第七章城市旅游與主題公園教材

第一節(jié)城市旅游概述第三節(jié)主題公園第七章城市旅游與主題公園第二節(jié)城市游憩商業(yè)區(qū)第一節(jié)城市旅游概述一、城市與城市旅游的概念二、城市旅游的發(fā)展三、城市旅游資源類型五、中國城市旅游目的地的演變四、城市旅游研究內(nèi)容一、城市與城市旅游的概念2、城市旅游1、城市相關概念1、城、市、鎮(zhèn)、城市、城鎮(zhèn)城：最早是一種大規(guī)模、永久性的防御設施，主要用于防御野獸襲擊，后來演變?yōu)榉烙鈦韯萘η忠u。市：是商品交易的場所。鎮(zhèn)：“鎮(zhèn)”最初以軍事行政職能為主。到宋代，鎮(zhèn)才擺脫軍事色彩，以貿(mào)易鎮(zhèn)市出現(xiàn)于經(jīng)濟領域，稱為介于縣治和草市之間的一級商業(yè)中心，近現(xiàn)代逐漸引申為一級行政區(qū)單位和起著聯(lián)系城鄉(xiāng)經(jīng)濟紐帶作用的較低級的城鎮(zhèn)居民點。城市、城鎮(zhèn)：只有國家批準設有市建制的城鎮(zhèn)才稱為城市，不夠設施條件的建制鎮(zhèn)才稱為鎮(zhèn)，市和鎮(zhèn)的總體才叫城鎮(zhèn)或市鎮(zhèn)。四大名鎮(zhèn)1、漢口鎮(zhèn)2、佛山鎮(zhèn)3、景德鎮(zhèn)4、朱仙鎮(zhèn)1986：非農(nóng)業(yè)人口6萬以上，年國民生產(chǎn)總值2億元以上，已成為該地經(jīng)濟中心的鎮(zhèn)，可以設市。少數(shù)民族地區(qū)和邊遠地區(qū)的重要城鎮(zhèn)、重要工礦科研基地、著名風景名勝區(qū)、交通樞紐和邊境口岸，雖不足以上標準，如確有必要，也可設市。總人口50萬以下的縣，縣人民政府駐地所在鎮(zhèn)的非農(nóng)業(yè)人口10萬以上，常住人口中農(nóng)業(yè)人口不超國40%，年國民生產(chǎn)總值3億元以上，可以撤縣設市?？側丝?0萬以上的縣，縣政府所在鎮(zhèn)的非農(nóng)業(yè)人口一般在12萬以上，年國民生產(chǎn)總值4億元以上，也可撤縣設市。自治州人民政府或地區(qū)（盟）行署駐地所在鎮(zhèn)，雖不足以上標準，如確有必要也可設市撤縣。市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口25萬以上，年國民生產(chǎn)總值10億元以上的中等城市，可以實行市領導縣的體制中國的城鎮(zhèn)設置標準城市

城市是人類社會基本聚落之一，根據(jù)與鄉(xiāng)村的區(qū)別可定義為：非農(nóng)業(yè)人口高度密集的、第二、三產(chǎn)業(yè)高度聚集的，并在一定區(qū)域內(nèi)起政治、經(jīng)濟、文化中心作用的人類聚落系統(tǒng)。

城市是現(xiàn)代社會和經(jīng)濟能量高度集聚的系統(tǒng)，圍繞城市問題有一系列相關學科：經(jīng)濟學、地理學、人口學、生態(tài)學、規(guī)劃學等等。隨旅游業(yè)發(fā)展，旅游學也必然要介入其中，因此也要誕生城市旅游學。本課程所指的城市我國城市的概念具有行政區(qū)劃意義，在地市合并后，城市的概念模糊，不便研究。本課程中的城市概念并非我國所謂“城市”的建制上的概念。僅僅為建成區(qū)仁化樂昌乳源始興南雄曲江翁源新豐英德韶關市石坑崆韶關市？市區(qū)集中連片部分及分散在近郊與城市有密切聯(lián)系、具有基本完善的市政公用設施的城市用地。

2、城市旅游(1)城市旅游的起源(2)城市旅游的定義（3）城市的旅游功能與城市旅游學(1)城市旅游的起源最早在旅游研究中提及城市旅游業(yè)的重要性的是斯坦斯菲爾德（Stansfield,1964)，在其著作《美國旅游研究中的城鄉(xiāng)不平衡》中首次闡述旅游業(yè)中一個不可忽視的領域—城市旅游。到了70年代，西方學者開始認識到了城市旅游的重要性。旅游與城市在工業(yè)化社會實際上是相互背離的。高速的工業(yè)化，使城市環(huán)境惡化，人們工作生活緊張、壓抑，推動人們逃離城市，回歸自然。于是城市旅游功能推舉與工業(yè)、居住、商業(yè)交通等基本城市功能之后，而轉為主要的客源地。后工業(yè)化時代，城市綜合實力增強，環(huán)境改善，各種配套服務設施的完善，帶來更多的商務、會議、國內(nèi)外交流的客人。城市能夠提供非城市區(qū)所沒有娛樂、接待集散和輻射中心的功能；旅游開始“城市化”，城市成了旅游目的地和客源地的統(tǒng)一體。城市旅游是以城市為目的地的旅游活動。目前“城市旅游”尚無公認的定義。但城市旅游具有以下特征：(2)城市旅游的定義以都市風貌、風光、風物、風情為特色的旅游—都市旅游

