商品住宅工程質(zhì)量保修標(biāo)準(zhǔn)

前言

根據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省市場(chǎng)監(jiān)督管理局《關(guān)于印

發(fā)<2022年山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)制修訂計(jì)劃>的通知》（魯建標(biāo)字

〔2022〕8號(hào)）的要求，編制組經(jīng)深入調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)實(shí)踐經(jīng)

驗(yàn)，參考國(guó)內(nèi)外有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并在廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，制定本標(biāo)

準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)的主要技術(shù)內(nèi)容包括：1.總則；2.術(shù)語(yǔ)；3.基本規(guī)定；4.質(zhì)

量保修范圍；5.質(zhì)量保修期限；6.質(zhì)量缺陷與修復(fù)；7.質(zhì)量保修驗(yàn)收。

本標(biāo)準(zhǔn)由山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)管理，由山東省建設(shè)工程

質(zhì)量安全中心負(fù)責(zé)具體技術(shù)內(nèi)容的解釋。在執(zhí)行過(guò)程中如有意見(jiàn)和建

議，請(qǐng)反饋至山東省建設(shè)工程質(zhì)量安全中心（地址：濟(jì)南市正覺(jué)寺小

區(qū)一區(qū)一號(hào)；郵政編碼：250011，電話：0531-XXX，郵箱：

XXXXX）。

主編單位：山東省建設(shè)工程質(zhì)量安全中心

山東省建筑科學(xué)研究院有限公司

參編單位：濟(jì)南市工程質(zhì)量與安全中心

中建三局第一建設(shè)有限責(zé)任公司

中建二局第三建設(shè)有限公司

中國(guó)建筑第五工程局有限公司

煙建集團(tuán)有限公司

淄博市建筑工程質(zhì)量安全環(huán)保監(jiān)督站

山東省建設(shè)建工（集團(tuán)）有限責(zé)任公司

山東三箭建設(shè)工程股份有限公司

主要起草人員：

主要審查人員：

目次

1總則......................................................................................................1

2術(shù)語(yǔ)......................................................................................................3

3基本規(guī)定..............................................................................................5

4質(zhì)量保修范圍......................................................................................8

5質(zhì)量保修期限....................................................................................11

6質(zhì)量缺陷與修復(fù)................................................................................16

6.1認(rèn)定.............................................................................................16

6.2質(zhì)量缺陷.....................................................................................17

6.3修復(fù)要求.....................................................................................20

7質(zhì)量保修驗(yàn)收....................................................................................24

本標(biāo)準(zhǔn)用詞說(shuō)明....................................................................................27

引用標(biāo)準(zhǔn)名錄........................................................................................28

4

1總則

1.0.1為規(guī)范商品住宅工程質(zhì)量保修工作，明確質(zhì)量保修范圍、保修期

限和保修要求，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

條文說(shuō)明：《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《商品房銷(xiāo)售管理辦

法》《山東省房屋建筑和市政工程質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》《山東省新建

物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整新建

住宅工程質(zhì)量保修期的指導(dǎo)意見(jiàn)》等相關(guān)政策文件中規(guī)定了建筑工程

質(zhì)量保修管理要求、部分分部分項(xiàng)工程的保修期限，對(duì)保護(hù)建設(shè)單

位、施工單位、購(gòu)房人的合法權(quán)益發(fā)揮了重要作用。

為進(jìn)一步規(guī)范我省商品住宅工程質(zhì)量保修工作，細(xì)化質(zhì)量保修范

圍、期限與要求，減少質(zhì)量投訴和質(zhì)量糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧，保護(hù)消

費(fèi)者權(quán)益，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用于山東省新建商品住宅工程質(zhì)量保修。

條文說(shuō)明：本標(biāo)準(zhǔn)的適用對(duì)象為山東省行政區(qū)域內(nèi)處于質(zhì)量保修

期限內(nèi)的新建商品住宅工程的質(zhì)量保修。對(duì)于公共建筑、改建、擴(kuò)建

工程、該標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施之前已經(jīng)竣工或交付的商品住宅工程的質(zhì)量保修，

可參照?qǐng)?zhí)行。

1.0.3商品住宅工程質(zhì)量保修除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，尚應(yīng)符合國(guó)家和山東

省現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

條文說(shuō)明：目前國(guó)家尚未發(fā)布商品住宅工程質(zhì)量保修的專(zhuān)項(xiàng)標(biāo)

準(zhǔn)。當(dāng)進(jìn)行質(zhì)量缺陷修復(fù)和驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑

1

修繕工程施工標(biāo)準(zhǔn)》JGJ/T112、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》

GB50300和現(xiàn)行山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《住宅工程質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題防控技

術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》DB37/T5157的有關(guān)要求。

2

2術(shù)語(yǔ)

2.0.1商品住宅commercialhousing

由建設(shè)單位建設(shè)并出售、出租，供居住使用的建筑。

條文說(shuō)明：商品住宅包含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅

部分。

2.0.2質(zhì)量保修qualitywarranty

商品住宅竣工驗(yàn)收交付使用后，應(yīng)當(dāng)對(duì)一定期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺

