綜合物流園區(qū)項目建議書模板

第一章總論一、項目名稱綜合物流園區(qū)項目二、項目提議單位概況1、單位名稱：××市現(xiàn)代物流產業(yè)領導小組辦公室2、單位概況：，××市委、市政府確定“對接長珠閩，建設新××”發(fā)展戰(zhàn)略，并開啟包含物流服務體系“十大致系”建設。為加強對××現(xiàn)代物流服務體系建設領導，加緊物流體系建設步伐，4月，××市政府經研究決定成立××市現(xiàn)代物流產業(yè)發(fā)展協(xié)調領導小組，小組幾經調整，現(xiàn)在由市政府副市長劉琮任組長，市政府市長助理李坊榮、市政府副秘書長李勃、交通局長謝贛建任副組長，交通局、經貿委、法制辦、國資委、發(fā)改委、外經貿局、財政局、計劃局、國土局、工商局、國檢局、國稅局、地稅局、海關等為組員單位。領導小組下設辦公室，早期設在市經貿委，底調整到市交通局，由市交通局負責日常工作?！痢潦鞋F(xiàn)代物流產業(yè)發(fā)展協(xié)調領導小組成立3年多來，緊緊圍繞××市委、市政府提出“對接長珠閩，建設新××”發(fā)展戰(zhàn)略，找準位置，主動和市政府各級部門加強聯(lián)絡，充足發(fā)揮交通部門和、貨運、倉儲企業(yè)聯(lián)絡親密優(yōu)勢，經多方調研，組織制訂了《××市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展計劃（-）》、《××市“十一五”口岸發(fā)展計劃》、《××市商貿流通發(fā)展計劃》等計劃文件。出臺了《相關××市建立和完善現(xiàn)代物流服務體系實施意見》、《××市人民政府相關加緊發(fā)展口岸物流業(yè)意見》（贛市府發(fā)［］46號文件）、《××市人民政府相關促進物流產業(yè)發(fā)展若干政策》（贛市府發(fā)［］59號文件）、《××市人民政府相關加緊發(fā)發(fā)展汽車貨運產業(yè)實施意見》（贛市府發(fā)［］45號文件）等一系列政策方法，并認真抓好協(xié)調實施。多年來，××市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展協(xié)調領導小組辦公室主動協(xié)調相關部門培育和規(guī)范物流市場，研究處理物流產業(yè)發(fā)展中重大問題，牽頭組織實施了××城區(qū)配送道路體系、“鐵海聯(lián)運”、××物流中心等物流重大項目，親密關注和跟蹤全市物流發(fā)展態(tài)勢，立即對全市物流業(yè)發(fā)展進行了綜合統(tǒng)計分析，協(xié)調組建了××市物流業(yè)協(xié)會，組織推進全市物流產業(yè)發(fā)展，取得了一個又一個豐碩結果。多年來，××全市物流業(yè)得到了迅猛發(fā)展，到底，全市有一定規(guī)模各類物流企業(yè)由不足50家增加到300余家，其中倉儲企業(yè)50余家，貨運企業(yè)40余家，貨代企業(yè)200余家，規(guī)模以上物流企業(yè)（指年主營業(yè)務收入在200萬元以上物流企業(yè)）由空白增加到24家。，全市擁有營運性貨車17345輛，總噸位數(shù)47353噸，單日運輸能力為10.7萬噸，整年按330天出勤計算，年運輸能力達3522萬噸。3、未來建設、經營本項目標單位名稱：××綜合物流園區(qū)項目建設辦公室。為抓好本項目標建設，××市委、市政府擬成立“××市綜合物流園區(qū)項目建設辦公室”，為項目建設總協(xié)調方，負責本項目相關基礎設施建設資金籌集、企業(yè)入園招商和項目建成后經營管理工作。并依據(jù)《××市項目代建制實施措施》，委托專業(yè)項目管理企業(yè)負責項目建設全過程管理，以確保項目按期高質量建成。三、項目簡況1、項目建設性質：新建；項目建設期：1月-12月。2、建設地點及用地面積：區(qū)在××市經濟技術開發(fā)區(qū)潭東境內，北起105國道和323國道交叉口，南接京九鐵路及××貨運南站這一區(qū)域，緊依××中心城區(qū)環(huán)城快速干道，在××市出口加工區(qū)東南側，占地面積為3143.55畝，凈用地面積2991.3畝。3、項目建設內容:根據(jù)設施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化要求，建設集運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。關鍵功效分區(qū)為“八區(qū)兩中心，兩個配套一個互補”：“八區(qū)”是指工貿配送區(qū)、商貿配送區(qū)、集中倉儲區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉集散區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)、保稅物流區(qū)、無水港服務區(qū)。工貿配送區(qū)：占地509.85畝，負擔對6個物流節(jié)點、各類工業(yè)園提供多種大宗生產資料配送和集中倉儲，包含工業(yè)原料、糧食、飼料等。商貿配送區(qū)：占地409.65畝，負擔市域及中心城區(qū)生活資料供用和配送。集中倉儲區(qū)，占地572.1畝，發(fā)揮倉庫集中儲存保管功效，經過和企業(yè)建立供給鏈聯(lián)盟，還能夠為企業(yè)提供集中庫存功效和對應調整功效，從而降低用戶對倉庫設施投資和占用。包裝加工區(qū)：占地176.4畝，負擔功效是運輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則關鍵有貼標簽、制作并粘貼條形碼等，條件含有也能夠開展商品簡單加工處理。中轉集散區(qū)：占地295.05畝，經過和不相同級物流節(jié)點有效銜接，將當?shù)剡\往其它地域貨物集零為整組織發(fā)運，將其它地域進入當?shù)夭糠重浳锘麨榱憬M織運輸，完成貨物集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務。鐵路南站作業(yè)區(qū)，占地500畝，負擔貨物對集裝中轉、集裝箱拼裝拆箱等功效。保稅物流區(qū)：占地192.6畝，涵蓋了海關直通監(jiān)管點、公共保稅倉庫、出口監(jiān)管倉庫等進出口保稅各項功效。無水港服務區(qū)：占地132.75畝，指在內陸地域建立含有報關、報驗、簽發(fā)、提單等港口服務功效物流中心。“兩中心”指信息中心和服務中心。信息中心：占地73.65畝，負擔物流園區(qū)信息聚集地，提供訂貨、儲存、加工、運輸、銷售服務信息及用戶需要物流服務相關信息；物流園區(qū)還能夠經過物流作業(yè)信息，控制相關物流過程，實施集成化管理。服務中心：占地40.2畝，負擔一體化運作物流公共支持系統(tǒng)服務。如設置綜合服務中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設施；同時還可開展諸如通關、保稅、法律、結算、需求估計、咨詢、培訓、技術開發(fā)等增值服務?！皟蓚€配套”：生活配套服務區(qū)：關鍵負擔潭東小城鎮(zhèn)建設、綜合物流園區(qū)和出口加工區(qū)生活配套服務；行政服務區(qū)：為物流園區(qū)和出口加工區(qū)提供對應行政、商貿、科研等功效?！耙粋€互補”：是指出口加工區(qū)和綜合物流園區(qū)相互之間功效互補，包含生產資料配送、運輸?shù)任锪鞣眨俏锪鲌@區(qū)服務外貿出口最關鍵業(yè)務方向，可使外貿出口愈加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)?！鞍藚^(qū)兩中心，兩個配套一個互補”使××綜合均達成現(xiàn)代物流、電子商務、金融服務等功效配套齊全要求。項目總建筑面積為：172萬平方米,其中倉儲建筑面積96萬平方米。(注：不包含生活配套服務區(qū)建筑面積)四、項目關鍵經濟技術指標項目所需總投資額：該項目總投資為331790萬元，建筑安裝工程費212550萬元，其它費72900萬元，預備費22837萬元，建設期利息23503萬元。資金起源：本項目建設資金起源為經過引進戰(zhàn)略投資者企業(yè)投資，二是投資企業(yè)向銀行貸款資金。效益情況：該項目建成后，可發(fā)明18000～0個就業(yè)機會；內貢獻累計大約30-32億元稅收；和××中心城區(qū)四大工業(yè)園相互配合，整合當?shù)厝螽a業(yè)集群及六大主導產業(yè)產品生產、運輸、倉儲、展示和銷售企業(yè)，增強××在贛粵閩湘四省結合部區(qū)域內競爭力，帶動相關產業(yè)發(fā)展。