以城市為目的地的旅游活動。旅游者在城市中的旅游活動。利用城市服務設施提供專業(yè)化的旅游服務。（3）城市的旅游功能與城市旅游學城市在旅游活動中，具有旅游目的地、旅游客源地、旅游集散地的三重作用，是旅游發(fā)展中的重要環(huán)節(jié)，是旅游活動的重要場所。因為城市涉及的內(nèi)容廣泛而且復雜，不同城市的功能、地位、大小、特色都不同，所以各城市旅游的內(nèi)涵不同。加上旅游業(yè)的不斷擴展，使城市旅游的內(nèi)涵與外延不容易界定。目前城市旅游學處于發(fā)展的最初階段，還不能成為真正意義的“城市旅游學”。二、城市旅游的發(fā)展2、旅游城市化的因素1、旅游者以城市為旅游目的地的原因1、旅游者以城市為旅游目的地的原因城市旅游的產(chǎn)生與城市商業(yè)的興旺與發(fā)展有密切關系。所謂“天下攘攘，皆為利往；天下熙熙，皆為利來?！雹侔踩虎谌硕?；③交通便利；④機會多；⑤食宿方便；⑥娛樂多；⑦其他相關設施城市探親訪友；城市往往是旅游交通中轉樞紐或終點站；商業(yè)、金融、工業(yè)、生產(chǎn)服務工的集中，帶來會議、展覽和商務旅游；城市提供了大量的文化藝術和娛樂方面的體驗。（2）旅游者以城市作為旅游目的地的原因（1）商旅選擇城市的原因2、旅游城市化的因素（1）旅游者觀念更新（2）旅游地域擴大（3）國際組織與體育競賽（4）商務及會展行銷活動（6）城市旅游基礎建設（5）旅游組織（1）旅游的觀念更新旅游者由傳統(tǒng)的游山玩水、探訪名勝古跡的旅游，演變?yōu)楝F(xiàn)代旅游，包括：政治——國際組織、締結姊妹城市等外交——各國使節(jié)經(jīng)濟——商貿(mào)、工農(nóng)業(yè)項目等科技——科技交流、學術交流、醫(yī)療等等教育——互派留學生等文化——影視、歌舞、飲食等等民俗——風情體育——奧運會、足球等等旅游的概念擴大，許多以城市為對象。（2）旅游的地域擴大經(jīng)濟落后地區(qū)及年代，以周邊旅游為主。隨經(jīng)濟發(fā)達，人們旅游的地域不斷擴大，從國內(nèi)游到國外游，甚至太空游。旅游對象可以是名山大川，也可以是城市，但都必須以城市為依托。去任何旅游地旅游，一般要先往目的地附近的城市。（3）國際組織及體育競賽隨著全球經(jīng)濟一體化進程加快，地球村正在形成，各種國際組織的建立及運作都要以城市作為基地。體育組織與比賽的全球化，也以城市為依托，同樣促進了城市旅游的發(fā)展。例如：奧運會、亞運會、世足賽、世乒賽等等例如：WTO、APEC、世界衛(wèi)生組織、上海合作組織、東盟、歐盟等等（4）商務活動與會展世界各地及國內(nèi)各地的經(jīng)濟聯(lián)系到一起，促使以城市為依托的商務活動頻繁。以城市為依托的會展業(yè)是一個迅猛發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)，它代表著一個地區(qū)經(jīng)濟、文化、科技發(fā)展的水平，同時會展業(yè)可為當?shù)氐穆糜?、交通、運輸、餐飲、廣告等諸多服務行業(yè)的發(fā)展起到積極推動作用。好的會展活動可能成為一個城市的“名片”，可以帶來良好的經(jīng)濟效益和社會效益。廣州琶州會展中心（5）旅游組織隨旅游的大眾化及規(guī)?；枰鞣N旅游服務，因此旅游服務業(yè)及其組織迅速發(fā)展：旅行社、酒店、旅游教育等等?！鞒鞘芯薪?，負責組織、接待游客，培訓旅游從業(yè)人員。也以城市為依托。世界旅游組織緊急會議在泰國普吉舉行（6）城市旅游基礎設施的建設?。ㄙe館、酒店）行（交通工具、道路）食（茶樓、餐館、飯店）娛（娛樂場所、城市公園）會展中心（服裝展覽、航空展覽等等）服務中心（旅游、行政、留學等等服務中心）體育設施（體育館場、足球場、游泳館等等）購物中心（天河購物中心、商店等等）宗教建筑（教堂、廟宇）特種事業(yè)（賭場、電影院）文藝（歌舞廳、劇院、博物館）通訊（電視臺、電臺、手機與固話等）城市規(guī)劃與建設（市容）古跡保存及維護三、城市旅游資源類型1.城市旅游吸引要素2.城市旅游吸引建設的主要內(nèi)容城市旅游是一個綜合性載體，其旅游資源不能用傳統(tǒng)的資源觀分析。彭華（1999）認為城市旅游吸引主要有以下幾個類型：自然與文化旅游資源公務類經(jīng)濟類文化類信息、科技類環(huán)境類娛樂類城市形象1、城市旅游吸引要素2.城市旅游吸引建設的主要內(nèi)容①形象吸引②活動吸引：基本活動；附屬性活動③設施吸引：商務；文化；體育；休閑娛樂；購物設施④景觀與環(huán)境吸引：整體風貌；標志性建筑；特色性、代表性區(qū)域⑤氛圍吸引⑥服務吸引注重城市整體形象塑造。形象主體與特色：突出地方特色；利于吸引游客。突出核心要素。（1）原則：（2）建設的主要內(nèi)容珠海等幾個城市的形象建設設施具有門檻性，要求基本服務人口；設施面向游客也面向市民浪漫之都——珠海市珠海城市——情侶大道海濱珠海城市形象——最適宜居住的城市澳門城市旅游形象觀看城市形象宣傳片綠色花園——深圳（城市大視角）最開放的城市，最靠近香港的城市，最能夢想成真的城市四、城市旅游的研究內(nèi)容1、國外城市旅游的研究內(nèi)容2、國內(nèi)城市旅游的研究內(nèi)容3、城市旅游研究展望4、城市旅游研究內(nèi)容體系1、國外城市旅游的研究內(nèi)容（1）游客對城市旅游的需求（2）城市旅游的供給①旅游體驗②旅游動機③旅游需求①城市旅游吸引力②游憩商業(yè)區(qū)③營銷規(guī)劃、組織與操作④城市旅游的影響——經(jīng)濟、文化、環(huán)境旅游城市化的現(xiàn)象研究產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、政策取向2、國內(nèi)城市旅游的研究內(nèi)容⑴城市旅游的發(fā)展動力⑵城市旅游形象⑶城市游憩產(chǎn)業(yè)⑷城市游憩商業(yè)區(qū)⑸城市濱水區(qū)⑹城市旅游需求研究⑺城市旅游政策研究主要對具體城市的旅游實踐進行分析，例如：某城市的形象、產(chǎn)業(yè)結構、發(fā)展模式、旅游者行為等等研究。具體表現(xiàn)在下面幾個方面：3、城市旅游研究展望（1）理論建設——城市旅游現(xiàn)象的內(nèi)涵與外延，城市旅游的形成、演進規(guī)律等（2）研究方法——多學科、多層次、綜合研究（3）城市旅游的開發(fā)規(guī)劃對旅游服務產(chǎn)品的消費對環(huán)境文化社會的影響旅游者的體驗管理、市場營銷、規(guī)劃、開發(fā)與發(fā)展顧客反饋滿意度調(diào)查游憩業(yè)區(qū)(RBD)消費者需求旅游動機旅游體驗旅游需求旅游設施供給吸引力住宿設施飲食設施購物設施交通設施娛樂設施4、城市旅游研究內(nèi)容體系市場營銷刺激需求