陷由責(zé)任方為所有權(quán)人履行修復(fù)義務(wù)的活動(dòng)。

2.0.3質(zhì)量缺陷qualitydefects

商品住宅的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以及

合同約定的要求，分為嚴(yán)重質(zhì)量缺陷和一般質(zhì)量缺陷。

條文說(shuō)明：質(zhì)量缺陷包含由于設(shè)計(jì)、施工、建筑材料等原因造成

的商品住宅質(zhì)量問(wèn)題。嚴(yán)重質(zhì)量缺陷是指對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)件的受力性能或使

用性能有決定性影響的缺陷。一般質(zhì)量缺陷是指對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)件的受力性

能或使用性能無(wú)決定性影響的缺陷。

2.0.4所有權(quán)人buildingowner

獨(dú)占性地支配商品住宅合法權(quán)利的人。

條文說(shuō)明：所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以對(duì)其所擁有的住宅

進(jìn)行占有、使用、收益和處分，并受法律保護(hù)。所有權(quán)人具備住宅的

使用權(quán)、所有權(quán)，但不具備土地的所有權(quán)，可以是自然人、法人和其

3

他組織。

2.0.5保修期限warrantyperiod

由責(zé)任方無(wú)償為所有權(quán)人進(jìn)行質(zhì)量保修活動(dòng)的起止時(shí)間。

條文說(shuō)明：商品住宅保修期有兩個(gè)階段，一個(gè)是施工單位對(duì)建設(shè)

單位的保修期，一個(gè)是建設(shè)單位對(duì)所有權(quán)人的保修期。施工單位對(duì)建

設(shè)單位的保修期限應(yīng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算；建設(shè)單位對(duì)所

有權(quán)人的保修期限應(yīng)自交付之日起計(jì)算。此外代建單位竣工整體移交

的城鎮(zhèn)保障性安居工程質(zhì)量保修期限和起始日期，應(yīng)由雙方在委托代

建合同中予以約定。而經(jīng)維修合格的部位，相關(guān)方可重新約定保修期

限。

針對(duì)建設(shè)單位在保修期限內(nèi)注銷(xiāo)滅失的情況，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)

部關(guān)于落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》（建質(zhì)規(guī)〔2020〕9

號(hào)）作了明確規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確企業(yè)發(fā)生注

銷(xiāo)情形下由其他建設(shè)單位或具有承接能力的法人承接質(zhì)量保修責(zé)任。

本標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于保修期限的條款中不再重復(fù)類(lèi)似規(guī)定。

2.0.6保修范圍warrantycoverage

在質(zhì)量保修期限內(nèi)，由責(zé)任方無(wú)償為所有權(quán)人修復(fù)的質(zhì)量保修所

覆蓋的商品住宅質(zhì)量缺陷部位。

4

3基本規(guī)定

3.0.1建設(shè)單位應(yīng)對(duì)質(zhì)量保修負(fù)首要責(zé)任，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單

位應(yīng)對(duì)質(zhì)量保修負(fù)相應(yīng)的主體責(zé)任，所有權(quán)人應(yīng)對(duì)質(zhì)量保修工作予以

配合。

條文說(shuō)明：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，施工單位對(duì)建設(shè)工

程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)；建設(shè)工程實(shí)行總承包的，總承包單位應(yīng)當(dāng)對(duì)全部

建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)?！秶?guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善質(zhì)

量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦函〔2019〕92

號(hào)）要求強(qiáng)化各方責(zé)任，突出建設(shè)單位首要責(zé)任，落實(shí)施工單位主體

責(zé)任?！蹲》亢统青l(xiāng)建設(shè)部關(guān)于落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通

知》（建質(zhì)規(guī)〔2020〕9號(hào)）明確規(guī)定建設(shè)單位是工程質(zhì)量第一責(zé)任

人，依法對(duì)工程質(zhì)量承擔(dān)全面責(zé)任，要嚴(yán)格履行質(zhì)量保修責(zé)任，及時(shí)

組織處理保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，并對(duì)造成的損失先

行賠償。

因勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位原因?qū)е律唐纷≌こ淘诒Ｐ奁?/p>

限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷時(shí)，應(yīng)由相應(yīng)責(zé)任主體承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

對(duì)于維修合格部位在重新約定的保修期限內(nèi)的質(zhì)量缺陷，由建設(shè)單位

負(fù)首要責(zé)任。

質(zhì)量保修過(guò)程中，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、修復(fù)施工等工作時(shí)，所有權(quán)人

應(yīng)予以配合。

5

3.0.2下列情況不應(yīng)列入質(zhì)量保修范圍：

1不可抗力造成的質(zhì)量缺陷；

2所有權(quán)人使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷；

3因所有權(quán)人原因未及時(shí)發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致質(zhì)量缺陷擴(kuò)大；

4所有權(quán)人自行拆改及受影響的部位；

5其他第三方原因造成的質(zhì)量缺陷。

條文說(shuō)明：本條規(guī)定了質(zhì)量保修免責(zé)的五大類(lèi)情況。第三方是指

除商品住宅所有權(quán)人和建設(shè)單位之外的其他主體。不可抗力因素例如

地震、泥石流、滑坡、洪水、雷擊等人類(lèi)難以抗拒的自然力破壞。

3.0.3商品住宅工程在保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷時(shí)，應(yīng)按下

列原則進(jìn)行修復(fù)：

1應(yīng)按查明原因、制定維修方案、修復(fù)施工、質(zhì)量驗(yàn)收的程序進(jìn)

