)服務(wù)：勢頭強勁，支撐需求以律師事務(wù)所為代表性的專業(yè)服務(wù)企業(yè)，新設(shè)立、升級及搬遷的需求持續(xù)攀升。2023年，專業(yè)服務(wù)行業(yè)超越傳統(tǒng)金融業(yè)，攀升至全年甲級寫字樓市場新增租賃行業(yè)貢獻的首位。*消費類行業(yè)主要包含消費服務(wù)、酒店餐飲、消費制造、文體娛樂及零售貿(mào)易類。中資企業(yè)持續(xù)主導(dǎo)，成本差異縮減帶動外資向非新區(qū)域聚集 圖表：武漢甲級寫字樓內(nèi)外資分析（按租賃面積） 外資 202314% 2023202113% 2021201628% 2016

中資 86%87%72%

核心商務(wù)區(qū) 次級商務(wù)區(qū) 新興商務(wù)區(qū) 中資持續(xù)主導(dǎo)，行業(yè)屬性與區(qū)域能級掛鉤目前，武漢甲級寫字樓市場租戶中有86%為中資企業(yè)。細分行9%91%85%15%85%9%91%85%15%85%15%中資企業(yè)的選址主要基于行業(yè)屬性，超過七成的中資金融企業(yè)落戶于建設(shè)大道、中南中北路及漢口沿江三大核心商務(wù)區(qū)。以航空路及光谷為代表的次級商務(wù)區(qū)則是醫(yī)藥業(yè)與科技互聯(lián)14%86%8%92%78%14%86%8%92%78%22%外資貢獻縮減，品牌議價獲取選址紅利外資企業(yè)租賃面積持續(xù)壓縮，租賃份額從2016年的近三成下跌至目前14%的水平。外資企業(yè)寫字樓租賃持續(xù)以制造業(yè)、金融業(yè)及房地產(chǎn)建筑業(yè)為三大源動力。75%25%58%42%73%75%25%58%42%73%27%外資 中資租戶平均面積縮減，細分行業(yè)多元變化<1002023 <1002023 4.3%100-30041.8%300-500500-800800-1,0001,000-3,00017.8%11.6%5.4%>3,00015.1%4.0%2021 3.7%42.6%17.5%11.5%4.6%16.1%3.9%2016 6.5%37.9%19.2%13.1%3.9%17.1%2.5%

圖表：武漢甲級寫字樓租戶平均租賃面積 2023 平均面積744平方米平均面積

2021 780平方米圖表：武漢甲級寫字樓主要行業(yè)租賃面積分析7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000金融業(yè)服務(wù)業(yè)金融業(yè)服務(wù)業(yè)科技建筑制造業(yè)辦公零售貿(mào)易醫(yī)藥與交運倉儲公共組織酒店餐飲文體娛樂

90分位數(shù)平均數(shù)中位數(shù)10分位數(shù)

甲級寫字樓租戶平均租賃縮減截至2023年第四季度末，武漢甲級寫字樓租戶平均租賃面積為744平方米，較2021年下降4.6%。租賃面積在行業(yè)細分上呈現(xiàn)多元變化趨勢行業(yè)細分上，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)建筑業(yè)的平均租賃面積水平較為穩(wěn)定，平均承租面積的波動均在-10%至10%之間。市場去庫存壓力加速樓宇運營商與頭部第三方辦公品牌的合作，帶動第三方辦公空間平均承租面積由不足2,500平方米攀升至超過3,000平方米，增幅達到31.3%。與此同時，伴隨著消費逐步回溫，文體娛樂、以消費制造為主導(dǎo)的制造業(yè)等行業(yè)承租面積均有超過20%的增幅。與2021年相比，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)平均租賃面積出現(xiàn)較大降幅，平均租賃面積由1,210平方米降至650平方米，降幅超過45%。專業(yè)服務(wù)大面積貢獻翻倍增長，科技互聯(lián)網(wǎng)斷崖式縮減圖表：武漢甲級寫字樓承租面積大于3,000平方米的大面積租戶行業(yè)排名（按承租面積） 圖表：武漢甲級寫字樓大面積租戶占比分析50.0%