五、中國城市旅游目的地的演變1、基本情況2、變化因素1、基本情況（1）城市旅游總量近年增長迅速（2）新生旅游城市增長快，老旅游城市所占份額下降（3）游客到訪的城市目的地增加（1）城市旅游總量近年增長迅速中國28個重點旅游城市1982年到2001年，旅游人數(shù)由463萬增加到1910萬。（2）新生旅游城市增長快，老旅游城市所占份額下降大連（增長2534%）、昆明（增長1846%）等新生旅游城市增長飛快；桂林、南京、杭州、西安、無錫等傳統(tǒng)旅游城市占全國比例下降?！慰捅恍律糜纬鞘蟹至?。城市82年01年占全國比例變化值大連1.17萬43.33萬0.27昆明3.259.080.26廈門3.2550.230.15桂林18.193.26—1.24西安9.0967.2—0.39杭州16.281.94—1.12（3）游客到訪的城市目的地增加用地理集中指數(shù)分析28個主要旅游城市游客分布情況，可見地理集中指數(shù)由1982年的55.0下降到2001年的32.1,說明游客所到的目的地城市越來越分散，所到的目的地城市越來越多。由東部沿海城市向西部城市發(fā)展，由傳統(tǒng)旅游城市向新生旅游城市發(fā)展?！鞘新糜文康牡刳呄蚓?。年份1982198519881991199419972001G值55.043.035.036.836.732.932.1某城市游客量總游客量2、變化因素（1）城市旅游驅動力變化（2）城市功能變化（3）城市旅游目的地的競爭（1）城市旅游驅動力變化①旅游驅動力機制由單一轉向多元入境游客目的由觀光、探親到度假、商務、會議等等②城市吸引物變化新建、開發(fā)出新的旅游吸引物（深圳的主題公園、上海的世博會等等）③城市開放，形成新口岸廣州開放后，港澳游客多而穩(wěn)定（2）城市功能變化國家級中心城市——北京、上海、廣州等區(qū)域級中心城市——各省的省會（3）城市旅游目的地的競爭國內(nèi)一些城市開放及發(fā)展，競爭力增強，使一些傳統(tǒng)的旅游城市地位下降。深圳、珠海、西安、昆明、大連等地位上升；桂林、杭州、南京等城市地位下降。第二節(jié)城市游憩商業(yè)區(qū)城市旅游供給的研究，主要是城市旅游的吸引力、住宿設施、飲食設施、購物設施、交通（區(qū)內(nèi)、區(qū)外）設施及娛樂設施。反映到地理空間上，則產(chǎn)生一個“游憩商業(yè)區(qū)”（recreationalbusinessdistrict）的區(qū)域。一、RBD概念

RBD是英文recreationalbusinessdistrict的縮寫，直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類紀念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等，高度集中組成，吸引大量旅游者的一個特定的零售商業(yè)區(qū)（史密斯Smith，1990）。（RBD的含義后來曾被引申為TBD（tourismbusinessdistrict），即“旅游商業(yè)區(qū)”。）1、CBD（centralbusinessdistrict）的定義譯為“中心商業(yè)區(qū)”。英國著名城市和區(qū)域規(guī)劃專家戴蒙德（DiamondDR）定義：CBD在地理位置上,既位于城市的相對中心，也是城市及城市所在區(qū)域繁榮與發(fā)展的標志和依靠，是城市和區(qū)域的心臟。2、CBD的基本特性最高的中心性；最高的可達性；最高的擁擠程度；最高的人際交流；最高的信息交流；最高的土地價格；最集中和最高檔的零售業(yè)；最高的服務集中性。

二、RBD與CBD的關系3、RBD和CBD的關系

RBD是相對于CBD提出的，二者的區(qū)別有三個方面：----區(qū)位選擇方面CBD區(qū)位由商業(yè)的重要性、土地價格、可進人性和經(jīng)濟地租的相互作用決定，一般位于城市的中心地段。RBD區(qū)位則主要取決于旅游點的位置，（如自然或歷史景點），介于旅游點中心和該市居民經(jīng)常光顧的CBD之間。不一定位于城市中心區(qū)，因此可能獲得更多相對低廉的土地。----形態(tài)方面

CBD是城市零售設施高度集中的區(qū)域。RBD大部分呈長條形，以步行街形式設計。即RBD的直線性特征。----功能方面

RBD是從城市CBD的功能中分化出來的，兩者之間必然存在著十分密切的聯(lián)系。

通過旅游者導向的旅游吸引物與服務設施，集聚形成的TBD與城市CBD可能是相鄰的，甚至是重疊的，特別是歐洲一些古老的歷史城鎮(zhèn)，TBD與CBD常常都集中在傳統(tǒng)的街區(qū)中。實際上，在一個城市中，要分清設施是以旅游者為導向，還是以當?shù)鼐用駷閷?，是相當困難的。三、城市RBD的功能1、對于旅游者：包括2個方面

----滿足旅游者的基本需要，如飲食、住宿、交通，以及獲取相關的信息。----為旅游者提供購物、觀賞、娛樂、體驗等多種功能。若功能齊全且集中，可吸引大量旅游者。2、對于本地及周邊地區(qū)的居民

對本地及周邊地區(qū)的居民，應提供一個區(qū)域，集中各種各樣的游憩設施，為周末或短期度假提供保證。如：在良好的環(huán)境里，應有各色風味小吃店、精品商店、娛樂設施、游樂場、電影院、溜冰場，甚至小型高爾夫練習場等。四、城市RBD的研究意義1、RBD的形式與演化過程研究，可得到許多城市旅游的特征及影響情況，為研究城市旅游提供了一個切入點，對城市旅游的發(fā)展是一個新的有意義的課題。2、對RBD的研究，具有現(xiàn)實的經(jīng)濟意義

RBD是一新的城市空間要素，極有可能成為新的城市經(jīng)濟增長點，因此，對其研究，具有現(xiàn)實的經(jīng)濟意義。3、對RBD的形成機制、與舊城更新的關系、與CBD的關系等問題的研究，是對現(xiàn)有的旅游規(guī)劃、城市規(guī)劃理論依據(jù)的有益補充和完善。