行修復(fù)；

2對(duì)于不涉及結(jié)構(gòu)安全的一般質(zhì)量缺陷，應(yīng)由建設(shè)單位制定維修

方案并組織實(shí)施；

3當(dāng)發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷時(shí)，建設(shè)單位或所有權(quán)人應(yīng)立

即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)報(bào)告，采取安全防范措施，并應(yīng)由原設(shè)計(jì)

單位或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)制定維修方案，責(zé)任單位實(shí)施修復(fù)；

4修復(fù)過(guò)程中不得損害結(jié)構(gòu)安全性，且不得損害他人利益。

條文說(shuō)明：當(dāng)發(fā)生因建筑材料、構(gòu)配件不合格導(dǎo)致的質(zhì)量缺陷

時(shí)，應(yīng)由相應(yīng)責(zé)任單位承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

6

3.0.4質(zhì)量缺陷修復(fù)完成后應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收。

條文說(shuō)明：質(zhì)量缺陷修復(fù)完成后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程情況與

缺陷類(lèi)型，組織施工單位、所有權(quán)人等相關(guān)方按照本標(biāo)準(zhǔn)第7章的相

關(guān)要求進(jìn)行驗(yàn)收。

3.0.5對(duì)質(zhì)量保修驗(yàn)收結(jié)果產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，建設(shè)單位或商品住宅所有權(quán)人

應(yīng)委托相關(guān)方共同認(rèn)可的第三方鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)鑒定。

條文說(shuō)明：委托的鑒定機(jī)構(gòu)要經(jīng)相關(guān)方共同認(rèn)可，鑒定機(jī)構(gòu)要具

備相應(yīng)資質(zhì)。

3.0.6對(duì)質(zhì)量保修過(guò)程中涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷進(jìn)行檢測(cè)鑒定時(shí)，負(fù)

責(zé)的機(jī)構(gòu)應(yīng)同時(shí)具備不低于原設(shè)計(jì)單位資質(zhì)等級(jí)和檢測(cè)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等

級(jí)，出具的檢測(cè)鑒定結(jié)論應(yīng)客觀、公正、科學(xué)并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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4質(zhì)量保修范圍

4.0.1商品住宅的質(zhì)量保修范圍應(yīng)按下列要求進(jìn)行確定：

1由合同約定；

2正常使用時(shí)間內(nèi)的質(zhì)量保修范圍不應(yīng)小于本標(biāo)準(zhǔn)第4.0.2條～第

4.0.13條規(guī)定的范圍。

條文說(shuō)明：在正常使用時(shí)間內(nèi)，質(zhì)量保修范圍應(yīng)由合同約定且不

低于本章相關(guān)條款的規(guī)定。

4.0.2地基與基礎(chǔ)工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括地基、基礎(chǔ)等。

條文說(shuō)明：現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB

50300規(guī)定地基與基礎(chǔ)分部工程包括地基、基礎(chǔ)、基坑支護(hù)、地下水

控制、土方、邊坡、地下防水等子分部工程?；又ёo(hù)、地下水控

制、邊坡等臨時(shí)性工程，不屬于本標(biāo)準(zhǔn)考慮的范疇。為便于實(shí)際操作

并參照分部工程、分項(xiàng)工程劃分，本條規(guī)定的地基與基礎(chǔ)工程中的質(zhì)

量保修范圍涉及地基子分部工程、基礎(chǔ)子分部工程和土方子分部工程

中的回填土。

4.0.3主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括梁、板、柱、墻、鋼構(gòu)件、樓

梯等。

條文說(shuō)明：主體結(jié)構(gòu)分部工程分為混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)

構(gòu)、鋼管混凝土結(jié)構(gòu)、型鋼混凝土結(jié)構(gòu)、鋁合金結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等子分

部工程。這是按照材料類(lèi)型進(jìn)行的分部工程、分項(xiàng)工程劃分。為便于

8

實(shí)際操作，主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量保修范圍沒(méi)有參照分部工程、分項(xiàng)工程

的劃分，而是按主體結(jié)構(gòu)各構(gòu)件進(jìn)行劃分，規(guī)定了其質(zhì)量保修范圍。

4.0.4建筑裝飾裝修工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括外墻面、地面、室內(nèi)墻

面、門(mén)窗、吊頂、輕質(zhì)隔墻、頂棚抹灰、飾面板磚、室內(nèi)空間幾何尺

寸、欄桿、扶手、裝飾性幕墻的墻面及節(jié)點(diǎn)等。

條文說(shuō)明：該條包含了室內(nèi)、室外裝飾裝修工程，對(duì)于精裝商品

房，家具及細(xì)部工程也屬于保修范圍。本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定建筑裝飾裝修工程

中，外墻面質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括外墻涂料及抹灰。

4.0.5屋面工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括噴涂或覆蓋在屋面上的保溫隔熱層

與防水密封卷材。

4.0.6防水工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括建筑屋面、有防水要求的房間、地

下室、車(chē)庫(kù)底板和外墻面等。

條文說(shuō)明：現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB

50300分部工程、分項(xiàng)工程中沒(méi)有單列“防水工程”分部或分項(xiàng)，但

由于滲漏是最常見(jiàn)的一種質(zhì)量缺陷，本標(biāo)準(zhǔn)中將屋面防水、外墻防

水、地下室防水等涉及防水的部位統(tǒng)稱(chēng)為防水工程。

4.0.7建筑給水及排水工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、

熱水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、消防工程管道、水泵及水龍頭等。

4.0.8供暖與供冷工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括室內(nèi)熱水熱源、室內(nèi)電采暖