表1—1關鍵技術經濟指標匯總表序號項目單位關鍵技術經濟指標一計劃用地面積畝3143.55二總建筑面積萬平方米1721倉儲建筑面積萬平方米962綜合服務大廈\酒店建筑面積萬平方米7.53各類多層設施建筑面積萬平方米56.54鋼構大棚建筑面積萬平方米34（計入倉儲面積）三關鍵建筑物層高、結構1立體倉庫十層框剪結構，層高4.5米2辦公綜合樓及酒店高層框剪結構，層高3.5米3鋼構棚單層，層高6-7.5米4其它多層框架或磚混，層高3.5-4.5米四建筑相關控制指標1投資強度萬元/畝105.55(控制指標值：≥100萬元/畝)1容積率0.82(控制指標≥0.80)2建筑系數(shù)48.7％（控制指標值：≥30%）4辦公生活設施用地面積占總面積百分比3.62%(控制指標值：≤7%)3綠化率18%(控制指標值：≤20%)6設計日貨物流通量萬噸12.5(用地控制指標：32噸/畝)五經濟指標1項目建設投資萬元3082872正常運行年份年營業(yè)額萬元1496004項目財務凈現(xiàn)值（研究期）基準財務收益率取14%119031.99萬元(所得稅前)；39032.43萬元(所得稅后)5財務內部收益率％22.17%(所得稅前)；16.72%(所得稅后)第二章項目建設必需性一、項目區(qū)概況××市在贛江上游，江西南部，簡稱贛南。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地域。處于中國東南沿海地域向中部內地延伸過渡地帶，也是內地通向東南沿海關鍵通道之一?！痢潦惺墙魇∽畲笮姓^(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3.94萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和××經濟技術開發(fā)區(qū))40.28平方千米,耕地面積29.29萬公頃，森林面積271.3萬公頃，森林覆蓋率為74.2%。末總人口845.69萬人，其中市轄區(qū)56.91萬人(非農業(yè)人口36.19萬人)，人口自然增加率8.11‰?！痢潦械靥幠蠋X、武夷、諸廣三大山脈交接地域，地勢四面高，中間低。地貌以丘陵、山地為主，占全市土地面積83％?！痢潦性跂|徑113゜54’——116゜38’，北緯24゜29’——27゜09’之間，處于中亞熱帶南緣，屬經典亞熱帶濕潤季風氣候。市內農業(yè)自然資源豐富，尤其是以發(fā)展橙、柚為主柑桔生產自然條件被中國科學院南方山區(qū)綜考隊認為在全國堪稱得天優(yōu)厚，贛南適宜建為全國柑桔商品生產基地。本市是江西省一個農業(yè)大區(qū)和經濟作物主產區(qū)，現(xiàn)已建成為全國關鍵林區(qū)和全省糖業(yè)、煙葉、桔生產基地，國家相關部門前后命名市內信豐縣為臍橙之鄉(xiāng)、南康市為中國甜柚之鄉(xiāng)、安遠縣為中國九龍蜜柚之鄉(xiāng)、尋烏縣為中國蜜桔之鄉(xiāng)、大余縣為中國瑞香之鄉(xiāng)；石城縣為中國白蓮之鄉(xiāng)、崇義縣為中國毛竹之鄉(xiāng)、贛縣為中國板鴨之鄉(xiāng)、會昌縣為中國肉兔之鄉(xiāng)。××市礦產資源以有色、稀有金屬礦為主，素有“世界鎢全部”和“稀有金屬不稀有”之稱。鎢已探明儲量占世界第一。稀土探明儲量居全國第二。被稱為江西省礦產資源中“五朵金花”即鎢、銅、稀土、鉭鈮，除銅之外其它四種關鍵分部在贛南。經過建國后開采建設，××成了全國關鍵有色金屬基地之一。經過幾十年發(fā)展，××全市已經形成以傳統(tǒng)產業(yè)為主門類較全工業(yè)體系，在全國統(tǒng)一劃定37個工業(yè)行業(yè)大類中，包含35個行業(yè)大類。近幾年，尤其是實施主攻工業(yè)戰(zhàn)略以來，全市突出關鍵抓大做強，集中力量培植壯大以稀土、鎢為主有色冶金工業(yè)，以煙、酒為主食品工業(yè)和生物制藥三大產業(yè)，不停改造提升以汽車（摩托車）零部件為主機電制造業(yè)、以新型干法水泥為主建材工業(yè)，引進發(fā)展以造紙制鞋和服裝紡織為主輕紡業(yè)，現(xiàn)已成為全市工業(yè)六大優(yōu)勢產業(yè)。這六大優(yōu)勢產業(yè)包含16個行業(yè)，擁有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)274戶，占全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)58%。，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值173.09億元。規(guī)模以上工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)199.23%，比上年同期提升27.08個百分點。資本保值增值率為121.59%，提升3.3個百分點。實現(xiàn)銷售收入540億元，增加47%。實現(xiàn)利稅總額62億元，增加46%。其中，利潤總額28億元，增加47%。企業(yè)虧損面為15.95%，比上年降低3.26個百分點。產業(yè)建設效益愈加突顯，六大主導產業(yè)實現(xiàn)盈利25億元，增加46%，新增利潤88%來自于六大主導產業(yè)。六大優(yōu)勢產業(yè)已經成為全市工業(yè)快速穩(wěn)定發(fā)展龍頭和實現(xiàn)利稅關鍵起源，對整個工業(yè)起著強勁支撐和帶動作用，也為××工業(yè)深入發(fā)展奠定了良好產業(yè)基礎。二、項目背景（一）××物流業(yè)現(xiàn)實狀況1、公路物流：全市公路貨運總量為3719萬噸，本市公路貨運車輛為28065輛，總噸位為63695噸。（其中，中心城區(qū)7352輛、噸位為25938噸；贛縣2438輛，噸位為3652噸），全市完成貨運量3719萬噸，貨物周轉量356123萬噸公里，同比增加5.1%和6.2%.（按運力權重進行估算，中心城區(qū)及贛縣貨物量約1300萬噸。）其中，經××市口岸查驗集裝箱進口量2.2974萬噸，出口量2.3307萬噸，總計4.6281萬噸。（注：基于沿海地域區(qū)位優(yōu)勢，本市很多進出口業(yè)務沒有在××報關，而是到廣州、深圳、廈門等地報關，據(jù)業(yè)內人士保守估量，本市每十二個月出口貨物有80-100萬噸，進口貨物有10-20萬噸，絕大多數(shù)是外地報關、清關，未能進入本市口岸查驗統(tǒng)計范圍內。）××市公路運輸貨物關鍵種類有以下17種：煤炭及制品、石油天然氣及制品、金屬礦石、鋼鐵、礦物性建筑材料、水泥、木材、非金屬礦石、化肥及農藥、鹽、糧食、機械設備和電器、化工原料及制品、有色金屬、輕工醫(yī)藥產品、農林牧副漁業(yè)產品、其它?！痢潦猩a農產品包含：谷物、豆類、薯類、油料、甘蔗、煙葉、蔬菜、瓜、臍橙；工業(yè)產品包含：原煤、銅精礦、鋅精礦、鎢精礦、飼料、飲料酒、卷煙、服裝、皮鞋、家俱、人造板、機制紙、紙箱、電石、油漆、水泥、塑料、鋼材、鋁材、發(fā)電設備、燈具、稀土、鎢鉬材料、螢石精粉、氫氟酸。2、鐵路物流××車務段分品類統(tǒng)計裝車66879車皮，發(fā)送3883962噸?！痢淋噭斩涡盾嚪制奉惤y(tǒng)計卸車129865車皮，卸車7678277噸?！痢淋噭斩喂茌犡涍\站有“峽江、八全部、吉水、吉安、吉安南、泰和、興國、贛縣、××東、××南、南康、信豐、龍南、定南、于全部、西江、瑞金”，其中：××東站裝車分品類統(tǒng)計裝車2923車皮，發(fā)送119145噸；卸車24953車皮，卸車1361014噸?！痢聊险狙b車分品類統(tǒng)計裝車940車皮，發(fā)送57245噸；卸車9592車皮，卸車584818噸。贛縣站裝車分品類統(tǒng)計裝車2615車皮，發(fā)送157695噸；卸車1245車皮，卸車74628噸.。南康站裝車分品類統(tǒng)計裝車1409車皮，發(fā)送85097噸；卸車3191車皮，卸車192909噸.。3、水運物流在河運方面，××現(xiàn)有內河通航里程790公里，貨運碼頭3991個，年貨物吞吐量616萬噸。4、航運物流情況在航空建設方面，××現(xiàn)有民航機場1個，開通了××至北京、上海、重慶、南昌、廣州、深圳、廈門、珠海等地航線和往返航班，預留了空港物流園區(qū)發(fā)展用地。5、物流倉儲在倉儲業(yè)建設方面，現(xiàn)有倉儲企業(yè)56家，倉儲面積41萬平方米。倉儲及裝卸設備陳舊，機械化總體水平較低。本市成一定規(guī)模物流倉儲服務業(yè)，基礎處于空白狀態(tài)。各大市場倉儲容量異常擔心，尤其是贛南貿易廣場，因為缺乏倉儲容量以致展覽和倉儲功效沒有分開，市場內擁擠不堪，車輛進出極端困難。（二）多年來物流業(yè)發(fā)展新態(tài)勢多年來，××市委、市政府立足于××市“承東接西、溝通南北”獨特區(qū)位優(yōu)勢，提出“對接長珠閩，建設新××”發(fā)展戰(zhàn)略，并經過包含完善物流服務等“十大致系”建設，創(chuàng)新體制機制，加緊和“長珠閩”地域對接，實現(xiàn)××追趕型、跨越式發(fā)展?！笆濉币詠?，××工業(yè)化步伐加緊，工業(yè)發(fā)展進入快車道，以稀土、鎢、氟鹽化工、機械、食品、新型建材、生物制藥和電子信息等支柱產業(yè)和工業(yè)園區(qū)成為關鍵增加極，帶動消費品市場需求旺盛，對外貿易高速發(fā)展，農業(yè)產業(yè)化水平不停提升，推進了××商貿物流業(yè)進入新發(fā)展時期。物流需求不停擴大，物流總量迅猛增加多年來商貿物流業(yè)呈平穩(wěn)較快增加。至，商貿物流業(yè)增加值快速增加；全市貨運量從1750萬噸增加到5300萬噸，年均增加17.2%；貨物周轉量從16.8億噸公里增加到48.9億噸公里，年均增加16.5%。物流需求增加關鍵源于四個方面：一是工業(yè)和經濟外向度連續(xù)提升；二是區(qū)域性專業(yè)化市場輻射半徑不停擴大；三是支柱特色產業(yè)向工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)集聚；四是農產品基地化和商品量大幅增加。2、基礎設施不停完善，有力支撐物流業(yè)發(fā)展多年來，××交通飛速發(fā)展，形成了水陸空立體運輸網(wǎng)絡?，F(xiàn)在，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵高速、昌廈一級公路已貫穿全線，成廈、昆廈、贛韶等高速公路××段正在建設中，濟南經××到廣州、大慶經××到廣州高速公路正在計劃中?！痢潦械綇V州、深圳、珠海、東莞、廈門等地車程均只需5-6個小時；4D級××新黃金機場已經建成投入使用，開通了至北京、上海、廣州、廈門、南昌等地航線。便捷完善交通為××現(xiàn)代物流業(yè)提供快捷、優(yōu)質、安全、便利服務；另外，發(fā)達通信網(wǎng)絡為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了信息技術支持，基礎適應該前物流業(yè)發(fā)展需求?！痢撂幱谏钲?、廣州、廈門、長沙、南昌和汕頭六大城市間幾何中心，從空間地理布局上考察，××最有期望成為區(qū)域性中心城市。