五、城市RBD的類型1．大型的購物中心型（shoppingmall）

實例1：加拿大的西埃德蒙頓購物中心（簡稱

WEM）。

是現(xiàn)代城市旅游業(yè)與休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景下成長起來的城市RBD，以規(guī)模制勝。WEM把零售與休閑元素組合起來，擁有800多間商店，留出購物中心10％的用地，建設閑暇設施。其規(guī)劃理念是創(chuàng)造獨一無二的形象，并營造一種特殊的氛圍：----主要的吸引力是它的形象與規(guī)模：世界上最大的購物中心，使之猶如“世界第八大奇跡”般吸引。能體驗購物的樂趣，也能吸引旅游者領略異域的風情。----其次，一個個主題屋（ThemeRoom）的形式，把世界眾多的旅游景點巧妙地濃縮在一個區(qū)域，使游客輕而易舉就可領略種種異國他鄉(xiāng)的風情。2．特色購物步行街型

設計巧妙的購物步行街，從多方面講，本身就是一種游憩設施，適應了娛樂休閑與購物的需要。設計以人為本，規(guī)模一般不會太大，以精致取勝。

特色購物步行街作為RBD與傳統(tǒng)購物中心的差異：----在整體設計上要求一致的主題。----營造的休閑環(huán)境，不僅吸引購物者，休閑者、同時對旅游者也有吸引力。----精心營造的環(huán)境、文化獨特的氛圍，并集中了許多平常不容易在同一地點買到的稀有商品。----餐飲店是區(qū)內(nèi)的主角，各種特色餐廳與點心吧林立，有助于整體區(qū)域社交氛圍的創(chuàng)造，增加回頭客。

如：廣東中山市孫文西路步行街與惠州市步行街正朝著特色主題購物步行街發(fā)展。中山市孫文西路步行街以舊街道改建，保留原有的騎樓式建筑，突出二三十年代中面合壁的建筑風格。其主要吸引力：----懷舊、休閑的環(huán)境氛圍。

----街上的黃包車，仿佛時光倒流。

----一路的特色商店、風味小吃，每天吸引不少的游人。3．舊城歷史文化改造區(qū)型

舊城的歷史文化地段，以其豐富的文化底蘊，對旅游者有極強的吸引力。以旅游業(yè)帶動商業(yè)、休閑活動，使歷史文化地段得以復蘇和有效保護。以文化取勝。其設計主題與吸引力：

保留原有古老的建筑風格，樹立了一般新區(qū)無法達到的獨特性，越是民族的，就越是世界性的，這種有益的改造，延續(xù)了城市的文脈，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

實例1：南京夫子廟地段

位于秦淮河北岸，主要由貢院街和貢院西街組成，自古繁華，為“六朝煙月之區(qū)，金粉苔革之所”。其改造主題與吸引力：

----再現(xiàn)該區(qū)悠久的文化歷史。以秦淮河為主干，夫子廟為中心，保留“青磚小瓦馬頭墻，回廊掛落花格窗”的傳統(tǒng)建筑風格（堪稱全國最大的照壁、得胎、文樞坊、極星門等）。

實例2：上海老城隍廟地段的上海豫園旅游商城

上海豫園旅游商城的前身是老城隍廟市場，是上海傳統(tǒng)文化、民俗集中之地，100多年的歷史，有“上海市俗文化代表”之譽。依托豫園與城隍廟等傳統(tǒng)景點，及區(qū)域特有的人文環(huán)境，其設計主題與旅游吸引：----以仿明清建筑為主，并與園林寺廟有機融合。----以步行為主要交通形式，建有“特色商品一條街”、“風味小吃一條街”等。----與廣場交織，空間富于變化。店鋪林立于街區(qū)兩側，廣場與建筑外廊空間，可作為文化展覽與藝術表演，并保留了許多傳統(tǒng)民間的娛樂活動。----有許多民間工藝品，可欣賞古老流傳的手工藝制作表演，從中體會深遠的文化。----整個街區(qū)匯集購物、餐飲、旅游觀光與娛樂等多種功能，是一個舒適宜人的旅游休閑商業(yè)區(qū)。當?shù)赜小安坏匠勤驈R，不算到過大上海”的說法。案例3：廣州的CBDCBD分區(qū)：“北京路—上下九路”分區(qū)（老CBD）， “環(huán)市東路”分區(qū)（新CBD）， “天河”分區(qū)（新CBD）。CBD功能體系：以零售業(yè)為主體的中心商業(yè)職能仍是CBD基本職能；以企業(yè)辦公、金融保險、信息咨詢?yōu)橹黧w的中心商務職能CBD功能的擴展與提升。CBD功能與結構及其演變的模式：①新老CBD同時并存，分區(qū)發(fā)展；②新CBD發(fā)展模式存在差異：一種模式是在城市機制作用下，自發(fā)地在舊城區(qū)的邊緣形成新CBD,與舊城區(qū)聯(lián)系緊密；另一模式主要在政府規(guī)劃的引導、推動下形成新CBD。圖廣州CBD

4．新城文化旅游區(qū)型

區(qū)域最初以開展文化旅游為目地，由于旅游的效應，帶動了商業(yè)發(fā)展，其它配套設施相繼完善，逐步在新城區(qū)內(nèi)形成RBD。如：深圳華僑城與珠海九洲城地段是以文化旅游帶動新城發(fā)展起來的RBD形態(tài)。（1）深圳華僑城的特點：----城中擁有四個大型的主題公園，一流的環(huán)境，成為旅游功能很強的區(qū)域。----由于區(qū)位限制（與寶安有關口分隔，與深圳、福田、羅湖區(qū)距離較遠），造成商業(yè)氣氛不濃厚，RBD的商業(yè)功能沒有得到應有的發(fā)展。（2）珠海九洲城地段