管線、供暖與供冷設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)備、管道設(shè)施、末端散熱設(shè)施

等。

9

4.0.9通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括送風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、防排

煙系統(tǒng)、凈化空調(diào)系統(tǒng)、除塵系統(tǒng)等。

4.0.10電氣工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括變配電室、供電干線、電氣設(shè)

備、防雷及接地等。

條文說(shuō)明：電氣工程中涉及的電氣設(shè)備不包括易損易耗品。

4.0.11智能建筑工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括智能化集成系統(tǒng)、信息接入

系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全技術(shù)防范系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急

響應(yīng)系統(tǒng)等。

4.0.12建筑節(jié)能工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括屋面、外墻、架空或外挑樓

板、不供暖地下室頂板、分隔供暖與非供暖空間隔墻、分戶墻、結(jié)構(gòu)

性幕墻等部位的保溫工程。

條文說(shuō)明：外墻包括裝配式外墻。

4.0.13室外工程質(zhì)量保修范圍應(yīng)包括入口臺(tái)階、無(wú)障礙通道、檢查井

等。

條文說(shuō)明：本標(biāo)準(zhǔn)主要對(duì)商品住宅工程分戶驗(yàn)收涉及部位的保修

進(jìn)行規(guī)定，小區(qū)內(nèi)市政、園林綠化、小區(qū)配套、室外環(huán)境等非房屋建

筑工程范疇不在此標(biāo)準(zhǔn)保修界定范圍內(nèi)。

10

5質(zhì)量保修期限

5.0.1商品住宅工程質(zhì)量保修期限應(yīng)由合同約定執(zhí)行，且不低于本標(biāo)準(zhǔn)

規(guī)定的最低保修期限。

條文說(shuō)明：在施工單位對(duì)建設(shè)單位的商品住宅保修階段，保修期

應(yīng)按照建設(shè)合同約定執(zhí)行；在建設(shè)單位對(duì)所有權(quán)人的商品住宅保修階

段，保修期應(yīng)按照購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同約定執(zhí)行。兩個(gè)階段的保修期限應(yīng)不

低于本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的最低保修期限。為了查閱本標(biāo)準(zhǔn)的便利性，質(zhì)量保

修范圍及最低保修期限可按表1進(jìn)行查詢(xún)。

表1質(zhì)量保修范圍及保修期限

序號(hào)質(zhì)量保修范圍最低保修期限

1地基、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)使用年限

2回填土5年

3主體結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)使用年限

4裝飾性幕墻、幕墻墻面及節(jié)點(diǎn)防滲透5年

5玻璃幕墻的玻璃2年

6室外抹灰脫落10年

7室內(nèi)墻面、頂棚抹灰脫落10年

8裝飾裝修工程其他分項(xiàng)工程2年

9屋面防水工程5年

10有防水要求的衛(wèi)生間、房間5年

11外墻面防滲漏5年

12地下室防滲漏10年

13建筑給排水工程采取隱蔽方式安裝、共用部位管道10年

14建筑給排水工程消防工程管道、水泵5年

15建筑給排水工程其他分項(xiàng)工程5年

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序號(hào)質(zhì)量保修范圍最低保修期限

10個(gè)完整采

16供暖與供冷工程隱蔽方式安裝的管線

暖、供冷季

5個(gè)完整采暖、

17供暖與供冷工程其他分項(xiàng)工程

供冷季

18通風(fēng)與空調(diào)工程隱蔽方式安裝的管線10年

19通風(fēng)與空調(diào)工程其他分項(xiàng)工程2年

20電氣工程線纜10年

21電氣工程其他分項(xiàng)工程5年

22智能建筑工程2年

23外墻保溫工程、架空或外挑樓板保溫工程10年

內(nèi)保溫工程、不供暖地下室頂板保溫、分隔供暖

2410年

與非供暖空間隔墻及分戶墻的保溫工程

25屋面保溫工程5年

26室外工程入口臺(tái)階、無(wú)障礙通道、散水5年

27室外工程及其他分項(xiàng)工程5年

5.0.2地基、基礎(chǔ)的質(zhì)量保修期限應(yīng)為設(shè)計(jì)文件確定的建筑設(shè)計(jì)使用年

限，回填土的質(zhì)量保修期限不得低于5年。

條文說(shuō)明：地基、基礎(chǔ)是影響建筑結(jié)構(gòu)安全的關(guān)鍵因素之一，其

質(zhì)量保修期限應(yīng)按設(shè)計(jì)文件中規(guī)定的年限確定。本標(biāo)準(zhǔn)中的回填土是

指地下室外墻的肥槽回填土、房心回填土，不是影響建筑結(jié)構(gòu)安全的

關(guān)鍵因素。結(jié)合我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，參照各省市和我省有關(guān)地市

的做法，本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定回填土的質(zhì)量保修期限不低于5年。

5.0.3主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量保修期限應(yīng)為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)使用年