也必將成為沿海地域客商和企業(yè)向中西部地域轉移首選城市之一。3、物流企業(yè)不停壯大，企業(yè)理念開始轉變至底，××全市有規(guī)模以上物流企業(yè)24家，多年來涌現(xiàn)了××郵政物流企業(yè)、××港物流企業(yè)、××市宏運倉儲服務、××鑫馬實業(yè)、××智信汽車等一大批代表著專業(yè)化、社會化發(fā)展方向第三方物流明星企業(yè)。物流企業(yè)服務功效不停增強，服務水平不停提升。和此同時，部分企業(yè)開始接收現(xiàn)代商貿物流理念，主動探索加強商貿物流管理有效形式和方法。部分大企業(yè)將企業(yè)采購、倉儲和配送職能統(tǒng)一整合，實施一體化供給鏈管理，降低企業(yè)采購成本，提升倉儲利用率，加緊資金周轉。有些中小企業(yè)還把商貿物流業(yè)務從關鍵業(yè)務中分離出來，實施業(yè)務外包或和商貿物流企業(yè)建立長久合作伙伴關系，擺脫繁雜運輸、倉儲事務，集中精力抓企業(yè)發(fā)展和市場競爭。4、發(fā)展軟環(huán)境不停改善，政府部門服務意識增強多年來，××市委、市政府前后出臺了《××市人民政府相關印發(fā)××市商貿流通發(fā)展計劃通知》、《××市現(xiàn)代物流產業(yè)發(fā)展綱要（—）》等指導全市物流發(fā)展綱領性文件。由市政府牽頭，會同相關部門組成協(xié)調機制和聯(lián)席會議制度，為現(xiàn)代物流發(fā)展提供了組織保障?？诎洞笸P形成區(qū)域快速通關平臺，實現(xiàn)了省內通關一體化，區(qū)域通關快速化，建立了和周圍關鍵口岸“屬地報關，口岸驗收”通關模式，開通“贛粵港”直通口岸通道。出臺了鮮活農產品綠色通道優(yōu)惠政策，××市貨物進出口物流時間顯著縮短，費用大幅下降。經過多年來××市物流服務體系建設縱深推進，全市商貿物流業(yè)取得了長足發(fā)展。但在××市作為贛粵閩湘四省通衢物流中心和江西南部關鍵物流節(jié)點，在綜合性大型物流園區(qū)建設方面卻較物流業(yè)發(fā)展相對滯后。目前××打造商貿大流通平臺和四省通衢區(qū)域性現(xiàn)代中心城市，正急切呼叫一個設施現(xiàn)代化、硬件智能化、管理信息化，集運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務、展覽展銷為一體綜合性大型物流園區(qū)。所以，××市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展協(xié)調領導小組辦公室提出建設××市綜合物流園區(qū)。擬經過項目標建設，利用現(xiàn)代物流產業(yè)推進力，整合××現(xiàn)有工農商貿產業(yè)；北連南拓、東接西引，將××豐富資源和外地資金技術充足聯(lián)動起來，相互補充、相互融合。同時又能牽引舊交通和市政格局，促進全市物流產業(yè)升級換代。從而為××打造全國關鍵有色金屬產業(yè)集群提供強大基礎設施及行業(yè)配套支持，實現(xiàn)××在中部地域率先崛起。三、項目建設必需性1、建設××市綜合物流園區(qū)是迎合世界物流業(yè)發(fā)展時尚，主動參與中國區(qū)域物流大布局需要。多年來，世界物流發(fā)展展現(xiàn)出以下七大趨勢。一、物流進入全球化發(fā)展時代20世紀80年代掀起了跨國經營和產品當?shù)鼗a波浪，90年代進而形成了經濟全球化大潮。國際化采購、國際化生產、國際化銷售格局形成，伴隨而來是國際化物流。假如沒有順暢國際物流，國際貿易就不會擴大，跨國生產和全球采購也就難以實現(xiàn)。反過來，在國際化大生產、國際資本大流動、國際貿易大發(fā)展、全球經濟一體化日益進展新經濟格局中，也迫切要求國際物流走向全球化經營。近些年來國際跨國物流企業(yè)，如美國總統(tǒng)輪船、聯(lián)邦快遞，丹麥馬士基，日本通運、佐川急便、德國西門子等全部在角逐世界物流市場，和她們供給鏈中生產企業(yè)結伴進人各國物流領域。這些大型跨國物流企業(yè)，由原來雄據(jù)國際海、陸、空運輸市場，進而深入各國參與物流基礎設施和物流樞紐建設，一步步地完善了跨國物流網(wǎng)絡框架和主干線和支線銜接，使國際物流網(wǎng)實現(xiàn)了根本貫通和觸角終極化。借助經濟全球化大好良機，經過融資、貸款、援助、合資、合作等種種形式把游資投入到世界各地最關鍵物流步驟，如：港口、碼頭、公路、物流園區(qū)、集裝箱終端，建立了自己投資主體地位，確保了國際物流通暢無阻，從而深入拓寬了國際物流通道，促進了全球物流大循環(huán)，把現(xiàn)代物流推向了全球化發(fā)展新時代。二、物流向更高階段發(fā)展在物流概念和定義方面，伴隨經濟發(fā)展和企業(yè)在猛烈市場競爭群體優(yōu)勢化，物流作用顯得單一和不足。物流必需和生產、采購、銷售和信息相結合，形成整體優(yōu)勢，才能適應新競爭環(huán)境，企業(yè)只有在發(fā)揮關鍵競爭力同時，和自己上游企業(yè)和下游企業(yè)結成聯(lián)盟，參與由優(yōu)異生產者、原材料供給者、產品批發(fā)商、零售商、物流企業(yè)乃至相關金融、保險、信息、咨詢等企業(yè)優(yōu)勢組協(xié)議盟體，才能維持生存和發(fā)展。因為逐步由單個企業(yè)和單個企業(yè)之間競爭，轉向了企業(yè)群體和企業(yè)群體之間競爭，物流功效便顯得乏力，只有形成供給鏈才能滿足這種競爭需要，所以，作為一個關鍵發(fā)展趨勢，物流逐步地被涵蓋在供給鏈管理之中，或說物流向更高階段發(fā)展了。美國物流管理協(xié)會1998年已經在原有物流定義開頭加上了“物流是供給鏈步驟一部分”內容。當然，這并不等于供給鏈就替換了物流地位和作用，更不能了解為物流已經不關鍵。供給鏈有效實施需要含有一定條件，比如供給鏈組員企業(yè)誠信度和合作精神，這是最起碼要素。中國現(xiàn)在階段，關鍵處理問題仍然是物流，但這也不等于說中國不能開展供給鏈管理，跨越式發(fā)展也是可能。三、物流向外圍延伸物流因為是一門新興產業(yè)，不到一百年成長歷史，所以，物流范圍和主攻方向一直伴隨經濟發(fā)展、科技進步、消費者需要等外在原因改變而不停地調整和完善自己。開始階段，物流關鍵指是產品離開生產線以后包裝、運輸、裝卸搬運、保管、流通加工及信息傳輸，關鍵服務于企業(yè)產品銷售活動；以后物流范圍擴大到原材料采購和生產領域，側重于加強企業(yè)服務和企業(yè)競爭力；再以后物流由PD概念轉向Logistics、訂貨處理、退貨物流等內容同時，把關鍵轉向對物流配送和物流活動策劃和管理，物流地位也提升至企業(yè)經營管理和企業(yè)經營戰(zhàn)略高度。近些年新傾向是把物流深入向外圍延伸，和通關、商檢相連，和商流、資金流、信息流捆綁在一起，把物流納入到生產、流通和銷售整個經濟領域。企業(yè)不僅把物流看作為降低成本、提升服務水平、加強企業(yè)競爭力、發(fā)明“第三利潤”源泉，而且還把物流提升到經濟增加點、經濟發(fā)展支柱和關鍵產業(yè)高度。四、物流轉向消費者在新經濟時代，因社會商品極大豐富，買方市場矛盾突出，買者是“上帝”，生產者、供給者、服務業(yè)者全部把傳統(tǒng)以“自我”為中心，轉為以“消費者”為中心。生產企業(yè)在制訂商品價格時，過去關鍵以市場情況決定，現(xiàn)在已不是由市場支配價格，而是由消費者支配價格，生產者要調查消費者能承受或消費者期望價格標準，然后再考慮劃給分銷商、物流企業(yè)利潤，最終決定自己產品出廠價格。這是買方市場中企業(yè)之間銷售競爭激化；消費者要求多樣化、個性化；消費者能夠經過網(wǎng)絡進行購物，選擇范圍是國際性，所以，生產企業(yè)已無法自行決定價格，考慮問題角度也由自己角度轉向了消費者。物流服務也伴隨生產企業(yè)轉變而轉變，由過去服務于生產，轉向現(xiàn)在服務于消費者。比如為居民提供遷居服務遷居企業(yè)；為居民郵寄小件包裹和代送禮品、代運高爾夫和滑雪用具“宅急送”企業(yè)；為長久出差職員保管家俱和珍貴物品倉庫等，全部是物流企業(yè)轉向最終消費者例證。為了適應消費者需要，運輸企業(yè)增加了冷藏運輸車輛，倉庫企業(yè)大量增建冷凍倉庫，形成一貫制冷鏈物流體制，牛奶、肉蛋、海產品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷凍化流通。五、物流重視社會效益在環(huán)境矛盾越來越突出，環(huán)境保護越來越受到重視現(xiàn)代社會，物流企業(yè)已不能只考慮經濟效益，而必需遵守環(huán)境保護法規(guī)，降低卡車噪音、廢氣公害，重視社會效益，這就是“綠色物流”。為了社會效益，有國家已考慮限制卡車運輸，激勵鐵路運輸?？ㄜ囋诜睒s市區(qū)裝卸貨物要求關閉發(fā)動機，以降低廢氣排放量；有國家已做出要求，電視機、電冰箱等大件廢舊家用電器，由生產企業(yè)負責回收和再生利用。六、物流追求附加價值在物流服務項目增多、水平提升情況下，物流企業(yè)成本上升，利潤下降，為了維持生存，尋求發(fā)展，物流企業(yè)不得不追求附加價值，大范圍地承攬業(yè)務。過去物流企業(yè)進行流通加工時，通常全部限于拴價簽、貼條形碼等簡單作業(yè)；現(xiàn)在流通加工業(yè)務范圍已大大拓寬，比如進口衣料染色、刺繡、機器檢驗、組裝等多個流通加工服務。很多過去只提供運輸、倉儲、包裝服務物流專業(yè)企業(yè)，現(xiàn)在大量向第三方物流企業(yè)轉化，以追求附加價值收人。近些年來世界各國第三方物流發(fā)展迅猛，據(jù)相關資料記載，“美國1995年第三方物流市場規(guī)模為200億美元，僅占當年物流市場總量25％。到了，美國第三方物流市場規(guī)模猛增至1700億美元，占全美物流市場70％。