是目前我國發(fā)展相對最為完善的城市RBD。珠海新區(qū)的吉大建設九洲城旅游購物村，帶動珠海百貨廣場、吉大免稅商場的發(fā)展，形成以此為中心的珠海市RBD的雛形。珠海九洲城地段的特點：----既是旅游者的目的地，又是本地人購物、休閑娛樂的選擇。九洲城以外地游客為主，占總游客量的64％。珠海百貨、吉大免稅商場本地游人居多，占53．3％。----休閑娛樂成為人們到此區(qū)的主要目的，奠定了其基本的客源市場。在游客中，只有10％的人純粹是為了購物。而77％的人以休閑娛樂為主要目的。第三節(jié)主題公園主題公園的理論基礎國內(nèi)主題公園的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題國內(nèi)主題公園未來的發(fā)展趨勢國內(nèi)主題公園的成功案例分析主題公園的理論基礎PartOne主題公園的定義概念特點以游樂為目標的模擬景觀的呈現(xiàn)最大特點就是賦予游樂形式以某種主題，圍繞既定主題來營造游樂的內(nèi)容與形式。園內(nèi)所有的建筑色彩、造型、植被游樂項目等都為主題服務，共同構成游客容易辨認的特制和游園的線索。人造旅游資源著重與特別的構想，圍繞著一個或幾個主題創(chuàng)造一系列有特別的環(huán)境和氣氛的項目吸引游客。主題公園的一個最基本特征——創(chuàng)意性，具有啟示意義?，F(xiàn)代旅游業(yè)在旅游資源的開發(fā)過程中所孕育產(chǎn)生的新的旅游吸引物自然資源和人文資源的一個或多個特定的主題，采用現(xiàn)代化的科學技術和多層次空間活動的設置方式，集諸多娛樂內(nèi)容、休閑要素和服務接待設施于一體的現(xiàn)代旅游目的地。主題公園的分類游樂型主題公園提供刺激的游樂設施和機動游戲，為尋求刺激感覺的游客樂此不疲。如：蘇州樂園（蘇州）、錦江樂園（上海）、夢幻水城（珠海）等。情景模擬型主題公園各種影視城的主題公園、航天航空博物館的整體公園。如：三國水滸城（無錫）、浙江橫店影視基地（浙江東陽）、上?？萍拣^（上海）等。觀光型主題公園濃縮了一些著名景觀或特色景觀，讓游客在短暫的時間欣賞最特色的景觀。如：錦繡中華、世界之窗（深圳）等。主題型主題公園各式各樣的水族館和野生動物公園。風情體驗型主題公園將不同的民族風俗和民族色彩展現(xiàn)在游客眼前。按旅游體驗類型分類按功能和用途分類微縮景觀類深圳錦繡中華、北京世界公園等

影視城類無錫三國城、唐城、水滸城等

活動參與類蘇州樂園、深圳華僑城、歡樂谷等

藝術表演類深圳華僑城“中華民俗文化村”和“世界之窗”、北京民族園等

科幻探險類江蘇常州的中華恐龍園等

主題公園在國內(nèi)的發(fā)展史中國現(xiàn)代意義上的主題公園是從1989年深圳錦繡中華開始的

全國性的主題公園建設熱潮，超過500家主題公園迅速發(fā)展又迅速倒閉90年代中期以后，主題公園倍受冷落，進入“主題公園恐懼癥”時期進入21世紀，主題公園又如雨后竹筍，大型主題公園開創(chuàng)新局面

邁入快速發(fā)展的時代，同時國外品牌開始入侵，面臨機遇和挑戰(zhàn)的時期

國內(nèi)主題公園的發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題PartTwo目前我國的大型主題公園主要集中地：

1、以廣州、深圳為主體的珠江三角洲

2、以上海、蘇州和無錫為代表的長江三角洲以及環(huán)渤海地區(qū)

3、長沙、武漢、成都、重慶等中西部地區(qū)城市

4、國內(nèi)其他各地新建及擬建的各類主題公園

據(jù)調(diào)查，全國2500個主題公園耗費了1500億元投資，其中70%處于虧損狀態(tài)，僅有10%左右盈利。隨著國外品牌的入侵，很多主題公園已經(jīng)開始衰落，大量的固定資產(chǎn)閑置，主題公園何去何從已經(jīng)成為一個嚴峻的產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題。面對這個內(nèi)外競爭加劇的時代，中國主題公園的發(fā)展面臨著機遇與挑戰(zhàn)。

國內(nèi)主題公園的發(fā)展現(xiàn)狀

例如，僅在上海就有錦江樂園、上海森林公園、浦東世紀公園、夢幻樂園，以及南上海水上樂園、南華水上樂園、夏威夷水上樂園以及新開園的上海歡樂谷等大大小小近40個主題公園，其中絕大部分公園都存在產(chǎn)品雷同、個性缺乏等問題，從而造成了同一市場范圍內(nèi)各主題公園之間的惡性競爭。

一．盈利模式單一化提供初級體驗（經(jīng)歷）的機會出讓，比如：出售門票；提供有助于豐富體驗（經(jīng)歷）的相關服務以及相應的服務體驗本身，比如：提供餐飲，住宿服務；出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費能力所帶來的可能的收益機會，比如：旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動商業(yè)贊助；獲取資本投入后在旅游項目所在地溢價收益的其它商業(yè)開發(fā)，比如景區(qū)，旅游目的地的房地產(chǎn)開發(fā)；出讓、出售具備知識產(chǎn)權特點的商品，比如：玩具、旅游工藝品、紀念品等；提供保證旅游景點景區(qū)內(nèi)居民可以市場化的公共服務，比如：供水，供電等。國內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題

目前國內(nèi)的多數(shù)主題公園存在盈利模式單一的問題，有很多主題公園幾乎只有門票收益一種盈利方式來架構其盈利模式。這樣來看主題公園產(chǎn)業(yè)的衰退就并不奇怪了。二．跟風現(xiàn)象嚴重，缺乏自己特色與國外成功的主題公園相比，目前國內(nèi)的多數(shù)主題公園，仍然停留在抄襲、模仿國外主題公園階段。沒有去開發(fā)自己的游戲產(chǎn)品與娛樂項目，一成不變地去照搬國外模式，仿照國外游樂設施，缺乏創(chuàng)新變革。國內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題導致市場認可度低，難以形成規(guī)模性的經(jīng)濟效益。

三．國內(nèi)主題公園缺少專業(yè)的策劃團隊很少有自己的專業(yè)化策劃團隊。游樂項目長年一成不變，缺乏新鮮感，游客重游率低。一味走西化路線，本土文化不夠鮮明。國內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題