2021 2023

40.1%27.8%25.8%17.6%11.0%40.1%27.8%25.8%17.6%11.0%12.6%12.6%5.1%5.7%4.5%4.9%4.8%1.1%2.5%NA NA

企業(yè)個數(shù)占比4.0

租賃面積占比30.240.0%30.0%

2021

%.9%

%1.3%20.0%10.0%0.0%

租賃面積超過3,000平方米的企業(yè)個數(shù)占比小幅增長0.1個百分點，面積貢獻率上占比下降1.1個百分點。趨勢變化源于大面積租戶的平均租賃面積輕微縮減。行業(yè)分析上，大面積租戶依然集中于傳統(tǒng)金融、房地產(chǎn)建筑、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)。第三方辦公、能源與公共事業(yè)等均有明顯增長。其中，專業(yè)服務(wù)類大面積租戶占比翻倍，建筑科技建筑科技第三方能源與2023年排名12345678910排名變化 1↑ 1↑ 2↓ 不變 1↑ 新上榜 2↑ 3↓ 新上榜 2↓ 在線教育行業(yè)退租潮帶動科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)大面積占比貢獻率斷崖式下滑，從2021年的40.1%下降至12.6%。文體娛樂、消費制造則是2023的新上榜的大面積租戶行業(yè)。|武漢甲級寫字樓市場專題報告|流動的需求]2024年武漢甲級寫字樓專題報告2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|14數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究部，2024年數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究部，2024年4月2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|PAGE15甲級寫字樓租賃行為|調(diào)研綜述近三年，市場新增租賃需求表現(xiàn)疲軟，在去化數(shù)值上持續(xù)下滑的同時，企業(yè)的租賃行為也發(fā)生變化。除在市場供應(yīng)過剩、租金下行周期中持續(xù)主導(dǎo)的升級需求外，企業(yè)在甲級樓宇之間的搬遷也表現(xiàn)得更為活躍，存量租戶的搬遷在市場去化中起到了至關(guān)重要的作用。第一太平戴維斯研究部通過整合2022至2023年連續(xù)八個季度的市場數(shù)據(jù)，共計逾2,000條新租及退租的甲級樓宇成交案例，對企業(yè)搬遷及升級量化分析，對租賃軌跡進行深入探討。本次租賃行為分析涉及武漢42個甲級寫字樓項目，樣本總建筑面積292.1萬平方米，累計調(diào)研市場租賃及退租案例共計超過2,000條，案例涉及面積超過100萬平方米。調(diào) 研 樣 本符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，截至2023年

研 究 對 象符合上述標(biāo)準(zhǔn)項目中，2022年一季度至2023年四季度的市場租賃案例

面 積 定 義本文租賃面積均指建筑面積

統(tǒng) 計 時 間2022年一季度至2023年四季度 市場樣本 42棟甲級寫字樓

樣本總面積 292.1萬平方米

新租、退租案例2,000+條成交、退租案例

租賃案例面積 100+萬平方米 注：報告百分比數(shù)據(jù)精準(zhǔn)到千分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。注：報告百分比數(shù)據(jù)精準(zhǔn)到千分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究部，2024年4月2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|PAGE16升級需求持續(xù)主導(dǎo)，企業(yè)搬遷活躍度提升 圖表：武漢甲級寫字樓新增租賃需求租賃行為分析（2020至2023年，按租賃面積）70%60%50%40%30%20%10%新成立擴租新成立擴租搬遷升級升級及搬遷202313.9%24.7%15.1%46.4%61.5%202218.5%28.8%8.6%44.1%52.7%202121.4%31.4%8.7%38.4%47.1%202016.4%42.9%12.0%28.7%40.7%