七、物流趨向信息化、電子化、高科技化因為多種信息平臺、電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)（EDI）、事務處理系統(tǒng)（TPS）、管理信息系統(tǒng)（MIS）、決議支持系統(tǒng)（DSS）、銷售時點信息系統(tǒng)（POS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)（GPS）、智能交通運輸系統(tǒng)（ITS）等信息處理和條形碼技術、射頻標識技術在物流中廣泛利用，大大增強了運輸、保管、裝卸搬運、包裝、流通加工、配送等物流各步驟功效，使物流和商流、資金流、信息流融為一體，提升了生產、流通和消費綜合效益，恰似給物流安上了一個騰飛翅膀，實現(xiàn)了物流跨越式發(fā)展。除了智能化交通運輸外，無人搬運小車、機器人堆碼、無人操作叉車、自動分類分揀系統(tǒng)、無紙化辦公系統(tǒng)等現(xiàn)代物流技術，全部大大地提升了物流機械化、自動化和智能化水平。同時，因為信息化、電子化技術、模塊化技術、仿真技術等在物流中應用，使利用虛擬倉庫、虛擬銀行供給鏈管理如魚得水、如虎添翼，使物流邁向了一個嶄新發(fā)展階段。物流產業(yè)作為新興服務型產業(yè)，在全球范圍內已進入快速發(fā)展階段。在國際性大物流格局布局之下，肯定會帶來部分新興產業(yè)和城市興起，部分舊經濟中心也會衰落。這么經濟整合正悄然開始。比較經典例子就是中部地域因為在前一波以國際貿易為主物流布局中處于劣勢，造成出現(xiàn)了所謂“中部塌陷”現(xiàn)象。在新一波擴大內需為主物流布網(wǎng)拓展中，××要實現(xiàn)在中部地域率先崛起，就必需主動參與物流網(wǎng)絡節(jié)點布局，經過建設一個綜合性大型物流園區(qū)，3-4個物流服務中心，以物流園區(qū)為節(jié)點和“紐帶”，物流服務中心為觸角，帶動××域內企業(yè)參與中國、國際大市場經濟律動。建設××綜合物流園區(qū)是滿足××物流市場需求不停增加需要××物流需求市場空間巨大。一是經濟總量增大。中國生產總值突破700億元大關（為701.7億元），列全省第二位，社會消費品零售總額216.3億元。工業(yè)經濟快速發(fā)展，二產占GDP比重逐年提升，達成38.9%，工業(yè)對全市經濟增加貢獻率為57%。二是沿海產業(yè)和投資內遷，對本市工業(yè)生產形成了顯著拉動作用?！笆濉逼陂g，投資較多、貨運量較大新型建材、機電制造、現(xiàn)代輕紡工業(yè)已成為本市支柱產業(yè)，以上產業(yè)增加值達144.8億元，占全市工業(yè)總產值40%。外貿出口企業(yè)強勢發(fā)展，大型物資生產和運輸顯著增加。全市完成綜合貨運量6092萬噸，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)年出廠產品運輸總重量為1821萬噸，入廠原材料運輸總重量為1973萬噸。三是開放型經濟發(fā)展迅猛，經濟外向度加速提升。全市16個工業(yè)園區(qū)已吸納了大量原料、市場兩頭在外企業(yè)入駐，各工業(yè)園累計實際到位資金96.13億元，入園企業(yè)1176戶，完成工業(yè)增加值114億元，實現(xiàn)銷售收入209.6億元，增加55%，實交稅金16.14億元，增加120%，安置就業(yè)21.3萬人，增加59%。四是商品交易市場日趨發(fā)達。到底全市共有商品市場379個，消費品市場336個，生產資料市場32個，生產要素市場11個，入場經營企業(yè)18633戶，市場交易總面積超出150萬平方米，年成交額達275億元。中心城區(qū)已建成百貨、食品、水果、建材、家俱、農資等大型專業(yè)市場六座?！痢翆Φ谌轿锪餍枨笕找嬖黾?。面對日趨猛烈市場競爭，本市部分企業(yè)開始把物流業(yè)務外包給專業(yè)企業(yè)，集中精力提升和擴大主業(yè)。外資企業(yè)對第三方物流需求更為迫切，部分外資企業(yè)已實施第三方物流管理。同時，伴隨經濟結構調整，技術含量高、附加值高機電、信息類產品比重日益提升，對現(xiàn)代物流服務需求更為強烈。××急切呼叫現(xiàn)代物流。多年來，××市物流業(yè)即使得到了發(fā)展，但仍屬于傳統(tǒng)物流階段，不管是組織結構、運作方法，還是經濟效益和社會效益離現(xiàn)代物流要求和目標還有很大距離。存在問題關鍵表現(xiàn)在：第一，觀念問題。即使全市通訊、數(shù)據(jù)處理能力提升很快，但工商企業(yè)和物流企業(yè)信息化水平較低，企業(yè)固定資產投資中用于信息化投資不到5%，企業(yè)中MRP、ERP管理系統(tǒng)普及率不到1%。同時，多數(shù)企業(yè)仍熱衷于自己建車隊、倉庫，不愿把物流業(yè)務交給第三方物流企業(yè)，據(jù)對463戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)調查,企業(yè)自有貨車2660臺,占全市營運貨車總數(shù)22.3%，物流相當程度上停留在傳統(tǒng)物流層面上，已成為經濟連續(xù)發(fā)展瓶頸。第二，管理體制問題。物流要素分屬不一樣行業(yè)和管理部門，各自獨立發(fā)展，物流資源分布散亂，信息系統(tǒng)自成體系，和現(xiàn)代物流理念相矛盾，現(xiàn)有物流資源整合難度較大。第三，經濟發(fā)展缺乏集群優(yōu)勢，貨源支撐不足。因為經濟基礎差，總量小，尤其是較工業(yè)相對發(fā)達地域顯著落后，沒有形成企業(yè)集群發(fā)展和產品鏈式延伸，現(xiàn)有資源優(yōu)勢未能轉化為產業(yè)優(yōu)勢，市場貨源有限，大宗貨物少，制約了現(xiàn)代物流發(fā)展。第四，基礎條件仍然微弱。運輸條件除了鐵路、公路初具發(fā)展雛形外，運輸配套設施、航空、港口站場建設顯著滯后，還未形成輻射范圍廣、運轉便捷高效立體交通運輸體系。同時，本市物流基礎設施如倉儲設施，大多是六、七十年代陳舊建筑，裝運機械化水平低，普遍缺乏自動監(jiān)控設備，尤其是缺乏現(xiàn)代物流所必需網(wǎng)絡信息設施，沒有形成全市貨物統(tǒng)一編碼，沒有形成運輸、倉儲、結算、保險、通關信息平臺，沒有保稅倉和合格海關查驗場，制約了物流功效發(fā)揮和效率提升。第五，物流企業(yè)規(guī)模和水平問題。國外優(yōu)異國家集裝箱運輸方法占全部貨運量95%，本市不到1%。全市營運性運輸工具90%以上集中在個體運輸戶中，組織化程度低，利用率為50%左右?，F(xiàn)有物流企業(yè)和物流設施規(guī)模全部比較小，基礎還處于零碎、量小、無序狀態(tài)，缺乏功效齊全、競爭力強物流骨干企業(yè)，第三方物流企業(yè)幾近空白。第六，人才短缺問題。現(xiàn)在本市現(xiàn)代物流教育培訓處于啟步階段，物流人才嚴重不足，尤其是高級物流人才稀缺，是制約現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展一個較為突出“瓶頸”。3、建設××綜合物流園區(qū)是促進××中心城區(qū)工業(yè)跨越式發(fā)展需要××中心城區(qū)工業(yè)園區(qū)分布示意圖××市中心城區(qū)包含章貢區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、贛縣、南康市，中心區(qū)100平方公里區(qū)域范圍內現(xiàn)有贛縣紅金工業(yè)園區(qū)、沙河工業(yè)園區(qū)、黃金工業(yè)園區(qū)、水西工業(yè)園區(qū)4個園區(qū)和贛縣洋塘、儲潭2個工業(yè)小區(qū)。以上園區(qū)工業(yè)產值占××全市工業(yè)產值40%以上，提供稅收占全市工業(yè)產值50%以上，是全市工業(yè)產業(yè)集群關鍵支撐平臺。受傳統(tǒng)計劃經濟體制影響，××市相當多企業(yè)仍然保留著“大而全”、“小而全”經營組織方法，從原材料采購到產品銷售過程中一系列物流活動關鍵依靠企業(yè)內部組織自我服務完成。據(jù)調查，在工業(yè)企業(yè)中，36％和46％原材料物流由企業(yè)本身和供給方企業(yè)負擔，而由第三方物流企業(yè)負擔僅為18％。產品銷售物流中由企業(yè)自理、企業(yè)自理和第三方物流企業(yè)共同負擔百分比分別是24.1％和59.8％，而由第三方物流企業(yè)負擔僅為16.1％。而沿海發(fā)達地域產品銷售物流中第三方物流企業(yè)負擔百分比卻高達65%,第三方物流專業(yè)、低成本優(yōu)勢是顯而易見，由此可見，××企業(yè)要真正做到“物暢其流”，融入全國乃至國際市場，實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展，必需有為各類企業(yè)提供綜合物流服務大型物流園區(qū)作支撐。多年來，中國外多家著名企業(yè)看中江西地理優(yōu)勢，曾數(shù)次考察想在江西建立產品分銷配送中心，均因現(xiàn)代物流基礎設施(園區(qū)倉儲)不理想而只好棄贛入湘。由此可見，江西××綜合物流園區(qū)建設將充足發(fā)揮現(xiàn)代物流業(yè)在降低生產流通成本、提升流通效率、提升企業(yè)競爭力、實現(xiàn)工業(yè)經濟高效運行、調整產業(yè)結構等方面主動作用，它將為推進××市尤其是中心城區(qū)工業(yè)深入高速發(fā)展，提供強有力支持。