要留住游客，樂園除了要定期更新游樂設施、增加游樂項目外，也要增加與游客之間的互動。在園內(nèi)融入更多的中國元素，增加本土文化的主題。如果能以民族風情和本地文化為賣點，打造出一個有中國特色的主題公園，更容易引起游客的共鳴。四．國內(nèi)主題公園缺乏自己獨特的旅游文化資源經(jīng)營模式?jīng)]有文化資源或者通過文化來設計、提供游客愿意購買的旅游產(chǎn)品(體驗)，從而實現(xiàn)盈利的方式和手段不足是其致命缺陷。文化主題的濫用，沒有統(tǒng)一的經(jīng)營方式，缺乏鮮明特色，從而導致消費者觀賞性較差，投資者經(jīng)營慘淡。國內(nèi)主題公園發(fā)展所遇問題主題公園其實就是文化企業(yè)。從國內(nèi)外主題公園成功的運作經(jīng)驗可以得出：獨特的旅游文化是主題公園成功發(fā)展的核心和靈魂。主題公園首先是一種文化企業(yè)，其次才是旅游企業(yè)，主題公園所提供的產(chǎn)品是一種以旅游方式被消費的文化產(chǎn)品。

國內(nèi)主題公園與國外主題公園對比分析表國內(nèi)與國外主題公園的對比

主要問題國內(nèi)情況國外情況盲目開發(fā)、重復開發(fā)、無序開發(fā)競爭嚴重國內(nèi)20年間，增加了2500個主題公園美國50年，增加了30個主題公園主題公園規(guī)模與區(qū)域有效客源不匹配人均主題到訪率不足0.25，人均消費不足12美元人均主題到訪率0.8，人均消費46美元主題特色不足、粗制濫造，吸引力不足重復模仿太多，人工痕跡太多有專業(yè)創(chuàng)新研究團隊，申請專利多參與性游樂項目過少，重游率較低顧客停留時間大約2~4小時顧客停留時間6~12小時持續(xù)創(chuàng)新不足，市場影響力逐漸降低大部分美元后續(xù)投資每年新內(nèi)容的投資占全年總收入4%~5%人才不足，經(jīng)營管理模式落后有專業(yè)經(jīng)驗的管理人才少員工工資占45%~60%，以高薪留住專業(yè)性人才收入結構單一、衍生產(chǎn)品不足國內(nèi)80%來自門票收入，其他商品經(jīng)營只占20%國外門票收入只占20%~30%，其他經(jīng)營收入占大多數(shù)營銷方式落后、品牌創(chuàng)造不足國內(nèi)有知名度的主題樂園數(shù)量少，經(jīng)營營銷模式落后國外市場開發(fā)費用占總經(jīng)營成本的9%~15%國內(nèi)主題公園未來的發(fā)展趨勢PartThree1、經(jīng)營增長盈利模式

一、經(jīng)營盈利的模式轉變

核心是從經(jīng)營增長上謀求主題公園利潤的增長，它主要是指主題公園采取傳統(tǒng)的以門票為主要收入，在游樂項目不斷更新和提升的基礎上，實施更為人性化、個性化服務，實現(xiàn)旅游產(chǎn)品的高品質和游客的高滿意度，最終實現(xiàn)主題公園盈利的模式。

經(jīng)營增長盈利模式強調(diào)利用三個平臺——內(nèi)部調(diào)整平臺、相關企業(yè)協(xié)作平臺、游客溝通平臺，通過更新游樂設施，餐飲企業(yè)進駐主題公園，從而在旅游產(chǎn)品的新奇性、服務的專業(yè)性和人性化、操作的信息化等方面形成優(yōu)勢，獲得利潤。

將門票調(diào)整為彈性制。根據(jù)市場的需求和變化，采取節(jié)日票價和平日票價、日間票價和夜間票價，并且對成人、兒童、老年人、殘疾人制定不同票價，還可將本次門票作為下次的優(yōu)惠券，這樣不僅可以適應各層次消費者的需求，并且在非節(jié)假日獲得更多的收益，還可以提高本地市場的重游率。

定期更新娛樂設施。使主題內(nèi)容不斷更新，具有長久的生命力，使其成了一座“永遠建不完的迪斯尼”。只有這樣才能使主題公園亮點不斷，克服游客的審美疲勞和體驗疲倦，使其永葆青春和生命力。實現(xiàn)員工、游客的交流和互動。以公園的項目感應度、員工的服務滿意度、游客的娛樂體驗度為基本動力，要求每一位員工扮演多種角色，不但能給游客帶來歡樂，也能為游客解決任何問題。同時，員工的多技能可以實現(xiàn)崗位的最少化，成本的最低化、效率的最優(yōu)化。

2、物業(yè)增值盈利模式一、經(jīng)營盈利的模式轉變案例：華僑城于上世紀80年代末開始在深圳灣開發(fā)主題公園，先后投資18億元建設了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷4個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，帶動了周邊房地產(chǎn)的大幅升值。在此基礎上，華僑城憑借低廉的土地儲備成本優(yōu)勢進軍房地產(chǎn)領域，現(xiàn)已建成1個工業(yè)區(qū)以及13個住宅小區(qū)300多幢樓宇，建成華僑城中學、小學、幼兒園、國際幼教中心、華僑城醫(yī)院、體育活動中心、美術館和華夏藝術中心以及四星級深圳灣大酒店、海景酒店和多幢商業(yè)服務樓、停車場等配套設施，獲得了高額的投資回報。從動工建設到現(xiàn)在，華僑城的前期投資已悉數(shù)收回，而房地產(chǎn)項目盈利能力遠遠高于行業(yè)平均水平。通過科學的考察和市場調(diào)查，準確地選擇具有很大升值空間但目前還處于冷區(qū)或是溫區(qū)的方式實現(xiàn)主題公園物業(yè)的增值盈利。通過自身的吸引力形成旅游流，利用人氣帶動整個區(qū)域，帶來的大量人流帶動當?shù)氐奈锪鳌⑿畔⒘?、資金流和商品流的運轉，使區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展更具活力、競爭力和生命力。從而為酒店、景觀房產(chǎn)的建造提供了必要的前提條件。通過旅游業(yè)的關聯(lián)性，將生地變成旅游熟地和旺地，引起主題公園附近的地價升值，再進行房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)增值盈利模式是目前大型集團采取的主要方式。

3、品牌延伸盈利模式品牌塑造階段：首先在品牌的塑造上投入大量的成本，具體包括：品牌定位、品牌創(chuàng)意以及品牌形象塑造三大部分內(nèi)容。通過品牌定位明確品牌的個性與發(fā)展方向；通過品牌創(chuàng)意設計有特色的、理想的品牌名稱和標志；通過品牌形象塑造將良好的品牌信息傳播給游客，強化游客對旅游品牌的正面認知和評價。