2020 2021 2022 2023

武漢甲級寫字樓市場增量在2017年后呈幾何級數(shù)增長，存量規(guī)?？焖倥噬?。雖然市場租賃需求也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，并在疫情后逐步回暖，但需求增長速率依然滯后于市場供應(yīng)端。租賃市場持續(xù)向租戶端傾斜。2022年市場步入第二輪供應(yīng)高峰，租金隨之進入疫情后的第二輪加速下行期。2020年至2023年，甲級寫字樓平均租金指數(shù)下跌超過25%。截至2023年底，甲級寫字樓平均賬面租金水平已經(jīng)跌破90元每平方每月。從新增需求的租賃行為上，企業(yè)升級依然占據(jù)主導(dǎo)。此外，租戶搬遷需求在2023年明顯提升。2023年，按租賃面積統(tǒng)計，升級及搬遷占比分別達到46.4%和15.1%，占比共計超過六成。兩類需求同比分別增長2.3和6.5個百分點。 搬遷 辦公場所變更發(fā)生在兩個甲級樓宇之間或在原甲級樓宇內(nèi)部進行置換。 升級 企業(yè)從非甲級樓宇搬遷至甲級樓宇中。金融業(yè)搬遷最大化租賃邊際效益，服務(wù)業(yè)升級提升企業(yè)形象 圖表：武漢甲級寫字樓企業(yè)搬遷及升級行為需求行業(yè)分析（2022至2023年，按承租面積）搬遷及升級