4、建設××綜合物流園區(qū)是滿足××商貿發(fā)展升級、農業(yè)產業(yè)化和建設友好社會主義新農村需要大力發(fā)展現(xiàn)代商貿流通業(yè)，是提升經濟運行質量和效率，優(yōu)化產業(yè)結構和經濟結構，培育新經濟增加點，增強綜合競爭力，和整理和規(guī)范市場經濟秩序，完善市場經濟體制，適應中國加入世貿組織后新形勢關鍵路徑?！痢辆C合物流園建成，將深入促進××市流通業(yè)發(fā)展升級，進而實現(xiàn)××市商貿現(xiàn)代化和國際化，提升××市國民經濟綜合競爭能力和社會發(fā)展整體素質?，F(xiàn)在，××市特色農業(yè)正朝著產業(yè)化和工業(yè)化推進，其中以臍橙為代表果業(yè)、以于全部屏山牧場為代表奶業(yè)、和城郊設施農業(yè)、休閑農業(yè)、茶、蔬、煙、生豬、蛋品、家禽、水產品等均已形成一定產業(yè)規(guī)模，出現(xiàn)了贛南臍橙、沙地板鴨、友家食品、陽埠腐竹等一大批企業(yè)和品牌農產品，全市農產品加工銷售收入每十二個月全部在100億元以上，其中60％以上銷往粵港澳,30%銷往海西經濟區(qū)和長三角經濟區(qū)?！痢辆C合物流園區(qū)建設將深入滿足××市農業(yè)發(fā)展和產業(yè)升級需要。新農村建設并不意味著城鎮(zhèn)化進程減緩。促進××在中部地域率先崛起，最關鍵戰(zhàn)略路徑應該是加緊推進××城鎮(zhèn)化進程。和東部沿海地域相比，××發(fā)展差距一個關鍵表現(xiàn)是人口和產業(yè)聚集程度顯著偏低，現(xiàn)在城市化率僅有32%。若每十二個月城市化率提升一個百分點，要達成現(xiàn)在全國平均水平最少還需要時間，要達成沿海地域水平則需要時間更長。而且，現(xiàn)在××尚不含有較強集聚和輻射能力。所以，××需要加緊城市化進程，使××立即成為贛粵閩湘四省通衢，成為中部崛起支撐點和增加點，形成以中心城區(qū)為依靠，縣城和小城鎮(zhèn)為基礎現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。同時，以城市為依靠和紐帶，經過城市來整合資源、產業(yè)、市場和區(qū)域，形成強大發(fā)展協(xié)力，促進××經濟集約化經營和規(guī)?；l(fā)展。城市、產業(yè)結構、市場體系將成為處理三農問題關鍵詞。城市作為一個發(fā)展極能夠把周圍農村帶進產業(yè)結構，進入市場大循環(huán)；同時，成為一個發(fā)展極城市，伴隨產業(yè)壯大，又有力量從市場取得多種資源、要素，并使之流向農村。這種漫長演變，其對于農村作用在于，使得農民工就近轉化為產業(yè)工人，得以大量農民在城市定居轉為城市居民，進而引致農村土地制度變革。××作為中部地域南大門，在全國率先開展了社會主義新農村建設探索，即使在建設社會主義新農村方面任重道遠，但因先發(fā)和區(qū)位原因，含有獨有優(yōu)勢。其中關鍵性優(yōu)勢在于毗鄰珠三角，交通便捷，有發(fā)展生態(tài)農業(yè)和休閑農業(yè)巨大空間。但現(xiàn)在農村種植和養(yǎng)殖業(yè)展現(xiàn)小型分散特點，缺乏集中化和大型化農場工業(yè)化企業(yè)，也缺乏能充足滿足農戶生產需要運輸集散配送系統(tǒng)。建設××綜合物流園區(qū)將能很好提供這么市場基礎建設，為建設社會主義新農村，為推進××城市化作出關鍵貢獻。5、建設××市綜合物流園區(qū)是立足××、服務贛粵閩湘四省、輻射全中國、面向海內外需要從“大市場、大流通”角度來看，“大市場、大流通”就是要建設一個多層次、多形態(tài)、多品種、全方位、開放統(tǒng)一市場和流通體系。多層次指不一樣空間尺度上，如全國、省、市、縣及廣大農村地域相互銜接市場體系；多形態(tài)市場指有形交易市場、無形電子交易和信息交易平臺、批發(fā)、零售、連鎖經營等多種業(yè)態(tài)齊全市場體系；多品種市場指商品交易、金融交易、現(xiàn)貨交易、期貨交易市場統(tǒng)一；全方位市場是指運輸、倉儲、配送、銷售等功效齊備，為生產和生活領域提供全方位服務市場；開放統(tǒng)一市場是指向國際、中國、省內全方面開放、打破了地域封鎖和商品及要素流動障礙市場。××市綜合物流園區(qū)建設發(fā)展包含完善交通運輸和通信信息處理等基礎設施建設、物流園區(qū)和物流樞紐計劃和建設和便捷高效商品和服務流通體系等多方面內容，在形成完整網(wǎng)絡以后，××市綜合物流園區(qū)將發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，成為服務贛粵閩湘四省、輻射全中國、面向海內外物流、商流、信息流中心。第三章項目標建設條件分析一、關鍵建設條件1、區(qū)位：⑴××在長珠閩區(qū)位：從全國經濟格局來看，××處于珠江三角洲經濟圈、閩東南經濟圈、長株潭經濟圈邊緣。所以××應充足考慮和利用交通樞紐優(yōu)勢，將邊緣區(qū)位市轉化為邊緣門戶優(yōu)勢，成為經濟圈邊緣區(qū)域次級中心城市。⑵××市在贛粵閩湘四省邊際地域中地位：××在贛、粵、閩、湘四省邊界，處于南昌、廈門、廣州、長沙四個大城市幾何中心。現(xiàn)在××人口和經濟腹地關鍵受到廣州和廈門輻射，本身腹地影響很小，在爭奪人才、資源、技術現(xiàn)代城市競爭中，其資源和人才極易被周圍大城市強大磁力所吸引，不利于本身發(fā)展。所以××在建立和周圍大城市分工聯(lián)絡同時，還必需增強本身輻射能力和吸引力，以區(qū)域中心城市實力反抗大城市磁力吸引。⑶××在江西省區(qū)位：××地處江西南大門，是江西第二大城市。以南昌市為中心贛北地域輻射能力無法涵蓋全省范圍，基于區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展考慮，在贛南需要培育一個能和南昌相呼應，不僅能夠帶動贛南地域整體經濟發(fā)展，而且能夠和南昌一起構筑江西省城鎮(zhèn)發(fā)展“雙核結構”區(qū)域性中心城市，從而提升江西省城市化能級，平衡江西區(qū)域經濟結構?！痢潦凶鳛橼M南地域中心城市和江西省接收珠三角經濟影響門戶型城市，無疑是飾演這一角色肯定選擇，所以，未來××市將會成為江西省“雙星”城市之一。2、交通：⑴鐵路：京九、贛龍鐵路經過××境內，總里程365.3KM,,經過縣（市區(qū)）有興國縣、贛縣、章貢區(qū)、南康市、信豐縣、龍南縣、于全部縣、會昌縣、瑞金市、通達率55.56%。××東站是集貨運、客運、機務、編組于一體京九鐵路上最大四座火車站之一。伴隨贛龍、贛韶鐵路建成，××火車站將由鐵路節(jié)點站變成區(qū)域鐵路樞紐?！痢聊险咀鳛榫┚盆F路上一個貨運站，是聯(lián)絡廣東方向和南昌方向一個關鍵節(jié)點，不過貨物中轉、配送等功效全部還未形成。⑵公路：××現(xiàn)有高速公路2條（贛粵高速和昆廈高速），里程186公里；國道4條（G105、G323、G319、G206）,里程960.17公里；省道23條，里程1267.13公里；縣道152條，里程4624.74公里；形成了較為完善交通道路網(wǎng)絡。⑶水運：××市現(xiàn)有一個樞紐港口，即××港，年吞吐能力130萬噸，市域碼頭3991個，年貨物吞吐量616萬噸。⑷民航：××機場為僅居南昌昌北機場以后江西省第二大機場，也將是贛粵閩湘四省邊際區(qū)域最大規(guī)模民用機場。××新機場在南康市鳳崗鎮(zhèn)桃芫，距××中心城區(qū)16公里，現(xiàn)在為按4D級設計4C級中國支線機場?！痢潦性诮魇^(qū)位及公路交通示意圖建設用地：××市綜合物流園區(qū)建設用地在××市新世紀組團（××市經濟技術開發(fā)區(qū)潭東境內），北起105國道和323國道交叉口，南接京九鐵路及××貨運南站，并緊依建設中××中心城區(qū)環(huán)城快速干道。西北側為××市出口加工區(qū)。土地利用現(xiàn)實狀況：基地內現(xiàn)實狀況用地性質比較單一，關鍵以農田、菜地和村鎮(zhèn)建設用地為主。村民點散布在整個計劃區(qū)內，105國道沿線關鍵是部分經營日用雜貨、五金交電、鋼材等零售批發(fā)商店和一處礦產品加工廠。站前路兩側分布了部分臨時木材粗加工點。在京九鐵路南站周圍還有些大小不等倉儲用地。關鍵全部是部分堆場，在××南站東側有硫酸倉庫和油庫。項目場址總體地勢較平坦，整個高程在116.02-141.15m之間，開發(fā)建設條件很好。水文地質依據(jù)地質初步勘察結果，本區(qū)域內無滑坡、坍塌、地表塌陷、斷層等不良地質現(xiàn)象。場地所在地域地震設防烈度為6度，地震動峰值加速度值為0.05g,場地土類型為中軟土~中硬土，場地類別為Ⅱ類。場地地形地貌簡單，地基穩(wěn)定，適宜本項目擬建建筑物建設（項目建筑物建設時，需做深入勘察，相關地質指標以實際勘察數(shù)據(jù)為準）。6、公用設施：本項目施工所需水、電均由現(xiàn)有公用設施提供，因自來水、110KV高壓電、低壓生產工作用電均已覆蓋本區(qū)域，能滿足本項目施工以需求。政策許可和群眾支持、參與：一是本項目建設符合省、市計劃。《江西省現(xiàn)代物流業(yè)“十一五”發(fā)展專題計劃》中明確××為中國地域性物流節(jié)點。計劃敘述以下：“××地處江西南大門，毗鄰珠三角和閩東南。是承接沿海地域產業(yè)轉移關鍵基地，是中國乃至國際鎢、稀土等關鍵資源型產業(yè)基地，也是新興出口加工基地。是江西南部工業(yè)重鎮(zhèn)和貨物進出、加工、貿易關鍵商埠，加緊建設綜合性物流園區(qū)，數(shù)個功效性物流中心和專業(yè)配送中心，疏通贛、閩、粵、湘物流通道，構建全國地域性物流節(jié)點?！笆晃濉薄痢恋赜蛞罁?jù)不一樣功效定位，關鍵建設××綜合物流園（在××南站周圍區(qū)域）、經濟開發(fā)區(qū)物流配送中心、××東站物流中心、贛江新貨運碼頭物流中心、龍南物流中心、瑞金物流中心?！薄丁痢潦形锪鳟a業(yè)發(fā)展綱要（-）》也有相關敘述。二是××市委、市政府高度重視××綜合物流園區(qū)建設，將該項目列為“十一五”期間全市關鍵建設項目。并擬成立××綜合物流園區(qū)項目建設領導小組，負責做好項目建設前期各項協(xié)調工作，各相關部門也統(tǒng)一了認識，主動參與××市綜合物流園項目建設前期相關服務工作。三是群眾對建設××市綜合物流園區(qū)普遍持支持態(tài)度?！痢辆C合物流園區(qū)建設對促進××經濟社會連續(xù)快速發(fā)展，對加緊贛南城市化進程，促進贛南城鎮(zhèn)群眾就業(yè)，對加緊“對接長珠閩，建設新××”全部有十分關鍵意義，在項目征地拆遷工作中得到了當?shù)厝罕姶罅χС?。