限。

條文說(shuō)明：夾心保溫墻工程屬于房屋建筑主體結(jié)構(gòu)工程的一部

分，其質(zhì)量保修期限應(yīng)與主體結(jié)構(gòu)保修期相同。

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5.0.4裝飾裝修工程的裝飾性幕墻、幕墻墻面及節(jié)點(diǎn)防滲透質(zhì)量保修期

限不得低于5年，玻璃幕墻的玻璃質(zhì)量保修期限不得低于2年，室外

抹灰脫落質(zhì)量保修期限不得低于10年，室內(nèi)墻面、頂棚抹灰脫落質(zhì)量

保修期限不得低于10年，其他分項(xiàng)工程質(zhì)量保修期限不得低于2年。

條文說(shuō)明：根據(jù)《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于學(xué)習(xí)借鑒威海市

擴(kuò)面調(diào)整新建住宅工程質(zhì)量保修期做法的通知》要求，本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住宅

工程質(zhì)量保修最低期限做出延長(zhǎng)調(diào)整，來(lái)有效解決住宅質(zhì)量保修問(wèn)

題。通知中要求將室外抹灰脫落質(zhì)量保修期限由2年延長(zhǎng)至10年；室

內(nèi)墻面、頂棚抹灰脫落質(zhì)量保修期限由2年延長(zhǎng)至10年。裝飾性幕

墻、幕墻墻面及節(jié)點(diǎn)防滲透的維修過(guò)程復(fù)雜，且維修過(guò)程存在一定的

危險(xiǎn)性，因此建議保修期為5年。玻璃幕墻的玻璃易損耗，故建議規(guī)

定保修期為2年。

5.0.5屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏質(zhì)

量保修期限不得低于5年，地下室防滲漏質(zhì)量保修期限不得低于10

年。

條文說(shuō)明：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定：屋面防水工程、有

防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的質(zhì)量保修期限為5年。

地下室防水工程因無(wú)法拆除重做，維修性質(zhì)和地基基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)一

致，因此建議地下室防水工程保修期為10年。

5.0.6建筑給排水工程采取隱蔽方式安裝地和共用部位管道的質(zhì)量保修

期限不得低于10年，消防工程管道及水泵質(zhì)量保修期限不得低于5

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年，其他分項(xiàng)工程質(zhì)量保修期限不得低于5年。

條文說(shuō)明：《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整新建住宅工程質(zhì)

量保修期的指導(dǎo)意見(jiàn)》（魯建質(zhì)安字〔2022〕4號(hào)）規(guī)定：給排水管

道、設(shè)備安裝質(zhì)保期，隱蔽部分調(diào)整為10年，非隱蔽部分調(diào)整為5

年。

在本標(biāo)準(zhǔn)中的隱蔽工程安裝的管線一般指不外露的管線，例如精

裝修交房的住宅，管線一般都在裝修層內(nèi)。

5.0.7供暖與供冷工程隱蔽方式安裝的管線質(zhì)量保修期限不得低于10

個(gè)完整采暖、供冷季，其他分項(xiàng)工程質(zhì)量保修期限不得低于5個(gè)完整

采暖、供冷季。

5.0.8通風(fēng)與空調(diào)工程通過(guò)隱蔽方式安裝的管線質(zhì)量保修期限不得低于

10年，其他分項(xiàng)工程質(zhì)量保修期限不得低于2年。

5.0.7、5.0.8條文說(shuō)明：《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整新建

住宅工程質(zhì)量保修期的指導(dǎo)意見(jiàn)》（魯建質(zhì)安字〔2022〕4號(hào)）規(guī)

定：供暖與供冷系統(tǒng)質(zhì)保期，調(diào)整為5個(gè)采暖、供冷季；電氣管線、

給排水管道、設(shè)備安裝質(zhì)保期，隱蔽部分調(diào)整為10年，非隱蔽部分調(diào)

整為5年。隱蔽方式安裝的供暖、供冷工程管線維修對(duì)居民影響較

大，故其質(zhì)量保修期限調(diào)整為10個(gè)采暖、供冷季。

5.0.9電氣工程線纜質(zhì)量保修期限不得低于10年，其他分項(xiàng)工程質(zhì)量

保修期限不得低于5年。

條文說(shuō)明：相較于《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，本標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)

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隱蔽安裝和共有部位的線纜出現(xiàn)質(zhì)量缺陷且影響較大的情況，提高了

質(zhì)量保修期限。

5.0.10智能建筑工程質(zhì)量保修期限不得低于2年。

5.0.11建筑節(jié)能工程中各分項(xiàng)工程質(zhì)量保修期限應(yīng)符合下列規(guī)定：

1外墻保溫工程、架空或外挑樓板的保溫工程質(zhì)量保修期限不得

低于10年；

2內(nèi)保溫工程、不供暖地下室頂板保溫、分隔供暖與非供暖空間

隔墻及分戶墻的保溫工程質(zhì)量保修期限不得低于10年；

3屋面保溫工程質(zhì)量保修期限不得低于5年。

條文說(shuō)明：現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144中

明確規(guī)定外保溫工程的使用年限不應(yīng)少于25年，結(jié)合現(xiàn)有的建筑材料

和施工工藝的提高，外保溫工程的最低質(zhì)量保修年限也相應(yīng)提高為不

低于10年；架空或外挑樓板與外保溫工程接近，因此也規(guī)定其質(zhì)量保

修年限為10年；內(nèi)保溫工程、不供暖地下室頂板保溫、分隔供暖與非

供暖空間隔墻的保溫工程由于受到外界環(huán)境的影響較小，質(zhì)量保修年

限為10年；屋面保溫工程由于受到外界影響因素比較多，特別是上人

屋面的保溫工程影響會(huì)比較大，因此質(zhì)量保修年限為5年。

5.0.12室外工程入口臺(tái)階、無(wú)障礙通道、散水及其他分項(xiàng)工程質(zhì)量保

修期限不得低于5年。

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6質(zhì)量缺陷與修復(fù)