搬遷

升級

#1#1#2#3#4#5服務(wù)業(yè)金融業(yè)20.2%服務(wù)業(yè)26.1%科技互聯(lián)網(wǎng)19.7%科技互聯(lián)網(wǎng)16.7%科技互聯(lián)網(wǎng)20.7%金融業(yè)14.0%制造業(yè)15.9%金融業(yè)11.9%房地產(chǎn)建筑12.5%房地產(chǎn)建筑15.6%房地產(chǎn)建筑11.4%文體娛樂9.0%服務(wù)業(yè)15.1%文體娛樂11.0%制造業(yè)7.8%醫(yī)藥與生命科學(xué)4.2%零售貿(mào)易6.4%零售貿(mào)易5.7%零售貿(mào)易3.7%制造業(yè)5.1%醫(yī)藥與生命科學(xué)2.3%文體娛樂3.2%能源與公共事業(yè)2.1%能源與公共事業(yè)2.0%能源與公共事業(yè)1.8%醫(yī)藥與生命科學(xué)1.7%其他3.7%其他3.6%其他3.6% 搬遷 金融業(yè)對于門戶形象要求保持在行業(yè)前列，即使在降本增效、資源整合的前提下，金融企業(yè)依然保持在甲級樓宇中的“占有率”。因此，金融業(yè)在辦公場所變更時，大多選擇搬遷至性價比更高的甲級樓宇中，將租賃成本邊際效用最大化。 升級 企業(yè)升級需求的迸發(fā)開始于疫情后科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速擴張，但隨著行業(yè)整體回歸平穩(wěn)，該行業(yè)在企業(yè)升級中的貢獻率順勢下滑。但該行業(yè)仍在持續(xù)剝離業(yè)務(wù)板塊，將更基于市場化的業(yè)務(wù)部門，升級搬遷至位于成熟商務(wù)板塊中的甲級樓宇中。此外，2022年至2023年間，服務(wù)業(yè)升級表現(xiàn)最為活躍，且多偏好于拎包入駐的精裝戶型。 企業(yè)搬遷尋訪同區(qū)域熟識度，升級場所靈活度更高 圖表：武漢甲級寫字樓企業(yè)搬遷及升級行為區(qū)域變化分析（2022至2023年，按企業(yè)個數(shù)）升級搬遷搬遷及升級依據(jù)武漢寫字樓市場商務(wù)區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)及武漢兩江四岸的城市格局，我們對企業(yè)辦公場所升級或搬遷路徑分為三種類型。升級搬遷搬遷及升級8.8%18.8%1.7%0.5%跨商務(wù)區(qū)，同時也跨越江域的搬遷或升級。 跨商務(wù)區(qū)，同時也跨越江域的搬遷或升級。 搬遷 同商務(wù)區(qū)（含同樓宇）原辦公場所已經(jīng)落位于甲級寫字樓的企業(yè)，在執(zhí)行辦公室搬遷的時候，71.7%的企業(yè)會選擇在同商務(wù)區(qū)的就近甲級樓宇設(shè)置新場所或在同樓宇中置換新的辦公室。僅有7.3%的企業(yè)會選5.7%15.7%1.0%8.9%跨商務(wù)區(qū)但不跨江升級 5.5%5.5%.3%0.6%跨商務(wù)區(qū)且跨江就近原則為搬遷首選，升級辦公體驗優(yōu)于距離 圖表：武漢甲級寫字樓企業(yè)搬遷及升級行為平均距離分析（2022至2023年）升級搬遷搬遷及升級企業(yè)在辦公室選址中，除了商務(wù)區(qū)的區(qū)位選擇外，企業(yè)往往升級搬遷搬遷及升級7.2公里1.4公里5.6公里整體平均也會對于新舊辦公場所的直線距離進行勾勒。整合升級及搬遷兩類辦公選址行為，企業(yè)新舊辦公場所之間的平均距離為7.2公里1.4公里5.6公里整體平均1.6公里0.4公里1.0公里同商務(wù)區(qū) 搬遷 企業(yè)從原始甲級辦公場所搬遷至新場所，對于距離的敏感度遠高于企業(yè)升級。企業(yè)搬遷行為中，新舊場所之間的平均距離為1.4公里，其中同區(qū)域搬遷不僅占據(jù)整體搬遷七成以上的需求。同區(qū)域搬遷平均可接納直線距離平均數(shù)值為0.4公里。跨區(qū)域的平均直線距離也僅為1.6公里0.4公里1.0公里同商務(wù)區(qū) 搬遷 9.4公里3.9公里7.4公里9.4公里3.9公里7.4公里跨商務(wù)區(qū)企業(yè)升級需求對于全新辦公場所的距離偏好相對較弱。一是相較于乙級寫字樓或商務(wù)園區(qū)，甲級寫字樓存量較小，選擇跨商務(wù)區(qū)更具局限性；二是升級需求中，企業(yè)對于辦公場所整體格局更具局限性；二是升級需求中，企業(yè)對于辦公場所整體格局和品質(zhì)感提升的需求度會更為迫切。從直線距離來看，企業(yè)升級平均直線距離為7.2公里，為搬遷平均距離的逾5倍。三公里為企業(yè)搬遷黃金范圍，近半數(shù)升級發(fā)生在五公里外 圖表：武漢甲級寫字樓企業(yè)搬遷及升級行為距離半徑圈層分析（2022至2023年，按企業(yè)個數(shù)）升級搬遷搬遷及升級基于上述的距離分析，進一步細化距離分割，搬遷與升級辦升級搬遷搬遷及升級8.3%2.6%08.3%2.6%0.4%3公里以內(nèi)3公里以內(nèi)搬遷企業(yè)搬遷全新辦公場所，對于新選址的落位，有超過八成租戶是選在直線半徑在3公里以內(nèi)的項目。此類搬遷偏好源于企業(yè)在商務(wù)區(qū)中形成的成熟上下游網(wǎng)絡(luò)以及企業(yè)聯(lián)動性。與此3.9%0.9%3.0%3至53.9%0.9%3.0%3至5公里 升級 企業(yè)升級至甲級樓宇時，市場表現(xiàn)出現(xiàn)兩極分化。近四成的企業(yè)升級意愿落位于原辦公地點輻射半徑3公里以內(nèi)。另外近一半的企業(yè)選址在5公里以外的甲級寫字樓項目。3至5公里內(nèi)7.8%.7.8%.5%6.6%超過5公里企業(yè)辦公場所升級與地鐵通達性提升需求粘性更高 圖表：武漢甲級寫字樓企業(yè)搬遷及升級行為地鐵通達性改善分析（2022至2023年，按企業(yè)個數(shù)）2.2%9.02.2%9.0%3.2%升級搬遷搬遷及升級整體平均 搬遷 整體平均按照租賃行為類型來看，企業(yè)搬遷依然以就近原則為依托。研究發(fā)現(xiàn)，同商務(wù)區(qū)內(nèi)的搬遷中，企業(yè)對于地鐵通達性的提升沒有明顯偏好，僅有兩成企業(yè)在搬遷至同商務(wù)區(qū)新辦公場3.7%8.5%3.7%8.5%6.2%2.2%1.5%1.0%同商務(wù)區(qū)同商務(wù)區(qū) 升級 企業(yè)升級辦公場所，跨區(qū)域升級對于地鐵通達性的偏好度更高。從整體來看，有超過六成的企業(yè)選擇在跨區(qū)升級中同時提升辦公的軌道交通的通達性，比例為搬遷行為的兩倍。同區(qū)域內(nèi)的辦公場所升級中，亦有58.5%的企業(yè)地鐵通達性得到跨商務(wù)區(qū) 跨商務(wù)區(qū)|武漢甲級寫字樓市場專題報告|流動的需求]2024年武漢甲級寫字樓專題報告2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|22注：報告百分比數(shù)據(jù)精準(zhǔn)到千分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。注：報告百分比數(shù)據(jù)精準(zhǔn)到千分位，四舍五入可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)加總不等于100%。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究部，2024年4月2024年武漢甲級寫字樓專題報告|流動的需求|PAGE23同區(qū)域場所變更熱度上升，升級辦公與地鐵粘性更高 圖表：武漢甲級寫字樓搬遷及升級行為區(qū)域及地鐵通達性交叉分析（2022至2023年，按企業(yè)個數(shù)） 搬遷及升級 2022-2023202220232022-202320222022-2023202220232022-202320222023同區(qū)域跨區(qū)域新舊辦公場所區(qū)域分析占比40.5%35.2%46.8%59.5%64.8%53.2%地鐵通達性提升占比41.0%49.0%33.9%61.5%59.3%64.5%同商務(wù)區(qū)內(nèi)企業(yè)搬遷、辦公升級均呈上升趨勢從2022年至2023年的數(shù)據(jù)整合上看，企業(yè)在同商務(wù)區(qū)中搬遷及升級的企業(yè)個數(shù)占比由35.2%（2022年）上升至46.8%（2023年）。企業(yè)升級辦公場所上，同區(qū)域偏好同比上漲更為明顯。2022年， 搬遷