二、SWOT分析1、優(yōu)勢分析(S)一是含有便捷對外交通，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵、贛韶高速公路、105國道、323國道挾園區(qū)而過。距××新機場和成廈高速公路掛線不足10公里。二是它是中心城區(qū)關鍵交通樞紐地域，是聯(lián)絡梅林縣城——××中心城區(qū)——南康潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)最好通道。三是距××市出口加工區(qū)、××經濟技術開發(fā)區(qū)、沙河工業(yè)園、贛縣工業(yè)園、南康工業(yè)園距離較近，均在20公里以內，可產生較大物流量。四是基地周圍含有兩種以上交通方法（公路和鐵路）。五是在可開發(fā)資源很好地域，用地充足、土地成本低廉。六是中國××商貿城落戶園區(qū)。2、劣勢分析(W)一是××綜合物流園區(qū)外部通道還未形成立體交通體系?！痢潦懈咚俟愤€未形成網(wǎng)絡，尤其是面向東南沿海高速出口通道還未打通。即使贛粵高速公路已全線通車，××新機場已建成并已投入使用，不過××交通樞紐地位還未真正凸顯。二是××一小時經濟圈內交通聯(lián)絡尚不方便，甚至連××中心城區(qū)到臨近贛縣及南康城際交通也還不夠便捷，而××中心城區(qū)快速交通網(wǎng)絡更未見雛形。三是××鐵路南站本身交通基礎設施及物流裝備建設還相當微弱，建設用地不足?！痢聊险臼蔷┚盆F路上一個小站點，是××市一個貨運站場。其規(guī)模較小，使用率不高，只能轉運部分小貨物，缺乏對應基礎設施平臺和信息平臺。（區(qū)域內最大貨運站是在贛縣縣城××東站，為京九線上四大貨運編組站之一。但因××東站周圍為贛縣縣城，無拓展用地，其深入發(fā)展受到限制，而××南站周圍有大片空曠地，含有深入發(fā)展條件。）四是基地被京九鐵路和計劃323國道分割，南北方向交通受到阻礙。五是整年本市鐵路貨物運車量629.2萬噸，全部是經過公路運輸進行轉運。因為本市現(xiàn)在缺乏一個統(tǒng)一公路鐵路聯(lián)運服務平臺，沒有一個良好物流園區(qū)服務于“公鐵聯(lián)運”，該業(yè)務基礎上處于民間自發(fā)狀態(tài)，不能表現(xiàn)效益最優(yōu)標準，“公鐵聯(lián)運”潛力沒有充足發(fā)揮出來?！拔锪鳌睕]有成為本市經濟社會發(fā)展助推劑、催化劑，反而是經濟社會發(fā)展一個“瓶頸”、一塊“短板”。六是××物流業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，市場還比較混亂，提供服務功效單一，不能形成規(guī)模經營，所以在以后發(fā)展中政府必需加強其引導作用，規(guī)范整個物流市場，從而使××市物流企業(yè)走上快速穩(wěn)健發(fā)展道路。3、機遇分析(O)一是《××市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展計劃》為園區(qū)建設提供了有力保障，并明確了××市綜合物流園區(qū)規(guī)模、定位、功效、目標等。二是伴隨沿海城市產業(yè)梯度轉移，這給工業(yè)區(qū)帶來了很大機遇，也是工業(yè)園區(qū)發(fā)展大好時機。工業(yè)聚集，肯定會帶來貨物存放、集裝、中轉和運輸，為園區(qū)建設提供很好資源。4、挑戰(zhàn)分析(T)和××相比，韶關、郴州等京廣沿線城市在對接“珠三角方面”交通優(yōu)勢地位正逐步顯現(xiàn)，將對××乃至江西省對接“珠三角”戰(zhàn)略組成威脅。第四章項目定位和功效一、××市綜合物流園區(qū)定位××市綜合物流園定位為：1、珠三角經濟區(qū)物流北大門;2、海西——珠三角——長三角經濟區(qū)物流中轉站；3、華南物流網(wǎng)和華東物流網(wǎng)聯(lián)結樞紐中心;4、華東南部物流中心、京九線上物流中心節(jié)點。××綜合物流園區(qū)功效定位圖二、××綜合物流園區(qū)功效1、建設目標：近期內關鍵輻射以章貢區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、贛縣、南康市潭口鎮(zhèn)及南康市區(qū)為關鍵××中心城區(qū)；中期，將輻射江西南部乃至贛粵閩湘四省邊際區(qū)域；遠期，將對接“長珠閩”，尤其是對接“珠三角”、“閩三角”物流體系，成為該體系中一個關鍵節(jié)點。2、業(yè)務范圍：××綜合物流園區(qū)以城市物流業(yè)務為基礎，區(qū)域物流業(yè)務為關鍵，國際物流業(yè)務為努力方向?！痢辆C合物流園區(qū)能夠上述三類標志性業(yè)務為關鍵建設對應功效分區(qū)，當然這些對應不一樣功效分區(qū)有些設施和設備又是能夠共用。××綜合物流園區(qū)城市物流業(yè)務：關鍵以××中心城區(qū)及其周圍縣市為服務范圍，該類作業(yè)關鍵包含按眾多用戶要求完成配貨、送貨等關鍵業(yè)務，和進行相關貨物分類、包裝、保管、交易、倉儲等功效，××綜合物流園區(qū)城市物流（關鍵是日用消費品、家俱、果蔬、建材等物流）配送功效將關鍵由在××經濟技術開發(fā)區(qū)××物流中心來負擔。綜合物流園區(qū)城市物流關鍵服務于一小時經濟圈內除中心城區(qū)外城市物流配送業(yè)務?！痢辆C合物流園區(qū)區(qū)域物流業(yè)務：關鍵以江西南部乃至四省邊際區(qū)域作為服務范圍，將分散貨物集中成批量貨物或將集中運到大批量貨物分成批量較小貨物，以實現(xiàn)零碎貨物運輸需求和干線規(guī)模運輸需求有效銜接。該類區(qū)域作業(yè)規(guī)模較大，通常需要有較強輻射能力和庫存放備，向區(qū)域內用戶提供物流服務。××綜合物流園區(qū)國際物流業(yè)務：關鍵和東南沿海港口合作，實施鐵海聯(lián)運、實現(xiàn)貨物聯(lián)運換裝，其作業(yè)關鍵包含海關清關、進出口商品檢驗檢疫、海關監(jiān)管、保稅等步驟，需要在海關聯(lián)檢部門直接參與下才能完成，其作業(yè)技術性強，對設施設備要求高。3、規(guī)模本項目標建設規(guī)模依據(jù)項目服務功效和××市貨運量估計結果確定。據(jù)××市交通局對-鐵路和公路貨運量估計，結果以下表：××市-鐵路和公路貨運量估計表年度鐵路貨運量（萬噸）公路貨運量（十萬噸）672.78417.75771.05454.40879.52494.84998.20539.091127.08587.151266.17639.011415.45694.671574.94754.14據(jù)估計結果，××全市鐵路和公路貨運量為9116.34萬噸，按××市“一個園區(qū)（××綜合物流園區(qū)）、兩個中心（龍南、瑞金區(qū)域物流中心）、五個集散地（鐵路東站工業(yè)品集散地、贛江新貨運碼頭大宗產品集散地、農產品物流集散地、建材及再生資源物流集散地、空港物流集散地）”物流節(jié)點布局計劃，按××綜合物流園區(qū)負擔估計總運量50%計算，得：項目設計貨物日流量=9116.34×50%÷365=12.5(萬噸)；江西省物流項目用地控制指標對貨物日流量控制值為32噸/畝，由此計算項目貨物日流量控制值=85畝×32噸/畝=11.15萬噸。所以，××綜合物流園區(qū)設計貨物日流量為12.5萬噸。本項目計劃用地面積為3485畝，其中××南站改造用地面積為500畝，項目計劃凈用地面積2640畝?？偨ㄖ娣e162萬平方米,其中倉儲建筑面積96萬平方米。4、園區(qū)功效一是服務功效：包含運輸配送、現(xiàn)代倉儲、貨物分撥、多式聯(lián)運、包裝加工、物流信息、集裝箱業(yè)務、展覽展銷、出口加工、辦公等。二是交易功效：建立展示和交易市場群，關鍵是大宗生產、生活資料供用基地。三是集聚功效：依靠貨物需求和物流公共設施吸引，形成大型物流企業(yè)進駐，大批貨代企業(yè)云集，大量運輸車輛往返集聚效應。第五章項目選址和計劃設計一、項目位置、占地面積分析××綜合物流園區(qū)擬建設用地在××市新世紀組團（××市經濟技術開發(fā)區(qū)潭東境內），北起105國道和323國道交叉口，南接京九鐵路及××貨運南站，并緊依建設中××中心城區(qū)快速通道，在潭東出口加工區(qū)東南側。擬建項目場址在新世紀組團中心，人氣較旺，105、323國道及建設中中心城區(qū)快速通道在此交匯、距新機場10公里，距贛粵高速、昆廈高速公路入口分別為6公里、7公里，有利于較快形成市場和滿足物流配送要求。該場址20公里范圍內周圍有××港澳高新技術創(chuàng)業(yè)園、××水西工業(yè)園、南康工業(yè)園、沙河工業(yè)園、贛縣工業(yè)園等工業(yè)園區(qū)，旅程適中，可為工業(yè)園區(qū)提供快捷物流配送。綜合來看，此地塊建設成××綜合物流園將起到連結新舊城區(qū)、城市區(qū)和工業(yè)區(qū)樞紐作用。含有良好物流集散潛質。占地面積：3485畝。(占地相關指標分析詳見第三章第一節(jié)：關鍵建設條件內容)二、計劃設計目標××綜合物流園占地3143.55畝，總建筑面積172萬平方米（其中倉儲建筑面積96萬平方米）。項目建成后將成為江西省規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新贛粵閩湘四省工業(yè)品和農產品聚散基地，也將是××城市一道亮麗風景。在進行××綜合物流園計劃時，不僅要從市場需求出發(fā)，了解市場發(fā)展動態(tài)，同時也要吸收其它類比專業(yè)物流園區(qū)優(yōu)良經驗，務求把物流園計劃設計做得愈加好。①計劃超前化。第一、在主體風格上要表現(xiàn)時代特征，符合當今時代時尚。第二、建筑材料選擇，要大量利用環(huán)境保護型，推行國家激勵新型材料。