品牌擴張階段：在成功塑造品牌后，為使該品牌不斷發(fā)展壯大，相應采取的品牌延伸發(fā)展戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略的核心是對成熟的品牌資源充分的開發(fā)利用，使品牌的生命不斷延長，品牌的價值不斷擴大。目前主題公園取得成功后，再將其品牌延伸到相關產(chǎn)業(yè)。品牌維護階段：當主題公園的品牌進入成熟期后，其所關注的重點是確保所擁有的品牌優(yōu)勢不被削弱，這時主題公園要善于分析競爭對手，采取有效的應對措施。該戰(zhàn)略的實施應注意自身品牌的保護（包括：注冊、防偽、維權等）以及品牌內(nèi)容的創(chuàng)新等方面，從而實現(xiàn)主題公園品牌的全面盈利。

一、經(jīng)營盈利的模式轉變4、客源共享盈利模式

一、經(jīng)營盈利的模式轉變

該模式是指主題公園通過聯(lián)合其他餐廳、酒店、商鋪以及其他景點和娛樂場所，將食、住、行、游、購、娛六大要素開發(fā)形成完整體系，通過憑票打折的形式，實現(xiàn)客源的共享。主題公園的客源共享盈利模式是分散經(jīng)營上的整體協(xié)調(diào)。

首先，根據(jù)自身的目標顧客群，然后鎖定、選擇擁有相同或相似目標顧客群的餐廳、酒店、出租車、商鋪，以及其他景點和娛樂場所，并邀請他們加入聯(lián)合發(fā)展的聯(lián)盟。

接著，從應邀的企業(yè)中選擇同行業(yè)中聲譽、客源較好的企業(yè)，進行利益的合理分配，商談打折和優(yōu)惠的合適數(shù)目和幅度。最后，實現(xiàn)會員卡制度，穩(wěn)定客源。會員制，是主題公園及聯(lián)盟商家為游客讓一定的利，但這個“利”是作為一種長期行為，為會員“保存”起來的。消費的次數(shù)越多，“利”越大。通過提供成員企業(yè)的優(yōu)惠打折方式，為會員提供了更多的增值服務，吸引了大量回頭客。

我國有著五千年的世界文明，文化深厚、自然多彩。各種歷史傳統(tǒng)、地域風情，著名人物、神話傳說、文學遺產(chǎn)、宗教故事以及各地的自然風光、地質奇貌、植物觀賞，可謂主題豐富。把我國的傳統(tǒng)文化同現(xiàn)代旅游相結合，同主題公園相結合。通過主題公園這一大眾化的休閑方式來作為傳承我國傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代文化的載體，通過這個載體來體現(xiàn)社會的內(nèi)涵和和文明的進步，使旅游與文化都得到應有的發(fā)展與發(fā)揚。充分運用我國豐富的文化資源作為依托來加快我國主題公園的發(fā)展，這是主題公園發(fā)展新的契機和轉折，也是我國今后主題公園發(fā)展的一大優(yōu)勢。二、

發(fā)展中國特色的主題公園大力發(fā)展衍生品經(jīng)濟，引導消費，刺激消費。以旅游帶動地產(chǎn)，“周邊地產(chǎn)比旅游更賺錢”。建立連鎖效應，整合一切可整合的資源，擴大經(jīng)濟效應。建立自身品牌，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。三、保持健康、穩(wěn)定、快速的發(fā)展

一是以中國的歷史文化為主題，這是我們的優(yōu)勢和強項，也是外國人最喜歡的；二是休閑度假型的主題公園；三是集知識性、趣味性和參與性為一體，表現(xiàn)科技的主題公園也將大放異彩。

我國主題公園未來的發(fā)展趨勢

世界各地的主題公園發(fā)展表明，大規(guī)模、高投入是其特點，且多分布于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。中國的主題樂園發(fā)展，由于受經(jīng)濟環(huán)境影響，出現(xiàn)了規(guī)模不大，投資不高的類型，但是缺乏長期市場發(fā)展。中國較成功的主題公園以華僑城為代表，通過不斷擴大規(guī)模，增加投入，不斷創(chuàng)新使其得長久經(jīng)營，基本接近于世界水平。國內(nèi)主題公園的成功案例分析PartFour中國成功主題公園案例：華僑城產(chǎn)品以旅游+文化+地產(chǎn)的復合產(chǎn)品，由深圳向全國輻射、拓展總資產(chǎn)接近300億A股市值445.85億（截止2009年9月）員工人數(shù)4823人特點與城市開發(fā)相結合，產(chǎn)品定位與城區(qū)規(guī)劃相結合，多種業(yè)態(tài)并舉，大面積拿地，整體規(guī)劃，走規(guī)?；_發(fā)道路，單一區(qū)域滾動開發(fā)，逐步挖掘跨區(qū)域價值。華僑城發(fā)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展（1986年---1993年）

初階段發(fā)展特點：旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金來源，逐步實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)平衡發(fā)展。華僑城初期主題公園項目概況一、經(jīng)營盈利的模式轉變中國成功主題公園案例：華僑城旅游設施占地規(guī)模景點數(shù)量開業(yè)時間投資門票經(jīng)濟效益錦繡中華30公頃82個景點1989年1億70元十年中營業(yè)總額達17億之多，創(chuàng)利6個多億，總資產(chǎn)3個多億；兩景區(qū)分別在開業(yè)一年和一年多的時間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千多萬人次。民俗文化村20公頃內(nèi)含21個民族的24個村寨1991年1.1億90元華僑城初期地產(chǎn)與主題公園項目華僑城初期地產(chǎn)項目價格表一、經(jīng)營盈利的模式轉變中國成功主題公園案例：華僑城項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建筑面積（萬㎡）資金平衡東方花園1986年11.26地產(chǎn)收益錦繡中華1989年30樂園投資海景花園1990年2.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村1991年20樂園投資時間羅湖房價福田房價南山房價華僑城房價售價（港幣）增長率售價增長率售價增長率售價增長率19883063.8---3078---2300---2015---19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.12755622.52

小結華僑城初期，房地產(chǎn)收益與旅游投資基本持平，旅游開始產(chǎn)生一部分收益。整體第一階段房地產(chǎn)與旅游達到平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域克服陌生，價格平臺明顯提升。一、經(jīng)營盈利的模式轉變中國成功主題公園案例：華僑城華僑城第二階段：旅游對地產(chǎn)的價值提升（1993年---2004年）