25.2%的企業(yè)在升級辦公地點會選在與原始辦公地點在同一商務(wù)2022-2023202220232022-2023202220232022-2023202220232022-202320222023同區(qū)域跨區(qū)域新舊辦公場所搬遷區(qū)域分析占比71.7%71.2%72.2%28.3%28.8%27.8%地鐵通達性提升占比22.2%38.1%10.5%46.2%41.2%50.0% 發(fā)現(xiàn)#2 跨區(qū)域變更辦公場所與地鐵通達性提升具有更高粘性辦公場所變更更加遵守就近原則外，企業(yè)在選擇全新商務(wù)區(qū)中的項目作為備選時，對于地鐵通達性能否提升的關(guān)注更高。 升級 2022-2023202220232022-20232022-2023202220232022-202320222023同區(qū)域跨區(qū)域辦公場所升級區(qū)域分析占比28.8%25.2%33.8%71.2%74.8%66.2%地鐵通達性提升占比58.5%57.4%59.6%63.7%61.3%67.6%59.3%，而2023年占比提升至64.5%。其中，升級至甲級寫字樓的辦公場所變更對于地鐵的依賴性依然更高，無論是同區(qū)域還是跨區(qū)域，企業(yè)占比均有不同程度的提升。商務(wù)區(qū)邊界融合，選址距離擁有黃金三公里 圖表：武漢甲級寫字樓搬遷及升級行為平均距離及行為半徑交叉分析（2022至2023年，按企業(yè)個數(shù)） 平均距離