第三、服務意識超前化，包含物業(yè)管理配套、生活休閑設施配套等，全部要從市場人文思想為出發(fā)點。這些全部能表現(xiàn)物流園超前意識。第三、適度超前化是和經濟發(fā)展相協(xié)調超前化。現(xiàn)代經濟發(fā)展是現(xiàn)代物流發(fā)展基礎，沒有經濟高速發(fā)展就沒有現(xiàn)代物流高速發(fā)展?，F(xiàn)代物流發(fā)展需要和經濟發(fā)展、產業(yè)布局相協(xié)調。②運作市場化。發(fā)揮政府激勵、引導和支持作用，營造現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展良好環(huán)境和必需氣氛，充足發(fā)揮企業(yè)物流市場中主體地位，激勵企業(yè)、尤其是骨干企業(yè)在市場競爭中自主創(chuàng)新，提升服務質量，增強企業(yè)關鍵競爭力，做大做強。③建筑藝術化。首先，××綜合物流園定位目標是各中小物流企業(yè)經營業(yè)主和投資業(yè)主，她們生活水平己達成小康，含有一定藝術審閱能力；其次，物流園計劃須表現(xiàn)出時代時尚特征。第三方面，××是客家搖籃，在建筑設計上表現(xiàn)客家文化元素更能彰顯物流園文化底蘊。所以在計劃時，要求建筑包含整個園區(qū)設計和物流園環(huán)境設計藝術化。④質量標準化。對于質量標準，××綜合物流園要達成國家優(yōu)良水平，要有顯著可量化標準。⑤建材環(huán)境保護化。導入生態(tài)物流園理念，首先符合社會對環(huán)境保護要求，迎合消費者需要；其次，使用環(huán)境保護建材不僅會降低建筑成本，而且能夠有效延長建筑使用壽命。⑥配套完善化?！痢辆C合物流園周圍城市配套不全，在設計時要完善周圍設施配套，建設便捷交通、通信、商務休閑、餐飲休閑娛樂、居住配套等設施，方便園區(qū)經營者和消費者。⑦服務星級化。把星級酒店服務利用到××綜合物流園營銷服務上，以一流營銷促一流物流服務。⑧環(huán)境公園化。即要構建友好、生態(tài)、綠色物流園?！熬G色”物流是現(xiàn)代物流一個關鍵標志，物流園區(qū)內各關鍵建筑單體，要求按公園環(huán)境設計，重視生態(tài)環(huán)境自然美、友好美。⑨流通信息化。依據(jù)中心城市差異化區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，充足利用現(xiàn)有物流基礎條件，優(yōu)化資源組合，利用現(xiàn)代電子信息網(wǎng)絡技術和優(yōu)異管理手段，將現(xiàn)有物流資源從功效和利用效率上得到全方面提升。以整合物流資源為基礎，以構建現(xiàn)代物流服務體系為目標，堅持整合和構建相結合，促進現(xiàn)代物流有序良性發(fā)展。實現(xiàn)園區(qū)信息網(wǎng)絡化、管理有效化、溝通世界化等。三、項目計劃設計關鍵點1、容積率：總容積率：0.82（以占地3143.55畝計算）其中：工貿配送區(qū)：0.88商貿配送區(qū)：0.77集中倉儲區(qū)：1.44包裝加工區(qū)：0.43中轉集散區(qū)：0.66鐵路南站作業(yè)區(qū)：0.51保稅物流區(qū)：0.66無水港服務區(qū)：1.30信息中心：0.61服務中心：2.802、建筑系數(shù)：48.7%3、綠化率：18%4、建筑紅線退讓道路邊線60米5、建筑物間距12-38米6、計劃道路： 主干道路30米加兩側各3米人行道，內街道路12米加兩側各2米分流道。7、××綜合物流園交通關鍵出入口方向：東、南、西、北。8、物流園主入口方向：東南面（323國道）。9、區(qū)域貨場及停車場要求，每個貨物儲、運功效分區(qū)，面積在10畝左右。四、計劃設計方案1、功效分區(qū)××綜合物流園關鍵功效分區(qū)為“八區(qū)兩中心，兩個配套一個互補”：“八區(qū)”是指工貿配送區(qū)、商貿配送區(qū)、集中倉儲區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉集散區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)、保稅物流區(qū)、無水港服務區(qū)。工貿配送區(qū)：占地509.85畝，負擔對6個物流節(jié)點、各類工業(yè)園提供多種大宗生產資料配送和集中倉儲，包含工業(yè)原料、糧食、飼料等。建筑包含單層鋼構大棚20萬平方米，四層大宗工業(yè)品、農產品綜合交易大樓10萬平方米。本區(qū)容積率為0.88。商貿配送區(qū)：占地409.65畝，負擔市域及中心城區(qū)生活資料供用和配送。建筑為四層框架結構生活資料交易大樓，建筑面積21萬平方米，道路及堆場面積3萬平方米。本區(qū)容積率為0.77。集中倉儲區(qū)，占地572.1畝，發(fā)揮倉庫集中儲存保管功效，經過和企業(yè)建立供給鏈聯(lián)盟，還能夠為企業(yè)提供集中庫存功效和對應調整功效，從而降低用戶對倉庫設施投資和占用。建筑包含十層立體倉庫，占地面積3.6萬平方米，建筑面積35萬平方米,平面?zhèn)}庫20萬平方米，堆場及道路占地3.5萬平方米，本區(qū)容積率為1.44。包裝加工區(qū)：占地176.4畝，負擔功效是運輸包裝，也含有商品銷售包裝，流通加工則關鍵有貼標簽、制作并粘貼條形碼等，條件含有也能夠開展商品簡單加工處理。建筑為四層標準加工廠房，框架結構，總建筑面積5萬平方米，道路占地面積8000平方米，堆場、停車場面積10萬平方米。本區(qū)容積率為0.43。中轉集散區(qū)：占地295.05畝，經過和不相同級物流節(jié)點有效銜接，將當?shù)剡\往其它地域貨物集零為整組織發(fā)運，將其它地域進入當?shù)夭糠重浳锘麨榱憬M織運輸，完成貨物集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務。關鍵建構筑物為鋼構大棚及露天堆場。單層鋼構大棚面積12萬平方米，露天堆場面積1萬平方米，其它業(yè)務用房1萬平方米（多層框架結構）。本區(qū)容積率為0.66。鐵路南站作業(yè)區(qū)，占地500畝，負擔貨物對集裝中轉、集裝箱拼裝拆箱等功效。關鍵建構筑物有：露天堆場10萬平方米，單層鋼構大棚12萬平方米，相關業(yè)務用房（多層框架結構）5萬平方米。本區(qū)容積率為0.51。保稅物流區(qū)：占地192.6畝，涵蓋了海關直通監(jiān)管點、公共保稅倉庫、出口監(jiān)管倉庫等進出口保稅各項功效。關鍵建構筑物為：公共保稅倉庫（單層）4萬平方米，出口監(jiān)管倉庫(單層)3萬平方米，其它業(yè)務用房（六層框架）1.5萬平方米。本區(qū)容積率為0.66。無水港服務區(qū)：占地132.75畝，指在內陸地域建立含有報關、報驗、簽發(fā)、提單等港口服務功效物流中心。建筑物包含：報關綜合服務大廳、其它相關服務用房等，均為六層框架結構，總建筑面積為11.5萬平方米，本區(qū)容積率為1.30?！皟芍行摹敝感畔⒅行暮头罩行摹Ｐ畔⒅行模赫嫉?3.65畝，負擔物流園區(qū)信息聚集地，提供訂貨、儲存、加工、運輸、銷售服務信息及用戶需要物流服務相關信息；物流園區(qū)還能夠經過物流作業(yè)信息，控制相關物流過程，實施集成化管理。建筑物為信息中心綜合服務大樓一幢，七層框架結構，建筑面積3萬平方米。本區(qū)容積率為0.61。服務中心：占地40.2畝，負擔一體化運作物流公共支持系統(tǒng)服務。如設置綜合服務中心、維修保養(yǎng)廠、加油站、清洗站等設施；同時還可開展諸如通關、保稅、法律、結算、需求估計、咨詢、培訓、技術開發(fā)等增值服務。建筑物為辦公及管理綜合服務樓一幢，3萬平方米，12層框剪結構；商務酒店一幢4.5萬平方米，18層能框剪結構。本區(qū)容積率為2.80?！皟蓚€配套”：生活配套服務區(qū)：關鍵負擔潭東小城鎮(zhèn)建設、綜合物流園區(qū)和出口加工區(qū)生活配套服務；行政服務區(qū)：為物流園區(qū)和出口加工區(qū)提供對應行政、商貿、科研等功效。“一個互補”：是指出口加工區(qū)和綜合物流園區(qū)相互之間功效互補，包含生產資料配送、運輸?shù)任锪鞣眨俏锪鲌@區(qū)服務外貿出口最關鍵業(yè)務方向，可使外貿出口愈加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)。2綠化系統(tǒng)計劃××綜合物流園綠化關鍵為服務中心、各交通主干道兩側、各建筑物周圍、貨場、停車場外圍邊緣。要尤其重視辦公商務休閑區(qū)部分，形成相對獨立小區(qū)設計，采取草皮鋪蓋，物流園內以灌木、喬木等常綠植物交替，形成立體綠化格局，豐富綠地層次感。物流園整體綠化從辦公休閑娛樂區(qū)到商業(yè)區(qū)自然切換，做到內部、外部自然環(huán)境統(tǒng)一協(xié)調。應充足考慮××亞熱帶地域特點，引入當今園林設計時尚，采取多景點布局而又關鍵突出，從而形成一個點、線、面相結合，層次分明，全方位綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：酒店及辦公休閑小區(qū)綠地——園區(qū)功效區(qū)綠地——道路綠化。3公建設施計劃為適應物流園人員、車輛流動要求和商務辦公要求，應在物流園內或物流園周圍1公里范圍內建設相關公用配套設施：休閑文化設施:露天運動場所，高端酒店，悠閑康樂文化等。（設在物流園生活配套服務區(qū)）大型商業(yè)購物中心：設計大型超市，引入品牌組團加盟等（也可設在園區(qū)內）。商業(yè)服務機構：設計銀行、通訊等機構，商務辦公配套等機構，確保辦公便捷性。④物業(yè)管理設施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務機構、配電、供水、修葺等（設在物流園內）。