6.1認(rèn)定

6.1.1質(zhì)量缺陷認(rèn)定主體應(yīng)為所有權(quán)人、建設(shè)單位、施工單位等相關(guān)

方。

6.1.2接到質(zhì)量保修訴求后，建設(shè)單位應(yīng)組織所有權(quán)人、施工單位等相

關(guān)方進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)質(zhì)量缺陷、保修范圍、保修期限進(jìn)行認(rèn)定。

條文說(shuō)明：當(dāng)接到所有權(quán)人的質(zhì)量保修訴求后，建設(shè)單位要組織

所有權(quán)人、施工單位及其他責(zé)任主體共同到現(xiàn)場(chǎng)查看，認(rèn)定是否屬于

質(zhì)量缺陷，是否在保修范圍、保修期限內(nèi)。

6.1.3對(duì)于投保質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的商品住宅工程，質(zhì)量缺陷認(rèn)定和處

理可由承保機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

條文說(shuō)明：質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)是指由建設(shè)單位向承保機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)，

在保險(xiǎn)合同約定范圍和期限內(nèi)，對(duì)在正常使用情況下出現(xiàn)的損壞或影

響原設(shè)計(jì)使用功能的質(zhì)量問(wèn)題，由承保機(jī)構(gòu)履行維修或賠償義務(wù)的保

險(xiǎn)產(chǎn)品。為進(jìn)一步落實(shí)建設(shè)單位質(zhì)量首要責(zé)任，建立住宅工程質(zhì)量風(fēng)

險(xiǎn)保障機(jī)制，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)了《關(guān)于在住宅工程中推

行工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，對(duì)已投保住宅

的購(gòu)房人（或使用人）提出的維修或索賠申請(qǐng)，屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)

的，承保機(jī)構(gòu)按照保險(xiǎn)合同約定時(shí)限組織快速維修或先行賠付。本條

規(guī)定，對(duì)于投保的工程，可由承保機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織質(zhì)量缺陷認(rèn)定及后續(xù)

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的處理。

6.2質(zhì)量缺陷

6.2.1當(dāng)?shù)鼗c基礎(chǔ)工程出現(xiàn)下列情況時(shí)應(yīng)進(jìn)行修復(fù)：

1地基基礎(chǔ)不均勻沉降；

2沉降值影響結(jié)構(gòu)安全或正常使用；

3回填土塌陷。

條文說(shuō)明：建筑地基基礎(chǔ)沉降及長(zhǎng)期荷載作用下地基變形對(duì)上部

結(jié)構(gòu)的影響程度，應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范《地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB

50007的規(guī)定要求。

6.2.2當(dāng)主體結(jié)構(gòu)工程出現(xiàn)下列情況時(shí)應(yīng)進(jìn)行修復(fù)：

1構(gòu)件的變形大于允許撓度限值；

2鋼構(gòu)件表面銹蝕程度達(dá)到B級(jí)及以上等級(jí)；

3裂縫達(dá)到有害裂縫寬度。

條文說(shuō)明：鋼筋混凝土的撓度限值做以下要求：當(dāng)lo<7m時(shí)，撓

度限值為lo/200；當(dāng)7m≤lo≤9m時(shí)，撓度限值為lo/250；當(dāng)lo>9m

時(shí)，撓度限值為lo/300。其中l(wèi)o為構(gòu)件的計(jì)算跨度，計(jì)算懸臂構(gòu)件的

撓度限值時(shí)，其計(jì)算跨度lo按實(shí)際懸臂長(zhǎng)度的2倍取用。

鋼結(jié)構(gòu)銹蝕等級(jí)共分為以下四個(gè)等級(jí)：

A級(jí)：鋼材表面完全覆蓋粘附的氧化皮幾乎無(wú)鐵銹。

B級(jí)：鋼材表面已開(kāi)始銹蝕，氧化皮開(kāi)始成片脫落。

C級(jí)：鋼材表面上的氧化皮已銹蝕或可刮除，但裸眼可看到輕微

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銹點(diǎn)。

D級(jí)：鋼材表面上的氧化皮已銹蝕剝落，裸眼可看到大量銹點(diǎn)。

無(wú)害裂縫是指肉眼看不到的、內(nèi)部固有的一種裂縫，它是不連貫

的，寬度一般在0.05mm以下且不再擴(kuò)展。此種裂縫是結(jié)構(gòu)本身固有

的微觀裂縫，在荷載不超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)定的條件下，一般視為無(wú)害。寬度