第二階段特點：華僑城旅游項目成為區(qū)域開發(fā)穩(wěn)定現(xiàn)金流，對地產(chǎn)開發(fā)有明顯的促進作用，地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)高回報。華僑城第二階段主題公園項目概況一、經(jīng)營盈利的模式轉變中國成功主題公園案例：華僑城旅游設施占地規(guī)模景點數(shù)量開業(yè)時間投資門票經(jīng)濟效益世界之窗48萬平方米景區(qū)分為世界廣場、亞洲區(qū)、大洋州區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、現(xiàn)代科技娛樂區(qū)、世界雕塑園、國際街九大景區(qū),內(nèi)建有118個景點1994年6月18日6.5億元120元開業(yè)至2002年底，共接待游客2300多萬人次，營業(yè)收入28億元。利潤總額連續(xù)三年超1億元歡樂谷一期17萬平方米二期18萬平方米一期共分8大景區(qū)，西班牙廣場、卡通城、冒險山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風灣、陽光水岸、瑪雅水公園等，可容納4萬人一期1998年10月1日二期2001年5月一二期各投資4億元120元2002年，歡樂谷全年入園人數(shù)達230萬人次，2003年3月底已接待695萬人次。華僑城第二階段地產(chǎn)與主題公園項目華僑城第二階段地產(chǎn)項目價格表一、經(jīng)營盈利的模式轉變中國成功主題公園案例：華僑城項目開發(fā)時間占地面積（公頃）建筑面積（萬㎡）資金平衡湖濱花園1993-19940.972地產(chǎn)收益桂花苑1993-19942.56.7地產(chǎn)收益世界之窗199448樂園投資中旅廣場1996-19971.612.9地產(chǎn)收益歡樂谷1998-200135樂園投資波托菲諾2001-200280108地產(chǎn)收益發(fā)展階段1996---19972000---2004代表樓盤中旅廣場波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文價格變化80009000---15000小結華僑城第二階段前期房地產(chǎn)收益與主題公園投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開始增多，其實區(qū)域價值已經(jīng)呈現(xiàn)；第二階段后期，房地產(chǎn)收益實現(xiàn)資金高額回報。中國成功主題公園案例：華僑城華僑城第三階段：區(qū)域關聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，明確導入文化元素成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點（2004年-----2006年）華僑城第三階段特點：良好的資源環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)孵化范圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點。2004年起，深圳華僑城集團、華僑地產(chǎn)以LOFT為啟動，促進華僑城東部工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的新空間形式轉換，2006年5月19日，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠定了其在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位。華僑城創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園入駐機構中國成功主題公園案例：華僑城華僑城第四階段：深化深圳基地，布局全國重點城市，建設21世紀中國可持續(xù)的人文示范城區(qū)（2006年---至今）

華僑城第四階段特點：形成“以旅游地產(chǎn)為特色的綜合開發(fā)與經(jīng)營“模式的“1+3”戰(zhàn)略版圖布局。確定華僑城地產(chǎn)“強化中國旅游地產(chǎn)第一品牌的優(yōu)勢，打造中國一流地產(chǎn)品牌”的戰(zhàn)略目標。中國成功主題公園案例：華僑城華僑城模式衍生出的三種具體開發(fā)模式華僑城經(jīng)驗：企業(yè)發(fā)展與城區(qū)發(fā)展緊密結合，聯(lián)動發(fā)展；以先進、統(tǒng)一和可持續(xù)的規(guī)劃作為城區(qū)發(fā)展指引；成片綜合開發(fā)的規(guī)劃建設模式與統(tǒng)一大社區(qū)的管理模式；強調(diào)人與自然的和諧共融，營造豐富的公共空間；突出“人文”特色，以文化建設豐富城區(qū)內(nèi)涵。中國成功主題公園案例：華僑城華僑城模式特點，也是華僑城模式核心競爭力之所在：旅游開道先行。華僑城模式奉行先旅游，后房地產(chǎn)的開發(fā)路徑，它通過先行發(fā)展旅游業(yè)，顯著帶動周邊相關產(chǎn)業(yè)和配套設施的發(fā)展，極大地改善區(qū)域內(nèi)自然、人文、經(jīng)濟環(huán)境，從而有效提升土地和房地產(chǎn)的價值?？梢哉f，旅游業(yè)開道先行對于這一模式的成功起到了極為關鍵和決定性的作用。大規(guī)模成片綜合開發(fā)。華僑城模式是“旅游+房地產(chǎn)”的經(jīng)營模式，它是以資源整合為核心，崇尚旅游功能與居住、商務功能混合布局，強調(diào)住宅、商業(yè)、酒店、辦公、旅游觀光、休閑娛樂、文化會展等諸多產(chǎn)業(yè)的良性互動。這意味著在華僑城模式下，其項目必然是大規(guī)模成片綜合開發(fā)項目。中國成功主題公園案例：華僑城旅游和房地產(chǎn)良性互動。華僑城模式先由旅游起步，旅游帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進旅游及公司全面發(fā)展。旅游業(yè)的開發(fā)和發(fā)展營造出良好的社區(qū)環(huán)境和品牌，進而有效提升房地產(chǎn)項目的整體價值，同時旅游業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定支持；另一方面，房地產(chǎn)快速盈利的特性又有利于促進旅游業(yè)務的進一步發(fā)展和擴張，從而形成旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相得益彰、良性互動之態(tài)勢。超前科學規(guī)劃。華僑城模式秉承“在花園中建城市”的開發(fā)理念，并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導“規(guī)劃就是財富”的現(xiàn)代發(fā)展觀，注重生態(tài)人文環(huán)境和基礎設施的配套，堅持以人為本的超前科學規(guī)劃，堅持先規(guī)劃后建景區(qū)和住宅的方針。華僑城深圳歡樂谷主題公園分析

特點一：不斷擴大規(guī)模、追加投資

歡樂谷每年投入3-5千萬資金用于改造和興建項目。歡樂谷有明確的園區(qū)改造計劃，每隔三年推出一組新的投資在5千萬元以上的大型娛樂項目，每隔兩年推出一組中型娛樂項目（投資在1千萬---5千萬之間），每年一組新的小型娛樂項目。特點二：多元化收益（門票、餐飲、購物）

2006年游客量293萬人次，2007年游客量323萬人次，受金融危機影