⑤生活服務設施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)服務等，園區(qū)內各類公共生活設施隸屬用房建筑面積累計2萬平方米。園區(qū)道路計劃園區(qū)內部按功效分區(qū)自然切割，形成園區(qū)內部道路形成“三橫三縱”主干道結構。近期關鍵打通通往××南站潭東四路，修整現(xiàn)站前路，完成新建環(huán)南站連接環(huán)城高速道路，南和新323國道銜接，北和環(huán)城高速連接，整體形成公路和鐵路聯(lián)運效果。然后在園區(qū)建設期間將全部打通園區(qū)道路系統(tǒng)，形成園區(qū)內部貨運通暢道路網(wǎng)。園區(qū)給排水設施給水：由當?shù)刈詠硭畯S供給，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常運行期間從業(yè)人員0人計，則日用水量為4000噸。排水：本項目污水關鍵是生活污水，估算排水量為3600噸/日。排水按雨污分流標準排放，在各類建筑物周圍視地勢情況修筑雨水搜集池，雨水經過搜集池直接排入園區(qū)總排水道，生活污水排入化糞池，經發(fā)酵處理后由保潔人員轉運到周圍農村用于農業(yè)用肥；其它污水由污水搜集池搜集，園區(qū)保潔人員定時清理，轉運至城市污水處理廠處理。園區(qū)供電及弱電設施按信息中心用房、辦公服務用房15W/平方米，其它工作用房20W/平方米計算，園區(qū)總供電負荷為3200KW。因××綜合流園區(qū)面積較大，擬按600畝左右為一個供電區(qū)間，建設變配電設施五處，分五路供電，信息中心、服務中心兩個功效區(qū)能夠實現(xiàn)兩路供電同時抵達，做到互為備用，以確保關鍵業(yè)務不因斷電而中止。整個園區(qū)應建立內部局域網(wǎng)，按工作區(qū)100平方米/信息點，生活休閑及辦公服務區(qū)50平方米/信息點，信息中心20平方米/信息點設置，共需設備信息點2500個。電話、電視等弱電設施視需要部署，擬布點1500個。園區(qū)通風、暖通設施本項目處理亞熱帶地域，又屬夏熱冬冷地域，工作區(qū)關鍵考慮通風散熱，辦公區(qū)及信息中心應同時考慮通風散熱和冬季取暖。散熱空調機擬采取分體冷暖空調機，既節(jié)省能源，又方便管理。園區(qū)人防設施因××綜合物流園區(qū)正常運行期間工作人員將達2萬人左右，加上各用戶人員，各層次投資者和消費者，天天隨物流而集中人數(shù)將達3-3.5萬人，屬人員密集地域，所以必需設置人民防空設施。人防設施擬分開3處建設，總面積為9萬平方米，以各類建筑物地下室兼作人防設施，其建設按人防工程建設相關計劃標準實施。第六章項目建設及運行方案一、項目建設初步安排本項目分兩期建設。首期工程：1月至12月建設，投資15億元，關鍵建設道路、給排水、通信網(wǎng)絡等基礎設施，精心打造××綜合物流園區(qū)很好軟硬件投資環(huán)境。主干道、市政管網(wǎng)建設，根據(jù)“八通一平”高標準先期開發(fā)。“八通”是：道路通、雨水通、污水通、供電通、燃氣通、通信通、寬帶通、有線電視通；“一平”是：園區(qū)土地平整。建設工貿配送區(qū)和商貿配送區(qū)，著手搭建信息平臺，開啟××鐵路南站擴建工程前期工作。二期工程：于1月至12月建設，投資額18.179億元。全方面開展綜合物流園各功效區(qū)域建設，包含集中倉儲區(qū)、包裝加工區(qū)、中轉集散區(qū)、行政服務區(qū)、保稅區(qū)、無水港服務區(qū)、生活配套區(qū)和鐵路南站作業(yè)區(qū)。二、組織機構項目策劃期由××市現(xiàn)代物流產業(yè)發(fā)展協(xié)調領導小組負責，就項目可行性研究、確定項目建設方案，和項現(xiàn)在期相關協(xié)調工作。建設期間，成立××市綜合物流園區(qū)項目建設辦公室，負責對項目招商引資、工程建設和工程質量進行全方面管理和協(xié)調，確保項目按時高質量完成。項目建成后，采取靈活多樣形式面向全國對物流企業(yè)招租，或整體引進大型物流服務機構。政府相關管理機構派駐物流服務管理機構，并組建物業(yè)企業(yè)，做好物流園水、電、氣、通信及其它后勤服務等工作。運行期間物業(yè)管理1物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理前期介入，能夠把物業(yè)管理企業(yè)本身積累部分對于物業(yè)設計、管理專業(yè)經驗融入到項目設計中去，這么能夠填補項目開發(fā)中多種缺點，并為以后管理做好準備。物業(yè)管理實質就是為物流園經營企業(yè)服務。物流園物業(yè)管理關鍵屬于商業(yè)經營物業(yè)，不僅要對物流園區(qū)內物業(yè)進行管理，其關鍵是對物流園區(qū)物業(yè)經營。為了提升物流園區(qū)管理質量，打造物流園市場品牌，提議物業(yè)管理在項目開發(fā)時能前期介入，讓進入物流園企業(yè)主能真切感受到開發(fā)方對物業(yè)管理重視，感到××綜合物流園項目有別于其它物流設施項目標真實所在，尤其是如能讓有一定著名度優(yōu)異物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)顧問，將會極大促進××綜合物流園招商引資。優(yōu)異物業(yè)管理顧問企業(yè)同時也會給物流園區(qū)增加新亮點。2物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式關鍵可分為二類：一是組建由開發(fā)方為主物業(yè)管理企業(yè)；二是委托有專業(yè)市場物業(yè)管理經驗專業(yè)企業(yè)，在開發(fā)方完成開發(fā)目標以后，市場繁榮完全依靠于物業(yè)管理。物業(yè)管理必需做到完成××綜合物流園市場品牌延伸和發(fā)展，保持××綜合物流園可連續(xù)發(fā)展空間，為廣大經營企業(yè)發(fā)明更大財富。3管理費確實定參攝影關項目物業(yè)費收取水平，依據(jù)本項目財務成本初步分析，將市場管理體制人員支出和辦公費用支出預提300人按每十二個月每人20000元計入成本，計入成本時間為，累計提6000萬元，所以在每平方米物業(yè)可設定在0.2～0.3元之間，這么既符合××市基礎行情，又確保物業(yè)管理水平。4對××綜合物流園物業(yè)管理提議1、封閉式市場管理2、廣告資源整合3、建立行業(yè)商會4、成立專業(yè)配送企業(yè)5、當?shù)毓柴v勤點6、二十四小時保安7、專職消防安全員制8、專職市場廣告企業(yè)9、保潔責任人制10、水、電收費、維修責任人制11、開展文明遵法經營戶評選第七章投資初步估算一、投資估算依據(jù)1、《建設項目經濟評價方法和參數(shù)》（第三版）2、《江西省建筑工程綜合定額》（）3、《江西省建筑工程費用定額》（）4、《投資項目可行性研究指南》（試用版）5、當?shù)仡愃乒こ淘靸r資料6、建設單位提供其它資料二、投資估算1、建筑工程費、安裝工程費本項目總建筑面積1720000平方米（其中各類四-七層框架結構房屋565000平方米，高層（10層\12層\18層）框剪結構大樓425000平方米，單層磚混倉庫270000平方米，單層鋼架大棚340000平方米,其它隸屬建筑20000平方米）。建安工程費估算詳見表7—1。表7—1××綜合物流園建筑安裝工程費用估算項目單價(元)建筑面積(萬㎡)合價(萬元)備注建安成本四-七層框架110056.562150此單價包含了土建、內外裝修裝飾、給排水、強弱電、消防等設施費用，高層框剪160042.568000單層磚混80027.021600鋼構大棚80034.027200隸屬建筑8502.01700公共建設費用100125.0012500指物流園區(qū)內道路工程、室外給排水工程、排污及污水處理工程、綠化工程累計193150設備購置費：本項目建設中包含大樓內各安裝工程所需設備（如照明燈具、給排水及消防設施等）已計入安裝工程費，故此處不反復計算。表7-2××綜合物流園區(qū)項目設備購置費估算表序號項目金額（萬元）備注1立體倉庫設備5000包含：貨架、傳輸設備、存放設備、堆垛機、控制系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、計算機監(jiān)控系統(tǒng)等；2平面?zhèn)}庫設備1000自動報警系統(tǒng)、海關監(jiān)控系統(tǒng)及倉儲管理系統(tǒng)等；3信息系統(tǒng)設備及軟件2500戰(zhàn)略投資者提供；4園區(qū)內停車場1000停車場管理及監(jiān)控系統(tǒng)；5辦公綜合服務樓0已計入建安費用；6包裝設備11007車輛檢測、汽車配件加工維修設備1000加工設備8貨物裝卸設備6000龍門吊、集裝箱裝卸叉車等9貨物計量設備100010保稅及海關監(jiān)管貨物安檢及監(jiān)控設備800累計194003、工程建設其它費（1）本項目用地性質參考工業(yè)項目用地；按目前工業(yè)用地出讓行情，測算得出本項目土地單價為20萬元/畝；（2）建設單位管理費，按《基礎建設財務管理要求》（財建［］394號文件）累進計??；（3）依據(jù)《××市城市建設綜合配套費征收管理措施》相關要求，費率為2%,本項目為招商引資項目，實施1%優(yōu)惠費率；（4）可行性研究費按《項現(xiàn)在期工作咨詢收費暫行要求》計價格［1999］1283號文件）計取，環(huán)境影響咨詢費按國家計委、國家環(huán)境保護總局《相關規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費相關問題通知》精神計?。豢辈煸O計費《工程勘察設計收費管理要求》（計價格字［］10號文件）相關要求計取；（5）建設監(jiān)理費按《建設工程監(jiān)理和相關服務收費管理要求》（發(fā)改價格[]670號文件）相關要求計取，并按標準下浮20%計費。其它費用估算以下表：表7—3工程建設其它