在0.05mm以上或持續(xù)發(fā)展可能會(huì)影響到結(jié)構(gòu)性能、使用功能和耐久

性的裂縫，稱(chēng)為有害裂縫。

6.2.3當(dāng)建筑裝飾裝修工程出現(xiàn)下列情況時(shí)應(yīng)進(jìn)行修復(fù)：

1樓地面起砂、空鼓、開(kāi)裂，墻面及頂棚超過(guò)規(guī)范要求的裂縫；

2門(mén)窗變形、滲漏、脫落，門(mén)窗出現(xiàn)開(kāi)關(guān)不靈活、關(guān)閉不嚴(yán)密、

倒翹；

3玻璃松動(dòng)、破損；

4室內(nèi)空間幾何尺寸偏差超過(guò)15mm、極差大于20mm；

5裝飾性幕墻構(gòu)件及連接件損壞等。

條文說(shuō)明：室內(nèi)空間幾何尺寸主要是指凈高、凈開(kāi)間、凈進(jìn)深。

根據(jù)《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》（魯建質(zhì)監(jiān)字

〔2022〕1號(hào)）的規(guī)定，凈高、凈開(kāi)間、凈進(jìn)深的允許偏差為±

15mm，極差不應(yīng)大于20mm。當(dāng)室內(nèi)空間幾何尺寸超過(guò)該偏差時(shí)，應(yīng)

進(jìn)行修復(fù)。

在裝飾裝修工程質(zhì)量缺陷中面層空鼓不超2處時(shí)，認(rèn)定為一般質(zhì)

量缺陷，不進(jìn)行保修，超過(guò)2處時(shí)必須保修。

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6.2.4建筑屋面防水層和地下室出現(xiàn)滲水、漏水、積水等情況時(shí)，應(yīng)進(jìn)

行修復(fù)。

6.2.5當(dāng)建筑給水排水及供暖與供冷工程出現(xiàn)下列情況時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修

復(fù)：

1生活用水被污染、爆管漏水，上水管道滲漏，下水管道倒坡、

堵塞及滲漏等；

2供暖與供冷系統(tǒng)不能正常循環(huán)運(yùn)行，供暖與供冷管道破損、開(kāi)

裂，管道附件損壞等。

條文說(shuō)明：當(dāng)發(fā)生建筑給水排水質(zhì)量缺陷時(shí)應(yīng)立即采取有效措

施，以節(jié)水、防止污水泛濫。因管網(wǎng)供水質(zhì)量造成的給水排水系統(tǒng)不

能正常循環(huán)運(yùn)行的情況，不在質(zhì)保范圍內(nèi)。

6.2.6通風(fēng)與空調(diào)工程出現(xiàn)風(fēng)管漏風(fēng)，風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)不排風(fēng)，風(fēng)機(jī)振動(dòng)過(guò)

大，除塵系統(tǒng)失效等情況時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修復(fù)。

6.2.7建筑電氣工程出現(xiàn)電器設(shè)備不能使用，電線不滿足設(shè)計(jì)使用功

能，開(kāi)關(guān)、插座輕微漏電，接地、防雷裝置異常等情況時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修

復(fù)。

6.2.8智能建筑工程出現(xiàn)電子監(jiān)控、紅外線報(bào)警、門(mén)禁等系統(tǒng)失靈，火

災(zāi)報(bào)警、應(yīng)急響應(yīng)系統(tǒng)失靈等情況時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修復(fù)。

6.2.9當(dāng)建筑節(jié)能工程出現(xiàn)下列情況時(shí)應(yīng)進(jìn)行修復(fù)：

1外墻外保溫出現(xiàn)超過(guò)規(guī)范要求的裂縫、滲漏、脫落；

2保溫材料連接件與主體結(jié)構(gòu)的錨固松動(dòng)或脫落；

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3屋面保溫卷材起鼓或厚度不均勻等。

6.2.10室外工程出現(xiàn)入口臺(tái)階、無(wú)障礙通道的損壞等情況時(shí)應(yīng)進(jìn)行修

復(fù)。

6.3修復(fù)要求

6.3.1商品住宅工程質(zhì)量缺陷修復(fù)應(yīng)符合下列要求：

1應(yīng)消除質(zhì)量缺陷對(duì)建筑性能或功能的影響；

2應(yīng)采取保持設(shè)計(jì)原貌、無(wú)明顯處理痕跡的修復(fù)工藝。

條文說(shuō)明：質(zhì)量缺陷修復(fù)時(shí)，要消除質(zhì)量缺陷對(duì)商品住宅性能和

功能的影響，恢復(fù)原有的性能和功能。要采用合適的修復(fù)工藝，盡量

保持設(shè)計(jì)原貌，最大限度地減小處理痕跡。

6.3.2商品住宅工程質(zhì)量缺陷修復(fù)步驟應(yīng)包括施工準(zhǔn)備、缺陷部位清

理、修復(fù)施工、作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)清理及恢復(fù)原狀。

條文說(shuō)明：施工準(zhǔn)備階段包括編制專(zhuān)項(xiàng)施工方案、專(zhuān)項(xiàng)成品保護(hù)

方案、應(yīng)急處理預(yù)案、材料與儀器設(shè)備準(zhǔn)備、人力資源準(zhǔn)備、測(cè)量放

線等。缺陷部位清理是指對(duì)缺陷部位進(jìn)行拆除、清理雜物，為修補(bǔ)施

工提供作業(yè)面。作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)清理及恢復(fù)原狀是指修補(bǔ)施工完成后，對(duì)施