自2022年起，存量租戶的升級及搬遷需求進入快速釋放的黃金時2022202320222023總計搬遷升級升級及搬遷所的搬遷與升級逐步跨越邊界限制，回歸距離量化本質(zhì)。 發(fā)現(xiàn)#3 搬遷+升級

選址距離“話語權(quán)”加重20222023總計3公里以內(nèi)46.9%54.5%50.4%3至5公里12.8%13.3%13.0%超過5公里40.3%32.2%36.6%20222023總計3公里以內(nèi)46.9%54.5%50.4%3至5公里12.8%13.3%13.0%超過5公里40.3%32.2%36.6% 搬遷

發(fā)現(xiàn)#4 2022202320222023總計3公里以內(nèi)78.0%86.1%82.6%3至5公里13.6%8.9%10.9%超過5公里8.5%5.1%6.5%按照距離段分析，企業(yè)搬遷距離選擇在3公里以內(nèi)的個數(shù)占比同比增長至86.1%，而超過5公里的搬遷占比大幅下滑，由8.5%下滑 升級

至5.1%。相較于搬遷需求，升級需求的核心訴求仍集中于辦公品2022202320222023總計3公里以內(nèi)38.3%38.3%38.3%3至5公里12.6%15.6%13.9%超過5公里49.1%46.1%47.8%搬遷升級距離與平均面積需求呈現(xiàn)不同走勢 圖表：武漢甲級寫字樓搬遷及升級行為距離分析及平均需求面積（2022至2023年，按企業(yè)個數(shù)）搬遷及升級按企業(yè)個數(shù)（%）按租賃面積（%搬遷及升級按企業(yè)個數(shù)（%）按租賃面積（%）平均租賃面積（平方米）3公里以內(nèi)50.4%48.9%535.33至5公里13.0%12.7%538.5超過5公里36.6%38.3%577.9

基于黃金三公里概念，企業(yè)搬遷和升級的合計分析中，超一半 搬遷-X型

升級-雙V型

企業(yè)選在3公里以內(nèi)實行搬遷或升級。而選在3至5公里范圍內(nèi)實行辦公變更的企業(yè)，無論從企業(yè)個數(shù)或是租賃面積占比均為最低。相較于其他距離，3至5公里屬于場所變更的“尷尬”區(qū)域。發(fā)現(xiàn)#5市場搬遷與升級辦公呈現(xiàn)不同走勢企業(yè)個數(shù)占比 平均需求面積82.6%704.682.6%704.6461.510.9%6.5%

594.9

企業(yè)個數(shù)占比 平均需求面積489.7567.9489.7

搬遷X型走勢搬遷距離與企業(yè)平均需求面積呈現(xiàn)出X型變化，企業(yè)需求面積越大，對于遠距離的包容度越高。升級雙V走勢47.8%38.3%企業(yè)升級的平均面積及占比則呈現(xiàn)出“雙V”變化趨勢。企業(yè)距離偏好在3公里以內(nèi)以及超過5公里占比均在40%左右，且平均需求面積亦呈現(xiàn)出雙端上揚47.8%38.3%0.3公里以內(nèi) 3-5公里 超過5公里

13.9%3公里以內(nèi) 3-5公里 超過5公里行業(yè)租賃行為分析及需求面積中位數(shù)圖表：武漢甲級寫字樓各行業(yè)搬遷及升級行為占比及面積中位數(shù)分析（2022至2023年，按企業(yè)個數(shù)）80%工業(yè)制造60%

基于同一行業(yè)中升級及搬遷的企業(yè)個數(shù)需求，我們將行業(yè)類型分為四類： 搬遷強偏好型代表行業(yè)：