工現(xiàn)場(chǎng)儀器設(shè)備、剩余材料、產(chǎn)生的建筑垃圾等進(jìn)行清理，恢復(fù)原

狀。

6.3.3商品住宅工程質(zhì)量缺陷修復(fù)材料選用應(yīng)符合下列要求：

1修復(fù)材料性能不應(yīng)低于原材料性能；

2修復(fù)材料應(yīng)符合環(huán)保要求；

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3宜選用綠色建材。

條文說(shuō)明：選用的修復(fù)材料性能不應(yīng)低于原使用材料的性能，例

如原設(shè)計(jì)采用C40混凝土，修復(fù)時(shí)應(yīng)采用C40及以上強(qiáng)度等級(jí)的混凝

土。所選用的修復(fù)材料均要滿足國(guó)家和山東省有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范環(huán)保要

求，特別是室內(nèi)修復(fù)材料的輻射性能等不能超標(biāo)。按照綠色施工要

求，鼓勵(lì)選用獲得綠色建材評(píng)價(jià)認(rèn)證標(biāo)識(shí)的修復(fù)材料。

6.3.4商品住宅工程質(zhì)量缺陷修復(fù)施工除應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《既有建

筑鑒定與加固通用規(guī)范》GB55021、《民用建筑修繕工程施工標(biāo)準(zhǔn)》

JGJ/T112的規(guī)定外，尚應(yīng)符合下列要求：

1應(yīng)采用低噪聲、低振動(dòng)施工工藝和機(jī)械設(shè)備，必要時(shí)應(yīng)采取隔

聲和隔振措施；

2進(jìn)場(chǎng)材料應(yīng)有序存放，修復(fù)施工產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)及時(shí)清運(yùn)離

場(chǎng)；

3在施工過(guò)程中應(yīng)采取避免或減少光污染的措施；

4修復(fù)施工期間，對(duì)不維修的部位應(yīng)做好相應(yīng)的防護(hù)措施；

5應(yīng)采取減少夜間作業(yè)時(shí)間的施工措施。

條文說(shuō)明：當(dāng)在樓內(nèi)進(jìn)行修復(fù)施工時(shí)，要特別注意進(jìn)場(chǎng)材料和建

筑材料堆放，避免樓面超載。

6.3.5商品住宅工程質(zhì)量缺陷修復(fù)過(guò)程中不論其范圍大小，均應(yīng)考慮滿

足下列應(yīng)急功能的要求：

1防倒塌的整體牢固性；

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2緊急狀態(tài)人員設(shè)備從建筑中撤離的安全性；

3防火設(shè)施工作性能的可靠性。

條文說(shuō)明：對(duì)于各分部工程的維修效果，除了與其所采用的方法

有關(guān)外，還與該建筑整體現(xiàn)狀有著密切聯(lián)系。本規(guī)范要求保修人員在

承擔(dān)局部維修時(shí)，應(yīng)對(duì)建筑整體進(jìn)行檢查與評(píng)估，以確定是否需做相

應(yīng)的加強(qiáng)。此外，應(yīng)保證在維修過(guò)程中建筑、人員在緊急狀態(tài)和災(zāi)害

作用下的安全，以使人員從既有建筑中安全撤離。

6.3.6商品住宅工程質(zhì)量缺陷修復(fù)后，施工單位應(yīng)自行或委托第三方進(jìn)

行修復(fù)效果驗(yàn)證。

條文說(shuō)明：修復(fù)效果可以采用目測(cè)、儀器測(cè)量等方式進(jìn)行，可以

自行驗(yàn)證，也可以委托具有檢測(cè)資質(zhì)的第三方進(jìn)行驗(yàn)證。修復(fù)效果應(yīng)

達(dá)到設(shè)計(jì)要求。

修復(fù)后其混凝土強(qiáng)度、砌體結(jié)構(gòu)強(qiáng)度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。鋼構(gòu)件在

修復(fù)完成后應(yīng)涂刷防銹、防腐涂料。防水工程質(zhì)量缺陷修復(fù)后應(yīng)進(jìn)行

閉水、淋水試驗(yàn)檢測(cè)修復(fù)完成后效果。線路、開(kāi)關(guān)、插座及用電設(shè)備

修復(fù)后應(yīng)使用萬(wàn)用表、兆歐表等儀器檢測(cè)修復(fù)完成后效果。通風(fēng)與空

調(diào)工程質(zhì)量缺陷修復(fù)后應(yīng)進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)調(diào)試。消防報(bào)警設(shè)施、防盜報(bào)警

探測(cè)器、監(jiān)控?cái)z像頭、樓宇自控系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)的修復(fù)應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)

行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。檢測(cè)使用的儀器性能應(yīng)穩(wěn)定可靠，精度應(yīng)高于測(cè)定

對(duì)象的級(jí)別，并符合國(guó)家有關(guān)計(jì)量法規(guī)及檢定規(guī)程的要求。

在有條件時(shí)，修復(fù)驗(yàn)證過(guò)程可由所有權(quán)人、建設(shè)單位、施工單位

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等相關(guān)方共同參與。對(duì)修復(fù)效果驗(yàn)證結(jié)果產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，建設(shè)單位或商

品住宅所有權(quán)人可委托相關(guān)方共同認(rèn)可的第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行修復(fù)效

果驗(yàn)證。

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